Poslovni broj: P 690/2025

Republika Hrvatska

Općinski sud u

Dubrovniku

Dr. Ante Starčevića 23

20000 Dubrovnik

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V AT S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Dubrovniku, po sutkinji toga suda Kati Ogresta Jović, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ad. 1. BIJELI MAČAK d.o.o. za turizam i usluge, OIB: 57894194104, Cavtat, ad. 2. DU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], koje zastupaju punomoćnici iz odvjetničkog društva Smolek i Škrinjar, odvjetnici u Zagrebu protiv tuženika ad. 1. PU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], ad. 2. VU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupani po punomoćniku Branimiru Rozić, odvjetniku u Dubrovniku, radi obvezno – ostalo, nakon održane javne i glavne rasprave zaključene dana 24. listopada 2025 godine, dana 2. veljače 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi :

"Dužan je tužena ad 1 sklopiti kupoprodajni ugovor sa tužiteljem ad 1 trgovačko društvo Bijeli Mačak d o o Cavtat OIB 57894194104 kojim mu prodaje

cjeline posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 62,19 metara kvadratnih na prvom katu zgrade , a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaone, kuhinje s blagovaonom i dnevne sobe logje spreme sve to neodvojiovo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine kojem stanu propada parkirno mjesto u dvorištu

[katastarska općina]

- Sve to za ukupnu kupoprodajnu svotu u iznosu od 59 600 E.

Dužna je tužena ad 1 PU izdati tužitelju ad 1 trg društvu Bijeli Mačak d o o Cavtat OIB 57894194104 tabularnu ispravu temeljem koje tužitelj uknjižiti na svoje ime i vlasništvo

cjeline posebnog dijela zgrade izgrađene na čes zem na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 62,19 metara kvadratnih na prvom katu zgrade , a koji se sastojo od predsoblja, sobe, kupaone, kuinje s blagovaonom i dnevne sobelogje sprme sve to neodvojiovo povezano sasluvlasničim dijelomijelenekretninekoje stanu propada parkirnomjesto u dvorištu

Dužni su tuženici naknaditi tužiteljima parnični trošak u iznosu sa zateznim kamatama od donošenja presude pa do isplate i to kamatama po prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe. "

r i j e š i o  j e

I N e dopušta se preinaka tužbenog zahtjeva istaknutog u podnesku tužitelja od 2. rujna 2025

II Dužni su tužitelji naknaditi tuženicima parnični trošak u iznosu 24.813,58 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana donošenja presude do isplate prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena. , pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana

Obrazloženje

1Tužitelji u tužbi od 1 ožujka 2016. tvrde da su tužiteljica ad. 2 i tuženi sklopili predugovor o kupnji nekretnine dana 25.04.2012. godine po kojem je bila u obvezi sklopiti glavni ugovor o kupoprodajni i izgraditi stan, sve to prema detaljima iz predugovora, te je u tu svrhu od momenta potpisa predugovora pa do danas primila iznos od 42.709 EUR od ukupnih 59.600 EUR. Navodi da je tužena pismom od 02.06.2014. godine pozvana na sklapanje glavnog ugovora, tražeći da se ugovor sklopi u korist tužitelja ad. 1, sukladno ovlaštenjima iz predugovora. Nakon toga, tuženi su dopisom (bez datuma) izvijestili punomoćnika tužitelja o svom stavu, priznajući tuženoj ad. 1 njegovo pravo, te ih je isti uputio na svog odvjetnika. Iz tog dopisa tužitelji nisu baš sa sigurnošću mogli dokučiti krajnji stav tuženih. Navodi da su potom tužitelji kontaktirali imenovanog odvjetnika, koje je rekao da o ničemu pojma nema, nakon čega je punomoćnik tužitelja poslao dopis tuženima dana 29.07.2014. godine tražeći razjašnjenje nakon čega su se tuženi oglušili i više nisu kontaktirali s tužiteljima na gornju temu. Navodi da su tužitelji u posjedu predmeta kupoprodaje od 01.07.2014. godine. Iz navedenog proizlazi da PU ne želi sklopiti pravni posao kupoprodaje niti ga dovršiti prema odredbama predugovora, mada je zato primila pretežni iznos kupoprodajne svote. Prema stavu sudske prakse, kada je sklopljeni predugovor pretežito izvršen, kao što je u ovom slučaju, gdje je stan predan u posjed, građevinski radovi u najvećem dijelu dovršeni, a kupoprodajna cijena u najvećem dijelu isplaćena, smatra se da je sklopljen i izvršen glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine. (VS Rev-1897/83, rješidba Ž.S. Dubrovnik Gž-2040/10). Navodi da stoga tužitelji imaju pravni interes tražiti utvrđenje prava vlasništva i uknjižbu kupljene nekretnine. Tijekom izvršenja svojih obveza tuženi su proveli parcelaciju čest. 832/9, tako da je čestica na kojoj se nalazi stan tužitelja sada na novoformiranoj čestici 832/30, sve to k. o. [katastarska općina]. Navodi da tuženi nisu izvršili svoju obvezu uknjižbe objekta i etažiranja istog, time da su dopustili vlasniku stana u prizemlju da se uknjiži na dijelu čest. 832/30 k. o. [katastarska općina]. Podneskom od 21. veljače 2022. godine uređuje tužbeni zahtjev nakon provedenog građevinskog vještačenja.

2. U svom odgovoru na tužbu tuženici navode da ne spore da su s tužiteljicom sklopili predugovor niti da je tužiteljica ad. 2 u posjedu predmetnog stana od navedenog datuma. Nije im poznato da bi tužitelj ad. 1 bio u posjedu istog stana. Nikad se nisu osporavali nit protivili izvršenju obveza preuzetih predugovorom što dokazuje i čin predaje u posjed stana tužiteljici ad 2. Bili su spremni potpisati ugovor o kupoprodaji međutim tužitelji se nisu odazvali na njihov poziv. Sada izjavljuju da su u svako doba spremni potpisati Ugovor o kupoprodaji uz istovremenu obvezu tužitelj da podmire ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 13.765,00 eura. Navode da je tužiteljima istekao rok za sklapanje glavnog ugovora jer je isti u predugovoru momentom useljenja a to je 1. srpnja 2014. Na ročištu od 23. svibnja 2022. godine ističu da je protekao rok za sklapanje glavnog ugovora sukladno članku 268. st. 5. Zakona o obveznim odnosima.

3Na ročištu od 23. svibnja 2017. tuženik je istakao protutužbeni zahtjev koji je zaveden i riješen pod novim poslovnim brojem P-510/2017, u kojem je donesena presuda na temelju odricanja dana 9. prosinca 2019. godine.

4 Dana 4 srpnja 2022 ovaj sud donosi presudu kojom usvaja tužbeni zahtjev tužitelja, koja presuda je preinačena odlukom Gž183/2023 s naglaskom da :

" Odredbom čl. 115. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 90/10, 143/12 i 152/14 – dalje: ZVDSP) propisano je da na temelju valjanoga pravnoga posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva prelazi vlasništvo s dotadašnjega vlasnika na stjecatelja, a na način određen zakonom.

Kada je riječ o nekretnini, odredbom čl. 119. st. 1. ZVDSP propisano je da se vlasništvo stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.

Prema čl. 120. ZVDSP, vlasništvo na nekretninama stječe se uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu (st. 1). Radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava (st. 2), a provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za tu uknjižbu (st. 3)

S obzirom na navedene odredbe, valjani ugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja pravnu osnovu (titulus) za stjecanje vlasništva, dok se vlasništvo nekretnine (na temelju pravnog posla) stječe tek upisom u zemljišne knjige (modus).

