REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli – Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: Gž-31/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli – Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Dolores Peruško, predsjednica vijeća, Alenka Paus, sutkinja izvjestiteljica i članica vijeća i Iva Kancijanić, članica vijeća, u pravnoj stvari tužitelja GR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Frane-Matej Barišić, odvjetnik u Zagrebu, protiv 1. tuženika OR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2. tuženika SR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojega zastupa 1. tuženik RR, brat, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P- 2477/2023-19 od 22. svibnja 2025., na sjednici vijeća održanoj 13. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Prihvaća se djelomično žalba tužitelja te se preinačuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-2477/2023-19 od 22. svibnja 2025. i sudi:

„I. Nalaže se tuženicima RR iz [adresa],OIB: [osobni identifikacijski broj] i SR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju GR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 5.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 04. kolovoza 2022. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena te od 1. siječnja 2024. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja u preostalom dijelu u iznosu 5.000,00 eura sa zateznim kamatama, kao i u dijelu u kojem se zahtijeva solidarna isplata od strane tuženika.

III. Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.“

II. Nalaže se tuženicima da tužitelju isplate trošak žalbenog postupka u iznosu 198,23 eura u roku 15 dana; a u preostalom dijelu u iznosu 198,22 eura odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je: „Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi: "I. Nalaže se tuženicima RR iz [adresa],OIB: [osobni identifikacijski broj] i SR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno isplatiti tužitelju GR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 10.000,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 04. kolovoza 2022. godina do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana. II. Nalaže se tuženicima RR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i KR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno isplatiti tužitelju i troškove parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, u roku 15 dana."

2. Protiv presude pravovremenu žalbu podnio je tužitelj zbog svih zakonom dopuštenih razloga. Ističe da sud pogrešno utvrđuje da je za neispunjenje predmetnog Predugovora odgovoran tužitelj koji tuženicima nije platio kupovinu do ugovorenog roka koji je ugovoren kao bitan sastojak predugovora; da je i nakon isteka roka nastojao ishoditi kredit od banaka, surađivao, savjetovao se i obavještavao o svemu tuženike i agenta za prodaju nekretnina, da su tuženici svojim ponašanjem produljivali trajanje samog Predugovora te je rok za isplatu ukupne kupoprodajne cijene produžen, da je to dogovoreno usmeno između stranaka, da su tuženici svjesno i namjerno doveli i održavali tužitelja u zabludi da je rok definiran u Predugovoru produžen jer svojim aktivnim postupanjem, angažiranjem oko realizacije

