Republika Hrvatska
Općinski sud u Vinkovcima
Trg bana Josipa Šokčevića 17
32100 Vinkovci
Poslovni broj: Ps-8/2024-17
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Općinski sud u Vinkovcima, OIB: 77561654785, po sucu Ivi Graovac, kao sucu pojedincu, u građansko-pravnoj stvari tužitelja RĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Slavenu Karabanu odvjetniku iz Vinkovaca, protiv tuženika Grad Vinkovci, Bana Jelačića 1, Vinkovci, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Nedi Brčić, odvjetnici iz Vinkovaca, radi priznanja statusa zaštićenog najmoprimca, temeljem odredbe članak 312. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, na prijedlog tuženika, izvan ročišta, 18. veljače 2026.
r i j e š i o j e
I. Određuje se prekid postupka u ovoj pravnoj stvari.
II. Upućuje se tužitelj da pokrene postupak radi utvrđenja činjenice je li tužitelj imao stanarsko pravo na stanu koji se nalazi u [adresa], površine 82,15 m2, na prvom katu zgrade sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica] i upisane u zk. ul. [broj ZK uloška]-PU 4617 k. o. [katastarska općina], kao i radi utvrđenja ništetnosti sklopljenog Ugovora o najmu od 31. kolovoza 1998. za navedeni stan.
III. Postupak će se nastaviti po okončanju postupka na koji je tužitelj upućen u točki II. izreke ovoga rješenja.
IV. Prekid postupka uzrokuje to da prestaju teći svi rokovi određeni za obavljanje parničnih radnji.
V. Za trajanja prekida postupka sud ne može poduzimati nikakve radnje u postupku, a parnične radnje što ih je jedna stranka poduzela dok traje prekid postupka nemaju prema drugoj stranci nikakav pravni učinak. Njihov učinak počinje tek nakon što postupak bude nastavljen.
Obrazloženje
1. U gornjem parničnom predmetu tužitelj je po punomoćniku podnio tužbu ovome sudu protiv tuženika, radi priznavanja statusa zaštićenog najmoprimca i sklapanja ugovora o najmu stana.
2. U podnesenoj tužbi navodi da je tužitelj RĐ korisnik stana u vlasništvu Grada Vinkovci, na adresi u [adresa], te ujedno i zaštićeni najmoprimac na istome stanu (ranije u statusu nositelja stanarskoga prava na istome), sve to temeljem Odluke – Zaključka Poglavarstva Grada Vinkovaca od 13. kolovoza 1996. g. Klasa 370-01/96-01/11, Ur. broj 2188/01-02-96-1, te Ugovora o najmu od 19. kolovoza 1996. g.. Kao ranijem nositelju stanarskoga prava, sada zaštićenom najmoprimcu, tužitelju pripada i pravo otkupa istoga stana sukladno Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, uz priznavanje i uračunavanje svih pripadajućih popusta po istome Zakonu i pratećoj Uredbi o načinu izračuna cijene stana i garaže, prilikom ugovaranja i plaćanja kupovne cijene za isti stan odn. odg. suvlasnički udio nekretnine - stambene zgrade, sa suvlasništvom i zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te pripadajućeg zemljišta (zemljišne čestice na kojoj je izgrađena zgrada) koje služi redovnoj uporabi zgrade.
3. Tužitelj navodi da mu tuženik Grad Vinkovci, neosnovano i neopravdano osporava navedeni status zaštićenoga najmoprimca, te i pravo na otkup stana sa pripadajućim popustima iz Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i Uredbe o načinu izračuna cijene stana i garaže, što tužitelj potkrjepljuje slijedećim argumentima: Predmetni stan u [adresa], površine 82,15 m2, dodijeljen je tužitelju na korištenje Zaključkom Poglavarstva Grada Vinkovaca od 13. kolovoza 1996. g. (prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), čime je riješeno stambeno pitanje tužitelja kao dugogodišnjeg djelatnika tuženika i njegove obitelji, na temelju tada važećeg Zakona o stambenim odnosima (NN 51/85). Na osnovi spomenutog Zaključka od 13. kolovoza 1996. g. i čl. 109. Zakona o stambenim odnosima, tužitelj je zaključio sa tuženikom Gradom Vinkovci i Ugovor o najmu stana 19. kolovoza 1996. g., iz kojega je vidljivo da su svi stavci iz čl. 109. ZSO navedeni u Ugovoru o najmu.
