REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU
Novi Zagreb - Istok, Turinina 3
Poslovni broj: Povrv-31/2025-9
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Novom Zagrebu, po sutkinji Martini Klanac, na temelju prijedloga sudskog savjetnika Luke Bućana, u pravnoj stvari tužitelja GAP-ELEMENT d.o.o., Zagreb, Ulica Marice Barić 13, OIB: 15370173467, zastupanog po punomoćniku Bori Saviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika FH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene 28. siječnja 2026. u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužitelja odvjetnice HH i tuženika, **.**.2026.,
p r e s u d i o j e
I. Ukida se u cijelosti na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Sandra Palinić Čulin poslovni broj Ovrv-20198/2024 od 18. prosinca 2024. kojim je tuženiku naloženo da tužitelju isplati iznos 409,96 EUR sa zateznim kamatama koje teku:
- na iznos od 102,49 EUR od 16.02.2024.,
- na iznos od 102,49 EUR od 16.03.2024.,
- na iznos od 102,49 EUR od 16.04.2024.,
- na iznos od 102,49 EUR od 16.05.2024..,
do isplate te se za sve navedeno tužbeni zahtjev tužitelja odbija kao neosnovan.
II. Odbija se u cijelosti kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadom troškova ovog postupka.
O b r a z l o ž e n j e
1. Tužitelj, ranije ovrhovoditelj, podnio je prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave protiv tuženika, ranije ovršenika, radi naplate novčane tražbine u iznosu 409,96 eura sa zateznim kamatama.
2. Javni bilježnik Sandra Palinić Čulin je na prijedlog tužitelja donijela rješenje o ovrsi poslovni broj Ovrv-20198/2024 od 18. prosinca 2024., protiv kojeg je tuženik podnio pravovremen prigovor.
3. U prigovoru tuženik u bitnom navodi da nema dugovanja prema tužitelja jer je tražbinu iz rješenja o ovrsi u cijelosti podmirio u korist sredstava pričuve stambene zgrade koji je otvoren po upravitelju Ordino plus d.o.o. prema Ugovoru o upravljanju od 5. siječnja 2024.
4. Rješenjem ovoga suda poslovnog broja Povrv-31/2025 od 13. siječnja 2025., stavljeno je izvan snage doneseno rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukinute su provedene ovršne radnje i riješeno je da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga, uz upozorenja na odredbe čl. 461.a Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP) o rokovima za iznošenje činjenica i predlaganje dokaza.
5. Tužitelj u očitovanju na prigovor tuženika navodi navodi da se utuženo potraživanje odnosi na neplaćena sredstva zajedničke zakonske pričuve za stambenu zgradu u [adresa], u kojoj je tuženik vlasnik stana. Ističe da obveza plaćanja pričuve proizlazi iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te iz međuvlasničkog ugovora, prema kojima su suvlasnici dužni redovito uplaćivati pričuvu u propisanom iznosu. Tuženik je, kao vlasnik stana, bio u zakonskoj i ugovornoj obvezi podmirivati mjesečnu pričuvu, što u utuženom razdoblju nije učinio. Tužitelj osporava navode tuženika iz prigovora protiv rješenja o ovrsi, u kojima tuženik tvrdi da je pričuvu plaćao na drugi račun zgrade. Navodi se da ugovor o upravljanju koji je tuženik priložio s društvom Ordino plus d.o.o. nije na snazi niti je ikada stupio na snagu. Kao važeći upravitelj zgrade navodi se društvo GAP-ELEMENT d.o.o., s kojim postoji zakonit i važeći ugovor o upravljanju zajedno s aneksima. Tužitelj pojašnjava da nisu ispunjeni zakonski ni ugovorni uvjeti za promjenu upravitelja zgrade. Posebno se ističe da su suvlasnici zgrade podigli dugoročni kredit radi obnove fasade, u kojem je GAP-ELEMENT d.o.o. sudjelovao kao upravitelj i jamac. Kredit se otplaćuje iz sredstava zajedničke pričuve te još uvijek nije otplaćen. Zbog toga ugovor o upravljanju ne može biti raskinut prije potpune otplate kredita. Aneksima ugovora predviđeno je da upravitelj ostaje isti za cijelo vrijeme trajanja otplate. Tužitelj naglašava da je svrha takvog ugovornog uređenja osigurati kontrolu nad pričuvom iz koje se podmiruju kreditne obveze. Smatra da su sva plaćanja pričuve izvan tog sustava pravno nevaljana. Zaključno, tužitelj drži da tuženik duguje utuženi iznos pričuve te predlaže da sud potvrdi osnovanost potraživanja i odbije prigovore tuženika.
