Poslovni broj P-370/2025-8

Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

U I M E R E PU B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Osijeku, po sucu pojedincu Željku Jakšić u pravnoj stvari tužitelja REPUBLIKA HRVATSKA OIB: 52634238587, zastupana po Županijskom državnom odvjetništvu Osijek, protiv tuženika Udruženje stanara Grada Osijeka Osijek, Waldingerova 11, OIB: 48207422771, nakon glavne i javne rasprave zaključene 3. veljače 2026., u nazočnosti punomoćnika stranaka, na ročištu za objavu sudske odluke održanom 6. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Udruženje stanara Grada Osijeka iz Osijeka, OIB: 48207422771, dužno je Republici Hrvatskoj predati u posjed slobodan od osoba i stvari, posebni dio nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zgrada u [adresa] sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a koji je upisan u knjigu položenih ugovora, broj [broj poduloška] i opisan kao poslovni prostor površine 36,54 m², u roku od 15 dana. Neposredan posjed, u ime i za račun Republike Hrvatske, ovlaštene su preuzeti službene osobe Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

II. Udruženje stanara Grada Osijeka iz Osijeka, OIB: 48207422771, dužno je Republici Hrvatskoj, na ime naknade za korištenje poslovnog prostora, platiti iznos od 1.618,50 EUR sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 1.518,90 EUR

- na iznos od 24,90 EUR

- na iznos od 24,90 EUR

- na iznos od 24,90 EUR

- na iznos od 24,90 EUR od dana 3. prosinca 2025, do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za isplatu zakonskih zateznih kamata

- na iznos od 1.518,90 EUR od dana 27. travnja 2025.,

- na iznos od 24,90 EUR od dana 10. svibnja 2025.,

- na iznos od 24,90 EUR od dana 10. lipnja 2025.,

- na iznos od 24,90 EUR od dana 10. srpnja 2025.,

- na iznos od 24,90 EUR od dana 10. kolovoza 2025, do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

IV. Nalaže se tuženiku Udruženje stanara Grada Osijeka iz Osijeka, OIB: 48207422771, troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 800,00 eura (osamstoeura), zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 6. veljače 2026., pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je dana 3. prosinca 2025., protiv tuženika podnio tužbu radi predaje u posjed i plaćanja naknade za korištenje poslovnog prostora.

2. Tužitelj u tužbi kao i tijekom postupka u bitnome ističe da je vlasnik poslovnog prostora u prizemlju sa zasebnim ulazom (ulaz iz Ulice A. Waldingera 11, površine 229,43 m², a koji je upisan kao etažni dio (E-6) na zk.č.br. 1807, kuća br. 11, dvor i oranica, Ulica Pavla Pejačevića, površine 1416 m², u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], da je 22. travnja 2015., terenskim očevidom utvrđeno je da dio tog poslovnog prostora u površini od 37,52 m², a koji se sastoji od jedne prostorije, pretprostora i wc-a, koristi Udruženje stanara Grada Osijeka, prema obavijesti, odnosno prijedlogu Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (dalje: Ministarstvo), radi pokretanja postupka ostvarivanja vlasničkih prava Republike Hrvatske, Udruženje stanara Grada Osijeka 2 (dalje: Udruženje) prostor koristi bez valjane pravne osnove, a naknadu za korištenje ne plaća (dospjele nenamirene obveze naknade za korištenje na dan 1. rujna 2025. iznose 1.618,50 EUR).

2.1. Da je iznos naknade za korištenje bez valjane pravne osnove određen u skladu sa člankom 22. Pravilnika Grada Osijeka o dodjeli gradskih prostora na korištenje udrugama, a na čiju odgovarajuću primjenu upućuje toč. II. Odluke

Ministarstva od 12. lipnja 2018.,

2.2. Što se tiče načela formalnog legaliteta u postupanju, smatra da su u konkretnom slučaju ispunjene bitne pretpostavke iz članka 161. st. 1., i članka 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV), odnosno da su ispunjene bitne pretpostavke tzv. prave vlasničke (reinvidikacijske) tužbe kojom vlasnik neposjednik od posjednika zahtijeva predaju u posjed (tzv. osnovni, stvarnopravni reinvidikacijski zahtjev), te plaćanje naknade za korištenje (tzv. sporedni, obveznopravni reinvidikacijski zahtjev).

