Republika Hrvatska
Trgovački sud u Osijeku
Stalna služba u Slavonskom Brodu
Slavonski Brod
Trg pobjede 13
Poslovni broj: P-293/2023-65
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Osijeku, Stalna služba u Slavonskom Brodu, po sutkinji Mirni Vujčić u pravnoj stvari tužitelja NAŠ DOM NAMJEŠTAJ d.o.o., [adresa], OIB 63139940001, kojeg zastupa punomoćnik Petar Crnov, odvjetnik iz Đakova, protiv tuženika ERSTE&STEIERMÄRKISCHE BANKA d.d., [adresa], OIB 23057039320, kojeg zastupa punomoćnik Tomislav Čavić, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Čavić i partneri d.o.o. iz Zagreba, radi utvrđenja prava vlasništva nekretnine, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 20. siječnja 2026. godine u nazočnosti punomoćnika parničnih stranaka, te na ročištu za donošenje, objavu i uručenje presude dana 18. veljače 2026. godine
p r e s u d i o j e
I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:
" 1. Utvrđuje se da su tužitelj NAŠ DOM NAMJEŠTAJ d.o.o., sa sjedištem u [adresa], OIB: 63139940001 i tuženik ERSTE&STEIERMÄRKISCHE BANK d. d., sa sjedištem u [adresa], OIB: 23057039320, suvlasnici nekretnine upisane u zemljišnim knjigama ZK odjela Općinskog suda u Đakovu, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 1163/4, u naravi dvorište industrijska zona, površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona, površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona, površine 1476 m2, stubište industrijska zona, površine 44 m2, industrijska zona, ukupne površine 6503 m2 (ZK tijelo I), i to tužitelj u 4695/10000 suvlasničkih dijelova, a tuženik u 5305/10000 suvlasničkih dijelova, što je tuženik ERSTE&STEIERMÄRKISCHE BANK d. d., sa sjedištem u [adresa], OIB: 23057039320, dužan priznati i trpjeti da se temeljem ove presude izvrši upis tužiteljevog prava suvlasništva predmetne nekretnine u gore navedenom suvlasničkom omjeru, uz istovremeno brisanje tog prava suvlasništva s imena tuženika, sve u roku od 15 dana.
2. Nalaže se tuženiku ERSTE&STEIERMÄRKISCHE BANK d. d., sa sjedištem u [adresa], OIB: 23057039320, da tužitelju NAŠ DOM NAMJEŠTAJ d.o.o., sa sjedištem u [adresa], OIB: 63139940001, naknadi troškove parničnog postupka zajedno s pripadajućim iznosom zateznih kamata tekućim od dana donošenja presude pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana."
II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 2.125,00 eura, a to u roku od petnaest dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj uređenom tužbom traži utvrditi da su tužitelj i tuženik suvlasnici nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Đakov u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 1163/4, u naravi dvorište industrijska zona, površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona, površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona, površine 1476 m2, stubište industrijska zona, površine 44 m2, industrijska zona, ukupne površine 6503 m2 (ZK tijelo I), i to tužitelj u 4695/10000 suvlasničkih dijelova, a tuženik u 5305/10000 suvlasničkih dijelova, što je tuženik dužan priznati i trpjeti da se na temelju presude izvrši upis tužiteljevog prava suvlasništva predmetne nekretnine u ovom suvlasničkom omjeru u zemljišnim knjigama uz istovremeno brisanje tog prava suvlasništva s imena tuženika te potražuje i naknadu troška parničnog postupka.