6. Tuženik se nije očitovao na podnesak tužitelja kojeg je zaprimio 6. ožujka 2025.
7. Tijekom postupka sud je pročitao pregled duga za tuženika (list 8 spisa), karticu kupca (list 19), Ugovore o upravljanju od 5. siječnja 2024. (list 20-31, 170- 217), potvrde o plaćanju (list 52-54), Anekse Ugovora o upravljanju od 30. listopada 2004. (list 66-68, 75, 96-99), dopise tužitelja suvlasnicima i Ordino plus d.o.o. (list 69- 74, 76-95, 100-101, 333 i 334), Ugovore o otvaranju i vođenju transakcijskog računa i obavljanju platnih usluga (list 102-109), Međuvlasnički ugovor od 5. siječnja 2024. (list 110-169), ispis plaćanja (list 218-229, 245-248, 265-267, 327), karticu partnera (list 232-234), Ugovor o upravljanju od 30. listopada 2004. (list 235-238), Međuvlasnički ugovor od 30. listopada 2004. (list 239-244), Odluke o podizanju kredita za fasadu (list 249-251, 262, 268), Suglasnosti suvlasnika (list 252-261), odluke suvlasnika o povećanju pričuve (list 263-264), povratnice (list 269, 324-326), Ugovore o dugoročnom kreditu (list 270-289), izvadak iz zemljišne knjige (list 290- 323) i račune (list 328-323).
8. Tužbeni zahtjev nije osnovan.
9. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja za isplatom zajedničke pričuve za stan u vlasništvu tuženika na adresi [adresa], za razdoblje od siječnja do travnja 2024. godine.
10. Prema odredbi čl. 89. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 76/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, dalje: ZV) svi suvlasnici, ako nije drugačije određeno, razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, doprinose za zajedničku pričuvu. Sukladno čl. 90. ZV, zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova (st. 1.), a čine ju novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova (st. 2.).
11. Odredbom čl. 378. ZV propisane su ovlasti upravitelja prema kojima upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom, pa osim što raspolaže zajedničkom pričuvom, upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom nije drukčije određeno. Sukladno čl. 379. st. 3. ZV, upravitelja koji postupa suprotno obvezama, suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta.
12. Prema čl. 45. ZV, upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:
- upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
- upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
- ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.
13. Među strankama nije sporno da je tuženik vlasnik stana u zgradi na adresi [adresa] površine 47,67 eura. Nije sporno niti da su suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova donijeli odluke o otkazu Ugovora o upravljanju s tužiteljem i o odabiru novog upravitelja Ordino plus d.o.o.
14. Prije svega sporno je je li tužitelj pravovaljano smijenjen s položaja upravitelja.
15. Čitanjem isprava u spisu utvrđeno je da je najprije upravitelj predmetne stambene zgrade bio tužitelj na temelju Ugovora o upravljanju od 30. listopada 2004. i Međuvlasničkog ugovora od istog datuma. Nadalje, utvrđeno je da je aneksom Ugovora o upravljanju od 30. ožujka 2023. određeno da se ugovor zaključuje na određeno vrijeme od 10 godina radi otplate kredita + 1 godina i da se ne može raskinuti dok se kredit ne otplati, a da je nakon toga otkazni rok tri mjeseca.
16. S obzirom na činjenicu da Ugovor o upravljanju predstavlja trajni obvezni odnos, takav ugovor se po svojoj prirodi nakon početka izvršavanja obaveza ne može raskinuti, već može prestati ili protekom vremena ili otkazom pa je ocjena suda da je prava volja stranaka iz Aneksa Ugovora ta da se ugovor ne može otkazati, na što upućuje i odredba o otkaznom roku sadržana u sljedećoj rečenici.
17. Međutim, takva ugovorna odredba je na temelju čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22; dalje: ZOO) ništetna jer je protivna izričitim zakonskim odredbama iz čl. 45. i 379. st. 3. ZV-a.
18. Dakle, ocjena je suda da je u konkretnom slučaju potrebno primijeniti odredbu čl. 45. ZV o tome da upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova ako za to postoji važan razlog, s obzirom na to da od sklapanja Aneksa ugovora od 30. ožujka 2023. nije proteklo pet godina, u kojem slučaju bi suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogli otkazati Ugovor o upravljanju ne navodeći otkazni razlog.