Budući da tužitelj Bijeli mačak d.o.o. [adresa] nije upisan kao vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnoj knjizi, niti to tvrdi, već naprotiv, tužitelj zahtijeva da se tuženicima naloži trpljenje upisa tog prava u zemljišnoj knjizi na temelju presude, neosnovan je njihov stvarnopravni zahtjev kojim traže da se utvrdi pravo vlasništva tužitelja Bijeli mačak d.o.o. [adresa] na predmetnoj nekretnini jer bez upisa u zemljišne knjige navedeni tužitelj to pravo nije mogao steći.

Iz navedenih razloga, na temelju čl. 373. t. 3. ZPP, valjalo je preinačiti pobijanu prvostupanjsku presudu u dijelu kojim je prihvaćen zahtjev tužitelja za utvrđenjem prava vlasništva predmetne nekretnine, kao i za trpljenjem upisa u zemljišnoj knjizi na ime tužitelja Bijeli mačak d.o.o. [adresa] i odlučiti kao izreci ove drugostupanjske presude."

5 Kako je sada pravomoćno odbijen tužbeni zahtjev to je ostalo odlučiti o eventualno kumuliranom postavljenom tužbenom zahtjevu .

6. Sud je u dokaznom postupku pregledao sve pravno relevantne isprave priložene u spisu, saslušao stranke te svjedoke SU, ZU, ĐU, UU, ĆU i GU kao i proveo vještačenje po vještaku građevinske struke MU.

6.1. Iz vlastovnice priložene u spis (l.s. 7) razvidno je da su na predmetnim nekretninama kao suvlasnici upisani tužiteljica PU i TU.

6.2. Iz Kopije katastarskog plana i parcelacijskog elaborata razvidan je položaj predmetnih nekretnina (l.s. 10).

6.3. Iz dopisa (l.s. 11) razvidno je da se tužitelj putem punomoćnika obraća tuženici te poziva na potpisivanje kupoprodajnog ugovora i to dana 2. lipnja 2014. godine. U istom dopisu nije priklopljena povratnica ili dostavnica da bi bilo razvidno kada je pismeno uručeno i je li uopće uručeno.

6.4. Iz dopisa PU (l.s. 13) razvidno je da ista predlaže umanjivanje kupoprodajne cijene uz određene korekcije.

6.5. Iz predugovora (l.s. 14-17) razvidno je da DU, kao kupac i PU i ČU, kao prodavatelji, uređuju svoje odnose u pogledu sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, vezano za cijenu i rokove, člankom 3. je propisano da će predmet kupoprodaje biti stan izgrađen u srednjoj lameli zgrade na prvom katu 62,19 m2, cijene 59.600,00 EUR. Uz stan se prodaje i parking mjesto. Kupac je i svaka druga osoba koju D naznači kao kupca . Člankom 10. je propisan rok za sklapanje glavnog ugovora najkasnije do momenta useljenja u stan, člankom 6. je propisano da je prodavatelj u obvezi provesti parcelaciju čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te tu novoformiranu parcelu prenijeti na svoje ime i vlasništvo, ishoditi svu potrebitu dokumentaciju i dozvole za početak i završetak kao gore predviđene gradnje, izgraditi objekt do kraja, provesti etažiranje, uknjižiti etaže i ishoditi uporabnu dozvolu za objekt, osigurati i staviti u funkciju priključke vode, kanalizacije, struje, predati kupcu odgovarajuće dokumente kojim dokazuje ispunjenje svojih obveza, primiti novac u svrhu ispunjenja ove kupoprodaje od bilo koje treće osobe koju naznači kupac. Člankom 7. je propisano da se kupac obvezuje platiti kupoprodajnu svotu na način i tempom – iznos od 5000 EUR odmah pri potpisu ovog predugovora, iznos od 7000 EUR nakon završetka izgradnje prizemlja i suterena, iznos od 12.000 EUR nakon provedbe parcelacije i uknjižbe zemljišta na ime prodavatelja, time da ova isplata ne može dospjeti prije završetka izgradnje prizemlja i suterena, iznos od 12.000 EUR odmah nakon useljenja u stan, u kojem pri tom trebaju biti spojeni i u funkciji svi priključci, iznos od 23.600 EUR odmah nakon provedbe etažiranja, ishođenja upotrebne dozvole i izdavanja valjane tabularne isprave za uknjižbu stana kao etaže na ime kupca. Člankom 8. je ugovoreno da rokovi za ispunjenje obveza prodavatelja iz prethodnog članka su – za obvezu iz st.d – do 1.10.2012. godine, za obvezu iz st.e

– do 1.10.2013. godine. Predugovor je sklopljen 25. travnja 2012. godine.

6.6. Iz rješenja o uvjetima gradnje (l.s. 18) razvidno je da se istim investitoru ŠU dozvoljava izgradnja lamele B stambene ugrađene trojne građevine, suteren, prizemlje, kat i potkrovlje, i to stambene zgrade od tri stana. Stanovi površine 97,46 m2, 51,32 m2 i 50,90 m2.

6.7. Iz spisa P-2235/2015 razvidno je da je dana 3. svibnja 2022. godine donesena presuda u pravnoj stvari tužitelja IU protiv tuženika PU i VU, kojim se odbija potraživanje tužitelja prema osnovi penala, radi zakašnjenja s ispunjenjem obveze, vezano za predugovor od 25. travnja 2012. godine. U istom spisu odbijena je i protutužba radi naknade štete koju su podnijeli ČU i PU protiv ĆU, na ime naknade štete odnosno korištenja tuđe stvari – parkinga. Iz spisa je razvidno da je predugovor o kupnji stana u potkrovlju raskinut. U istom spisu je saslušana većina svjedoka kao u ovom spisu gdje svjedoci također saslušani. Presuda je pravomoćna .

6.8. Iz prijedloga kupoprodajnog ugovora od strane tuženika (l.s. 32) razvidan je prijedlog istog za kupnju upravo posebnog dijela zemljišta i zgrade izgrađene temeljem rješenja o uvjetima građenja Upravnog odjela za prostorno uređenje… od 12. siječnja 2012. godine i to stana površine 62,19 m2 na prvom katu zgrade.

6.9. Tužitelj HU na saslušanju iskazuje da je direktor Bijelog mačka, koja firma egzistira nekih 10 godina. Bavi se kupnjom nekretnina. Jedno vrijeme su se bavili i turizmom. On je prijatelj DU i njezinog muža ĆU. Zna za sklopljeni predugovor, a pošto je tužiteljica ad. 2. strana državljanka, njega je uvela u cijelu priču negdje 2014. godine, da bi se u biti mogla izvršiti uknjižba ovog stana. Stan je dovršen, gradio ga je gospodin ČU, međutim još uvijek nije etažiran i radi toga nema ni uknjižbe. Ne zna točno kada je DU uselila u ovaj stan. Po njegovim saznanjima isplaćeno je 70% cijene. Cijena bila blizu 60.000,00 eura. Po njegovim saznanjima u toj zgradi imaju 3 stana, tko je u drugim stanovima ne zna. Zna da je jedan JU. O rokovima ne zna detalje. Na upit punomoćnika tužitelja kakav je bio plan kada je P uveden u priču, odgovara gospodarenje odnosno iznajmljivanje. Na upit je li P preuzeo posjed ovog stana i kada, odgovara jest 2014. godine, misli da je to bio 1. srpanj. Na upit je li P i dalje u posjedu ovog stana, odgovara u posjedu je DU. Na upit tko ima ključeve, odgovara i DU i on. DU kad ide negdje na put ostavi njemu ključeve. Na upit punomoćnika tužitelja V pojašnjava da DU drži posjed za Bijeli mačak. Na upit jesu li plaćanja učinjena za Bijeli mačak, odgovara naravno. Na upit punomoćnika tuženika je li postojala firma Bijeli mačak u trenutku sklapanja predugovora, otkad firma postoji, odnosno je li postojala 2012., odgovara da ne zna, nije siguran, ne želi lagati. Na upit je li zna za predugovor otkad je sklopljen ili kasnije, odgovara da isti dan nije znao, ali je saznao kasnije. Na upit je li svrha osnivanja ove firme bila preuzimanje prava iz tog predugovora, odgovara valjda, on nije sto posto siguran. Na upit zašto nije odmah sklopljen ugovor na firmu, odgovara da ne zna. Na upit od koga je preuzeo posjed stana, odgovara od VU. Na upit kome su ČU odnosno PU dali ključeve, odgovara njemu ne. Na upit kada je IU ušao u stan, jesu li se radile ikakve preinake, odgovara da je tu došao kao gost, ne može reći jesu li rađene preinake odnosno konkretno ne može reći je li ĆU pomakao ciglu. Na upit koje je radnje on kao direktor poduzeo u svrhu ispunjenja predugovora i je li ikakve, odgovara to su plaćali DU i ĆU. Na upit je li on plaćanja pravdao kao priznat trošak poslovanja njegove firme, odgovara da ne zna.

