Republika Hrvatska

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Poslovni broj. Ps-55/2025-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu Maja Vukmir u pravnoj stvari tužitelja EAN, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku EA, protiv tuženika TERMIN d.o.o. za trgovinu, ugostiteljstvo i gradnju, OIB 54229813516, Glavina Donja 471C, 21260 Glavina Donja, radi Stambeno - iseljenje, 5. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Nalaže se tuženiku TERMIN d.o.o. da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe iseli iz poslovnog prostora – nekretnine na adresi [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. zem. [katastarska čestica], koja se sastoji od kuće površine 274 m², tri zgrade ukupne površine 254 m² te dvorišta površine 350 m², te da navedenu nekretninu preda u posjed tužitelju EAN i ostalim upisanim suvlasnicima, slobodnu od osoba i stvari."

II. Nalaže se tužitelju da, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, naknadi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 750,00 Eura, zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od presuđenja pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište, primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a što se odnosi na kamatnu stopu koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke.

obrazloženje

1. U tužbi se navodi da je tužitelj kao zakupodavac je s ostalim suvlasnicima (TA i UA) sklopio s tuženikom ugovor o zakupu poslovnog prostora. Ugovor je zaključen dana 14. studenoga 2018. na određeno vrijeme, Naknadno su ugovorne strane potpisale Dodatak ugovoru o zakupu dana 1. siječnja 2024., kojim je trajanje zakupa određeno do 31. prosinca 2024. godine. Dana 21. studenoga 2024., još tijekom trajanja ugovora, tužitelj je zbog teškog kršenja ugovornih obveza od strane tuženika – konkretno zbog neplaćanja tri uzastopne mjesečne zakupnine unatoč prethodnim opomenama – jednostrano raskinuo predmetni ugovor o zakupu prije isteka roka. O tome je tužitelj sastavio i ovjerio pisanu izjavu, koja je dostavljena tuženiku. U toj izjavi tužitelj je pozvao tuženika da u roku od 30 dana od primitka izjave preda posjed predmetne nekretnine slobodan od osoba i stvari. Navedeni rok istekao je krajem prosinca 2024., međutim tuženik nije postupio po zahtjevu tužitelja, sve do dana podnošenja tužbe. U konkretnom slučaju, ugovorni odnos između stranaka prestao je najkasnije s datumom 31.12.2024., kada je istekao rok trajanja zakupa utvrđen Dodatkom ugovora. Slijedom isteka ugovora, tuženik je bio dužan napustiti i predati predmetni prostor vlasnicima/zakupodavcima, a tuženik bespravno zadržava predmetni poslovni prostor. Smatra da je tuženik nepošteni posjednik od dana primitka tužiteljevog dopisa.

2. U odgovoru na tužbu tuženik ne spori da je tužitelj suvlasnik nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 20958 K. O. [katastarska općina] za 1/8 dijela cjeline, te da je bio bio sklopljen Ugovor o zakupu poslovnog prostora između tužitelja, njegove majke TA kao zakupodavatelja, te tuženika kao zakupnika, te da je bio ugovoren iznos mjesečne zakupnine za njih dvoje kao zakupnika u iznosu od 1.800,00 EUR-a.

2.1. Tužitelj u odgovoru na tužbu osporava tužbeni zahtjev na predaju u posjed predmetnog prostora te navodi da je u vrijeme zaključenja ugovora o zakupu TA bila suvlasnica za 27/88 dijela cjeline. Rješenjem o dosudi Oćinskog suda u Splitu broj: Ovr-4/2022 od 11.05.2022.g. pravomoćnog 13.06.2023.g. suvlasniku RA dosuđeno je 71/88 dijela cjeline predmetne nekretnine, odnosno kupovinom na javnoj dražbi RA je kupio udjele od suvlasnika: TA, HA, ČA i VA, a o čemu je tuženik pravodobno obaviješten. Zaključkom Općinskog suda u Splitu u predmetu broj: Ovr-4/2022-41 od 01.08.2024.g. podnesen je prijedlog Zemljišno knjižnom odjelu Split radi uknjižbe prava vlasništva na ime RA, temeljem pravomoćnog rješenja o dosudi, a koja uknjižba još nije provedena.