2. U tužbi u bitnome navodi da je tužitelj isključivi vlasnik (udio 1/1) nekretnine i to: - POSLOVNOG PROSTORA P2 - koji se nalazi u prizemlju, a sastoji se od stubišta sa 13,29 m2 i spremišta sa 32,14 m2, u ukupnoj površini od 45,43 m2, upisan u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Đakovu, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (ZK tijelo III) i - POSLOVNOG PROSTORA P2 - koji se nalazi na katu, a sastoji se od prodajnog prostora sa 1.365,65 m2, ureda sa 18,64 m2, ureda sa 18,87 m2, stubišta sa 45,73 m2, kuhinje sa 9,20 m2, WC sa 4,80 m2 i stubišta sa 28,50 m2, u ukupnoj površini od 1.491,39 m2, upisan u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Đakovu, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (ZK tijelo IV), a da je tuženik isključivi vlasnik nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Đakovu, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 1163/4, u naravi dvorište industrijska zona, površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona, površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona, površine 1476 m2, stubište industrijska zona, površine 44 m2, industrijska zona, ukupne površine 6503 m2 (ZK tijelo I) te je isključivi vlasnik (udio 1/1) i POSLOVNOG PROSTORA P1 - koji se nalazi u prizemlju, a sastoji se od ulaza sa 25,48 m2, lokala sa 8,17 m2, prodajnog prostora sa 1.348,38 m2, ureda sa 20,32 m2, ureda sa 13,69 m2, kuhinje sa 8,96 m2, WC Ž sa 3,41 m2, WC M sa 4,66 m2, garderobe sa 11,10 m2, ureda sa 27,41 m2, skladišta sa 252,88 m2 i ulaza sa 11,92 m2, u ukupnoj površini od 1.736,38 m2 (ZK tijelo II) odnosno da se radi o više ZK tijela upisanih u istom zemljišnoknjižnom ulošku. Navodi da je ovakvo stanje protivno načelu pravnog jedinstva nekretnine propisanog odredbom članka 9. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje: ZOVIDSP) koja određuje da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, da je to načelo razrađeno odredbom čl. 9. st. 3. tog Zakona koji određuje da sve što je izgrađeno iznad površine zemlje predstavlja dio te nekretnine te da sukladno odredbi članka 366. st. 1 ZOVIDSP-a od dana stupanja na snagu tog Zakona vrijedi načelo pravne jedinstvenosti nekretnine i da je odredbom čl. 4 st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24; dalje ZZK) određeno da sve što je sa zemljištem trajno povezano na površini ili ispod nje, u pravnom smislu sastavni dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu te se sve odredbe tog Zakona glede zemljišta odnose i na to. Nastavno tome navodi da tuženik ne može biti isključivi vlasnik zemljišta i to kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina](ZK tijelo I) jer se poslovni prostori (ZK tijelo III i IV) nalaze upravo u zgradi koja je sagrađena i nalazi se na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] pa ta zgrada i poslovni prostori nesporno čine dio nekretnine zemljišne čestice kč. br. [katastarska čestica] jer ne može postojati poslovni prostor, a niti zgrada bez zemljišta, odnosno bez da č ine sastavni dio onog zemljišta na kojem se nalaze i svako suprotno stajalište bilo bi protivno osnovnim vlasničkopravnim odnosima i načelima zemljišnoknjižnog prava. Navodi da je i u P.L 7047 k. o. [katastarska općina] tužitelj upisan kao isključivi nositelj prava kč. br. [katastarska čestica], a koja je identična i u potpunosti odgovara kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te da iz toga proizlazi da poslovni prostori u vlasništvu tužitelja (ZK tijelo III i ZK tijelo IV) ne mogu sami za sebe biti objekti stvarnopravnih odnosa bez da vlasniku poslovnih prostora ne pripadne i razmjeran dio zemljišta pa je potrebno utvrditi koliki idealni suvlasnički dio na ZK tijelu pripada tužitelju uzimajući u obzir razmjer površine tih poslovnih prostora s nekretninom u vlasništvu tuženika (ZK tijelo II) te uzimajući u obzir činjenicu da tuženik tužitelju osporava pravo vlasništva na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].
