REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj:P-1618/2022-40

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Katarini Jukić, u pravnoj stvari tužitelja KONCEPT 2000 j.d.o.o. Zagreb, Pavlenski put 5, OIB 63691203207, kojeg zastupa punomoćnik Josip Stanić, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Rački i kolege, protiv I-tuženice KV iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Milena Bjelajac, odvjetnica iz Zagreba i II- tuženika INDIGO CENTAR d.o.o. Zadar, Stanovi 140, OIB 51866632189, kojeg zastupa punomoćnik Domagoj Mladiček, odvjetnik iz Zagreba, radi utvrđenja ništetnosti, a podredno radi poništaja ugovora o kupoprodaji nekretnine, 6. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I./ Odbija se, kao neosnovan, tužbeni zahtjev koji glasi:

''I. Utvrđuje se ništetnim Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 1. ožujka 2022. sklopljen između tuženika Ad 1 KV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i tuženika Ad 2 INDIGO CENTAR d.o.o. Zadar, Stanovi 140, OIB: 51866632189, na kojem su ovjereni potpisi pod brojem Ov-1737/2022 za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] JURIŠIĆEVA 740 m2, ZGRADA 36 m2, DVORIŠTE 40m2, KUĆA; ZAGREB, JURIŠIĆEVA ULICA 9, 664m2, ukupno 740 m2, 8. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8) dvosobni stan sa sporednim prostorijama međukatu ravno sa dvorišne strane.

II. Nalaže se Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel brisanje upisa na nekretnini iz točke I. pod rednim brojem Z-11173/2022 kojim je uknjiženo pravo vlasništva u korist INDIGO CENTAR d.o.o. Zadar, Stanovi 140, OIB: 51866632189 te uspostava ranijeg stanja.''

II./ Odbija se, kao neosnovan, tužbeni zahtjev koji glasi:

''I. Poništava se Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 1. ožujka 2022. sklopljen između tuženika Ad 1 Tane Maroević, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i tuženika Ad 2 INDIGO CENTAR d.o.o. Zadar, Stanovi 140, OIB: 51866632189, na kojem su ovjereni potpisi pod brojem Ov-1737/2022, za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] JURIŠIĆEVA 740 m2, ZGRADA 36 m2, DVORIŠTE 40m2, KUĆA; ZAGREB, JURIŠIĆEVA ULICA 9, 664m2, ukupno 740 m2, 8. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8) dvosobni stan sa sporednim prostorijama međukatu ravno sa dvorišne strane, te se nalaže tuženoj Ad 1. OV [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sklopiti kupoprodajni ugovor za istu nekretninu s tužiteljem KONCEPT 2000 j.d.o.o. Zagreb, Pavlenski put 5k, OIB: 63691203207, za cijenu od 89.464,80 EUR, u roku od 30 dana.

II. Nalaže se Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel brisanje upisa na nekretnini iz točke I. pod rednim brojem Z-11173/2022 kojim je uknjiženo pravo vlasništva u korist INDIGO CENTAR d.o.o. Zadar, Stanovi 140, OIB: 51866632189 te uspostava ranijeg stanja.''

III./ Nalaže se tužitelju KONCEPT 2000 j.d.o.o. OIB 63691203207 naknaditi I- tuženici OV trošak parničnog postupka u iznosu od 1.750,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom počevši od 6. veljače 2026. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana.

IV./ Nalaže se tužitelju KONCEPT 2000 j.d.o.o. OIB 63691203207 naknaditi II- tuženiku INDIGO CENTAR d.o.o. OIB 51866632189 trošak parničnog postupka u iznosu od 2.000,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom počevši od 6. veljače 2026. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj KONCEPT 2000 j.d.o.o. u tužbi protiv I-tuženice KV i II- tuženika INDIGO CENTAR d.o.o. navodi da se nalazi u posjedu nekretnine opisane u točki I. glavnog tužbenog zahtjeva (točka I./ izreke ove presude) i u točki I./ eventualnog tužbenog zahtjeva (točka II./ izreke ove presude)

1.2 Glavni tužbeni zahtjev, kojim predlaže utvrditi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključen između I-tuženice i II-tuženika 1. ožujka 2022., tužitelj temelji na sljedećim u tužbi izloženim tvrdnjama:

- da je tužitelj kao zakupnik **.**.2019. s pok. MV, pravnom prednicom I-tuženice, kao zakupodavcem, sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora;

-da je potom 1. travnja 2020. tužitelj kao zakupnik, s pravnom slijednicom ranijeg zakupodavca - I-tuženicom KV kao zakupodavcem, zaključio Dodatak I. Ugovora o zakupu te da se na temelju tih ugovora tužitelj nalazi u posjedu predmetne nekretnine;

- da su I-tuženica i II-tuženik 1. ožujka 2022. zaključili ugovor o kupoprodaji nekretnine koja je predmet zakupnog odnosa između tužitelja i I-tuženice;

- da je odredbom čl. 8. Ugovora o zakupu ugovoreno pravo prvokupa tužitelja u pogledu nekretnine koja je predmet zakupnog odnosa između tužitelja i I-tuženice;

- da su I-tuženica i II-tuženik 1. ožujka 2022. zaključili ugovor o kupoprodaji nekretnine koja je predmet zakupnog odnosa između tužitelja i I-tuženice te

- da nije životno logično da II-tuženik, koji je trgovačko društvo mikropoduzetnik, koje ostvaruje godišnje prihode od 40.000,00 kn i bavi se djelatnošću putničkih agencija, kupi nekretninu u centru Zagreba i da za predmetnu nekretninu ostvari kredit kod banke, bez upisa hipoteke u zemljišnu knjigu.

1.3 Tužitelj slijedom izloženoga zaključuje da je kupoprodajni ugovor između I i II- tuženika zaključen samo s ciljem onemogućavanja tužitelja u ostvarivanju prava kupnje predmetne nekretnine po cijeni umanjenoj za troškove ulaganja u predmetnu nekretninu te da je I-tuženica, zaključenjem kupoprodajnog ugovora s II-tuženikom, postupila protivno odredbama čl. 6., 8. i 4. ZOO, pa je stoga predmetni kupoprodajni ugovor ništetan. Stoga tužitelj postavlja tužbeni zahtjev citiran pod točkom I./ izreke ove presude.

1.4. Nadalje tužitelj postavlja eventualni tužbeni zahtjev, citiran pod točkom II./ izreke ove presude, koji temelji na sljedećim u tužbi i tijekom postupka izloženim tvrdnjama:

- da je odredbom čl. 8. Ugovora o zakupu ugovoreno da je zakupodavac (I-tuženica) dužan devedeset (90) dana prije stavljanja nekretnine u prodaju, o tome obavijestiti zakupnika (tužitelja) te omogućiti tužitelju kao zakupniku pravo prvokupa po tržišnoj cijeni, koja će se umanjiti za iznos troškova preuređenja u skladu s odredbom čl. 5. st.5. Ugovora o zakupu;

- da I-tuženica nije tužitelju, kao zakupniku s ugovorenim pravom prvokupa, omogućila pravo prvokupa kao što je to ugovoreno odredbom čl. 8. Ugovora o zakupu; konkretno, da I-tuženica nije omogućila tužitelju kupnju nekretnine koju je prodala II-tuženiku po cijeni po kojoj je ta nekretnina prodana II-tuženiku.

2. II-tuženik u odgovoru na tužbu čini nespornim da je 1. ožujka 2022. zaključio s I-tuženicom kupoprodajni ugovor, predmet kojega je nekretnina koja je bila predmet ugovora o zakupu zaključenog između tužitelja i pravne prednice I-tuženice te potom i Dodatka I. ugovoru o zakupu, koji je bio zaključen između tužitelja i I-tuženice.

2.1 II-tuženik prvenstveno ističe da je I-tuženica 23. kolovoza 2021. otkazala tužitelju ugovor o zakupu te da je tužitelj bio dužan posjed predmetne nekretnine napustiti najkasnije do 10. prosinca 2021., pa da stoga tužiteljev posjed predmetne nekretnine nije zakonit ni pošten.

2.2 U odnosu na eventualni tužbeni zahtjev za poništenje kupoprodajnog ugovora, II-tuženik osporava tužbeni navod da tužiteljica prilikom prodaje nekretnine II-tuženiku nije poštovala tužiteljevo pravo prvokupa.