2.2. Slijedom navedenog TA više ne pripada isplata iz osnova zakupnine, te je stoga tuženik nastavio plaćati razmjeran dio zakupnine tužitelju u iznosu od 450,00 EUR-a mjesečno sukladno njegovom suvlasničkom udjelu, no unatoč tome tužitelj bez ikakvog razloga i pravnog osnova, te protivno zakonskim odredbama dana 21.11.2024.g. uputio tuženiku Izjavu o raskidu ugovora o zakupu, dok je tuženik i dalje nastavio plaćati tužitelju mjesečne iznose od 450,00 EUR-a.

2.3. Tužitelj nije ovlašten tražiti iseljenje u ime preostalih suvlasnika. Sukladno odredbi čl. 37. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnik smije samostalno raspolagati svojim idealnim dijelom stvari, tako da je jasno da nema pravo raspolagati suvlasničkim udjelima drugih suvlasnika kako se to ovom tužbom zahtijeva. Osim toga, suvlasnici RA, GA i ĆA imaju sklopljene ugovore o zakupu sa tuženikom na vremensko razdoblje kraće od jedne godine za predmetni poslovni prostor i za što im nije potrebna suglasnost tužitelja temeljem odredbe čl. 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Sukladno odredbi čl. 163. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u konkretnoj situaciji tuženik ima pravo odbiti predaju predmetnog poslovnog prostora tužitelju, a posebno cijelog prostora suvlasniku koji je vlasnik samo suvlasničkog udjela od 1/8 dijela cjeline.

3. Tuženik osporava navode tužitelja pozivajući se na odredbe čl. 46. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 114/06 i 146/08 - dalje: ZVDSP) i čl. 64. st. 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05 i 41/08 - dalje: ZOO).

4. U dokaznom postupku pregledana je pisana dokumentacija u spisu.

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Iz pisane dokumentacije u spisu proizlazi :

- da su tužitelj i TAN kao zakupodavci sa tuženikom kao zakupoprimcem dana 01.01.2024. god. zaključili Dodatak Ugovoru o zakupu poslovnog prostora u kojem u čl. 1. navode da su dana 01.01.2016. god. zaključili Ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupno ½ dijela cjeline prostora u [adresa], koji se sastoji od kuće i tri zgrade i dvora, a sve položeno na čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], pa zatim da mijenjanju čl. 4. Ugovora o zakupu u pogledu visine mjesečne zakupnine koja da će sada iznositi 1.800,00 eura, te da se ovaj ugovor zaključuje na rok do 31.12.2024.

- da je dana 21.11.2024. tužitelj uputio pisanu Izjavu tuženiku, kojom navodi da sa današnjim danom raskida Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je ovjeren po javnom bilježniku Petru Ujeviću iz Imotskog br. OV-4480/2018, a ovo iz razloga što zakupac unatoč opetovanim traženjima zakupnika nije platio tri uzastopne mjesečne zakupnine.

- da je na ovu Izjavu odgovorio tuženik gdje navodi daje Odlukom Općinskog suda u Splitu što je i tužitelju poznato jer je ista dostavljena njegovom odvjetniku, od 01.08.2024. god. došlo do promjene suvlasničkih odnosa na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], tre da je suvlasnički dio njegove majke TAN od 27/88 dijela prodan na javnoj držabi. Njegov suvlasnički dio da iznosi 1/8 cjeline, , a da je cijena najma ugovorena na iznos od 3.600,00 eura mjesečno, to visina njegovog dijela najamnine da iznosi mjesečno 450,00 eura prema njegovom vlasničkom udjelu, pa da je stoga trebalo napraviti novi ugovor od 01.08.2024. o čemu da ga je pravovremeno, putem pošte preporučenom pošiljkom i obavijestio, te da je 22.08.2024. uplatio iznos od 1.800,00 eura, i da je time njemu plaćena najamnina za 4 mjeseca (kolovoz, rujan, listopad i studeni).

- da je o između tužitelja, TAN i UA kao zakupodavaca i tuženika kao zakupnika dana 14.11.2018. god. zaključen ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupno ½ dijela cjeline prostora u [adresa], koji se sastoji od kuće i tri zgrade i dvora, a sve položeno na čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te je ugovorena mjesečna zakupnina u iznosu od 1.500,00 eura, s tim da se UA odrekao svog dijela zakupnine odnosno ustupio ga TA i tužitelju, a ovaj ugovor je zaključen do 31.12.2026. god. Taj ugovor ovjeren je kod javnog bilježnika u Imotskom Petra Ujevića dana 06.12.2018. pod OV-4480/2018

- da je iz dostavljenih uplatnica vidljivo daje tuženik na ime tužitelja izvršio uplatu 01.08.2024. na iznos d 1.800,00 eura, te daje zatim izvršio uplate u prosincu 2024. na iznos od 450,00 eura, u siječnju 2025. na iznos od 450,00 eura, u ožujku 2025. na iznos od 450,00 eura.