3. Iz priležećih isprava proizlazi da je, u cilju razrješavanja spornog pravnog odnosa, postojala određena medijacijska aktivnost i jasno izražena namjera da se spor riješi mirnim izvansudskim putem. Ocjenjujući pozive Ministarstva klasa: 372- 01/21-01/47 od 30. ožujka 2021. i 19. svibnja 2025., smatra da je Ministarstvo u njima iskazalo naglašenu obazrivost, suzdržanost pa i senzibilitet za pravni položaj Udruženja, ali je, kao granica minimalnog praga očekivanja, jasno istaknuto da Ministarstvo nema namjeru i/ili mogućnosti odustati od ostvarivanja osnovnih vlasničkih prava.

4. S druge strane, analizirajući dopise Udruženja od 25. svibnja 2021., te 12. i 27. svibnja 2025., smatra da se navodi iz njih niti prilično ekstenzivnom interpretacijom ne mogu okvalificirati kao neki od prigovora iz članka 163. ZV-a, ili kao neki drugi kvalificirani prigovor kojim se negira pravo Republike Hrvatske.

5. U skladu s obvezom iz članka, tužitelj se poštom preporučeno 20. listopada 2025., obratio tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora, kako dostava nije uspjela, ponovljena je 29. listopada 2025. i 12. studenog 2025. (čl. 38. st. 6. Zakona o državnom odvjetništvu, dalje: ZDO), a kako ni ponovljene dostave poštom preporučeno nisu uspjele (sva tri zahtjeva su vraćena s napomenom "obaviješten, nije podigao pošiljku"), zahtjev za mirno rješenje spora je stavljen 20. studenog 2025. na oglasnu ploču Županijskog državnog odvjetništva u Osijeku, a od isteka osmog dana, dostava se smatra obavljenom (čl. 38. st. 7. ZDO-a).

6. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti osporava sporno potraživanje, smatra ga pravo neutemeljenim, ukazuje da je sporni poslovni prostor vratio Gradu Osijeku od kojega je isti dobio na besplatno korištenje i sa kojim je jedino imao ugovor a o čemu je obavijestio tužitelja, navodi da je predmetni poslovni prostor koristio bez naknade od 1993. a koji je već od tada bio u derutnom stanju i kojega je vlastitim sredstvima i radom priveo namjeni te je korišten do kraja 2024. kada su ga zbog lošeg stanja prestali koristiti, a da su taj prostor koristili i korisnici okolnih poslovnih prostora budući je u njemu postojao sanitarni čvor a također je korišten kao glasačko mjesto.

6.1. Također da su sa nadležnim ministarstvom u svibnju 2021., započeli prepisku o mogućem zaključenju ugovora o najmu a kada su se ujedno očitovali i na njihov dopis iz ožujka 2021. kada su izrazili želju sklapanja novog ugovora o najmu no do početka 2025. da nisu dobili nikakav odgovor niti prijedlog smatrajući da je time neosnovana tvrdnja tužitelja da su poslovni prostor koristili bez valjanog pravnog osnova

6.2. Tuženik ne čini spornim da su svo vrijeme koristili poslovni prostor čekajući prijedlog ugovora kojega nisu dobili niti su dobili obavijest ili poziv da prostor predaju u posjed Republici Hrvatskoj, svo vrijeme od spornih pet godina nisu dobili niti jedan mjesečni račun, da su prostor prestali koristiti unazad godinu i pol dana iako su početkom 2025. na podu predvorja zatekli račune i poziv za plaćanje istih retroaktivno za pet godina a koje račune su vratili smatrajući da su izdani bez ikakvog pravnog osnova i u odnosu na koje su istakli prigovor zastare

6.3. Tuženik također pojašnjava da niti jednom radnjom niti dokumentom nisu potvrdili suglasnost o uvjetima pod kojima nastavljaju sa korištenjem prostora, nisu potpisali sa tužiteljem ugovor o korištenju istoga te je tuženiku nejasno po kojoj osnovi su predmetni računi izdani smatrajući da su u konkretnom slučaju imali "mirni posjed".