2.3 II-tuženik tvrdi da je tužiteljica dopisom od 23. kolovoza 2021. tužitelju ponudila kupoprodaju pod istim uvjetima pod kojima je kupoprodajni ugovor zaključila s II- tuženikom, a to je po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, što predstavlja iznos od 90.990,00 EUR, odnosno zaokruženo 91.000,00 EUR. Navedeni iznos, obračunat po srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, II-tuženik je isplatio I-tuženici, po osnovi kupoprodajne cijene ugovorene kupoprodajnim ugovorom zaključenim 1. ožujka 2022. između I- tuženice i II-tuženika.

2.4 II-tuženik slijedom izloženoga zaključuje da nisu ispunjene pretpostavke propisane odredbom čl. 454. ZOO za poništenje kupoprodajnog ugovora od 1. ožujka 2022., budući da je I-tuženica obavijestila tužitelja o namjeri prodaje nekretnine te mu ponudila da istu kupi po istoj cijeni po kojoj je tu nekretninu I-tuženica potom prodala II-tuženiku, no da je tužitelj odbio predmetnu nekretninu kupiti po cijeni koju je I- tuženica ponudila i tužitelju i II-tuženiku, što je tužitelj jasno naveo u svojem dopisu koji je 21. prosinca 2021. uputio I-tuženici. II-tuženik tvrdi nadalje da nije nesavjesni stjecatelj jer mu je bilo poznato da je I-tuženica obavijestila tužitelja kao zakupnika nekretnine o svojoj namjeri da predmetnu nekretninu proda po istoj cijeni po kojoj ju je I-tuženica prodala njemu (II-tuženiku), no da je tužitelj ponuđenu cijenu smatrao previsokom.

2.5 U pogledu glavnog tužbenog zahtjeva za utvrđenje kupoprodajnog ugovora ništetnim, II-tuženik navodi da je u cijelosti isplatio I-tuženici ugovorenu kupoprodajnu cijenu, što je jedina relevantna činjenica.

2.6 II-tuženik slijedom izloženoga predlaže tužbene zahtjeve odbiti kao neosnovane i potražuje naknadu troška parničnog postupka.

3. I-tuženica u odgovoru na tužbu navodi identično kao i II-tuženik, a kao što je izloženo pod točkama 2. - 2.5 ovog obrazloženja.

3.1 I-tuženica navodi nadalje da osporava tužitelju bilo kakva ulaganja u nekretninu, osim u vrijednosti iznosa od 11.576,00 kn, koliko je utvrđeno u Dodatku 1. Ugovoru o zakupu poslovnog prostora, jer da daljnjih ulaganja nije bilo.

3.2 I-tuženica osporava da je postupala s namjerom da tužitelju nanese štetu te da je postupala protivno načelu savjesnosti i poštenja. Naposljetku I-tuženica navodi da tužitelj nije plaćao zakupninu ni režijske troškove od 1. travnja 2000. te ističe prigovor prijeboja iznosa 21 mjesečne zakupnine, ukupno 5.985,00 EUR s iznosom tužiteljevog ulaganja u predmetnu nekretninu od 11.576,00 kn. Tijekom postupka I-tuženica navodi da njezina izjava o prijeboju od 29.12.2022. ima obilježja jednostrane kompenzacije izrečene voljom I-tuženice, u smislu odredbi čl. 336. do 343. ZOO.

3.3. I-tuženica slijedom izloženoga predlaže tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan te potražuje naknadu troška parničnog postupka.

4. Očitujući se na odgovore na tužbu, tužitelj navodi da je iz kupoprodajnog ugovora zaključenog između I-tuženice i II-tuženice razvidno da su obje stranke tog ugovora bile upoznate sa činjenicom da je ugovorom o zakupu ugovoreno pravo prvokupa. Nadalje tužitelj navodi da ga I-tuženica nije u roku od 90 dana prije stavljanja nekretnine u prodaju o tome obavijestila te da nije tužitelju omogućila kupnju po tržišnoj cijeni, umanjenu za troškove preuređenja. Sve da je I-tuženica i obavijestila tužitelja o prodaji i da je ponudila otkup, tužitelj ističe da iznos od 1.500,00 EUR/m2 nije predstavljao tržišnu cijenu predmetne nekretnine u 2021. Tužitelj tvrdi da je ugovor o kupoprodaji zaključen između I-tuženice i II-tuženika prividan ugovor koji je nastao isključivo s ciljem da se tužitelju onemogući pravo prvokupa. U ugovor je stavljen termin ''tržišna cijena'' kako bi se spriječilo zakupodavca da izigra tužitelja, prodajom po nekoj nerealnoj cijeni trećoj osobi. Tužitelj naglašava da iz sadržaja teksta ''ponude za kupnju'' I-tuženice proizlazi da I-tuženica nije imala namjeru umanjiti kupoprodajnu cijenu za visinu ulaganja koja je tužitelj imao u predmetnu nekretninu.

4.1 Tužitelj ističe da predmetna nekretnina ima površinu veću od 60,66 m2 te navodi nadalje da I-tuženica, kada je navodno nudila prodaju nekretnine tužitelju, nije rekla ukupnu cijenu, već je rekla cijenu od 1.500,00 EUR/m2. Naknadno je I-tuženica u ugovoru o kupoprodaji zaključenom s II-tuženikom naznačila manju površinu od stvarne površine predmetne nekretnine te time iznova izigrala tužitelja. Tijekom postupka (podnesak od 18.03.2024.) tužitelji navodi da u postupku koji se kod ovoga suda vodi pod posl. br. Psp-33/2022 provedeno vještačenje radi utvrđivanja, između ostalog, površine predmetnog stana te da je u tom postupku utvrđeno da je površina stana 71,61 m2. Tužitelj izlaže da je I-tuženica tužitelju ponudila otkup stana po cijeni od 1.500,00 EUR, što prema površini stana iznosi 107.415,00 EUR, a da je potom isti stan prodala II-tuženiku po cijeni od 91.000,00 EUR. Tužitelj zaključuje da je I-tuženica tužitelju stan ponudila za 16.415,00 EUR više nego što ga je prodala drugom kupcu te tvrdi da je I-tuženica pokušala prikriti stvarnu cijenu stana na način da je tužitelju ponudila otkup po m2, a zatim s II-tuženikom ugovorila fiksnu cijenu te zaključuje da su ispunjene pretpostavke za usvajanje tužbenog zahtjeva primjenom odredbe čl. 454. st.1. i 2. ZOO.

4.2 Tužitelj je tijekom postupka predlagao izvesti dokaze uviđajem te građevinskim vještačenjem, radi utvrđenja tržišne cijene nekretnine i vrijednosti tužiteljevog ulaganja u predmetnu nekretninu te strojarskim vještačenjem, radi utvrđenja vrijednosti ulaganja u nekretninu. Prigovor prijeboja tužitelj osporava u cijelosti te tvrdi da nema nikakav dug prema I-tuženici po osnovi neplaćene zakupnine. Tijekom postupka (podnesak od 02.05.2024.) tužitelj povlači dokazne prijedloge za izvođenje dokaza vještačenjem radi utvrđivanja vrijednosti ulaganja u predmetnu nekretninu te navodi da imajući u vidu da I-tuženica nije osporavala da je tužitelju dužna iznos od 1.532,20 EUR, koliko iznosi ulaganje tužitelja navedeno u Dodatku I. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, da tužbeni zahtjev uređuje tako da potražuje da se kupoprodajna cijena koja je ponuđena II-tuženiku umanji za iznos od 1.532,20 EUR, pa kako je predmetna nekretnina prodana II-tuženiku za iznos od 91.000,00 EUR, konačno postavljenim eventualnim tužbenim zahtjevom (list 119 spisa, točka II./ izreke ove presude) predlaže, osim poništiti ugovor o kupoprodaji zaključen između I-tuženice i II-tuženika, i naložiti I- tuženici da s tužiteljem sklopi ugovor kupoprodajni ugovor za istu nekretninu za cijenu od 89.464,80 EUR.