6.10. Tužiteljica DU na saslušanju iskazuje da je ŠU isplatila iznos od 42.700,00 eura. P je ušao u ugovor prije 1. srpnja 2014., ne zna točno kad, a sve u točki 5. predugovora jer tamo stoji "i svaka druga osoba koju D naznači kao kupca…" Ona je u stanu od 1. srpnja 2014. za firmu Bijeli mačak. Stan nije dovršen do kraja niti fizički niti na papiru. Zna da je nešto dovršio P, ali što je po ugovoru trebao dovršiti P, a što ČU točno ne zna, nije građevinski stručnjak. Zna da stan nije etažiran. U zgradi su tri stana, s tim da je jedan dvoetažni, ne zna čiji, jedan je JU i jedan P. Samo zna da je predugovor sklopljen ima 9 godina i da još uvijek nije sklopljen glavni ugovor. Njezin suprug i ona su angažirali HU odnosno njegovu firmu Bijeli mačak. Stan je dovršen, naravno da ima i vodu i kanalizaciju i struju. Ne zna je li JU uknjižio svoj stan. Kao što je rekla ona je platila 42.700,00 eura, a kada je ostalo spremna isplatiti, poziva se na čl. 7. Predugovora (l.s. 16). Smatra da je platila i više do sad nego što je trebala. Na samom zaključenju predugovora i prije predugovora bila je nazočna i PU, ali uglavnom 80% dogovora i pregovora je bio sam ČU. Od useljenja nisu vršili nikakve preinake u stanu. Kada ju pitate tko je ugradio pločice, odgovara da nije sigurna. Na upit punomoćnice tužiteljice kada su zaključivali predugovor, koji je njihov plan bio i zašto su ga tako zaključili (a osvrćući se na ulazak Bijelog mačka u priču), odgovara da je imala plan (80%) da će se ovaj stan iznajmljivati, nije znala hoće li to raditi sama i može li ona to uopće raditi sama, a opet se poziva na točku 5. samog predugovora. Na upit za koga je plaćanja radila po predugovoru, odgovara za kupca. Na upit kada su vršili plaćanja je li odmah znala tko će biti kupac, odgovara ne. Na upit punomoćnika tuženika tko je vlasnik Bijelog mačka, odgovara u trenutku zaključenja predugovora HU, a sada nije sigurna tko je. Na upit koliko često putuje u Rusiju, je li cijele godine u [adresa], odgovara u svih ovih 9 godina otkad se zaključio predugovor ona je uglavnom u [adresa], a samo nekih godinu, godinu i po je bila u Rusiji. Na upit je li IU u istom trenutku ušao u stan kad i ona, odgovara da jest. Pojašnjava da su ĆU i ona ušli u stan za Bijeli mačak. Na upit kada su ušli za Bijeli mačak u stan, jesu li se izvodili neki drugi radovi na zgradi, je li bilo nekih radnika, odgovara da ne zna. Na upit jesu li IU, P ili ona za P mijenjali prozorsko okno, odgovara ne.

6.11. Tuženik ČU na saslušanju iskazuje na pitanje zašto nije etažirao ovaj stan, odmah navodi oni su dobili parking uz stepenice, a oni su uzurpirali drugi dio. Taj drugi dio je bio dogovoren kada su učinili predugovor za potkrovlje, ali su samoinicijativno naredili njegovim radnicima da dižu metar, dva betonskih elemenata na ono što je bilo upisano u odnosu na građevinsku dozvolu. Od 1. prosinca 2012. u posjedu stana su DU i IU. Misli da su oni u posjedu i danas. Na pitanje tko ih je uveo u posjed, odgovara on im je dao pravo raspolaganja istim. Kada ga pitate je li on njima dao ključ, odgovara IU je kupio ulazna vrata čiji trošak je 420 eura. Priznanica za taj novac je sačinjena 2.2.2013. U zgradu je došao inženjer građevine koji je rekao da se ne može izvesti potvrda o izgrađenosti jer su balkonska vrata proširena u duplo, a tko je to točno učinio ne zna. Misli da je IU. To je bio inženjer FU i rekao mu da je i statika zgrade ugrožena i da ne može dobiti papire. Problem je i što je IU razbio ogradu koja se nalazila u hodniku jer se njemu nije sviđala. KU je inače vlasnik dvoetažnog stana koji je ranije spominjan u iskazima i upravo on i IU se nisu složili oko ove ograde, i radi toga nije napravio vanjska vrata. IU je zaustavio nalijevanje ploče do susjedne zgrade jer je rekao da ulazi u njegovu parcelu i rekao je da mu to smeta. I ta susjedna parcela je njegova. Na upit koliko mu je tužiteljica platila, odgovara po jednom obračunu 45.709,00 eura, a po drugom obračunu 38.709,00 eura. Na pitanje zašto dva obračuna, odgovara kada je počeo graditi stan njemu je IU rekao da ima kupca i kada je rekao cijenu tada je IU rekao dodaj 7 i to će ti se dati na kraju isplate. On je 17.12.2012. dao DU potvrdu da je platila 8.000,00 eura, a ona je uplatila samo 1.000,00 eura, a on je sve to potpisao radi IU. Priča prema tužiteljici ad. 2. je bila sljedeća: "Meni je AU dužna, ti si dužan NU, a NU tebi." KU je uknjižen samo u idealnom dijelu. ĆU je njemu pomagao zadnjih 15 dana (od 20.01. do 10.02.2013.) nositi kupe, vrata i sve da bi se ubrzao posao i sve da se izgradi i krov što prije. DU je u tom razdoblju kupila kuhinju koja je koštala 10.000,00 eura, međutim kako je bilo kišno razdoblje, da ne bi ista kuhinja pokisla i da se ubrzaju radovi, njemu je ĆU pomagao. Oni su platili 2.500,00 eura za priključak, a on to smatra kao njegov trošak koji je trebao platiti. Sjeća se da su tražili da se nešto radi, njegovi radnici nisu njih poslušali, pa je IU bacio ključeve dolje u šumu. Na datum 12.02.2013. su zadnji put razgovarali, bili su jako ljuti, bilo je vike, iza toga više nisu imali nikakav kontakt. To se odvijalo u njegovoj kancelariji. Njegova supruga PU je suvlasnica dijela zemlje i zato je uključena u cijelu priču, ali je samo došla i potpisala predugovor. Na upit punomoćnika tužitelja je li bio investitor za ovu građevinu, odgovara da jest. Na upit je li zatražio dozvolu odnosno drugi odgovarajući akt od tijela Državne uprave u smislu građevinske dozvole, odgovara da je 12.01.2012. dobio rješenje o uvjetima gradnje, a kako se radi o maloj zgradi ispod 400 kvadrata, to građevinska dozvola i ne treba. Na upit je li prijavio radove po ovom rješenju, odgovara da jest. Na upit je li imenovao nadzornog inženjera radova i tko je to bio, odgovara jest i to je bio LU. Na upit kako je moguće da je netko drugi naređivao njegovim radnicima da rade ako je imao nadzornog inženjera, odgovara nadzorni inženjer dolazi svakih 15 dana, a može reći čak i mjesec. Na upit jesu li radnici imali nacrte po kojima će raditi ili su slušali koga god tko dođe, odgovara glavni njegov čovjek je bio RU, on je svaki dan s njim gledao što je učinjeno i što se još treba učiniti. Rokovi su mu bili kratki i imao je sedam ljudi. Na upit kada je krenulo mimo dozvole, da li je on to na kraju vratio da bude kao po dozvoli, odgovara da je sve morao rušiti. On je na kraju doveo to u stanje kakvo je trebalo biti. Na upit je li službeno zatražio uporabnu dozvolu, odgovara da nema uporabne dozvole, uporabna dozvola je za sve preko 400 kvadrata. Ovdje je dovoljno izvješće inženjera. Na daljnje pitanje što onda bude sa izvješćem inženjera, odgovara da se u konačnici ide na ZK odjel suda, ali se prije toga treba učiniti ugovor o razdiobi i etažiranje, a sve kako bi se u konačnici napravila uknjižba. Na upit je li zatražio uporabnu dozvolu pred uredom Državne uprave, odgovara ne. Na upit kada je zatražio gore navedeno od EU, odgovara godinu dana ili jesen 2019. godine. Na upit punomoćnika tuženika može li imenovati radnike koji su bili na gradilištu i koji su svjedočili svemu, odgovara ŽU, RU, S ne zna točno prezime.