- da su u zemljišnoj knjizi kao suvlasnici čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisani:

Gattin E za 1/8 dijela, HA za 1/8 dijela, BA za 1/8 dijela, FA za 1/8 dijela, EAN (tužitelj) za 1/8 dijela, GA za 6/176 dijela, ŠA za 6/176 dijela i TA za 27/88 dijela, s time da je uz taj upis stavljena zabilježba Z-15867/2016 od 19.07.2016. kojom je zabilježeno rješenje ovog suda br Ovr-192/14 od 29.03.2016. i rješenje o ovrsi ovog suda broj Ovr-192/14 od 16. srpnja 2014., zabilježuje se ovrha na čest. zem. [katastarska čestica] vlasništva ovršenika TA za 27/88 dijela, utvrđivanjem, vrijednosti i prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja RA, HA, BA i FA iz iznosa dobivenog prodajom, te potom stoji i zabilježba Z- 20030/22 od 12.05.2022. kojom je zabilježena dosuda na temelju Rješenja Općinskog suda u Splitu Ovr-4/2022 (ranije Ovr-192/2014) od 11.svibnja 2022. u korist kupca RA za 71/88 dijela. Također stoji i zabilježba Z-32171/24 od 01.08.2024. kojom je odbijen prijedlog radi provedbe Rješenja ovog suda od 11.05.2022 glede uknjižbe 71/88 dijela na ime RA.

- da je Rješenjem ovog suda Ovr-4/2022 (ranije Ovr-19272014) koje je doneseno 11. svibnja 2022. god. u pravnoj stvari ovrhovoditelja RA, HA, BA i FA protiv ovršenice TA, ovrhovoditelju RA kao kupcu dosuđen na ukupni iznos od 3.428.060,39 kuna nekretnina i to: 71/88 dijela nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] u naravi kuća, tri zgrade, dvor, ukupne površine 878 m2 k. o. [katastarska općina]. Iz obrazloženja ovog rješenja vidljivo je da se radilo o ovršnom postupku koji je proizašao iz postupka razvrgnuća suvlasničke zajednice na predmetnoj nekretnini i da je određena civilna dioba, te da su ovrhovoditelji upisani kao suvlasnici svaki po 1/8 dijela odnosno za po 11/88 dijela, a ovršenica za 27/88 dijela, te da se na dražbenom ročištu od 10. svibnja 2022. god, ovrhovoditelj RA prijavio kao kupac suvlasničkog dijela nekretnine od 71/88 dijela što čini ukupan zbroj suvlasničkih dijelova ovrhovoditelja i ovršenice, s time da je RA oslobođen plaćanja uplate za njegov suvlasnički dio od 1/8 odnosno 11/88 dijela. Ovim je rješenjem određeno u zemljišnoj knjizi upisati zabilježbu o dosudi, te po isplatu cijene i upisati pravo vlasništva na dosuđenoj nekretnini "te brisati prava i tereti koji na toj nekretnini prestaju njenom prodajom i to – upisana zabilježba ovrhe pod brojem Z-15867/2016.". Potpuno je jasno da zemljišnoknjižni odjel suda nije htio provesti uknjižbu na ime RA za 71/88 dijela, kada ser zabilježba Z-15867/16 odnosila na "ovrhu na čest. zem. [katastarska čestica] vlasništva ovršenika TA", a ona je bila uknjižena kao vlasnica samo za 27/88 dijela, te je trebalo rješenjem o dosudi točno odrediti koji će se upisi brisati dosudom, no to u konačnici za ovaj predmet spora nije presudno.

- da je tuženik kao zakupac sa NA kao zakupodavcem (dijela od 71/88) zaključio dana 01. kolovoza 2024. god. Ugovor o zakupu poslovnog prostora za predmetnu nekretninu na rok do 31. srpnja 2025. god.

- da je potom tuženik sa RA dana 16. srpnja 2025. zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora sa rokom do 26. srpnja 21026. god.

