REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva 27, Split

Ps-73/2022-39

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Julijani Ponoš, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ŠĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po pun. ĆĐ, odvjetniku u [adresa], protiv tuženika HĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Križanović & partneri d.o.o. Zagreb, radi zaključenja ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 16. prosinca 2025. godine u nazočnosti tužitelja, pun. tužitelja, tuženika i pun. tuženika, dana 30. siječnja 2026. godine,

p r e s u d i o  j e

Nalaže se tuženiku HĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelju, da sa tužiteljem PĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupcem, u roku od 15 dana zaključi ugovor o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

„Članak 1.

1.1. Ugovorne strane suglasnošću volja utvrđuju, a Prodavatelj pod punom odgovornošću jamči:

- da je jedini i isključivi vlasnik nekretnina označenih kao:

• 14055/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine - STAN B- 3 - etaža II. (drugog) kata, površine 101,70 m2, koji se sastoji od ulaznog hodnika, kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, predsoblja, dvije kupaonice i tri sobe, te pripadajućeg balkona površine 3,30 m2 i pripadajućeg balkona površine 18,98 m2. Pripadak stanu B-3 je parkirno mjesto u zatvorenoj garaži PM-20 površine 12,64 m2 na etaži suterena, te sprema B-3 površine 3,93 m2 na etaži suterena, a koji stan je upisan kao 12. Suvlasnički dio: 14055/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-9), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] te

• 1224/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine –PM-19 etaža suterena, parkirno mjesto u zatvorenoj garaži, površine 12,24 m2, a koje parkirno mjesto je upisan kao 30. Suvlasnički dio: 1224/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-27), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], (dalje u tekstu zajedno označene kao: Nekretnine).

1.2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su zaključile Sporazum o rezervaciji predmetnih Nekretnina na dan 20. travnja 2019. godine te Aneks sporazumu o rezervaciji nekretnine na dan 27. kolovoza 2021. godine.

1.3. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su zaključile Ugovor o najmu stana (predmetnih Nekretnina) na dan 20. travnja 2019. godine, Aneks ugovoru o najmu stana na dan 27. kolovoza 2020. godine te novi Ugovor o najmu stana na dan 31. kolovoza 2021. godine.

1.4. Prodavatelj potpisom ovog Ugovora potvrđuje da u odnosu na Nekretnine ne postoji bilo kakvo knjižno ili vanknjižno pravo ili pretenzija treće osobe koja bi na bilo koji način umanjivala prava Prodavatelja.

1.5. Prodavatelj se potpisom ovog Ugovora obvezuje nadoknaditi Kupcu svu štetu koja bi mu nastala ukoliko se prednje tvrdnje i jamstva ukažu netočnima i nepotpunima.

Članak 2.

2.1. Sukladno utvrđenjima iz članka 1. ovog Ugovora, Ugovorne strane suglasnošću volja utvrđuju da je predmet ovog Ugovora kupoprodaja Nekretnina.

2.2. Nastavno na naprijed navedene Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje Nekretnine, za cijelo (1/1) i to po principu “viđeno-kupljeno”.

Članak 3.

3.1. Ugovorne strane su suglasne da cjelokupna kupoprodajna cijena za Nekretnine iznosi 511.000,00 EUR; da je Kupac Prodavatelju na ime dijela kupoprodajne cijene već platio iznos od 32.400,00 EUR; te se Kupac obvezuje najkasnije u roku od 15 dana od dana zaključenja ovog Ugovora ili pravomoćnosti Presude, Prodavatelju isplatiti iznos od 478.600,00 EUR na ime ostatka kupoprodajne cijene Nekretnine.

3.2. Prodavatelj se obvezuje u roku od 8 dana od dana primitka kupoprodajne cijene iz čl.3.2. ovog Ugovora, izdati Kupcu javnoovjerovljenu potvrdu/tabularnu izjavu kojom će potvrditi primitak cjelokupne kupoprodajne cijene i ovlastiti Kupca na uknjižbu prava vlasništa Nekretnina u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Splitu.

3.3. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se plaćanje po ovom Ugovoru imaju vršiti u korist računa Prodavatelja IBAN: [broj bankovnog računa], BIC (SWIFT): HPBZHR2X, a koji račun se vodi kod Hrvatske poštanske banke d.d.

3.4. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se Kupac, u slučaju ako Prodavatelj odbije primitak ostatka kupoprodajne cijene u iznosu od 478.600,00 EUR ili ako zatvori račun iz čl.3.3. ovog Ugovora te na taj način onemogući Kupca na ispunjenje obveze plaćanja kupoprodajne cijene, može osloboditi obveze plaćanja kupoprodajne cijene ako isti, po zaključenja ovog Ugovora ili pravomoćnosti Presude, u roku od 15 dana od dana otvaranja posebnog depozitnog računa Općinskog suda u Splitu, izvrši plaćanje ostatka kupoprodajne cijene u iznosu od 478.600,00 EUR na depozitni račun Općinskog suda u Splitu otvoren za namjenu realizacije ove kupoprodaje nakon čega se ima smatrati kako je Kupac u cijelosti izvršio svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene Prodavatelju.

3.5. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da ukoliko Kupac ne izvrši plaćanje kupoprodajne cijene na način i u roku kako je to ugovoreno u čl.3.3., 3.5. i 3.6. ovog Ugovora, da se tada ovaj Ugovor i svi raniji Ugovori iz čl.1.3. i 1.4. imaju smatrati raskinutim.

Članak 4.

4.1. Prodavatelj se potpisom ovog Ugovora obvezuje u roku od 8 (slovima: osam) dana od dana primitka kupoprodajne cijene iz čl.3.2. ovog Ugovora, predati Kupcu valjano očitovanje volje (Tabularnu izjavu) ovjereno po javnom bilježniku u potpisu Prodavatelja, a kojom će ovlastiti Kupca da temeljem ovog Ugovora i citirane Tabularne izjave, bez ikakvog njegovog daljnjeg dopuštenja, uvjeta, suglasnosti ili sudjelovanja, može u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Splitu, zatražiti i ishoditi uknjižbu prava vlasništva Nekretnina, na svoje ime i za cijelo (1/1), uz istovremeno brisanje tog prava sa imena Prodavatelja. Ukoliko bi Prodavatelj propustio predati Kupcu predmetnu tabularnu izjavu u roku od 8 (slovima: osam) dana od dana primitka ukupnog iznosa kupoprodajne cijene, istu će u cijelosti zamijeniti potvrda javnog bilježnika (u smislu članka 90. Zakona o javnom bilježništvu), kojom će javni bilježnik potvrditi da mu je Kupac prezentirao i predao primjerke provedenih platnih naloga (potvrde banke), odnosno izvoda prometa po računu Kupca, iz kojih nesporno proizlazi da je ukupan iznos kupoprodajne cijene isplaćen Prodavatelju pravovremeno i u cijelosti, a na način i u roku iz čl.3.3., čl.3.5. i čl.3.6. ovog Ugovora, te će Kupac u tom slučaju biti ovlašten zatražiti i ishoditi uknjižbu prava vlasništva Nekretnina na svoje ime za cijelo na temelju takve javnobilježničke Potvrde i ovog Ugovora o kupoprodaji nekretnina.

4.2. Prodavatelj se obvezuje pružiti svu potporu i pomoć Kupcu ako se za prijenos prava vlasništva Nekretnina ukaže potrebnim poduzimanje kakvih dodatnih radnji.

Članak 5.

5.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se Kupac već nalazi u posjedu predmetnih Nekretnina po osnovi Ugovora o najmu stana i pripadajućeg Aneksa navedenih u čl.1.4. ovog Ugovora.

5.2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju dok se Kupac posebno obvezuje da će, u slučaju ako dođe do raskida ovog Ugovora njegovom krivnjom, Prodavatelju predati posjed predmetnih Nekretnina slobodnih od svih osoba i stvari i to u roku od 30 (slovima: trideset) dana od dana utvrđenog raskida ovog Ugovora.

5.3. Potpisom ovog Ugovora Prodavatelj se obvezuje podmiriti sve eventualne troškove - novčane i nenovčane obveze koje terete Nekretninu (izuzev režijskih troškova), a koje su dospjele do dana primitka kupoprodajne cijene iz čl.3.2. ovog Ugovora.

Članak 6.

6.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će sve troškove vezane za sastav i ovjeru ovog Ugovora i transakcijske dokumentacije, plaćanje poreza na promet nekretnina i prijenosa prava vlasništva, u cijelosti snositi Kupac.

Članak 7.

7.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da ako bi bilo koja odredba ovog Ugovora bila ništetna ili pobojna ili nevaljana i/ili neprovediva u bilo kojem pogledu, tada, u mjeri u kojoj je to važećim propisima dopušteno, takva ništava ili pobojna ili nevaljana i/ili neprovediva odredba neće utjecati na valjanost ostalih odredbi ovog Ugovora.

7.2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će na mjesto ništetne ili pobojne ili nevaljane i/ili neprovedive odredbe ovog Ugovora u svrhu uklanjanja nedostataka, stupiti valjana odnosno provediva zamjenska odredba koja odgovara volji Ugovornih strana i koja proizlazi iz ovog Ugovora, a koja će gospodarskoj svrsi ništave ili pobojne ili nevaljane odnosno neprovedive odredbe i cijelog ovog Ugovora biti što bliža. Isto vrijedi i u slučaju ako se ništetnost ili pobojnost ili nevaljanost i/ili neprovedivost pojedine odredbe odnosi na određivanje neke obveze ili roka. U tom slučaju treba utvrditi pravno dopušten opseg obveze ili roka koji će namjeravanom biti što bliži.

7.3. Sve izmjene i dopune odredbi ovog Ugovora valjane su i proizvode pravne učinke isključivo ako su zaključene/sačinjene u pisanom obliku.

Članak 8.

8.1. Ugovorne strane potpisom ovog Ugovora potvrđuju da ovaj Ugovor predstavlja njihovu pravu i stvarnu volju.

Članak 9.