6.12. Svjedok FU na saslušanju iskazuje da u predmetnu zgradu nikad nije ušao – lamela B. Inače VU poznaje jer je on iz [adresa], a on živi u blizini, a i poznaje Z i Đ, isto tako žive u blizini. Na pitanje je li ga ikad itko angažirao na predmetnoj zgradi, odnosno zna li što o bilo kakvim radovima u predmetnoj zgradi koji bi narušili statiku, ponovno navodi da nikad u navedenoj zgradi nije bio. Njega je samo ČU pitao može li se dobiti uporabna dozvola ukoliko su na zgradi izvedeni radovi koji nisu po projektu, on je generalno odgovorio da se ne može dobiti uporabna dozvola ukoliko su velika odstupanja od građevinske dozvole. Na upit punomoćnika tuženika je li ga ČU ikad upitao da mu izradi dokumentaciju za lamelu B, kako bi se mogla dobiti uporabna dozvola, odgovara da on to nije shvatio niti kao upit da bi on izradio dokumentaciju, a kao što je i ranije rekao, odmah mu je odgovorio ukoliko postoje značajna odstupanja, tada se uopće ne može dobiti uporabna dozvola i u to se uopće ne bi upuštao. Na upit punomoćnika tužitelja da li je gospodin ČU tom prilikom uopće precizirao koja bi to bila odstupanja, odgovara nisu pričali niti o odstupanjima niti o kojoj bi kući bilo riječ, nego samo generalno. Na upit LU, je li mu poznato tko je to, je li mu u rodu, odgovara da je to njegov prezimenjak koji živi u [adresa], građevinski inženjer, a zna ga jer mu je radio procjenu obiteljske kuće prije nekih 5-6 godina. Na upit je li bi on mogao biti nadzorni inženjer u izgradnji neke kuće, odgovara misli da ima ovlaštenje za biti nadzor. Na upit punomoćnika tuženika u slučaju da netko odstupi od projekta na način da proširi otvore predmetne zgrade, da li se time može narušiti statička stabilnost zgrade, svjedok odgovara da može, te da li bi to predstavljalo otegotnu okolnost pri dobivanju uporabne dozvole, odgovara za dobivanje uporabne dozvole treba ispoštivati sve parametre prilikom tehničkog prijema, a na to pitanje sada ne može odgovoriti za konkretni slučaj jer nije bio na licu mjesta. Na upit punomoćnika tužitelja da li se ista stvar odnosi i na gabaritno proširenje, opet odgovara da se moraju poštivati parametri uporabne dozvole.

6.13. Svjedok BU na saslušanju iskazuje da VU poznaje tridesetak godina, a HU i tužiteljicu ad. 2. ne poznaje. Zna gdje je predmetna zgrada, dolazio je u nju više puta, i upravo bi pokazivao ŠU kako i što treba raditi. Naime, on se razumije u građevinu, a inače je prije umirovljenja bio policajac. S VU je radio U, a misli da se zove RU i koliko zna sve se radilo po papirima. Njega bi U pitao za savjet kako i što uraditi. To je bila cijela ekipa ljudi koja je radila u VU. Na pitanje ima li saznanja o bilo kakvim radovima koji bi narušili statiku, svjedok odgovara ono što je on gledao zna da se uvijek odradilo dobro. Zna da je IU jedan od Božovih kupaca, a svi kupci su dolazili i pratili kako se to radi, kako IU tako i KU tako i ostali. Misli da na ovoj kući nitko nije proširivao otvore. Na upit punomoćnika tuženika zna li koji je točno stan kupio IU, odgovara srednja lamela, drugi kat, bio je u tom stanu. Na upit kad je IU ušao u posjed toga stana, odgovara to je bilo davno, sigurno ima nekih 9-10 godina. Na upit jesu li ti kupci ušli približno istovremeno, odgovara kako se radila koja etaža, tako da je onaj u prizemlju sigurno ušao malo prije od onoga na etaži poviše, i tako dalje. Na upit je li dolazio u tu zgradu nakon što je IU uselio u zgradu, odgovara da jest, na treću lamelu. Na upit je li zapazio što je IU uređivao, sjeća li se njegovih radova, odgovara zna da je radio vani montažnu spremicu, a u stanu ne zna jer u stan ne ulazi nakon što uđe kupac. Na upit je li zna što se kasnije događalo s tom zgradom, je li tražena uporabna dozvole, odgovara da ne zna, u tom naselju nije bio ima sigurno 7-8 godina. Na upit je li bilo ikakvih nesporazuma sa IU sa bilo kim od radnika, odgovara nešto jest bilo, ali se sada ne može precizirati. Misli čak da je bio problem u uređenju potkrovlja, ali to nije stan od IU. Na upit punomoćnika tužitelja da li mu je poznato da bi na tom gradilištu bio nazočan neki nadzorni inženjer LU, odgovara da je čuo za nekog EU po Božovim riječima, kad bi ga on zvao, ali ne zna koji je to LU. Na upit je li ga vidio ikad, odgovara da ne zna koji je to LU, a dodaje da svjedoka koji je u ovom predmetu svjedočio neposredno prije njega, SU, poznaje sa Zvekovice, a njega nikad nije vidio na ovom gradilištu.