4. U tužbi tužitelj također navodi da je stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova, prestao važiti citirani Zakon o stambenim odnosima, ali uz propisivanje zadržavanja zatečenog statusa i prava koja su stečena do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Čl. 8. Zakona o najmu stanova, normirano je (između ostaloga) da zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji su po ranijim propisima stekli status nositelja stanarskoga prava. Kao zaštićenom najmoprimcu, tužitelju RĐ pripada pravo na sklapanje Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom (ne tržišno ugovorenom najamninom), te temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i Uredbe o načinu izračuna cijene stana i garaže i dr. pratećih propisa, otkup stana sa pripadajućim popustima vrijedećim za ranije nositelje stanarskoga prava (ne otkup stana po tržišnoj cijeni).
5. Stoga je tužitelj podnio tužbu ovome sudu te predlaže da sud po provedenom postupku donese presudu kojom se utvrđuje da je tužitelj stekao status zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu, što je tuženik Grad Vinkovci dužan priznati i s tužiteljem zaključiti Ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom i na neodređeno vrijeme. Također po podnesenoj tužbi traži da se naloži tuženiku Gradu Vinkovci da s tužiteljem kao kupcem zaključi i Ugovor o kupoprodaji predmetnog stana s ugovornim odrednicama i po cijeni sa svim pripadajućim popustima, sukladno Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo i Uredbi o načinu izračuna cijene stana i garaže.
6. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Navodi da je tuženik vlasnik predmetnog stana, te da je vlasništvo tuženika na predmetnom stanu upisano dana 9. svibnja 1996. pod brojem Z-1256/96 temeljem Odluke Vlade Republike Hrvatske, Komisija za rješavanje sporova o pravima općina, gradova i županija, KLASA: 940-01/95-01/80, URBROJ: 515-96-10 od 30. travnja 1996. kojom su preuzete nekretnine, pokretnine i financijska sredstva, te prava i obveze bivše Općine Vinkovci.
7. Tuženik navodi da između tužitelja i tuženika postoji ugovorni odnos temeljem važećeg Ugovora o najmu KLASA: 370-03/96-01/124, URBROJ: 2188/01-09-96-1 od 31. kolovoza 1998.g., kojim se tužitelj utvrđuje se kao najmoprimac stana u [adresa], na prvom katu, ukupne površine 82,08 m2, a koji je zaključen s tuženikom kao najmodavcem i vlasnikom predmetnog stana, na određeno vrijeme, sa slobodno ugovorenom najamninom. Pravna osnova zaključenja navedenog Ugovora o najmu je odredba članka 4. Zakona o najmu stanova ( NN 91/96) i Zaključak Gradskog poglavarstva KLASA: 370-03/98-01/131, URBROJ: 2188/01-02-98-1, od 30.lipnja 1998 god, temeljem čega je prijašnjim najmoprimcem zaključen još uvijek važeći Ugovor o najmu. Dakle, sa tužiteljem, RĐ kao djelatnikom [adresa] nakon donošenja Zakona o najmu stanova iz 1996. godine, ponovno su regulirani odnosi, a temeljem Ugovora o najmu stana KLASA: 370- 03/98-01/160, URBROJ: 2188/01-05-98-1, od 31. kolovoza 1998. godine, na određeno vrijeme, dok obavlja poslove od interesa za Grad Vinkovce, uz plaćanje slobodno ugovorene najamnine, a na što je imenovani pristao.
8. Tuženik ističe kako tužitelj pogrešno smatra da mu je Zaključkom Gradskog poglavarstva KLASA: 370-01/96-01/11, URBROJ: 2188/01-02-96-1, od 13. kolovoza 1996 god., dodijeljen predmetni stan na korištenje, odnosno da navedeni Zaključak predstavlja pravomoćnu odluku o davanju stana na korištenje, sukladno tada važećem Zakonu o stambenim odnosima ( 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93). Slijedom rečenog, Zaključkom se odlučivalo samo o prihvaćanju ili ne prihvaćanju zamolbe djelatnika, a predmetni stan mu je dodijeljen na korištenje temeljem Ugovora o najmu, čime je zasnovan ugovorni odnos između najmodavca i najmoprimca. Kako tužitelj na predmetnom stanu, temeljem odredbi članka 4. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima nije mogao, niti je stekao stanarsko pravo, to nije stekao niti položaj zaštićenog najmoprimca.
