REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

P-554/2022-49

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E PRESUDA

I

RJEŠENJE

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu pojedincu Hrvoju Lukšić, u pravnoj stvari tužitelja UGOTUR PREMIUM j.d.o.o., Zagreb, Zagorska 48, OIB:71168552124, zastupano po punomoćniku Hrvoju Vukadinu, odvjetniku iz OD Vukadin i Partneri j.t.d., protiv tuženika UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, Zagreb, Trg Krešimira Ćosića 11, OIB:59365213244, koga zastupa Marko Kally, odvjetnik iz Odvjetničkog društva KALLAY&PARTNERI iz Zagreba, Ilica 1/a, radi utvrđenja i isplate (vps: 236.123,83 eur), nakon održane i zaključene glavne rasprave dana 29. prosinca 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, s danom objave 2. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužielja

Utvrđuje se da su djelomično ništetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14- 00080 od 16.01.2015. godine urbroj: I-4887/14 kao i Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05.06.2017. godine ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 i to oba ugovora u članku 23. koji dijelovi ništetnih odredbi glase: „ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa. Zakupnik se odriče prava na potraživanje naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca.

2. Nalaže se tuženiku UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, OIB: 59365213244, Trg Krešimira Ćosić 11, 10 000 Zagreb da tužitelju Ugotur premium j.d.o.o., OIB: 71168552124, Zagorska 48, 10 000 Zagreb isplati iznos od 236.123,83 eur zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana 18.07.2024. godine pa do isplate i to po stopi koja se od 01.01.2024. godine određuje po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. sječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1.srpnja te godine, a sve u roku od 15 dana.

3. Utvrđuje se tužitelj UGOTOR PREMIUM j.d.o.o., OIB: 71168552124, Zagoska 48, 10 000 Zagreb, do potpunog namirenja tražbine tužitelja iz točke II. ove presude, ima pravo zadržanja nekretnine koja se nalazi u sklopu objekta ŠRC Šalata, Zagreb, k. č. [katastarska čestica] KO [katastarska općina], na adresi [adresa], oznake: II etaža zgrade GRK, ukupne površine 315,65 m2.

4. Nalaže se tuženiku UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, OIB: 59365213244, Trg Krešimira Ćosić 11, 10 000 Zagreb da tužitelju Ugotur premium j.d.o.o., OIB: 71168552124, Zagorska 48, 10 000 Zagreb, plati troškove ovog parničnog postupka sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od donošenja presude pa do isplate i to po stopi koja se od 01.01.2024. godine određuje po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve u roku od 15 dana.

II Nalaže se tužitelju platiti tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 57.845,00 eur, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude po kamatnoj stopi određenoj Uredbom o visini stope zatezne kamate odnosno sukladno članku 29. Zakona o obveznim odnosima, a koja kamata teče sukladno pozitivnim propisima, pa sve do isplate.

III Odbija se tuženik sa zahtjevom za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 663,61 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom, tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude po kamatnoj stopi određenoj Uredbom o visini stope zatezne kamate odnosno sukladno članku 29. Zakona o obveznim odnosima, a koja kamata teče sukladno pozitivnim propisima pa sve do isplate.

r i j e š i o  j e

Ne dopušta se preinaka tužbenog zahtjeva od dana 21.01.2025. pod toč. I tužbenog zahtjeva od dana 16.01.2021. u odnosu na ugovore o zakupu koji se pobijaju ( list 294 spisa ), te toč. II tužbenog zahtjeva u odnosu na visinu tužbenog zahtjeva, te se Ne dopušta se preinaka tužbenog zahtjeva od dana 29.08.2025. u cijelosti ( list 483 spisa ), time da se dopušta preinaka tužbenog zahtjeva pod toč. II tužbenog zahtjeva u odnosu na visinu kamatne stope zahtjeva za isplatu (list 294 spisa).

Obrazloženje

1. Dana 12. svibnja 2021. ovrhovoditelj UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA Zagreb, Trg Krešimira Ćosića 11, dostavio je prijedlog za ovrhu javnom bilježniku Zorki Despot, iz Zagreba, Lastovska 12, predlažući da donese rješenje o ovrsi kojim se nalaže ovršeniku UGOTUR PREMIUM j.d.o.o. OIB: 71168552124, Zagoska 48, 10 000 Zagreb, platež iznosa od 68.834,19 kn, sa zakonskom zateznom kamatom od dana dospijeća pojedinog iznosa pa do plateža, time da je javna bilježnica u skladu s prijedlogom ovrhovoditelja donijela rješenje o ovrsi br. Ovrv-91/2020 dana 22. siječnja 2021. time da je e je ovrhovoditelj uz prijedlog dostavio vjerodostojnu ispravu nazvanu Izvod otvorenih stavaka na navedeni iznos (list 3 spisa).

2. Protiv rješenja o ovrsi tužitelj kao ovršenik podnio je prigovor na rješenje o ovrsi Javni bilježnika Zorke Despot iz Zagreba Ovrv-91/2020 od 22. siječnja 2021. u cijelosti, te naveo da ovrhovoditelj tuženik) nema pravni interes za vođenje ovršnog postupka, te dostavio dokumentaciju za koju smatra da potvrđuje njegovo osporavanje (list 25 spisa), nakon čega je sud rješenjem broj 42. Povrv-1200/2021 od dana 08. lipnja 2021., stavio izvan snage rješenje o ovrsi Javne bilježnice Zorke Despot iz Zagreba, Lastovska 12, poslovni broj Ovrv-91/2020 od dana 22. siječnja 2020. u dijelu kojim je određena ovrha, u tom dijelu ukidaju sve provedene radnje, te odredio da će se postupak će se u dijelu u kojem je naloženo plaćanje nastaviti kao po prigovoru protiv platnog naloga (list 23-24 spisa), te je spis dobio broj Povrv-1200/2021.

3. Dana 23. lipnja 2021. ovrhovoditelj (sada tuženik), odnosno Ustanova UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, OIB: 59365213244, Trg Krešimira Ćosića 11, dostavio je očitovanje na prigovor pod brojem spisa Povrv-1200/2021 (list 127-129 spisa), te naveo da se potraživanje ovhovoditelja-tužitelja u ovom predmetu odnosi se na neplaćene račune za zakup naknadu korištenja poslovnog prostora, režijske troškove potrošnje vode. grijanja prostora, komunalne naknade i odvoza smeća, te je dostavio dokumentaciju koja dokazuje njegove navode (list 130-146 spisa) kopije utuženih računa (list 147-167 spisa) i predložio da sud nakon provedenog dokaznog postupka, u cijelosti održati na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javne bilježnice Zorke Despot poslovni broj: Ovrv-91 2020 od 22. siječnja 2021. uz naknadu troškova ovršnog i parničnog postupka, time da će o tom tužbenom zahtjevu sud donijeti odluku u postupku koji se vodi pod brojem Povrv- 1200/2021.

4. Dana 16. lipnja 2021. tuženik UGOTOR PREMIUM j.d.o.o., OIB: 71168552124, Zagoska 48, 10 000 Zagreb, podnio je. protutužbu, te je u daljnjem postupku tužitelj, protiv ovrhovoditelja, sada tuženika UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, OIB: 59365213244, Trg Krešimira Ćosića 11, naveo da je vrijednost predmeta spora 1.779.075,00 kn, da su sklopljena tri Ugovora o zakupnu poslovnog prostora, da je sve ugovore o zakupu pripremio i sastavio tuženik i to Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16.01.2015. godine urbroj: I-4887/14, Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01- 37/1, e, time da je zakupnik, odnosno društvo Batomba grupa j.d.o.o. je je otišlo u stečaj (otvoren i zaključen stečajni postupak) rješenjem ovog suda St-6347/2016 od 09. listopada 2017., te je brisano iz sudskog registra rješenjem ovog suda Tt-18/10626- 1 od 14. ožujka 2018. godine, nakon čega je skopljen te treći Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-18-0015 20. ožujka 2018.

5. Nadalje, tužitelj UGOTOR PREMIUM j.d.o.o. je u tužbi naveo da je u članku 3. Ugovora o zakupu 2. navedeno da novi zakupnik, dakle ovdje tužitelj, „ulazi u zajednički zakup sa zakupnikom (dakle društvom Batomba grupa j.d.o.o.) te sa istim postaje solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora” (Ugovora broj Z-14- 00080 od 16.01.2015. urbroj: I-4887/14), time da iz formulacije ovog članka proizlazi da tužitelj sklapanjem dodatka ulazi u zajednički zakup sa zakupnikom (Batomba grupa j.d.o.o.) te sa istim postaje solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora pobliže naznačenog u članku 1. Dodatka, koje uvjete novi zakupnik u cijelosti prihvaća. Zakupnik i novi zakupnik solidarno odgovaraju za sve obveze iz Osnovnog ugovora i Dodatka, time da tužitelj tumači odredbe ovog ugovora na način da je solidarnost ugovorena, odnosno da je pojam solidarnosti obveza vjerovnika je definiran u člancima 54. i 55. ZOO-a, kao i da smatra tužitelj ima sva prava u obveze koje je imao prvi zakupnik društvo Batomba grupa j.d.o.o. temeljem Ugovor o zakupu 1.

6. Nadalje, tužitelj dalje u tužbi navodi da je u članku 11. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora su također predviđene situacije kada je zakupodavac obvezan zakupniku nadoknaditi radove koje je obavio na predmetu zakupa, da je čl. 1. stavak 5. tog zakona na zakupne odnose koji nisu uređeni tim zakonom primjenjuju se opće odredbe obveznog prava o zakupu, dakle odredbe ZOO-a, da predmetne ugovorne odredbe su također u izričitoj suprotnosti sa člankom 164. stavci 2. ZV koji glasi„“Zahtijeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni.“

7. Dalje, u tužbi tužitelj navodi da je tužitelj nedvojbeno pošteni posjednik predmetne nekretnine, te prema suglasnostima od 03. lipnja 2015. i 01. srpnja 2015. se vidi da je tuženik znao da tužitelj izvršava radove na predmetnoj nekretnini (time da iz izvatka iz sudskog registra list 4,5 spisa proizlazi da je tužitelj osnovan dana 24. ožujka 2017., odnosno nakon izdavanja suglasnosti), tužitelj smatra da su su gore navedene odredbe Ugovora o zakupu u izričitoj suprotnosti sa navedenim člankom 522. ZOO-a i člankom 164. ZV-a, odnosno da su te odredbe Ugovora o zakupu ništetne, te je predložio da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom se utvrđuje se da su djelomično ništetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. godine urbroj: I-4887/14 kao i Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj:

Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 i to oba ugovora u članku 23. koji dijelovi ništetnih odredbi glase: „ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa. Zakupnik se odriče prava na potraživanje naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca” (toč. I tužbenog zahtjeva).

8. Nadalje, u odnosu na toč. II tužbenog zahtjeva tužitelj navodi da je prema zaključku vještaka Borivoja Mikuš iz društva Mikuš P.A.G. koju osobu vještaka je upravo tuženik izabrao, u predmetni poslovni prostor je od strane prednika tuženika, društva Batomba grupa j.d.o.o., uloženo točno 1.779,075,00 lm (stranica 23. ponovo stranica 1,2, vještačenja, list 97,98, odnosno 119-120 spisa, time da je u Procjembenom elaboratu navedena procjena vrijednosti ulaganja u sanaciju i adaptaciju poslovnog objekta od dana 10. srpnja 2015., dok je na snazi bio prvi ugovor, odnosno Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. urbroj: I-4887/14 ( list 46- 59 spisa, zakupnik BATOMBA GRUPA j.d.o.o. direktror ŽM). te s obzirom na ništetnost navedenih dijelova Ugovora o zakupu 1. (16. siječnja 2015.) i 3. ( 20. ožujka 2018.) onda tužitelj ima pravo na naknadu troškova koje je imao radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja ugovora o zakupu a koji troškovi iznose 1.779,075,00 kn, a sve kako je navedeno u točci 3. tužbe, time da je u izreci tužbenog zahtjeva tužitelj tražio utvrđenje ništetnosti ugovora od dana 16. siječnja 2015. (Ugovor o zakupu 1) i 05. lipnja 2017 (ugovor o zakupu 2), a u obrazloženju tužbe tražio je da sud utvrdio da se utvrdi ništetnost ugovornih odredbi u ugovoru br. 1 i ugovoru br. 3, a u izreci presude ništetnost odredbi ugovora broj 1 i ugovora broj 2, te ulaganje u nekretninu u skladu s odredbama ugovora 1 i 3.

9. U odgovoru na protutužbu, sada tuženik je u prvom redu istaknuo prigovor promašene pasivne legitimacije, obzirom da se tužitelj u tužbi pozvao na odredbu čl.164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZVDSP-a), prema kojoj po mišljenju tuženinka pošteni posjednik može od vlasnika stvari potraživati naknadu za nužne i korisne troškove ukoliko vlasnik zatraži predaju stvari svoje stvari u posjed, a kako je vlasnik predmetnog poslovnog prostora Grad Zagreb, a tuženik je pravna osoba Ustanova koja u ime Grada Zagreba upravlja određenom imovinom u vlasništvu grada, slijedom čega bi po mišljenju tuženika tužitelj mogao zahtjev točke II. i III.