- da je tuženik kao zakupac sa ĆA kao zakupodavcem dana 01. kolovoza 2024. zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji traje do 31. srpnja 2025. god.

- da je potom tuženik kao zakupac ĆA i GA dana 16. srpnja 2025. god. zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji traje do 20. srpnja 2026. god.

7. Temeljem ovako utvrđenog činjeničnog stanja i pregledom svih priloženih pisanih dokaza sud ocjenjuje tužbeni zahtjev neosnovanim.

8. Naime, tuženik se ne nalazi u posjedu predmetnog poslovnog prostora bez valjane pravne osnove. Naprotiv on sa svim suvlasnicima osim tužitelja ima zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora kojeg zaključuje svake godine na rok od godine dana. Naime, davanje nekretnine u zakup na dulje od godinu dana posao koji premašuje okvire redovnog upravljanja i za koji posao je potrebna suglasnost svih suvlasnika.

9. Pojedini suvlasnik ostvaruje zaštitu prema drugim suvlasnicima i prema trećim osobama u okvirima koji su propisani odredbom čl. 37. st. 6. ZV-a glede idealnog dijela, a prema čl. 46. istog Zakona glede cijele stvari.

10. Odredbom čl. 46. st. 2. ZV-a propisano je da svaki suvlasnik ima glede cijele stvari pravo postavljati protiv svakog onoga zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, s tim da predaju cijele stvari može od trećeg zahtijevati samo po obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama.

11. Prema odredbi čl. 64. st. 2. ZOO-a kada u nedjeljivoj obvezi ima više vjerovnika među kojima nije ugovorena ni zakonom određena solidarnost, jedan vjerovnik može zahtijevati da dužnik ispuni obvezu njemu samo ako je ovlašten od ostalih vjerovnika da primi ispunjenje, a inače svaki vjerovnik može zahtijevati od dužnika da obvezu ispuni svim vjerovnicima zajedno, ili da je položi sudu ili javnom bilježniku.

12. Tužitelj traži predaju u posjed njemu i "ostalim upisanim suvlasnicima", što je prije svega neodređeno jer nisu navedeni ti ostali suvlasnici, pa bi čak i u tom, dijelu tužbeni zahtjev bio neprovediv odnosno neovršiv. osim toga, svi ostali suvlasnici sa tuženikom imaju zaključen ugovor o zakupu poslovnog prostora te oni nisu i ne mogu biti vjerovnici u predaji u suposjed predmetnog prostora kada su ga upravo oni dali u posjed tuženiku i ne zahtijevaju ga natrag. U tom smislu neosnovan je zahtjev tužitelja za iseljenjem tuženika iz prostora, tim više što tuženik i dalje prema tužitelju podmiruje plaćanje zakupnine u mjesečnom iznosu adekvatno njegovom suvlasničkom udjelu (izračunatom prema zadnjem ugovoru o zakupu kojeg su imali zaključenog), pa nije točno da mu tuženik nije platio tri uzastopne mjesečne zakupnine) što bi bio razlog za raskid ugovora), a ne postoji ni naznaka da bi tužitelj iznose koje mu je tuženik uplaćivao istome vraćao.

13. Obzirom na sva utvrđenja i sve naprijed navedeno tužbeni zahtjev je odbijen i odlučeno kao u izreci presude.

14. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. i 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.

15. Tuženiku su prema Tbr.7.t.2. priznati troškovi zastupanja po punomoćniku

– odvjetniku u vidu jednokratne nagrade od 250 bodova (koja obuhvaća do najviše četiri radnje – odgovor na tužbu, podneske od 07.11.2025. i 10.11.2025., te zastupanje na ročištu od 12.11.2025.), te za svaku daljnju radnju a to je ročište od 14.01.2026. – 50 bodova, ukupno 300 bodova, pomnoženo sa 2,00 eura koliko iznosi vrijednost boda daje 600,00 eura, te uvećano za 25% na ime PDV-a daje 750,00 Eura, pa je odlučeno kao u izreci.

U Splitu, 6. veljače 2026. godine

SUTKINJA

Maja Vukmir

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana, od dana objave presude. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste ( čl. 335. ZPP-a). Presuda će biti istaknuta na internetskoj stranici e-oglasne ploče suda osam dana, računajući od dana kada je održano ročište za objavu. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335 ZPP-a).

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika