P-39/2024-10

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U ŠIBENIKU

Stjepana Radića 81

U I M E R E P U B L I K E H R V AT S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Šibeniku, OIB: 29399232217, po sucu ovog suda Martini Miočević Šušnjić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja: JNP iz [adresa], zastupan po punomoćnicima-odvjetnicima u GLUIĆ NINČEVIĆ odvjetničkom društvu d.o.o. Zadar protiv tuženika: JN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Luka Marčić, odvjetnik u Šibeniku, radi isplate, nakon javno održane glavne rasprave dana 21.listopada 2025.godine u prisutnosti tužitelja osobno tužitelja i osobno tuženika, a objavljene dana 2.veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I.Prihvaća se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

1.Nalaže se tuženiku JN isplatiti tužitelju JNP iznos od 6.500,00 eura (slovima: trinaest tisuća eura) zajedno s zakonskim zateznim kamatama koje teku od 06. svibnja 2022. godine pa do isplate, po stopi obračunatoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

1.I.Nalaže se tuženiku JN isplatiti tužitelju JNP iznos od 6.500,00 eura (slovima: trinaest tisuća eura) zajedno s zakonskim zateznim kamatama koje teku od 06. svibnja 2022. godine pa do isplate, po stopi obračunatoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III. Svaka stranka snosi svoj parnični trošak.

Obrazloženje

1.Tužitelj je podnio tužbu dana 9. siječnja 2024. protiv tuženika radi isplate iznosa od 13.000,00 eura. U tužbi navodi kako je tužitelj u travnju 2022. godine s tuženikom kao vlasnikom obrta [obrt] dogovorio kupnju nekretnine katastarske oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tuženi je tužitelju prezentirao kako je kao vlasnik spomenute nekretnine upisan SN, ali da će vlasnik iste prodavatelj s kojim će tužitelj sklopiti Ugovor o kupoprodaji nekretnine biti PN koji da je za SN izveo građevinske radove, pa da će oni napraviti kompenzaciju. Tuženik je tužitelju naveo kako je angažiran od gospodina PN za posredovanje i prodaju navedene nekretnine. Tuženik je upoznao tužitelja s činjenicom kako će se trebati pričekati dok vlasništvo predmetne nekretnine ne bude preneseno na PN u kojem trenutku će se moći pristupiti sklapanju Kupoprodajnog ugovora s kupoprodajnom cijenom od 650.000,00 eura.

1.1. Ugovor o rezervaciji nekretnine potpisan je 5. svibnja 2022. na način da je tužitelj tog dana uplatio iznos rezervacije od 6.500,00 eura na račun JN, ovdje tuženika.

1.2. PN se u kolovozu 2022. upisuje kao vlasnik predmetne nekretnine, međutim u zemljišnim knjigama stoji upisana zabilježba vođenja postupka pred ovim sudom u odnosu na prethodnog vlasnika SN kojim potomci istog traže utvrđenje nesposobnosti za rasuđivanje upisanog vlasnika u kojem bi slučaju upis na ime PN bio nevaljan.

1.3. U travnju 2023. godine tužitelj uočava da je teren za koji je platio rezervaciju ograđen građevinskom žicom i podijeljen na više parcela, a naknadno se doznaje kako je istog dana izvršeno brisanje zabilježbe oduzimanja poslovne sposobnosti protiv SN. Već slijedećeg dana 21. travnja 2023. predani su zahtjevi za uknjižbu na suvlasničkim dijelovima predmetne nekretnine temeljem Ugovora o kupoprodaji koje je PN sklopio s drugim kupcima.

1.4. Dakle, tuženik je od tužitelja primio iznos od 6.500,00 eura na ime rezervacije za kupoprodaju nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a do realizacije predmetne kupoprodaje nije došlo s obzirom da je ista prodana odnosno darovana drugim osobama, što je tuženik znao i očito nije bilo nikakve namjere da se ista nekretnina proda tužitelju. U prilog tome govori činjenica da su ugovori kojima je predmetna nekretnina otuđena trećim osobama sklopljeni isti dan nakon što je izbrisana zabilježba vođenja postupka oduzimanja poslovne sposobnosti. To podrazumijeva činjenicu kako je o tom otuđenju trećim osobama pregovarano znatno ranije, a da se samo čekalo brisanje zabilježbe da bi se otuđenju nekretnine pristupilo. To također podrazumijeva činjenicu da nije bilo nikakve namjere da se sa tužiteljem zaključi kupoprodaja predmetne nekretnine. Dakle, tuženik je tužitelja održavao u zabludi kako će se sklopiti ugovor o kupoprodaji, a nakon brisanja zabilježbe, izvršen je prijenos vlasništva nekretnine na treće osobe, s kojima je očito davno prije dogovoren prijenos vlasništva, to posebice uzevši u obzir činjenicu kako je navedena nekretnina prethodno ograđena žicom. Tužitelj se obratio tuženik u više navrata radi povrata uplaćenog iznosa, osobno i putem odvjetnika, no tuženik se na sve pozive vezano za povrat predmetnog iznosa oglušio napomenuvši u telefonskom razgovoru kako je novac koji je primio od tužitelja već potrošio. Potpisanom potvrdom o rezervaciji predviđen je povrat dvostrukog iznosa uplaćene rezervacije u slučaju odustanka od kupoprodaje od strane prodavatelja, a do čega je očito došlo.

2. Tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu ističući kako je promašena pasivna legitimacija u ovoj pravnoj stvari budući da je tužitelj isključivo posrednik za promet nekretninama i kao takav poveznica između tužitelja kao kupca i PN kao prodavatelja. Potvrđuje da je tužitelj na račun tuženika uplatio rezervaciju za predmetnu nekretninu u iznosu od 6.500,00 eura, međutim to je bilo u ime i za račun prodavatelja. Potpisanom rezervacijom nastaje ugovorni odnos između tužitelja i prodavatelja, a ne tuženika. Ujedno tuženik navodi kako je netočan navod da je krivac za nezaključivanje ugovora prodavatelj, već je to upravo suprotno kupac odnosno tužitelj koji da je naknadno inzistirao da se prije sklapanja pravnog ugovora izvrši i brisanje zabilježbe vođenja postupka kojeg su u međuvremenu pokrenuli potomci ranije upisanog vlasnika SN na što je prodavatelj pristao. Unatoč tome u konačnici tužitelj obavještava tuženika da odustaje od sklapanja ugovora i samim time tužitelj je jedini i isključivi krivac za propuštanje realizacije sklapanja Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine.

3. U tijeku postupka sud je radi utvrđenja odlučnih činjenica izvršio uvid u: izvadak iz obrtnog registra za obrt [obrt] u vlasništvu JN na dan 9. siječnja 2024. (list 5 spisa), e-izvadak iz zemljišne knjige broj zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 6 i 7 spisa), dokument naziva Rezervacija nekretnine (list 8 i 9 spisa), prijepis whatsapp komunikacije između parničnih stranaka (list 17 do 24 spisa; prijevod s njemačkog jezika – list 28 do 49 spisa).

3.1. Sud je izveo dokaz saslušanjem svjedoka IN, MN, ĆN i PN te parničnih stranaka – tužitelja i tuženika.

4. Tužbeni zahtjev je osnovan.

5. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja usmjeren na isplatu iznosa od 13.000,00 eura na ime isplate dvostruke kapare zbog odustanka kupca od sklapanja ugovora o kupoprodaji.

6. Temeljem odredbe članka 8. Zakona o parničnom postupku (NN broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07-Odluka USRH, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08-isp.,57/11, 25/13,89/14,70/19,80/22,114/22 i 155/23; dalje ZPP) sud je na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno utvrdio kao nesporno kako slijedi.

7. Među strankama nije sporno da je tužitelj u svojstvu kupca isplatio iznos od 6.500,00 eura na ime rezervacije koja predstavlja kaparu danu prodavatelju odnosno njegovom posredniku - tuženiku kao vlasniku obrta za promet nekretninama i usluge iz [adresa], a kao garanciju za sklapanje Ugovora o kupoprodaji nekretnine katastarske oznake kat. čest. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu prodavatelja PN.

8. Tužitelj temelji svoj tužbeni zahtjev na činjenici da je iznos uplaćen na račun tuženika i na činjenici da tužitelj nije odgovoran za odustanak od sklapanja kupoprodaje predmetne nekretnine.

9. Tuženik prigovara promašenoj pasivnoj legitimaciji jer da je on punomoćnik prodavatelja i uplaćeni iznos rezervacije je bio u ime i za račun prodavatelja, a ujedno navodi kako je upravo tužitelj odgovoran za nesklapanje Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine.

10. Među strankama nije sporno da su tuženik i PN (prodavatelj) sklopili ugovor o posredovanju.

11. Ugovor o posredovanju je pravni akt kojim se posrednik (tuženik) obvezuje dovesti nalogodavca u vezu s trećom osobom radi pregovora i sklapanja posla (prodaja u konkretnom slučaju), a nalogodavac mu za to plaća proviziju. Sklapa se u pisanom obliku, obično na određeno vrijeme, a ključan je za definiranje međusobnih prava, obveza i naknada, sve u skladu s čl. 15.stavak 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine broj 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19) koji propisuje kako se Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanom obliku i na određeno vrijeme.