614. Svjedok OU na saslušanju iskazuje da je radio za VU na predmetnoj zgradi, vršio je iskop. DU i HU je vidio tuda u prolazu. Ne zna tko je bio nadzor. On tu nikad nije vidio građevinskog inženjera EU. Kada ga pitate je li vidio nekog drugog građevinskog inženjera, odgovara sve i da je bio neki inženjer ne bi ga vidio, on je samo radio svoj posao. On je kod VU radio neke dvije godine, na sve tri lamele. Pojašnjava, radio je s prekidima, dakle, ne dvije godine - stalno. Niti je obadao niti ga interesira koliko ih je bilo na gradilištu. Nema saznanja o nekim radovima koji bi spriječili dobivanje svih potrebitih dozvola, jedino zna da se krov dizao-spuštao, a i dan danas vidi da ima različitih otvora. Na upit punomoćnika tuženika poznaje li CU, odgovara ne. Na upit poznaje li ĆU, odgovara da poznaje, poznaje po nadimku zvani " Ć". Na upit može li objasniti kakve on veze ima sa ovom nekretninom, po njegovom saznanju, odgovara ĆU živi u toj zgradi, u srednjem stanu, a njegov brat živi ispod. Na upit u kakvoj su vezi HU i DU sa ĆU, odgovara da misli da mu je to žena. Na upit tko je radio spuštanje i dizanje krova i po čijem nalogu, odgovara da ne zna tko je to radio. Na upit u kakvom su stanju bili ti stanovi kada su ih kupili, je li ih trebalo uređivati, odgovara da ih je još trebalo sređivati. Na upit može li se sjetiti kada su kupci preuzeli posjed stanova i kada su počeli sa uređenjem, odgovara to je bilo negdje 2012. godine, i tada je i ĆU ušao u stan, a i DU je tada bila s njim u vezi. Na upit je li otvor u stanu ĆU identičan kao i ostali ili je drugačiji, odgovara da su drugačiji, a to se vidi i sada. Na upit da opiše u čemu je razlika, je li veći, širi oblikom, odgovara da je otvor veći. Na upit punomoćnika tužitelja je li vidio građevinsku dokumentaciju po kojoj se radila zgrada, odgovara da nije.

6.15. Svjedok LU na saslušanju iskazuje da poznaje tuženika VU. Ne poznaje ĆU ni DU. Nije bio nadzor na predmetnoj nekretnini. Nema saznanja o tome da bi krivnjom ĆU – ČU nije mogao ishoditi uporabnu dozvolu za predmetnu nekretninu. Na upit punomoćnika tuženika je li ikad bio na toj nekretnini u vrijeme gradnje, je li nešto sugerirao, savjetovao, odgovara da je ŠU radio nekoliko legalizacija, on bi njega i kući zvao, ČU ima više nekretnina u [adresa], ali on se stvarno za ovu nekretninu ne sjeća.

6 16. Svjedok IU na saslušanju iskazuje da je supruga sklopila ugovor u travnju 2012. godine, a tuženici su kasnili sa svim s čim se moglo kasniti i supruga je ušla u stan tek 1. srpnja 2014. godine. Supruga je sve ispoštovala glede ugovora. Glede provođenja parcelacije, ishođenja dokumentacije za početak i završetak gradnje, etažiranja, ono što on zna proveli su samo djelomično, ali ne zna detalje, ali glede projekta "sve su živo isfaljivali". Ništa on nije radio u tom stanu što bi poremetilo ishodovanje dokumentacije, a kada ga konkretno pitate nije proširivao nikakve otvore. Došla je informacija do njega, a kada je počeo postupak, da je on uzurpirao dva parkinga, a on nije uzurpirao ništa, nije imao svoje vozilo. Nije ni supruga tada imala svoje vozilo, a inače vozi. Njegova supruga živi u predmetnom stanu. On živi u [adresa]. Druga strana je bila nekorektna i rekla da imaju nadzor, međutim oni su saznali da niti ima nadzora niti je prijavljeno gradilište. Na upit punomoćnika tuženika jesu li on ili njegova supruga radili išta na tom parkingu ispred zgrade, odgovara urađena je nadstrešnica, ne zna točno koje godine, sigurno je izgrađena nakon što je susjed OU došao ispod živjeti, jer su oni imali usmeni dogovor da on koristi susjedov parking, a susjed njegov. To je već rečeno na jednoj od sudskih rasprava. Na upit koje je površine, odgovara za jedno auto, ali dodaje da je parking uži nego što je trebao biti. Na upit prilikom ugovaranja kupnje stana, u kakvom je stanju dogovoreno da se stan kupi, odgovara visoki G. Na upit je li kao takav i predan, odgovara da nešto jest, nešto nije, ne može se sjetiti točno, ali zna da je dogovoreno visoki Rohbau sa otvorima i zatvorima. Na upit jesu li postojali otvori i zatvori u trenutku predaje stana, odgovara jesu, ali nisu bili po projektu kako je trebalo biti. Na upit jesu li on ili njegova žena ugovarali kupnju još nekog stana u zgradi, odgovara da je njegova supruga ugovarala kupnju stana poviše, detalje ne zna. Na upit za vrijeme izgradnje, je li on obilazio nekretninu, odgovara da jest, ali ne svaki drugi dan. Na upit zna li koga od radnika, odgovara ŽU koji je već saslušan i bio je RU, ne zna ime.

6.17. Svjedok RU na saslušanju iskazuje da je radio u tvrtki 2. tuženika VU negdje u razdoblju od 2005. do 2016. te se sjeća i gradnje zgrade u kojoj su jedan od stanova kupili ovdje 2. tužiteljica DU te pretpostavlja njezin partner IU. Koliko je njemu poznato ta zgrada je bila sagrađena na mjestu gdje se radilo više zgrada praktično identičnog nacrta i sve te zgrade je gradila upravo tvrtka 2. tuženika. On je osobno također sudjelovao u gradnji, ali više kao predradnik i voditelj ekipe za gradnju jer je upisivao i prisutnost na radu svih radnika, a znao sam i pokazivati zainteresiranim osobama zgradu odnosno stanove u drugim zgradama. Također može reći da je inače na gradilište znao dolaziti i nadzorni inženjer i to čini mu se neka osoba iz Dubrovnika te je upravo on obilazio s njim gradilište. To se inače radilo nakon što se izbetonirao jedan kat. Inače zgrada u kojoj je 2. tužiteljica kupila stan se sastoji od 4 stana i to jedan u suterenu, drugi u prizemlju, treći na prvom katu, a četvrti u tavanskom dijelu s tim da je njemu poznato da su tužiteljica i IU kupili stan na prvom katu, a imali su želju kupiti i stan na potkrovlju. Međutim budući su željeli određene preinake u tom stanu na potkrovlju, a kojim preinakama bi ustvari odstupili od projekta i misli da nije došlo do prodaje. Ionako zna da su u ovom stanu koji su kupili napravili također određenu preinaku koja se odnosi na balkonska vrata i što je također dovelo do problema prilikom pribave uporabne dozvole. Mora reći da on osobno nije toliko sudjelovao u gradnji kao građevinski radnik već je praktično sudjelovao u dovoženju materijala, odvoženju radnika, a tek u slučaju potrebe je znao uskočiti pojedinim stručnim radnicima poput električara, vodoinstalatera ili krovopokrivača u pomoć kad je trebalo. Ističe također da su se na tom mjestu gradile nekih 6 zgrada u to vrijeme, a radilo se o naselju koje se nalazi izvan [adresa] zvanog Mećajac. Koliko je njemu poznato svi stanovi u tim zgradama koje su oni radili su prodani jer su svi useljeni. On osobno nema saznanja o poslovnim odnosima između tužitelja i tuženika jer je sudjelovao samo kao radnik prilikom građenja tih zgrada, dok su papirnate stvari rješavali upravo tuženici. Za sav taj posao je njega angažirao upravo 2. tuženik jer je, kao što je rekao, bio zaposlen u njegovoj tvrtki s tim da mora reći da je prilikom rada u njegovoj tvrtki bio povremeno odjavljivan pa opet prijavljivan, a ustvari je i predstavljao njegovu osobu od povjerenja što se tiče nadzora nad ostalim radnicima kojima je čak ponekad i isplaćivao plaće i to u gotovini. Isto tako može reći da kada je bio u društvu sa nadzornim inženjerom isti nije imao nikakvih primjedbi na dotadašnji rad te je ustvari provjeravao da li su upotrijebljene dovoljne količine materijala u izgradnji, a to pogotovo željezo. Na posebno pitanje z. punom. tužitelja izjavljuje da ga je za sav posao plaćao isključivo 2. tuženik. Također da je prema njegovom sjećanju voditelj gradilišta bio ŽU iako isti nije bio stalno prisutan na gradilištu. Isti je i njemu osobno ponekad znao davati alat i upute kao i materijal za gradnju. Njemu osobno nije nitko drugi osim ŽU davao upute. Ne može se sjetiti imena nadzornog inženjera, ali zna da je bio muškarac i muslimanske vjeroispovjesti. Sama gradnja je počela 2012., a završila je praktično iste godine s tim da je ustvari te godine bila stavljena pod krov iako još nisu bili izgrađeni svi elementi poput vrata ili prozora, a čini mu se da je u vezi toga čak i IU angažirao svoje radnike kako bi se gradnja što prije završila i kako bi što prije mogao doći u stan. Međutim ne može se sigurnošću izjasniti kada su bili završeni svi stanovi u toj zgradi, ali dozvoljava da je to bilo možda već 2013. Također da je IU često dolazio na gradilište i pratio napredovanje radova, a kada je znao i često prigovarati zbog dužine trajanja tih radova. Isto tako se sjeća da je 2. tuženik znao ponekad prebacivati radnike na rad na nekoj drugoj zgradi i jednom prilikom kada je to primijetio IU je u ljutnji razbacao tamo pripremljeni materijal za ovu zgradu u kojoj je i kupio stan.

