Poslovni broj R1-298/2021-45

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Puli - Pola, po sucu Heleni Božović Sladaković, izvanparničnom postupku 1. predlagatelja G.P. Advisory j.d.o.o., OIB 84683417142 iz Pule, Divkovićeva 2C i 2. predlagatelja IP, OIB [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], oboje zastupanih po punomoćniku Željku Pavletiću, odvjetniku iz Pule protiv protustranke JP iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] zastupanog po punomoćniku Mladenu Meničaninu, odvjetniku iz [adresa], radi osnivanja/ukidanja nužnosti prolaza, 11. veljače 2026.,

r i j e š i o  j e

I Odbija se prijedlog predlagatelja za osnivanje nužnog prolaza preko nekretnine protustranke k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

Obrazloženje

1. Predlagatelji su dana 27. prosinca 2021. podnijeli sudu prijedlog radi osnivanja nužnog prolaza. U prijedlogu navode da su upisani kao suvlasnici, svaki u ½ dijela, k. č. [katastarska čestica], pašnjak, površine 1126 m2, k. č. [katastarska čestica], pašnjak, 2097 m2 i k. č. [katastarska čestica], pašnjak, 1040 m2, upisanih u ZK ulošku [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Protustranka je vlasnik susjedne nekretnine, k. č. [katastarska čestica], [adresa], oranica, površine 1167 m2, upisane u ZK ulošku [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nekretnine u suvlasništvu predlagatelja nemaju nikakvu putnu vezu s javnim putom, pa se predlaže osnivanje nužnog prolaza odlukom suda, putem dijela nekretnine u vlasništvu protustranke, širine 4 metra, od spojne točke nekretnine u vlasništvu protustranke i postojećeg javnog puta na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], uz među s k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], do nekretnine u suvlasništvu predlagatelja oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Alternativno, po izboru protustranke, predlaže se osnivanje nužnog prolaza na teret poslužne nekretnine na način da se isti osnuje u obuhvatu postojećeg puta uz dodatni priključak prema nekretnini u suvlasništvu predlagatelja. Korist od otvaranja nužnog prolaza u korist cjeline povlasnih nekretnina svakako premašuje štetu na poslužnoj nekretnini, obzirom da cjelina povlasnih nekretnina nema nikakvu vezu s javnim putem, a nužni prolaz se predlaže osnovati na rubnom dijelu poslužne nekretnine, odnosno na način koji je u najmanjoj mogućoj mjeri otegotan za vlasnika poslužne nekretnine; u tom se smislu, i u smislu utvrđivanja naknade vlasniku poslužne nekretnine za osnovani nužni prolaz, odnosno pravo služnosti prolaza i provoza, predlaže naslovnom sudu odrediti vještačenje tih vrijednosti od strane ovlaštenog procjenitelja nekretnina.

2. U odgovoru na prijedlog protustranka JP osporava prijedlog predlagatelja te se u cijelosti protivi prijedlogu da se na predloženi način osnuje nužni prolaz. Protustranka prvenstveno navodi da predlagatelji, kao ni njihovi prednici, nikada nisu koristili nekretninu označenu kao kč. br. [katastarska čestica], upisanu u k. o. [katastarska općina], kao niti bilo koji dio te nekretnine, radi dolaska do nekretnina u vlasništvu predlagatelja, odnosno do nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Protustranka ističe da rješenje koje predlažu predlagatelji, odnosno osnivanje nužnog prolaza – prava staze i kolnika kako to predlagatelji predlažu u svom prijedlogu, nikako ne predstavlja najprikladniji i najkraći put od nekretnina u vlasništvu predlagatelja do javnog puta, a niti je korist od otvaranja nužnog prolaza na predloženi način za gospodarenje nekretninama u vlasništvu predlagatelja veća od štete na poslužnoj nekretnini koja je u vlasništvu protustranke. Protustranka ukazuje da predlagatelji imaju na raspolaganju još najmanje tri opcije kojima mogu tražiti svoj nužni prolaz do javnog puta (nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]), a to je nužni prolaz preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], a što je vidljivo iz kopije katarskog plana koja se prilaže. Prema mišljenu protustranke, te tri – gore navedene opcije predstavljaju najprikladniji i najkraći put od nekretnina u vlasništvu predlagatelja do javnog puta, pa je protustranki nejasno zašto predlagatelji traže isključivo predloženi nužni prolaz. Dakle, protustranka smatra da su za predlagatelje optimalnije te tri opcije (nužni prolaz preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]) iz razloga što je to najprikladniji i najkraći put od nekretnina u vlasništvu predlagatelja do javnog puta.