kredita te nastavkom komunikacije nisu dali razloga tužitelju posumnjati na suprotno; da su postupali prijevarno održavajući ga u uvjerenju da je Predugovor na snazi i to sve do pronalaska novog kupca; ukazuje na komunikaciju u WhatsApp grupi, da su se time ispunili uvjeti propisani člankom 7. Predugovora od 14. prosinca 2021. na strani tuženika; da je tužitelj smatrao da komunicirajući s jednim od prodavatelja komunicira s oba jer se 1. tuženik nije izjašnjavao suprotno. Ističe i da mu je prije zaključivanja predugovora predočen samo dio dokumentacije, a nakon zaključenja predugovora dostavljena mu je građevinska dozvola za dio kuće koji je izgrađen prije 1968. obzirom da je kuća naknadno nadograđivana, snimka izvedenog stanja i rješenje kojim je odbačen prijedlog za legalizaciju nadogradnje; da se tužitelj OTP banci obratio i prije sklapanja Predugovora s dokumentacijom s kojom je tada raspolagao, da tužitelj nije imao razloga posumnjati da nekretnina neće biti validna kao zalog pri realizaciji kredita; da nakon sklapanja Predugovora i dostave naknadne dokumentacije banci, tužitelj saznaje da mu kredit neće biti odobren zbog nedostatka legaliteta nekretnine, da je stoga pogrešan zaključak suda da tužitelj nije poduzeo sve mjere koje su u njegovoj moći kako bi ispoštovao odredbe sklopljenog ugovora; da kredit nije odobren zbog neadekvatne dokumentacije koja mu je u cijelosti bila dostupna tek nakon zaključenja Predugovora, također krivnjom tuženika. Ističe da su tuženici kroz cjelokupnu komunikaciju zajednički nastupali te je čak i ugovoreno da se kupoprodajna cijena u potpunosti uplati samo na račun 1. tuženika te nije bilo razloga posumnjati na suprotno; da isti manipuliraju svojim međusobnim „ovlaštenjem“ kako im odgovara jer nije logično da je 1. tuženi ovlašten primati novac u ime 2. tuženika, a 2. tuženi je nekad ovlašten, nekad nije pregovarati u ime svoga brata. Ukazuje na odredbu čl. 361. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, da komunikacija između prodavatelja tj. tuženika i kupca tj. tužitelja, u svezi sa ostvarivanjem kupoprodaje predmetne nekretnine, nije prestala nakon isteka roka te su svi i dalje aktivno djelovali kako bi ipak ostvarili cilj Predugovora. Stoga, da su se ispunile pretpostavke za povrat dvostruke kapare tužitelju jer je došlo do odustanka prodaje nekretnine od strane prodavatelja kupcu. Ističe i da je u konačnici uspio ishoditi kredi u drugoj banci, pa bi obveze s njegove strane u konačnici bile u potpunosti ispunjene da tuženici nisu odustali od dogovora. Predlaže preinačiti presudu, podredno ukinuti i vratiti predmet prvostupanjskom sudu na ponovni postupak. Potražuje trošak za sastav žalbe.

3. U odgovoru na žalbu tuženici navode da su žalbeni navodi neosnovani, da je u Predugovoru ugovoren rok do 15. veljače 2022. do kojeg se kupac obvezao isplatiti na račun 1. tuženika kupoprodajnu cijenu, da je ugovoreno da se rok smatra bitnim sastojkom Predugovora nakon čega se za slučaj nepoštivanja roka od strane kupca Predugovor smatra raskinutim bez posebnog izvješća kupcu; da tužitelj nije cijenu isplatio u roku; da je trinaest dana nakon sklapanja Predugovora znao da neće ishoditi kredit od OTP banke; da su tuženici po raskidu ugovora logično tražili nove kupce; ukazuju na odredbu čl. 361. st. 1. i 2. ZOO, a što tužitelj nije dokazao, čl. 368. ZOO kao dispozitivnu odredbu. Predlažu odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu.

4. Žalba tužitelja je dijelom osnovana.

5. Predmet postupka je zahtjev tužitelja da mu tuženici solidarno isplate dvostruki iznos kapare – odustatnine osnovnom njihova odustanka od prodaje nekretnine prema Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 14. prosinca 2021. (dalje u tekstu: Predugovor).

6. U postupku nije sporno:

- da je između stranaka, tuženika kao prodavatelja i tužitelja kao kupca, 14. prosinca 2021. sklopljen Predugovor o kupoprodaji nekretnine i to k. č. br. [katastarska čestica] kuća površine 40 ČM, dvorište i voćnjak u [adresa] ukupne površine 763 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], da je istim dogovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 160.000,00 eura u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na šestu decimalu na dan isplate;

- da je tužitelj tuženicima prilikom sklapanja predmetnog Predugovora na ime kapare predao novčana sredstva u iznosu od 5.000,00 eura;

- da je odredbom čl. 2. Predugovora ugovoreno, između ostalog, da će kupac isplatiti cijenu do najkasnije 15. veljače 2022. koji rok se smatra bitnim sastojkom Predugovora i nakon čega se za slučaj nepoštivanja roka od stranke kupca Predugovor smatra raskinutim bez posebnog izvještaja kupcu; da u slučaju da kupac ne izvrši isplatu ukupne kupoprodajne cijene nekretnine do naznačenog roka za isplatu, a poduzeo je sve mjere koje su u njegovoj moći kako bi ispoštovao navedeni rok kupac će u dogovoru s prodavateljima definirati novi rok za isplatu;