6.18. Očevidom na licu mjesta (l.s. 77) se pristupilo na česticu 832/30 k. o. [katastarska općina], stan na prvom katu te je utvrđeno da se isti sastoji od predsoblja, kupaone, sobe, kuhinje s blagovaonom i dnevnom sobom, te spreme i lođe. Stan ima priključenu vodu i struju i jedno parking mjesto ispred zgrade. Vještak navodi da je 832/30 stara izmjera, a nova je 720/21, sve k. o. [katastarska općina]. U stanu se nalaze dvoja balkonska vrata, jedna vode iz dnevnog boravka, a druga iz sobe. Stan je uredno namješten. Na očevidu je dat nalog vještaku izraditi nalaz i mišljenje tako da premjeri navedeni stan, sačini tlocrt istog, da ga pozicionira unutar objekta u smislu katnosti cijelog objekta, kao i da utvrdi sva odstupanja u odnosu na rješenje o uvjetima gradnje od 12. siječnja 2012. godine.

6.19. Iz izviješća o graditeljskom vještačenju (l.s. 266-276) razvidan je tlocrt predmetnog stana, pozicija predmetnog stana unutar objekta u pogledu katnosti, te je vještak naveo da se stan nalazi na prvom katu, položaj predmetnog stana, odstupanja u odnosu na rješenje o uvjetima gradnje od 12.01.2012. godine (l.s. 276) te su uočena odstupanja između tlocrtne dispozicije i vanjskih gabarita predmetnog stana u naravi, te tlocrta predmetnog stana prikazanog u idejnom rješenju, te su utvrđena bitna odstupanja i to zidovi između dnevnog boravka i loggie nisu izvedeni u skladu s idejnim rješenjem, idejnim rješenjem su predviđeni zidovi duljine 90,190 i 90 cm,a izvedeni su zidovi duljine 38,51 i 47 cm, vanjski gabariti stana u smjeru sjeveroistok – jugozapad iznose 1089 cm što odstupa od idejnog rješenja gdje je ta dimenzija 1060 cm, duljina zida spavaće sobe koja se pruža u smjeru sjeveroistok- jugozapad iznosi 463 cm što odstupa od idejnog rješenje gdje je isti prikazan u duljini 400 cm, u zapadnom dijelu stana izveden je pregradni zid te parapetni zid visine 200 cm, koji nisu predviđeni idejnim rješenjem, formirana je spavaća soba umjesto predviđenog dnevnog boravka i spreme, u idejnom rješenju je predviđen parapetni zid u loggi, isti nije izveden. Vještak je sačinio i fotodokumentaciju kao i tlocrt te skeniran preslik objekta iz idejnog rješenja. Također je razvidna površina predmetnog stana i to 50,60 m2 (l.s. 300).

6.20. Vještak Hrvoje Sambrailo iskazuje da u potpunosti ostaje pri svom pisanom nalazu i mišljenju i dopuni. Na upit punomoćnika tužitelja prikazujući stranicu nalaza 14 od 22 (l.s. 279), s obzirom na mjere navedene u istom dijelu vješta, je li to znači da je cijela građevina šira 29 cm, vještak odgovara potvrdno. Na upit prikazujući stranicu 16 vještva (l.s. 281), je li u navedenoj skici znači da je nosivi zid pomaknut za 63 cm, vještak odgovara potvrdno. Na upit punomoćnika tuženika navedena odstupanja, jesu li ona dozvoljena po pravilima struke i je li predstavljaju neku prepreku, odgovara sukladno Zakonu koji je tada bio na snazi, za objekt je izrađen idejni projekt sukladno kojeg je od nadležnog tijela ishodovano rješenje o uvjetima građenja. To rješenje je definiralo lokacijske uvjete, a uviđajem na terenu utvrđeno je da je odstupljeno od istih, no sukladno istom Zakonu koji je tada bio na snazi, nakon ishodovanja rješenja o uvjetima građenja, trebalo je izraditi glavne projekte i izvesti rad sukladno njima. Ako se u glavnom projektu odstupilo od rješenja, a dimenzionirali sukladno tome novom stanju, i sukladno tome izgradilo, tad je objekt usklađen s zahtjeva iz samog glavnog projekta. Budući da je zatražio glavni projekt, a istog nije dobio, ne može potvrditi ove navode. Budući da su određena odstupanja dozvoljena Zakonom. Na upit vezano za zid (str. 14 od 22 vještva, l.s. 279), što praktično znači dio zida koji nedostaje, vještak odgovara to može biti problem ako je odstupano od glavnog projekta, kojeg nije dobio. Na upit (str. 14 od 22 vještva, l.s. 279) može li se izjasniti da li uklanjanje dijela zida na građevini može predstavljati ugrozu statike, odgovara ako je projektant zamislio da tu bude okvirna konstrukcija umjesto armiranog betonskog zida, onda to nije problem, u naravi sve ovisi o glavnom projektu.

7. Sud je proveo sve dokaze koje su stranke predložile. Nakon ukidne odluke tužitelji predlažu u preinaci tužbenog zahtjeva ponovan očevid, čemu se protivio pun tuženika, te tom zahtjevu nije udovoljeno jer i preinaka nije dopuštena

8 Člankom 268. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima propisano je da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Stavkom 3. propisano je da predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Stavkom 5. propisano je da sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.

9.1.Čl. 9 istog Zakona propisano je da sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino neispunjenje (NN 35/15).

10. Na ročištu od 23. svibnja 2017. tuženi ističe da je tužitelju protekao rok za zahtijevati sklapanja glavnog ugovora a temeljem čl. 268. st. 5 ZOO jer je u predugovoru naznačeno da rok za sklapanje glavnog ugovora najkasnije do useljenja u stan, a tužitelji priznaju useljenje sa datumom 01. 07. 2014. godine.

11. Na ročištu od 2 srpnja 2025 pun tužitelja predlaže dopunu vještva kako slijedi :

" Budući da iz nalaza i mišljenja vještaka od dana 14. siječnja 2022. proizlazi da se predmet prijepora nalazi na prvom katu zgr., zatim da stan u prizemlju predstavlja samostalnu uporabnu cjelini i to drugi suvlasnički dio 61/184, a koji stan je kupio kao vlasnik i sada je upisan OU [adresa], zatim da stan na 2. katu predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu i to 5. suvlasnički dio 56/184 a koji stan je kupila i sada je upisana kao vlasnik DB, postavlja se pitanje vještaku postoji li u predmetnoj zgr. sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina] još neka samostalna uporabna cjelina, osim navedenih stanova u prizemlju, na 2. katu te stana koji se nalazi na 1. katu zgr. koji je bio predmet vještačenja, ili stan na 1. katu zgr. predstavlja preostali suvlasnički dio koji je u zk. upisan kao 3. suvlasnički dio 67/184 na kojem je kao vlasnik upisana tuženica PU

Istom prijedlogu se protivio pun tuženika kao nepotrebnom i upravljenom na odugovlačenje postupka Naglasio je da se u ovom postupku odlučuje samo o podrednom tužbenom zahtjevu.

