REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-3653/2025-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sucu toga suda Jasni Peroš Nikolić, kao sucu pojedincu, uz sudjelovanje zapisničarke Anđele Hambašić, u upravnom sporu tužitelja VC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i ŽC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa opunomoćenica Ana Blago Martić, odvjetnica iz Odvjetničkog društva Metelko, Knežević & Partneri d.o.o., Zagreb, Lopašićeva 6, te tužitelja EC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenica Sanja Fijan, odvjetnica u Zagrebu, Gradišćanska Ulica 26, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 20, radi određivanja najamnine, nakon održane javne rasprave, dana 12. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/9, URBROJ: 531-14-3-25-20 od 26. lipnja 2025.

II. Nalaže se tuženiku da u roku od 60 dana od dana dostave pravomoćne presude donese odluku o prigovorima tužitelja.

III. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana od dostave pravomoćne presude nadoknadi tužitelju EC troškove upravnog spora u iznosu od 1.250,00 eura, dok se u preostalom dijelu zahtjev odbija.

IV. Odbija se zahtjev tužitelja VC i ŽC za nadoknadu troškova spora.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika u točki I. ukinuto je privremeno rješenje KLASA: UP/I-371-01/24-13/9 URBROJ: 531-14-03-25- 11 od 14. veljače 2025. godine. Točkom II. je određeno da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati prosječne najamnine određen točkom III. ovog rješenja, a Republika Hrvatska preostali iznos prosječne najamnine određene točkom IV. ovog rješenja. Točkom III. je određeno da je zaštićeni najmoprimac EC, koji sa članovima kućanstva CC, JC i ĆC živi u stanu površine 116,09 m2 na adresi [adresa], u [adresa], 1. kat, dužan plaćati suvlasnicima stana (najmodavcima) VC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura i ŽC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura. Točkom IV. određeno je da ostali iznos prosječne najamnine isplaćuje Republika Hrvatska u sveukupnom iznosu od 544,18 eura suvlasnicima stana (najmodavcima) VC iznos od 272,09 eura i ŽC iznos od 272,09 eura počevši od najamnine koja suvlasniku pripada za mjesec kolovoz 2025. pa do prestanka statusa prijelaznog zaštićenog najma u predmetnom stanu. Točkom V. određeno je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznose prosječne najamnine navedene u točkama III. i IV. dužni plaćati na bankovni račun vlasniku stana (najmodavaca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Točkom VI. određeno je da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Točkom VII. određeno je da je osoba navedena kao suvlasnik u točki III. ovog rješenja obvezna u roku od 15 dana od dana primitka ovog rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog stana. Točkom VIII. naložena je Upravi za financije, javnu nabavu i imovinu oduzetu u kaznenim postupcima isplata sredstva na način predviđen u točki IV. i V. izreke ovog rješenja. Točkom IX. odbačen je zahtjev (prigovor) suvlasnika stana VC i ŽC od 3. travnja 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. Točkom X. odbačen je zahtjev (prigovor) zaštićenog najmoprimca EC jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka.

2. Na ovome Sudu zaprimljene su tužbe tužitelja VC i ŽC pod poslovnim brojem: UsI-3653/2025 te EC pod poslovnim brojem: UsI-4021/2025 protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, radi određivanja najamnine. Budući da tužitelji u oba predmeta osporavaju isto rješenje tuženika, KLASA: UP/I-371-01/24-13/9, URBROJ: 531-14-3-25-20 od 26. lipnja 2025., Sud je temeljem odredbe članka 113. Sudskog poslovnika (Narodne novine, broj 37/14, 49/14, 8/15, 35/15, 123/15 45/16, 29/17, 33/17, 34/17, 57/17, 101/18, 119/18, 81/19, 128/19, 39/20, 47/20, 138/20, 147/20, 70/21, 99/21, 145/21, 23/22, 12/23, 122/23, 55/24 i 136/24), spojio spis poslovni broj UsI-4021/2025 na spis poslovni broj UsI-3653/2025, a radi jedinstvenog postupka i donošenja zajedničke odluke.