9.1. Ugovorne strane su suglasne da se na prava i obveze koja proizlaze iz ovog Ugovora, a koja nisu decidirano uređena odredbama ovog Ugovora, primjenjuje Zakon o obveznim odnosima.

9.2. Ugovorne strane će sve eventualne sporove koji bi proizišli iz ovog Ugovora nastojati riješiti sporazumno. U slučaju da se sporazum ne može postići, utvrđuje se nadležnost stvarno nadležnog suda u Splitu.

Članak 10.

10.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su naslovi i podnaslovi iz ovog Ugovora navedeni samo radi preglednosti i da neće utjecati na tumačenje ovog Ugovora.

Članak 11.

11.1. Ovaj Ugovor stupa na snagu na dan kada ga Ugovorne strane potpišu, a Prodavatelj svoj potpis ovjeri pred javnim bilježnikom.

11.2. Ugovorne strane potpisom ovog Ugovora potvrđuju da su u potpunosti razumjeli sadržaj ovog Ugovora, prava i obveza koji iz njega proizlaze, te ga u znak prihvata i razumijevanja njegovih odredaba, vlastoručno potpisuju“;

a u protivnom će ovaj Ugovor zamijeniti ova presuda.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se prijedlog tužitelja za donošenje privremene mjere koji glasi:

„I. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja na stjecanje prava vlasništva nekretnina i to

- 14055/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine - STAN B- 3 - etaža II. (drugog) kata, površine 101,70 m2, koji se sastoji od ulaznog hodnika, kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, predsoblja, dvije kupaonice i tri sobe, te pripadajućeg balkona površine 3,30 m2 i pripadajućeg balkona površine 18,98 m2. Pripadak stanu B-3 je parkirno mjesto u zatvorenoj garaži PM-20 površine 12,64 m2 na etaži suterena, te sprema B-3 površine 3,93 m2 na etaži suterena, a koji stan je upisan kao 12. Suvlasnički dio: 14055/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-9), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] te

- 1224/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine –PM-19 etaža suterena, parkirno mjesto u zatvorenoj garaži, površine 12,24 m2, a koje parkirno mjesto je upisan kao 30. Suvlasnički dio: 1224/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-27), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] (dalje skupno u tekstu: Nekretnine).

protivniku osiguranja se zabranjuje otuđenje i opterećenje naprijed navedenih nekretnina, pod prijetnjom novčane kazne, uz zabilježbu te zabrane u zemljišnoj knjizi.

II. Zabrana iz točke I ovog rješenje smatra se provedenom dostavom Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Splitu.

III. Za slučaj da protivnik osiguranja postupi protivno zabrani iz točke I izreke ovog Rješenja, zaprječuje mu se novčana kazna u iznosu od 500.000,00 kn, za svaku pojedinu nekretninu, a koja kazna će mu se izreći i nastaviti izricati sve dok se ne prestane ponašati protivno zabrani.

IV. Ova privremena mjera ostaje na snazi do pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji se pred Općinskim sudom u Splitu vodi pod posl. br. Ps-73/2022.

V.Nalaže se protivniku osiguranja HĐ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], naknaditi troškove ovog postupka osiguranja i predlagatelju osiguranja ČĐ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od donošenja ovog Rješenja o osiguranju do isplate, a po stopi koja se obračunava prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunata za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku 15 (petnaest) dana.

VI. Žalba ne odgađa provedbu ovog Rješenja o osiguranju.“

II. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 4.179,18 EUR sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. Da na 4.listopada 2022.godine zaprimljena je tužba u kojoj se navodi da su tužitelj i tuženik dana 20. travnja 2019. godine, uz posredovanje agencije „Broker“ (Broker-Grupa d.o.o.), zaključili Sporazum o rezervaciji nekretnine (dalje u tekstu: Sporazum) u kojem su:

- u čl.1. ugovorili predmet rezervacije i to: nekretnine označene kao 14055/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine - STAN B-3 - etaža II. (drugog) kata, površine 101,70 m2, koji se sastoji od ulaznog hodnika, kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, predsoblja, dvije kupaonice i tri sobe, te pripadajućeg balkona površine 3,30 m2 i pripadajućeg balkona površine 18,98 m2. Pripadak stanu B-3 je parkirno mjesto u zatvorenoj garaži PM-20 površine 12,64 m2 na etaži suterena, te sprema B-3 površine 3,93 m2 na etaži suterena, a koji stan je upisan kao 12. Suvlasnički dio: 14055/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-9), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] te 1224/200683 dijela čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano isključivo pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine –PM-19 etaža suterena, parkirno mjesto u zatvorenoj garaži, površine 12,24 m2, a koje parkirno mjesto je upisan kao 30. Suvlasnički dio: 1224/200683 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-27), u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] (dalje u tekstu zajedno označene kao: Nekretnine);

-u čl.2. ugovorili kupoprodajnu cijenu u iznosu od 475.000,00 EUR-a koji se ima isplatiti nakon isteka Ugovora o najmu nekretnine, odnosno najkasnije do 1. kolovoza 2021. godine;

-u čl.3. ugovorili da se dogovoreni uvjeti iz predmetne rezervacije ne mogu mijenjati, posebno u vidu unaprijed definirane kupoprodajne cijene.