5. U daljnjem tijeku postupka, II-tuženik je osporio tužiteljevu tvrdnju da predmetna nekretnina ima površinu veću od 60,66 m2 te ustvrdio da je površina od 60,66 m2 razvidna iz obračuna komunalne naknade te naknade za uređenje voda koje je sačinio Grad Zagreb, Gradski ured za obnovu, izgradnju, prostorno uređenje, komunalne poslove i promet te da se prema površini od 60,66 m2 izračunavaju sve režije za predmetnu nekretninu. Isto tako, površina nekretnine od 60,66 m2 proizlazi i iz obračuna pričuve.

5.1 II-tuženik navodi nadalje da je tužitelj u svojem odgovoru na ponudu I-tuženice od 21. prosinca 2021. jasno naveo da ne prihvaća cijenu od 1.500 EUR/m2 jer je smatra previsokom. II-tuženik ističe da je tržišna cijena ona cijena koju je netko u danom trenutku spreman platiti te da je II-tuženik I-tuženici platio 1.500 EUR/m2; dakle

– tržišnu cijenu.

5.2 II-tuženik ističe da je I-tuženica u cijelosti postupila u skladu s odredbom čl. 449. ZOO, kojom je uređeno pravo prvokupa, koje je bilo ugovoreno odredbom čl. 5. Dodatka I. Ugovora o zakupu od 1. travnja 2020. Tužitelj je odbio kupiti nekretninu po cijeni po kojoj mu je bila ponuđena. Jedine relevantne činjenice su cijena po kojoj je predmetna nekretnina prodana te da je prodaja iste predmetne nekretnine po istoj toj cijeni bila ponuđena tužitelju. Tužiteljevi navodi da je ugovor o kupoprodaji fiktivan su u cijelosti neutemeljeni, II-tuženik je u cijelosti isplatio I-tuženici kupoprodajnu cijenu, što je vidljivo iz bankovne potvrde o transakciji.

6. Tijekom postupka pročitan je zk izvadak (list 5-8), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019. (list 9-11, 43-45), Dodatak I. Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 01.04.2020. (list 13-15, 47-48), financijski izvještaj o II-tuženiku za 2020. (list 16), nedatirani dopis tužitelja I-tuženici (list 25), dopis I-tuženice tužitelju od 02.12.2021. (list 31), dopis I-tuženice tužitelju od 23. kolovoza 2021. (list 33-34, 50- 51), nedatirani dopis tužitelja I-tuženici (list 35, 55-56), detalji transakcije (list 37), ugovor o kupoprodaji nekretnine od 1. ožujka 2022. (list 38-42), nedatirani dopis I- tuženice tužitelju (list 52), dopis punomoćnice I-tuženice tužitelju od 2. prosinca 2021. (list 53), potvrda o primitku pošiljke (list 54), uplatnice koje je izdao Zagrebački holding d.o.o. i Stambeni ZG d.o.o. (list 75,76 spisa). Izvedeni su dokazi saslušanjem svjedoka ĐV, UV i ŽV, kao i saslušanjem stranaka.

6.1 Tužitelj je u spis dostavio nalaz i mišljenje geodetskog vještaka Mladena Berbera, iz vještačenja izvedenog u predmetu ovoga suda posl. br. Psp-33/2022, radi dokazivanja da nekretnina koja je bila predmet zakupa između tužitelja i I-tuženice te kupoprodaje između I i II-tuženika ima površinu 71,61 m2. To vještačenje nije korišteno kao dokaz u ovom postupku jer se ne radi o dokazu izvedenom u okviru ovog postupka, a na njegovo korištenje kao dokaza nisu pristali I-tuženica i II-tuženik. Osim toga, rezultati tog vještačenja, slijedom niže izloženoga, u ovom postupku nisu relevantni.

6.2 Budući da je ovaj sud smatrao činjenično stanje dovoljno utvrđenim, nisu saslušani svjedoci EV i DV. Naime, tužitelj nije naveo konkretne činjenice radi dokazivanja kojih predlaže izvesti dokaz saslušanjem ovih svjedoka, a pritom ni iz pročitanih isprava niti iz iskaza saslušanih stranaka i svjedoka (koji su svi saslušani na prijedlog tužitelja) ne proizlazi da su predloženi svjedoci na bilo koji način bili uključeni u relevantna događanja, pa da bi stoga imali neposrednih saznanja o odlučnim činjenicama u pogledu postupanja parničnih stranaka u kontekstu tužiteljevog prava prvokupa te sporne kupoprodaje.

7. Po ovako provedenom postupku, primjenjujući materijalno pravo na utvrđeno činjenično stanje, ovaj sud je zaključio da su tužbeni zahtjevi neosnovani.

8. Glavni tužbeni zahtjev, kojim predlaže ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključen između I-tuženice i II-tuženika utvrditi ništetnim (točka I.) te traži uspostavu ranijeg zk stanja (točka II.) tužitelj, kao što je gore izloženo, temelji na tvrdnji da nije logično da II-tuženik, kao trgovačko društvo mikropoduzetnik, koje ostvaruje godišnje prihode od 40.000,00 kn i bavi se djelatnošću putničkih agencija, kupi nekretninu u centru Zagreba i za predmetnu nekretninu ostvari kredit kod banke, bez upisa hipoteke u zemljišnu knjigu. Tužitelj slijedom toga navoda zaključuje da je kupoprodajni ugovor između I-tuženice i II-tuženika zaključen samo s ciljem onemogućavanja tužitelja u ostvarivanju prava kupnje predmetne nekretnine po cijeni umanjenoj za troškove ulaganja u predmetnu nekretninu te da je stoga zaključenjem kupoprodajnog ugovora s II-tuženikom I-tuženica postupila protivno odredbi čl. 6., 8. i 4. ZOO. Tužitelj tvrdi da je ugovor o kupoprodaji zaključen između I-tuženice i II-tuženika prividan ugovor zaključen radi prijevare tužitelja, isključivo s ciljem da se tužitelju onemogući pravo prvokupa.

8.1 Na upit suda u smislu odredbe čl. 288.a ZPP (zapisnik s ročišta 5. prosinca 2024.) osporava li tvrdnju I i II-tuženika da je II-tuženik u cijelosti isplatio I-tuženici ugovorenu kupoprodajnu cijenu iz ugovora o kupoprodaji od 1. ožujka 2022., tužitelj je naveo da o činjenici je li ugovorena kupoprodajna cijena isplaćena nema nikakvih saznanja. Čitanjem detalja transakcije (list 37) utvrđeno je da je II-tuženik 1. ožujka 2022. I-tuženici uplatio iznos od 686.859,26 kn te da je pod opis plaćanja navedeno ''uplata prema ugovoru o kupoprodaji''.

8.2 Tvrdnje na kojima tužitelj temelji tužbeni zahtjev za utvrđenje ugovora o kupoprodaji ništetnim međusobno su proturječne. Naime, iz tužiteljevih tvrdnji da je ugovor o kupoprodaji prividan, proizlazi da tužitelj tvrdi da se radi o apsolutno simuliranom pravnom poslu. Ako je ugovor apsolutno simuliran, to znači da nije niti nastao. Kupoprodajnim ugovorom koji nije niti nastao; koji dakle nije ni zaključen, nije moguće povrijediti pravo prvokupa jer je pretpostavka povrede prava prvokupa upravo da je nekretninom raspolagano, bilo kupoprodajom do koje je zaista došlo (te koja bi bila pobojna zbog povrede prava prvokupa), bilo zaključenjem drugoga, simuliranog pravnog posla (darovanje, zamjena), a potonje tužitelj ne tvrdi niti dokazuje. Nije moguća pravna situacija u kojoj bi ugovor o kupoprodaji (kao što to tužitelj tvrdi) bio prividan, dakle, da do zaključenja kupoprodaje nije niti došlo, a da je takvim nepostojećim pravnim poslom povrijeđeno pravo prvokupa. Ako pravni posao za cilj ima onemogućavanje tužitelja u ostvarivanju prava prvokupa predmetne nekretnine, onda se mora raditi ili o stvarnom pravnom poslu, tj. o postojećoj (ne ništetnoj, nego pobojnoj) kupoprodaji, ili o drugoj osnovi prijenosa prava vlasništva, kojom bi se tužitelja onemogućilo u ostvarenju njegovog prava prvokupa. Ako je nekretnina i dalje u vlasništvu I-tuženice, što bi bio slučaj da je kupoprodajni ugovor ništetan, to bi značilo da I-tuženica kupoprodajnim ugovorom predmetnom nekretninom nije raspolagala, pa stoga tužiteljevo pravo prvokupa nije povrijeđeno jer se (kao što je gore izloženo) pravo prvokupa može povrijediti samo stvarnom kupoprodajom, ili zaključenjem drugoga, simuliranog pravnog posla (darovanje, zamjena). Da je tužiteljevo pravo prvokupa povrijeđeno relativnom simulacijom, takav prividni ugovor ne bi proizvodio učinke između ugovornih strana (čl. 285. st.1. ZOO), a pravne učinke proizvodio bi ugovor o kupoprodaji, koji je pobojan pod pretpostavkama propisanima odredbom čl. 454. ZOO.