3. U odgovoru na tužbu tuženik se očitovao da tuženik nema pravni interes tražiti utvrđenje suvlasništva na ZK tijelu AI koje je u zk ulošku br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na kč. br. [katastarska čestica] upisano kao dvorište industrijska zona površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona površine 1476 m2, stubište industrijska zona površine 44 m2, ukupne površine 6503 m2, smatrajući da mu isto pripada s obzirom da je vlasnik ZK tijela A III i ZK tijela A IV, koji predstavljaju poslovne prostore koji se nalaze u zgradi koja je izgrađena na navedenoj čestici, pozivajući se na pravno jedinstvo zgrade i zemljišta. Očitovao se da je nesporno da je tužitelj vlasnik poslovnih prostora koji su u zemljišnoj knjizi upisani kao ZK tijelo AIII te ZK tijelo AIV te da je tuženik nesporno vlasnik ZK tijela AII zajedno s pripadajućim zemljištem AI koje u naravi predstavlja dvorište industrijska zona površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona površine 684 m2, poslovna građevina
– salon namještaja industrijska zona površine 1476 m2, stubište industrijska zona površine 44 m2, ukupne površine 6503 m2. Navodi da je vlasništvo dvorišta već davno prije podijeljeno između suvlasnika etažnim elaboratom iz travnja 2003. godine sačinjeno po ovlaštenom inženjeru građevine VĐ i dogovoreno da ukupna površina zemljišta pripada etažnim dijelovima kojih je trenutno vlasnik tuženik iz čega proizlazi kako poslovnom prostoru u vlasništvu tužitelja ne pripada dvorište u površini od 4299 m2 jer isto pripada posebnim etažnim dijelovima vlasnik kojih je tuženik. Navodi da kako bi se s poslovnim prostorima povezao određeni suvlasnički dio zemljišta, potrebno je provesti postupak etažiranja u sporazumu s tuženikom ili u izvanparničnom postupku razvrgnuti suvlasništvo uspostavom prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, a tužitelj podnošenjem tužbe zaobilazi propise koji uređuju postupak etažiranja. Navodi da bez brisanja zemljišnoknjižnih tijela i uspostave prava vlasništva posebnog dijela nekretnine, što podrazumijeva izradu potrebnih elaborata i ishođenje potvrde nadležnog gradskog ureda za prostorno uređenje o samostalnim uporabnim cjelinama nije moguće ostvariti točan i potpun upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi sukladno načelu pravnog jedinstva zgrade i zemljišta. Smatra da je tužiteljev tužbeni zahtjev usmjeren na spajanje poslovnih prostora u njegovu vlasništvu s odgovarajućim dijelom zemljišta ispod njih, što ne može biti predmetom parničnog postupka jer među strankama u suštini nema spora i da tužbu treba smatrati prijedlogom za razvrgnuće suvlasništva, a motiv tužitelja za podnošenje tužbe i zabilježbe spora na ZK tijelu A I kako bi se spriječio tuženik raspolagati nekretninom. Stoga predlaže odbaciti tužbu, a podredno odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan.
4. Tužitelj se, nadalje, očitovao da su pogrešni i neosnovani navodi tuženika kako je kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] pripadak poslovnog prostora P1 (ZK tijelo II), a koje je u isključivom vlasništvu tuženika, da je odredbom čl. 67. ZOVDSP-a definirano što je pripadak posebnog dijela nekretnine i da to sporno zemljište nije, a u naravi je to zemljište koje služi redovitoj uporabi svih poslovnih prostora koji se nalaze u zgradi sagrađenoj na spornoj nekretnini. Očitovao se da nije točno da je u etažnom elaboratu iz 2003. navedeno kako ukupna površina spornog zemljišta pripada etažnim dijelovima kojih je vlasnik tuženik, već je samo konstatirano kako je vlasnik zemljišta pravni prednik tuženika trgovačko društvo Minaco d.o.o., a svrha etažnog elaborata nije bilo rješavanje imovinskopravnih odnosa na spornom zemljištu, već uspostava etažnog vlasništva na poslovnim prostorima, dok je stvarnopravni status spornog zemljišta u predmetnom elaboratu bio samo konstatiran, a čak da je i tako nešto ugovoreno između stranaka, takav sporazum bio bi protivan prisilnoj normi članka 9. i članaka 366.-370. ZOVDSP-a. Očitovao se da je pogrešno pravno stajalište tuženika da se radi o nesređenom stanju zemljišne knjige, već o stanju zemljišne knjige koje je protivno odredbama ZOVDSP-a pa tužitelj ima legitiman pravni interes za podnošenje ove tužbe i utvrđenje prava svog suvlasništva na zemljištu te tako i pravni interes za vođenje ovog postupka. Očitovao se da tuženik pogrešno tumači da bi ostvarivanje zahtjeva iz tužbe mogao ostvariti jedino sklapanjem sporazuma između parničnih stranaka ili u izvanparničnom postupku razvrgnuća suvlasništva te da niti jednim propisom nije zabranjeno da tužitelj svoj zahtjev ostvari u parnici, a poglavito stoga što je očito da o spornom pitanju između stranaka nema sporazuma i kad je očito da je sporno zemljište u vlasništvu jedne od parničnih stranaka pa po prirodi stvari ne može doći ni do primjene odredbe čl. 53 ZOVIDSP-a. Ustrajao je u tvrdnjama kako nema mjesta izradi etažnog elaborata jer parnične stranke nisu suvlasnici nekretnine koja je predmetom spora s obzirom da je ista u isključivom vlasništvu tuženika te da polaznu osnovu za određivanje odgovarajućeg suvlasničkog dijela veličina odnosno vrijednost posebnog dijela tj. poslovnih prostora u vlasništvu parničnih stranaka, a u odnosu prema vrijednosti cijele nekretnine.
