Republika Hrvatska

Županijski sud u Karlovcu

Stalna služba u Gospiću

Gospić

Gž Zk-54/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Županijski sud u Karlovcu, Stalna služba u Gospiću, kao drugostupanjski sud, po sutkinji toga suda Tatjani Radaković Bašić, kao sucu pojedincu, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja "Salesianer Miettex Lotos" d.o.o., OIB: 90491206575, Radnička cesta 169, Zagreb, kojeg zastupa punomoćnik Vice Mandarić, odvjetnik u Zagrebu, radi uknjižbe prava zakupa, odlučujući o žalbi predlagatelja izjavljena protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel poslovni broj Z-38855/2025-4 (Z-36306/2025) od 27. kolovoza 2025., 6. veljače 2025.

r i j e š i o j e:

Uvažava se žalba predlagatelja, te se preinačuje rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel poslovni broj Z-38855/2025-4 (Z- 36306/2025) od 27. kolovoza 2025., tako da se dopušta uknjižba prava zakupa na nekretnini označenoj kao k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], te da se sukladno tome briše zabilježba poslovni broj Z-38855/2025, odbijenog prijedloga predlagatelja "Salesianer Miettex Lotos" d.o.o., OIB: 90491206575, Radnička cesta 169, Zagreb, radi uknjižbe prava zakupa na navedenoj nekretnini.

Obrazloženje

1. Rješenjem suda prvog stupnja odlučeno je:

Odbija se prigovor predlagatelja "Salesianer Miettex Lotos" d.o.o., OIB: 90491206575 i potvrđuje rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta ovog suda poslovni broj Z-36306/2025-2 od 9. srpnja 2025.

II. Određuje se zabilježba odbijenog prigovora predlagatelja "Salesianer Miettex Lotos" d.o.o., OIB: 90491206575 poslovni broj Z-38855/2025, u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]."

2. Protiv navedenog rješenja u pravovremenom roku žali se predlagatelj zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da drugostupanjski sud ukine pobijano rješenje i donese novo kojim se dopušta uknjižba prava zakupa na nekretnini označenoj kao k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], te da se sukladno tome briše zabilježba poslovni broj Z-38855/2025, odbijenog prijedloga predlagatelja.

4. Žalba je osnovana.

5. Donošenjem pobijanoga rješenja nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2., t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje: ZPP), na koje sud drugoga stupnja pazi po službenoj dužnosti (čl. 365. st. 2., u vezi s čl. 381. ZPP i čl. 99. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama, ''Narodne novine'' broj 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24 – dalje: ZZK).

6. Rješenjem ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta poslovni broj Z- 36306/2025-2 od 9. srpnja 2025. odbijen je prijedlog predlagatelja radi uknjižbe prava zakupa na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] na temelju priloženog Ugovora o zakupu broj OV-11424/19-1 od 10. srpnja 2019. Prijedlog je odbijen uz obrazloženje da priložena isprava temeljem koje je predložen upis uknjižbe prava zakupa ne ispunjava posebnu pretpostavku iz odredbe članka 59. stavak 1.a ZZK-a u pogledu opisa nekretnine. To iz razloga što je utvrđeno da je u priloženom ugovoru o zakupu kao predmet ugovora navedena nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja se sastoji od poslovne zgrade (industrijska praonica rublja), dvorišne zgrade (porta) i gospodarskog dvorišta [adresa] sveukupne površine 11.581 m2, dok je, uvidom u zemljišne knjige utvrđeno da je ta ista nekretnine nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica] [adresa], ukupne površine 11593 m2.

7. Protiv tog rješenja prigovor je podnio predlagatelj, u kojem navodi da Ugovor udovoljava uvjetima iz članka 59. stavak 1 točka a. ZZK -a, jer sadržava točnu oznaku nekretnine glede koje se zahtijeva uknjižba. Predlagatelj ističe da je točno da je u Ugovoru veličina zemljišta [katastarska čestica] upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označena kao 11.593 m2, ali da je do promjene došlo na temelju Rješenja Z- 49863/2020 od 6. studenog 2020. i to nakon zaključenja ugovora. U trenutku sklapanja Ugovora zemljišna knjiga je sadržavala površine identične onima iz Ugovora, što je razvidno iz povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka koji u cijelosti odgovora opisu nekretnine navedenom u Ugovoru. Predlagatelj se poziva i na članak 4. ZZK kojim je određeno da je zemljište u smislu ZZK dio zemljine površine koji je u katastru označen posebnim brojem i imenom katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica).

8. Pobijanim rješenjem prigovor je odbijen iz razloga što ne postoji identitet nekretnine na koju se odnosi zemljišnoknjižna isprava sa stanjem upisa u zemljišnoj knjizi, odnosno što nije ispunjena pretpostavka za određivanje takvog upisa prema odredbi članka 59. stavak 1.a ZZK-a, a polazeći od nesporne činjenice da u trenutku podnošenja prijedloga opis nekretnine u ispravi temeljem koje predlagatelj zahtijeva uknjižbu prava zakupa nije bio istovjetan onom u zemljišnim knjigama. Prvostupanjski sud se pri tome pozvao i na odredbu članka 116. stavak 1. ZZK-a koja propisuje da je za odlučivanje o prijedlogu za upis mjerodavno stanje u trenutku kad je taj prijedlog stigao zemljišnoknjižnom sudu, a ne stanje u trenutku kada je nastala isprava.