9. Između stranaka tijekom postupka se pojavila kao sporna činjenica da li je tužitelj stekao stanarsko pravo na predmetnom stanu na temelju Odluke tuženika – Zaključka Gradskog poglavarstva KLASA: 370-01/96-01/11, URBROJ: 2188/01-02- 96-1, od 13. kolovoza 1996 god., a time i položaj zaštićenog najmoprimca. Također je sporno i postojanje apsolutne ništetnosti sklopljenog Ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom od 31. kolovoza 1998. Stoga je punomoćnik tužitelja predložio prekid postupka u ovoj pravnoj stvari, obzirom da se naprijed navedeno ukazuje kao prethodno pitanje za donošenje odluke u ovom predmetu.
10. Punomoćnik tuženika protivio se predloženom prekidu postupka. Ističe kako je između stranaka nesporna činjenica da su 1998. sklopili novi Ugovor o najmu kojim su stavljene izvan snage odredbe iz Ugovora o najmu predmetnog stana sklopljenog 1996. Osim toga, Ugovor o najmu iz 1998. nije poništen, a protekli su svi rokovi za njegovo pobijanje.
11. Ovaj sud je ocijenio osnovanim prijedlog tužitelja za određivanje prekida postupka u ovoj pravnoj stvari, obzirom da se donošenje odluke o tome je li tužitelj uopće imao stanarsko pravo na predmetnom stanu, a s tim u svezi i zakonom stečeni položaj zaštićenog najmoprimca, ukazuje kao prethodno pitanje za odlučivanje u ovom postupku. Ovo iz razloga što sukladno članku 30. Zakona o najmu stanova, osobama koje su stanarsko pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova prestaje stanarsko pravo, te su stekli položaj najmoprimca sa zaštićenom najamninom temeljem ugovora o najmu stana zaključenog s vlasnikom stana.
12. Naime, u ovom postupku nije sporno da je tužitelj imao s tuženikom sklopljen Ugovor o najmu predmetnog stana od 19. kolovoza 1996. koji je bio sklopljen na neodređeno vrijeme, a čijem je sklapanju prethodio Zaključak tuženika od 13. kolovoza 1996., za koji tužitelj tvrdi da je po svom sadržaju bio Odluka o priznanju stanarskog prava, obzirom da se u to vrijeme tako rješavalo.
13. Obzirom da je kasnije sklopljenim Ugovorom o najmu stana od 31. kolovoza 1998., koji je sklopljen na određeno vrijeme i sa slobodno ugovorenom najamninom, tužitelj izgubio status zaštićenog najmoprimca, bez obzira na činjenicu ako je nekada i imao stanarsko pravo, to se apsolutna ništetnost toga Ugovora ukazuje kao prethodno pitanje za odluku u ovom predmetu. Ovo iz razloga što je tim, kasnije sklopljenim Ugovorom od 31. kolovoza 1998., sa slobodno ugovorenom najamninom, prekinut kontinuitet zaštite, obzirom da je tužitelj prihvatio status običnog najmoprimca čime je izgubio mogućnost pozivanja na zaštićeni najam i status zaštićenog najmoprimca.
14. Kako se status zaštićenog najmoprimca može iznimno vratiti, ako bi sud utvrdio ništetnost tog Ugovora sa slobodno ugovorenom najamninom, to je po ocjeni suda valjalo prekinuti ovaj postupak i tužitelja uputiti da u posebnom postupku utvrdi ništetnost sklopljenog Ugovora o najmu od 31. kolovoza 1998., jer po ocjeni suda isto predstavlja prethodno pitanje za odluku u ovome predmetu.
15. Slijedom svega naprijed izloženog ovaj sud je po osnovi odredbe članka 213. stavak 2. točka 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. – u nastavku teksta ZPP) donio odluku kao u izreci ovoga rješenja time da će se postupak nastaviti po osnovi odredbe članka 215. stavak 4. ZPP-a.
U Vinkovcima 18. veljače 2026.
Sudac
Iva Graovac
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka može u roku od 15 dana od dana prijema ovjerenog prijepisa istog podnijeti svoju žalbu. Žalba se podnosi pismeno putem ovoga suda u tri istovjetna primjerka, a o njoj odlučuje Županijski sud kao drugostupanjski sud.
Žalba protiv rješenja kojim se utvrđuje prekid postupka ne zadržava izvršenje rješenja (čl.218 ZPP-a).
DOSTAVITI:
1. Odvjetnik Slaven Karaban, Vinkovci – punomoćnik tužitelja
2. Odvjetnica Neda Brčić, Vinkovci – punomoćnik tuženika