6.4. Tuženik također smatra da izvod otvorenih stavki ne može biti osnova za potraživanje stoga što su svi računi napisani 2025., za svih pet godina unazad a da u tom vremenskom razdoblju nisu dobili od vlasnika poziv ili opomenu jer da jesu da bi taj prostor napustili budući da isti zbog svoje derutnosti nije bio pogodan za daljnju aktivnost.

6.5. Tuženik ukazuje da su ključeve predmetnog poslovnog prostora vratili Gradu Osijeku jer je u prostoru inventar oprema i uređaju vlasništvo Grada Osijeka.

7. Očitujući se na odgovor na tužbu, tužitelj u bitnome navodi da se razlozi koji se navode u odgovoru ne mogu dovesti u relevantnu vezu s mjerodavnim materijalnim pravom, što se tiče ocjene o osnovanosti osnovnog (stvarnopravnog) reivindikacijskog zahtjeva (obveza predaje posjeda), uz tužbu su priloženi kvalificirani dokazi o pravu vlasništva tužitelja i posjedu tuženika (zemljišnoknjižni izvadak i zapisnik o očevidu), a vjerodostojnost ovih dokaza tuženik ne dovodi u nikakvu sumnju, tužitelj smatra da su ispunjene pretpostavke iz čl. 162. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV), kada je u pitanju sporedni (obveznopravni) reivindikacijski zahtjev (obveza plaćanja naknade za korištenje), obveze posjednika ovise o kvaliteti posjeda, pri čemu nepošteni posjednik, pored predaje posjeda, dužan je između ostalog naknaditi vlasniku i koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja (čl. 165. st. 1. ZV-a)., da je posjed pošten ako posjednik nije znao ili mogao znati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada (čl. 18. st. 3. ZV -a), a u konkretnom slučaju terenskim očevidom je utvrđeno da tuženik poslovni prostor koristi bez pravne osnove (zapisnik od 22. travnja 2015. je dostavljen uz tužbu), odnosno od tog trenutka posjed tuženika je postao nepošten.

7.1. Da se visina koristi koju je nepošteni posjednik imao za vrijeme svog posjedovanja utvrđuje prema ustaljenoj sudskoj praksi, u visini zakupnine koju bi posjednik prema ugovoru bio dužan plaćati vlasniku a u konkretnom slučaju, prema Odluci Ministarstva državne imovine o iznosu naknade za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu/suvlasništvu Republike Hrvatske od 12. lipnja 2018., klasa: 372 - 01/18 01/134 iznos naknade korisnicima koji poslovne prostore koriste bez valjane pravne osnove utvrđuje se u iznosu najviše zakupnine utvrđene po kriterijima (za određivanje zakupnine za poslovne prostore) jedinica lokalne samouprave ovisno o zoni u kojoj se poslovni prostor nalazi.

7.2. Prema čl. 22. Pravilnika o dodjeli gradskih prostora na korištenje udrugama ("Službeni glasnik" Grada Osijeka br. 6/17, 17/19, 1/20 i 16/20), a konkretni poslovni prostor se nalazi u I. zoni, djelatnost udruga, ukupne površine 37,52 m2, mjesečni iznos naknade za korištenje je 24,90 EUR (37,52 m2 × 4 kn = 150,08 kn / 19,92 EUR + PDV = 24,90 EUR).

7.3 Tužitelj smatra da su ispunjene i pretpostavke iz čl. 165. st. 1. ZV -a, odnosno smatra da je i sporedni (obveznopravni) reivindikacijski zahtjev dokazno potkrijepljen i materijalnopravno osnovan.

7.4 Kako se u odgovoru na tužbu navodi i zastara, ističe da prema čl. 165. st. 2. ZV-a, vlasnikovo traženje naknade zastarijeva u roku od tri godine, ali taj rok počinje teći tek od dana kada mu je stvar predana, odnosno zastarni rok može početi teći tek nakon što vlasniku poslovni prostor bude predan u posjed.