5. Tuženik je ostao kod tvrdnje da je iz elaborata etažiranja iz travnja 2003. godine razvidno da su prednici stranaka još 2002. godine postigli sporazum o podjeli kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 3068 m2 te o tome zaključili sudsku nagodbu Ovr-209/02 temeljem koje je izrađen elaborat etažiranja koji je proveden u zemljišnoj knjizi, a po kojima je vlasništvo zemljišta pripalo predniku tuženika te je nakon sklapanja navedene sudske nagodbe 2007. godine kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 3068 m2 koja je bila u suvlasništvu prednika parničnih stranaka pripojena kč. br. [katastarska čestica] površine 3435 m2 koja je bila u isključivom vlasništvu prednika tuženika pa na tužitelja kao novog vlasnika i pravnog sljednika ne može prijeći više prava nego što ih je imao njegov prednik pa je formiranje i etažiranje već provedeno primjenom odgovarajućih odredbi ZOVDSP-a i da odredbe čl. 370. tog Zakona nisu primjenjive na ovaj slučaj, te da jedini način da se ostvari istinit i potpun upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi podrazumijeva izradu etažnog elaborata i razvrgnuće suvlasništva. Naveo je da se stanje nekretnina u naravi razlikuje od stanja u zemljišnim knjigama te da isto ne može biti polazna točka za određivanje suvlasničkih omjera na zemljištu jer je 2007. godine došlo do povećanja površine za 3435 m2 pa bi se povećao omjer tužitelja na zemljištu koje nikad nije stekao.
6. U tijeku postupka izvršen je uvid u izvadak iz zemljišne knjige za nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], prijepis posjedovnog lista za nekretnine upisane u posjedovni list 7047 k. o. [katastarska općina], Elaborat etažiranja iz travnja 2003. godine koje je sačinilo društvo Valenčak d.o.o. Našice, odluke na stranicama 50 do 54 spisa te 198 do 205 spisa, saslušana je zakonska zastupnica tužitelja RĐ te svjedok AĐ, izveden je dokaz kombiniranim geodetskim i građevinskim vještačenjem po stalnim sudskim vještacima Marku Smolčiću, dipl. ing. geodezije i Edvardu Blajer, ing. građevine te i građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku Hrvoju Šleder, ing. građevine iz Našica. Nije prihvaćen dokazni prijedlog tužitelja da se sačini elaborat etažiranja u svrhu uspostave jedinstva nekretnine, a u cilju ekonomičnosti postupka . Na temelju tako provedenog dokaznog postupka utvrđeno je da je tužbeni zahtjev neosnovan.
7. Sporno je u ovoj pravnoj stvari pripada li tužitelju pravo uspostaviti načelo jedinstva nekretnine na zemljišnoj čestici kč. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], a na način da sud utvrdi da je tužitelj suvlasnik nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Đakovu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to k. č. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište industrijska zona, površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona, površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona, površine 1476 m2, stubište industrijska zona, površine 44 m2, industrijska zona, ukupne površine 6503 m2 (ZK tijelo I) u 4695/10000 suvlasničkih dijelova, a tuženik u 5305/10000 suvlasničkih dijelova uzimajući u obzir razmjer površina poslovnih prostora u vlasništvu tužitelja (ZK tijelo III i ZK tijelo IV) i tuženika (ZK tijelo II) s nekretninom u vlasništvu tuženika (ZK tijelo I) te je li tuženik dužan to priznati i trpjeti da se na temelju presude izvrši upis tužiteljevog prava suvlasništva predmetne nekretnine u ovom suvlasničkom omjeru uz istovremeno brisanje tog prava suvlasništva s imena tuženika.