12 Sud je prihvatio prijedlogu za dopunu pa vještak u svom očitovanju – u dopuni vještak navodi;

"Vještak prvenstveno navodi da nigdje u njegovom nalazu nema da da stan u prizemlju predstavlja samostalnu uporabnu cjelini i to drugi suvlasnički dio 61/184, a koji stan je kupio kao vlasnik i sada je upisan OU [adresa], zatim da stan na 2. katu predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu i to 5. suvlasnički dio 56/184 a koji stan je kupila i sada je upisana kao vlasnik DB.

Vještak ističe da objekt nije etažiran cijeli objekt je jedna uporabna cjelina, ne postoji više samostalnih uporabnih cjelina. Predmet vještačenja je stan na prvom katu. "

Ovaj sud ističe da je vještak u svojoj dopuni u potpunosti točan i precizan jer nigdje u njegovom vještvu ne stoji da je stan stamostalna uporabna cjelina, te je jasno da nekretnina nije etažirana.

13 Nakon toga u daljnem tijeku postupka tužitelji predlažu očevid radi dopune vještva, preinačavaju tužbeni zahtjev u podnesku od 2. rujna 2025. koji bi glasio

"I Dužna je tužena PU, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], sklopiti kupoprodajni ugovor s tužiteljem BIJELI MAČAK d.o.o. za turizam i usluge, iz [adresa], OIB: 57894194104, u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude i pod prijetnjom ovrhe, koji ugovor će u suprotnom zamijeniti ova presuda, a koji glasi:

PU, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao Prodavateljica, i BIJELI MAČAK d.o.o., iz [adresa], OIB: 57894194104, zastupan po direktoru HU, kao Kupac, dalje u tekstu zajedno: ugovorne strane, sklapaju u [adresa] sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je dana 25.04.2012. godine sklopljen predugovor između prodavateljice i DU, kojim su uredile svoje odnose u pogledu sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, vezano za cijenu, rokove i ostale uvjete kupoprodaje. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je čl. 3. st. 1. predugovora utvrđen predmet kupoprodaje, i to stan izgrađen u srednjoj lameli zgrade, na prvom katu, neto površine 62,19 m2, međutim nakon izgradnje neto površina predmeta kupoprodaje iznosi 50,60 m2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je čl. 3. st. 1. predugovora utvrđena kupoprodajna cijena u iznosu od 59.600,00 EUR, dok je čl. 7. predugovora ugovorena dinamika plaćanja kupoprodajne cijene. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je čl. 5. st. 1. predugovora utvrđeno da je kupac osim DU i svaka druga osoba koju DU naznači kao kupca te za kojeg zatraži od prodavatelja da ga nadalje smatra kupcem, slijedom čega je DU kao kupca naznačila trgovačko društvo BIJELI MAČAK d.o.o.

Članak 2.

Prodavateljica prodaje, a kupac kupuje 3. suvlasnički dio: 67/184 dijela nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oznaka zemljišta ŠUMA površine 184 m2, ukupne površine 184 m2 upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koja u naravi predstavlja cjelinu posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan neto korisne površine 50,60 m2, na prvom katu zgrade, a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaonice, garderobe, dnevnog boravka sa kuhinjom, spavaće sobe i loggie, kojem stanu pripada parkirno mjesto u dvorištu, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine.

Članak 3.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je kupac izvršio uplatu kupoprodajne cijene u iznosu od 45.634,00 EUR, dok nije dospjela obveza plaćanja iznosa od 13.966,00 EUR, obzirom da prodavateljica nije provela etažiranje, uknjižila etaže niti ishodila uporabnu dozvolu za objekt. Preostali dio kupoprodajne cijene kupac se obvezuje isplatiti prodavateljici u roku od 8 dana od provedbe etažiranja, ishođenja te predaje uporabne dozvole kupcu, pod uvjetom da je prodavateljica ta koja je provela etažiranje te ishodila uporabnu dozvolu te na taj način izvršila svoju ugovornu obvezu.

Članak 4.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je kupac u posjedu predmetne nekretnine.

Članak 5.

Prodavateljica PU, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], ovime dozvoljava kupcu BIJELI MAČAK d.o.o. za turizam i usluge, iz [adresa], OIB: 57894194104, da bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva na svoje ime i za svoju korist na nekretnini upisanoj kao 3. suvlasnički dio: 67/184 dijela nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oznaka zemljišta ŠUMA površine 184 m2, ukupne površine 184 m2 upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Dužna je tužena PU, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], izdati tužitelju BIJELI MAČAK d.o.o. za turizam i usluge, iz [adresa], OIB: 57894194104, tabularnu ispravu temeljem koje će tužitelj uknjižiti na svoje ime i vlasništvo za nekretninu upisanu kao 3. suvlasnički dio:

67/184 dijela nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oznaka zemljišta ŠUMA površine 184 m2, ukupne površine 184 m2 upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koja u naravi predstavlja cjelinu posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan neto korisne površine 50,60 m2, na prvom katu zgrade, a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaonice, garderobe, dnevnog boravka sa kuhinjom, spavaće sobe i loggie, kojem stanu pripada parkirno mjesto u dvorištu, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude i pod prijetnjom ovrhe, koju ispravu će u suprotnom zamijeniti ova presuda.

Dalje se očituje tužitelj i to : - ukoliko je naslovljeni sud stava da predugovor od dana 25.04.2012. godine ipak predstavlja glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine sukladno ustaljenoj sudskoj praksi, tada se predlaže naslovljenom sudu svakako usvojiti točku II. tužbenog zahtjeva, a kojom se nalaže I-tuženici izdavanje tabularne isprave I-tužitelju. Tužbeni zahtjev kojim se traži izdavanje tabularne isprave je obveznopravni zahtjev kojega tužitelji temelje na ugovoru o kupoprodaji, pa ako naslovljeni sud smatra da je sklopljen ugovor o kupoprodaji, evidentna je osnovanost ovog tužbenog zahtjeva. Naime, sukladno relevantnoj sudskoj praksi, zahtjev na izdavanje tabularne isprave tužitelji su postavili kao jedan od dva zahtjeva, pri čemu upravo kondemnatorni zahtjev na izdavanje tabularne isprave može opstati u tužbi i kao jedini samostalni zahtjev, dakle nije riječ o sporednom zahtjevu koji ne može samostalno egzistirati u podnesenoj tužbi.

14 Tuženici se u daljnjem tijeku postupka protive preinaci pozivajući se na odredbu čl 299 ZPP , a tužitelj predlaže dozvoliti preinaku sukladno čl 190 st 3 ZPP.

15. Čl 190 st 3 ZPP propisuje da sud može dopustiti, nakon dostave tužbe tuženiku preinaku ako smatra da bi to bilo svrsishodno za za konačno rješenje odnosa među parničnim strankama.

15.1.Tužitelji predlažu dopustiti preinaku, jer se i ovako postavljenim tužbenim zahtjevom ne bi mogli proknjižiti u zemljišnjim knjigama.

16 Sud odmah navodi da nije dopustio preinaku istaknutu u podnesku od 2 srpnja 2025 jer je istaknuta daleko nakon zaključenja prethodnog postupka, jer je ne smatra svrsishodnom za razrješenje odnosa među parnićnim strankama obzirom na nizove spisa među istim, pa preinaka daleko nakon zaključenja prethodnog postupka je preinaka koju sud ne dopušta, i što je najbitnije na nju tuženik ne pristaje. Sam tužitelj navodi da se ovako postavljenim tužbenim zahtjevom ne bi mogao uknjižiti, međutim isto nije na sudu da radi navedenog dopušta preinaku daleko nakon zaključenja prethodnog postupka.