8.3 Budući da tužitelj ne iznosi nikakav drugi činjenični supstrat, osim da je njemu nelogično da bi II-tuženik predmetnu nekretninu kupio, na kojem dojmu (to čak nije ni činjenica) tužitelj temelji svoj zaključak da je predmetni ugovor o kupoprodaji ništetan, a gore izloženi činjenični supstrat- da je s ciljem onemogućavanja tužitelja u ostvarenju njegovog prava zaključen ugovor koji nije ni nastao, je proturječan, ovaj sud je zaključio da je tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji zaključenog između I-tuženice i II-tuženika neosnovan. Budući da je neosnovan zahtjev za utvrđenje ništetnosti kupoprodajnog ugovora na temelju kojega je došlo do promjene zemljišnoknjižnog stanja, neosnovan je i zahtjev za uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, pa je slijedom svega izloženoga odlučeno kao pod točkom I./ izreke ove presude.

9. Eventualnim tužbenim zahtjevom tužitelj predlaže poništiti kupoprodajni ugovor zaključen između I-tuženice i II-tuženika 1. ožujka 2022., jer da je I-tuženica zaključenjem tog ugovora povrijedila tužiteljevo pravo prvokupa.

9.1 Pritom nije sporno:

- da je tužiteljevo pravo prvokupa uređeno prvo Ugovorom o zakupu poslovnog prostora zaključenim između tužitelja kao zakupca te pravne prednice I-tuženice kao zakupodavca te potom Dodatkom 1. Ugovoru o zakupu poslovnog prostora, zaključenim između tužitelja kao zakupca te I-tuženice kao zakupodavca;

- da je I-tuženica tužitelju ponudila kupnju predmetnog poslovnog prostora po cijeni od

1.500,00 EUR po m2 te

- da je I-tuženica predmetnu nekretninu 1. ožujka 2022. prodala II-tuženiku po cijeni od 91.000,00 EUR (čl. 2.1. kupoprodajnog ugovora – list 38 spisa).

9.2 Između stranka je sporno je li I-tuženica zaključenjem ugovora o kupoprodaji s II-tuženikom povrijedila tužiteljevo pravo prvokupa nekretnine koja je bila predmet zakupa; konkretno je li I-tuženica tužitelju ponudila da predmetnu nekretninu kupi po istoj cijeni po kojoj je kasnije tu istu nekretninu prodala II-tuženiku. Naime, tužitelj tvrdi da ga je I-tuženica dovela u zabludu kada mu je ponudila kupnju predmetnog poslovnog prostora po cijeni od 1.500,00 EUR po m2, jer kada se stvarna površina predmetne nekretnine od 71,61 m2 umnoži s ponuđenom cijenom od 1.500,00 EUR/m2, kupoprodajna cijena predmetnog poslovnog prostora iznosi 107.415,00 EUR, a I-tuženica je II-tuženiku predmetni poslovni prostor prodala po cijeni od 91.000,00 te je stoga, prema tvrdnjama tužitelja, povrijedila njegovo pravo prvokupa. Nasuprot tomu, I-tuženica i II-tuženik tvrde da je II-tuženik predmetnu nekretninu kupio od I-tuženice upravo po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, koju je I-tuženica prije prodaje II- tuženiku, bila ponudila tužitelju. Dakle, sporno je između stranaka je I-tuženica, kao vlasnik stvari, netočno obavijestila I-tuženika kao nositelja prava prvokupa o uvjetima prodaje predmetne nekretnine (čl. 454. st. 2. ZOO).

9.3 Čitanjem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019. (list 9-11, 43-45) utvrđeno je da je tužiteljevo pravo prvokupa uređeno odredbom čl. 8. toga Ugovora, koja glasi: ''U slučaju da zakupodavac eventualno odluči prodati nekretninu iz čl. 1. ovog ugovora, dužan je 90 (slovima: devedeset) dana prije stavljanja u prodaju o tome obavijestiti zakupnika te mu omogućiti pravo prvokupa po tržišnoj cijeni. Cijena će se umanjiti za iznos troškova za preuređenja u skladu s čl. 5. st.5. ovog ugovora.''

9.4 Pritom odredba čl. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., na koju upućuje odredba čl. 8. toga Ugovora, citirana pod točkom 9.3 ovoga obrazloženja, glasi: ''Stranke suglasno utvrđuju da zakupodavac u zakup daje nekretninu u svom vlasništvu: stambeno-poslovni prostor na prvom katu zgrade u [adresa] u [adresa], upisano u zk. Ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kč. br. [katastarska čestica] Kuća br. 9 Zgrada i dvorište suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 8), dvosoban stan sa sporednim prostorijama u međukatu ravno s dvorišne strane.''

9.5 Slijedom izloženoga, u opisu nekretnine koja je predmet ugovora o zakupu od 1. listopada 2010. ne navodi se površina stana koji je predmet zakupa i za koji je ugovoreno pravo prvokupa tužitelja, kao zakupca iz ugovora o zakupu.

9.6 Nadalje, Dodatkom I. Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 01.04.2020. (list 13-15, 47-48, u daljnjem tekstu: Dodatak ugovoru o zakupu), koji su 1. travnja 2020. zaključili tužitelj i I-tuženica kao pravna slijednica zakupodavca iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., pravo prvokupa uređeno je odredbom čl. 5.st.2. Dodatka ugovoru o zakupu, koja glasi: ''Zakupodavac će u trenutku eventualne prodaje predmetnog poslovnog prostora prostor prvo ponuditi zakupniku (tužitelju), a ako zakupnik odbije otkupiti poslovni prostor po ponuđenoj cijeni, tada ga zakupodavac (I- tuženica) ne smije prodati trećoj osobi za cijenu koja je niža od one za koju ga je ponudio zakupniku (tužitelju).

9.7 Odredbom čl. 6. Dodatka ugovoru o zakupu između tužitelja i I-tuženice ugovoreno je da ''sve ostale odredbe Ugovora o zakupu poslovnog prostora i dalje ostaju na snazi''. Budući da Dodatak ugovora o zakupu sadrži odredbu kojom je uređeno pravo prvokupa tužitelja kao zakupca, proizlazi da je Dodatkom ugovoru o zakupu između ugovornih stranaka pravo prvokupa iznova uređeno. Stoga je za pravni odnos između tužitelja i I-tuženice, u pogledu prava prvokupa ugovorenog u korist tužitelja, relevantna isključivo odredba čl. 5.st.2. Dodatka ugovora o zakupu. Dakle, prestala je važiti odredba čl. 8. Ugovora o zakupu, prema kojoj je I-tuženica kao vlasnica nekretnine koja je predmet zakupa, ako tu nekretninu odluči prodati, o takvoj namjeri dužna obavijestiti tužitelja kao nositelja prava prvokupa 90 dana prije stavljanja nekretnine u prodaju.

9.8 Nadalje, umjesto ''tržišne cijene'' kao kategorije iz odredbe čl. 8. Ugovora o zakupu (koja odredba je prestala vrijediti kada su stranke pravo prvokupa drugačije uredile, zaključenjem Dodatka Ugovoru o zakupu), između tužitelja i I-tuženice je ugovoreno da je tuženica, kao zakupodavac i vlasnik nekretnine, dužna tužitelju, kao zakupcu i ovlašteniku prava prvokupa, ponuditi podaju po određenoj cijeni te da ne smije predmetnu nekretninu trećoj osobi prodati po cijeni nižoj od cijene koju je ponudila tužitelja, ako se tužitelj odluči koristiti svojim pravom prvokupa. Prema tome, I-tuženica je mogla prodaju ponuditi prema cijeni koju ona odredbi, koja može biti niža, viša ili jednaka uobičajenoj tržišnoj cijeni.

9.9 Čitanjem dopisa od 23. kolovoza 2021. (list 33-34, 50-51 spisa) utvrđeno je da je tim dopisom I-tuženica otkazala tužitelju ugovor o zakupu te mu ponudila kupnju predmetnog poslovnog prostora. Tužiteljica je u tom dopisu navela da u skladu s odredbom čl. 5. st.2. Dodatka I. ugovoru o zakupu, kojom je ugovoreno pravo prvokupa, daje tužitelju ponudu za kupnju predmetnog poslovnog prostora po cijeni od 1.500,00 EUR/m2 (u kunskoj protuvrijednosti na dan plaćanja), budući da ima potencijalno zainteresiranog kupca koji bio spreman isplatiti taj iznos te da poziva tužitelja da je u roku od 15 dana obavijesti prihvaća li takvu ponudu, odnosno želi li iskoristiti pravo prvokupa predmetne nekretnine.

9.10 Čitanjem nedatiranoga dopisa I-tuženice tužitelju (list 52, s tim da povezivanjem sadržaja dopisa punomoćnice I-tuženice tužitelju od 2. prosinca 2021. na listu 53 spisa proizlazi da je I-tuženica ovaj nedatirani dopis tužitelju uputila 6. listopada 2021.) utvrđeno je da u tom dopisu I-tuženica:

- upućuje na svoj raniji dopis od 23. kolovoza 2021. (list 33-34, 50-51 spisa)

- konstatira da na ponudu za kupnju poslovnog prostora po cijeni od 1.500,00 EUR/m2 koju je tužitelju izjavila u svojem dopisu od 23. kolovoza 2021., nije od tužitelja dobila nikakav odgovor,

- konstatira da je od dana primitka njezine ponude, koju je tužitelju poslala preporučenom poštom, prošlo znatno više od 15 dana te priopćuje tužitelju da uslijed izostanka njegovog odgovora na ponudu koju mu je dala, u skladu s ugovorenim pravom prvokupa, zaključuje da tužitelj nije zainteresiran za kupnju te

- obavješćuje tužitelja da će ga kontaktirati u prvoj polovici mjeseca studenog, kako bi joj tužitelj omogućio ulazak u prostor i kako bi potencijalni kupac nekretninu pregledao.

9.11 Čitanjem dopisa punomoćnice I-tuženice tužitelju od 2. prosinca 2021. (list 53) utvrđeno je da je punomoćnica I-tuženice u tom dopisu navela da je dopisom od 23. kolovoza 2021. te potom ponovno dopisom od 6. listopada 2021., koja oba pismena su tužitelju uručena, I-tuženica otkazala tužitelju ugovor o zakupu te da stoga tužitelja poziva da se javi radi dogovora o predaji posjeda zakupljene nekretnine I-tuženici jer da će u protivnom I-tuženica potražiti sudsku zaštitu.

9.12 Tužitelj je dopisom (nedatiranim – list 35 spisa) odgovorio na dopis punomoćnice I-tuženice od 2. prosinca 2021. U tom dopisu tužitelj navodi kako slijedi:

- da žali zbog raskida ugovora jer je suradnja bila dogovorena dugoročno, do 10 godina te da se osjećaju dovedenima u zabludu jer da je ČV, odgovorna osoba tvrtke Kreditna unija, koja je bila u zakupu predmetnog poslovnog prostora niz godina, jamčila da će se tužiteljica držati i onoga što je bilo dogovoreno usmeno, a ne samo potpisanoga

- da obavještavaju da su prostor dali u podzakup, na rok od 10 godina te da im je otkaz ugovora o zakupu prouzročio probleme s podzakupcem

- da je stvarni cilj ugovora o zakupu bio da se tužitelja kao zakupnika dovede u zabludu da će zaista biti 10 godina u mirnom zakupu, pa da zakupnik u tom uvjerenju uredi derutni prostor, tako da on dobije veću vrijednost i da se onda ugovor o zakupu raskine i poslovni prostor proda, što se i dogodilo

- da pozivaju tužiteljicu da prije isteka otkaznog roka uplati iznos od 198.327,00 kn koliko iznosi vrijednost ulaganja zakupnika u nekretninu, uvećan za iznos od 11.587,00 kn utvrđen u Dodatku 1. Ugovoru o zakupu, kako je ugovoreno odredbom čl. 5. st.1. Ugovora o zakupu

- da prema ugovoru o zakupu imaju pravo prvokupa predmetne nekretnine po tržišnoj cijeni, da smatraju da se u tržišnu cijenu ne mogu uračunavati ulaganja koja su obavljena nakon ugovora o zakupu te da ako se ostvaruje pravo prvokupa tada treba utvrditi tržišnu cijenu prije ulaganja, odnosno u tržišnu cijenu uračunati vrijednost ulaganja

-da imaju svjedoke da je I-tuženica nudila prodaju predmetne nekretnine po cijeni od 40.000,00 EUR, odnosno 70.000,00 EUR te da se stoga ne mogu složiti da je tržišna cijena 1.500,00 EUR/m2 jer da u predmetnu nekretninu dugi niz godina nije bilo ulagano i da nije bila održavana te da je bila poprilično oštećena potresom.

9.13 Slijedom izloženoga, iz sadržaja isprava navedenih pod točkama 9.9 - 9.12 ovog obrazloženja proizlazi, u bitnom:

- da je I-tuženica dopisom od 23. kolovoza 2021. ponudila tužitelju kupnju poslovnog prostora za koji je između tužitelja i I-tuženice bilo ugovoreno pravo prvokupa, po cijeni od 1.500,00 EUR

- da se tužitelj na navedenu ponudu I-tuženice oglušio, tj. da je tužitelj, koji je zakupac, ignorirao dopise I-tuženice koja je zakupodavac, sve dok mu se dopisom od 2. prosinca 2021. I-tuženica nije obratila po punomoćnici odvjetnici te

- da je tužitelj u svojem odgovoru punomoćnici I-tuženice otklonio ponudu I-tuženice da predmetni poslovni prostor kupi po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, navodeći da smatra da to nije tržišna cijena te da ima svjedoke da je I-tuženica prodaju predmetne nekretnine ranije nudila po cijeni od 40.000,00, odnosno od 70.000,00 EUR.

9.14 Zakonski zastupnik tužitelja VV iskazao je, u bitnom, da je I- tuženica tužitelju ponudila ''otkup'' poslovnog prostora koji je bio predmet ugovora o zakupu po cijeni od 1.500,00 EUR te da su oni (tužitelj, koji je trgovačko društvo) takvu ponudu odbili i da je do prijepora došlo u pogledu kvadrature predmetne nekretnine jer se ''pri ulasku'' u prostor (kod zaključenja ugovora o zakupu s prednicom I-tuženice MV) govorilo o 75m2, a na računima za taj prostor je pisalo da je površina prostora 60 m2 te su se režije plaćale prema potonjoj kvadraturi. Oni (tužitelj) su mjerili i izmjerili da je površina predmetnog poslovnog prostora oko 70 m2. S obzirom na kvadraturu stana, smatra da je prostor prodan II-tuženiku po cijeni od 1.270,0 EUR/m2. Tužitelj je pokrenuo postupak radi smetanja posjeda posl. br. Psp-33/22 te je tek po provedenom vještačenju u tom predmetu tužitelj saznao kolika je točno površina predmetne nekretnine.

9.15 Ponovno saslušan zbog izmjene suca, zz tužitelja svojem je ranijem iskazu dodao, u bitnom, da je tužitelj odbio cijenu po kojoj im je I-tuženica ponudila da kupe predmetni poslovni prostor jer ta cijena, prema njihovom (tužiteljevom) mišljenju, nije bila tržišna cijena. Ugovor o zakupu, kao i Dodatak Ugovoru o zakupu, pa time i izmijenjenu odredbu kojom je regulirano pravo prvokupa, sastavio je tužitelj, a ugovorna volja tužitelja prilikom sastavljanja te odredbe bila je da cijena po kojoj I- tuženica može predmetni prostor ponuditi na kupnju bude tržišna cijena, no da razumije (zz tužitelja) da ta odredba možda nije najjasnije sastavljena te da može prouzročiti dilemu. Povod sastavljanju Dodatka Ugovoru o zakupu bilo je stanje predmetnog poslovnog prostora, koji nakon potresa u Zagrebu više nije bio za upotrebu, pa je tužitelj smatrao da nisu dužni, kao zakupac, za taj prostor plaćati režije. Budući da I-tuženica nije za kupnju nekretnine ponudila tržišnu cijenu, smatrali su da nije valjan otkaz ugovora o zakupu koji im je I-tuženica izjavila zajedno s ponudom za kupnju predmetnog poslovnog prostora, pa da je stoga ugovor o zakupu na snazi. Pokušali su (tužitelj) 2022. ući u predmetni poslovni prostor, no njihov ključ više nije otvarao bravu, pa su pokrenuli postupak radi smetanja posjeda. Potom su iz nekog izvora, ne sjeća se kojega, saznali da je stan prodan, pogledali su u zemljišne knjige i tako saznali da je prodan II-tuženiku. Ovu parnicu su pokrenuli nakon što su tijekom postupka radi smetanja posjeda vještačenjem saznali kolika je površina predmetnog prostora, nakon toga su izračunali da je prostor prodan po nižoj cijeni od njima ponuđene i podnijeli tužbu u ovom parničnom predmetu.

9.16 Čitanjem uplatnica Zagrebačkog holdinga d.o.o. i Stambenog ZG d.o.o. (list 75,76 spisa) utvrđeno je da su iznos komunalne naknade i naknade za uređenje voda te iznos doprinosa za zajedničku pričuvu za predmetni poslovni prostor izračunati prema površini od 60,66 m2. Nadalje, čitanjem ugovora o zakupu te Dodatka tom ugovoru utvrđeno je da se niti u jednom od tih ugovora ne spominje površina nekretnine koja je predmet zakupa i za koju je ugovoreno pravo prvokupa u korist tužitelja. Nadalje, nije sporno da stambena zgrada, u kojoj se nalazi stan kojega je tužitelj koristio kao poslovni prostor i koji je predmet prava prvokupa, nije etažirana te da se niti u zemljišnim knjigama ne navodi površina toga stana.

9.17 Iz izloženog iskaza zz tužitelja proizlazi da je tužitelj sam pretpostavio da ukupnu cijenu stana predstavlja umnožak cijene 1m2 od 1.500,00 EUR s brojem m2 većim od 60,66m2, za koju površinu je tužitelj kao zakupac plaćao režijske troškove te s kojom površinom je pomnožena cijena od 1.500,00 EUR/m2, koju je kao kupoprodajnu cijenu za upravo tu površinu, prema Ugovoru o kupoprodaji od 1. ožujka 2022., I-tuženici isplatio II-tuženik (čl. 1.2 i čl. 2.1. Ugovora o kupoprodaji – list 38 spisa). Naime, kao što je gore izloženo, tužitelj uopće nije odgovorio I-tuženici na njezin dopis od 23. kolovoza 2021., kojim mu je ponudila kupnju predmetne nekretnine po cijeni od 1.500,00 EUR/m2. Zakupnik koji ignorira dopis zakupodavca u kojem mu zakupodavac otkazuje ugovor o zakupu ne postupka u skladu s načelima obveznog prava. Stav zakupca da otkaz ugovora o zakupu nije valjan, čak i ako je legitiman, nije opravdanje za izostanak odgovora zakupodavcu. Štoviše, uvjerenje da otkaz ugovornog odnosa nije valjan je upravo razlog za neodgodivu komunikaciju s drugom ugovornom stranom. Tužitelj je prvo duže od tri mjeseca ignorirao ponudu I-tuženice da kupi predmetnu nekretninu po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, tj. na tu njezinu ponudu uopće nije odgovorio, sve dok mu se I-tuženica nije obratila po punomoćnici odvjetnici. Potom je tužitelj ponudu I-tuženice otklonio, navodeći da ima svjedoke da je I-tuženica prodaju te nekretnine ranije nudila po cijeni od 70.000,00 EUR, što u datom trenutku nije bilo relevantno, jer se i prema navodima samog tužitelja odnosi na prošlo vrijeme. Stoga ovaj sud zaključuje da tužitelj ne može osnovano tvrditi da ga je I-tuženica dovela u zabludu, jer ukupna cijena po kojoj je predmetna nekretnina prodana odgovara obračunu iznosa od 1.500,00 EUR/m2 prema površini stana prema kojoj se za taj stan obračunavaju režije, a ne prema površini za koju tužitelj tvrdi da je stvarna površina predmetnog stana. Uzrok tužiteljevoj zabludi njegova je vlastita, uslijed izostanka komunikacije s I-tuženicom, neprovjerena pretpostavka (koju tužitelj u ovom postupka naziva zabludom koju je skrivila I-tuženica) da će I-tuženica ponuđenu cijenu od 1.500,00 EUR obračunati s većom površinom od površine stana navedene na računima na režije i pričuvu. Pritom treba imati na umu da je zz tužitelja iskazao da niti tužitelju nije bila poznata površina predmetnog stana sve do izvođenja dokaza vještačenjem u predmetu ovoga suda posl. br. Psp-33/2022 (list 64-103 spisa), a što je bilo tek 20. veljače 2024. te da tužitelj ne tvrdi niti dokazuje da je stvarna površina predmetnog stana bila poznata I-tuženici i II-tuženiku. Tužitelj bi mogao osnovano tvrditi da ga je I-tuženica dovela u zabludu u pogledu ukupne cijene nekretnine koju mu je ponudila na kupnju, kao ovlašteniku prava prvokupa, tek u situaciji da je s I- tuženicom o ukupnoj cijeni stana razgovarao te da mu je ona priopćila da ukupni iznos cijene stana za koji je tužitelj nositelj prava prvokupa planira formirati na način da iznos od 1.500,00 EUR/m2 pomnožiti s (nekom) većom površinom od površine od 60,66 m2, za koju su se nesporno obračunavali režijski troškovi.

9.18 Na prijedlog tužitelja saslušani su svjedoci ČV, UV i ŽV.

9.19 Svjedokinja ČV iskazala je da poznaje zz tužitelja SV i I-tuženicu, jer je bila zaposlenica i članica uprave firme ''Komercijalna unija'', koja je 15 godina bila zakupnik predmetnog poslovnog prostora te da je nakon likvidacije te firme upravo ona preporučila tužitelja I-tuženici za novog zakupca. Nije joj poznato koristi li tužitelj još uvijek predmetni poslovni prostor, kao niti je li I-tuženica isti u međuvremenu prodala. Prema njezinom daljnjem iskazu predmetni prostor je velik oko 75m2, a prema kojoj su se površini obračunavale režije, toga se ne sjeća.

9.20 Svjedok UV iskazao je da poznaje zz tužitelja SV jer je zz tužitelja angažirao firmu u kojoj je ovaj svjedok zaposlen, radi utvrđivanja zatečenog stanja i izračuna koliko je potrebno uložiti da bi se predmetna nekretnina, koja je bila derutna, dovela u stanje odgovarajuće za obavljanje poslovne djelatnosti. Ovaj svjedok iskazao je da to bilo kada je tužitelj predmetni poslovni prostor uzeo u zakup te da je on tada napravio tlocrt tog prostora i da se radi o prostoru od 75 m2. U pogledu predmeta spora, od svoje direktorice, koja je to čula od zz tužitelja, svjedok je čuo da je I-tuženica predmetnu nekretninu prodala trećoj osobi po puno nižoj cijeni od one koju je kao kupoprodajnu ponudila tužitelju.

9.21 Slijedom izloženoga, u pogledu između stranaka sporne činjenice je li I- tuženica, kao vlasnica stvari, netočno obavijestila I-tuženika kao nositelja prava prvokupa o uvjetima prodaje (ukupnoj cijeni) predmetne nekretnine, svjedokinja ČV nema nikakvih, a svjedok UV ima posredna saznanja, i to iz treće ruke, pri čemu je neposredni izvor tih saznanja zz tužitelja. Stoga saslušanjem ovih svjedoka, kao ni saslušanjem zz tužitelja (a što proizlazi iz analize njegovog iskaza pod točkom 9.17 ovog obrazloženja), nije utvrđeno da je I-tuženica, kao vlasnik stvari, netočno obavijestila tužitelja kao nositelja prava prvokupa o uvjetima prodaje predmetne nekretnine. U pogledu iskaza ovih svjedoka da predmetni poslovni prostor ima površinu 75 m2, ovaj sud nema razloga ne vjerovati takvom iskazu svjedokinje ĐV, jer je ova svjedokinja 15 godina u predmetnom poslovnom prostoru radila, kao članice uprave ranijeg zakupoprimca. To međutim ne znači da je I-tuženici, kao nasljednici pok. vlasnice predmetnog prostora (koja je bila majka I-tuženice te je preminula u ožujku 2020., što proizlazi iz niže izloženog iskaza I-tuženice) bilo poznato da predmetni poslovni prostor, koji je prema iskazima saslušanih svjedoka, bio u dugotrajnom zakupu (što znači da ga I-tuženica nije koristila), ima površinu veću od površine prema kojoj su se za njega obračunavale režije (60,66m2). Nadalje, iskaz svjedoka UV da je tužitelj saznao da predmetni poslovni prostor ima 75 m2 jer je to ovaj svjedok utvrdio mjerenjem, po narudžbi zz tužitelja, a odmah po ulasku tužitelja kao zakupca u isti, u suprotnosti je s iskazom zz tužitelja SV, koji je iskazao da je stvarnu površinu predmetnog poslovnog prostora saznao tek po provedenom vještačenju u postupku koji je tužitelj pokrenuo radi smetanja posjeda. Površina predmetnog prostora nije ni odlučna, već je odlučno je li I-tuženica isti prodala po nižoj cijeni od cijene koju je ponudila tužitelju, a na koji zaključak rezultati ovog postupka ne upućuju. Naime, nije sporno da je tužitelju kupnja istoga ponuđena po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, a u ovom je postupku utvrđeno da tužitelj nikada nije odgovorio na ponudu I-tuženice na način da bi postavio pitanje o broju m2 prema kojem bi se obračunala ukupna cijena stana, prema ponuđenoj cijeni od 1.500,00 EUR/m2. Potonje je ujedno i začudno, imajući u vidu iskaz zz tužitelja da ni tužitelj nije znao kolika je točna površina predmetnog poslovnog prostora (71,67 m2), sve do izmjere tijekom vještačenja u postupku radi smetanja posjeda, a što je bilo 20. veljače 2024. (list 64-101 spisa).

9.22 Svjedokinja ŽV iskazala je da je, kao vlasnica trgovačkog društva Plavi modul (u kojemu je zaposlen svjedok UV), razmišljala o sklapanju ugovora o podzakupu s tužiteljem te o tome da njezino trgovačko društvo, zajedno s tužiteljem, u predmetni poslovni prostor investira i da tamo izgrade dva apartmana za iznajmljivanje turistima. Svjedokinja je iskazala da je I-tuženica ponudila kupnju stana po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, što je i njoj i zz tužitelja bilo previše jer je za 75 m2 prostora to bio iznos od 112.500,00 EUR. Prema iskazu ove svjedokinje, zz tužitelja je sumnjao da će itko kupiti predmetni stan po toj cijeni, a oboje su smatrali da je ta cijena previsoka. Potom je zz tužitelja saznao da je stan prodan, otišao u gruntovnicu te nije mogao vjerovati da je netko taj stan kupio po toj cijeni i onda je shvatio da je prodan za 91.000,00 EUR, što je niža cijena od cijene ponuđene ''njima'', pri čemu ova svjedokinja misli na sebe i zz tužitelja. Ova svjedokinja dodala je da se ona i zz tužitelja osjećaju povrijeđeno i izmanipulirano zato što njima nikad nije bilo ponuđeno da taj stan kupe za 91.000,00 EUR jer da im je bila ponuđena ta cijena, oni bi taj stan po toj cijeni kupili. Površina stana nije bila navedena u ugovoru o zakupu, no bila je poznata ovoj svjedokinji i zz tužitelja jer su oni stan izmjerili prije nego što su ga išli uređivati, kako bi ga učinili podobnim za obavljanje djelatnosti. Svjedokinja je naposljetku iskazala da ne zna koja bi bila motivacija I-tuženice da stan tužitelju ponudi po cijeni od 1.500,00 EUR, a potom ga proda po nižoj cijeni.

9.23 Prema ocjeni ovoga suda, svjedokinja ŽV u svojem je iskazu iskreno ispričala što se dogodilo iz njezine perspektive te ovaj sud vjeruje ovoj svjedokinji da je razočarana time što predmetnu nekretninu od I-tuženice nije kupio tužitelj, po cijeni od ukupno 91.000,00, za koju je I-tuženica istu prodala II-tuženiku. Iskaz ove svjedokinje ne predstavlja međutim osnovu za zaključak da je I-tuženica netočno obavijestila tužitelja, kao nositelja prava prvokupa, o uvjetima prodaje predmetne nekretnine. Naime, kao što je izloženo pod točkom 9. 17 i 9.21 ovog obrazloženja, tužitelj nikada nije postavio pitanje I-tuženici prema kojoj bi se površini predmetnoga stana, koja nije navedena ni u ugovoru o zakupu, niti u zemljišnim knjigama, obračunala ukupna cijena stana. Pretpostavka ove svjedokinje da je I- tuženica navedenu ponuđenu cijenu planirala obračunati prema površini koju su prema iskazu svjedokinje ona i zz tužitelja sami izmjerili, a ne prema površini prema kojoj se za predmetni stan obračunavaju režijski troškovi, ostaje samo neprovjerena pretpostavka, jer kao što je gore izloženo, tužitelj o tome s I-tuženicom nije razgovarao. Neprovjerena pretpostavka tužitelja nije činjenica te se na njoj ne može temeljiti zaključak da je I-tuženica cijenu stana tužitelju planirala obračunati za 75 m2, a da je potom istu II-tuženiku obračunala za 60,66 m2. Takvo ponašanje I-tuženice bilo bi nelogično jer je ekonomski neracionalno. Naposljetku treba reći da ovaj sud ne vjeruje ovoj svjedokinji da joj je zz tužitelja rekao da mu je I-tuženica tijekom pregovora o zaključenju ugovora o zakupu rekla da stan ima 75m2, jer tako, kao što je već izloženo, nije iskazao ni zz tužitelja, već je on iskazao tome suprotno, a to je da je stvarnu površinu stana saznao tek tijekom parnice radi smetanja posjeda.

9.24 I-tuženica je iskazala da je predmetni poslovni prostor naslijedila od svoje majke pok. MV, preminule dva dana nakon zagrebačkog potresa, koja je predmetnu nekretninu – stan – kupila oko 1988. Nadalje, zgrada nije etažirana te niti danas ne zna točno kolika je točno površina predmetnog prostora jer ga nikada nije mjerila te je znala da je površina predmetnog stana oko 60 m2 jer tako piše na uplatnicama za režije. Nadalje je I-tuženica iskazala da je predmetnu nekretninu odlučila prodati, da je posjetila dvije agencije za posredovanje u prometu nekretninama i rečeno joj je da je cijena nekretnina u centru grada Zagreba pala nakon potresa te da bi na tržištu mogla ostvariti cijenu od 1.500,00 EUR/m2, potom je preko poznanika došla do II-tuženika koji je bio zainteresiran predmetnu nekretninu kupiti po cijeni od 1.500,00 EUR/m2; poslala je tužitelju ponudu radi ugovorenog prava prvokupa, koju je tužitelj odbio te je potom stan prodala II-tuženiku po cijeni od 1.500,00 EUR/m2, a do iznosa ukupne kupoprodajne došli su množenjem površine stana kako je ona naznačena na uplatnicama za plaćanje režijskih troškova – 60m2 s 1.500,00 EUR. II-tuženik prije kupoprodaje predmetni prostor nije vidio uživo, već samo na fotografijama.