3. U dokaznom postupku pročitani su vlasnički listovi, kopije plana, te je proveden dokaz uviđajem na licu mjesta te mjerničkim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Veting d.o.o. i gospodarskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Tatjani Mandić Bulić.

4. Prijedlog predlagatelja za osnivanje nužnog prolaza nije osnovan.

5. Među strankama ovoga postupka nije sporno da su predlagatelji suvlasnici k. č. [katastarska čestica], pašnjak, površine 1126 m2, k. č. [katastarska čestica], pašnjak, 2097 m2 i k. č. [katastarska čestica], pašnjak, 1040 m2, upisanih u ZK ulošku [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a protustranka vlasnik susjedne nekretnine, k. č. [katastarska čestica], [adresa], oranica, površine 1167 m2, upisane u ZK ulošku [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

5.1. Među strankama je sporno da li nekretnine predlagatelja nemaju direktnu vezu sa javnim putem te da li predloženi nužni prolaz preko nekretnine protustranke predstavlja najprikladniji i najkraći put od nekretnina u vlasništvu predlagatelja do javnog puta.

6. Odredbama članka 224. stavak 1. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) propisano je da se nužni prolaz preko neke nekretnine kao poslužne može osnovati odlukom suda na zahtjev vlasnika druge nekretnine ako do iste nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putem i ako je korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini, uz obvezu vlasnika povlasne nekretnine da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine za sve što će on trpjeti i biti oštećen te će osnivanje nužnog prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako se stranke nisu drugačije sporazumjele.

6.1. Nužni prolaz je stvarna služnost (čl. 191. st. 1. ZVDSP). Čl. 174. st. 1. ZVDSP propisano je da je služnost ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja da se na određeni način služi tom stvari ma čija ona bila, a njezin je svagdašnji vlasnik dužan to trpjeti ili pak zbog toga glede nje nešto propuštati. Dakle, osnivanjem nužnog prolaza kao služnosti zadire se i ograničava nečije pravo vlasništva.

7. Provedenim uviđajem na licu mjesta i mjerničkim vještačenjem po vještaku Veting d.o.o. izvršena je identifikacija nekretnina. K. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu protustranke u naravi predstavlja zapušteni pašnjak na kojem je vidljiv put od makadam ceste k. č. [katastarska čestica] po k. č. [katastarska čestica] i dalje približne širine 3 metra. Nekretnine predlagatelja i to k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u naravi predstavljaju šumu – šikaru. Predlagatelj je pokazao prijedlog osnivanja nužnog prolaza po k. č. [katastarska čestica] uz granicu sa k. č. [katastarska čestica] u širini od 4 metra površine 115 m2 (na Skici lica mjesta br. 1 površina markirana oker bojom). Protustranka je pokazala druge mogućnosti, po njoj prikladnije za osnivanje nužnog prolaza i to preko k. č. [katastarska čestica] ili 320/7 sve k. o. [katastarska općina] površine cca 90 m2 (na Skici lica mjesta br. 1 varijante označene slovima A, B i C i markirane zelenom bojom). Protustranka je pokazala i kuda se nekad dolazilo na parcele predlagatelja od k. č. [katastarska čestica] u naravi asfaltna cesta po k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] do k. č. [katastarska čestica] (na skici lica mjesta br. 2 površina markirana plavom bojom). Mjernički vještak je izradio fotodokumentaciju i skicu lica mjesta pokazanih nekretnina na dan očevida sa prijedlozima osnivanja nužnog prolaza predloženim od strane predlagatelja i protustranke.