8. Nesporno je u ovoj pravnoj stvari da je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Đakovu Zemljišnoknjižni odjel Đakovo u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] tužitelj upisan kao isključivi vlasnik ZK tijela III i to poslovnog prostora P2 - koji se nalazi u prizemlju, a sastoji se od stubišta sa 13,29 m2 i spremišta sa 32,14 m2, u ukupnoj površini od 45,43 m2, te ZK tijela IV i to – poslovnog prostora P2 - koji se nalazi na katu, a sastoji se od prodajnog prostora sa 1.365,65 m2, ureda sa 18,64 m2, ureda sa 18,87 m2, stubišta sa 45,73 m2, kuhinje sa 9,20 m2, WC sa 4,80 m2 i stubišta sa 28 ,50 m2, u ukupnoj površini d 1.491,39 m2, dok je tuženik upisan kao isključivi vlasnik ZK tijela II – poslovnog prostora P1 - koji se nalazi u prizemlju, a sastoji se od ulaza sa 25,48 m2, lokala sa 8,17 m2, prodajnog prostora sa 1.348,38 m2, ureda sa 20,32 m2, ureda sa 13,69 m2, kuhinje sa 8,96 m2, WC Ž sa 3,41 m2, WC M sa 4,66 m2, garderobe sa 11,10 m2, ureda sa 27,41 m2, skladišta sa 252,88 m2 i ulaza sa 11,92 m2, u ukupnoj površini od 1.736,38 m2 i ZK tijela AI, k. č. br. [katastarska čestica], industrijska zona sa 6503 m2, odnosno dvorište industrijska zona površine 4299 m2, 3 skladišta industrijska zona površine 684 m2, poslovna građevina – salon namještaja industrijska zona površine 1476 m2, stubište industrijska zona površine 44 m2 sve ukupne površine 6503 m2, a to proizlazi iz zemljišnoknjižnog izvatka za predmetne nekretnine. Nadalje, iz zemljišnoknjižnog izvatka proizlazi da je ovim nekretninama na temelju izjave od 05. svibnja 2003. godine uknjiženo pravo služnosti prolaza, provoza i parkiranja preko kč. br. [katastarska čestica] upisane u AI u korist [obrt].
9. Ocjena je ovog suda da tužitelju pripada pravo potraživati zatraženu pravnu zaštitu u parničnom postupku sukladno odredbi čl. 187. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, dalje: ZPP) te da ima konkretan pravni interes za takvu pravnu zaštitu, jer je očito da između stranaka ne postoji sporazum o uspostavi jedinstva nekretnine na zemljišnoj čestici kč. br. [katastarska čestica], što dokazuje i činjenica da stranke nisu sklopile nagodbu, iako im je za to ostavljen primjeren rok pa sve i da je tužitelj pokrenuo izvanparnični postupak radi razvrgnuća suvlasništva, s obzirom da između stranaka postoji spor o omjeru suvlasničkog dijela na zemljištu - kč. br. [katastarska čestica], dakle spor o činjenicama, sud bi i u izvanparničnom postupku prekinuo postupak i uputio ga na parnični postupak sukladno odredbi čl. 27. Zakona o izvanparničnom postupku (NN 59/23 ).
10. Iz iskaza zakonske zastupnice tužitelja RĐ proizlazi da je tužitelj kupio sporne nekretnine prije nego što je postala članica uprave i da za nekretnine postoji problem jer tužitelj nije uknjižen kao vlasnik dvorišta odnosno zemljišta , dok iz iskaza svjedoka GĐ proizlazi da je tužitelj nekretnine stekao kupoprodajnim ugovorom od agencije koja je preuzimala sporne kreditne obveze i da su kupljene na način kako je bilo upisano u zemljišnim knjigama i kupljeno ZK tijelo III i ZK tijelo IV, da su konkretne nekretnine čvrsti objekt koji je izgrađen na spornoj katastarskoj čestici, da nema saznanja o elaboratu etažiranja i da je u telefonskom razgovoru kontaktirao tuženika da se tužitelju prizna suvlasništvo na zemljištu, ali se tuženik očitovao da tužitelju ne pripada ništa od toga. Iz toga proizlazi da je tužitelj kupio nekretnine i to poslovne prostore koji su upisani u zemljišnim knjigama kao ZK tijelo III i ZK tijelo IV, ali ne i zemljište odnosno suvlasnički dio zemljišta u naravi kč. br. [katastarska čestica] na kojem se ovi prostori nalaze.
11. Uvidom u Elaborat etažiranja društva Valenčak d.o.o. iz travnja 2003. godine utvrđeno je da se odnosi na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da etažu prizemlja čini posebni dio nekretnine poslovni prostor P1 (prizemlje) korisne neto površine 1.736,38 m2 što čini 53,05% ukupne korisne površine i da se konstatira da je vlasnik Minaco d.o.o. Našice te poseban dio nekretnine poslovni prostor P2 (prizemlje) korisne neto površine 45,43 m2, što predstavlja 1,39% ukupne korisne površine i da se navodi da je vlasnik Trgovački obrt [obrt] te da etažu kat čini poslovni prostor (P2 kat) korisne neto površine od 1.491,39 m2 što predstavlja 45,56% ukupne korisne površine i da se konstatira da je vlasnik Trgovački obrt [obrt] te da ukupna površina poslovnih prostora iznosi 3.273,20 m2. Nadalje, da se za zemljište navodi da se radi o parceli na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u ukupnoj površini od 853 čhv i da bruto površina izgrađenih objekata na parceli iznosi 1.825,14 m2, a da je vlasnik zemljišta kč. br. [katastarska čestica] ukupne površine 853 čhv upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] društvo Minaco d.o.o. Našice. Nadalje, iz ovog elaborata proizlazi da je etažiranje objekta izvršeno u skladu sa spisom sudske nagodbe br. Ovr-209/02. Mišljenje je ovog suda, da iako se u tom elaboratu etažiranja poziva na sudsku nagodbu br. Ovr-209/02 i utvrđuje daje vlasnik zemljišta kč. br. [katastarska čestica] ukupne površine 853 čhv društvo Minaco d.o.o., da taj sporazum stranaka s obzirom na vrijeme njegova sklapanja ne proizvodi pravne učinke jer je protivan cogentnim odredbama ZOVDSP-a koje uređuju načelo jedinstva nekretnine propisano odredbom čl. 9. i čl. 366. st.1.st. 2 i st. 3. ZOVDSP-a jer isključuje tužitelja od vlasništva zemljišta, a s obzirom da je ovaj sporazum nesporno sklopljen nakon stupanja na snagu ZOVDSP-a 1. siječnja 1997. godine koji uspostavlja načelo jedinstva nekretnine.
12. Uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Edvarda Blajer, ing. građ. i njegovim saslušanjem utvrđeno je da je korištenje izgrađenih objekata na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] moguće jedino na način da se preko dvorišnog dijela čestice upisanog u ZK tijelo I pristupa u ZK tijelo II, ZK tijelo III i ZK tijelu IV, da je zatečeno stanje izgrađenih objekata različito od upisanog stanja na kč. br. [katastarska čestica] , da je zatečeno skladište 4 (objekt E) koji nije obuhvaćen geodetskom skicom iz 2007. godine i nije upisano u zemljišnoknjižnom izvatku, da se zemljišnoknjižna tijela upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] razlikuju od zatečenog stanja na licu mjesta po broju, veličini, rasporedu i namjeni prostorija, da zemljišnoknjižna tijela II i IV koja su iskazana u izvatku iz zemljišnih knjiga nisu na terenu međusobno fizički odvojena i na taj način ne predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da bi se moglo pristupiti izradi etažnog elaborata potrebno je fizički odvojiti samostalne uporabne cjeline, a za uspostavu jedinstva nekretnine potrebno je izraditi po ovlaštenom inženjeru graditeljstva projekt zatečenog stanja izgrađenih građevina za koje je potrebno ishoditi građevinsku i uporabnu dozvolu te da se izradom etažnog elaborata grafički i tekstualno određuju posebni dijelovi nekretnine, sporedni dijelovi i pripatci te se na osnovu korisne vrijednosti određuju udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena.
13. Uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Marka Smolčić, dipl. ing. geodezije utvrđeno je da gruntovna čestica 1163/4 k. o. [katastarska općina] koja odgovara katarskoj čestici 9819/7 k. o. [katastarska općina] nastala parcelacijom-spajanjem kč. br. [katastarska čestica] (spajanje 2001.godine) i 1163/4 2007. godine te da njena ukupna površina od 2007. godine do danas iznosi 6503 m2. Nadalje, utvrđeno je da se na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara katarskoj čestici 9819/7 k. o. [katastarska općina] nalazi poslovna građevina – salon namještaja u površini od 1572 m2 - vanjskih dimenzija, od čega tlocrt betonskog objekta iznosi 1476 m2, a ostatak su ulazi koji su spojeni s betonskim objektom, a izgrađeni su od plastične stolarije i neodvojivo su vezanih sa objektom u površini od 96 m2 te da su nekadašnja tri skladišta spojeni međusobno uz određena proširenja te se mogu smatrati jednim skladištem u površini od 904 m2 te da tlocrt objekata u prizemlju betonski objekt sa ulazima i skladištima iznosi 2476 m2, dok tlocrt kata iznosi 1476 m2 te da je za uspostavu jedinstva nekretnine potrebno izraditi geodetski elaborat za evidentiranje zgrada i drugih građevina iz razloga utvrđenih nadogradnji objekata, a nakon toga etažni elaborat te da se izradom etažnog elaborata grafički i tekstualno određuju posebni dijelovi nekretnine, sporedni dijelovi i pripatci te se na osnovu korisne vrijednosti određuju udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena. Saslušanjem vještaka utvrđeno je da je došlo do spajanja nekretnina i to kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] sa 3435 m2 s postojećom kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini sa 3068 m2 i formirana današnja čestica 1163/4 sa 6503 m2 te da je prilikom spajanja kč. br. [katastarska čestica] bila u isključivom vlasništvu Minaco d.o.o. , dok je kč. br. [katastarska čestica] bila u suvlasništvu društva Minaco d.o.o. i društva Naš dom d.o.o., što nije uobičajeno jer se radilo o spajanju čestica dvaju različitih vlasnika.
14. Provedenom kombiniranom geodetskom i građevinskom vještačenju priklonjena je vjera jer su vještaci odgovorili na predmet vještačenja te je tako utvrđeno da se stanje nekretnina – izgrađenih objekata na licu mjesta razlikuje od stanja upisanog u zemljišnim knjigama, da zemljišnoknjižna tijela II i IV nisu na terenu međusobno fizički odvojena i tako ne predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da je k. č. br. [katastarska čestica] u sadašnjoj površini od 6.503 m2 nastala spajanjem k. č. br. [katastarska čestica] sa 3435 m2 u vlasništvu društva Minaco d.o.o. (prednika tuženika) i kč. br. [katastarska čestica] u površini od 3068 m2 u suvlasništvu društva Minaco d.o.o. i društva Naš dom d.o.o. što nije uobičajeno jer se radilo o spajanju čestica različitih vlasnika.
15. Uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Hrvoja Šleder ing. građ. i njegovim saslušanjem utvrđeno je da kad se kao osnovica za izračun veličine suvlasničkih dijelova stranaka na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] uzme postojeće zemljišnoknjižno stanje poslovni prostor P1 u ukupnoj površini čestice od 6503,00 m2 iznosi 53,05%, prostor P2-prizemlje iznosi 1,39% i poslovni prostor P2 iznosi 45,56% i da se radi o suvlasničkim omjeru koji je tužitelj iskazao u tužbi odnosno 4659/10000 i 5305/10000. Vještak je stavio ogradu da je za točan izračun omjera potrebno provesti sve postupke od legalizacije građevina do konačnog usklađivanja stvarnog stanja na terenu i trenutno postojećeg zemljišnoknjižnog stanja s obzirom da je ranijim vještačenjima utvrđeno postojanje razlike. Sud priklanja vjeru provedenom vještačenju u odnosu na utvrđenje suvlasničkog omjera koji je utvrdio vještak u kojem poslovni prostori upisani u pojedina zemljišnoknjižna tijela sudjeluju u ukupnoj površini kč. br. [katastarska čestica] m2 kao stručnom i nepristranom. Ocjena je suda, međutim, da se na ovom vještačenju ne može temeljiti sudska odluka jer je za utvrđenje suvlasničkog omjera stranaka na zemljištu potrebno primarno utvrditi veličinu zemljišta koje je nužno za redovitu uporabu građevine.