19. Dovodeći u vezu čl. 45. s čl. 379. st. 3. ZV, sud zaključuje da važan razlog za smjenu upravitelja postoji kada upravitelj postupa suprotno svojim zakonskim obvezama.
19. Međutim, iako je među strankama nesporno da su suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova donijeli odluke o otkazu Ugovora o upravljanju s tužiteljem, a to proizlazi iz dopisa koje je tužitelj upućivao suvlasnicima, stranke u spis nisu dostavile navedenu odluku, a tuženik u tijeku postupka nije niti naveo niti dokazao postojanje važnog razloga za otkaz ugovora.
20. Slijedom navedenog, valjalo je zaključiti da nije postojao važan razlog za smjenu upravitelja i da stoga primjenom čl. 45. ZV odluka suvlasnika o otkazu tužitelju nije pravovaljana.
21. Ipak, to što suvlasnici nisu valjano smijenili tužitelja ne znači i da pravne učinke ne proizvode Ugovor o upravljanju od 5. siječnja 2024. i Međuvlasnički ugovor od istog datuma kojima su suvlasnici upravljanje povjerili Ordino plus d.o.o.
22. Naime, prema čl. 44. st. 3. ZV postojanje više upravitelja istovremeno je moguće i dopušteno, a zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika, a ne imovina upravitelja, pa kada suvlasnik plati pričuvu na račun zajedničke pričuve koji je evidentiran kod bilo kojeg od upravitelja (kada ih ima više), tada je on ispunio svoju zakonsku obvezu doprinosa zajedničkoj pričuvi te je ta njegova obveza prestala ispunjenjem. Takav pravni stav je zauzet i u presudi ovoga suda posl. br. Povrv-248/24 od 13. prosinca 2024. koja je potvrđena presudom Županijskog suda u Zagrebu posl. br. Gž-510/25 od 21. listopada 2025.
23. Iz kartice kupca na listu 19 spisa proizlazi da je tuženik platio pričuvu za utuženo razdoblje, a i za kasnije mjesece, što tužitelj nije osporio, već je tvrdio da uplate nisu izvršene njemu, pri čemu se ističe i da je Međuvlasničkim ugovorom od 5. siječnja 2024. određen iznos pričuve od 1,00 eura / m2, a da tužitelj ne spori da je taj ugovor sklopljen većinom suvlasničkih dijelova.
24. Dakle, kako je tuženik pričuvu podmirio na račun zajedničke pričuve kod valjano imenovanog upravitelja Ordino plus d.o.o., to tuženik nije u obvezi podmiriti istu pričuvu za isti tužitelju, bez obzira na činjenicu da tužitelju Ugovor o upravljanju nije valjano otkazan jer odnos između dva upravitelja ne može ići na teret suvlasnika.
25. Slijedom navedenog, valjalo je na temelju čl. 451. st. 3. ZPP ukinuti platni nalog i odbiti tužbeni zahtjev. Stoga je odlučeno kao u točki I. izreke.
26. Odredbom članka 164. stavka 4. ZPP propisano je da o zahtjevu za naknadu troškova postupka sud odlučuje u presudi (ili rješenju) kojom se završava postupak pred tim sudom. Prema Zaključku sa sastanka Vrhovnog suda Republike Hrvatske s predsjednicima građanskih odjela županijskih sudova održanom 2. lipnja 2017. u Zagrebu, presudom kojom se odlučuje o osnovanosti platnog naloga, platni nalog iz rješenja o ovrsi ne održava se na snazi u odnosu na trošak postupka koji se odnosi na donošenje rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave. O tom trošku odlučuje se presudom kojom se odlučuje o osnovanosti prigovora protiv platnog naloga zajedno s ostalim troškovima nastalim u tom djelu parničnog postupka, a zatezne kamate na dosuđeni trošak teku od donošenja prvostupanjske presude.
27. Budući da je tuženik u cijelosti uspio u sporu, tuženik na temelju čl. 154. st. 1. ZPP, nema pravo na naknadu troškova postupka. Stoga je odlučeno kao u točki II. izreke.
U Zagrebu 4. veljače 2026.
Sutkinja
Martina Klanac
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude. Žalba se podnosi ovome sudu u dovoljnom broju primjeraka za sud i protivnu stranku, a o žalbi odlučuje županijski sud.
DNA:
1. Tužitelju po pun.
2. Tuženiku