7.1. Predlagatlji se na nalaz i mišljenje mjerničkog vještaka nisu očitovali, dok je protustranka svoje očitovanje na nalaz i mišljenje mjerničkog vještaka iznio u podnesku od 30. studenog 2022. u kojem u bitnom ponovno napominje da rješenje koje predlažu predlagatelji, odnosno osnivanje nužnog prolaza – prava staze i kolnika kako to predlagatelji predlažu u svom prijedlogu, nikako ne predstavlja niti najprikladniji, a niti najkraći put od nekretnina u vlasništvu predlagatelja. U odnosu na navod vještaka da je u naravi vidljiv put od makadam ceste k. č. [katastarska čestica] po k. č. [katastarska čestica] i dalje približne širine 3 metra, protustranka navodi da je predmetni put koji navodi vještak, bio samo privremeno put koji je jedno vrijeme koristio poznanik protustranke radi dolaska do nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koju je isti koristio za potrebe obavljanja poljoprivredne djelatnosti na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Napominje se da kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ima prilazni put sa druge strane, odnosno preko drugih nekretnina, te da se taj put više ne koristi. Nadalje, ukazuje da je prije desetak dana započela izgradnja prometnice – ceste preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i dr., sve k. o. [katastarska općina], a za koje nekretnine su u tijeku ili su provedeni postupci izvlaštenja pred nadležnim tijelom Istarske županije, a koje su nekretnine formirane od matičnih nekretnina kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] i te novoformirane kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], ulaze u obuhvat prometnice u izgradnji, pa je stoga nužni prolaz do javnog puta svakako najprikladniji i najkraći od nekretnina u vlasništvu predlagatelja do javnog puta upravo preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] ili kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]. Nadalje, ukazuje da na dijelu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] gdje ista katastarska čestica graniči sa nekretninom oznake 1172/2 k. o. [katastarska općina] (javni put), na kojem je već započeta izgradnja prometnice, uopće nije predviđen ulaz na nekretninu protustranke oznake kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što je još jedan od razloga zbog kojeg protustranka smatra da se nužni prolaz ne može osnovati na način kako to predlagatelji predlažu.

8. U nalazu i mišljenju stalni sudski vještakinje gospodarske Tatjana Mandić Bulić navodi da su naravi povlasne k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] obrasle višim grmolikim raslinjem, a poslužna k. č. br. [katastarska čestica] samo u svome zapadnom dijelu, dok je većim dijelom pašnjak. U katastarskom operatu poslužna k. č. br. [katastarska čestica] vodi se kao oranica površine 1167 m2 u vlasništvu je protustranke, dok se povlasna k. č. br. [katastarska čestica] vodi kao pašnjak površine 1126 m2, povlasna k. č. br. [katastarska čestica] kao pašnjak površine 2097 m2 i povlasna k. č. br. [katastarska čestica] kao pašnjak površine 1040 m2 u suvlasništvu predlagatelja. Povlasne nekretnine nalaze se južno (k. č. br. [katastarska čestica]), sjeverozapadno (k. č. br. [katastarska čestica]) i zapadno (k. č. br. [katastarska čestica]) od poslužne k. č. br. [katastarska čestica] i imaju nepravilan višekutni oblik, čine kompleks parcela i jednu gospodarsku cjelinu. Prema prijedlogu predlagatelja do povlasnih nekretnina pristupalo bi se sa makadamskog puta (k. č. br. [katastarska čestica]), zatim preko nekretnine protustranke (k. č. br. [katastarska čestica]) uz među sa k. č. br. [katastarska čestica] u širini od 4 m do povlasne k. č. br. [katastarska čestica] u približnoj duljini od cca 29 m. Prvi prijedlog protustranke je da se na povlasne nekretnine predlagatelja pristupa preko k. č. br. [katastarska čestica] ili k. č. br. [katastarska čestica] ili k. č. br. [katastarska čestica]. Drugi prijedlog protustranke je da se na povlasne nekretnine predlagatelja pristupa preko k.č. (k. č. [katastarska čestica], asfaltirana cesta) i zatim po k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] do k. č. [katastarska čestica]. Na dan očevida zamijećeno je da preko poslužne nekretnine već postoji poljski put u širini od cca 3 m i da se njime pristupa na nekoliko k.č. koje se nalaze sjeverozapadno od poslužne k. č. [katastarska čestica].