Parnične stranke da su na dan 27. kolovoza 2021. godine zaključile Aneks navedenog Sporazuma o rezervaciji nekretnine te produljile trajanje Sporazuma za jednu godinu, odnosno do 1. kolovoza 2022. godine. Paralelno s tim, parnične stranke da su na dan 20. travnja 2019. godine zaključile i Ugovor o najmu stana (predmetnih Nekretnina) u kojem su ugovorile predmet najma, trajanje te iznos najamnine. U međuvremenu, a zbog pandemije Covid-19, parnične stranke da su na dan 27. kolovoza 2020. godine zaključile Aneks ugovoru o najmu stana kojim je dogovorena nova visina mjesečne najamnine u iznosu od 1.100,00 eura (umjesto dosadašnjih 1.500,00 eura) u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate dok je konačni rok najma ugovoren do datuma 31. svibnja 2021. godine. Nakon isteka navedenog roka, parnične stranke da su na dan 31. kolovoza 2021. godine pristupile zaključenju novog Ugovora o najmu ovaj put s trajanjem do 30. travnja 2022. godine. Motiv zaključenja navedenih ugovora da je bila namjeravana kupoprodaja Nekretnina koja se trebala realizirati kroz dogledno vrijeme, a svakako po isteku roka od dvije godine od trenutka stjecanja od strane tuženika, jer tuženik nije htio zaključiti kupoprodaju prije isteka tog roka budući da bi u tom slučaju bio dužan platiti značajan iznos po osnovi poreza na dohodak. Tijekom trajanja navedenog Sporazuma, odnosno Ugovora o najmu, parnične stranke da su uredno i redovito održavale kontakt preko telefonskih poziva i poruka. Tuženik da je izvršio i stanovita ulaganja u predmetni stan od preko 300.000,00 kn obzirom da isti, neposredno prije zaključenja spomenutih ugovora, nije bio do kraja uređen niti namješten. Kako bi bio siguran u namjere tužitelja, tuženik da mu je na dan 25. kolovoza 2020. godine, putem WhatsApp aplikacije, poslao poruku u smislu pitanja o tome da li „…ostaje termin za kupoprodajni ugovor kako je dogovoreno do 01.08.2021.?“ te u smislu obavijesti da bi tuženik s tužiteljem trebao napraviti Aneks ugovora o najmu. Na navedeno da mu je tužitelj potvrdio da takav dogovor ostaje. Rok do kojeg su parnične stranke trebale zaključiti ugovor o kupoprodaji da je prošao radi čega su tijekom kolovoza 2021. godine, a na prijedlog tuženika, zaključili Aneks sporazumu o rezervaciji nekretnine (kojim se produljilo trajanje rezervacije do 1. kolovoza 2022. godine) i novi Ugovor o najmu stana (kojim je ugovoreno trajanje najma do 30. travnja 2022. godine). Tijekom tog perioda, parnične stranke da su i dalje usmeno razgovarale o formalizaciji kupoprodaje predmetnih nekretnina i modalitetima koji bi bili najpovoljniji za obje strane. Tako da je jednom prilikom tužitelj upoznao tuženika o tome da ima namjeru prodati poslovni prostor u centru grada Splita te od toga finalizirati kupoprodaju predmetnih Nekretnina. Parnične stranke da su razgovarale i o drugim načinima pribave novca kao što je npr. prodaja nekretnina u vlasništvu supruge tužitelja ili, pak, financiranje sredstava iz kredita koji se u tim trenutcima činio kao najnepovoljnija opcija za tužitelja radi plaćanja kamata, postupka procjene nekretnine, upisa založnog prava i dr. Sa svim tim da je tuženik bio upoznat te je bilo sasvim razvidno, što je tuženik uvijek i ponavljao, da se slobodno može pričekati realizacija koje od navedenih opcija. Čak štoviše, tužitelj da je tuženiku cijelo vrijeme i redovito plaćao najamninu, a između njih da je dogovoreno da bi se eventualna razlika obračunala prilikom formiranja konačne kupoprodajne cijene. U tom smislu tužitelj da je tuženiku svaki mjesec isplaćivao iznos najamnine te režije, a za režije da je bio čak i u preplati. Do zaključenja novog Ugovora o najmu stana (31.08.2021. godine) tužitelj da je podmirio sve svoje obveze prema tuženiku što on sam da potvrđuje u WhatsApp poruci od 27. kolovoza 2021. godine u kojoj je potvrdio kako je tijekom 2019. godine dogovorena cijena za Nekretnine u iznosu od 511.000,00 EUR-a od kojeg bi trebalo odbiti 36.000,00 eura po osnovi plaćene najamnine za dvije godine ali da se cijena najamnine u međuvremenu izmijenila radi čega će biti potrebno ponovno izračunati ukupno plaćen iznos uplaćenog najma pa taj zbroj oduzeti od 511.000,00 EUR-a. Da je tome tako, da se potvrđuje i u čl. 2. Sporazuma u kojem se navodi da: „Stranke sporazumno utvrđuju da najamnina koja će se plaćati do 01.06.2021.g. na temelju potpisanog ugovora o najmu stana neće biti uračunata u gore spomenutu cijenu.“ (op.a. - u iznos od 475.000,00 EUR-a budući je ona već uračunata u dogovoreni iznos od 511.000,00 EUR-a). Prema tome, iz sadržaja poruka tuženika kao i čl. 2. Sporazuma da je jasno da sav do tada isplaćen novac predstavlja kaparu koju je tužitelj platio tuženiku i koja se ima oduzeti od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene u iznosu od 511.000,00 eura. Obzirom da je tužitelj poduzeo sva plaćanja po osnovi najamnine, kapare i svih drugih sporednih troškova, ostalo je još formalno zaključiti Ugovor o kupoprodaji predmetnih Nekretnina. Tužitelj nadalje navodi da su parnične stranke tijekom svibnja, lipnja i srpnja 2022. godine, dakle, neposredno pred formaliziranje kupoprodaje, stupile u kontakt (što porukama, pozivima i neposredno) više od 20 puta. Tijekom tih kontakata, tužitelj da je u više navrata upozoravao tuženika na istek krajnjeg roka (01.08.2022. godine) za formalizaciju pravnog posla kupoprodaje nekretnina na što da mu je tuženik konačno rekao (WhatsApp poziv od 23.07.2022.) kako će sve riješiti kada dođe iz Njemačke u Hrvatsku. Naime, tuženik da je prebivališno i boravišno vezan uz SR Njemačku gdje živi i radi dok u Republiku Hrvatsku dolazi par puta tijekom godine, a najviše preko ljeta. Iz toga razloga da je i većina ranije navedenih ugovora zaključena upravo tijekom ljetnih mjeseci (poglavito u kolovozu). Ne sumnjajući da će tako zaista i biti, tužitelj da je odlučio pričekati da tuženik dođe iz Njemačke kako bi zajedno i konačno utanačili kupoprodajnu cijenu, rokove i način isplate kupoprodajne cijene. U tom smislu tuženik da se na dan 17. kolovoza 2022. godine javio tužitelju putem WhatsApp poruke u kojem je potvrdio svoj dolazak u Split te da će mu se javiti po pitanju termina sastanka. Na dan 27. kolovoza 2022. godine tuženik da se ponovno javlja tužitelju WhatsApp porukom te ga obavještava kako će ostati u Splitu još tjedan dana pa da bi u tom periodu valjalo organizirati sastanak. Na obje poruke, tužitelj da je odgovorio potvrdno u smislu da je on spreman za sastanak te da mu tuženik samo javi termin. Konačno, sastanci tužitelja i tuženika da su održani na dane 28. kolovoza 2022. godine te 3. rujna 2022. godine. Na tim sastancima tuženik, usprkos ranijim pozivima tužitelja, da nije utanačio krajnji iznos kupoprodajne cijene kao ni način realizacije pravnog posla kupoprodaje (u smislu datuma zaključenja ugovora o kupoprodaji, načina, roka isplate kupoprodajne cijene i dr.). Obzirom na navedeno, tužitelju da nije preostalo ništa drugo nego ga cijelo vrijeme njegovog boravka u Splitu pozivati i podsjećati na potrebu realizacije njihovog dogovora. Tuženik da je na pozive tužitelja odgovorio WhatsApp porukom od 5. rujna 2022. godine u kojoj je pozvao tužitelja da mu uplati iznos kupoprodajne cijene iz Sporazuma na njegov račun. Tuženik u tom trenutku da očito nije razumio način na koji pravni posao kupoprodaje funkcionira pa da je tražio od tužitelja da mu odmah i bez istodobnog zaključenja ugovora o kupoprodaji izvrši plaćanje iznosa od 475.000,00 eura na njegov račun, a što da nikako nije u skladu s uobičajenim postupanjem. Osim toga, tuženik da je uputio i WhatsApp poruku sa sadržajem koji u bitnom glasi: kako ne želi davati daljnje ustupke tuženiku u smislu produljenja roka za isplatu kupoprodajne cijene (?!). Iznenađen njegovom porukom, tužitelj da je još jednom nastojao tuženiku objasniti situaciju, a posebno u pogledu raspolaganja iznosom dostatnim za namirenje kupoprodajne cijene te ga ponovno pozvati na realizaciju kupoprodaje, a to sve je ponavljao više puta obzirom da su izostali bilo kakvi konkretni odgovori tuženika. Primjer nastojanja tužitelja da objasni situaciju da je njegovo obraćanje tuženiku putem e-maila od dana 11. rujna 2022. godine u kojem je tužitelj iscrpno objasnio nastalu situaciju te još jednom pozvao tuženika da zajedničkim nastojanjima riješe nastali nesporazum. Tuženik da ni nakon takvih poruka nije htio pristupiti zaključenju ugovora o kupoprodaji pa da tužitelju nije preostalo ništa drugo nego da se obrati izabranom odvjetniku u cilju polaganja novčanog iznosa dostatnog za kupoprodaju s posebnim nalogom da isti, sada, i službenim putem pozove tuženika na zaključenje Ugovora o kupoprodaji. Na taj način, tužitelj da je imao namjeru prikazati tuženiku da raspolaže novčanim sredstvima (ako je to ikada, zapravo, bio razlog radi kojeg tuženik nije htio dovršiti postupak kupoprodaje). Tom prilikom, odvjetnik ĆĐ da je sastavio skicu Ugovora u kojem je tuženiku ponudio dodatno osiguranje u smislu ozbiljne namjere tužitelja za zaključenje predmetnog ugovora. Na navedeni dopis odvjetnika tuženik da je odgovorio putem VĐ, odvjetnika u [adresa], sa stavom kako tuženik više nije u obvezi pristupiti zaključenju ugovora o kupoprodaji obzirom da kupoprodajna cijena nije plaćena do 1. kolovoza 2022. godine. Tužitelj navodi kako ovu tužbu podnosi temeljem odredbe čl.303., 304. i 360. Zakona o obveznim odnosima. Podneskom od dana 14.listopada 2022.godine tužitelj uređuje svoj tužbeni zahtjev tako da isti glasi kao u izreci ove presude, poziva se i na odredbu čl.268.st.4. i 5. ZOO-a. Podneskom od dana tužitelj je postavio prijedlog za donošenje privremene mjere radi osiguranja nenovčane tražbine, privremena mjera glasi kao u izreci ovog rješenja.

2. U svom odgovoru na tužbu tuženik navodi da je uvidom u zemljišnoknjižni izvadak za nekretnine u vlasništvu tuženika, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod Općinskog suda u Splitu na kč. br. [katastarska čestica], stambena zgrada [adresa], Meštrovićevo šetalište 84 i 84 c, Split, utvrdio činjenicu tužbe podnesene u predmetu poslovni broj gornji, obzirom je u zemljišnoknjižnom izvatku vidljiva zabilježba spora. Tuženik osporava tužbeni zahtjev u cijelosti. Nadalje navodi da tužitelj vrlo opsežno i ispisuje historijat tužbe, posve zanemarujući svrhu odnosa, bitne činjenice te obveze i prava koje su nastale temeljem Sporazuma o rezervaciji nekretnine. Prvenstveno se ukazuje da tužitelj i tuženik nikada nisu pregovarali oko sadržaja ugovora o kupoprodaji nekretnine, te da je tužbeni zahtjev u cijelosti promašen jer bi tuženik po navodima tužitelja trebao sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine koja je u njegovom vlasništvu, a koji odgovara samo i jedino tužitelju. Tuženik ukazuje sudu na okolnost da Sporazum o rezervaciji nekretnine sadrži sljedeće:

- sporazumno utvrđenje kupoprodajne cijene

- obvezu TUŽITELJA da uplati dogovorenu kupoprodajnu cijenu najkasnije do 1.8.2021.

- sporazumno utvrđenje da najamnina za nekretninu koja je predmet ovog spora koja će se plaćati do 1.6.2021. neće biti uračunata u kupoprodajnu cijenu. Nadalje, ukazuje sudu da je tuženik ispunio sve svoje obveze navedene u Sporazumu, dakle:

- jamčio je da je nekretnina njegovo isključivo vlasništvo i posjed te da ista nije opterećena pravima trećih, a koju obvezu je ispunio

- jamčio je da je nekretnina slobodna od bilo kakvih tereta te da je ista slobodna od bilo kakvih stvarnih i pravnih nedostataka, te da se u vezi iste ne vode drugi postupci, a koju obvezu je ispunio

- obvezao se da nekretninu neće opteretiti bilo kakvim pravima trećih, a koja prava bi umanjivala ili ograničavala prava tužitelja, a koju obvezu je ispunio.