9.25 Saslušana ponovno zbog izmjene suca, I-tuženica je, u bitnom, dodala da je odgovor tužitelja na dopis njezine odvjetnice bio da oni (tužitelj) ne prihvaćaju cijenu od 1.500,00 EUR te da smatraju da prostor vrijedi 70.000,00 EUR, što umanjuju za vrijednost svojim navodnih ulaganja, tako da su joj ponudili cijenu od 40.000,00 EUR. Kad je krajem prosinca 2021. istekao otkazni rok ugovora o zajmu, ona je odignorirala ponudu tužitelja da im prostor proda za 40.000,00 EUR te našla kupca, ovdje II- tuženika, kojem je prostor prodala po cijeni koju su dogovorili.

9.26 Zakonski zastupnik II-tuženika HV iskazao je da ga je I-tuženica upoznala s činjenicom da je tužitelj imao pravo prvokupa predmetnog poslovnog prostora te da mu je poznato da je I-tuženica isti tužitelju ponudila po cijeni od 1.500,00 EUR/m2. Kupoprodajna cijena od 91.000,00 EUR, koju su (II-tuženik) u cijelosti isplatili I-tuženici, utvrđena je množenjem površine predmetnog prostora od 60,66 m2 s ponuđenom cijenom od 1.500,00 EUR/m2. U posjed stana II-tuženik je ušao u travnju 2022., ključ su dobili od I-tuženice nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora.

9.27 Saslušan ponovno zbog izmjene suca, zz II-tuženika iskazao je da je II-tuženik trgovačko društvo koje se bavi preprodajom nekretnina, da kupuju nekretnine u stečajnim i ovršnim postupcima, urede ih i prodaju. Predmetnu nekretninu su od I- tuženice kupili na neviđeno te to nije jedina nekretnina koju su kupili bez da su je prethodno vidjeli. Površina stana, navedena na računima za režije, nikada nije bila upitna.

9.28 Iskaze I-tuženice i zz II-tuženika ovaj sud ocjenjuje u cijelosti istinitima jer u njima ne nalazi nikakvih nelogičnosti te su u skladu s između I-tuženice i II-tuženika zaključenim kupoprodajnim ugovorom, u kojem su ugovorne strane utvrdile ''da je stvarna površina predmetne nekretnine 60,66 m2'' (čl. 1.2 Ugovora o kupoprodaji – list 38) te ''ukupna ugovorena kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu iznosi 1.500 EUR/m2 zaokruženo na 91.000,00 EUR, sve plativo u kunama, obračunato prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja'' (čl. 2.1. Ugovora o kupoprodaji).

10. Slijedom svega izloženoga, tužitelj nije dokazao svoju tvrdnju da je I-tuženica kao vlasnica predmetne nekretnine tužitelja kao nositelja prava prvokupa netočno obavijestila o uvjetima njezine prodaje, već je po provedenom postupku utvrđeno suprotno takvoj tvrdnji tužitelja. Naime, kao što je gore izloženo, utvrđeno je da je I- tuženica obavijestila tužitelja da je cijena predmetne nekretnine 1.500,00 EUR/m2. Nadalje je utvrđeno da je tužitelju ostala nepoznata činjenica da će I-tuženica ukupnu cijenu nekretnine, za koju je tužitelj imao pravo prvokupa, utvrditi na način da tužitelju ponuđenu cijenu od 1.500 EUR/m2 pomnoži s površinom nekretnine prema kojoj su se za tu nekretninu obračunavale režije (60,66 m2). Ta činjenica tužitelju je ostala nepoznata ne zato što je I-tuženica o bilo kojem uvjetu prodaje tužitelja pogrešno obavijestila, već zato što se tužitelj, prilikom izračuna ukupne cijene po kojoj mu je kupnja predmetne nekretnine ponuđena, oslonio na svoju vlastitu neprovjerenu pretpostavku da će I-tuženica ukupnu cijenu predmetne nekretnine izračunati na način da ponuđenu cijenu od 1.500,00 EUR/m2 pomnoži s nekom, u tom trenutku nigdje točno utvrđenom (jer površina predmetnog stana nije bila navedena ni u zemljišnim knjigama, niti u ugovoru o zakupu) površinom, koja bi bila veća od površine navedene kao osnove za obračun režija (60,66 m2). Tužiteljev samostalan, komunikacijom s I- tuženicom neprovjeren te niti na jednom službenom podatku utemeljen zaključak da će ukupna cijena nekretnine premašiti cijenu po kojoj je I-tuženica predmetnu nekretninu prodala II-tuženiku ne predstavlja pogrešnu obavijest o uvjetima prava prvokupa u smislu odredbe čl. 454. st.2. ZOO.

10.1 Uz netočnu obavijest vlasnika stvari (I-tuženica) o uvjetima prodaje, daljnja pretpostavka prava ovlaštenika prvokupa (tužitelj) zahtijevati poništaj prijenosa prava vlasništva na trećega (II-tuženik) je da je trećemu (II-tuženiku) bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da je prodavatelj (I-tuženica) o uvjetima prodaje pogrešno obavijestio ovlaštenika prava prvokupa, odnosno tužitelja (analogna primjena odredbe čl. 454. st.2. ZOO, koja govori o kupoprodaji s posebnim pogodbama, no primjenjuje se i kada je pravo prvokupa sadržano primjerice u ugovoru o zakupu, kao u ovom parničnom predmetu). Budući da slijedom izloženoga pod točkom 10. ovog obrazloženja nije ispunjena pretpostavka da je tužitelj, kao ovlaštenik prava prvokupa, bio pogrešno obaviješten o uvjetima prodaje, logično proizlazi da ne može biti ispunjena niti druga citiranom odredbom čl. 454. st.2. ZOO propisana pretpostavka za poništaj kupoprodajnog ugovora zaključenog 1. ožujka 2022. između I-tuženice i II- tuženika.

10.2 Budući da slijedom izloženog nisu ispunjene pretpostavke propisane odredbom čl. 454. st.2. ZOO, eventualni tužbeni zahtjev nije osnovan, pa je odlučeno kao pod točkom II./ izreke ove presude.

11. O trošku parničnog postupka odlučeno je na temelju odredbe čl. 154. st.1. i čl. 155 ZPP.

11.1 Budući da je u cijelosti izgubio parnicu, odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka.

11.2 I-tuženici je priznat trošak zastupanja po punomoćnici odvjetnici, i to za sastavljanje odgovora na tužbu 100 bodova prema Tbr. 7/1 OT, za sastavljanje podnesaka od 05.09.2023. i od 10.06.2024. – po 100 bodova prema Tbr. 8/1 OT te za zastupanje na ročištima 25.05.2023., 19.10.2023., 19.03.2024. i 27.05.2025. - po 100 bodova, što iznosi ukupno 700 bodova, odnosno 1.400,00 EUR te uvećano za PDV 1.700,00 EUR, pa je stoga rješenjem sadržanim pod točkom III./ izreke ove presude I- tuženici dosuđen trošak parničnog postupka u navedenom iznosu, sa zakonskom zateznom kamatom počevši od dana donošenja ove presude pa do isplate.

11.3 II-tuženiku je priznat trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku, i to za sastavljanje odgovora na tužbu 100 bodova prema Tbr. 7/1 OT, za sastavljanje podnesaka od 28.06.2023. i 05.06.2024. – po 100 bodova prema Tbr. 8/1 OT te za zastupanje na ročištima 25.05.2023., 19.10.2023., 19.03.2024., 05.12.2024. i 27.05.2025. - po 100 bodova, što iznosi ukupno 800 bodova, odnosno 1.600,00 EUR te uvećano za PDV 2.700,00 EUR, pa je stoga rješenjem sadržanim pod točkom IV./ izreke ove presude II-tuženiku dosuđen trošak parničnog postupka u navedenom iznosu, sa zakonskom zateznom kamatom počevši od dana donošenja ove presude pa do isplate.

U Zagrebu, 6. veljače 2026.

Sutkinja

Katarina Jukić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila,

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano putem ovog suda, a o istoj odlučuje županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po pun., uz rješenje za sudsku pristojbu na presudu prema osnovici od 6.636,27 EUR

2. I-tuženici po pun.

3. II-tuženiku po pun.