17. U ovom postupku nije sporno:

-sklapanje predugovora 25. travnja 2012. Nije sporan niti sadržaj istog predugovora, nije sporno da su tužitelji u posjedu predmetne nekretnine od 1. 7. 2014. i to DU, da je tuženik PU ishodio rješenje o uvjetima gradnje od 2012.,da se radi o stanu na prvom katu (vještvo),stan ima sve potrebne priključke vode i struje stan je useljen a što je sve utvrđeno na očevidu da tuženici nisu izvršili sve obveze koje su preuzeli u predugovoru, nesporna je isplata cijene u većem dijelu

- Nije sporno da nekretnina nije etažirana / isto navodi i vještak Sambrailo/

17. 1. Sporno je sada mogu li na temelju svega utvrđenog stranke tražiti sklapanja glavnog ugovora.

18. Bitno je za istaknuti da predugovor koji je sklopljen među parničnim strankama sadrži elemente glavnog ugovora, a to su predmet i cijena stana. Dakle predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Predugovor je sklopljen u pisanom obliku. Za dodati je da prema ustaljenoj sudskoj praksi predugovor koji sadrži ne samo sve bitne sastojke glavnog ugovora već su njime stranke preuzele i obvezu plaćanje cijene i predaja u posjed valja smatrati glavnim ugovorom (M Rev - 1897/83). Ali sam tužitelji sami navod da se ovako postavljenim tužbenim zahtjevom ne mogu uknjižiti.

19. Glede prigovora tuženika da stranke ugovorom nisu jasno ugovorile kupnju suvlasničkog udjela, nego posebni dio nekretnine, treba istaknuti da čestica na kojoj se nalazi stan je 832/30, što je utvrđeno i očevidom i vještačenjem po vještaku građevinske struke, a utvrđena je i površina stana i to je 50,60 m2 te da se stan nalazi na prvom katu (vještačenje). Vještačenjem je također utvrđeno, kao i očevidom na licu mjesta, od čega se sve sastoji predmetni stan, a to je upravo od predsoblja, kupaone, sobe, kuhinje s blagovaonom i dnevnom sobom, te spreme i lođe kako je to sada navedeno u izreci presude po uređenom tužbenom zahtjevu nakon vještačenja. Međutim sada i sam tužitelj navodi da se ovako postavljen tužbeni zahtjev ne bi mogao proknjižiti. Ali bitan je i rok kojim se traži sklapanje glavnog ugovora.

20. Dakle predugovorom je određen rok za sklapanja glavnog ugovora i to najkasnije do trenutka useljenja

Tužitelji su uselili na dan 1. 7. 2014.

Ova tužba je predana sudu na 1. ožujka 2016. dakle daleko nakon proteka roka za sklapanje ugovora , jer useljenje je 1. srpnja 2014. tužba je podnesena skoro dvije godine nakon toga , pa je i više nego protekao rok za traženje sklapanje glavnog ugovora , sukladno čl 268 st 5 ZOO .

U pravu je tuženik kada navodi da su tužitelji prekludirani u tužbenom zahtjevu.

21. Iz dopisa (l.s. 11) uz tužbu je da se tužitelj putem punomoćnika obraća tuženici te poziva na potpisivanje kupoprodajnog ugovora i to dana 2. lipnja 2014. godine . U istom dopisu nije priklopljena povratnica ili dostavnica da bi bilo razvidno kada je pismeno uručeno, niti tužitelj to potkrepljuje dokaznim prijedlozima , niti je isto u postupku utvrđeno dokaznim postupkom ćl 221 a ZPP/

Logično je za očekivati da se tako bitan dopis šalje poštom preporučeno uz povratnicu.

22 Za dodati je suvlasnički dio je idelani dio koje se može povezati sa posebnim dijelom nekretnine, a što ovdje nije slučaj, dakle nekretnina nije etažirana.

Obzirom na promjenu identiteta predmeta kupoprodaje od trenutka sklapanja predugovora 25.04.2012. godine, a uzevši u obzir i provedeni postupak parcelacije, kao i promjenu površine nakon građevinskog vještačenja provedenog u okviru prvostupanjskog postupka P-204/2016,kako i sami tužitelji navode radi čega i preinačuju tužbeni zahtjev, te traže naložiti tuženicima sklapanje ugovora o kupoprodaji i izdavanje tabularne isprave a posebice iz razloga što iz ako i sami tužitelji ističu sudske prakse jasno proizlazi da zemljišnoknjižni sudovi u rijetkim slučajevima dopuštaju uknjižbu prava vlasništva temeljem predugovora o kupoprodaji nekretnine, tim više što je u predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 25.04.2012. godine istaknuta površina stana različita od one za koju bi se izdala tabularna isprava, a evidentna je i razlika u broju zemljišta nakon provedene parcelacije. Nadalje, ističe se da je i osoba kupca različita u predugovoru o kupoprodaji te postavljenom tužbenom zahtjevu na izdavanje tabularne isprave, 3 slijedom čega bi i iz navedenog razloga bilo ispravno usvojiti i tužbeni zahtjev postavljen na sklapanje kupoprodajnog ugovora, kao i onaj na izdavanje tabularne isprave. U konačnici, stranke su svoj sporazum i nominirale upravo kao predugovor te u čl. 10. istog suglasno utvrdile rok za sklapanje glavnog ugovora.

23. Upravo i radi svega iznesenog , a kako sud nije dopustio preinaku tužbe, nakon pripremnog ročišta, eventualno kumulirani tužben zahtjev je trebalo odbiti.

U predugovoru je rok za sklapanje glavnog ugovora i to useljenje, a tužba je pokrenuta dakleko iza kako je presudu i ranije obrazloženo,

Sami tužitelji navodi u podnesku da se radi o promjeni identiteta nekretnine.

24 Radi svega navedenog i ev. Kumulirani tužbeni zahtjev je odbijen upravo radi prekluzije. Kako je odbijen tužbeni zahtjev u točki I to je isti i odbijen u točki II upravo radi svega iznesenog u obrazloženju ove presude, a ponovno sud navodi da preinaku daleko naklon zaključenja prethodnog postupka nije mogao dopustiti, bez obzira što tužitelji navode da bi bilo svrsishodno radi daljnjih izbjegavanja postupaka, što naravno nije krivnja suda.

26. O troškovima postupka odlučeno je temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a, a tuženicima su priznati troškovi zastupanja po odvjetniku usklađeni s važećom Odvjetničkom tarifom ,u skladu s vrijednosti predmeta spora, uvećani za PDV i to trošak odgovora tužbe , pristup ročištima 23. svibnja 2017., , 23. ožujka 2021., 23. travnja 2021., 18. svibnja 2021., 10. lipnja 2021 1. srpnja 2021., 22. srpnja 2021., podnesak 2, 11 2021, 1. 2 .22 , 4. ožujka 2022., 15. ožujka 2022., 7. travnja 2022., sastav žabe na presudu, ročište 22 .11 2023, 2 srpnja 2025, 1 9 2'025, 24 10 2025 , svaka radnja po 1000 EUR uvećana za PDv te 10 posto na zastupanje više osoba, trošak pristojbe na žalbu 966 EUR. trošak nadoplate vještva 128.83 EUR koja još uvijek nije izvršena a isto su predlagali i tužitelj i tuženi , a vještak mora biti isplaćen za svoj nalaz, pa je dakle sveukupan iznos troška 24.813,58 EUR

U Dubrovniku, 2. veljače 2026.

Sutkinja:

Kate Ogresta Jović

PRAVNA POUKA:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DN-a:

- punomoćnik tužitelja

- punomoćnik tuženika