Dakle, da je očito da tužitelj i tuženik suglasnošću svojih volja nisu sklopili predugovor o kupoprodaji nekretnine već da su sklopili sporazum o rezervaciji nekretnine, ugovor sui generis jer nisu niti željeli sklopiti predugovor o kupoprodaji nekretnine kojim bi se uredila prvenstveno obveza sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, kao i rok za sklapanje istog. Tužitelj se sam poziva na članak 268 Zakona o obveznim odnosima, doduše samo na pojedine stavke istog, obzirom tužitelj zanemaruje stavak 1 istog članka u kojem se navodi da predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, a takvu obvezu da stranke nesporno nisu izrijekom ugovorile već da su ugovorile obvezu tužitelja da do određenog datuma izvrši isplatu kupoprodajne cijene. Tužitelj i tuženik da nisu Sporazumom o rezervaciji nekretnine utvrdili bitne sastojke glavnog ugovora, a posebice da nisu ugovorili sadržaj ugovora kakav je utužen. Prvenstveni razlog produljenja roka za uplatu dogovorene kupoprodajne cijene po Sporazumu da je bila upravo činjenica da tužitelj nije raspolagao potrebnim iznosom za uplatu kupoprodajne cijene, a što da i sam iznosi na trećoj stranici tužbe, u trećem odlomku u kojem opisuje problematiku pribave novca potrebnog za uplatu kupoprodajne cijene. Osporavaju se navodi tužitelja da je redovito plaćao najamninu za nekretninu koja je predmetom ovog postupka. Na dan podnošenja tužbe, dakle 4.10.2022. tužitelj da je dugovao tuženiku iznos najamnine 124.694,00 kn / 16.549,74 EUR. Na dan sastava odgovora na tužbu, dakle 12.12.2022. iznos duga tužitelja da je 141.282,00 kn / 18.751,34 EUR. Obzirom je tužitelju poznata obveza plaćanja najamnine sukladno Ugovoru o najmu, da je činjenica da tužitelj namjerno sud dovodi u zabludu, te da je činjenica da tužitelj i dan danas živi u stanu za koji ne plaća najamninu niti režije. Tuženik navodi da Sporazumom o rezervaciji nekretnine nije ugovorena kapara, stoga da je neosnovano pozivanje tužitelja na najamninu koju isti pokušava definirati kao kaparu. Navodi da je nejasno iz kojih razloga tužitelj tvrdi da je „izvršio stanovita ulaganja u predmetni stan od preko 300.000,00 kn“, obzirom su tužitelj i tuženik detaljno uredile svoja prava i obveze po pitanju uređenja i korištenja prostora. Nadalje, tuženik ističe da tužitelj nije postupao u dobroj vjeri i da ga je dovodio u zabludu navodeći mu da će prodati poslovni prostor u Centru Koteks od 762 m2, a koji je navodno prije 10 godina iznajmio njemačkom trgovačkom lancu KIK, te koji poslovni prostor se nalazi u Ulici matice Hrvatske 1 u Splitu. Tuženik je ostao šokiran po provjeri danih obzirom niti u zemljišnim knjigama niti na katastru ne postoji nekretnina takvog opisa čiji bi vlasnik bio tužitelj, koji je izričito tvrdio da će prodati predmetni poslovni prostor kako bi pribavio sredstva za kupoprodaju nekretnine, a što DA proizlazi iz poruke poslane preko aplikacije WhatsApp dana 29.08.2022.godine. Tuženik navodi da je iz radnji tužitelja jasno da isti nije poštovao obveze koje je preuzeo Sporazumom, da je tražio od tuženika da odredi krajnji rok iako mu je bilo poznato koji je rok uplate kupoprodajne cijene. Tuženik navodi da je on taj koji je oštećen radnjama tužitelja, jer isti nije postupao u dobroj vjeri, da nije postupao sukladno preuzetim obvezama niti iz Sporazuma o rezervaciji i pripadajućeg aneksa, niti iz Ugovora o najmu nekretnine do 20.04.2019., Aneksa istog ugovora te Ugovora o najmu nekretnine od 31.08.2021. Tužitelj da nije namjeravao platiti dogovorenu kupoprodajnu cijenu, nego da je i oštetio tužitelja neplaćanjem režijskih troškova i najamnine, dok je tuženik uredno platio porez po osnovi najma.

3. Predmet ovog spora predstavlja zahtjev tužitelja radi zaključenja ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine na Mejama u Splitu, točno i precizno označene u tužbenom zahtjevu; naložiti tuženiku da sa tužiteljem zaključi predloženi ugovor, u protivnom će isti zamijeniti ova presuda. Tužitelj u zahtjevu i prijedlogu ugovora navodi da je kupoprodajna cijena predmetne nekretnine 475.000,00 EUR i da je ovaj iznos dužan tužitelj isplatiti tužitelju. Među strankama nije sporno da tuženik nije želio (navodi da je to isključivom krivnjom tužitelja) sa istim zaključiti ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine.

4. U tijeku postupka izveden je dokaz pregledom predmeta ovog suda Ps-26/23; izvatka iz zemljišnih knjiga za čest. zem. [katastarska čestica] ZU 22333 k. o. [katastarska općina] na dan 4. listopada 2022. godine; Sporazuma o rezervaciji nekretnine zaključenog dana 20. travnja 2019. godine između stranaka, sa Aneksom zaključenim između stranaka dana 27. kolovoza 2021. godine; Ugovora o najmu stana zaključenog dana 20. travnja 2019. godine između stranaka sa Aneksom zaključenim između stranaka dana 27. kolovoza 2020. godine; Ugovora o najmu stana zaključenog dana 31. kolovoza 2021. godine; pisma tužitelja tuženiku od 10. rujna 2022. godine; ispisa poziva (list 22 i 21 spisa); dopisa tužitelja tuženiku od 12. rujna 2022. godine sa nacrtom Ugovora o kupoprodaji nekretnine; dopisa odvjetnika VĐ pun. tužitelja od 20. rujna 2022. godine; poruka stranaka putem aplikacije WhatsApp; poreznog rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područni ured Split, Ispostava Split Klasa: UP/I-410-23/2020- 12/00072, Ur. broj: 513-007-17-01-2020-0002 od 18. veljače 2020. godine sa planom dospijeća poreznih obveza tuženika za 2020. godinu; poreznog rješenja navedenog tijela Klasa: UP/I-410-23/2021-12/05893, Ur. broj: 513-007-17-01-2021-0002 od 10. rujna 2021. godine sa planom dospijeća poreznih obveza za 2021. godinu na ime tuženika; poreznog rješenja istog tijela Klasa: UP/I-410-23/2019-12/02426, Ur. broj:

513-007-17-01-2019-0002 od 14. rujna 2019. godine sa planom dospijeća poreznih obveza za 2019. godinu na ime tuženika; saslušanjem tužitelja i tuženika u svojstvu parničnih stranaka; pregledom dopisa odvjetnika VĐ tužitelju od 12. siječnja 2023. godine, 18. listopada 2022. godine i 19. rujna 2022. godine te saslušanjem svjedoka AĐ i VĐ.

5. Stranke su popisale parnični trošak.

6. Zahtjev tužitelja je djelomično osnovan, nije osnovan prijedlog tužitelja za donošenje privremene mjere.

7. Pregledom Sporazuma o rezervaciji nekretnine (dalje: Sporazum) zaključenog između stranaka dana 20.travnja 2019.godine, utvrđeno je da je predmet rezervacije stan sa pripatcima, etažno vlasništvo u zgradi u [adresa], nije sporno da je tim Sporazumom za tužitelja kao budućeg kupca rezerviran upravo opisani predmet, a navedeno je da se utvrđuje dogovorena cijena za isti u iznosu od 475.000,00 EUR, koja će biti isplaćena nakon isteka Ugovora o najmu nekretnine, najkasnije do 1.kolovoza 2021.godine. Stranke su sporazumno utanačile da najamnina koja će se plaćati do 1.lipnja 2021.godine na temelju potpisanog Ugovora o najmu stana, neće biti uračunata u ovu navedenu cijenu. Posebno je bitna odredba čl.3. ovog Sporazuma kojom su tužitelj i tuženik (kao vlasnik predmeta spora i budući prodavatelj) utanačili „pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da se dogovoreni uvjeti iz predmetne rezervacije ne mogu mijenjati, posebno u vidu unaprijed definirane kupoprodajne cijene.“ Istog dana stranke su zaključile Ugovor o najmu stana (baš tog stana), tuženik kako najmodavac, tužitelj kao najmoprimac, temeljem suglasnosti tuženika, tužitelj je stupio u posjed predmeta spora i u posjedu je do danas, iako se danas tuženik tome protivi i pokrenuo je postupak radi iseljenja tuženika koji se pred ovim sudom vodi pod brojem Ps-26/2023. Pregledom tog predmeta utvrđeno je kako je tuženik kao tužitelj u tom postupku, tužba je podnesena dana 6.travnja 2023.godine, zatražio iseljenje tuženika iz predmeta spora i predaju istog tuženiku kao tužitelju, slobodnog od osoba i stvari.

8. Istog dana kada i citirani Sporazum, dana 20.travnja 2019.godine, stranke su zaključile Ugovor o najmu ovog stana, na određeno vrijeme, u trajanju od dvije godine. Stranke su utanačile visinu mjesečne najamnine u iznosu od 1.500,00 EUR, plaćanje iste na račun tuženika, te su utanačile da će najmoprimac (tužitelj) u roku od 7 dana od dana potpisa tog Ugovora o najmu uplatiti najmodavcu (tuženiku) iznos od 18.000,00 EUR, što predstavlja dvanaest unaprijed plaćenih mjesečnih najamnina. Po isteku prve godine ugovora o najmu, preostali dio trajanja ugovora najmoprimac da će najmodavcu plaćati najamninu mjesečno unaprijed, stranke su utanačile da najmodavac stupa u posjed predmetnog stana dana 20.lipnja 2019.godine. Stranke su još ugovorile i to da će ova najamnina koja će biti uplaćena u roku od 7 dana od potpisa ugovora (18.000,00 EUR), najamnina za period od 1.lipnja 2019.godine do 1.lipnja 2020.godine. Stranke su utanačile obvezu plaćanja režijskih troškova, troškova korištenja stana, na strani tužitelja kao najmoprimca i način plaćanja i vrstu tih troškova.

9. Dakle, pregledom Sporazuma i Ugovora o najmu od 20.travnja 2019.godine, sud zaključuje da je očito ukupna kupoprodajna cijena predmetne nekretnine koja je za kupnju rezervirana i koja je predmet spora, u iznosu od 511.000,00 EUR. Dakle, utanačeno je, kada se sagledaju Sporazum i Ugovor o najmu, jer su ta dva posla vezana, da će biti zaključen kupoprodajni ugovor za rezerviranu nekretninu, da se očito kupoprodajna cijena razdvaja na iznos od 475.000,00 EUR iz Sporazuma (koja se treba platiti u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora i ostatak kupoprodajne cijene koja se naziva najamnina, dva iznosa od po 18.000,00 EUR, odnosno 36.000,00 EUR, s time da se prvi dio u iznosu od 18.000,00 EUR plaća u roku od 7 dana, a ostatak u obrocima kasnije (mjesečni iznos od po 1.500,00 EUR). Nadalje, nakon što su stranke zaključile Sporazum i Ugovor o najmu, dana 20.travnja 2019.godine, dana 27.kolovoza 2021.godine zaključili su i Aneks Sporazumu, istim se taj Sporazum od 20.travnja 2019.godine produljuje dodatno za jednu godinu te vrijedi do 1. kolovoza 2022.godine. Ujedno stranke dana 27.kolovoza 2020.godine zaključuju Aneks Ugovoru o najmu stana i smanjuju iznos najamnine zbog pandemijskih okolnosti, određuju visinu najamnine u iznosu od 1.100,00 EUR, utanačuju da rok trajanja Ugovora o najmu i dalje ostaje do 31.svibnja 2021.godine.

