REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6

Poslovni broj: Us I-2838/2025-9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sucu toga suda Anti Drezgi te Vesni Stanić, zapisničarki, u upravnom sporu tužitelja 1. OM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 2. HM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 3. NM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa opunomoćenik Albin Hotić, odvjetnik u Zagrebu, Mažuranićev trg 5, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, uz sudjelovanje zainteresirane osobe JM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi prestanka prijelaznog zaštićenog najma, 17. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev za poništavanje rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/70, URBROJ: 531-14-3-25-11 od 28. lipnja 2025.

II. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika, KLASA: UP/I-371-01/24-13/70, URBROJ: 531-14-3-25-11 od 28. lipnja 2025., riješeno je: „I. Ukida se Privremeno rješenje KLASA: UP/I-371-01/24-13/70 URBROJ: 531-14-3-25-4 od 14. veljače 2025. godine.

II. 1. siječnja 2025. prestao je pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati prosječne najamnine određen točkom III. ovog rješenja, a Republika Hrvatska preostalih iznos prosječne najamnine određen točkom IV. ovog rješenja. III. Zaštićeni najmoprimac JM, OIB: [osobni identifikacijski broj] koji sa članom kućanstva CM, OIB: [osobni identifikacijski broj] živi u stanu površine 64,83 m[2] na adresi [adresa], GRAD ZAGREB, prizemlje, dužan je plaćati suvlasnicima stana (najmodavcima): OM, OIB: [osobni identifikacijski broj], dio prosječne najamnine u visini od 28,25 eura na račun otvoren kod ERSTE & STEIERMARKISCHE BANK d.d. Rijeka, IBAN: [broj bankovnog računa]; HM, OIB: [osobni identifikacijski broj], dio prosječne najamnine u visini od 28,25 eura na račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN: [broj bankovnog računa]; NM, OIB: [osobni identifikacijski broj], dio prosječne najamnine u visini od 112,66 eura na račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN:

[broj bankovnog računa]. IV. Ostali iznos prosječne najamnine Republika Hrvatska isplaćuje: OM, OIB: [osobni identifikacijski broj], u iznosu od 73,25 eura na bankovni račun oboren kod ERSTE & STEIERMARKISCHE BANK d.d. Rijeka, IBAN: [broj bankovnog računa] R3224020063205532553; HM, OIB: [osobni identifikacijski broj], u iznosu od 73,25 eura na bankovni račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN:

[broj bankovnog računa], NM, OIB: [osobni identifikacijski broj], u iznosu od 292,12 eura na bankovni račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN: [broj bankovnog računa] počevši od najamnine koja suvlasnicima pripada za mjesec kolovoz 2025. pa do prestanka statusa prijelaznog zaštićenog najma u predmetnom stanu. V. Razliku iznosa prosječne najamnine, iznad iznosa koji prelazi 25% primanja zaštićenog najmoprimca za razdoblje siječnja, veljače, ožujka, travnja, svibnja i lipnja 2025. koji pripada suvlasniku OM, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatit će REPUBLIKA HRVATSKA u jednokratnom iznosu od 157,50 eura na bankovni račun otvoren kod ERSTE & STEIERMARKISCHE BANK d.d. Rijeka, IBAN:

[broj bankovnog računa]. Razliku iznosa prosječne najamnine, iznad iznosa koji prelazi 25% primanja zaštićenog najmoprimca za razdoblje siječnja, veljače, ožujka, travnja, svibnja i lipnja 2025. koji pripada suvlasnici HM, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatit će REPUBLIKA HRVATSKA u jednokratnom iznosu od 157,50 eura na bankovni račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN: [broj bankovnog računa] R8223600003247799648. Razliku iznosa prosječne najamnine, iznad iznosa koji prelazi 25% primanja zaštićenog najmoprimca za razdoblje siječnja, veljače, ožujka, travnja, svibnja i lipnja 2025. koji pripada suvlasniku NM, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatit će REPUBLIKA HRVATSKA u jednokratnom iznosu od 628,11 eura na bankovni račun otvoren kod ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb, IBAN:

[broj bankovnog računa]. VI. Zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznose prosječne najamnine navedene u točkama III., IV. i V. dužni su plaćati na bankovni račun suvlasniku stana (najmodavcu) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. VII. Ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. VIII. Osoba navedene kao suvlasnik u točki III. ovog Rješenja obvezna je u roku od 15 dana od dana primitka ovog Rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog Stana. IX. Nalaže se Upravi za financije, javnu nabavu i imovinu oduzetu u kaznenim postupcima isplata sredstva na način predviđen u točki IV.V. izreke ovog rješenja. X. Odbacuje se zahtjev suvlasnika stana OM, OIB: [osobni identifikacijski broj], HM, OIB: [osobni identifikacijski broj], NM, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanih po punomoćniku Albinu Hotiću, odvjetniku iz Zagreba, Mažuranićev trg 5, za utvrđivanje prestanka prijelaznog zaštićenog najma zbog neplaćanja prosječnog dijela najamnine.“

2. Tužitelji u tužbi u bitnom navode da najmoprimac nije u cijelosti plaćao svoj dio prosječne najamnine u propisanom razdoblju, zbog čega je, prema članku 20. stavku 5. mjerodavnog Zakona, prijelazni zaštićeni najam prestao po sili zakona nakon tri mjeseca uzastopnog neplaćanja. Smatraju da su time ispunjeni uvjeti za donošenje rješenja kojim se utvrđuje prestanak najma te obveza najmoprimca da isprazni stan.

Predlažu da sud poništi osporeno rješenje.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu u bitnom navodi da je Privremenim rješenjem od 14. veljače 2025. utvrđen iznos prijelazne zaštićene najamnine, nakon čega je zaštićeni najmoprimac pravodobno podnio prigovor zbog nemogućnosti plaćanja iznosa koji prelazi 25 % prihoda kućanstva. Na temelju dostavljenih poreznih potvrda utvrđeno je da su prihodi kućanstva takvi da se primjenjuje zakonsko ograničenje, pa je rješenjem pravilno umanjena obveza najmoprimca. Tuženik ističe da podnošenje prigovora ima odgodni učinak analogno članku 112. Zakona o općem upravnom postupku, zbog čega zahtjev suvlasnika za utvrđenje prestanka najma nije mogao biti prihvaćen. Smatra da je tužbeni zahtjev preuranjen jer u trenutku podnošenja tužbe nije mogao proteći zakonski rok tromjesečnog neplaćanja, osobito imajući u vidu da obveza plaćanja smanjenog iznosa nastupa tek od kolovoza 2025. Stoga zaključuje da je osporeno rješenje zakonito i predlaže odbijanje tužbe kao neosnovane.

4. Zainteresirana osoba u odgovoru na tužbu u bitnom navodi da je postupio po uputama tuženika.

5. Ocjenjujući zakonitost osporavanog rješenja Sud je pregledao sudski spis i spis tuženika te je održao usmenu i javnu raspravu.

6. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

7. U postupku koji je prethodio donošenju osporavanog rješenja tuženik je utvrdio:

- da je stan na adresi [adresa], površine 64,83 m², upisan u Registar stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci;

- da je kao zaštićeni najmoprimac evidentirana JM, a član kućanstva je GM;

- da su tužitelji suvlasnici stana;

- da je privremenim rješenjem od 14. veljače 2025. utvrđena prosječna najamnina u ukupnom iznosu od 607,78 eura te obveza zaštićenog najmoprimca na plaćanje polovice tog iznosa (303,89 eura);

- da je zaštićeni najmoprimac 10. ožujka 2025. pravodobno podnio prigovor i dostavio dokaze o prihodima kućanstva;

- da ukupna prosječna mjesečna primanja kućanstva iznose 676,65 eura;

- da 25 % ukupnih primanja kućanstva iznosi 169,16 eura, što je manje od iznosa koji je zaštićeni najmoprimac bio obvezan plaćati prema privremenom rješenju;

- da je zaštićeni najmoprimac dostavio izjavu da nema drugu imovinu veće vrijednosti u smislu Programa mjera;

- da su suvlasnici stana 8. svibnja 2025. podnijeli zahtjev za utvrđenje prestanka prijelaznog zaštićenog najma zbog neplaćanja;

- da postupak po prigovoru u vrijeme podnošenja zahtjeva suvlasnika još nije bio pravomoćno okončan.

8. Na temelju utvrđenih činjenica i primjene mjerodavnog prava tuženik je zaključio da je pravni odnos zaštićenog najma po sili zakona prestao 1. siječnja 2025. te je započeo prijelazni zaštićeni najam. Tuženik je zaključio su ispunjeni uvjeti za ukidanje privremenog rješenja jer je nakon uloženog prigovora trebalo donijeti konačno rješenje o visini prosječne najamnine, a da iznos koji bi zaštićeni najmoprimac plaćao prema privremenom rješenju prelazi 25 % ukupnih prihoda kućanstva, pa Republika Hrvatska preuzima razliku do pune prosječne najamnine sukladno članku 20. stavku 3. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-l-3242/2018 i dr. (Narodne novine, broj 36/24., dalje Zakon).

8.1. Tuženik je ocijenio da prigovor zaštićenog najmoprimca ima odgodni učinak na izvršenje Privremenog rješenja analogno članku 112. Zakona o općem upravnom postupku (Narodne novine, broj 47/2009. 110/2021., dalje ZUP) te da zbog odgodnog učinka prigovora nisu bili ispunjeni uvjeti za utvrđenje prestanka prijelaznog zaštićenog najma. Stoga je zahtjev suvlasnika za utvrđenje prestanka najma odbačen kao pravno nedopušten.