- da je u odredbi čl. 7. Predugovora ugovoreno da u slučaju odustanka kupca od kupnje nekretnine, prodavatelji zadržavaju primljenu kaparu; da u slučaju odustanka prodavatelja od prodaje nekretnine kupcu, prodavatelji su dužni isplatiti kupcu dvostruki iznos kapare u visini od 10.000,00 eura; da se iznos od 5.000,00 eura, a koji iznos se smatra kaparom – odustatninom, prodavatelji obvezuju vratiti kupcu isplatom na račun kupca, prilikom primitka ukupne ugovore ne kupoprodajne cijene pri realizaciji kredita iz čl. 2. Predugovora (kredit kod OTP banke d.d. kojeg je kupac namjeravao ostvariti za isplatu kupoprodajne cijene i to vjerovniku prodavatelja odnosno prodavatelju);

- da tužitelj kao kupac nije isplatio cijenu do 15. veljače 2022.;

- da je nekretnina prodana drugom kupcu.

7. Sporno je, postoji li obveza tuženih isplatiti tužitelju dvostruki iznos kapare.

8. Sud prvog stupnja u postupku koji prethodi žalbi utvrdio je:

- da se Predugovorom o kupoprodaji nekretnine tužitelj kao kupac obvezao kupoprodajnu cijenu u iznosu od 160.000,00 eura platiti po realizaciji kredita ostvarenog kod OTP Banke d.d. najkasnije do 15. veljače 2022, a koji rok se smatra bitnim sastojkom ugovora;

- da je tužitelj prilikom sklapanja Predugovora u gotovu novcu na ruke predao prodavateljima iznos od 5.000,00 eura, a koji se smatrao kaparom s time da u slučaju odustanka kupca od kupnje nekretnine, prodavatelji zadržavaju primljenu kaparu, a u slučaju odustanka prodavatelja od prodaje nekretnine, prodavatelji su dužni isplatiti dvostruki iznos kapare;

- da je tužitelj e-mailom OTP banke od 27. prosinca 2021. obaviješten da nekretnina ne može biti predmet zaloga budući nema legalitet, odnosno ista ne odgovara glavnom projektu po kojem je dobivena građevinska dozvola, već odgovara priloženoj snimci izvedenog stanja, a uz koju je priloženo rješenje kojim se odbacuje zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju; da na parceli se nalazi i pomoćna zgrada za koju nije dostavljen dokaz legalnosti;

- da je 11. lipnja 2015. rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo i komunalne poslove odbačen zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju;

- da iz iskaza svjedoka ĆR slijedi da je prije nego je zaključen Predugovor kupcu predočen zk izvadak za navedenu nekretninu, a nakon zaključenja Predugovora dostavljena mu je građevinska dozvola za dio kuće koji je izgrađen prije 1968., snimka izvedenog stanja i rješenje kojim je odbačen prijedlog za legalizaciju nadogradnje; da mu banka nije odobrila kredit; da je kupac pokušao ishoditi kredit; da je u međuvremenu istekao rok za isplatu kupoprodajne cijene; da je s prodavateljima i kupcem komunicirao o produljenu roka za isplatu cijene odnosno o sklapanju aneksa predugovoru, ali aneks predugovora nije sklopljen; da je kupac uspio u ožujku 2022. komunicirati kod RBA banke uvjete za dobivanje kredita, ali mu je za realizaciju kredita bilo mu je potrebno još neko vrijeme odnosno trebao mu je daljnji rok od cca 45 dana; da su prodavatelji pronašli drugog kupca, te su tužitelju ponudili sklapanje ugovora, ali sada pod novim uvjetima na koje kupac nije pristao, da je slijedio dogovor da će se nekretnina prodati drugom kupcu za veći iznos koji je s njima dogovoren, a da će se tužitelju vratiti uplaćen iznos kapare u iznosu od 5.000,00 eura nakon što oni realiziraju ugovor o kupoprodaji nekretnine; da su stranke imale Whats App grupu da je 2. tuženik u istoj pisao da je njegov brat suglasan da ih 1. tuženik obojicu zastupa, ali da nikakav dokument nije potpisan;