10. Tužitelj u svom iskazu navodi da je imao potrebu kupnje stana sa suprugom i obitelji, da su se željeli skućiti i preko agencije Broker iz Splita da su tražili stan, agencija da im je ponudila stan u zgradama koje su spojene i imaju ukupno 14 stanova, a investitor i vlasnik tih stanova da je upravo tuženik. Navodi da se radi o nekretnini položenoj na splitskom predjelu Meje, da su došli tamo, da im je pokazat stan ispod predmetnog stana, jeftiniji za nekih 100.000,00 eura jeftiniji, a agencija da im je pokazala i predmetni koji mu se zaista dopao, da je imao isključivo namjeru kupnje stana, a nikakvog najma, tuženik da je inače u Njemačkoj, da je istaknuta cijena stana od 511.000,00 eura i to da je ukupna cijena stana sa dva parking mjesta i ostavom. Navodi da su se u nazočnosti agenta iz agencije Broker, Ante, dogovorili on i tuženik, da su jedan drugom dali ruku u svrhu potvrde i zaključenja ove kupoprodaje za iznos od 511.000,00 eura. Pored navedenog da su dogovorili da će kupoprodajni ugovor u pisanoj formi sastaviti za dvije godine, dakle, da je on trebao zatvoriti financijsku konstrukciju, tuženik da je tražio za prvu godinu 18.000,00 eura ukupne kapare, odnosno po mjesecima 1.500,00 eura, što daje iznos od 18.000,00 eura, za drugu godinu da je kasnije tražio manji iznos odnosno da je smanjio mjesečni iznos za 400,00 eura, tako da je za drugu godinu kapara bila 1.100,00 eura i za tu drugu godinu da je također platio tuženiku cjelokupnu kaparu. Dakle, to da nije bila najamnina nego kapara i ta cifra da se trebala umanjiti od kupoprodajne cijene od 511.000,00 eura kada zaključe konačni kupoprodajni ugovor. To da je bilo jasno i da je zaključen Sporazum o rezervaciji stana sa dva parkirna mjesta i ovom ostavom, a vlasnica parkirnih mjesta odnosno tog dijela čestice da je bila tuženikova majka, da su i tuženik i njegova majka bili iznimno kulturni i sa njima da zaista nije bilo nikakvih problema. Tuženik da mu je pokazao uredan vlasnički list, nakon zaključenja Sporazuma tuženik da mu je predao ključeve stana i da misli kako je u stanu od 1. lipnja 2019. godine pa sve do danas. Navodi da je čitavo to vrijeme za te dvije godine uredno plaćao sve režijske troškove stana, troškove vode, struje, komunalija i pričuve, kao i parkirnih mjesta, da je vodio brigu o čitavoj nekretnini i poduzeo sa svoje strane sve da se zaštite vlasnički interesi tuženika u pogledu svih ovih stanova i sve tri zgrade. Dakle, da je bio u stanu, investirao u uređenje odnosno namještanje stana iako je stan bio novogradnja, da je bio sasvim prazan, da je tu počeo živjeti sa obitelji, čitavo vrijeme. Zbog općepoznatog problema Covid 19, da mu je tuženik pristupio sa traženjem da zaključe ugovor o najmu odnosno da tužitelj plaća najamninu za svaki mjesec korištenja stana, a da to nema apsolutno nikakve veze sa onom kaparom i ta najamnina da se nije trebala umanjiti od cijene stana. Dakle, da su se dogovorili da najamnina bude 1.500,00 eura mjesečno i da nastavi plaćati ove troškove korištenja stana, to da je trebalo biti na godinu dana i da je taj dogovor bio po prilici između lipnja i kolovoza 2021. godine. Tuženik da mu je javio da ne plaća tu najamninu i troškove za lipanj, srpanj i kolovoz, mislim da nije za svibanj, dok ne vidi koliki će uopće biti svi ti troškovi i da je tuženik čitavo vrijeme otezao sa obračunom tih troškova, u nekoliko navrata da mu nije obračunao te troškove, a da je tužitelj u rujnu platio režijske troškove, uplatio jedan veći iznos da ne bude u manjku sa plaćanjem i tuženik da mu je kasnije kazao da čak postoji i neka preplata. Dakle, tužitelju da je isključivo bilo bitno da zaključe kupoprodajni ugovor do 1. kolovoza 2022. godine. Problemi da su počeli, da je to shvatio naknadno da tuženik uopće neće željeti zaključiti kupoprodaji ugovor, u srpnju da ga je kontaktirao kada će se naći radi zaključenja ugovora, a on da je kazao da će doći 15. ili 16. kolovoza i da će tada zaključiti ugovor. Tada da mu je tuženik javio porukom da je došao, međutim, da se ponovno nije javljao niti odgovarao na traženja da se javi sve do 27. odnosno 28. kolovoza, tada da je porukom javio da mora razgovarati sa članovima obitelji i da nešto mora vidjeti, da je to tužitelju bilo čudno jer tuženik nikada prije nije trebao razgovarati ni sa kim osim sa majkom koja je razgovarala i sa tužiteljem. Svakako, dana 2.rujna da su se našli u kafiću Bobis na Zvončacu, stranke i tuženikova supruga po prvi put, tuženik da je tada potvrdio da će zaključiti kupoprodajni ugovor, ali da ponovno nije rekao termin kada će to biti nego da su se dogovorili da se nađu sutradan. Navodi da je tuženik prije toga, a 3. rujna da su našli u kafiću Đungla na „Jadrana“ kazao da će pripremiti račune, a da tužitelj pripremi novac za režije i najamninu i da mu ponese gotovinu, da nije kazao cifru i da je tužitelj ponio kuvertu, međutim, ponovno da tada nije primio taj novac odnosno kuvertu i da nije kazao kada će se naći radi zaključenja ugovora. Nadalje, da su se trebali naći radi daljnjih dogovora 4. rujna, nakon toga 5. rujna u ponedjeljak, ali da mu je tuženik javio da ide u Njemačku i da se ne mogu naći. Navodi da je bila jedna poruka kojom je tražio od njega da plati čitavu kupoprodajnu cijenu predmetnog stana i sve troškove unaprijed bez da zaključe kupoprodajni ugovor, odnosno da on to prvo plati na račun, što mu je bilo neprihvatljivo, jer je potrebno zaključiti ugovor u pisanoj formi. Navodi da su se u listopadu našli u odvjetničkom uredu odvjetnika VĐ i tu da je bio tuženikov brat, da je postalo jasno da tuženik ne želi zaključiti ugovor i prodati mu stan, da je očito brat na tuženika vršio pritisak, a da su jako porasle cijene nekretnina pa da je to možda dio motiva ovakvog postupanja tuženika. One prigode kada su se našli u društvu sa tuženikovom suprugom u kafiću Bobis, tuženik da se uhvatio za glavu i rekao da se na njega vrši pritisak, da ne može izdržati pritisak, očito je već tada postojala namjera da se ugovor ne zaključi, a tuženik da se očito sa tim loše nosio. Na posebno pitanje pun. tužitelja, tužitelj navodi da je sporazum o rezervaciji stana sastavljao agent iz agencije Broker, nalog agentu da se takav sporazum sastavi da je dao tuženik. Navodi da je iznose mjesečnih troškova i ovoga što je dogovoreno plaćao na račun tuženika otvoren kod Hrvatske poštanske banke, a uplatom na pošti. Na posebno pitanje pun. tuženika, je li tužitelj na isti dan kada je potpisao sporazum o rezervaciji stana potpisao i ugovor o najmu tog istog stana, tužitelj navodi da nije i da ugovor o najmu stana tada nije potpisan i nije dogovoren najam. Na posebno pitanje pun. tuženika tužitelju, a isti čita čl. 2. Sporazuma o rezervaciji nekretnine, da protumači navode iz tog članka gdje se spominje istek Ugovora o najmu nekretnine, tužitelj navodi da je ovaj iznos od 475.000,00 eura iznos dogovorene kupoprodajne cijene koji je umanjen za kaparu, da ne zna kako se ovdje već spominje ugovor o najmu i da je on sastavljanjem sporazuma i ovaj dio vezan za pravnu situaciju prepustio agenciji Broker i da to ne može protumačiti. Na posebno pitanje pun. tuženika postoji li dokument, sporazum ili ugovor zaključen između stranaka u pogledu dogovorene obročne otplate kapare, tužitelj navodi da ne postoji i da je to dogovoreno usmenim putem. Na posebno pitanje pun. tuženika, tužitelj navodi da tuženiku nije platio niti jedan iznos mjesečne najamnine od 1.500,00 eura, ali da je postupanje tuženika po tom pitanju objasnio u svom iskazu i da je novac za to donio u onoj kuverti koju je imao namjeru predati tuženiku, a što je tuženik izbjegao. Navodi da mu nikada nije ponuđen ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine na potpis i da kupoprodajni ugovor nije potpisao.

11. Tuženik u svom iskazu navodi da je izgradio na mjestu stare kuće zgradu odnosno zgrade sa stanovima, da se radi o novogradnji i potpuno uređenim stanovima, 2019. godine preko agencije Broker da mu je pristupio tužitelj, posrednik te agencije da je bio AĐ i tužitelj da je bio zainteresiran isključivo za kupnju stana u zgradi, da mu je pokazao predmetni stan, i da je bilo govora o kupnji tog stana, da je istaknuo kupoprodajnu cijenu u iznosu od 475.000,00 eura, da je upravo to kupoprodajna cijena predmetnog stana i da je ta cijena vrijedila čitavo vrijeme, da nije pokušao podići kupoprodajnu cijenu. Navodi da ne zna jesu li u ovu cijenu ulazila parking mjesta ili ne, toga da se ne može sjetiti, svakako, tužitelj da je kazao da je on zainteresiran za kupnju stana za taj iznos i da će on stan kupiti za najkasnije 2 godine, moguće i ranije ukoliko bude imao sredstava odnosno navedenu kupoprodajnu cijenu. Nikakva kapara da nije dogovorena niti je bilo kakva kapara plaćena, da se radi isključivo o dogovoru temeljem kojeg je zaključen predmetni Sporazum o rezervaciji stana odnosno nekretnine, navodi da je on pristao da tužitelju sačuva odnosno rezervira stan, a da će ga on kupiti najkasnije za dvije godine po ovoj cijeni. Nikakvog rukovanja da nije bilo i da nije bilo nikakvog sporazuma o kupnji nego Sporazuma o rezervaciji i budućoj kupnji. Navodi da ne zna tko je sastavio Sporazum i aneks istom, da je on u isto vrijeme prilikom dogovora tražio od tužitelja da radi njegove sigurnosti vezano za buduću kupoprodaju tužitelj te dvije godine živi u stanu i da paralelno za sporazumom o rezervaciji zaključe i ugovor o najmu stana kako tuženik ne bi ostao bez najamnine čekajući tužitelja. Navodi da je mjesečna najamnina dogovorena u iznosu od 1.500,00 eura i to je počelo teći od 1. lipnja 2019. godine, da ne zna točno datum kada sam predao tužitelju ključeve stana i kada je on ušao u posjed stana. Dakle, sporazum o rezervaciji nekretnine i ugovor o najmu da je zaključen na isti dan – 20. travnja 2019. godine, kod njega kući i da su bili nazočni tužitelj, AĐ i tuženik, da je tužitelju dao račun, svoj žiro račun kod Hrvatske poštanske banke na koji će plaćati najamninu i isto tako režijske troškove stana, u ugovoru o najmu da su točno navedeni troškovi koje tužitelj treba plaćati. Tuženik da je taj ugovor o najmu prijavio Poreznoj upravi, što se tiče režijskih troškova da nije tužitelju dostavljao račune da ih on plaća, nego je račune tuženik kao vlasnik nekretnine i obračunavao te troškove tužitelju, u biti da je postojao neki miješani način dogovora, navodi da je račun za plaćanje komunalija davao tužitelju jer je to mogao odmah platiti po računu, a ostalo da je plaćao tuženik i obračunavao tužitelju. Zadnji iznos koji je tužitelj platio na ime najamnine i režija da je bio - kolovoz 2021. godine, od tog mjeseca da je prestao plaćati bilo što. Navodi da je zbog pandemije Covida zaista bilo općepoznatih problema, da je točno da je tužitelju snizio mjesečnu najamninu na iznos od 1.100,00 eura mjesečno, tužitelj da je taj iznos sam nastavio uplaćivati odnosno najamninu da nije od njega tražio da vrate na stari iznos, kako je postupio prema drugom susjedu sa smanjenjem najamnine. Dakle, navodi da su ovi režijski troškovi bili minorni po iznosu u odnosu na kupoprodajnu cijenu stana, zbog ovog neplaćanja troškova i najamnine od strane tužitelja, okolnosti što je tužitelju već prolongirao rok za kupoprodaju stana do 1. kolovoza 2022. godine, njegove navode da prodajom poslovnog prostora kojeg je vlasnik može steći sredstava, a tuženik je utvrdio da tužitelj nije vlasnik tog prostora, jednostavno rečeno, da se narušilo povjerenje u tužitelja i tužitelj da mu nikako na njegova traženja nije dokazao da ima 475.000,00 eura za kupoprodajnu cijenu nekretnine. Navodi da je on od tužitelju nije tražio da uplati iznos prije zaključenja ugovora na račun tuženika nego da je tražio da mu dokaže da ima ovaj novac i da će ugovor o kupoprodaji zaključiti tako da mu zaista novac plati jer ga je već čekao po pitanju zaključenja ugovora i produljio raniji rok rezervacije. Navodi da je rok za zaključenje ugovora odnosno rezervacija istekla do 1. kolovoza 2022. godine, da je bilo jasno da tužitelj novaca nema i da ne može platiti kupoprodajnu cijenu. Samim tim da je tuženik smatrao da je prestala njegova obveza, bilo kakva, prema tužitelju i da ova rezervacija ne vrijedi te da ugovor o kupoprodaji ne treba zaključiti. Navodi da je bilo nekoliko sastanaka sa tužiteljem, da je bio i ovaj sastanak u listopadu 2022. godine u kancelariji odvjetnika VĐ, tamo da je bio tuženik u društvu svog brata, sadašnji punomoćnik tužitelja i odvjetnik VĐ, da je bilo nekog govora od strane tužitelja da je kupoprodajnu cijenu u iznosu od 475.000,00 eura tužitelj uplatio na račun svog odvjetnika ĆĐ, a na traženje tuženika da mu preda dokaz o tome, da to nisu mogli napraviti i da sa strane tuženika više nije bilo govora o bilo kakvom čekanju i zaključenju ugovora o kupoprodaji. Tužitelj da je nastavio biti u posjedu predmetnog stana, da nije plaćao ni dalje najamninu ni troškove, u pogledu toga da se vodi poseban postupak. Navodi da je isključiva krivnja za nerealizaciju ugovora o kupoprodaji potpuno isključivo na tužitelju. Na posebno pitanje pun. tužitelja je li tužitelj tuženiku isplatio po prvom ugovoru o najmu jedan cjeloviti iznos za godinu dana unaprijed, tuženik navodi da nije i da mu je nakon nekog vremena plaćao najamninu u obrocima. Navodi da nikada od tužitelja nije primio niti jedan novčani iznos na ruke, da takvim uplatama ne bi bilo traga, da je sve išlo preko računa. Navodi da je prvi ugovor o najmu trajao godinu dana. Navodi da je slijedeći ugovor o najmu zaključen 27. kolovoza 2020. godine, a da je to bilo radi toga što je on tada mogao doći iz Njemačke i zaključiti ugovor. Na posebno pitanje pun. tužitelja tuženik navodi da on u Hrvatsku dođe minimalno 6 puta godišnje pa da je očito tako bilo i u periodu od kada je započeo pravni odnos sa tužiteljem. Navodi da je sa tužiteljem komunicirao i preko telefona, WhatsAppa i putem e-maila i da je to bio način na koji su oni također mogli komunicirati. Navodi da je moguće njegova majka 2019. godine u vrijeme zaključenja predmetnog sporazuma bila vlasnica garaža i parking mjesta, ali da je to darovala njemu i da ne može biti precizan kada mu je to darovala. Na posebno pitanje pun. tužitelja navodi da je točno da je tužitelju u jednom razgovoru, da mu se čini da je to bio lipanj 2022. godine kazao da čim tužitelj uplati kupoprodajnu cijenu na račun tuženika, da će tuženik sjesti na avion i doći zaključiti kupoprodajni ugovor. Navodi da je zaista u komunikaciji porukama naveo kupoprodajnu cijenu u iznosu od 475.000,00 eura i naveo je ukupnu cijenu od 511.000,00 eura, s tim što je u taj iznos od 511.000,00 eura bila uključena kupoprodajna cijena nekretnine i cijena najma prema prvom ugovoru o najmu. Navodi da nikada u komunikaciji razliku između ova dva iznosa nije nazivao kaparom. Navodi da ne zna je li tužitelj išta ulagao u stan, da u stanu nikada nije bio od trenutka kada je tužitelj ušao u posjed stana, a da već u prvom ugovoru o najmu piše utanačenje da tužitelju treba njegova suglasnost za bilo kakvo ulaganje u stan. Ponavlja da plaćanje kupoprodajne cijene stana nije na bilo kakav način bilo vezano po njemu sa troškovima režija i najamninu. Navodi da je zaista nakon isteka roka od 1. kolovoza 2022. godine tužitelj na jednom sastanku donio novac u koverti, a da se radilo o nekim zaostalim režijama i najamninu, navodi da nije uzeo taj novac jer trošak najamnine i ne smije uzimati na ruke nego preko računa. Na posebno pitanje pun. tužitelja da ga je zaista upravo ovaj pun. tužitelja pozvao dopisom na zaključenje ugovora o kupoprodaji 12. rujna 2022. godine, međutim, da on nije želio zaključiti ugovor o kupoprodaji jer ni do tada tužitelj nije dokazao da ima novac za kupoprodajnu cijenu.

12. Dakle, za navesti je da je ovaj Sporazum sa Aneksom valjan pravni posao i proizvodi pravne učinke, a da je isti sa trajanjem do 1.kolovoza 2022.godine. Valjalo je ocijeniti je li Sporazum predugovor o kupnji nekretnine ili ne, pravnu narav istog, te prava i obveze koje za stranke iz istog proizlaze, vezano i za njihova druga raspolaganja i Ugovor o najmu predmetne nekretnine.