9. Sud utvrđuje da je privremenim rješenjem predviđena mogućnost prigovora radi utvrđivanja stvarnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca, koji može dovesti do izmjene visine njegove obveze plaćanja najamnine. S obzirom da iznos koji bi zaštićeni najmoprimac plaćao prema privremenom rješenju prelazi 25 % ukupnih prihoda njegovog kućanstva, to je tuženik osnovano ukinuto privremeno rješenje i osporavanim rješenjem drukčije utvrdio obvezu plaćanja najamnine tako da je Republika Hrvatska preuzela obvezu plaćanja razlike do pune prosječne najamnine.

10. Po Zakonu pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma prestaje po sili Zakona ako najmoprimac kasni tri mjeseca uzastopno sa plaćanjem svog dijela prosječne najamnine (čl. 20. st. 5.). Prestanak pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma zbog neplaćanja najma utvrđuje se u upravnom postupku na zahtjev vlasnika (čl. 20. st. 7.) Nakon pravomoćnosti rješenja kojim je utvrđen prestanak najma zbog neplaćanja najma, najmoprimac mora predati stan u posjed vlasniku (čl. 20. st. 6.).

11. Prema članku 12. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr., zaštićeni najmoprimac ima pravo prigovora ako dio prosječne najamnine koji on dužan podmiriti prelazi 25 % ukupnih prihoda kućanstva.

12. Iz spisa proizlazi da su ukupna mjesečna primanja kućanstva iznosila 676,65 eura, pa 25 % prihoda iznosi 169,16 eura, što je manje od obveze utvrđene privremenim rješenjem. Tuženik je stoga osnovano prihvatio prigovor i ograničio obvezu najmoprimca.

13. Sud prihvaća pravno stajalište tuženika da odgovarajućom primjenom članka 112. ZUP-a podnošenje prigovora na privremeno rješenje ima odgodni učinak. Dok se ne odluči o prigovoru i ne utvrdi konačna visina obveze najmoprimca, ne može se govoriti o izvršno utvrđenoj obvezi koja bi u slučaju neplaćanja najma od strane najmoprimca mogla proizvesti pravne posljedice iz članka 20. stavka 5. Zakona.

14. U trenutku podnošenja zahtjeva tužitelja za utvrđenje prestanka najma (8. svibnja 2025.) nije mogao proteći zakonski rok tromjesečnog uzastopnog neplaćanja, jer rješenje kojim se utvrđuje obveza plaćanja nije postalo izvršno. Stoga je zahtjev tužitelja bio preuranjen. Dakle, rok iz članka 20. stavka 5. Zakona nije mogao početi teći prije izvršnog utvrđenja obveze, jer pretpostavka tromjesečnog uzastopnog neplaćanja može postojati samo u odnosu na izvršivu obvezu. Sankcija prestanka prijelaznog zaštićenog najma iz članka 20. stavka 5. Zakona ne može nastupiti dok postupak po prigovoru nije dovršen.

15. Slijedom toga, u trenutku podnošenja zahtjeva tužitelja za utvrđenje prestanka prijelaznog zaštićenog najma nisu bile ispunjene zakonske pretpostavke za utvrđenje prestanka najma, pa je zahtjev bio preuranjen.

16. Budući da prestanak prijelaznog zaštićenog najma nije mogao nastupiti u vrijeme podnošenja zahtjeva, sud zaključuje da je tuženik zakonito odbacio zahtjev tužitelja.

17. Sud dodatno ističe da svrha Zakona nije automatizam prestanka najma, već uravnoteženje prava vlasnika i socijalne zaštite zaštićenog najmoprimca. Tumačenje koje bi omogućilo prestanak najma prije okončanja postupka po prigovoru bilo bi protivno svrsi zakona.

18. Slijedom navedenog, ovaj Sud je utvrdio da je osporavano rješenje zakonito.

19. S obzirom na sve naprijed navedeno odlučeno je kao u točki I. izreke ove presude primjenom odredbe članka 116. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj 36/24., dalje ZUS).

20. O troškovima upravnog spora, Sud je odlučio na temelju odredbe članka 147. stavka 1. ZUS-a, prema kojoj stranka koja izgubi spor u cijelosti snosi sve troškove spora, ako zakonom nije drukčije propisano. Kako tužitelji nisu uspjeli u ovom upravnom sporu, nema zakonskog osnova udovoljiti njihovom zahtjevu za nadoknadu troškova upravnog spora. Stoga je Sud odlučio kao u točki II. izreke.

U Zagrebu, 17. veljače 2026.

Sudac:

Ante Drezga

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dana dostave presude.

DNA:

1. Odvjetnik Albin Hotić – elektroničkim putem

2. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine – elektroničkim putem

3. JM, [adresa]

4. U spis