3. Tužitelji VC i ŽC pobijaju zakonitost osporavanog rješenja, u bitnome navodeći da su protiv privremenog rješenja i potvrde pravovremeno izjavili prigovor, u kojem su istaknuli da je prema potvrdi utvrđeno da predmetni stan ima površinu 116,09 m[2] , međutim, da taj podatak ne odgovara stvarnom stanju, odnosno da površina nije pravilno utvrđena. Naime, podaci u Registru stanova koji su utvrđeni prema podacima iz zemljišne knjige ne odgovaraju stvarnom stanju, budući da je ukupna površina stana 175,70 m[2] , a što je vidljivo iz nacrta GSKG, snimke izvedenog stanja od travnja 2014., elaborata stalnog sudskog vještaka Eduarda Grabara iz prosinca 2020. i ugovora o najmu stana sa zaštićenim najmoprimcem od 17. travnja 2014., te su istu površinu naveli i u obrascu prilikom upisa stana u Registar stanova. Dakle, napominju da stvarno stanje nije usklađeno sa zemljišnim knjigama i katastrom te da je pogrešno u Registar stanova upisano da stan ima površinu 116m[2] , umjesto pravilno 175,70m . Navodi da je tuženik odbacio prigovor tužitelja pozivom na članak 41. stavak 2. Zakona o općem upravnom postupku jer smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta. Tužitelji napominju da se tuženik u obrazloženju nije osvrnuo na razloge navedene u prigovoru od 31. ožujka 2025. nego je samo citirao zakonske odredbe za koje smatra da se primjenjuju u konkretnom slučaju. Navode da je tuženik propustio pozvati stranke da se izjasne o podacima koji se razlikuju. Napominju da su zaštićeni najmoprimci i prije donošenja privremenog rješenja i potvrde cijelo vrijeme trajanja ugovora o najmu stana plaćali najamninu u iznosu određenom prema stvarnoj površini stana, kako je to utvrđeno izračunom visine zaštićene najamnine od strane GSKG.

4. Predlažu da Sud usvoji tužbeni zahtjev i poništi osporavano rješenje i potvrdu tuženika od 14. veljače 2025. uz nadoknadu troškova upravnog spora, a podredno da predmet vrati tuženiku na ponovni postupak.

5. Tužitelj EC pobija zakonitost osporavanog rješenja, u bitnome navodeći da mu je odbačen prigovor koji se odnosio na privremeno rješenje kojim supruzi nije priznato svojstvo člana zajedničkog (obiteljskog) kućanstva. Navodi da je njegova supruga imala prijavljeno prebivalište u predmetnom stanu od 25. listopada 1995., te da tuženik nije utvrđivao faktično stanovanje u relevantnom razdoblju, čime je povrijedio načelo materijalne istine iz članka 8. ZUP-a pa je odbacio prigovor jer da nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka, iako je prigovor bio dopušten i pravodoban te se odnosio na akt koji je proizvodio pravne učinke. Predlaže provesti dokaz njegovim saslušanjem te saslušanjem svjedoka DC i UC, na okolnost da je DC i prije formalne prijave prebivališta živjela s njim na navedenoj adresi jer su bili zaručnici, a brak su sklopili 7. listopada 1995. Navodi kako prijava prebivališta nije zakonom propisan uvjet za ostvarivanje prava, a koje činjenice nadležno tijelo nije uopće utvrđivalo već je odbacilo prigovor pozivom na članak 41. stavak 2. Zakona o općem upravnom postupku, iako se nije radilo o pokretanju postupka na zahtjev stranke, kako ta odredba predviđa.

6. Predlaže da Sud usvoji tužbeni zahtjev i poništi osporavano rješenje. Traži trošak za sastav podneska od 6. veljače 2026. i pristupa na ročište, svako u iznosu od 1.000,00 eura, uvećano za PDV, ukupno 2.500,00 eura.

7. Tuženik u odgovoru na tužbu tužitelja VC i ŽC, u bitnome navodi da su tužitelji podnijeli prigovor na kvadraturu stana iz privremenog rješenja, međutim, da je on pravilno, povjerenjem u zemljišne knjige, utvrdivši površinu stana kako je navedeno u zemljišnim knjigama. Navodi da se tužitelji pogrešno pozivaju na članak 14. stavak 2. i 3. Zakona Statileo, a koji se odnosi na situacije kad se iz dostavljene dokumentacije ne može utvrditi koja je površina stana, što u konkretnom predmetnu nije slučaj jer se ista mogla utvrditi uvidom u zemljišne knjige pa se primjenjuje članak 14. stavak 1. Zakona Statileo. Poziva se na presudu Upravnog suda u Splitu, poslovni broj: Us I-1982/2025 od 29. listopada 2025., u kojoj je Sud iznio stav da podaci iz zemljišne knjige imaju jaču dokaznu snagu u odnosu na drugu dokumentaciju kojom se dokazuje površina određenog stana, odnosno da su tužitelji na raspolaganju imali mogućnost obnove postupka ukoliko su pred sudom ishodili upis veće površine stana, temeljem čega bi pravno stanje uskladili sa stvarnim stanjem i u zemljišne knjige upisali drugu (veću) površinu stana.

8. Tuženik u odgovoru na tužbu tužitelja EC navodi da je tužitelj uložio prigovor na privremeno rješenje iz razloga jer njegova supruga nije navedena u privremenom rješenju kao član kućanstva, međutim, da je prigovor pravilno odbačen pozivom na članak 41. stavak 2. Zakona o općem upravnom postupku, budući da je nedvojbeno tužiteljeva supruga DC trebala imati prijavljeno prebivalište u periodu od 5. studenoga 1994. do 5. studenoga 1996. kako bi se ispunio drugi propisani uvjet. Međutim, navedeni uvjet nije ispunjen, budući da je prijavila prebivalište na predmetnoj adresi tek 25. listopada 1995., dakle, nema u kontinuitetu od dvije godine, odnosno od 5. studenoga 1994. do 5. studenoga 1996., prijavljeno prebivalište na adresi predmetnog stana. Smatra da tužitelj pogrešno tumači članak 4. stavak 1. točku 2. Zakona Statileo, budući da su uvjeti za člana kućanstva propisani člankom 4. stavkom 1. točkom 11.a toga zakona, a član kućanstva tužitelja te uvjete ne zadovoljava.

9. Predlaže da Sud odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan.

10. Radi ocjene zakonitosti osporavanog rješenja, Sud je izvršio uvid u sudski spis i isprave priložene spisu tuženika te je održao javnu raspravu.

11. Strankama je, u skladu s odredbom članka 6. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj 36/24 - dalje ZUS), dana mogućnost izjasniti se o zahtjevima i navodima drugih stranaka te o svim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

12. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je ocijenio tužbeni zahtjev osnovanim.

13. Iz podataka spisa predmeta, dostavljenog ovom Sudu uz odgovor na tužbu, proizlazi da je tuženik donio privremeno rješenje u izvršenju presude Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine, broj: 36/24), radi određivanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera kojim je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine određen točkom II. ovog rješenja, a Republika Hrvatska preostalih 50 % određen točkom III. ovog rješenja. Zaštićeni najmoprimac EC , koji sa članovima kućanstva CC, JC i ĆC živi u stanu površine 116,09 m2 na adresi [adresa], u [adresa], 1. kat, dužan plaćati suvlasnicima stana (najmodavcima) VC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura i ŽC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura. Ostali iznos prosječne najamnine Republika Hrvatska isplaćuje u iznosu od 272,09 eura suvlasniku stana (najmodavcu) VC i u iznosu od 272,09 eura suvlasniku stana (najmodavcu) ŽC do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz predmetnog stana. Zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznos prosječne najamnine naveden u točkama II. i III. dužni su plaćati na bankovni račun vlasnika stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni su vlasniku stana (najmodavcu) najkasnije do 31. ožujka 2025. platiti svaki svoj iznos prosječne najamnine koji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja 2025. do 31. ožujka 2025. Ako 50 % iznosa prosječne najamnine prelazi 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti. Republika Hrvatska plaćat će razliku od 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine. Ako, sukladno točki VIII. ovog rješenja, mjesečni iznos prijelazne zaštićene najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda njegova kućanstva, zaštićeni najmoprimac je obvezan u roku od 30 dana od primitka ovog rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje. Zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti. Ako je stvarni vlasnik stana, a time najmodavac stana, osoba različita od osoba navedenih u točki II. ovog rješenja, tada je osoba navedena kao vlasnik u točki II. ovog rješenja obvezna u roku od 15 dana od dana primitka ovog rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB stvarnog vlasnika predmetnog stana. Nalaže se Upravi za financije, javnu nabavu i strateško planiranje isplata sredstva na način predviđen u točki III., IV. i VI. izreke ovog rješenja.

14. Tužitelji VC i ŽC podnijeli su protiv privremenog rješenja, a sukladno uputi o pravnom lijeku, prigovor, u kojem osporavaju utvrđenu površinu predmetnog stana. Nadalje, tužitelj EC podnio je, također sukladno uputi o pravnom lijeku, prigovor protiv privremenog rješenja jer u njemu kao član kućanstva nije navedena i njegova supruga DC.

15. Tuženik je, odlučujući o prigovoru suvlasnika, kako to proizlazi iz uvoda osporavanog rješenja, točkom I. ukinuo privremeno rješenje od 14. veljače 2025. te donio novo rješenje kojim se određuje u točki II. da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati prosječne najamnine određen točkom III. ovog rješenja, a Republika Hrvatska preostali iznos prosječne najamnine određene točkom IV. ovog rješenja. Točkom III. je određeno da je zaštićeni najmoprimac EC, koji sa članovima kućanstva CC, JC i ĆC živi u stanu površine 116,09 m2 na adresi [adresa], u [adresa], 1. kat, dužan plaćati suvlasnicima stana (najmodavcima) VC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura i ŽC dio prosječne najamnine u visini od 272,09 eura. Točkom IV. određeno je da ostali iznos prosječne najamnine isplaćuje Republika Hrvatska u sveukupnom iznosu od 544,18 eura suvlasnicima stana (najmodavcima) VC iznos od 272,09 eura i ŽC iznos od 272,09 eura počevši od najamnine koja suvlasniku pripada za mjesec kolovoz 2025. pa do prestanka statusa prijelaznog zaštićenog najma u predmetnom stanu. Točkom V. određeno je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznose prosječne najamnine navedene u točkama III. i IV. dužni plaćati na bankovni račun vlasniku stana (najmodavaca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Točkom VI. određeno je da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Točkom VII. određeno je da je osoba navedena kao suvlasnik u točki III. ovog rješenja obvezna u roku od 15 dana od dana primitka ovog rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog stana. Točkom VIII. naložena je Upravi za financije, javnu nabavu i imovinu oduzetu u kaznenim postupcima isplata sredstva na način predviđen u točki IV. i V. izreke ovog rješenja. Točkom IX. odbačen je zahtjev (prigovor) suvlasnika stana VC i ŽC od 3. travnja 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. Točkom X. odbačen je zahtjev (prigovor) zaštićenog najmoprimca EC jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka.

