REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

Poslovni broj R1-318/2022-31

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Puli-Pola, po sutkinji Izabeli Barbić, kao sucu pojedincu, u izvanparničnom postupku predlagatelja 1. ČA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. JA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Valteru Šramu, odvjetniku u Puli, protiv protustranke UA iz [adresa], Narre PA, Viktoria, 6 Panela C.R.T., radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 2. veljače 2026.

r i j e š i o  j e

I Razvrgava se suvlasnička zajednica na nekretnini

- kč. br. *60/1, kuća, [adresa], površine 34 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

isplatom, na način da predlagatelji 1. ČA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2. ĆA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], stječu suvlasnički udio protustranke UA od 4/30 dijela (u zemljišnim knjigama upisana kao " Č UA pok. J rođ. 1934., Australia" u 1/10 dijela i " IA, 6 Panela C.R.T., Viktoria, Narre Warren 3805, Australija" u 1/30 dijela), i to svaki predlagatelj u 2/30 dijela,

uz obvezu da protustranci UA, iz [adresa], PA, Viktoria, 6 Panela C.R.T., na ime vrijednosti njenog suvlasničkog djela isplate iznos od 6.333,33 eura, u roku od 60 dana od pravomoćnosti ovoga rješenja.

II Uplatu iznosa naznačenog u točki I potrebno je izvršiti na račun protustranke, kojeg se ista obvezuje dostaviti predlagateljima putem njihovog punomoćnika u roku od 8 dana.

U protivnom, predlagatelji su ovlašteni osnovati sudski polog i naznačeni iznos položiti u sudski polog.

III Ovo rješenje provest će po pravomoćnosti Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola, na prijedlog predlagatelja, uz dokaz o izvršenoj isplati prema točkama I i II izreke ovog rješenja.

Obrazloženje

1. Predlagatelji su 5. prosinca 2022. podnijeli prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice na nekretnini naznačenoj u izreci, u suvlasništvu predlagateljice ČA u 8/10 dijela (odnosno 24/30), predlagatelja JA u 2/30 dijela te protustranke UA u 1/30 dijela i 1/10 dijela (ukupno 4/30 dijela). U prijedlogu su u bitnom naveli da predmetna nekretnina predstavlja obiteljsku kuću u [adresa] u kojoj žive predlagatelji. Kako navedeno suvlasništvo nije od interesa ni za predlagatelje, a ni za protustranku, predložili su donošenje odluke o razvrgnuću.

2. Protustranci, čije je prebivalište u [adresa], je prijedlog za razvrgnuće zajedno s pozivom na podnošenje očitovanja o prijedlogu uredno dostavljen putem nadležnog konzularnog predstavnika Republike Hrvatske u Australiji (Melbournu) 21. studenog 2023., na temelju čl. 136. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22. i 114/22. , dalje u tekstu: ZPP). Ona nije u određenom roku, a ni do dana donošenja ovog rješenja, dostavila svoje očitovanje na prijedlog, niti je po pozivu suda, u skladu s čl. 146. ZPP postavila punomoćnika za primanje pismena u Republici Hrvatskoj. Rješenjem poslovni broj R1-318/2022-9 od 3. travnja 2024. protustranci je postavljena zastupnica za primanje pismena u osobi Dorotei Diminić, odvjetnici u Labinu, putem koje su protustranci u nastavku postupka dostavljena sva pismena i pozivi.

3. U tijeku postupka pročitana je dokumentacija sadržana u spisu te je izveden dokaz uviđajem i vještačenjem po stalnom sudskom vještaku građevinske struke Goranu Modrušanu.

4. Predmetna nekretnina identificirana je na uviđaju 19. srpnja 2024. u prisustvu stalnog sudskog vještaka Gorana Modrušana. Utvrđeno je da predmetna nekretnina predstavlja građevinu u nizu etažnosti P+1 te čini jednu stambenu jedinicu u kojoj se u prizemnom dijelu nalaze kuhinja i blagovaonica te prostorija dnevnog boravka, a na katu predsoblje i spavaća soba. U sjevernom dijelu građevine izvedena je dogradnja za koju je ishodovano rješenje o izvedenom stanju, a sastoji se od verande i sanitarnog prostora, dok se na katu nalazi natkrivena terasa. Vještaku je dan zadatak da utvrdi tržišnu vrijednost predmetne nekretnine te da se očituje o mogućnosti geometrijske diobe.

5. Vještak je u nalazu i mišljenju naveo da se predmetna nekretnina nalazi u južnom dijelu [adresa] te je izgrađena ugrađenom građevinom etažnosti P+1 kvadratnog tlocrtnog oblika. U prizemnom dijelu građevine nalazi se ulazni prostor, kupatilo, kuhinja sa stubištem za I. kat i prostorija dnevnog boravka, dok se na I. katu nalaze dvije prostorije (predprostor i spavaća soba) i nenatkrivena terasa. Nosivu konstrukciju građevine čine kameni zidovi debljine 35,0 i 65,0 cm (u dograđenom dijelu zidovi su debljine 15,0 cm), međukatne konstrukcije izvedene su od betona, a krovna konstrukcija od drveta. Krovište je izvedeno na "dvije vode" te prekriveno kupa kanalicama. Komunikacija sa I. katom izvedena je unutarnjim stubištem. Građevina je spojena na vodovodnu i elektroenergetsku mrežu. Odvod sanitarne vode vrši se u sabirnu taložnicu (pretpostavka). Za građevinu je donijeto Rješenje o izvedenom stanju (KLASA: UP/I-361-03/15-01/5889, URBROJ: 403-02-4-2/0199-15- 12, Zagreb, 2. lipnja 2015.) čime se potvrđuje legalnost iste.

5.1. Za procjenu vrijednosti zemljišta vještak je odabrao poredbenu metodu, a za procjenu vrijednosti građevine troškovnu metodu. Poredbenom metodom utvrđena je vrijednost zemljišta od 5.241,44 eura. U odnosu na vrijednost građevine, vještak je uzeo u obzir troškove izrade projektne dokumentacije (3.101,25 eura), sadašnju građevinsku vrijednost građevine (62.265,13 eura), troškove stručnog nadzora (3.685,00 eura), trošak doprinosa (3.620,32 eura) te procijenjene troškove priključka (5.300,00 eura), utvrdivši vrijednost građevine u iznosu od 77.910,00 eura. Uzimajući u obzir vrijednost zemljišta (5.241,44 eura) te primjenom koeficijenta prilagodbe tržištu utvrđena je tržišna vrijednost predmetne nekretnine od 100.000,00 eura. Vještak je u mišljenju naveo da predmetna nekretnina – stambena građevine čini jednu stambenu jedinicu (dvoetažni stan) koja nije geometrijski djeljiva sukladno suvlasničkim omjerima.

5.2. S obzirom na primjedbe predlagatelja, izveden je dokaz saslušanjem vještaka. U usmenom izlaganju nalaza i mišljenja vještak je naveo da je nalaz i mišljenje izradio u skladu sa zakonom, a vrijednost predmetne nekretnine utvrdio na temelju troškovne metode koju će opisati po stavcima. Ono što diže vrijednost nekretnine jest zemljište koje iznosi 150,00 eura po m2 zbog iskoristivosti same čestice, naime građevina je izgrađena na 100 % površine čestice pa je time i koeficijent iskoristivosti veći. Također je uzeo u obzir da je za predmetnu nekretninu donijeto rješenje o izvedenom stanju, što znači da je nekretnina legalna pa je u vrijednost nekretnine uračunao troškove izrade projektne dokumentacije (što je prikazano u točki 9.3.1. nalaza i mišljenja), troškove gradnje (što je prikazano u točki 9.3.2. nalaza i mišljenja) i na taj način dobio građevinsku vrijednost od 147.000,00 eura, koju vrijednost je potom umanjio za amortizaciju i starost nekretnine, pa je u konačnici dobio iznos od 53.000,00 eura. Pojasnio je da se tih 53.000,00 eura koji su usvojeni kao sadašnja vrijednost građevine i 5.200,00 eura koji su usvojeni kao vrijednost zemljišta odnose na predmetnu nekretninu. Dalje je u nalazu i mišljenju utvrđena sadašnja vrijednost dograđenog dijela građevine od 9.000,00 eura, taj iznos odnosi se na dio građevine koji nije na čestici kč. br. [katastarska čestica] ZGR., već na susjednoj kč. br. [katastarska čestica], ali kako je riječ o jednoj građevini smatrao je da i taj dio treba uključiti u vrijednost građevine. Dalje je u nalazu i mišljenju u točkama 9.3.3., 9.4.1., 9.4.2. i 9.5. uračunao troškove stručnog nadzora nad građenjem te trošak komunalnih i vodnih doprinosa, kao i vrijednost priključenja građevine na vodovodnu i elektroenergetsku mrežu te sabirnu taložnicu. Spomenuti troškovi obračunati su uzimajući u obzir volumen objekta, uz napomenu da navedeno uključuje i dio objekta na susjednoj parceli. U odnosu na prigovor punomoćnika predlagatelja da tavan ne predstavlja stambeni prostor te da se tavanu pristupa kroz uzak otvor odgovorio je da to ne utječe na visinu doprinosa jer se doprinosi obračunavaju uzimajući u obzir bruto volumen koji zgrada zauzima u prostoru, a preuzet je iz elaborata kojeg mu je dostavio punomoćnik predlagatelja. Slijedom svega navedenog, utvrđeno je da vrijednost predmetne nekretnine iznosi 83.000,00 eura što je zbroj svih navedenih troškova zgrade i zemljišta. Na upit da pojasni kako je od 83.000,00 eura došao do 100.000,00 eura, naveo je da je to pojašnjeno na listovima 29-31 nalaza i mišljenja. Naime, kada se koristi troškovna metoda tada se vrijednost čestice usklađuje primjenom koeficijenta prilagodbe tržištu, a baza za navedeni izračun je vrijednost zemljišta. Na listu 30 spisa vidljiv je graf i funkcija kojim se izračunava navedeni koeficijent, a bazira se na vrijednosti zemljišta koja je u konkretnom slučaju 154,00 eura po m2.

5.3. S obzirom na to da je vještak u usmenom izlaganju nalaza i mišljenja naveo da je pri procjeni uzeo u obzir i nekretninu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (koja nije predmet razvrgnuća), naložena je dopuna nalaza i mišljenja s nalogom da utvrdi samo vrijednost predmetne kč. br. *60/1 k. o. [katastarska općina].

5.4. U dopuni nalaza i mišljenja vještak je naveo da je za potrebe izrade dopune nalaza i mišljenja izvršio naknadni uviđaj predmetne građevine, kojom prilikom je pristupio potkrovlju iste te utvrdio da su i međukatne konstrukcije i krovište izvedene od drvenih greda iz vremena nastanka građevine. Također, nadvoj tavanskog prozora izveden je od istog materijala. Pristup tavanskom prostoru ostvaruje se putem ljestvi koje nisu fiksno montirane u konstrukciju građevine već se slobodno oslonjene na zid. Temeljem uočenog stanja građevine i izrađene analize građevinskih radova na izgradnji zamjenske građevine istih karakteristika vještak je korigirao vrijednost gradnje iz osnovnog nalaza i mišljenja. Trošak gradnje građevine svrstao je u kategoriju 2. "Obiteljske kuće jednostavni standard" gdje su navedeni iznosi 632,00 – 847,00 eur / m2 + PDV. Srednja vrijednost iznosi 697,00 eur / m2. Prema Pravilniku o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrada, građevina situirana na kč. br. [katastarska čestica] Z ima građevinsku (bruto) površinu od 75,16 m2. Sukladno navedenom, uključujući stupanj završenosti građevine – 87,22 % i korekciju troškova gradnje – 4%, građevinska vrijednost nekretnine iznosi 59.398,95 eura. Uključujući predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine, sadašnja vrijednost građevine iznosi 21.383,62 eura. Referirajući se samo na građevinu na čestici kč. br. [katastarska čestica] Z k. o. [katastarska općina], utvrdio je nove troškove izrade projekte dokumentacije (zbog smanjenja bruto površine) u iznosu od 2.818,50 eura. Zbog promjene vrijednosti gradnje građevine, smanjuju se troškovi stručnog nadzora nad gradnjom te nova procijenjena vrijednost nadzora iznosi 1.306,59 eura. Zbog promjene zapremine građevine u odnosu na osnovni nalaza i mišljenje, vrijednost doprinosa iznosi 3.225,74 eura. Troškovi zemljišta i priključaka na mrežu javne infrastrukture ostaju nepromjenjivi. Na temelju svega navedenog, utvrdio je da troškovna vrijednost građevine iznosi ukupno 34.034,45 eura (što uključuje troškove projektne dokumentacije od 2.818,50 eura, sadašnju građevinsku vrijednost građevine od 21.383,62 eura, troškove stručnog nazora od 1.306,59 eura, trošak doprinosa od 3.225,74 eura te procijenjene troškove priključka od 5.300,00 eura). Uzimajući u obzir tržišnu vrijednost zemljišta od 5.241,44 eura, utvrdio je da preliminarna privremena vrijednost predmetne nekretnine iznosi 39.275,89 eura, što uvećano za koeficijent prilagodbe tržištu iznosi 47.523,83 eura, zaokruženo 47.500,00 eura. Vrijednost suvlasničkog udjela predlagateljice ČA iznosi 38.000,00 eura, predlagatelja Josipa Hlatkija 3.166,67 eura, a protustranke UA ukupno 6.333,33 eura.

5.5. Predlagatelji su prihvatili dopunu nalaza i mišljenja vještaka, dok se protustranka na nalaz i mišljenje (kako osnovni, tako ni na dopunu) nije očitovala. Sud je u cijelosti prihvatio dopunu nalaza i mišljenja, ocijenivši je stručnom i objektivnom. Naime, vještak je u dopuni nalaza i mišljenja korigirao vrijednost predmetne nekretnine nakon što je ponovno pristupio na lice mjesta te nakon što je, od vrijednosti utvrđene u osnovnom nalazu i mišljenju, po nalogu suda oduzeo vrijednost kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], jer navedena nekretnina, iako s predmetnom čini cjelinu, nije predmet razvrgnuća.

5.6. Slijedom navedenog, utvrđeno je da vrijednost predmetne nekretnine iznosi 47.500,00 eura, od čega vrijednost suvlasničkog udjela predlagateljice ČA iznosi 38.000,00 eura, predlagatelja JA iznosi 3.166,67 eura, a protustranke UA ukupno 6.333,33 eura.

6. Odredbom čl. 50. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14 i 81/15 - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZVDSP) propisano je da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona. Stavkom 2. istog zakonskog članka propisano je da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1., sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski, a ako takva dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (st. 4.). Odredbom čl. 51. ZVDSP propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, u kojem slučaju će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom.

6.1. S obzirom na to da suvlasnički udio predlagatelja ukupno iznosi 26/30, što je gotovo 9/10, uzimajući dodatno u obzir da je predmetna nekretnina u njihovom isključivom posjedu, da predlagatelji u njoj stanuju, točnije predstavlja njihovu obiteljsku kuću, kao i s obzirom na to da geometrijska dioba predmetne nekretnine nije moguća, sud je na temelju čl. 50. i 51. ZVDSP odlučio da se razvrgnuće suvlasništva predmetne nekretnine provede isplatom, na način da predlagateljima pripadne suvlasnički udio protustranke UA od 4/30 dijela (svakom predlagatelju 2/30 dijela), a da oni protustranci isplate vrijednost njenog suvlasničkog udjela.

6.2. Na temelju nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka Gorana Modrušana utvrđena je vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 47.500,00 eura, slijedom čega vrijednost suvlasničkog udjela protustranke iznosi 6.333,33 eura.

7. Rok za isplatu određen je u trajanju od 60 dana od pravomoćnosti rješenja, jer ga sud nalazi primjerenim okolnostima slučaja odnosno visini iznosa kojega su predlagatelji dužni isplatiti protustranci.

7.1. Valja još ukazati da je od podnošenja prijedloga do donošenja ovog rješenja predmetna nekretnina ispisane iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pa je nova oznaka zemljišnoknjižnog uloška naznačena u rješenju.

7.2. Po pravomoćnosti ovog rješenja i isplati odmjerenog iznosa predlagatelji su ovlašteni ovo rješenje provesti u zemljišnim knjigama.

8. Slijedom navedenog odlučeno je kao u točkama I – III izreke rješenja.

U Puli 2. veljače 2026.

Sutkinja

Izabela Barbić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka rješenja. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. Predlagateljima po punomoćniku

2. Protustranci – putem zastupnika za primanje pismena

3. Zemljišnoknjižnom odjelu – po pravomoćnosti, po predlagateljima