16. Ocjenjujući provedene dokaze u smislu odredbe čl. 8. ZPP-a, ocjena je suda da tužiteljev tužbeni zahtjev nije osnovan. To iz razloga što je utvrđeno da je tužitelj kupio samo nekretnine-poslovne prostore upisane kao ZK tijelo III i ZK tijelo IV upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] što proizlazi iz iskaza svjedoka GĐ, a ne i suvlasnički dio zemljišta kč. br. [katastarska čestica]. Nadalje, uvažavajući činjenicu da je na temelju provedenih vještačenja utvrđeno da se stvarno zemljišnoknjižno stanje nekretnina (izgrađenih poslovnih prostora) razlikuje od stanja upisanog u zemljišnim knjigama te da je 2007. godine došlo do promjene površine kč. br. [katastarska čestica] zbog spajanja i to kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u isključivom vlasništvu prednika tuženika društva Minaco d.o.o. sa 3435 m2 s postojećom kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini sa 3068 m2 u suvlasništvu društva Minaco d.o.o. i društva Naš dom d.o.o. na način da je formirana današnja čestica 1163/4 sa 6503 m2 kako se očitovao geodetski vještak, mišljenje je suda da uspostavu načela jedinstva nekretnine nije moguće ostvariti samo jednostavnim izračunom razmjera u kojem pojedina ZK tijela parničnih stranaka sada upisana u zemljišnim knjigama sudjeluju u zemljištu (ZK tijelu I) u vlasništvu tuženika jer bi se radilo o netočno utvrđenom suvlasničkom omjeru i dovelo do neistinitog upisa u zemljišne knjige što bi bilo protivno načelu iz odredbe čl. 8. st. 2. ZZK da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta, a pri odlučivanju vodilo se računa da je odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske ukinuta odredba čl. 370. st. 3. ZOVIDSP-a koja je uređivala spajanje više zemljišnoknjižnih tijela u jedno zemljišnoknjižno tijelo kada je na istom zemljištu bilo izgrađeno više zgrada koje su upisane kao zasebno zemljišnoknjižno tijelo. Mišljenje je suda da je za utvrđenje suvlasničkog dijela tužitelja kao vlasnika poslovnih prostora na zemljištu - kč. br. [katastarska čestica] radi uspostave načela jedinstva nekretnine u smislu odredbe čl. 9. ZOVIDSP- a potrebno najprije u upravnom postupku utvrditi veličinu zemljišta koje je nužno za redovitu uporabu građevine sukladno odredbi čl. 200. Zakona o prostornom uređenju (NN 155/25) ranije odredbe čl. 157. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13 i dr.) te tek potom utvrditi razmjer u kojem poslovni prostori u isključivom vlasništvu parničnih stranaka sudjeluju u tom odnosno tako utvrđenom zemljištu (uvažavajući eventualno i ranije upise vlasništva ili suvlasništva na tako utvrđenom zemljištu), a kako bi se utvrdio stvarni suvlasnički omjer parničnih stranaka na zemljištu koje je nužno za redovitu uporabu građevine jer bi u protivnom došlo do nepravilno utvrđenog suvlasničkog omjera i nastavno tome nepotpunog i neistinitog upisa u zemljišne knjige. Kako tužitelj nije dokazao veličinu zemljišta koje je nužno za redovitu uporabu građevine , o ovoj činjenici je odlučeno uz primjenu pravila o teretu dokaza iz odredbe čl. 221.a. ZPP-a i ista utvrđena nedokazanom.
17. Stoga je uz poziv na citirane zakonske odredbe odlučeno kao u izreci presude.
18. Odluka o troškovima parničnog postupka donesena je na temelju odredbi čl. 154. st. 1. i 155. ZPP-a, Tuženiku je priznat trošak koji je bio nužan i potreban za vođenje postupka i to trošak sastava odgovora na tužbu (200,00 eura) te sastava podnesaka od 04. prosinca 2024. godine, 04. travnja 2025. godine i 09. prosinca 2025. godine (3x200,00 eura), trošak pristupa ročištima 22. veljače 2024. godine i 20. listopada 2025. godine (2x50,00 eura), pristup ročištima 04. lipnja 2024. godine, 03. rujna 2024. godine, 25. ožujka 2025. godine i 20. siječnja 2026. godine (4x200,00 eura) te PDV (425,00 eura) prema Tbr. 8.1, Tbr. 9.1. i 5., Tbr. 46. i Tbr. 54.Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23).
U Slavonskom Brodu, 18. veljače 2026. godine
Sutkinja
Mirna Vujčić
NAPUTAK O PRAVNOM LIJEKU
Protiv ove odluke može se izjaviti žalba Visokom trgovačkom sudu
Republike Hrvatske u roku od petnaest dana putem ovoga suda.
Za stranku koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude
rok za žalbu teče od dana objave presude, a za stranku koja nije
uredno obaviještena o ročištu za objavu od dana dostave presude.
Rok za žalbu ne teče u vremenskom razdoblju od 01. do 15. kolovoza.