Protutužbe usmjeriti isključivo na Grad Zagreb

10. Nadalje, tuženik je osporio aktivnoj legitimaciju tužitelja za podnošenje protutžbe iz razloga što je tužitelj u zakup predmetnog poslovnog prostora stupio temeljem Dodatka Ugovora o zakupu poslovnog prostora, broj Z-17-0014 od 05. lipnja 2017.kada su zajednički zakup podnijeli su raniji zakupnik društvo BATOMBA GRUPA j.d.o.o. i tužitelj temeljem Ugovora o poslovnoj suradnji od 15. travnja 2017., iz kojeg je je vidljivo da je njihov jedini cilj bio unaprjeđenje poslovnih, organizacijskih i financijskih uvjeta koji bi doveli do kvalitetnijeg i efikasnijeg obavljanja djelatnosti, time da se u tom ugovoru ne spominje da bi tužitelj isplatio ranijem zakupniku bilo kakva iznos za izvršena ulaganja u predmetni poslovni prosto odnosno da bi raniji zakupnik na tužitelja prenio bilo kakva imovinska ili druga prava prema koja je eventualno imao prema vlasniku predmetnog poslovnog prostora.

11. Slijedom čega tuženik smatra da da su predmet postupka ulaganja izvršena u periodu 2015. do 2017.g., odnosno da bi zahtjev za isplatom nužnih i korisnih ulaganja na predmetnoj nekretnini ovlašten staviti samo osoba koja je ta ulaganja i financirala odnosno trgovačko društvo BATOMBA GRUPA j.d.o.o, a ne tužitelj.

12. U svom odgovoru na tužbu tuženik je naveo da iz odredbi iz čl.3., 4., 6. i 7. Dodatka Ugovora o zakupu poslovnog prostora, da su ugovorne strane pod pojmom 'solidarnih zakupnika' dogovorili solidarnost dužnika (ranijeg zakupnika i pridruženog zakupnika) za obveze koje se odnose na plaćanje zakupnine, a ne obrnuto, te da društvo Batomba grupa j.d.o.o. imalo bilo kakvu tražbinu prema tuženiku odnosno da bi takvu tražbinu prenijelo na tužitelja kao vjerovnika ili solidarnog vjernika, kao i da se u čl.23. Ugovora o zakupu poslovnog poslovnog prostora društvo Batomba grupa j.d.o.o. kao zakupnik izričito odreklo bilo kakvih potraživanja prema tuženiku kao zakupodavcu sa osnove izvršenih ulaganja, time da se tužitelj Dodatkom navedenog ugovora tutužitelj obvezao na sve odredbe iz osnovnog ugovora jasno je da se takva odredbe odnosi i na njega.

13. U odnosu na navode iz protutužbe vezano za ništetnosti ugovora odnosno dijelova pojedinih ugovornih odredbi iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. siječnja 2015. i Dodatka Ugovora o zakupu poslovnih prostora 05. lipnja 2017., tuženik je naveo da je protutužbeni zahtjev u tom dijelu nejasan i zbunjujući. Obzirom da iz tužbenog zahtjeva nije jasno traži li tužitelj da se predmetni ugovori utvrde ništavim u cijelosti ili traži da se određene odredbe iz toga ugovora utvrde ništavim, te se tuženik pozvao na odredbe čl. 322. odnosno 324. ZOO-a, prema kojima ništetnim može biti utvrđen određeni ugovor ili pojedina ugovorna odredba, a ne može se ništetnim utvrđivati polovica rečenice kako to traži tužitelj.

14. Nadalje, tuženik u svom očitovanju navodi da osporava navode tužitelja da je ugovorna odredba iz čl. 23. ništetna jer da je u suprotnosti sa čl.522. ZOO-a odnosno obavezom zakupodavca da zakupniku premda u zakup poslovni prostor u ispravnom stanju tuženik navodi da je stiče da je predmetni poslovni prostor predao društvu Btomba Grupa j.d.o.o. kao zakupniku upravo u onakvom stanju kako je to navedeno u Javnom natječaju i samom Ugovora o zakupu poslovnog prostora pa se u skladu sa citiranim čl.521. ZOO-a smatra da je tuženik kao zakupodavac predao stvar u ispravnom stanju, time da zakupniku Batomba Grupa j.d.o.o. za cijelo vrijeme trajanja zakupa od 2015. godine do raskida ugovora nikada nije stavio bilo kakav prigovor tutuženiku da stvar nije u ispravnom odnosnom dogovorenom stanju i da je zbog toga potreban bilo kakav angažman zakupodavca

15. Isto tako, tuženik u svom očitovanju navodi da je zakupnik Batomba Grupa j.d.o.o. , a koji je izvršio navodna ulaganja na predmetnoj nekretnini dobio tek uvjetnu suglasnost za ulaganja i adaptaciju navedenog poslovnog prostora, obzirom da iz dopisoma tuženika od 06. srpnja 2015. proizlazi da je Upravno vijeće tuženika dalo svoju suglasnost samo uz uvjet da Zakupnik dostavi troškovnik potrebnih ulaganja sa procjenom i visinom ulaganja temeljem čega bi skupština Grada Zagreba kao predstavničko tijelo vlasnika nekretnine dalo svoju suglasnost za navedeno ulaganje, time da društvo Batomba Grupa j.d.o.o. nikada nije ishodilo navedeno suglasnost i sve navedene radove je poduzelo bez odluke skupštine Grada Zagrabe, a samo temeljem uvjetne suglasnosti Upravnog vijeća tužitelja-protutuženika, slijedom čega sud smatra da su sva eventualna ulaganja u predmetni poslovni prostor izvedena bez potrebne suglasnosti vlasnika nekretnine, slijedom čega je tužbeni zahtjev tužitelja također neosnovan u dijelu u kojem tužitelj navodi da ima potraživanje prema tuženiku.

16. Dana 22. ožujka 2022. doneseno je rješenje o razdvajanju postupka po protutužbi tuženika-protutužitelja radi donošenja odluke o protutužbenom zahtjevu te je rješenjem od 3. svibnja 2022. tužitelj-protutuženik na davanje odgovora na protutužbu. Nadalje je 22. ožujka 2022. doneseno rješenje o razdvajanju postupka po protutužbi tuženika- protutužitelja, te je spis dobio broj P-554/2022 (list 194-185 spisa), te je odluka o protutužbenom zahtjevu donesena u postupku pod tim brojem.

17. U daljnjem tijeku postupka, koji se sada vodi pod brojem P-554/2022 tužitelj je dostavio pisano očitovanje na odgovor na protutužbu 2. prosinca 2022 (list 190-195 spisa), te je tužitelj u daljnjem tijeku postupka u nekoliko navrata pisanim putem dodatno obrazlagao svoje navode, u podnesku od dana od 20. srpnja 2023. (list 283 spisa), dana 21. studenog 2023. (list 285 spisa), dana 21. siječnja 2025. u kojem je tužitelj naveo da uređuje tužbeni zahtjev od. (list 291-294 spisa), dana 9. svibnja 2025. u kojim je tužitelj predložio ubrzanje postupka (list 402 spisa), dana 29. kolovoza 2025. (list 479-483 spisa), dana 28. listopada 2025. (list 517-518 spisa) uz koji je tužitelj dostavio dodatnu dokumentaciju (list 519-533 spisa).

18. Tuženik je u daljnjem tijeku postupka dostavio pisano očitovanje dana 26. siječnja 2023. (list 241-243 spisa), dana 11. veljače 2025. (list 313-320 spisa) s prilozima (list 321-401 spisa), dana 29. kolovoza 2025 (list 474-478 spisa), dana 02. rujna 2025. ( list 484-487 spisa ), dana od 11. rujna 2025. (list 484 spisa), te dana 14. studenog 2025. ( list 540-544 spisa ) uz koji je tuženik dostavio zemljišno-knjižni izvadak i sudsku praksu ( list 545-555 spisa ).

19. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u dostavljenu dokumentaciju i to kopiju Izvoda iz otvorenih stavaka na iznos od 68.834,19 kn ( list 3 spisa), kopiju izvatka iz sudskog registra za tužitelja ( list 4-5 spisa), kopiju bjanko zadužnice Javnog bilježnika Mladena Burec OV-8977/2017 od 07. lipnja 2017. na iznos od 100.000.00 kn ( list 10-12 spisa ), kopiju bjanko zadužnice Javnog bilježnika Mladen Burec OV- 4763/2018 od 04. travnja 2018. na iznos od 100.000.00 kn ( list 13-15 spisa ), kopiju bjanko zadužnice Javnog bilježnika Mladen Burec OV-4762/2018 od 04. travnja 2018. na iznos od 50.000.00 kn (list 16-18 spisa), kopiju Rješenja ovog suda St-6347/2016 od 09. listopada 2017. o otvaranju i zatvaranju stečajnog postupka nad trgovačkim društvom Batomba grupa j.d.o.o. (list 32,33 spisa), kopiju Izvatka iz sudskog registra iz kojeg je vidljivo da je Rješenjem broj ovog suda Tt-18/10626-1 od 14. ožujka 2018. izvršeno brisanje trgovačkog društva Batomba grupa j.d.o.o. iz sudskog registra (list 32 spisa), kopiju revizijske odluke broj 13 Rev x 137/10 od dana 23. veljače 2011. (list 35 spisa), kopiju TLOCRTA-POSTOJEĆE STANJE izrađen po JM, dipl.ing.arh. ( list 38-40 spisa ), te pisano obrazloženje prenamjene lokala u hostel, iz prosinca 2014. ( list 89-93 spisa ), kopiju Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj:

Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1, sklopljen između tuženika kao zakupodavca, društva Batomba grupa j.d.o.o., kao zakupnika, tužitelja kao novog zakupnika i ZM, kao jamca platca od dana 05.06.2017. ( list 41- 45 spisa, 139 spisa ), kopiju Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. urbroj: I-4887/14,sklopljen između između tuženika, društva Batomba grupa j.d.o.o., kao zakupnika i Ž kao jamca platca od 16. siječnja 2015. (list 46-60 spisa, ponovo 130-136 spisa), kopiju Ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljen između ovdje tuženika kao zakupodavca, tužitelja kao zakupnika i ZM kao jamca platca od dana 20. ožujka 2018. ( list 61-72 spisa), kopiju dopisa tuženika od dana 06. srpnja 2015. društvu Batomba grupa j.d.o.o. nazvan Uvjetna suglasnog za adaptaciju poslovnog prostora, prijedlog ocjene (list 73 spisa ), kopiju dopisa tuženika od dana 01.07.2015. društvu Batomba grupa j.d.o.o. (list 74-76 spisa), kopiju Javnog natječaja za prikupljanje ponuda za davanje u zakup poslovnih prostorija od dana 07. listopaa 2014. (list 77-81 spisa, ponovo 382-386 spisa), kopiju stranica 224 (član 38.) iz Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima Narodne Novine Zagreb 1987.g. (list 84 spisa), kopiju dopisa tuženika tužitelju od dana 10. lipnja 2019. nazvan Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora (list 85 spisa), kopiju Zapisnika o priopćenju otakaza temeljem čl. 25. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) upućen tužitelja dana 05. lipnja 2019. od Javne bilježnice Željke Maroslavac, iz Zagreba, Avenija Dubrovnik 12, otpravak Posl.br.: OU-446/2019-2 (list 86-88 spisa, ponovo list 145-146 spisa), kopiju Nalaza i mišljenja MIKUŠ P.A.G. d.o.o. Zagreb, od dana 10.07.2015.( list 94-124 spisa), prema kojoj je Rekapitulacija u iznosu od 1.779.075,00 prema kojoj je tužitelj postavio tužbeni zahtjev za isplatu ( list 120 spisa), time da je kao naručitelj navedeno društvo Batomba grupa j.d.o.o., [adresa], kopiju Izvatka iz sudskog registra za društvo Batomba grupa j.d.o.o., [adresa], OIB: 81600511932 ( 139-140 spisa ), kopiju izvatka iz sudskog registra za tužitelja (list 140-141 spisa), kopiju izvatka iz sudskog registra za tužitelja od dana 01. prosinca 2022. (list 196-198 spisa), kopiju Odluke o osnivanju ustanove Upravljanje sportskim objektima (list 199-212 spisa), kopiju STATUTA USTANOVE UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA iz veljače 2020. (list 213-226 spisa), kopiju Odluke o prihvaćanju prijenosa osnivačkih prava na ustanovom Upravljanje sportskim objektima na Grad Zagreb i obavljanje osnivačkih prava i obveza (list 227-238 spisa), kopiju Ugovora o poslovnoj suradnji sklopljen između Batomba grupa j.d.o.o., i Ugotur premium j.d.o.o., Zagreb, Zagorska 48, koje zastupa direktor RM od dana 15. travnja 2017 (list 250-254 spisa, ponovo 395-399 spisa), kopije fotografija nekretnine ( list 295-312 spisa), kopiju presudu VTSRH posl. br. Pž-4168/2022-2 od 24. listopada 2022. ( list 387-394 spisa ), Kopiju Idejnog projekta za prenamjenu lokala uz bazen na ŠRC Šalata, na postojećoj terasi Zagreb, Šloserove stube 2 iz prosinca 2014.( list 421- 482 spisa), kopiju STATUTA USTANOVE UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA iz ožujka 2014. (list 519-533 spisa), kopiju presudu VSRH, posl. br. Revd-2032/2024- 3 od 14. svibnja 2024. (list 546-548 spisa), Kopiju presude ŽS Split, posl. br. Gžst- 256/2014-3 od 27. kolovoza 2015. (list 549-551 spisa), kopiju ŽS Split, posl.br. Gžx- 1017/11 od 16. veljače 2012. (list 552-555 spisa), time da je tijekom dokaznog postupka izveden dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika tužitelja RM (list 506-512 spisa), svjedoka BM (list 562-563 spisa), svjedoka ŠM (list 564-566 spisa), te svjedoka J (list 566-570 spisa ).