8. Očitujući se na podnesak tužitelja tuženik je na ročištu održanom 3. veljače 2026., naveo da se tuženik ne smatra nepoštenim posjednikom već da je bio pošteni posjednik od 1993. godine do unazad šest mjeseci kada su ključeve predali Gradu Osijeku, da su tuženik i tužitelj u odnosu na predmetni poslovni prostor prvi puta kontaktirali 2021. kada se tužitelj obratio tuženiku kojemu je ponudio ugovor o zakupu pod uvjetom da bi se visina zakupa utvrdila njihovom odlukom koja je u svezi sa Pravilnikom o zakupu poslovnih prostora jedinica lokalne samouprava a u odnosu na koji dopis su se očitovali iskazujući želju da ostanu u poslovnom prostoru predlažući svoje uglavke u budućem ugovoru o zakupu kojim bi osigurali svoje nužna ulaganja koja su imali dotada, da odgovor nisu dobili a nadležno Ministarstvo da nastavno nije dostavilo nikakva upozorenja, zahtjev za predaju u posjed, tuženik ne osporava način obračuna zakupa kako je to u tužbi odnosno priloženim dokazima naznačeno, ne čini spornim da je nakon spomenutog kontakta iz 2021. sa nadležnim Ministarstvom, nastavio koristiti poslovni prostor do trenutka kada su ključevi prostora bili predani prijašnjem vlasniku u studenom 2025., ponovno naglašavajući ulaganja tuženika u predmetni poslovni prostor, također ukazuje da je tuženiku a nakon što mu je istekao prvi ugovor kojeg je imao sa Gradom Osijekom o korištenju toga prostora, tko je novi vlasnik istoga no nije mu poznat razlog zbog čega se tuženik tada nije obratio vlasniku radi sklapanja novog ugovora o sklapanju korištenja poslovnog prostora.

9. U dokaznom dijelu postupka sud je izvršio uvid u dopis tuženika naslovljen na Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (dalje Ministarstvo), (listovi 26-27), dopis tuženika upućen Ministatstvu (list 28), dopis tuženika upućen Gradu Osijeku (list 29), fotografije (listovi 31), dopis tuženika upućen Ministarstvu (list 32 spisa), dopis tuženika upućen Ministarstvu (list 33 spisa), dopis tuženika upućen Ministarstvu (list 34 spisa), dopis upućen Ministarstvu (list 36 spisa).

10. Nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sve u skladu s odredbom članka 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13,89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP), te imajući u vidu pravila o teretu dokazivanja, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

11. Predmet spora je zahtjev tužitelja, koji se legitimirao kao vlasnik nekretnine da mu tuženik kojeg je označio kao nepoštenog posjednika preda u posjed poslovni prostor slobodan od osoba i stvari i to posebni dio nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zgrada u [adresa] sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a koji je upisan u knjigu položenih ugovora, broj [broj poduloška] i opisan kao poslovni prostor površine 36,54 m², kao i da mu plati naknadu za koristi koje je imao od posjedovanja nekretnine u razdoblju od 1. travnja 2020., do 1. rujna 2025., u sveukupnom iznosu od 1.618,50 EUR.

12. Stoga je u odlučujući o tužbenom zahtjevu trebalo primijeniti odredbu članka 161. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17., dalje: ZV) kojom je propisano da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari.

13. Među strankama nije bilo spora

-u pogledu identiteta stvari,

-o tome da je tužitelj vlasnik predmetnog poslovnog prostora,

-o visini zakupnine koju bi posjednik prema ugovoru bio dužan plaćati vlasniku 14. Među strankama je bilo spora

-da li je tuženik pošten ili nepošten posjednik

-u kojem vremenskom razdoblju je tuženik koristio predmetni poslovni prostor 15. Osnovan je po utvrđenju suda navod tužitelja, opisano pod točkom 5. obrazloženja o postupanju sukladno odredbi članka 186. a st. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, i 155/23., u daljnjem tekstu ZPP).