8.1. Formiranje nužnog prolaza prema prijedlogu predlagatelja izvelo bi se preko poslužne nekretnine u širini od 4 m i ukupnoj površini od 115 m2 (prema izračunu i preglednoj skici mjerničkog vještaka - označeno crveno). Formiranje nužnog prolaza prema prijedlogu protustranke izvelo bi se preko poslužnih nekretnina k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica] također u širini od 4 m i ukupnoj površini od cca 90 m2 (prema izračunu i preglednoj skici mjerničkog vještaka - označeno zeleno). Formiranje nužnog prolaza prema navodima protustranke prema kojima se u prošlosti na predmetne povlasne nekretnine u vlasništvu predlagatelja pristupalo od asfaltirane ceste (k. č. [katastarska čestica]) i zatim po k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] do k. č. [katastarska čestica]. (na skici mjesta 2 mjerničkog vještaka označeno plavom bojom). Na dan očevida dio k. č. br. [katastarska čestica] koji bi bio u funkciji puta, izmalčan je i djelomice nasut tamponom. U odnosu na procjenu ističe da osnovni kriteriji koji se uzimaju u obzir pri procjeni nekretnina su: lokacija nekretnine, komunalna opremljenost lokacije i prostorno planska dokumentacija danog područja. Predmetne poslužne i povlasna k.č. se prema važećoj prostorno - planskoj dokumentaciji Općine Ližnjan nalaze izvan građevinskog područja naselja – naselje Ližnjan, namjena poljoprivredno zemljište, te imaju relativno visoku položajnu rentu zbog relativne blizine građevinskog dijela naselja, asfaltirane prometnice i ostale komunalne infrastrukture te blizine morske obale. Prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta na predmetnom području posljednjih godina iznosi 4,65 €/m2. Naknada za osnivanje služnosti se procjenjuje obzirom na lokaciju i namjenu zemljišta pri čemu faktor služnosti može iznositi od 0,1-1,5 %. U ovom slučaju procjenjuje da isti iznosi 1% obzirom da se radi o pristupu na poljoprivredno zemljište, očekivano redovno korištenje i učestalo korištenje prolaza prilikom obrade i eksploatacije.

8.2. Naknada za osnivanje nužnog prolaza prema prijedlogu predlagatelja preko poslužne k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini od 115 m2 iznosi 534,75 €, dok umanjenje prometne vrijednosti obzirom bi u odnosu na njenu ukupnu površinu, nužni prolaz zahvaćao 9,85% ukupne površine poslužne nekretnine (1167 m2 : 100 = 115 m2 : X) iznosi 534,52 EUR, slijedom čega utvrđuje ukupnu naknadu u iznosu od 1.069,27 €.

8.3. Naknada za osnivanje nužnog prolaza prema 1. prijedlogu protustranke preko poslužnih k. č. br. [katastarska čestica] ili k. č. br. [katastarska čestica] ili k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini od cca 90 m2 (za svaku pojedinu k.č.) prema izračunu i preglednoj skici mjerničkog vještaka

- označeno zeleno. Iznos naknade za služnost je 418,50 €, a umanjenje prometne vrijednosti poslužnih nekretnina, obzirom imaju malu površinu (228 m2, 195 m2 i 235 m2) te bi otvaranjem nužnog prolaza izgubile veliki dio svoje prometne vrijednosti (nužni prolaz zauzimao bi od 40-50 % površine u odnosu na ukupnu površinu parcele) iako bi pristupni put prolazio samim rubnim dijelom predmetnih k.č. iznosi 458,26 €, odnosno ukupna naknada za osnivanje služnosti preko poslužnih nekretnina k.č br. 320/1 ili k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica] iznosi 876,78 €. Za formiranje nužnog prolaza preko navedenih parcela ne pristupa se direktno na javni put jer se između poslužnih k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] i makadamskog puta nalaze k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica]. Osim toga, k. č. br. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica] imaju već prvobitno malu površinu da bi bile pogodne za formiranje nužnog prolaza jer bi otvaranjem nužnog prolaza izgubile mogućnost bilo kakve eksploatacije, a time i vrijednost u cijelosti. Šteta od otvaranja puta po svakoj od ovih k.č. bila bi veća od koristi nastale za povlasne nekretnine. Idealna je varijanta da predlagatelji kupe jednu od navedenih nekretnina.