13. Svjedok AĐ, nesrodan sa strankama, u svom iskazu navodi da je bio bio zaposlenik agencije za posredovanje u prometu nekretnina Broker Split, za njih da je počeo raditi još 2014. godine kao student, a formalno na poslovima posredovanja 2016. godine, da ima licencu kao agent za posredovanje i u agenciji Broker da je bio do lipnja 2020. godine, nakon toga da je otvorio svoju agenciju za posredovanje u prometu nekretnina. Navodi da se sjeća ovog slučaja, da je poznavao stranke, sa tuženikom da je agencija Broker inače poslovala prije ovog posla sa tužiteljem jer su za njegove nekretnine na Mejama tražili kupce, a agenciji Broker da se javio tužitelj kao zainteresirani kupac da mu nađu stan, svakako, tužitelj da je odveden na pregled nekretnine, da je pregledao dva tuženikova stana, da se odlučio za stan u srednjoj zgradi, stan oznake B3, ovoj agenciji da se plaćala uobičajena provizija od 2 % + PDV, i od strane kupca i od strane prodavatelja. Dakle, tužitelj se odlučio baš za ovaj stan i da je siguran da je stan imao pripadajuće parkirno mjesto, jedno sigurno. Stanovi da su bili izrađeni, gotovi za useljenje, bez namještaja, kupatila da su bila gotova. Između stranaka da su se vodili dogovori kojima je svjedok nazočio, da se ne može sjetiti tko je inicirao situaciju da se ovaj posao realizira na način da bude razdvojen prvenstveno na najam, a kasnije na kupoprodaju, svakako, stranke da su se u pogledu toga suglasile i ugovorile ukupnu cijenu predmeta prodaje u iznosu od 511.000,00 eura, toliko da je stan sa ostavom i parkirnim mjestom koštao i da su ugovorili da se ovo razdvoji na ugovor o najmu i kupoprodajni ugovor, najam da je trebao trajati dvije godine, nakon toga da su trebali zaključiti kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu i za ove dvije godine najma iznos koji je tužitelj trebao platiti tuženiku da je bio ukupno 36.000,00 eura, a po zaključenju kupoprodajnog ugovora da je tužitelj trebao platiti tuženiku ostatak odnosno iznos od 475.000,00 eura. Navodi da je zasigurno agencijska provizija za najam plaćena, to pretpostavljam, a da nije bio vezan za posao kupoprodaje nakon proteka te dvije godine tako da ne zna što se događalo po pitanju kupoprodaje i je li provizija za kupoprodaju agenciji Broker plaćena. Navodi da je, koliko se sjeća, tužitelj trebao za prvu godinu najma platiti odmah iznos tuženiku i da je to očito platio tuženiku na račun, a za kasnija događanja između stranaka da ne zna niti je sa tim upoznat. Navodi da je, nakon što su stranke dogovorile detalje posla, podatke dao svojima u agenciji Broker radi sastavljanja Sporazuma o rezervaciji nekretnine i Ugovora o najmu stana, da je to inače radio ili odvjetnik Brokera ŽĐ ili netko iz agencije, uglavnom, svjedok da nije tehnički sastavljao tu dokumentaciju. Navodi da se sjeća Sporazuma o rezervacije, ne i Aneksa istom, da u taj dio nije bio uključen.

14. Sud iskaz svjedoka AĐ drži logičnim, životnim i uvjerljivim, iskaz je u skladu sa svim ostalim izvedenim dokazima.

15. Dakle, sud, temeljem svih izvedenih dokaza, pa i iskaza stranaka i svjedoka AĐ smatra da su Sporazum i Ugovor o najmu jasni i precizni i da je nedvojbeno kupoprodajne cijena čitavog predmeta spora, a tuženik je uveo tužitelja u posjed istog, bila u iznosu od ukupno 511.000,00 EUR, da je ta kupoprodajna cijena u biti suglasnom voljom stranaka, razdvojena na iznos od 475.000,00 EUR (koji se trebao platiti naknadno) i na iznos od 36.000,00 EUR koji se naziva najamninom. Sporazum od 20.travnja 2019.godine sa Aneksom i Ugovor o najmu od 20.travnja 2019.godine sa Aneksom, proizvod je slobodne volje ugovornih stranaka, tužitelja i tuženika, isti su precizni i jasni, dakle, jasno je što su ugovorne strane utanačile i koja su njihova prava i obveze. Među strankama nije sporno, tuženik to i ne osporava, da je iznos od 18.000,00 EUR plaćen od strane tužitelja. Za drugu godinu u iznosu od 18.000,00 EUR, s obzirom na Aneks Ugovora o najmu, jasno je da je očito tuženik tužitelju smanjio, privremeno, najamninu na iznos od 1.100,00 EUR, te da je tužitelj za ovu drugu godinu umjesto 18.000,00 EUR platio tužitelju iznos od 14.400,00 EUR. Prema stavu ovog suda, razlika do iznosa od 18.000,00 EUR je iznos od 3.600,00 EUR i ovaj iznos je na ime kupoprodajne cijene tužitelj u obvezi platiti tuženiku zajedno sa iznosom od 475.000,00 EUR, onda ta tri iznosa daju puni iznos kupoprodajne cijene od 511.000,00 EUR, a što tuženik i potvrđuje u svojoj WhatsApp poruci, na početku njihove intenzivne prepiske. Za navesti je da su ova dva iznosa od po 18.000,00 EUR prema dogovoru stranaka trebala biti oduzeta od ukupne kupoprodajne cijene i to proizlazi iz svih izvedenih dokaza. Za navesti je da je sporno predstavlja li prvi iznos od 18.000,00 EUR koji je tužitelj platio tuženiku odmah, kaparu, dio kupoprodajne cijene ili najamninu, pa je tako sporno i što predstavlja, što je ugovoreno, drugi dio u iznosu od 18.000,00 EUR (a koji je suglasnošću stranaka plaćen privremeno djelomično – u iznosu od 14.400,00 EUR). Sve i da se radi o kapari, vezano za odredbu čl.303. Zakona o obveznim odnosima (NN (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23, dalje: ZOO), tužitelj bi imao pravo uračunati plaćeni iznos kapare u ispunjenje obveze, pa bi se plaćeni iznos za dvije godine nakon zaključenja Sporazuma, u ukupnom iznosu od 14.400,00 EUR trebao odbiti od ukupne kupoprodajne cijene od 511.000,00 EUR. Svakako, sud drži da su stranke utanačile da plaćeni iznos za dvije godine najma odnosno korištenja nekretnine bude oduzet od ukupne kupoprodajne cijene i sud drži da je tužitelj u iznosu od 14.400,00 EUR platio tuženiku dio kupoprodajne cijene, a što tuženik potvrđuje u svojoj poruci tužitelju. Dakle, stranke su, prema stavu ovog suda, zaista Sporazumom od 20.travnja 2019.godine sa Aneksom, utanačile ono što je bitno, a to je da će na ime kupoprodajne cijene tužitelj tuženiku kod zaključenja ugovora o kupoprodaji platiti tuženiku iznos od ukupno 475.000,00 EUR, a sud je stava da mu je dužan platiti i iznos od 3.600,00 EUR (do punog iznosa od 18.000,00 EUR za drugu godinu korištenja stana).

16. Tužitelj se poziva na odredbu čl.268. ZOO-a, stavak 4. ovog članka. Za navesti je da je ovom odredbom propisano da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor (st.1.). Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (st.3.). Na zahtjev zainteresirane strane sud će narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti (st.4.). Sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen (st.5.). Predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme (st.6.).

17. Dakle, sud temeljem svih izvedenih dokaza drži da su stranke zaključile predugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, Sporazum od 20.travnja 2019.godine sa Aneksom drži predugovorom kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi kupoprodajni ugovor za predmetne nekretnine, a odmah je plaćen i iznos od 18.000,00 EUR (koji se trebao odbiti od ukupne utanačene cijene nekretnine). Ovaj Sporazum kao predugovor, sačinjen je u pisanoj formi, ima sve bitne sastojke glavnog ugovora (predmet, cijenu...) pa obvezuje stranke, a tužitelj je sklapanje glavnog – kupoprodajnog ugovora, zatražio ovom tužbom upravo unutar roka od 6 mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje. Prema Aneksu od 27.kolovoza 2021.godine, isti vrijedi do 1.kolovoza 2022.godine, a tužba je podnesena pred ovim sudom dana 4.listopada 2022.godine, unutar tog roka. Posebno treba apostrofirati okolnost da je tužitelj odmah od strane tuženika i uveden u predmet spora odnosno predmetnog pravnog posla. Temeljem svih izvedenih dokaza ovaj sud drži da predmetni zaključeni Sporazum od 20.travnja 2019.godine sa Aneksom, u biti predstavlja predugovor o kupnji predmetne nekretnine, bez obzira što tako nije nazvan. Da se radilo samo o rezervaciji predmetne nekretnine, za buduću kupnju, onda zaista ne bi tuženik uveo tužitelja u posjed predmetne nekretnine, jer se kod rezervacije nekog predmeta isti uobičajeno ne predaje u posjed osobi koja nije niti kupac niti stranka predugovora o kupoprodaji.

18. U ovom slučaju valjalo je utvrditi je li tuženik opravdano odbio zaključenje glavnog kupoprodajnog ugovora, radi okolnosti iz st.6. čl.268.ZOO-a, odnosno krivnjom samog tužitelja.