- da iz iskaza tužitelja slijedi da je u banku dostavio svu raspoloživu dokumentaciju za kuću, da je istu dostavio i prije sklapanja ugovora i to snimku izvedenog stanja i staru građevinsku dozvolu; da mu je g. SR rekao da postoje problemi vezano za legalizaciju; da je problem bio što prodavatelj nisu imali rješenje o legalizaciji; da su razmjenjivali informacije kroz WhatsApp grupu; da je pokušao realizirati kupoprodaju u drugim bankama, da su se i prodavatelji angažirali naći banku u kojoj će moći dići kredit, da nije uspio; da su prodavatelji našli drugog kupca za iznos od 190.000,00 eura; da mu to nije bio prihvatljivo, pa je dogovorio da mu vrate kaparu u iznosu 5.000,00 eura, što su isti prihvatili do Uskrsa te godine;

- da je 1. tuženik RR, iskazao je da su brat i on u travnju 2021. oglasili putem agencije prodaju kuće za iznos od 190.000,00 eura; da se u prosincu 2021. tužitelj javio kao potencijalno zainteresiran kupac, da je u njegovom prisustvu razgledao kuću, da je agentu NR predana građevinska dozvola iz 1958., uporabna dozvola, da na toj dozvoli nije bio kat kuće koji je izgrađen naknadno, zk izvadak, prijedlog za legalizaciju i rješenje o odbijanju legalizacije, da je kuća je oglašavana sa naznakom da je kat kuće nelegaliziran; da je s tužiteljem sklopljen Predugovor, da mu je bilo poznato da tužitelj namjerava kuću kupiti putem kredita kod OTP banke; da su cca dva tjedna po sklapanju Predugovora obaviješteni da tužitelj nije uspio realizirati kredit, da je tužitelj pokušao ishoditi drugdje kredit i da nije uspio realizirati kredit i platiti preostali dio kupovnine do ugovorenog roka 15. veljače 2022.; da do kraja travnja nije dobio nikakve informacije vezane uz realizaciju kredita i u tom periodu osobno je uspio pronaći novog zainteresiranog kupca te je o tome obavijestio agenta i rekao mu da je sada cijena 190.000,00 eura te je nakon toga dobio informaciju da tužitelj nije zainteresiran za kupovinu kuće po navedenoj cijeni; da više nisu bili u obvezi prema tužitelju te su kuću prodali drugome kupcu; da od travnja 2022. nije bio u komunikaciji s agentom i s tužiteljem, a niti je smatrao potrebnim jer je smatrao da je ugovor raskinut; da vezano uz kaparu s tužiteljem i agentom nije komunicirao;

- da je 2. tuženik SR iskazao da je bio prisutan kada je tužitelj kao potencijalni kupac u pratnji agenta došao razgledati kuću i da mu je tom prilikom dao kopiju građevinske dozvole, uporabne dozvole i skice, sve iz 1956., te vlasnički list; da ne zna kada je potpisan Predugovor, da tužitelj nije isplatio cijenu, da im se javio novi kupac te da su o tome u travnju 2022. obavijestili su tužitelja i on nije bio zainteresiran kupiti kuću za taj iznos 190.000,00 eura; da mu je on tada rekao da će mu vratiti kaparu nakon što se realizira kupoprodaja s novim kupcem, a to je bilo u 4. ili 5. mjesecu; da se za to nije konzultirao s bratom, da je pogriješio jer tada nisu bili u obvezi prema tužitelju jer je ugovor koji su imali sa njim istekao; da brat nikada s tužiteljem nije razgovarao o kapari, da ga brat nije ovlastio da u njegovo ime može pregovarati o povratu kapare;

- da između stranaka nije sklopljen aneks predmetnog Predugovora u pisanom obliku;

- da tužitelj nije dokazao postupanje tuženika u smislu čl. 361. st. 1. ZOO, odnosno da su tužitelja nakon isteka roka bez događanja obavijestili da zahtijevaju ispunjenje ugovora.

