REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U ZAGREBU
Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8
Poslovni broj: Us I-528/2025-6
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Meri Dominis Herman, na prijedlog više sudske savjetnice Margarete Duvnjak, uz sudjelovanje Dajane Mihelčić, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenik Đorđe Anđelković, odvjetnik u Zagrebu, Vrbanićeva 20, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi utvrđivanja poreza na promet nekretnina, 4. veljače 2026.
p r e s u d i o j e
I Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/20- 01/1174, URBROJ: 513-04-22-2 od 4. srpnja 2022.
II Poništava se privremeno porezno rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Medveščak KLASA: UP/I-410-20/2017-001/06350, URBROJ: 513-007-01-05-2020- 0006 od 22. svibnja 2020.
III Nalaže se tuženiku OIB: 18683136487, da tužitelju nadoknadi trošak ovog upravnog spora u iznosu od 1.250,00 EUR-a (tisućudvjestopedeseteura) u roku od 30 dana od dana dostave pravomoćne presude.
Obrazloženje
1. Osporenim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/20- 01/1174, URBROJ: 513-04-22-2 od 4. srpnja 2022. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv privremenog poreznog rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Medveščak KLASA: UP/I-410- 20/2017-001/06350, URBROJ: 513-007-01-05-2020-0006 od 22. svibnja 2020.
2. Privremenim poreznim rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 22. svibnja 2020. tužitelju se utvrđuje osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 371.125,20 kn te mu se na tu osnovicu utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi od 4 % u iznosu od 14.845,00 kn. Tužitelju se nalaže platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja u korist računa naznačenog u rješenju te se na nepravodobno uplaćen porez na promet nekretnina obračunavaju i plaćaju zatezne kamate. Žalba ne odgađa izvršenje rješenja.
3. Tužitelj osporava zakonitost pobijanog akta. U bitnom ističe prigovor zastare. Navodi da mu je osporeno rješenje tuženika od 4. srpnja 2022. dostavljeno 10. siječnja 2025. i da je do dostave predmetnog rješenja nastupila zastara. Također, navodi kako je u konkretnom slučaju predmetnu nekretninu kupio temeljem Ugovora o kupoprodaji zaključenog 16. svibnja 2017. između njega kao kupca i prodavatelja OE i CE, a da je prije zaključenja navedenog Ugovora o kupoprodaji, u predmetnoj Nekretnini, živio kao zaštićeni najmoprimac temeljem Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 22. prosinca 2016. Status nositelja stanarskog prava kao član porodičnog domaćinstva stekao je sukladno članku 12. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima jer je u predmetnoj nekretnini živio više od dvije godine prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova pa tako i prije nego što su njegovi baka i djed preminuli, u kojem razdoblju je također, neprekidno stanovao u nekretnini. Nastavno, navodi kako je stan koji je kupio, Zakonom o nacionalizaciji po kojem je cijela stambena zgrada nacionalizirana, izuzet od nacionalizacije i za cijelo razdoblje do sklapanja predmetnog Ugovora o kupoprodaji, isti je bio u vlasništvu osoba iz obitelji CE. U tom stanu su temeljem ugovora o stanarskom pravu živjeli G i HE, baka i djed tužitelja, a vlasnik tog stana u to vrijeme je bio JE. Nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, nositelji stanarskog prava obratili su se sa zahtjevom vlasniku koji je otklonio sklapanje ugovora o najmu za zaštićenom najamninom. Zbog toga su njegovi baka i djed 1998. podnijeli tužbu protiv tuženika, tada vlasnika stana, JE, RE i GEJ kojom su zahtijevali donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a koji se vodio pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu pod brojem Ps-567/98. Kako su svi prvotni sudionici i stranke navedenog parničnog postupka preminuli, tako su sada vlasnici toga stana, kojeg je tužitelj kupio, pravni sljednici prijašnjeg vlasnika, i to ME i OE i tužitelj, te su predmetni parnični postupak okončali mirnim putem, odnosno tužitelj je povukao tužbu i stranke su zaključile Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom. Smatra da sukladno članku 13. stavku 1. točki 5. Zakona o porezu na promet nekretnina nije obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina jer kupio stan u kojem je stanovao na temelju ugovora o najmu kao zaštićeni najmoprimac. Nastavno, ističe kako ugovor o najmu ne mora biti javnobilježnički ovjeren. Predlaže poništiti osporeno rješenje tuženika uz naknadu troškova upravnog spora.
4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.
5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, 36/24 – dalje: ZUS), te je spor riješen bez održavanja rasprave, na temelju ovlaštenja iz članka 98. stavka 1. točke 4. ZUS-a, s obzirom da tužitelj osporava samo primjenu prava i nije izričito zatražio održavanje rasprave.
6. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika.
7. Tužbeni zahtjev je osnovan.
8. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelju privremenim rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 22. svibnja 2020. utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 371.125,20 kn te porez na promet nekretnina po stopi od 4 % u iznosu od 14.845,00 kn temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnina zaključenog između tužitelja kao kupca i CE i OE kao prodavatelja 16. svibnja 2017. ovjeren po javnom bilježniku Renati Kutija Kušpilić iz Zagreba, poslovni broj: OV-5840/17 od 16. svibnja 2017. a kojim ugovorom je tužitelj kupio od prodavatelja suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-5) - trosobni stan sa nusprostorijama u III (trećem) katu, koji se nalazi u KUĆI POPISNI BROJ 10112 I DVORIŠTE U BOGIŠIĆEVOJ ULICI 6 površine 73,4 čhv, odnosno 264 m2, sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], [broj poduloška] kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu (dalje: Nekretnina). Promet nekretnina je prijavio javni bilježnik elektroničkim putem 16. svibnja 2017.