12. Prema čl. 303. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05,41/08,125/11,78/15,29/18,126/21,114/22, 156/22 i 155/23) kapara je novčani iznos koji jedna ugovorna strana daje drugoj pri sklapanju ugovora kao potvrdu da će ugovor biti ispunjen. Navedeno znači kako se osigurava prodavatelja da kupac neće jednostrano odustati, kako se potvrđuje ozbiljnost namjere kupca da želi kupiti nekretninu te ujedno daje prava i obveze i kupcu i prodavatelju. Ukoliko kupac odustane kaparu zadržava prodavatelj. Ako prodavatelj odustane dužan je vratiti kaparu u dvostrukom iznosu.

13. Na okolnosti iz tužbe i odgovora na tužbu saslušani su svjedoci ĐN, LN, AN i PN.

13.1. Svjedok ĐN potvrđuje kako ga je tuženik zatražio da provjeri uvjete gradnje na nekretnini koju je s njima obišao tužitelj, tuženik i on da bi nakon nekog vremena dobio obavijest kako je tužitelj odustao od kupoprodaje. Ovaj svjedok nema saznanja oko uvjeta kupoprodaje, isplatama, međusobnim dogovorima parničnih stranaka i PN, kao niti o razlozima odustanka.

13.2. Svjedok LN, zaposlenik kod tuženika, izjavljuje kako je radio rezervaciju za prodavatelja, a radi se o kapari, međutim s obzirom da se radi isključivo o postotku od 1% naziva se rezervacijom. Svjedok pojašnjava kako agencija Mingo nije ovlaštena primiti iznos na njihov račun jer bi se u protivnom morao izdati račun za usluge, a ovaj iznos ne pripada njima već prodavatelju. Agencija [obrt] da nije imala sklopljen ugovor sa tužiteljem.

13.3. Svjedokinja AN, supruga tužitelja, navodi kako je u travnju 2022. njezin suprug stupio u kontakt s JN, agentom za prodaju nekretnina, jer je doznao da prodaje nekretninu za koju je suprug bio zainteresiran. Suprug da je isplatio na ime rezervacije 6.500,00 eura tuženiku, a da će se Kupoprodajni ugovor sklopiti kad se sredi zemljišnoknjižno stanje na način da se prebaci vlasništvo na PN. U međuvremenu njezin suprug doznaje da je u zemljišniku upisana zabilježba spora da bi 20. travnja 2023. zatekao ograđen teren s imenom PN. Tada da je njezin suprug uvidio da od kupoprodaje neće biti ništa i doznali kako je preneseno pravo vlasništva na više različitih osoba.

13.4. Svjedok PN, navodi kako ga je tuženik povezao s tužiteljem i kako je on od njega trebao kupiti zemlju koja je pripadala SN s kojim da je imao dogovor da mu na ime izvršenih građevinskih radova prebaci u vlasništvo predmetnu nekretninu. Gradnja objekta da se otegla kao i sređivanje i brisanje tereta koju je na predmetnu nekretninu stavio sin od SN. Komunikacija s tužiteljem da je išla isključivo preko tuženika. Novac od 6.500,00 eura za potvrdu rezervacije da nije zaprimio ali da mu je tuženik rekao kako ga je on uzeo. Zemlju da je prebacio na suprugu i kumove kad se očistio teret s te zemlje i kada je tužitelj odustao od kupoprodaje i to iz razloga da spriječi mogućnost ponovnog stavljanja nekakvog tereta. Svjedok navodi kako je primio novac od ZN, EN i VN, a do njegovog dogovora s ovim osobama da je prošlo možda čak i do nekoliko mjeseci. On i tuženik da nisu nikada sklapali ugovor o posredovanju već rade isključivo usmenim putem.

14. Tužitelj navodi kako u svibnju 2022. godine potpisuje predugovor, tzv. rezervaciju nekretnine s tuženikom u iznosu od 6.500,00 eura uz dogovor kako su SN i EN u poslovnoj suradnji na način da će EN obnoviti apartmane od SN, a ovaj mu zauzvrat dati predmetnu zemlju. U listopadu 2022. tužitelj angažira odvjetnika Antu Gluića koji doznaje da je sin od SN pokrenuo postupak pred sudom kojim bi htio oca proglasiti nesposobnim za rasuđivanje zbog prenisko određene kupoprodajne cijene za zemlju. 20. travnja 2023. tužitelj zatiče ograđen teren s natpisom Sekulić gradnja, a kao razlog postavljene ograde EN da mu je kazao da je stavljeno isključivo radi sprječavanja bacanja otpada. Ujedno da doznaje od odvjetnika da su na zemlju upisane četiri osobe kao zemljišnoknjižni vlasnici.