8.1. Na temelju tako utvrđenih činjenica prvostupanjski sud zaključuje da je za neispunjenje Predugovora odgovoran tužitelj koji tuženicima (prodavateljima) nije platio kupovninu do ugovorenog roka koji je ugovoren kao bitni sastojak Predugovora; da nije zaključen pisani aneks Predugovoru u kojem bi bile definirane izmjene ugovornih odredbi, da za činjenicu da tužitelj nije uspio ishoditi kredit ne postoji krivnja tuženika jer se radi o činjenici s kojom je tužitelj prije sklapanja Predugovora bio upoznat te mu je bila dostupna sva dokumentacija vezano za nekretninu i poznata činjenica da postoje problemi s legalizacijom; da za predmetno nije od značaja činjenica da su tuženici ponudili tužitelju kupnju nekretnine i u travnju 2022., kao niti činjenica da je tužitelj s 1. tuženikom (pravilno 2. tuženikom) razgovarao o povratu kapare; da stoga tuženici nisu odustali od sklopljenog Predugovora već je isti raskinut po zakonu zbog neispunjenja od strane tužitelja. Odluku temelji na odredbama čl. 268. st. 2., čl. 303. st. 1., čl. 304. st. 1., čl. 307., čl. 361. st. 1., čl. 377. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022; dalje: ZOO).

9. Ispitujući pobijanu presudu u granicama određenih žalbenih navoda, pazeći dodatno i po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba postupka i pravilnu primjenu materijalnog prava - čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 84/2008, 6/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011 – pročišćeni tekst, 25/2013, 89/2014 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025

– dalje: ZPP) utvrđenje je ovoga suda da sud prvog stupnja nije počinio bitne povrede odredaba postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP. Pogrešno je, dijelom, primijenjeno materijalno pravo uz pogrešno izvedeni zaključak glede odgovornosti za neispunjenje ugovora.

10. U konkretnom slučaju nije sporno da se radilo o kupoprodaji nekretnine kao niti da takav ugovor, pa i predugovor moraju biti sklopljeni u pisanom obliku, čl. 268. st. 2. ZOO u vezi sa čl. 377. ZOO.

10.1. Odredbom čl. 286. ZOO propisano je da ugovor se može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno. Stavkom 2. da zahtjev zakona da ugovor bude sklopljen u određenom obliku važi i za sve kasnije izmjene i dopune ugovora. Stavkom 3. da su pravovaljane kasnije usmene dopune o sporednim točkama o kojima u ugovoru nije ništa rečeno ako to nije protivno cilju radi kojega je oblik propisan. Stavkom 4. da su pravovaljane i kasnije usmene pogodbe kojima se umanjuju ili olakšavaju obveze jedne ili druge strane ako je poseban oblik propisan samo u interesu ugovornih strana.

10.2. Dakle, i sve kasnije izmjene i dopune toga ugovora moraju biti u pisanom obliku jer je takav oblik propisan zakonom budući postoji opći interes za to cijeneći da se vlasništvo nekretnine stječe tek upisom u zemljišnu knjigu osnovom takvih ugovora. Stoga, eventualno postignut usmeni dogovor tužitelja i 2. tuženika SR da će mu tuženici vratiti kaparu ne dovodi do stjecanja prava tužitelja u tom segmentu jer nije došlo niti do produljenja roka isplate kupoprodajne cijene po Predugovoru, a koji rok je ugovoren kao bitan sastojak ugovora, dakle ne radi se o sporednoj točki o kojoj ugovoru nije ništa rečeno, pa se ne može raditi o pravovaljanoj kasnijoj usmenoj dopuni, a niti o valjanoj kasnijoj usmenoj pogodbi kojom bi se olakšavala obveza tužitelja kao kupaca budući se ne radi o situaciji da je pisani oblik ugovora propisan samo u interesu ugovornih strana.