16. Unatoč navodima tuženika u kojima na različite načine ukazuje na vremensko razdoblje u kojemu je tuženik koristio predmetni poslovni prostor, sud zaključuje da je tuženik predmetni poslovni prostor, za koji nije sporno da je u vlasništvu tužitelja od 19. prosinca 2014., sa uknjiženim pravom vlasništva od 10. veljače 2015., što tuženik nije problematizirao, koristio od 31. prosinca 2013. do 31. prosinca 2014., na određeno vrijeme bez naknade (zapisnik sa listova 7-9 spisa), a nastavno bez sklopljenog ugovora o korištenju sa tužiteljem, po utvrđenju suda do 14. studenog 2025., budući da to proizlazi iz obavijesti koju je tuženik taj dan uputio Gradu Osijeku a iz čijeg sadržaja proizlazi da nisu mogli prihvatiti uvjete predloženog ugovora o korištenju predmetnog poslovnog prostora koji im je ponuđen od strane Ministarstva, da su u kolovozu 2025., iselili svoje stvari a da uz predmetni dopis Gradu Osijeku vraćaju i ključeve.( list 29 spisa).

16.1. Tuženik nije osporavao okolnost da je nakon isteka prvotnog ugovora kojeg je imao sa Gradom Osijekom, a koji je istekao 31. prosinca 2014., novi vlasnik predmetnog poslovnog prostora postala Republika Hrvatska, no nije mogao pojasniti iz kojega razloga se tuženik već tada nje obratio novom vlasniku sa zahtjevom sklapanja novog ugovora o korištenju predmetnog poslovnog prostora.

16.2 Odredbom članka 161. ZV-a, propisano je:

„(1) Vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari.

(2) Vlasnikovo pravo iz stavka 1. ovoga članka ne zastarijeva, ako zakonom nije što drugo određeno.

(3) Pravo iz stavka 1. ovoga članka ne pripada osobi koja je otuđila stvar u svoje ime, dok ta stvar još nije bila njezina, a poslije ju je stekla u vlasništvo.“ 16.3 Odredbom članka 162. ZV-a, propisano je:

(1) Da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.

(2) Vlasnik mora stvar koju zahtijeva opisati po njezinim osobinama koje je razlikuju od istovrsnih stvari, pa ne može zahtijevati stvari kao što su gotov novac pomiješan s drugim gotovim novcem, vrijednosne papire na donositelja pomiješane s istovrsnima, ako ne postoje okolnosti iz kojih tužitelj ipak može dokazati svoje pravo vlasništva i iz kojih je tuženik morao znati da tu stvar ne smije prisvojiti“ 16.4 Iz utvrđenja opisano u točci. 16. ovoga obrazloženja, sud zaključuje da tuženik do dana podnošenja tužbenog zahtjeva tužitelju kao vlasniku predmetnog poslovnog prostora, isti nije predao u posjed slobodan od osoba i stvari, dakle okolnost da je tuženik o napuštanju predmetnog poslovnog prostora obavijestio treću stranu, Grad Osijek koji nije vlasnik i njemu predao kjučeve, nije okolnost koja bi ga te obaveze oslobodila.

17. Pravni položaj poštenog i nepoštenog posjednika propisan je odredbama članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14; dalje: ZV)

17.1. Prema odredbi članka 164. stavak 1. ZV-a, pošteni posjednik tuđe stvari koji nema pravo posjedovati mora predati vlasniku ili osobi koju taj odredi, ali nije dužan dati naknadu za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi primjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, a ne treba ni naknaditi ono što je pri tome oštećeno ili uništeno.

17.2. Odredbom članka 165. stavak 1. ZV-a, propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora predati vlasniku ili osobi koju taj odredi (tuženik to nije učinio ni do podnošenja tužbenog zahtjeva), te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario, dok je stavkom 6. istog članka propisano da od časa kada je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenog posjednika, isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvari neprimjerenom onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada. Stavkom 2. citiranog članka je propisano da vlasnikovo traženja naknade iz stavka 1. ovog članka zastarijeva u roku od tri godine od dana kada mu je stvar predana.