20. Uvidom u kopiju Javnog natječaja za prikupljanje ponuda za davanje u zakup poslovnih prostorija od dana 07. listopada 2014. (list 77-81 spisa, ponovo 382-386 spisa ) sud je utvrdio da je u Javnom natječaju objavljenom 07. listopada 2014. temeljem kojeg je sklopljen Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 16. siječnja 2015., u točki 3. i 4. posebnih uvjeta natječaja izričito se navodi: „7. U poslovni prostor pod rednim krojem 5 potrebno je uložiti znatna financijska sredstva radi privođenja prostora predviđenoj namjeni, koja obuhvaća radove na krovištu, staklenom dijelu fasade, instalacijama i ostale radove potrebne pa obavljanje oglašene djelatnosti. Za vrijeme uređenja poslovnog prostora i p ove točke (najduže tri mjeseca) Zakupnik nije dužan plaćati zakupninu. 4. Zakupnik navedenog poslovnog prostora dužan je urediti poslovni prostor o svom trošku na temelju projektne dokumentacije i troškovnika izrađenih od ovlaštenog projektanta, koje će odobriti zakupodavac i o svome trošku i riziku ishoditi sve potrebne dozvole i odobrenja nadležnih tijela koja će mu biti potrebna pa privođenje prostora predviđenoj namjeni kao i pa obavljanje djelatnosti

21. Uvidom u kopiju TLOCRTA-postojeće stanje izrađen pod JM, dipl.ing.arh. ( list 38-40 spisa ), te pisano obrazloženje prenamjene lokala u hostel, iz prosinca 2014. ( list 89-93 spisa ), kao i Idejni projekt prenamjene ( list 421-468 spisa) sud je utvrdio da je u Idejnom projektu navedeno da je Idejni projekt izrađen je u svrhu adaptacije lokala i prenamjene u SPORTSKI HOSTEL, da se na građevinskoj čestici kč. [katastarska čestica]. k o Centar, na Schlosserovim stubama 2. na zadnjoj etaži ŠPORTSKOREKREACIONOG CENTRA SALATA, nalazi se lokal ugostiteljske namjene, koji je bio u funkciji, ali da je zbog dotrajalosti zatvoren, da je svrha prenamjene u sportski hostel s 28 ležajeva u spavaonicama, te pripadajućim sadržajima u skladu s Pravilnikom o razvrstavanju, i kategorizaciji drugih vrsta ugostiteljskih objekata za smještaj iz skupine "Kampovi i druge vrste ugostiteljskih objekata za smještaj", da se prenamjenom lokala u hostel ne mijenja građevinska bruto površina, obujam građevine i katnost, da je jedina promjena u neto korisnoj površini koja se smanjuje zbog dodavanja toplinskih i zvučnih izolacija, da se veličina građevine tlocrtno povećava za površinu vjetrobrana, da katnost ostaje ista, da se izgrađenost i iskoristivost s obzirom na veličinu zgrade dodavanjem vjetrobrana izgrađenosti i iskoristivosti praktički ne mijenjaju, da se zadržavaju postojeće sanitarije, a preostali prostor pretvara u prostorije u skladu s Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji drugih vrsta ugostiteljskih objekata za smještaj iz skupine "Kampovi i druge vrste ugostiteljskih objekata za smještaj, da se prenamjenom ne mijenja oblikovanje zgrade, da se konstruktivni sustav zgrade sastoji od armirano betonskih zidova i stupova i stropnih ploča, da je fasadna stolarija od eloksiranog aluminija, ostakljena izo-staklom, da je na fasadnim zidovima toplinski sustav od stiropora i završne žbuke, da se ne predviđa se nikakva izmjena na konstrukciji i fasadi, kao i da se za privođenje lokala svrsi potrebno izvesti slojeve podova i zidova u smislu toplinske i akustičke izolacije, te završne obloge, kao i da se predviđa završna obrada podgleda stropova, kao i da će se u okviru prenamjene poboljšati će se svojstva građevine po pitanju toplinske zaštite, a u odnosu na instalacije navodi se da lokali imaju priključke elektrike, vodovoda, odvodnje i plina, kao i da su u lokalima su izvedene instalacije vodovoda i odvodnje, elektrike, vatrodojave, klimatizacije i grijanja, time da su uz Idejni projekt dostavljene fotografije u boji iz kojih je vidljivo stanje nekretnine koja je predmet zakupa.

22. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od dana 16. siječnja 2015. (list 46-60 spisa) sud je utvrdio da su tuženik, odnosno UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA. Trg Krešimira Ćosića 11, Zagreb, kao zakupodavac, Batomba grupa j.d.o.o., Zagreb. [adresa]. kao zakupnik, i ŽM, ( direktor društva ) Zagreb. [adresa]. kao jamac platac sklopili Ugovor, temeljem provedenog Javnog natječaja za prikupljanje pisanih ponuda za davanje u zakup poslovnih prostora, objavljenog u Večernjem listu 07. listopada 2014. te Odluke Upravnog vijeća o izboru najpovoljnijeg natjecatelja Ur.broj: 1-4617/14. od 25. studenog 2014. (1), za zakup poslovni prostor, koji je u natječaju navedenom u članku I. ovog ugovora, označen pod rednim brojem 5. koji se nalazi u sklopu objekta ŠRC Salata. Zagreb, k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa]. oznake: II etaža zgrade GRK. ukupne površine 315,65 m2, (2), da se zakupnik obvezuje najkasnije u roku od 3 (tri) mjeseca od dana izdavanja suglasnosti zakupodavca uložiti znatna financijska sredstva radi privođenja prostora predviđenoj namjeni, koja obuhvaćaju radove na krovištu, staklenom dijelu fasade, instalacijama i ostale radove potrebne za obavljanje oglašene djelatnosti, sukladno posebnim uvjetima iz natječaja navedenog u članku 1. ovog ugovora, a koje uvjete je Zakupnik prihvatio, da je zakupnik dužan urediti poslovni prostor o svom trošku na temelju projektne dokumentacije i troškovnika Izrađenih od ovlaštenog projektanta, koje će dostaviti zakupodavcu na odobrenje najkasnije u roku od 15 dana od dana primjene ovog ugovora, i o svom trošku i riziku ishoditi sve potrebne dozvole i odobrenja nadležnih tijela koja će mu biti potrebna za privođenje prostora predviđenoj namjeni kao i za obavljanje djelatnosti u poslovnom prostoru ( čl. 3. ), da ako Zakupnik želi provesti adaptaciju poslovnog prostora, obvezan je istu provesti o svom trošku, uz prethodnu pisanu suglasnost Zakupodavca na predloženo projektno rješenje, da zakupnik može urediti poslovni prostor na temelju projektne dokumentacije i troškovnika kojeg će odobriti Zakupodavac te o svom trošku i riziku ishoditi sve potrebne dozvole i odobrenja nadležnih organa koja će mu biti potrebna za izvođenje radova u poslovnom prostoru, da zakupnik može urediti poslovni prostor na temelju projektne dokumentacije i troškovnika kojeg će odobriti Zakupodavac te o svom trošku i riziku ishoditi sve potrebne dozvole i odobrenja nadležnih organa koja će mu biti potrebna za izvođenje radova u poslovnom prostoru, kao i da Zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti Zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora ( čl. 16. )

23. Nadalje, isto tako je ugovoreno ( čl. 23. ) da je zakupnik dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojem gaje primio, prijemu ne odgovara za pogoršanje poslovnog prostora do kojeg je došlo iz razloga predviđenih člankom 18. stavkom 3. ovog ugovora ( st. 1 ), zakupnik nema pravo na naknadu troškova koje je imao radi tekućeg održavanja poslovnog ''prostora za vrijeme trajanja zakupa ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa, te da zakupnik nema pravo na naknadu troškova koje je imao radi tekućeg održavanja poslovnog ''prostora za vrijeme trajanja zakupa ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa, a na koje odredbe tužiteljska strana upire kao ništetne,

24. Isto tako, pod Završnim odredbama čl. 33. određeno je da se ugovor sklapa se u obliku solemnizirane privatne isprave, time da iz potvrde javne bilježnice (list 60 spisa) proizlazi da su BATOMBA GRUPA j.d.o.o., OIB:81600511932, [adresa], i ŽM, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], podnijele prednju privatnu ispravu na potvrdu, nakon čega javna bilježnica navodi da potvrđuje da je prednju privatnu ispravu ispitala i utvrdila da ona po svom obliku odgovara propisima o javnobilježničkim ispravama, a po svom sadržaju propisima o sadržaju javnobilježničkog akta, da je sudionicima pravnog posla ispravu pročitala te ih upozorila da potvrđena privatna isprava ima snagu ovršnog javnobilježničkog akta, da su sudionici izjavili da prihvaćaju pravne posljedice koje iz toga proizlaze za njih i da to odgovara njihovoj volji, da prilozi isprava nisu čitani, jer je stranka izjavila da je s njihovim sadržajem upoznata, te da ih nije potrebno posebno čitati, te da je ovjera BROJ: OV-1769/15, a solemnizacija rađena dana 23. siječnja 2015.

25. Uvidom u Uvjetnu suglasnost 1. srpnja 2015. ( list 74-76 spisa ) sud je utvrdio da je tuženik izvijestio trgovačko društvo BATOMBA GRUPA j.d.o.o. da je poslovni prostor zakupniku je dat temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj Z-14- 00080 od 16.01.2015 , ur.broj I-4887/14, da je sukladno posebnim uvjetima natječaja i odredbama Ugovora o zakupu poslovnog prostora utvrđena obveza zakupnika urediti poslovni prostor i dovesti ga u stanje prikladno za obavljanje ugovorene djelatnosti, na temelju projektne dokumentacije i troškovnika izrađenih od ovlaštenog projektanta, koje će pisanom suglasnošću odobriti zakupodavac, da je zakupnik je podnio zahtjev za adaptaciju te je uz zahtjev priložio i Arhitektonski projekt od prosinca 2014. izrađen od ovlaštenog arhitekta IM, dipi.ing arh., iz Zagreba Siget 18 b, da je Upravno vijeće zakupodavca je na sjednici održanoj 03.06 2015. ur.broj I-1857/15 donijelo Odluku kojom zakupniku odobrava adaptaciju poslovnog prostora pod uvjetom da zakupnik o svom trošku a na prijedlog Zakupodavca angažira ovlaštenog sudskog vještaka građevinske struke koji će izvršiti procjenu potrebnih ulaganja koja procjena će visinom i vrstom ulaganja biti osnova za ishođenje prethodne suglasnosti Skupštine grada Zagreba za ulaganje u poslovni prostor odnosno, da po zahtjevu zakupnika, a na temelju članka 15. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), te Odluke Upravnog vijeća zakupodavca. zakupodavac izdaje Uvjetnu suglasnost, prema kojim uvjetima zakupnik mora postupiti, pa tako, pored ostalih obveza.

26. Nakon izvršenih nužnih i korisnih radova uređenja poslovnog prostora, na temelju dokaza o izvršenim znatnim ulaganjima i zapisnika potpisanog od obje ugovorne strane, sa zakupnikom će se sklopiti dodatak ugovoru o zakupu poslovnog prostora kojim će se regulirati trajanje i ostali uvjeti zakupa ovisno o visini i vrsti ulaganja, a sukladno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i sukladno odredbama Ugovora o zakupu (4.) Investicijska ulaganja iz projektne dokumentacije i troškovnika koja se odnose na sanaciju krovišta, zakupniku će biti priznata nakon izvođenja radova i dostave dokaza o plaćenim računima za izvršena ulaganja na način da će mu se smanjiti mjesečna zakupnina iz ugovora o zakupu u visini propisanoj točkom 3. podtočkom 1. Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (Službeni glasnik grada Zagreba broj 1/14) sve do povrata svote uloženih sredstava (5.) 6. Zakupnik je dužan o svom trošku i riziku ishoditi sve potrebne dozvole i odobrenja nadležnih tijela koja će mu biti potrebna za obavljanje djelatnosti u predmetnom prostoru ( 6 ), time da u spis nisu dostavljeni dokazi da je postupljeno u skladu s navedenom suglasnosti, pa tako nije sačinjen dodatak ugovoru, toč. 4., nije dostavljen dokaz da su radovi izvedeni, nije dostavljen dokaz da su plaćeni računi za izvedene radove, a pogotovo ne u skladu s toč. 7. prema kojoj je zakupnik bio dužan obavljanje svih radova povjeriti stručnoj osobi koja će iste izvršiti sukladno pravilima struke i na način da pri tome neće ometati druge zakupnike i zakupodavca u obavljanju djelatnosti, ugroziti promet, kao i funkcioniranje dijelova zgrade.

27. U spis nije dostavljen dokaz da se postupilo po Uvjetnoj suglasnosti, već tužiteljska strana temelji svoje potraživanje na Nalazu i mišljenju vještaka, koje je izrađeno 10. srpnja 2015. četiri dana nakon davanja dozvole da se izradi vještačenje potrebnih ulaganja, u budućnosti, time da je vještak sačinio Procjembeni elaborat, odnosno procjenu vrijednosti ulaganja u sanaciju i adaptaciju poslovnog objekta u hostel caffe time» uslijed nanesene štete od prokišnjavanja krovišta i dotrajalosti ugostiteljskog objekta, odnosno Nalaz i mišljenje za nanesenu štetu ugostiteljstkom objektu uslijed konstantnog prodora oborinske vode u poslovni prostor, ocjena upotrebljivosti za ugostiteljsku djelatnost te vrijednost ulaganja po investitoru u sanaciju i adaptaciju prenamjenjenog poslovnog objekta, čime vještak nije postupio u skladu s Uvjetnom suglasnosti za potrebna ulaganja,

28. Tužiteljska strana temelji svoj tužbeni zahjev na tom nalazu, a za koji sud smatra da nije dokaz da su radovi izvršeni, već da su po zamisli vještaka trebali biti izvršeni, na način da je zakupnik dio dužan obavljanje svih radova povjeriti stručnoj osobi koja će iste izvršiti sukladno pravilima struke, da je trebalo dostaviti dokaze o plaćenim računima za izvršena ulaganja, da je trebalo dostaviti dokaze o izvršenim znatnim ulaganjima, nakon čega bi se sačinio Zapisnika potpisanog od obje ugovorne strane, te nakon izvršenih nužnih i korisnih radova uređenja poslovnog prostora, na temelju dokaza o izvršenim znatnim ulaganjima i zapisnika potpisanog od obje ugovorne strane, sa zakupnikom bi se sklopio dodatak ugovoru o zakupu poslovnog prostora kojim bi se reguliralo trajanje i ostali uvjeti zakupa ovisno o visini i vrsti ulaganja, a sukladno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i sukladno odredbama Ugovora o zakupu, time da ništa od toga nije učinjeno, odnosno nije dostavljen dokaz da je postupljeno po nalogu tuženika, već tužitelj temelji svoj tužbeni zahtjev na Nalazu i mišljenju vještaka Borivoja Mikuš, kao da su radovi izvedeni, a nisu bili izvedeni niti su dostavljeni dokazi da su izvedeni po stručnoj osobi, plaćeni i usaglašeni s tuženikom.

29. Uvidom u Uvjetnu suglasnost 06. srpnja 2015. (list 73 spisa) sud je utvrdio da je tuženik izvijestio Batomba grupu j.o.o.o. da je Upravno vijeće Ustanove Upravljanje sportskim objektima na sjednici održanoj 03. lipnja 2015., donijelo Odluku kojom se zakupniku Batomba grupa j.d.o.o odobrava adaptacija poslovnog prostora pod uvjetom da zakupnik o svom trošku a na prijedlog zakupodavca angažira ovlaštenog sudskog vještaka građevinske struke, koji će izvršiti procjenu potrebnih ulaganja koja procjena će visinom i vrstom ulaganja biti osnova za ishođenje prethodne suglasnosti Skupštine Grada Zagreba za ulaganje u poslovni prostor, te da za utvrđivanje iznosa potrebnih ulaganja u predmetni poslovni prostor potrebno zatražiti procjenu ovlaštenog sudskog vještaka za graditeljstvo, a koji će učiniti neovisno vještačenje potrebnih ulaganja, odnosno da je za procjenu visine ulaganja potrebno pripremiti idejno projektno rješenje poslovnog prostora i specificirani troškovnik radova izrađen od ovlaštene projektantske kuće koji se odnose na adaptaciju poslovnog prostora, odnosno vidljivo je da je se radilo o izradi projekta za troškove adaptacije troškova poslovnog prostora, u skladu s odredbom čl. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj Z-14-00080 ( list 46 spisa ), time da je navedeni ugovor solemniziran, te da stranke prihvaćaju pravne posljedice koje iz njega proizlaze.

30. Isto tako, sud smatra da je Nalaz i mišljenje vještaka Borivoja Mikuš neupotrebljiv za utvrđenje spornog činjeničnog stanja, obzirom da je on u Nalazu naveo da je računao nekakvu imaginarnu štetu za koju ne postoji dokaz da je nastala, a za što ne postoje dokazi, te nije naveo što bi eventualno bilo potrebno za sanaciju prostora i zbog čega bi trebalo izvršiti sanaciju, a koji bi se radovi trebali izvesti za adaptaciju poslovnog prostora za obavljanje djelatnosti trgovačkog društva Batomba j.d.o.o. te nije uz nalaz priložio fotografije prostora iz kojih bi bilo vidljivo u kakvom je stanju prostor, time da je uz Idejni projekt ovlašteni arhitekt IM dipl. ing.arh. dostavio fotografije iz kojih je vidljivo da je poslovni prostor bio u urednom stanju, te je u tekstualnom dijelu obrazloženo u kakvom je stanju prostor u prosincu 2014.g., da bi vještak Borivoj Mikuš naveo da se prostor nalazi u katastrofalnom stanju. Ovaj Nalaz sačinjen je po nalogu Batomba grupa j.o.o.o. i prema njemu proizlazi da bi zakupodavac trebao platiti iznos od 1.779.075,00 kn, a što je 171 mjesečna najamnina prostora (10.375,00 kn, najamnina 8.300,00 + PDV 2,750,00 kn ), te bi u tom slučaju zakupodavcu trebalo 14 godina da vrati uložena sredstva, a ne da uprihoduje iznos od 10.375,00 kn mjesečno, pet godina, odnosno 622.500,00 kn, a što je bila namjera zakupodavca, odnonosno zakupodavac bi imao trostruki gubitak u ovom pravnom poslu, a ne dohodak ostvaren od imovine.

31. Zbog navedenog, sud nije izveo dokaz vještačenjem po vještaku građevinske struke, obzirom da u spis nisu dostavljeni dokaz da su izvedeni radovi, da je radove izvela ovlaštena osoba, da su izdani računi za radove i za materijal, nije dostavljena dokumentacija trgovačkog društva Batomba j.d.o.o. za izvšene radove, nije dostavljen građevinski dnevnik ni građevinska knjiga, kao ni dokumentacija koju predviđa zakonodavna regulativa, nema dokaza o postojanju ikakve tražbine za izvedene radove i materijal, slijedom čega sud ne bi ni mogao vještaku dati zadatak da uvtvrdi da li su izvedeni kakvi radovi kada nema nikakav dokaz o tome. Okolnost da li su izvedeni radovi i pribavljen materijal za adaptaciju poslovnog prostora može se može utvrditi u prvom redu računima izvođača i dobavljača materija, time da tužitelj nije u svojoj tužbi naveo, odnosno do zaključenja prethodnog postupka naveo tko su bili izvođači radova, kao i dobavljači, niti predložio dokaz na okolnost tko je bio izvođač samih radova odnosno osoba koja je same radova izvršile, nije dostavio račune, nije dostavio dokaz o plaćanju izvođenja radova i dobave materijala, time da je zakonski zastupnik trgovačkog društva Batomba grupa j.d.o.o. u svom iskazu naveo da su sami izvodili radove, iz čega se može izvesti zaključak da računa za izvođenje radova nema, kako ni dokaz da su izvedeni.

32. Iz iskaza svjedoka ŠM, voditelja objekta (list 564-566 spisa) proizlazi da je on u svom iskazu naveo da je prostor bio za zakup, odnosno da ne bi mogao biti dan za korištenje ako nije u stanju za iznajmljivanje, da je prostor imao osnovne instalacije, vodu, struju, plin, da je prilikom Batombe u prostor, dio ađen primopredajni zapisnik, time da u spis nije dostavljena kopija citiranog Zapisnika.

33. Na istom ročištu iskaz je dao ŽM, bivši direktor trgovačkog društva Batombe grupe j.d.o.o., koji je u svom iskazu naveo da su postojale instalacije u prostoru, da je struja i grijanje bilo od Šalate, da je bilo curenja radijatora koje je popravljeno, da je bilo jedno razbijeno staklo, da nije bilo curenja krova, i da je na par mjesta bio puknut krov.

34. Uvidom u Ugovor o poslovnoj suradnji sklopljen između Batomba grupa j.d.o.o., [adresa], i Ugotur premium j.d.o.o., OIB: 71168552124, MBS: 081091538, Zagreb, Zagorska 48, koje zastupa direktor RM od dana 15. travnja 2017 (list 250-254 spisa, ponovo 395-399 spisa) od dana 15. travnja 2017. sud je utvrdio da su ugovorne stranke ugovorile da uređuju međusobne odnose u poslovanju ( 1 ), da taj ugovor Ugovor predstavlja temeljni akt kojim su uređeni njihovi međusobni poslovni odnosi, kao i da će se novi poslovi i poslovni odnosi uređivat će se posebnim ugovorima ili aneksom ovog ugovora, da (3.2. )da je prva ugovorna strana zakupnik poslovnog prostora koji se nalazi u sklopu objekta ŠRC Šalata, Zagreb, k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], ukupne površine 315,65 m2 temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od dana 17. prosinca 2014. (Ugovor o zakupu poslovnog prostora br. Z-14-00080 potpisan dana 16. siječnja 2015. solemniziran 23. siječnja 2015.), da se prva ugovorna strana obvezuje da će predati drugoj ugovornoj strani u suposjed poslovni prostor u poslovnom objektu čim se za navedeno ispune potrebni preduvjeti, tj. po pribavi potrebnih suglasnosti od Zakupodavca i reguliranja pravnih odnosa vezano uz zakup predmetnog poslovnog prostora i stupanje u prava i obveze zakupnika.

35. Iz ove ugovorne odredbe vidljiva je svrha sklapanja ugovora, odnosno modus stjecanja suposjeda tužitelja u poslovni prostor, odnosno ulazak u suposjed zajedno s trgovačkim društvom Batomba grupa j.d.o.o., kako bi se tužitelj mogao prema tuženiku legitimirati kao suposjednik, obzirom da je još 17. siječnja 2016., dakle pola godine prije sastavljanja ugovora podnesen prijedlog za otvaranje stečajnog postupka nad Batombom j..d.o.o. radi blokade računa u visini od 39.767,28 kn (list 32-33 spisa), kao i da ugovor predstavlja pravu volju ugovornih strana, kao i da Ugovor nema u trenutku potpisivanja nikakvih usmenih dodataka.

36. U navedenom ugovoru nije navedeno da bi ovo društvo imalo bilo kakvu tražbinu prema tuženiku s osnova adaptacije poslovnog prostora iz lipnja 2015., odnosno dvije godine prije, da je postupilo u skladu Uvjetnoj suglasnosti ( toč. 2-7 list 75 spisa), da je tužitelju na bilo koji način dokazalo da ima bilo kakvu tražbinu i prijenos tražbine, odnosno navedeno trgovačko društvo u trenutku sklapanja tog ugovora ima tražbinu prema tuženiku 0 kuna, te nije ni moglo, čak i da je htjelo prenijeti tražbinu koja je predmet ovog postupka na tužitelja.

37. Uvidom u Dodatak ugovoru o zakupu poslovnoga prostora broj: Z-17-0014 od dana 05. lipnja 2017. sud je utvrdio da su tuženik, UPRAVLJANJE SPORTSKIM OBJEKTIMA, Trg Krešimira Ćosića 11, zakupodavac, BATOMBA GRUPA j.d.o.o., [adresa], zakupnik, UGOTUR PREMIUM j.d.o.o, Zagreb, Zagorska 48, novi zakupnik, i RM iz [adresa], sklopili Dodatak ugovoru o zakupu poslovnog prostora, u kojem su naveli ugovorne strane suglasno utvrđuju da su 16. siječnja 2015. zakupodavac i zakupnik sklopili Ugovor o Zakupu poslovnog prostora broj Z14-00080 ur. broj. 1-4887/14, čiji je predmet zakupa poslovni prostor koji se nalazi u sklopu objekta ŠRC Šalata, Zagreb, k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], oznake II etaža zgrade GRK, ukupne površine 315,65 m2 na određeno vrijeme do 31. siječnja 2020. uz ugovorenu zakupninu od 8.300,00 (osamtisućatristo) kuna mjesečno, uvećano za PDV (dalje : osnovni Ugovor), da je osnovni Ugovor sklopljen temeljem provedenog javnog natječaja za prikupljanje pisanih ponuda za davanje u zakup poslovnih prostora, objavljenog u Večernjem listu 07. listopada 2014. te Odluke Upravnog Vijeća o izboru najpovoljnijeg natjecatelja ur. br. 1-4617/14 od 25. studenog 2014., odnsno u ovom članku ugovor rezimiran je poslovni odnos između tuženika i Batombe j.d.o.o., da je zakupnik BATOMBA GRUPA j.d.o.o., MBS: 080867070, OIB: 81600511932, [adresa], dana 26. svibnja 2017. Ur.br. 110- 30/17-1 podnio zahtjev za odobrenjem zajedničkog zakupa sa novim zakupnikom Ugotur Premium j.d.o.o. temeljem Ugovora o poslovnoj suradnji od 15. travnja 2017., kojim su ugovorne strane regulirane ugovorni odnos u cilju unapređenja poslovnih, organizacijskih, financijskih uvjeta koje bi dovele do kvalitetnijeg i efikasnijeg obavljanja djelatnosti, te da je Odlukom Upravnog Vijeća Zakupodavca od 02. lipnja 2017. ur.broj: 110-32/17-4, a sukladno odredbi članka 23. st. 1. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ( SI. Glasnik Grada Zagreba br. 10/2012) usvojen Zahtjev zakupnika i odobren zajednički zakup poslovnog prostora opisanog u navedenom članku. Iz ove ugovorne odredbe vidljivo je da je tuženiku dostavljen zahtjev da u skladu s ugovorom o zakupu 1, tuženik odobri zajednički zakup poslovnog prostora, a što je bio razlog sklapanja ugovora o poslovnoj suradnji, time da se zajdnički zakup navodi i u čl. 2 i čl. 3 Dodatka.

38. Odredbom čl. 4 ugovoreno je da zakupnici solidarno odgovaraju za sve obveze iz Osnovnog Ugovora i ovog Dodatka, kao i da su ugovorne strane su suglasne da će Zakupodavac račune za zakupninu iz članka 4. Osnovnog ugovora i obračun troškova iz članka 8. Osnovnog ugovora ispostavljati na ime Novog zakupnika UGOTUR PREMIUM j.d.o.o, te se novi zakupnik UGOTUR PREMIUM j.d.o.o, MBS: 081091538, OIB 71168552124, Zagreb, Zagorska 48, obvezao se priložiti bjanko zadužnicu u vrijednosti 100.000,00 (stottisuća) kuna potpisanu od strane Novog Zakupnika i jamca platca i ovjerenu kod javnog bilježnika za podmirenje svih obveza proizašlih iz Osnovnog ugovora i ovog, a što je i učinjeno, te je dostavljena zadužnica 07. lipnja 2017. ( list 10 spisa ), slijedom čega je tuženik nakon potpisa ugovora imao solidarnog dužnika za obveze prvotnog zakupnika.

39. Nadalje, iz odredbi ovog ugovora proizlazi da je odredbom čl. 7 ugovoreno da Potpisom ovog Dodatka Zakupnici daju svoju suglasnost da po proteku roka na koji je sklopljen Osnovni ugovor ili u slučaju raskida Ugovora sukladno članku 4. st.4. i članku 22. st.l. Osnovnog ugovora, zakupodavac može zatražiti ovrhu radi ispražnjenja i predaje u svoj neposredan posjed zakupljenog prostora, neposredno na temelju Osnovnog ugovora i ovog Dodatka i bez ikakvog daljnjeg odobrenja ili privole zakupnika, te da će na zahtjev zakupodavca, javni bilježnik stavit će na ovaj Dodatak potvrdu ovršnosti.

39. Isto tako, odredbom čl. 10. je određeno da se Dodatak sklapa se u obliku solemnizirane privatne isprave, te je solemniziran kod javnog bilježnika dana 19. lipnja 2017. ( list 45 spisa ), pri čemu se napominje da Dodatak ugovoru ima samo 14. članaka, a tužitelj u tužbi tužitelj traži da se utvrdi da je ništetna odredba, i to u oba ugovora u čl. 123. koji dijelovi ništetnih odredbi glase .., te sudu nije jasno zbog čega tužitelj traži da se utvrdi ništetnost odredbe ugovora koja u ugovoru ne postoji.

40. Zaključno, sud smatra da su Ugovor o poslovnoj suradnji sklopljen između BATOMBA GRUPA j.d.o.o., Zagreb, i Ugotur premiim d.o.o., od dana 15. travnja 2017 i Dodatak ugovoru o zakupu poslovnoga prostora broj: Z-17-0014 od dana 05.06.2017. sačinjeni iz drugih razloga od onih koje je u tužbi naveo tužitelj, odnosno da tužitelj tim ugovorima postaje solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora”, čime stječe pravo na eventualna potraživanja od tuženika, nego naprotiv, svrha sklapanja ugovora je stjecanje suposjeda poslovnog prostora pored trgovačkog društva Batomba grupa j.o.o.o. bez javljanja na natječaj i prolazak procedure i pribava suglasnosti tuženika za zakup koju je moralo proći ovo trgovačko društvo, time da je tim ugovorima tužitelj stekao samo status solidarnog dužnika za obveze iz ugovora o zakupu te je izdao zadužnicu za pokriće dospjelih dugovanja trgovačkog društva Batomba grupa j.d.o.o. do dana potpisa ugovora o poslovnoj suradnji, te ulaska sudužnika u poslovni odnos, te izdavanja zadužnica kojima se osigurava platež zakupnine od strane prvotnog zakupnika, u slučaju da on to ne učini.

41. Isto tako se napominje da su ugovor o zakupu 1, i dodatak, odnosno ugovor o zakupu 2 solemnizirane privatne isprave, time da nije potrebno posebno objašnjavati pravnu snagu solemnizirane privatne isprave i nemogućnost osporavanja sadržaja takve isprave.

42. Nadalje, iz ova dva ugovora proizlazi da je Batomba grupa j.d.o.o. bila dužna za zakup poslovnog prostora, da se tužitelj obvezao podmiriti troškove zakupa kako bi postao suposjednik uz dozvolu tužitelja, da je trgovačko društvo Batomba grupa j.d.o.o. još u listopadu 2016. godine imalo blokiran račun za iznos od 39.767,28 kn, a što je rezultiralo otvaranjem i zaključenjem stečajnog postupka nad tim društvom ( list 32-33 spisa).

43. Uvidom u kopiju dopisa tuženika tužitelju od dana 10. lipnja 2019. nazvan Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora (list 85 spisa) sud je je utvrdio da je tuženik, izvijestio tužielja da je, sukladno čl. 25. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15,112/18) da je dana 05. lipnja 2019. tužitelju uručen otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora broj Z-18-0015 od dana 20.03.2019., ID: 291- 1/18/34, Ur. broj: 110-30/18-2, da tuženik obavještava tužitelja da su isteka otkaznog roka od 30 dana (čl.22. Ugovora o zakupu broj Z-18-0015) nastupile pravne posljedice otkaza Ugovora o zakupu poslovnog prostora, te pozvao tužielja da a sljedeći dan nakon isteka otkaznog roka (06. srpnja 2019.) poslovni prostor tužitelj dovedete u prvobitno stanje, te ga predate u posjed Zakupodavcu, tj. Ustanovi Upravljanje sportskim objektima.

44. Uvidom u Kopiju Zapisnika o priopćenju otakaza temeljem čl. 25. Zakona o zakupu i kupoprodaji pošlovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) upućen tužitelja dana 05. lipnja 2019. , upućen od Jvne bilježnice Željke Maroslavac, Zagreb, Avenija Dubrovnik 12,otpravak Posl.br.: OU-446/2019-2 ( list 86-88 spisa, ponovo list 145-146 spisa ) sud je utvrdio da je sačinjen ZAPISNIK 0 PRIOPĆENJU OTKAZA temeljem članka 25. Zakona o zakupu i kupoprodaji pošlovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) u kojem je navedeno da je 05. lipnja 2019. u 9.45h u javnobilježnički ured pristupio RM, iz [adresa], te sam mu priopćila Otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora slijedećeg sadržaja; tuženik otkazuje Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj Z-18-0015 sklopljen dana 20. ožujka 2018., ID: 291-1/18-34, UR.BROJ: 110-30/18-2, solemniziranog dana 24. svibnja 2018. po javnom bilježniku Željki Maroslavac iz Zagreba, Av. Dubrovnik 12, broj: OV-13259/2018. obzirom da je utvrđeno da tužitelj duži vremenski period ne izvršava svoje obveze po predmetnom ugovoru, kako u cijelosti tako ni djelomično, da je dug prema ustanovi na dan 23.05.2019. iznosi 140.046,18 kn, iz čega je jasno vidljivo da je tužitelj grubo prekršio preuzete obveze, slijedom čega se ugovor otkazuje sukladno čl. 21. ugovora o zakupu poslovnog prostora broj Z-18-0015, uz otkazni rok od 30 (trideset) dana, te je tužitelj pozvan na predaje u posjed zakupodavcu, time da je tužitelj u svom očitovanju od dana 21. siječnja 2025. Naveo da je dana 18. svibnja 2024. provedena ovrha ispražnjenjem i predajom predmetnog poslovnog prostora u posjed ovrhovoditelju, ovdje tuženiku u ovršnom postupku Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ovr- 3357/2022, te je u tom očitovanju naveo potraražuje isplatu utuženog iznosa, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana 18.07.2024. godine, odnosno od dana iseljenja tužitelja iz prostora, a ne od dana kada su po mišljenju tužitelja izvedeni radovi, navedeni u tužbi, odnosno 1.779.075,00 kn, po nalazu I mišljenju vještaka Mikuš od dana 10. srpnja 2015. ( list 94 spisa ), a iz navoda tužbe proizlazi da je Batomba grupa j.d.o.o. dobila uvjetna suglasnost tužitelja od 01. srpnja 2015. godine ur broj: 1-2149/15, odnosno proizlazi da je Batomba grupa j.d.o.o. obavila radove u navedenoj vrijednosti u roku dva tjedna, time da u spis nije dostavljen niti jedan dokaz koji dokazuje da su radovi izvedeni, nema građevinski dnevnik, građevinska knjige, ili bilo koji drugi dokaz da su radovi izvedeni.

45. Iz navoda stranaka tijekom postupka proizlazi da je tužitelj, unatoč otkaza Ugovora o zakupu broj: Z-18-0015 od 20. ožujka 2018, u skladu s ugovornim odredbama, i dalje, nakno otkaza ugovora koristio poslovni prostor, dok nije u ovršnom postupku došlo do predaje nekretnine tuženiku, ovršnom postupku koji se vodio na Općinskom građanskog suda u Zagrebu, pod brojem Ovr-3357/2022, time da se tužitelj u tužbi detaljno pozivao na odrebe ugovora o zakupu 3, ali u petitu tužbe nije tražio da se pojedine odredbe ovog ugovora utvrde kao ništetne.

46. Uvidom u Kopiju Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen između ovdje tuženika kao zakupodavca, tužitelja kao zakupnika i ZM kao jamca platca od dana 20. ožujka 2018. ( list 61-72 spisa ) sud je utvrdio da su čl. 1. Ugovora stranke ugovorile da su dana sklopljen Ugovor od zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme do 30. siječnja 2020. godine uz ugovorenu zakupninu od 8.300,00 kuna mjesečno, uvećano za PDV, da su raniji zakupnik Batomba grupa j.d.o.o. I sklopili zakupu poslovnog prostora broj Z-14-0014 od 05.06.2017. ID: 29 i-4/17/20, Ur.broj: 1104)1-37/1 kojim je reguliran zajednički zakup poslovnog prostora,te da je je UM, zakonski zastupnik ranijeg zakupnika Batomba grupa j.d.o.o. dostavio Rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu, broj St--6347/2016 od 09. listopada 2017. (pravomoćno i ovršno 30. listopada 2017.) o brisanju društva Batomba grupa j.d.o.o., slijedom čega je od dana primjene tog ugovora (20. ožujka 2018.) jedini zakupnik poslovnog prostora UGOTUR PREMIUM j.d.o.o., Zagreb, Zagorska 48, OIB:71168552124, zastupan po direktoru, ZM.

47. Iz odredbi citiranog ugovora vidljivo je da ugovorom od dana 05. lipnja 2017. reguliran zajednički zakup poslovnog postora, a ne solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora” kako to tumači tužitelj, te da je tužitelj jedini zakupnik poslovnog prostora,

48. Isto tako, odredbom čl. 9. Određeno je da se ugovor sklapa na vrijeme do 31. siječnja 2020., čl. 10. Da se zakupnik nalazi u posjedu poslovnog prostora, te da ima iste odredbe o otkazu ugovora ( čl. 22 ) I predaju poslovnog prostora nakon prestanka zakupa ( čl. 23 ), kao I odredbu st. 4, prema kojoj se zakupnik odriče prave potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz čl. 1. Iz ovog ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložeria sa ili bez suglasnosti zakupodavca.

49. Obzirom da tužitelj nije plaćao račune za plaćanje zakupa poslovnog prostor, kao i potrošnju vode, komunalnu naknadu za razdoblje od studenog 2019.g. do kolovoza 2020.g., tuženik je pokrenuo ovršni postupak radi naplate novčane tražbine u iznosu od 68.834,19 kn dana 30. rujna 2020., a tužitelj tek 16. lipnja 2021. potaknut pokretnutim ovršnim postupkom ulaže protutužbu, radi utvrđenja da postoji njegova tražbina iz srpnja 2015.g., odosno skoro šest godina nakon što društvo Batomba grupa j.do.o. uložila iznos od 1.779.075,00 kn, odnosno 25 puta veći novčani iznos od tražbine tuženika-ovrhovoditelja u ovršnom postupku.

50. Iz dokaza izvedenih tijekom postupka prozlazi da tužiteljska strana nije dolazala da je trgovačko društvo Batomba grupa j.d.o.o. uložila bilo kakva sredstva, a u odnosu na odredbe ovog ugovora navodi se da je ugovor sklopljen 2018. odnosno nakon znatnog proteka vremema izvođenja radova, time da je po tom ugovoru jedino tužitelj zakupnik. Kao što je prije navedeno u odnosu na ulaganja trgovačkog društva Batomba grupa j.d.o.o. odnosi se na tužitelja, odnosno tužitelj nije dokazao izvođenje radova, nije dostavio račune za radove niti da u njegovim poslovnim knjigama postoji dokaz o bilo kakvom ulaganju u prostor koji je bio predmet zakupa, a što bi tužitelj u svojim poslovnim knjigama trebao imati.

51. Isto tako, iz dostavljene dokumentacije, odnosno kopije dopisa od dana 10. lipnja 2019. nazvan Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora (list 85 spisa) i kopiju Zapisnika o priopćenju otakaza temeljem čl. 25. Zakona o zakupu i kupoprodaji pošlovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) upućen tužitelja dana 05. lipnja 2019, upućen od Javne bilježnice Željke Maroslavac, Zagreb, Avenija Dubrovnik 12, otpravak Posl.br.: OU-446/2019-2 ( list 86-88 spisa) proizlazi da je citirani ugovor otkazan prije isteka, odnosno prije 31,01.2020. godine, nakon čega je tužitelj nastavio koristiti poslovni prostor bez pravne osnove, odnosno bio je nesavjestan posjednik poslovnog prostora.

52. Tužitelj je u obrazloženju tužbe navodio da da je tuženik jednostrano otkazao Ugovor o zakupu 3. Da je e izvjesno je da će tuženik započeti ovršni postupak iseljenja tuženika iz predmetne nekretnine, ali da tužitelj ima potraživanje prema tužitelju, te sukladno članku 72. ZOO pravo zadržavanja nekretnine koja je bila predmet svih gore navedenih Ugovora o zakupu dok se to tuženikovo potraživanje ne namiri, time da tužitelj u izreci tužbe nije naveo da traži utvrđenje ništetnosti odredbe čl. 23. U trevćem ugovoru o zakupu, već samo u prva dva.

53. Tijekom dokaznog postupka izveden je dokaz saslušanjem svjedoka Ž (list 566-570 spisa ) bivšeg zakonskog zastupnika trgovačkog društva Batomba grupa j.d.o.o. koji je u svom iskazu, u odnosu na izvedene radove naveo da se ne sjeća kolika je bila vrijednost izvedenih radova, te da su većinu radova radili sami, te da su radovi trajali 3-6 mjeseci, da nema potraživanja potraživanje prema ustanovi s osnova izvedenih radova, Isto tako, iz iskaza svjedoka proizlazi da je temeljem ugovora o poslovnoj suradnji Ugotur premium podmirio potraživanja dobavljača u iznosu od oko 200.000,00 kn, da je Batomba grupa podmirila sve dobavljače vezano za izvedene radove, time da su sami izvodili radove te da ne postoji potraživanje prema bilo kome za izvedene radove, time da je Ugotur premium podmirio dugovanje Batomba grupe za dugovanje iz redovnog poslovanja, odnosno ugostiteljske djelatnosti, te da se prostor mogao koristiti prije useljenja.

54. Ukratko, iz iskaza zakonskog zastupnika trgovačkog društva kojje je bilo prvi nostitelj ugovora o zakupu, i ulagao sredstva u adaptaciju prostora za obavljanje djelatnosti proizlazi da je Batomba platila račune za materijal, da su sami izvodili radove, da o tome postoji dokumentacija kod knjigovođe, kao i da smatra da Batomba nema potraživanja prema tuženiku. U odnosu na dužninu trajanja radova iskazivao je da su radovi vršeni 3-6 mjeseci, da je postojala suglasnost uprave (vjerojatno od 1. srpnja 2015. (list 74 spisa), te obavijest od davanju suglasnosti 06. srpnja 2015. (list 73 spisa) slijedom čega radovi nisu bili izvršeni do dana izrade nalaza i mišljenja vještaka Mikuš, odnosno 10. srpnja 2015. (list 94 spisa).

55. Sud je prihvatio iskaz svjedoka kao logičan i istinit u dijelu u kojem je iskazivao o postojanju dva ugovora o zakupu koji su mu prezentirani, kao i o postojanju Ugovora o poslovnoj suradnji, te u dijelu u kojem je iskazivao da je svrha sklapanja Ugovora namjera da netko drugi preuzme, jer njima nije išlo, a što je vidljivo iz rješenja o otvaranju stečaja, zbog dugovanja od samo 39.767,28 kn, pored potencijalno postojeće tražbine od 1.779.075,00 kn, a koja je mnogostruko veća od iznosa navedenog u očevidniku redoslijeda plaćanja.

56. Iz iskaza svjedoka BM (list 562-563 spisa ) proizlazi da nema neposrednih saznanja o mogućim radovima koji su bili obavljeni radi adaptacije prostora, trajanju radova te visini, slijedom čega njegov iskaz nije pomogao utvrđivanju spornog činjeničnog stanja, odnosno okolnosti vezano za opseg izvedenih radova, rok i cijenu.

55. Iz iskaza svjedoka ŠM (list 564-566 spisa ) proizlazi da je bio voditelj objekta, da je negdje 2014. ili 2015.g. trgovačko društvo Batomba imala ugovor o zakupu, da je prostor bio uređivan obzirom da je bio hostel, da se radovi nisu mogli obavljati bez suglasnosti Uprave, da u slučaju kada je netko zainteresiran za korištenje prostora dostavio Upravi zahtjev i idejni projekt u kojem moraju biti navedeni troškovi koji će biti za uređenje prostora, te se mora navesti da li će korisnik vršiti uređenje u svom trošku ili će biti povrat sredstava te da o tome odlučuje Uprava, da se ne sjeća što je bilo navedeno u ugovoru vezano za troškove time da je korisnik prostora mogao vršiti ulaganja koja su koristila za djelatnost, poslovanje time da nije smio raditi druge zahvate npr. fasadu, te ne smije radovima utjecati na statiku objekta, te da su radovi dugo trajali, preko godinu dana, te su radovi povećali kvalitetu objekta.

56. Nadalje, iz iskaza svjedoka proizlazi da se u slučaju kada se izvedu radovi na objektu radi zapisnik na kojem se konstatira koji su radovi izvedeni te da pri tome bude vještak, da se oformi komisija i u slučaju da su radovi obavljeni u skladu s troškovnikom i računima te se radi povrat uloženih sredstava u slučaju da je tako dogovoreno, a u slučaju da postoji spor o izvedenim radovima tada se angažira sudski vještak, time da stranka koja sumnja u troškovnik i izvedene radove može tražiti vještaka, kao ida kada nije e predviđen povrat sredstava nisu bitni računi iz razloga što korisnik može izvršiti radove kako hoće, time da u konkretnom slučaju svjedok naveo da ne zna da li bilo provedeno vještačenje, da ne zna da li su dostavljani računi, te da nema saznanja koliki je bio iznos radova koji su izvedeni na objektu.

57. Iz iskaza svjedoka proizlazi da je svjedok iskazivao općenito o proceduri kada se sklopi ugovo zakupu i ugovori izvođenje radova, time da nije imao konkretnih sazanja o pitnjima vezano za utvrđenje spornog činjeničnog stanja, te je iskaz prihvaćen kao logičan i istinit u dijelu u kojem je svjedok općenito iskazivao o procedri davanja poslovnog prostora u zakup, i uređenju prostora za djelatnost.

58. Tijekom postupka iskaz je dao i zakonski zastupnik tužitelja ZM ( list 506- 512 spisa ), koji je u svom iskazu naveo da su tužitelj I Batomba grupa sklopili ugovor o poslovnoj suradnji, nakon kojeg je tužitelj platio zaostalu zakupninu u iznosu od 150.000,00 kn, da je sačinjen pisani ugovor te je morala biti forma zbog ustanove nakon čega je napisan sporazum o poslovnoj suradnji

59. U odnosu na postojanje suglasnosti zakonski zastupnik tužitelja je naveo da je Batomba grupa predala zahtjev za legalizaciju obzirom da na drugi način nisu mogli dobiti tehničke uvjete, da je Batomba grupa trebala minimalne tehničke uvjete da bi dobila građevinske uvjete, a nakon toga građevinska dozvola, a Batomba grupa to nije imala, te se išlo na legalizaciju, time da nema saznanja da li je legalizacija prošla, te da ima saznanja da je Batomba grupa dobila privremeno rješenje za minimalne tehničke uvjete.

60. Isto tako, zakonski zastupnik tužitelja je u svom iskazu naveo da je postojao preduvjet, odnosno da ima saznanja da je je postojala uvjetna suglasnosti za adaptaciju poslovnog prostora iz 7.mj. 2015.g.,te da je trebalo ishoditi odobrenje od Skupštine grada Zagreba.

61. U odnosu na izvedene radove zakonski zastupnik tužitelja je naveo da su razni izvođači radili radove po nalogu Batomba grupe prema projektu koje je izradio jedan projektantni ured po nalog Batomba grupe, da je tužitelj 2017.da su izvedeni radovi koji nisu bili zadovoljavajući, npr. tuš kabine, zahodi, te je tužitelj potrošio oko 97.000,00 kn, te da tužitelj potražuje ne samo iznos koji je tužitelj platio u 2017. Već i ulaganja koja je imala i Batomba grupa, time da nije naveo kolika bi bila potraživanja Batomba grupe, i na koji način su utvrđena.

62. U odnosu na potraživanje Batomba grupe, zakonski zastupnik tužitelja je naveo da je postojao usmeni ugovor o prijenosu prava iz ulaganja, odnosno radi otkupa potraživanja sa trgovačkim društvom koji je zastupao ŽM, te navodi da je takav ugovor sklopljen u 5.mj. 2017., time da je taj svjedok sasvim drugačije iskazivao o okolnosti eventualnog postojanja usmenog ugovora o prijenosu tražbine.

63. U odnosu na visinu potraživanja tužitelja, zakonski zastupnik tužitelja je naveo da je platio potraživanje bez kojeg ne bi bio sklopljen Sporazum u visni od 150.000,00 kn, te da je izvršio plaćanje kao fizička osoba, navodi da je, te je to bio jedini način da se zatvoriti dug.

64. Isto tako, zakonski zastupnik tužitelja je u svom iskazu naveo on platio potraživanje koje je tužitelj imao prema Batomba grupi obzirom da ne bi bio sklopljen Sporazum, te je platio dug Batomba grupi, na upit suda da li je potraživao od nekoga taj novac, odnosno oko 150.000,00 kn, navodi da ne, a na upit suda da li je zakonski zastupnik izvršio plaćanje kao fizička osoba, navodi da je, te je to bio jedini način da se zatvoriti dug, time da iz preslika zadužnica proizlazi da je trgovačko društvo, osnosno tužitelj izdalo zadužnice.

65. Isto tako, zakonski zastupnik tužitelja, u odnosno na izvedene radove, naveo da ne zna tko je bio izvođač radova koje je izvodila Batomba grupa, te da ne zna tko je platio izvedene radove, da te račune ima Batomba grupa, da je imao saznanja da su radovi obavljeni, da je za njega ''sve bilo čisto'', te da je nakon toga platio 150.000,00 kn, te navodi da nitko nije ništa tražio po tim računima.

66. Iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja proizlazi da je imao saznanja da je nešto rađeno, da je vidio račune za izvedene radove ali da se nalaze kod Batomba grupe, da je sklopio Ugovoro o poslovnoj suradnji da bi se mogao sklopiti Ugovor o zakupu dana 05. lipnja 2017., da je plaćao neka dugovanja i izdavao zadužnice za pokriće prijašnjeg zakupnika, kao i da pored utuženog iznosa ima potraživanje u iznosu od 97.000,00 kn.

67. Nema saznanja o visni tražbine, te da je moguće postojeća tražbina prenesena usmeno, time da se ne zna koliko tražbina iznosi, kako je nastala, kada je dospjela i tko je u obvezi podmiriti tražbinu.

68. Sud nije prihvatio iskaz zakonskog zastupnika tužitelja, iz razloga što nije imao neposrednih saznja o spornim činjenicama, odnosno tko je i kada izvodio radove, u kojem opsegu, odnosno kolika je visina izvedenih radova, time da je naveo da nije postojala suglasnost tuženika, kao i da se išlo na legalizaciju, obzirom da se nije poštivala procedura predviđena ugovorima o zakupu.

69. Sud nije izveo dokaz saslušanjem svjedoka CM jer je činjenično stanje dovoljno utvrđeno, odnosno iz razloga što smatra da iskaz ovog svjedoka ne bi bitno utjecao na ishod postupka, obzirom da se iz iskaza saslušanih svjedoka i iskaza zakonskog zastupnika tužitelja ne može utvrditi sporno činjenično stanje odnosno okolnost da li su radovi na sanaciji prostora izvedeni, u kojem opsegu, u kojem iznosu, da li su odobreni bez primjedbi i da li su plaćeni.

70. Isto tako, sud je donio odluku da se neće se izvesti građevinsko vještačenje jer je činjenično stanje dovoljno utvrđeno da bi se mogla donijeti odluka o osnovanosti ili neosnovnaosti tužbenog zahtjeva jer je u prvom redu spor o primjeni prava, a onda spor o visini tužbenog zahtjeva.

71. U odnosu na visinu tužbenog zahjteva, navodi se da sud smatra da tužiteljska strana nije dokazala izvođenje radova koji bi se odnosili na sanaciju prostora, nisu u spis dostavljeni računi za nabavu materijala, za obavljene radove, nije dostavljena dokumentacija koja bi dokazivala da je su radovi uoće izvedeni, time da je tužiteljska strana dokazivala činjenicu da su radovi obavljeni samo nalazom i mišljanjem vještaka Mikuš, koji nije sačinio nalaz o radovima koji su obavljeni, i za koje su njemu prezentirani dokazi već o radovima za koje on smatra da treba obaviti, time da nije posebno naveo koji radovi bi se odnosili na moguću sanaciju poslovnog prostora koju je morao obaviti tuženik, a koji troškovi bi se odnosili na adaptaciju prostora za obavljanje djelatnosti tužitelja.

72. Tijekom posrtupka tužitelj je na posredan način preinačavao tužbeni zahtjev koji je naveden u protutužbi tužitelja, time da sud nije dopustio preinaku tužbenog zahjteva naznačenu u podnesku od dana 21. siječnja 2025. pod toč. I i toč II i toč. III tužbenog zahjteva od dana 16.01.2021. ( list 294 spisa ), time da je tužitelj naznačio kamatnu stopu na svoje potraživanje iz tužbenog zahtjeva.

73. Naime, tužitelj je u tužbenom zahtjevu naveo da traži da sud utvrdi su djelomično ništetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. urbroj: I-4887/14 ( ugovor o zakupu 1 ) kao i Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj:

Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 ( ugovor o zakupu 2 ) i to oba ugovora u članku 23. koji dijelovi ništetnih odredbi glase: „ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa. Zakupnik se odriče prava na potraživanje naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca, time da u U svojoj preinaci tužitelj predlaže da sud donese odluku da se utvrđuje se da su djelomično ništetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. urbroj: I-4887/14 sklopljen između tuženika i prednika tužitelja Batomba grupa j.d.o.o. OIB: 81600511932 ( ugovor o zakupu 1 ) kao i Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-18-0015 od 20. ožujka 2018. ID: 291- 1/18/34 urbroj: 110-30/18-2 ( ugovor o zakupu 3 ), sklopljen između tuženika i tužitelja i to na način da sud oba ugovora u članku 23. ništetna koji dijelovi ništetnih odredbi glase: „ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa.Zakupnik se odriče prava na potraživanje naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca” odnosno ukratko, da se iz petita protutužbe makne pobijanje Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 ( ugovor o zakupu 2 ), i preinači na način da se traži pobijanje Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-18-0015 od 20.03.2018. ID: 291-1/18/34 urbroj: 110-30/18-2 ( ugovor o zakupu 3 ), time da tužitelj u svojoj preinaci ne navodi kakva bi bila sudbina zahtjeva za pobijanje Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05.06.2017. godine ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 ( ugovor o zakupu 2 ), odnosno da li tužitelj povlači dio tužbenog zahtjeva u odnosu na pobijanje ugovora o zakupu dva, i preinačuje na način da se pobija ugovor za zakupu 3, a što je preinaka samog tužbenog zahtjeva, time da se tuženik protivio toj preinaci slijedom čega je sud u skladu s odredbom čl. 190. st. 3 donio odluku da se ne dopušta preinaka tužbenog zahtjeva iz podneska tužitelja od dana 22. siječnja 2025.

74. Isto tako, tužitelj je u podnesku od dana siječnja 21.2025. godine naveo da uređuje tužbeni zahtjev, te naznačio da smatra da je vrijednost predmeta spora 199.422,13 eur, a ne 236.123,83 eur, a što je protuvrijednost iznosa od 1.779.075,00 kn, kako je to tužitelj naveo u protutužbi

75. U obrazloženju podneska tužitelj je naveo da smatra da je njegova tražbina dospijela 18.07.2024.( dan vraćanja poslovnog prostora u posjed tuženiku) , te je naveo da tužitelj ima potraživanje u iznosu od 199.422,13 EUR, a što se odnosi na nužna i korisna ulaganja za koja tužitelj kao pošteni posjednik potražuje naknadu, odnose na redom kako slijedi (stranica 23. vještačenja list 120 sudskog spisa), odnosno na posredan način djelomično povukao tužbu za iznos od 36.701,70 eur, te to povlačenje naznačio kao uređenje tužbenog zahtjeva,

76. Nakon te preinake tužitelj je ponovo u podnesku od dana 29. kolovoza 2025. ponovo naveo tužbeni zahtjev u kojem je izmijenio toč. I tužbe, vezano za ugovore koje pobija, i vezano za glavnicu koju potražuje, kao i u prethodnom podnesku, time da je povisio kamatnu stopu na osam postotnih poena za glavnicu, kao i za trošak postupka, ( 5. u U ODNOSU NA TUŽBENI ZAHTJEV list 482 spisa), a tuženik se ponovo protivio, slijedom čega je tužitelj odbijen s zahtjevom za preinaku tužbenog zahtjeva.

77. U odnosu na toč. III tužbenog zahtjeva, odnosno zahtjev da se utvrđuje da tužitelj UGOTOR PREMIUM j.d.o.o., OIB: 71168552124, Zagoska 48, 10 000 Zagreb, do potpunog namirenja tražbine tužitelja iz točke II. ove presude, ima pravo zadržanja nekretnine koja se nalazi u sklopu objekta ŠRC Šalata, Zagreb, k. č. [katastarska čestica] KO [katastarska općina], na adresi [adresa], oznake: II etaža zgrade GRK, ukupne površine 315,65 m2, navodi da je tužitelj u podnesku od dana 21. siječnja 2025. naveo da povlači tužbu za tu točku tužbenog zahtjeva, ( list 294 spisa ), time da je tuženik u svom očitovanju naveo da se u potpunosti protivi i preinačenju tužbenog zahtjeva, kao i povlačenju tužbenog zahtjeva koji se odnosi na povlačenje, slijedom čega je sud donio odluku u skladu odredbom čl. 193. sr. 1, odnosno sud smatra da se tuženik protivio povlačenju, te je sud donio odluku o tom zahtjevu u izreci presude.

78. Obzirom da je tužitelj djelomično povukao tužbu pod toč. III, a tuženik se tome protivio tužitelj je odbijen s tužbenim zahtjevom, slijedom čega je odlučeno kao pod toč. I.3 presude, i tužitelj odbijen s tim dijelom tužbenog zahtjeva, u skladu s odredbom čl. 193. ZPP-a.

79. Tuženik se u svom očitovanju protivio preinaci, smatrajući da tužitelj „uređuje“ tužbeni zahtjev, odnosno povlači tužbeni zahtjev pod točkom III. na ime utvrđenja prava zadržanja, kao i tužbeni zahtjev pod točkom II. na ime utvrđenja postojanja tražbine prema u iznosu od 1.779.075,00 kuna te ističe još jedan tužbeni zahtjev na ime isplate iznosa od 199.422,13 eur zajedno sa zakonskim zateznim kamatama,

80. Iz navoda stranaka tijekom postupka proizlazi da je tužitelj, unatoč otkaza Ugovora o zakupu broj: Z-18-0015 od 20.03.2018, u skladu s ugovornim odredbama, i dalje, nakon otkaza ugovora koristio poslovni prostor, dok nije u ovršnom postupku došlo do predaje nekretnine tuženiku.

81. Među strankama o ovom postupku u prvom redu bila je sporna aktivna legitimacija tužitelja za vođenje postupkak, obzirom da je tužitelj tijekom postupka tvrdio da su trgovačko društvo Batomba grupa i tužitelj temeljem Ugovora o zakupu od dana 05. lipnja 2017. ( čl. 3.) tužitelj „ulazi u zajednički zakup sa Zakupnikom (Batomba grupa j.d.o.o.) te sa istim postaje solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora”.

82. Odredbom čl. 3. Određeno je da sklapanjem ovog Dodatka ugovora tužitelj ulazi u zajednički zakup sa Zakupnikom, te sa istim postaje solidarni zakupnik pod uvjetima iz Osnovnog ugovora pobliže naznačenog u članku 1. Dodatka, koje uvjete novi zakupnik u cijelosti prihvaća. Zakupnik i novi zakupnik solidarno odgovaraju za sve obveze iz Osnovnog ugovora i Dodatka, slijedom čega sud smatra da tužitelj ni u kojem slučaju ne postaje solidarni zakupnik, nego suposjednik poslovnog prosotra, već suposjednik, I od tada nastupa njegova obveza plaćanja zakupnine I solidarni dužnik slijedom čega sud smatra da ne postoji tužiteljeva aktivna legitimacija za postavljanje bilo kakvog zahtjeva za isplatu bilo kakavog novčanog iznosa od tuženika. Iz Povjesnog izvatka iz sudskog registra ( list 370-374 spisa ) ne proizlazi da je bilo bilo kakve statusne promjene društva Batomba grupa j.d.o.o. iz koje bi bilo vidljivo ni singularno, univerzalno pravno sljedništvo, slijedom čega sud smatra da ne postoji tužiteljeva aktivna legitimacija za postavljanje bilo kakvog zahtjeva za isplatu bilo kakavog novčanog iznosa od tuženika.

83. Među strankama u postupku sporno je da li su ništetne odredbe na koje se poziva tužitelj, odnosno odredbe čl. 23., i to djelomične, „ili koje su imali radi obavljanja adaptacije poslovnog prostora za vrijeme trajanja zakupa. Zakupnik se odriče prava na potraživanje naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca, time da svakako treba napomenuti da Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 od dana 05. lipnja 2017. ima samo 13. Članova.

84. U prvom redu se ističe da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-14-00080 od 16. siječnja 2015. urbroj: I-4887/14 solemniziran dana 23. siječnja 2015 (list 60 spisa), a Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID:

291-4/17/20 urbroj: 110-01-37/1 dana 19. lipnja 2017 ( list 45 sipsa ) na kojoj je navedeno da je javna bilježnica privatnu ispravu ispitala i utvrdila da ona po svom obliku odgovara propisima o javnobilježničkim ispravama, a po svom sadržaju propisima o sadržaju javnobilježničkog akta.

85. Javna bilježnica je navela da je sudionicima pravnog posla ispravu pročitala te ih upozorila da potvrđena privatna isprava ima snagu ovršnog javnobilježničkog akta, da sudionici izjavljuju da prihvaćaju pravne posljedice koje iz toga proizlaze za njih i da to odgovara njihovoj volji, time da je o volji za sklapanje ugovora iskazivao i ŽM, zakonski zastupnik Batomba grupe j.d.o.o. kao svjedok I RM, kao zakonski zastupnik tužitelja, te su u svojim iskazima navodili da ugovorne odredbe odgovaraju njihovoj volji.

86. Odedbe čl. 23. Ugovora su smještene u dio ugovora nazvan Predaja poslovnog prostora nakon prestanka zakupa, odnosno nakon prestanka zakupa zakupnik je dužan predati poslovni prostor u neposredan posjed zakupodavca, odnosno zakupnik se odriče prava potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor iz članka l. ugovora, s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti Zakupodavca.

87. Odredbom čl. 22 određeno je postupanje u slučaju otkaza ugovora o zakupu, osnosno odredbe st. 3 da zakupodavac otkazuje ugovor preko javnog bilježnika ( 3 ) time da sud smatra da iz dostavljenih pisanih isprava proizlazi da je zakupodavac poštivao procedure otkaza ugovora o zakupu,te je tužitelj nakon otkaza ugovora koristio poslovni prostor, dok nije u ovršnom postupku došlo do predaje nekretnine tuženiku, ovršnom postupku koji se vodio na Općinskom građanskog suda u Zagrebu, pod brojem Ovr-3357/2022, iz čega jasno proizlazi da tužitelj nije pošteni posjednik, slijedom čega ne se ne može pozivati na pravo isplate bilo kakvih troškova, čak I u slučaju da se ostale dokažu ostale procesne pretpostavke, a što tužitelj u ovom postupku po ocjeni suda nije dokazao,

88. Sud smatra da bi se odredba čl. 23. mogla primjeniti u slučaju nakon prestanka zakupa u skladu s ugovornim odredbama, time da je u ovom slučaju došlo do otkaza ugovora zbog neispunjavanja ugovornih odredbi, , a ne prestanka zakupa u skladu s ugovorom.

89. Isto tako, kao što je već prije navedeno, sud smatra da nema prijenosa eventualne tražbine trgovačkog društva Batomba grupa j.o.o.o, te se tužitelj ne može pozivati na djelomičnu ništetnost ove ugovorne odredbe, već bi to teoretski moglo trgovačko društvo Batomba grupa j.d.o.o., a praktično ne jer je brisano iz sudskog registra.

90. U odnosu na ništetnost odredbe čl. 23. Ugovora o zakupu od dana Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: Z-17-0014 od 05. lipnja 2017. ID: 291-4/17/20 urbroj:

110-01-37/ navodi se da ugovor ima samo 13. članaka, slijedom čega sud smatra da je dio tužbenog zahjteva koji se odnosi na ništetnost dijela ovog ugovora apsolutno neosnovan, odnosno smatra da je tužbeni zahtjev pod toć. I u odnosu na oba ugovora neosnovan.

91. Usvom odgovoru na protutužbu, odnosno sada tužbu tuženik je u prvom redu istaknuo prigovor promašene pasivne legitimacije na strani tuženika, obzirom da se tužitelj u tužbi pozvao na odredbu čl.164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZVDSP-a), prema kojoj po mišljenju tužitelja pošteni posjednik može od vlasnika stvari potraživati naknadu za nužne i korisne troškove ukoliko vlasnik zatraži predaju stvari svoje stvari u posjed, a kako je vlasnik predmetnog poslovnog prostora Grad Zagreb, a tuženik je pravna osoba Ustanova koja u ime Grada Zagreba upravlja određenom imovinom u vlasništvu Grada Zagreba, tuženik je naveo da smatra da bi tužitelj svoj tužbeni zahtjev pod toč. II. i III. Potutužbe (sada tužbe) mogao usmjeriti isključivo na Grad Zagreb.

92. Među strankama je sporna pasivna legitimacija tuženika, time da se tužbeni zahjtev za isplatu može usmjeriti samo protiv vlasnika nekretnine, Iz dostavljenog zk. Izvatka (list 545 spisa ) proizlazi da je vlasnik nekretnine koja je dana u zakup Grad Zagreb, time da je STATUTA Ustanove Upravljanje Sportskim Objektima iz veljače 2020. (list 213-226 spisa), odnosno odredbom čl. 10. (list 207 spisa) određeno je da Zagrebački Holding d.o.o. Ustanovi predaje na upravljanje i održavanje sportske građevine, slijedom čega je druga ugovorna strana ugovora o zakupu s tužiteljem i prednikom bio upravo tuženik, a niti je sporno da je vlasnik nekretnine na koju se odnosi predmet zakupa, osnosno Grad Zagreb.

93. Prema odredbi prema čl. 219. ZPP-a, svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i priložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika, pa ukoliko u tome ne uspije, njezin zahtjev za pružanje pravne zaštite valja odbiti. Pravila o teretu dokazivanja su u osnovi pravila materijalnog prava koja su mjerodavna za ocjenu osnovanosti istaknutog zahtjeva ili navoda.

94. Dužnost je stranaka da u parnici iznesu činjenice na kojima zasnivaju svoje zahtjeve i da predlažu dokaze kojima se te činjenice mogu utvrditi. Predlaganjem efikasnih dokaza stranka ostvaruje povoljne izglede za svoj uspjeh u parnici. Kad sud ne uspije formirati određeno uvjerenje, nužno je primijeniti pravila o teretu dokazivanja. Ta pravila obavezuju sud da uzme za nedokazanu onu tvrdnju za čiju istinitost stranka, koja se na određenu činjenicu poziva u svoju korist, nije bila u stanju pružiti sudu dovoljno adekvatnih dokaznih sredstava: idem est non esse aut non probari (svejedno je: ne postojati ili ne biti dokazan).

95. Dužnost iznošenja činjeničnih tvrdnji i predlaganja dokaza nije obveza stranke prema parničnom protivniku, a ni prema sudu, već u svojoj biti, specifična obveza prema samoj sebi. Navođenjem relevantnih činjenica i predlaganjem efikasnih dokaza, stranka ostvaruje povoljnije izglede za svoj uspjeh u parnici. Zbog toga se u teoriji procesnog prava ta „dužnost“ naziva „teretom“ dokaza. Postavlja se pitanje na kojoj od parničnih stranaka leži teret dokaza. Ovdje valja ukazati da je tužitelj dužan dokazati istinitost svojih navoda – probatio incubit actori. Ukoliko tužitelj u tome ne uspije, njegov zahtjev za pružanje pravne zaštite treba odbiti – actore non probante reus absolvitur. Međutim, to ipak ne znači da tužitelj mora dokazivati postojanje svih važnih činjenica. Istinitost prigovora mora dokazivati protivna stranka koja se na njih poziva. U tom smislu se kaže da tužena stranka, ističući prigovore, i sama suštinski postaje, s obzirom na dužnost da dokaže činjenice na kojima zasniva svoje prigovore, tužitelj – reus excipiendo fit actor. Konstatacija da bi u određenoj situaciji na objema strankama mogao ležati teret dokazivanja dovela je do novog pravila po kojemu istinitost određene tvrdnje treba dokazivati onaj koji tvrdi da određena činjenica postoji, a ne onaj koji poriče njezino postojanje – probatio incubit ei qui affirmat non ei qui negat. Međutim, analiza ovog pravila dovela je zatim do zaključka da ga doslovno uvijek nije moguće primijeniti. Dužnost dokazivanja tzv. negativnih činjenica tereti u određenim situacijama stranku koja se poziva na nepostojanje određene činjenice, ako od tog nepostojanje zavisti osnovanost njezinog zahtjeva. Zbog toga, se na kraju, dolazi do zaključka da svaka stranka treba dokazati istinitost tvrdnja o postojanju činjenica koje su za nju povoljne, na kojima zasniva svoje zahtjeve i prigovore, osim ako iz zakona ne proizlazi drugačije.

93. O pravnoj prirodi pravila o teretu dokazivanja mišljenja su radikalno podijeljena: po jednima, pravila su materijalno-pravne naravi, po drugima procesno- pravne naravi. Međutim, u znanosti prevladava shvaćanje o materijalno-pravnoj naravi pravila o teretu dokazivanja, pa su ta pravila u osnovi pravila materijalnog prava koje je mjerodavno za ocjenu o osnovanosti istaknutog tužbenog zahtjeva. Imajući u vidu izneseno o pravilima o teretu dokaza (čl. 219. i čl. 221a. ZPP-a) zaključak je suda da s obzirom da su pravila o teretu dokazivanja u osnovi – pravila materijalnog prava koje je mjerodavno za ocjenu o osnovanosti istaknutog tužbenog zahtjeva – da je na tužitelju bio teret dokaza da je tužbeni zahtjev osnovan (Pž- Pž-1564/07-3 od 23. ožujka 2007.).

94. U konkretnom slučaju, sud smatra da tužiteljska strana nije dokazala procesno pravne pretpostavke ni na strani tužitelja ni na strani tuženika, odnosno aktivnu legitimaciju na strani tužitelja zbog nepostojanja pravnog sljedništva između trgovačkog društva Batomba grupa i tužitelja,odnosno pasivnu legitimaciju na strani tuženika obzirom da nekretnina koja je predmet postupka nije u vlasništvu tuženika nego Grada Zagreba, nije dokazao ni osnovu ni visinu tužbenog zahjeva, nije dokazao razloge ništetnosti djelomične odredbe ugovora o zakupu broj 1, a pogotovo nepostojeće odredbe u ugovoru o zakupu 2, te nije dokazao ni poštenje posjeda da bi mogao imati pravo zadržanja odnosno za pozivati se na pravo isplate bilo kakvih troškova, slijedom čega je odlučeno kao pod toč. I presude, kojom su odbijeni zahtjevi tužitelja, kao i zahtjev za plaćanje troškova postupka.

95. Obzirom da je tužitelj odbijen s tužbenim zahtjevima u cijelosti, odbijen je i sa zahtjevom za naknadu troškova postupka.

96. Temeljem odredbe čl. 154. i 155. st 1. ZPP-a, tužitelju pripadaju i troškovi parničnog postupka koji padaju na teret tužitelja u cijelosti, time da je visina troškova zastupanja odeđena u skladu s vrijednošću predmeta spora od 236.123,83 eur, a što je protuvrijednost iznosa od 1.779.075,00 kn, a koju je tužitelj naveo u protutužbenom zahtjevu od dana 16. siječnja 2021. ( list 26-30 spisa ).

97. Tužitelj je u podnesku od dana siječnja 21.2025. godine naveo da uređuje tužbeni zahtjev, te naznačio da smatra da je vrijednost predmeta spora 199.422,13 eur, a ne 236.123,83 eur, a što je protuvrijednost iznosa od 1.779.075,00 kn, da je njegova tražbina dospijela 18. srpnja 2024., te je naveo da tužitelj ima potraživanje u iznosu od 199.422,13 EUR, te je taj iznos naveo u izreci tužbenog zahtjeva, time da se tuženik protivio takvom po mišljenju tužitelja uređenju tužbenog zahtjeva, a djelomičnom povlačenju tužbe, po mišljenju tuženika, slijedom čega sud smatra da je vrijednost predmeta spora nepromijenjena od dana podnošenja protutužbe u kojoj je tužitelj naznačio vrijednost predmeta spora 1.779.075,00 kn, odnosno 236.123,83 eur, te je odluka o troškovima zastupanja donesena u skladu s visinom tužbenog zahtjeva od 236.123,83 eur, te Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/2023), te je tuženiku priznat trošak sastava podneska od dana 23. studenog 2021. kojim je tužitelj kao protutuženik dao odgovor na tužbu ( Otbr. 7.1., i 42. ) 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište 13. prosinca 2022. (Otbr. 7.1., 9.1. i 42.), 3.552,00 eur, trošak sastava podneska od dana 26. siječnja 2023. kojim je tuženik dostavio očitovanje na navode tuženika s ročišta od dana 13.prosinca 2022., te dostavio dodatnu dokumetaciju kojom osporava tužbene navode tužitelja ( Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 EUR, trošak pristupa na ročište dana 30. siječnja 2023. (Otbr. 7.1., 9.1. i 42.) 3.552,00 EUR, trošak sastava podneska od 20. srpnja 2023. Kojim je tuženik dostavio punomoć za zastupanje ( Otbr. 7.1., 8.4. i 42.) 100,00 eur, trošak sastava podneska od 11. veljače 2025. kojim se tuženik očitovao na dostavljenu dokumentaciju tužitelja i uređeni tužbeni zahtjev, naveden u podnesku od dana 21. siječnja 2025. ( Otbr. 7.1., i 42. ) 3.552,00 eur, trošak sastava podneska od 29. kolovoza 2025. kojim se tuženik očitovao na navode idejni projekt Ureda ovlaštenog arhitekta Marijan Pucak, dipl.ing.arh. a čiji dijelovi djelomično bili dostavljeni u spis, odnosno kopija Tlocrta-postojeće stanje ( list 38-40 spisa ), kao i pisano obrazloženje prenamjene lokala u hostel, iz prosinca 2014. ( list 89-93 spisa ), (Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 eur, trošak sastava podneska od dana 02.09.2025. kojim se tuženik očitovao na navode tužitelja i ponovnu preinaku tužbenog zahtjeva (Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište dana 11. rujna 2025. (Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište dana 29. rujna 2025. (Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište 28. listopada 2025. ( Otbr. 7.1., i 42 ) 3.552,00 eur, trošak sastava podneska od dana 14. studenog 2025. kojim se tuženik očitovao na navode tužitelja od dana 28. listopada 2025. i dostavljenu dokumentaciju tužitelja, osporio navode tužitelja I dostavio dokumentaciju kojom osporava navode tužitelja, kao i prijašnje sudske odluke za koje smatra da potvrđuju njegove navode, (Otbr. 7.1.,i 42.), 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište 28. studenog 2025. ( Otbr. 7.1., i 42. ) 3.552,00 eur, trošak pristupa na ročište 29. prosinca 2025. (Otbr. 7.1., i 42.) 3.552,00 eur, ukupno 46.276,00 eur, uvećano za pripadajući PDV 25%, odnosno 11.569,00 eur, sveukupnno 57.845,00 eur, slijedom čega je odlučeno kao pod toč. II presude.

98. Odbija se tuženik sa zahtjevom za naknadu troškova postupka za ssudsku pristojbu za prvostupanjsku presudu u iznosu od 663,61 eur, obzirom da je obveza tužitelja platež troškova sudske pristojbe na presudu, a ne tuženika slijedom čega je odlučeno kao pod toč. III presude.

U Zagrebu, 2. veljače 2026.

Sudac

Hrvoje Lukšić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 8 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 8 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda (elektronički, putem informacijskog sustava e-Komunikacija ovog suda, ako su podnositelji odvjetnici i pravne osobe, a fizičkom predajom podneska putem pošte ili u sudskoj pisarnici ako su podnositelji fizičke osobe).

DNA

1. Tužitelju po punomoćniku uz rješenje za sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženiku po punomoćniku