11. Stoga, neosnovano tužitelj ukazuje da je ponašanjem tuženika došlo do produljenja roka i trajanja Predugovora jer je do toga moglo doći samo sklapanjem pisanog dodatka ugovoru; kao i da su ga tuženi držali u zabludi jer takvo što ne slijedi iz izvedenih dokaza.

12. Upravo suprotno slijedi da 1. tuženik o tome nije niti komunicirao s tužiteljem, a da je 2. tuženik rekao da će tužitelju vratiti kaparu; međutim, i sam je iskazao da je pogriješio jer u tom momentu nisu bili u obvezi prema tužitelju budući je ugovor koji su sa njim sklopili istekao; a i za takav je dogovor, kako je već navedeno, u konkretnom slučaju bio nužan pisani oblik.

13. Odredbom čl. 361. st. 1. i 2. ZOO propisano je da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Ali vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora.

14. Nije sporno u postupku da je u čl. 2. Predugovora rok isplate kupoprodajne cijene

– najkasnije do 15. veljače 2022. ugovoren kao bitan sastojak ugovora. Međutim, u toj je odredbi naznačeno i da su stanke suglasne da će kupac isplatiti vjerovniku prodavatelja Kreditna unija Gama dio kupoprodajne cijene za nekretninu dogovorene u iznosu od 160.000,00 eura, a koja isplata će uslijediti po realizaciji kredita kupca ostvarenog kod OTP banke d.d. u iznosu od 160.000,00 eura, kao i da će se ostatak kredita po podmirenju vjerovnika prodavatelja od stranke kupca isplatiti na tekući račun OR, sa čime je SR suglasan.

15. Nije niti sporno u tijeku postupku da je trinaest dana po sklapanju Predugovora tužitelj kao kupac obaviješten da nije uspio realizirati kredit kod OTP banke; nastavno i da je isti pokušao ishoditi kredi kod druge banke, da je i 1. tuženik RR pokušao pomoći da tužitelj ishoduje kredit preko poznanika u BKS banci, ali niti to nije uspjelo.

16. Pritom, pravilno prvostupanjski sud zaključuje, da je tužitelju prije traženja kredita bila je poznata situacija predmetne nekretnine u svezi problema s legalizacijom jer, u bitnom, to slijedi već i iz iskaza tužitelja kada navodi da je u banku dostavio svu raspoloživu dokumentaciju za kuću, da je istu dostavio i prije sklapanja ugovora i to snimku izvedenog stanja i staru građevinsku dozvolu; da mu je g. SR rekao da postoje problemi vezano za legalizaciju; da je problem bio što prodavatelj nisu imali rješenje o legalizaciji… Stoga su u tom dijelu žalbeni navodi neosnovani.

17. Dakle, u konkretnom slučaju nije došlo do valjanog definiranja novog roka za isplatu sukladno odredbi čl. 286. st. 4. ZOO, niti do valjane izmjene, odnosno pravovaljane kasnije usmene pogodbe u vezi kapare, već slijedi da je istekom roka koji je ugovoren kao bitan sastojak ugovora došlo o raskida ugovora po zakonu, čl. 361. st. 1. ZOO. Dakle, nije došlo do odustanka tuženika od ugovora, time aktivacije odredbe čl. 7. Predugovora u smislu njihove obveze vraćanja dvostrukog iznosa kapare.

18. Međutim, činjenica da je došlo do raskida ugovora ne može se pripisati u krivnju tužitelja kao kupca. Prvostupanjski sud zanemaruje da je tužitelj nastojao dobiti kredit od banke ne bi li isplatio kupoprodajnu cijenu, što je sve tuženicima kao prodavateljima bilo poznato te su mu u ostvarivanju kredita i pomagali, ali u tome, niti uz njihovu pomoć tužitelj nije uspio.