17.3. Nadalje, prema odredbi članka 18. stavak 3. ZV-a posjed je pošten ako posjednik kada ga je stekao nije znao ni s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada, dok prema stavku 4. istog članka ako je u sporu o pravu na posjed pravomoćno odlučeno da pravo na posjed ne pripada posjedniku, njegov je posjed nepošten od časa kada je primio tužbu. U tom smislu sud je mišljenja da je tuženik zasigurno mogao i morao znati, odnosno zasigurno je znao da je bar u vremenskom radoblju 1. travanj 2020. do 1. rujna 2025., bio u posjedu poslovnog prostora koji mu ne pripada, a navodi na koje se tuženik tijekom postupka poziva (da su se predmetnim prostorom koristili drugi korisnici nekretnine, da je u tom poslovnom prostoru bilo biračko mjesto, da je nadležno Ministarstvo bilo pasivno u odnosu na mogućnost sklapanja novog ugovora o korištenju predmetnog poslovnog prostora, da nisu dobivali račune, opomene, zahtjev za predaju u posjed), nisu okolnosti koje bi ga učinile poštenim posjednikom.

17.4. Odredbom članka 1120. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023., 155/2023. u daljnjem tekstu ZOO), propisano je da kada je netko tuđu stvar uporabio u svoju korist, vlasnik može zahtijevati, nezavisno od prava na naknadu štete, ili ako je nema, da mu ovaj naknadi korist koju je imao od uporabe.

18. Vrhovni sud RH je na sjednici Građanskog odjela od 26. listopada 2009. vezano za primjene i tumačenja odredbe članka 1120. ZOO-a te pitanje primjene i tumačenja odredbe članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. ZV -a, zauzeo pravno shvaćanje:

"Ako je određena stvar još uvijek u nepromijenjenom obliku (očuvanog identiteta) u posjedu nevlasnika, valja primijeniti odredbe članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. ZV-a, prema kojim odredbama je samo nepošten posjednik dužan naknaditi koristi od uporabe tuđe stvari. Ako je određena stvar uporabljena na način da je promijenila identitet (radi čega nije moguće ili gospodarski nije opravdano vraćanje te stvari), tek u takvoj situaciji valja primijeniti odredbu članka 1120. ZOO -a prema kojoj je osoba koja je uporabila tuđu stvar u svoju korist dužna vlasniku naknaditi korist bez obzira na svoje poštenje, odnosno nepoštenje."

18.1. Isto takvo pravno zauzeto je i na 3. sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda RH održanoj 14. studenog 2013. i 1. ožujka 2021.

18.2. Dakle, u situaciji kada je moguća predaja nekretnine ili stvari u posjed ili suposjed naknada koristi prosuđuje se prema odredbi članka 164. i članka 165. ZV -a.

18.3. S obzirom da predmetni poslovni prostor po utvrđenju suda nije izgubio identitet, to se na konkretni pravni odnos parničnih stranaka primjenjuje odredba članka 164. stavak 1. ZV-a, prema kojoj je nepošten posjednik tuđe stvari osim predaje stvari i naknade svih šteta koje su na njoj nastale, dužan naknaditi vlasniku sve koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja.

18.4. Dakle, upravo na temelju odredbe članka 165. stavak 1. ZV-a valjalo je prihvatiti i dio tužbenog zahtjev za isplatu iznosa od 1.618,50 eura.

18.5. Navedeni iznos odnosi se na zakupninu koju tuženik nije platio tužitelju za korištenje poslovnog prostora a prema otvorenim stavkama za razdoblje od 1. travnja 2020., do 1. rujna 2025.