14.1. Tuženik je u svom iskazu potvrdio kako je tužitelju ponudio zemlju u vlasništvu SN, a koja da će pripasti u vlasništvo PN. U tom momentu već je bila vidljiva zabilježba postupka pred sudom kojim sin od SN traži utvrđenje njegove nesposobnosti za rasuđivanje. 23. travnja 2023. ga naziva tužitelj i kaže da odustaje od kupoprodaje jer da više ne želi čekati sređivanje zemljišnoknjižnog stanja. Navodi kako mu ne želi vratiti iznos od 6.500,00 eura jer smatra da je tužitelj kao kupac odustao. Navodi kako je PN nekretnine prebacio na nekog od rođaka i kako da se preko tih ljudi trebao ići u realizaciju kupoprodaje s tužiteljem. U konačnici navodi kako je PN odlučio sa svojom suprugom i kumovima ići u gradnju, a on kao agent sudjeluje u prodaji izgrađenih objekata.

15.Ugovor o posredovanju je pravni akt kojim se posrednik (tuženik) obvezuje dovesti nalogodavca (tužitelja) u vezu s trećom osobom radi pregovora i sklapanja posla (prodaja u konkretnom slučaju), a nalogodavac mu za to plaća proviziju. Sklapa se u pisanom obliku, obično na određeno vrijeme, a ključan je za definiranje međusobnih prava, obveza i naknada.

16. Iz dokaza izvedenih u ovom postupku po stavu ovog suda, proizlazi kako su tužitelj kao nalogodavac i tuženik kao posrednik zaključili ugovor o posredovanju, koji je valjan, unatoč nedostatku propisanog oblika, budući su parnične stranke kao i svjedoci PN (prodavatelj), ĐN (provjerio uvjete gradnje za tuženika), AN i LN (djelatnik obrta [obrt] u vlasništvu PN, sastavljač rezervacije) potvrdili kako je upravo JN, dakle, tuženik, nastupio kao posrednik i doveo u vezu tužitelja sa PN kao budućim vlasnikom predmetnog zemljišta uz sva detaljna pojašnjenja da se treba pričekati određeni vremenski period dok PN ne izvrši građevinske radove za treću osobu, SN, a on na njega prenese vlasništvo na predmetnoj nekretnini kao kompenzaciju za izvedene radove (uz navođenje detalja oko dogovora SN i PN), kako je tuženik kao posrednik uzeo iznos kapare pod nazivom rezervacije kao sigurnost za sklapanje ugovor o kupoprodaji uz jasno naznačenu kupoprodajnu cijenu kao i uvjete za slučaj odustanka tužitelja kao kupca ili prodavatelja od realizacije kupoprodajnog ugovora.

16.1. Po ocjeni ovog suda, tužitelj je dokazao da je do odustanka od sklapanja ugovora došlo krivnjom prodavatelja koji je prilično neuvjerljivo obrazlagao kašnjenja sa prenošenjem prava vlasništva, zatim prenošenje uz zabilježbu tereta da se vodi postupak utvrđenja nesposobnosti za rasuđivanje vlasnika terena SN od strane potomaka i potom zatjecanje terena ograđenog žicom uz objašnjenje da se radi o zaštiti od bacanja otpada uz istovremeni upis troje novih vlasnika istog dana po brisanju zabilježbe vođenja postupka, a koji vremenski slijed je razvidan iz priloženog povijesnog izvatka iz zemljišne knjige i odustanak od kupoprodaje radi investiranja u gradnju apartmana. Međutim, međutim tuženik jednako kao i PN ne čine spornim da iznos dobiven sklopljenom rezervacijom nije predan PN kao nalogodavatelju, već zadržan od strane posrednike, to je sud mišljenja da je isti pasivno legitimiran zbog stjecanja bez osnove iznosa od 6.500,00 eura, sukladno odredbi članka 1111.st.1. ZOO i u tom dijelu je valjalo prihvatiti postavljeni tužbeni zahtjev osnovanim. U odnosu na preostali iznos, sud je mišljenja kako je prigovor pasivne legitimacije osnovan te kako je radi povrata kapare (dvostruke kapare) valjalo utužiti prodavatelja kao odgovornu osobu za odustanak od realizacije ugovora. Sud je prihvatio datum označen u tužbenom zahtjev osnovanim jer je u to vrijeme tuženik svakako već bio nepošten stjecatelj navedenog iznosa obzirom da je već bilo razvidno da je otpala realizacija ugovora.

17.Svaka stranka snosi svoj parnični trošak obzirom da su uspjele u jednakim dijelovima u ovom postupku.

18.Temeljem svega iznijetog sud je odlučio kao u izreci ove presude.

Šibenik, 3.veljače 2026.

Sutkinja

Martina Miočević Šušnji

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu nadležnom drugostupanjskom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostave, a ulaže se putem ovog suda u tri primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.