19. Odredbom čl. 304. st. 1. i 2. ZOO propisano je da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom; st. 2. da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

20. U konkretnom slučaju ne može se izvesti kao valjan zaključak da je krivnja za neispunjenje ugovora na strani tužitelja u situaciji kada je prodavateljima bilo poznato da će isplata kupovnine uslijediti po odobravanju kredita i to konkretno OTP banke, da tužitelj u tome nije uspio uslijed problema s legalizacijom nekretnine (koji su problemi bili poznati i tužitelju i tuženicima), a nastavno da nije uspio niti u drugim bankama, unatoč nastojanjima. Dakle, tuženicima je bilo poznato na koji način tužitelj namjerava izvršiti plaćanje kupoprodajne cijene te su mu u tome nastojali i pomoći po saznanju da nije uspio ishoditi kredit kod OTP banke.

21. Slijedom toga, valjalo je izvesti zaključak da nema odgovornosti za neispunjenje ugovora niti na strani tužitelja jer je nastojao ishoditi kredit za nekretninu, ali nije uspio slijedom čega nije isplatio traženu cijenu u roku, niti na strani tuženika jer su svu dokumentaciju glede nekretnine predali tužitelju. Zato u konkretnom slučaju ne dolaze do primjene odredbe o povratu kapare u slučaju neispunjenja ugovora, već odredbe o raskidu ugovora.

22. Odredbom čl. 368. st. 1., 2. i 5. ZOO propisano je da raskidom ugovora obje su strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete; da ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala; da strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

23. Stoga, kako nema krivnje za neispunjenje ugovora niti jedne strane, a tuženici su primili kaparu danom potpisa Predugovora, to je valjalo naložiti istima da plaćeni iznos kapare 5.000,00 eura, dakle ne dvostruki iznos, vrate tužitelju sa zateznim kamatama kako isti potražuje od 4. kolovoza 2022., cijeneći da su taj iznos primili na dan sklapanja Predugovora 14. prosinca 2021. Stopa zatezne kamate određena je primjenom odredbe čl. 29. st. 2. ZOO.

24. Pritom neosnovano tužitelj traži od tuženika solidarnu isplatu jer prodavatelji koji prodaju svaki svoj suvlasnički dio (ovdje svaki ½ dijela) nekretnine nisu i solidarni dužnici, niti je tako određeno Predugovorom.

25. Ostali žalbeni navodi nisu od odlučnog značaja, pa niti oni glede postojanja eventualne punomoći između tuženika jer nema dvojbe da pisane punomoći između tuženika nema, a činjenice da se, kako tužitelj navodi, 1. tuženik nije izjašnjavao suprotno, da je Predugovorom bilo određeno da se kupovnina ima isplatiti na račun OR, ne ukazuju na postojanje valjane pisane punomoći između tuženika u smislu odredbe čl. 314. ZOO.

26. Uslijed preinake odluke, valjalo je preinačiti i odluku o trošku postupka te kako je uspjeh stranaka podjednak, valjalo je odlučiti da svaka stranka snosi svoj trošak postupka, čl. 154. st. 4. ZPP.

27. Slijedom navedenog, primjenom odredbe čl. 373. t. 3. ZPP valjalo je odlučiti kao u izreci.

28. Kako je žalba osnovana u omjeru 50%, valjalo je naložiti tuženicima da tužitelju isplate 50% troška žalbenog postupka. Tužitelj potražuje za sastav žalbe 250,00 eura, pa mu je dakle valjalo priznati 125,00 eura Tbr. 10/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ 138/2023, 107/2025) te polovicu plaćene pristojbe na žalbu (146,45 eura) u iznosu 73,23 eura; sveukupno 198,23 eura; čl. 166. st. 2. ZPP.

U Puli – Pola 13. veljače 2026.

Predsjednica vijeća

Dolores Peruško