16. Dakle, tuženik je odbacio prigovore tužitelja jer da nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka pozivom na članak 41. stavak 2. Zakona o općem upravnom postupku. U obrazloženju rješenja, vezano za prigovor tužitelja EC, samo je naveo da je nedvojbeno da je DC trebala imati prijavljeno prebivalište u periodu od 5. studenoga 1994. do 5. studenoga 1996., a koji uvjet nije ispunjen pa je stoga prigovor tužitelja EC neosnovan i zahtjev mu je sukladno članku 41. stavku 2. ZUP-a trebalo odbaciti, dok se na prigovor tužitelja VC i ŽC tuženik u obrazloženju osporavanoga rješenja nije uopće očitovao niti je naveo razlog zbog čega je prigovor odbacio.

17. Naime, člankom 41. stavkom 1. Zakona o općem upravnom postupku (Narodne novine, broj: 41/09 i 110/21, dalje: ZUP) propisano je da zahtjev za pokretanje postupka stranka može neposredno podnijeti javnopravnom tijelu u pisanom obliku ili usmeno na zapisnik, a može takav zahtjev poslati poštom ili dostaviti elektroničkim putem.

18. Stavkom 2. toga članak ZUP-a propisano je da kad službena osoba utvrdi da ne postoje zakonske pretpostavke za pokretanje postupka, rješenjem će odbacit zahtjev.

19. Po ocijeni ovog Suda, nije bilo uvjeta za odbacivanje prigovora tužitelja jer se ne radi o situaciji da nema uvjeta za pokretanje postupka, budući da je postupak već pokrenut i doneseno je rješenje te su tužitelji imali pravo na pravni lijek u vidu prigovora, a koji su i iskoristi, te je o njima tuženik bio dužan meritorno odlučiti ukoliko su isti izjavljeni u roku. Budući da im je odbacivanjem prigovora u suštini uskraćen pravni lijek, Sud ne može otkloniti navode tužitelja o povredi zakona na njihovu štetu. Konačno, rješenje mora biti obrazloženo sukladno članku 98. stavku 5. ZUP-a, odnosno u obrazloženju treba navesti kratko izlaganje tužitelja, utvrđeno činjenično stanje, razloge koji su bili odlučujući pri ocjeni pojedinih dokaza, razloge zbog kojih nije usvojen prigovor te propise na temelju kojih je riješena upravna stvar. Napominje se da odgovor na tužbu ne može nadomjestiti obrazloženje osporavanog rješenja.

20. Slijedom navedenog, Sud osporavano rješenje tuženika ne može ocijeniti zakonitim.

21. Valjalo je stoga, temeljem članka 117. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima presuditi kao u točki I i II izreke presude.

22. Odluka o trošku u točki III izreke presude temelji se na članku 147. stavku 1. Zakona o upravnim sporovima. Trošak se sastoji od troška zastupanja u iznosu od 1.250,00 eura, sukladno Tbr. 27. st. 2. i 46. Tarife o nagradama i naknadi za rad odvjetnika (Narodne novine, broj: 138/23 i 107/25), dok trošak podneska nije priznat, budući da je tužitelj sve navode iz podneska mogao iznijeti na ročištu, na kojem je bio nazočan i za koje mu je priznat trošak.

23. Odluka o trošku u točki IV izreke presude temelji se na članku 147. stavku 1. Zakona o upravnom sporovima, budući da tužitelji nisu specificirali iznos troška koji potražuju.

U Zagrebu 12. veljače 2026.

Sudac:

Jasna Peroš Nikolić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv točke I i II izreke presude žalba nije dopuštena (članak 127. Zakona o upravnim sporovima). Protiv točke III i IV žalba je dozvoljena Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda, u četiri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dna:

1. Odvjetnica Sanja Fijan, e-komunikacijom

2. Odvjetnica Ana Blago Martić, e-komunikacijom

3. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica

Republike Austrije 20, uz spis tuženika

4. U spis