9. U svojoj žalbi predlagatelj ustraje u tvrdnji da Ugovor udovoljava uvjetima iz članka 59. stavak 1. točka 1. ZZK-a jer sadržava točnu oznaku nekretnine glede koje se zahtijeva uknjižba. Predlagatelj ističe da je točno da je u Ugovoru veličina zemljišta označena kao 11.593 m2, ali da je do promjene došlo na temelju Rješenja Z- 49863/2020 od 6. studenog 2020. Predlagatelj se poziva i na članak 4. ZZK-a, navodeći da u predmetnom slučaju nije bilo nikakve sumnje u identitet nekretnine te da se opis nekretnine u Ugovoru podudara sa opisom nekretnine u zemljišnoknjižnom izvatku ,adresi, vrsti objekta( industrijska praonica, porta ,dvorište) nazivu zgrade, katastarskoj čestici i broju uloška te da razlika u površini ne može biti zapreka za uknjižbu, već se stanje zemljišne knjige u smislu članka 116 ZZK-a, mora promatrati kroz podatke o broju katastarske čestice i katastarske općine.

10. Osnovano predlagatelj ističe da je prvostupanjski sud u konkretnom slučaju pogrešno primijenio materijalno pravo kada je odbio zatraženi upis na temelju isprava koje su priložene uz prijedlog i to odredbu članka 59. stavak 1.a ZZK-a.

11. Odredbom članka 109. stavak 1. ZZK-a propisan je sadržaj prijedloga za upis na način da on treba sadržavati oznaku zemljišnoknjižnog suda kojemu se prijedlog podnosi, ime i prezime, adresu i osobni identifikacijski broj osobe u čiju se korist treba provesti upis, kao i ime i prezime, adresu i osobni identifikacijski broj osobe protiv koje se upis provodi, i osoba koje će trebati obavijestiti o rješenju, te broj zemljišnoknjižnoga uloška, ime katastarske općine i oznaku čestica upisanih u zemljišnoknjižni uložak u kojem bi se upis trebao provesti.

8. Predmetnim prijedlogom predlagatelj je zahtijevao uknjižbu prava zakupa na temelju Ugovora o zakupu od 10. srpnja 2019., potvrđenog kod javnog bilježnika Vesne Pučar iz Zagreba Miramarska 24 pod poslovnim brojem OV- 11424/19-1.

8.1. U članku 1. navedenog ugovora, kao predmet zakupa navedena je nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] (u naravi poslovna zgrada, industrijska praonica rublja površine 2975 m2, dvorišna zgrada (porta) 30 m2 i gospodarsko dvorište površine 8.576 m2, sveukupne površine 11.581 m2, zk ul [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

8.2. U trenutku podnošenja prijedloga u zemljišnoj knjizi nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk ul [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] bila je upisana sa ukupnom površinom od 11593 m2. Dakle, sa površinom različitom od one navedne u Ugovoru o zakupu .

9. Odredbom članka 60. stavak 1.a ZZK-a propisano je da su javne isprave na temelju kojih se može dopustiti uknjižba, između ostaloga, isprave koje su o pravnim poslovima sastavili nadležno tijelo ili javni bilježnik u granicama svoje ovlasti i u propisanom obliku, ako sadrže sve što se zahtijeva i za uknjižbu na temelju privatnih isprava.

9.1. Prema članku 59. stavak 1. ZZK-a, privatne isprave na temelju kojih se dopušta uknjižba trebaju, uza sve ono što je propisano tim Zakonom ili posebnim zakonom, sadržavati i:

a) točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva b) izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi, ali u takvim slučajevima isprava mora sadržavati sve ono što se zahtijeva za uknjižbu.

10. Pogrešan je stav da isprava koja udovoljava općim pretpostavkama za upis u zemljišnu knjigu ne udovoljava posebnoj pretpostavci jer da u istoj nekretnina nije opisana i označena na način kako je to navedeno u zemljišnoj knjizi obzirom da se razlikuje površina čestice u ispravi i u zemljišnoj knjizi.

11. Predmetni ugovor o zakupu u odnosu na k. č. br. [katastarska čestica], upisanu u k ul 2992, k. o. [katastarska općina] ispunjava opće pretpostavke određene pravilima ZZK u pogledu isprave (članak 48. i 49. ZZK), kao i posebne pretpostavke koje moraju biti ispunjene kada se upis zahtijeva na temelju javne isprave (članak 60. stavak 1.a ZZK-a) pa su u konkretnom slučaju i u odnosu na tu zemljišnu česticu ispunjene pretpostavke za dopuštanje traženog upisa.

12. Ovo stoga što je nekretnina u Ugovoru o zakupu određena brojem čestice i katastarskom općinom, što su bitni elementi za utvrđenje identiteta nekretnine i dovoljni da bi se na temelju njih dozvolio upis u zemljišnu knjigu, pri čemu nije bitna površina i opis. Svaka nekretnina označena svojim posebnim brojem unutar iste katastarske općine i ne može u istoj katastarskoj općini postojati više nekretnina s istim katastarskim brojem

13. Iz navedenih razloga, na temelju članka 149. stavak 1.a ZZK-a, trebalo je preinačiti rješenje suca o prigovoru, dopustiti zahtijevani upis te odrediti brisanje zabilježbe odbijenog prijedloga (točka I. i II. izreke ovog drugostupanjskog rješenja).

U Gospiću, 6. veljače 2026.

Sutkinja:

Tatjana Radaković Bašić