8.4. Naknada za osnivanje nužnog prolaza prema 2. prijedlogu protustranke preko k. č. br. [katastarska čestica] (asfaltirana cesta), zatim po k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] do k. č. [katastarska čestica], dužina je 240 m x 3 m širine (obzirom da se nisu izjasnili o širini ovoga puta, širina od 3 m se uobičajeno uzima za pristup na poljoprivredno zemljište) što ukupno iznosi 720 m2. Iznos naknade za služnost na k. č. br. [katastarska čestica] je 976,50 € (4,65 € x 210 m2 = 976,50 € x 1,0 koef.=976,50 eur), a iznos naknade za služnost na k. č. br. [katastarska čestica] je 2.371,50 EUR (4,65 € x 510 m2 = 2.371,50 € x 1,0 koef.= 2.371,50 €). Osnivanje nužnog prolaza prema 2. prijedlogu protustranke zahvaćalo bi rubni istočni dio k. č. br. [katastarska čestica] i sjeverni dio k. č. br. [katastarska čestica]. K. č. br. [katastarska čestica] površine 39.521 m2 je u vlasništvu Općine Ližnjan dok je k. č. br. [katastarska čestica] površine 2570 m2 u vlasništvu dviju privatnih osoba. Umanjene prometne vrijednosti poslužne k. č. br. [katastarska čestica] iznosi 974,00 eur, a umanjenje prometne vrijednosti poslužne k. č. br. [katastarska čestica] iznosi 2.371,00 €. Dakle, ukupna naknada za osnivanje nužnog prolaza prema 2. prijedlogu protustranke preko k. č. br. [katastarska čestica] (asfaltirana cesta), zatim po k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] iznosila bi 6.693,00 €.

8.5. Zaključno vještak navodi da je prema izračunu za vlasnike povlasnih nekretnina najpovoljnija opcija 2. (preko poslužnih nekretnina k.č br. 320/1 ili k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica]), s time da treba uzeti u obzir da se između poslužnih k.č. i javnog puta nalaze k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] koje nisu uzete u obračun. Osim toga to je najnepovoljnija varijanta po poslužne nekretnine od svih predloženih jer se radi, kako je već navedeno, o parcelama već u startu malih površina koje bi otvaranjem nužnog puta izgubile mogućnost eksploatacije, a time i vrijednost gotovo u cijelosti. Prodaja od strane sadašnjih vlasnika predlagatelju po poticajnoj cijeni bilo bi znatno prihvatljivije rješenje u odnosu na osnivanje nužnog prolaza. Nadalje, varijanta jedan je slijedeća najpovoljnija za predlagatelje, ali obzirom na postojanje već neslužbenog puta preko iste poslužne nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], upitna je opravdanost osnivanja ove služnosti jer bi se time predmetna poslužna k.č dodatno opteretila. Otvaranje nužnog prolaza prema posljednjoj, trećoj varijanti, najskuplje je za predlagatelje. Da bi dobili mogućnost pristupa na svoje parcele ukupne površine od 4.263 m2 i ukupne vrijednosti 19.822,95 €, bili bi dužni isplatiti iznos od 6.693,00 € pa time dolazi u pitanje korist za predlagatelja.

8.6. Protustranka se na nalaz i mišljenje gospodarskog vještaka očitovala u podnesku od 27. veljače 2023. i u bitnome naveo da je preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i dr., sve k. o. [katastarska općina], u tijeku izgradnja prometnice, a navedene su nekretnine formirane od matičnih nekretnina kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] i te novoformirane kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], ulaze u obuhvat prometnice u izgradnji, pa je stoga nužni prolaz do javnog puta svakako najprikladniji i najkraći od nekretnina u vlasništvu predlagatelja preko nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]. Nadalje, ponavlja da u dijelu gdje predlagatelji predlažu osnivanje nužnog prolaza, uopće nije predviđen ulaz na nekretninu protustranke oznake kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], već je ulaz sa javne prometnice predviđen s gornje –suprotne strane te nekretnine, a na dijelu gdje predlagatelji predlažu osnivanje nužnog prolaza, predviđen je rasvjetni stup. Ne prihvaća ni utvrđenu vrijednost naknade. Predlaže da se vještaci o navedenome očituju. Predlagatelji na nalaz i mišljenje nisu imali primjedbi.

8.7. S obzirom na primjedbe protustranke te izgradnju prometnice, u nastavku je proveden dokaz dopunom nalaza i mišljenja mjerničkog i gospodarskog vještačenja. Mjernički je vještak sačinio novu skicu lica mjesta na kojoj je prikazao stupove javne rasvjete i ulegnuća na novoizgrađenoj prometnici. Gospodarski je vještak naveo da prema prethodnom nalazu i mišljenju odnosno izračunu za vlasnike povlasnih nekretnina najpovoljnija je opcija 2. (preko poslužnih nekretnina k.č br. 320/1 ili k. č. [katastarska čestica] ili k. č. [katastarska čestica]), s time da treba uzeti u obzir da se između poslužnih k.č. i javnog puta nalaze k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] koje nisu uzete u obračun. Osim toga to je najnepovoljnija varijanta po poslužne nekretnine od svih predloženih jer se radi, kako je već navedeno, o parcelama već u startu malih površina koje bi otvaranjem nužnog puta izgubile mogućnost eksploatacije, a time i vrijednost gotovo u cijelosti. Također, varijanta jedan je slijedeća najpovoljnija za predlagatelje, ali obzirom na postojanje već neslužbenog puta preko iste poslužne nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], upitna je opravdanost osnivanja ove služnosti jer bi se time predmetna poslužna k.č dodatno opteretila. Izvedeni radovi na asfaltiranju ceste te elektrifikaciji u vidu postavljanja električnih stupova nemaju utjecaja na izmjenu nalaza i mišljenja gospodarskog vještaka. Cesta je izvedena u razini sa susjednim nekretninama (prema nalazu mjerničkog vještaka), a za pristup na iste pušteni su prolazi koji omogućavaju lakši pristup nekretninama.

8.8. Protustranka nije prihvatila pisanu dopunu gospodarskog vještaka te je ponovno ukazao da se za pristup na njegovu nekretninu ulegnuće ne nalazi na dijelu gdje predlagatelji predlažu osnivanje nužnog prolaza, a i rasvjetni stup se nalazi na dijelu gdje predlagatelji predlažu osnivanje nužnog prolaza, nije se očitovao glede utvrđene visine vrijednosti nekretnina, pa je prijedlog vještaka neprihvatljiv.

8.9. U predmetu je na ročištu dana 29. kolovoza 2025. provedena usmena dopuna nalaza i mišljenja gospodarskog vještaka Tatjane Mandić Bulić. Prilikom usmene dopune navela je kako se obzirom na protek vremena i obzirom da se prilikom izrade nalaz i mišljenja koristilo cijenama na području Općine Ližnjan u razdoblju od 2019- 2021. konzultirala je izvješće o prodaji nekretnina IŽ za razdoblje od 2022.-2024. gdje je za 2022. prosječna cijena na danom području 4,33 eura po m2 poljoprivrednog zemljišta, za 2023. je 7,24 eura po m2, a za 2024. iznosi 10,01 euro po m2. Stoga proizlazi da je prosječna cijena u protekle 3 godina na tom području 7,23 eura po m2 što predstavlja povećanje od 56,13% u odnosu na prethodno izračunatu prosječnu vrijednost od 4,65 eura po m2. Proporcionalno se zatim povećavaju svi iznosi naknade za služnost kao i umanjenje prometne vrijednosti poslužnih nekretnina. Tako bi s obzirom na povećanje naknada za kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosila 834,90 eura, a umanjenje prometne vrijednosti 834,55 eura, što ukupno iznosi 1.669,45 eura. Naknada za osnivanje nužnog prolaza prema prvom prijedlogu protustranke preko poslužnih kč. br. [katastarska čestica] ili kč. br. [katastarska čestica] ili kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosi 653,40 eura naknada za služnost, a naknada za umanjenje prometne vrijednosti poslužnih nekretnina 693,35 eura što ukupno iznosi 1.346,75 eura. Naknada za osnivanje nužnog prolaza prema drugom prijedlogu protustranke preko kč. br. [katastarska čestica], a zatim po kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] do kč. br. [katastarska čestica], iznosi naknade za služnost na kč. br. [katastarska čestica] je 1.524,61 eura, a naknada za služnost na kč. br. [katastarska čestica] je 3.702,62 eura. Nastavno tome umanjenje prometne vrijednosti poslužne nekretnine kč. br. [katastarska čestica] iznosi 1.520,70 eura, a kč. br. [katastarska čestica] iznosi 3.701,84 eura. Istaknula je da dopuna nije sačinjena na temelju podataka iz sustava e-nekretnine i kupoprodajnih ugovora za predmetno područje obzirom joj je isteklo imenovanje, u međuvremenu je isto obnovljeno ali do današnjeg dana od ministarstva nije dobila odobrenje za sustavu e-nekretnine. Ukoliko sud smatra potrebnim dopuniti će nalaz prema prijedlogu protustranke kada dobije pristup od ministarstva.