18.6. U odnosu na izračun zakupnine za sporno razdoblje, za napomenuti je da tuženik na „formulu“ izračuna spornog novčanog iznosa nije imao primjedbi, dakle iznos naknade za korištenje bez valjane pravne osnove određen u skladu sa člankom 22. Pravilnika o dodjeli gradskih prostora na korištenje udrugama Grada Osijeka (listovi 43-59 spisa), a na čiju odgovarajuću primjenu upućuje toč. II. Odluke o iznosu naknade za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu 2018. (listovi 41-42), dakle radi se o poslovnom prostoru veličine 37,52 m2, u I zoni, djelatnost udruga, mjesečni iznos naknade za takav prostor iznosi 4 kn po m2, dakle 37,52 m2 x 4 kn =150,08 kn/19,92 eura+PDV = 24,90 eura, koji iznos pomnožen sa 65 mjeseci ( 9 mjeseci za 2020, 12 mjeseci za 2021, 2022, 2023, 2024 i 8 mjeseci za 2025.,) daje novčani iznos od 1.618,50 eura.

19. Zakonski rok je propisan odredbom članka 165. ZV-a tako da vlasnik može od nepoštenog posjednika potraživati sve koristi u roku od tri godine od kada mu je stvar predana, pa tužitelj ima pravo potraživati zakupninu za cijelo razdoblje u kojem su tuženici boravili u poslovnom prostoru kao nepošteni posjednici. U konkretnom slučaju, u predmetni poslovni prostor tužitelj nije ušao u trenutku podnošenja tužbe a koja je podnesena 3. prosinca 2025., pa stoga niti jedan mjesečni iznos koji se traži tužbenim zahtjevom nije u zastari, dakle i prigovor tuženika u tom smislu nije osnovan.

20. Na dosuđeni iznos, određena je i zatezna kamata prema odredbi članka 29. stavak 2. ZOO-a.

20.1. Prema pravnom shvaćanju koje je prihvaćeno na sjednici Odjela trgovačkih i ostalih sporova Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske od 16. lipnja 2021., u odnosu na sporedno potraživanje s osnove zakonskih zateznih kamata, tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku po osnovi naknade koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja stvari dospijeva danom podnošenja zahtjeva za naknadu. U konkretnom slučaju, spisu prileži dokumentacija iz koje se da zaključiti da su prije pokretanja predmetnog postupka uspostavljeni kontakti tužitelja i tuženika oko sklapanja ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora i plaćanja zakupa, međutim, osim toga, nisu priložene isprave iz kojih bi se mogla utvrditi visina zahtjeva kojeg je tužitelj postavio tuženiku prije pokretanja predmetnog postupka pa je slijedom toga valjalo zaključiti da je predmetna tražbina dospjela danom podnošenja tužbe, dakle 3. prosinca 2025., i da je tog dana tuženik došao u zakašnjenje (članak 183. st. 2. ZOO-a).

20.2. Stoga je ovaj sud odbio kao neosnovan tužiteljev zahtjev za isplatu zakonskih zateznih kamata na mjesečne iznose naknade za razdoblje prije podnošenja tužbe.

21. Za napomenuti je također da je tuženik tijekom ovoga postupka ukazivao da je tijekom korištenja predmetnog poslovnog prostora u isti ulagao vlastita sredstva kako bi da doveo njegovoj namjeni, no u odnosu na tu okolnost nije dostavio nikakav dokaz niti je predlagao izvođenje bilo kojih dokaza te o tomu sud nije niti odlučivao.

22. Odluku o naknadi parničnih troškova sud je donio primjenom odredbi ZPP - a i to članka 151., članka 154. stavka 1., članka 155, članka 163., i članka 164. stavka 1. i stavka 4., a visina istih odmjerena je prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23, u daljnjem tekstu OT).

23. Sud je tužitelju priznao trošak parničnog postupka u ukupnom iznosu od 800,00 eura i to na ime

-zahtjev za mirno rješenje spora

200,00 eura (Tbr. 32.t.1.)

-sastav tužbe

200,00 eura (Tbr. 7.1.)

-podnesak 27. siječnja 2026.,

200,00 eura (Tbr. 8.1.)

-ročište 3. veljače 2026.,

200,00 eura (Tbr. 9.1.)

24. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Osijeku, 6. veljače 2026.

SUDAC

Željko Jakšić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu RH u Zagrebu u roku od 15 dana putem ovog suda.