9. Nadalje, iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj 22. prosinca 2016. kao zaštićeni najmoprimac zaključio sa CE i OE kao najmodavcima Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, koji ugovor je raskinut sporazumnim raskidom ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 16. svibnja 2017.
10. Uvidom u isprave koje prileže spisu tuženika, Sud nalazi da je osporeno drugostupanjsko rješenje doneseno 4. srpnja 2022., a iz priležeće dostavnice proizlazi da je isto tužitelju dostavljeno 10. siječnja 2025.
11. Među strankama nije sporno da je tužitelj stekao vlasništvo predmetne Nekretnine temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. svibnja 2017.
12. Međutim, sporno je da li je u konkretnom slučaju nastupila zastara prava na utvrđivanje porezne obveze, odnosno da li je tužitelj dužan platiti porez na promet nekretnina kako je to određeno osporenim rješenjem.
13. Člankom 16. stavkom 1. Zakona o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., dalje: ZPPN) propisano je da porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina.
14. Člankom 13. stavku 1. točkom 5. ZPPN-a određeno je da porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.
15. Prema odredbi članka 108. stavka 1. Općeg poreznog zakona (Narodne novine 115/2016, 106/2018, 121/2019, 32/2020, 42/2020, 114/2022, dalje: OPZ) pravo i obveze poreznog tijela na utvrđivanje porezne obveze i kamata, pravo i obveza poreznog tijela na naplatu poreza, kamata i troškova ovrhe te pravo poreznog obveznika na povrat poreza, kamata i troškova ovrhe zastarijeva za šest godina računajući od dana kada je zastara počela teći.
16. Prema odredbi članka 108. stavka 4. OPZ-a, zastara prava na naplatu poreza, kamata i troškova ovrhe počinje teći istekom godine u kojoj je porezni obveznik sam utvrdio poreznu obvezu ili istekom godine u kojoj je postalo izvršno rješenje kojim je porezno tijelo utvrdilo poreznu obvezu i kamate odnosno istekom godine u kojoj je porezna obveza dospjela.
17. Sukladno članku 109. stavku 2. OPZ-a, na nastup zastare prava na utvrđivanje po službenoj dužnosti dužna su paziti prvostupanjska porezna tijela do donošenja i dostave poreznog rješenja.
18. Sukladno članku 109. stavku 3. OPZ-a na nastup zastare prava na utvrđivanje po službenoj dužnosti dužna su paziti i drugostupanjska tijela do donošenja i dostave rješenja o žalbi.
19. Sukladno članku 109. stavku 4. OPZ-a ako tijela iz stavaka 2. i 3. utvrde da je nastupila zastara prava, na utvrđivanje trebaju rješenjem utvrditi nastup zastare i obustaviti postupak.
20. Sukladno članku 109. stavku 8. OPZ-a rješenje o utvrđivanju ili naplati porezne obveze, kamata i troškova ovrhe doneseno nakon nastupa zastare je nezakonito.
21. Slijedom navedenog, imajući u vidu da je porezna obveza nastala 16. svibnja 2017., zastarni rok prava na utvrđivanje porezne obveze počeo je teći 1. siječnja 2018. te je zastara nastupila 1. siječnja 2024., protekom roka od 6 (šest) godina sukladno članku 108. stavku 1. OPZ-a.
22. Sukladno odredbi članka 109. stavku 3. OPZ-a tuženik je morao paziti na nastup zastare ne samo do donošenja rješenja o žalbi nego i do dostave tužitelju rješenja o žalbi. Kako je drugostupanjsko rješenje doneseno 4. srpnja 2022., ali je dostavljeno tužitelju tek 10. siječnja 2025., odnosno nakon nastupa zastare, osporeno rješenje je prema ocjeni ovog Suda nezakonito.
23. Također, kako je tužitelj u predmetnoj nekretnini stanovao kao zaštićeni najmoprimac temeljem ugovora o najmu od 22. prosinca 2016., sukladno članku 13. stavku 1. točki 5. ZPPN-a, tužitelju je obveza plaćanja poreza na promet nekretnina nezakonito utvrđena te je trebao biti oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina sukladno citiranoj odredbi članka 13. stavka 1. točke 5. ZPPN-a, a što je tuženik također propustio utvrditi. Pritom, Sud napominje, u odnosu na prigovor tuženika kako tužitelj ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom nije ovjerio kod bilježnika, da sukladno odredbama članka 552. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022) kao i članka 4. stavka 2. Zakona o najmu stanova (Narodne novine 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020) za valjanost ugovora o ugovora o najmu, nije potrebno da isti bude ovjeren od strane javnog bilježnika.
24. Stoga je, na temelju članka 117. stavka 1. ZUS-a, odlučeno kao pod točkama I i II izreke presude.
25. Budući da je tuženik izgubio spor dužan je tužitelju nadoknaditi opravdane izdatke učinjene u tijeku spora, a koji obuhvaćaju i nagradu za rad odvjetnika. Tužitelju je kao opravdan izdatak u smislu odredbe članka 144. ZUS-a priznat trošak za sastav tužbe u zatraženom iznosu od 1.000,00 EUR uvećano za pripadajući PDV, u sveukupnom iznosu od 1.250,00 EUR uz primjenu Tbr. 27., 46. i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23).
26. Stoga je, temeljem članka 148. stavka 4. odlučeno kao u točki III izreke presude.
U Zagrebu 4. veljače 2026.
Sutkinja:
Meri Dominis Herman
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.
Dna:
1. Odvjetnik Đorđe Anđelković, Zagreb, Vrbanićeva 20
2. Ministarstvo financija, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak,
Zagreb, Koturaška 43/IV
3. U spis