8. Nakon provedene dopune nalaza i mišljenja mjerničkog i gospodarskog vještačenja stranke nisu prigovarale niti predlagale provođenje novog vještačenja, a iste ovaj sud prihvaća kao objektivne i sačinjene u skladu s pravilima struke. Sud nije provodio dopunu u odnosu na visinu utvrđene naknade, obzirom ista nije odlučna za donošenje konačne odluke, s obzirom na utvrđeno činjenično stanje.

9. U konkretnom je slučaju utvrđeno da za pristup nekretninama predlagatelja k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] postoji nekoliko mogućnosti pristupa istima (u nalazu i mišljenju vještaka označeni kao varijanta I, II i III).

9.1. Sud smatra da prijedlog predlagatelja za osnivanjem nužnog prolaza preko nekretnine protustranke k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ne predstavlja najprikladniji pristup nekretninama predlagatelja te da u vrijeme donošenja ove odluke nije moguće osnivanje nužnog prolaza prema prijedlogu predlagatelja iz razloga što je na dijelu prometnice preko kojega predlagatelji predlažu osnivanje nužnog prolaza preko nekretnine protustranke postavljen stup javne rasvjete, dok je ulegnuće i predviđeni pristup sa javne prometnice na nekretninu protustranke na suprotnom dijelu nekretnine na kojem se predlaže osnivanje nužnog prolaza (skica na listu 111 spisa). I sam punomoćnik predlagatelja je na ročištu dana 29. kolovoza naveo da se ni protustranka, nakon izgradnje prometnice i postavljenog stupa javne rasvjete više ne koristi prolazom koji je postojao u vrijeme uviđaja na licu mjesta, već pristupa na mjestu gdje se nalazi ulegnuće.

9.2. Osim navedenog, osnivanje nužnog prolaza prema prijedlogu predlagatelja, osim što nije moguć, prema stavu ovoga suda ne predstavlja najkraću i najprikladniju vezu između nekretnina predlagatelja i javnog puta. Naime, iz skice lica mjesta od 16. studenog 2022. (list 82 spisa) i od 30. listopada 2023. (list 111 spisa), vidljivo je da je pristup do nekretnine predlagatelja, a nakon što je izvedena prometnica i postavljena ulegnuća na nogostupu, bez poduzimanja bilo kakvih građevinskih zahvata moguć preko k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja se ne obrađuje i obrasla je raslinjem. Površina nužnog prolaza preko k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], nakon što je izvedena prometnica prema nalazu vještaka iznosi 23m2, a ne više 90m2 koju površinu navodi gospodarski vještak kada navodi razloge zbog kojih bi otvaranje nužnog prolaza prema prijedlogu protustranke onemogućilo eksploataciju k. č. br. [katastarska čestica] i drugih nekretnina uz javnu prometnicu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

9.3. Nadalje, predlagatelji u postupku nisu osporili navod protustranke da se do njihovih nekretnina pristupalo putem kojega je protustranka pokazao sudu na licu mjesta (varijanta III nalaza i mišljenja preko k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]), koji je na dan uviđaja bio izmalčeriran, dakle nisu potrebni dodatni radovi na krčenju raslinja, a predlagatelji ne navode da bi im pristup po navedenom putu bio zabranjen ili da im ga netko osporava.

10. Slijedom svega naprijed navedenog, sud je odbio prijedlog predlagatelja za osnivanjem nužnog prolaza preko nekretnine protustranke kao neosnovan i odlučio kao u izreci.

U Puli, 11. veljače 2026.

S u d a c

Helena  Božović  Sladaković

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu u tri istovjetna primjeraka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa ovog rješenja. Odluku o žalbi donosi nadležni županijski sud.

Dna:

- predlagateljima po pun. uz pristojbu na rješenje

- protustranci po pun.