19. Pored svih izvedenih dokaza izvedenih tijekom postupka, sud je izveo i dokaz saslušanjem svjedoka VĐ, odvjetnika u [adresa], svjedok VĐ, nesrodan sa strankama, u svom je iskazu naveo da poznaje tuženika već dosta vremena, da je bio angažiran po pitanju nekretnine njega i njegove obitelji na Mejama, da je vezano za izgradnju tog objekta zastupao tuženika, vezano za ishođenje građevinske dozvole i pravnih poslova u okviru odvjetničke dužnosti. Navodi da je tuženik prodavao dijelove izgrađene zgrade na tržištu, u nekim poslovima da ga je svjedok zastupao, u nekima ne. Konkretno, tužitelja da nije ranije poznavao i navodi da on nije radio ugovore niti sporazume između parničnih stranaka, jedne prigode da mu se obratio tuženik i kazao da ima problema u pogledu jednog stana, da je tu napravio rezervaciju stana, da mu nije plaćeno, da kupac nema novca, uglavnom, da ga je pitao pravno mišljenje, svjedok da mu je kazao da mu pošalje papire i da će to pregledati i kazati mu što misli o tome, kao odvjetnik. Svjedok da je tuženiku kazao da ga s obzirom na protek roka taj sporazum o rezervaciji nekretnine ne obvezuje i da on sukladno svojoj odluci pravno ne treba zaključiti kupoprodajni ugovor, a da on odluči što će napraviti. Niti tuženik, niti članovi njegove obitelji da nisu konfliktni, da je svjedok stekao dojam da tuženik želi povratiti izgubljeno povjerenje u tužitelja odnosno kupca. Jedne prigode da su organizirali sastanak u uredu svjedoka kako bi razriješili ove probleme, da se ne može sjetiti detalja šta je tko tada točno kazao, da su bili nazočni sadašnji pun. tužitelja odvjetnik ĆĐ, tužitelj kao njegova stranka, kojeg je ovaj svjedok tada prvi put vidio, tuženik, svjedok, a moguće da je bio i tuženikov brat CĐ. Dakle, tema da je bila problem između parničnih stranaka, da se razgovaralo o tome da tužitelj treba prodati neki poslovni prostor, da je potpisao ugovor o prodaji i da čeka novac kako bi mogao platiti kupoprodajnu cijenu predmetne nekretnine tužitelju. Navodi da se uglavnom sve se svodilo na to da je tuženik spram tužitelja tada izrazio stav da tužitelj pokaže novac odnosno dokaže da ima novac za plaćanje kupoprodajne cijene, pa kada to tužitelj dokaže, da će tuženik razmisliti o prodaji. Dakle, prva radnja da je trebala biti dokaz tužitelja da u biti ima novca u što je tuženik sumnjao, a što mu je kasnije i kazao. Svakako, da su se tu otvorile brojne teme pored ove kupoprodaje, a opet sve vezano za predmetnu nekretninu, pa tako i neplaćanje najamnine od strane tužitelja tuženiku, nekakvi troškovi koje je tužitelj imao za ovaj stan, tužitelj da je naveo da mu tu žive maloljetna djeca koja idu u školu, da je on u stan ulagao i tome slično. Dakle, problemi da su bili brojni, svakako, da je ostalo tada na tome da nisu postigli dogovor za kupoprodaju, da nisu postigli nikakav dogovor, stav tuženika da je bio da je tužitelj taj koji mora dokazati da ima novac za kupoprodajnu cijenu. Navodi da je nakon ovoga uslijedio dopis odvjetnika ĆĐ svjedoku sa prijedlogom kupoprodajnog ugovora odnosno nacrtom istog, nakon toga da je svjedok odgovorio u ime tuženika dopisom i opet sam u tom dopisu naveo, iako nije trebalo, da tužitelj nije dokazao da ima novac i da to treba on dokazati. Ovo je bio moj jedini sastanak svjedoka sa njima, nakon toga da je između njih došlo do problema vezano za parnicu i postupak pred sudom. Više od navedenog da ne zna, jer dalje nije sudjelovao u ovom problemu. Na posebno pitanje pun. tužitelja zastupa li svjedok VĐ u ovom trenutku tuženika u nekom od drugih predmeta pred sudom, svjedok navodi da zastupa, a da se radi o predmetu pokojne majke. Navodi da osim ovog predmeta, kojim je zadužena ista sutkinja, nema drugih predmeta u kojima zastupa tuženika. Na posebno pitanje pun. tužitelja, sud svjedoku predočava njegov dopis (list 35 i 36 spisa), svjedok čita cjelokupni tekst dopisa i navodi da je to njegov dopis i da je to vjerodostojno, navodi da sve ono što je u tom dopisu napisao, da je napisao sukladno dogovoru sa svojom strankom odnosno tuženikom, a da je sve što je tu sročeno napravljeno po uputi njegove stranke u skladu sa svjedokovim zadatkom kao odvjetnika da svoju stranku zaštiti što je najbolje moguće. Navodi da se ne sjeća je li tuženiku predočio nacrt ugovora o kupoprodaji koji je uz dopis odvjetnika ĆĐ dostavio svjedoku (list 27 spisa), navodi da je svakako sa svojom strankom bio u kontaktu i pretpostavlja da ga je o tome obavijesti, da je siguran da ga je o tome obavijestio, jer se stranku o tome mora obavijestiti. Na posebno pitanje pun. tužitelja je li tužitelj zajedno sa svojim punomoćnikom na tom sastanku pozivao tuženika na zaključenje kupoprodajnog ugovora o prodaji predmetnog stana, svjedok navodi da je tužitelj tada govorio o svojoj obiteljskoj situaciji, da ima dvoje djece, da u stanu živi sa njima i suprugom, da mu je bitno ostati u tom stanu, dakle, neka se ova okolnost tumači kako god to hoće, a da je on iskazao onako kako je na sastanku bilo. Navodi da nije sporno da je tužitelj htio kupiti taj stan i izražavao svoju želju da kupi taj stan, pa tako i na ovom sastanku, ponavlja da je temeljni problem bio ima li kupac novca ili ne. Na posebno pitanje pun. tužitelja, zna li svjedok i je li čuo, osobno ili po pričanju, da bi tuženik od tužitelja tražio da se prvo plati kupoprodajna cijena tuženiku, a da se nakon toga zaključi kupoprodajni ugovor, svjedok navodi da na predmetnom sastanku to tuženik nije kazao, a navodi da mu to tuženik nikada osobno nije kazao niti mimo ovog sastanka. Na posebno pitanje pun. tuženika je li svjedoku poznato da bi tužitelj tuženiku platio bilo kakav ili koji novčani iznos na ime kupoprodajne cijene, svjedok navodi da o tome nema saznanja. Na posebno pitanje pun. tuženika svjedok navodi da se on sjeća da je osobno tužitelju slao dopise i da mu je to, koliko se sjeća slao na dvije adrese, da su se ti dopisi vraćali neuručeni. Navodi da su očito ti dopisi koje je uputio u ime tuženika tužitelju bili rezultat dogovora sa tuženikom u sklopu njegove odvjetničke dužnosti. Navodi, na posebno pitanje pun. tuženika da je on kao odvjetnik upućen od strane tuženika da uputi dopis o raskidu ugovora o najmu predmetnog stana radi neplaćanja najamnine.

20. Za navesti je da iz iskaza svjedoka VĐ, vezano za sve ostale izvedene dokaza, sud zaključuje da niti u telefonskoj komunikaciji svjedoka i tužitelja (za koju svjedok navodi da je moguće ostvarena), niti na tom sastanku kojem su nazočili tužitelj, tuženik, sadašnji punomoćnik tužitelja, svjedok i moguće tuženikov brat, u biti tužitelj niti u jednom trenutku nije naveo da kupoprodajni ugovor ne želi zaključiti i da ne želi ili ne može platiti potreban iznos od 475.000,00 EUR da bi se taj kupoprodajni ugovor zaključio. Spisu prileže ispisi poziva tužitelja upućenih tuženiku (list 21 i 22 spisa); dopis tužitelja tuženiku od 10.rujna 2022.godine (list 23 spisa) i poziv tuženiku na zaključenje ugovora o kupoprodaji nekretnine sa nacrtom ugovora upućenog od strane punomoćnika tužitelja – odvjetnika ĆĐ tuženiku dana 12.rujna 2022.godine (mail i dopis na adresu – list 27 spisa). U ovom dopisu navedeno je da je tužitelj dana 8.rujna 2022.godine pristupio u ured punomoćnika s namjerom angažmana u svrhu izrade teksta ugovora o kupoprodaji i pologa iznosa od 475.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB- za potrebe realizacije pravnog posla kupoprodaje. Nadalje, da je tužitelj dana 9.rujna 2022.godine izvršio uplatu tog iznosa na poslovni račun punomoćnika. Pozvan je tuženik u roku od 8 dana pristupiti u ured punomoćnika tužitelja radi zaključenja ugovora o kupoprodaji sa tužiteljem. Tužitelj je spisu priložio i nacrt ovog kupoprodajnog ugovora datiran sa 20.rujna 2022.godine, kao i dopis odvjetnika VĐ od 19.rujna 2022.godine punomoćniku tužitelja (list 35 spisa). U istom se, između ostalog, navodi da tuženik nema više nikakvih obveza po predmetnom Sporazumu o rezervaciji i Aneksu istog, da, iako to više nije niti bitno, nije dostavljen dokaz da je novac tužitelj uplatio na račun svog punomoćnika.

21. Nadalje, pregledom preslika prepiske stranaka (list 37-53 spisa), utvrđeno je da tuženik tužitelju (list 45 spisa) navodi da „iznos kupoprodajne cijene piše u sporazumu iz 2019.godine“ te da tužitelj nije uplatio „pismeno dogovoreni iznos od 475.000,00 EUR“. Za navesti je da se radi o brojnim i opsežnim porukama stranaka putem aplikacije WhatsApp, slijed događanja i stavova stranaka je jasan iz ovih poruka, vezano za ostale izvedene dokaze, niti u jednoj jedinoj poruci tužitelj ne navodi da nema namjeru platiti kupoprodajnu cijenu stana i zaključiti kupoprodajni ugovor, niti da neće moći platiti kupoprodajnu cijenu. Iz poruka tuženika jasno je da tuženik u biti od punog povjerenja spram tužitelja i navoda da je ugovorena kupoprodajna cijena stana od 511.000,00 EUR od koje se trebaju odbiti najamnine za prve dvije godine, te tako doći do iznosa razlike kupoprodajne cijene (zbog umanjenja najamnine za manji vremenski period za vrijeme pandemije Covida); dolazi do stava u poruci tužitelju (list 52) da se najamnina koja će se platiti do 1.6.2021.godine neće biti uračunata u punu cijenu, a ovo sud drži promjenom stava tuženika i onoga što je utanačeno u Sporazumu sa Aneksom i Ugovoru o najmu sa Aneksom. Konačno je tuženik u biti naveo tužitelju da neće zaključiti ugovor o kupoprodaji stana, uopće, a tužitelj je ustrajao u zaključenju ovog kupoprodajnog ugovora. Jasno je da se tuženik predomislio po pitanju kupoprodaje stana, međutim, sud je stava da je to bilo neosnovano i da je tuženik mnogo prije nego što je za pravno mišljenje pitao odvjetnika, trebao na pravilan način uputiti svoj jasan stav tužitelju i pozvati ga na zaključenje ugovora o kupoprodaji sukladno ugovorenom Sporazumom i naknadnim dogovorima. Tuženik ovo nije napravio, nije tužitelju precizno, egzaktno i u pisanoj formi, naveo što do tužitelja traži, da bi se tužitelj uopće mogao na to kvalitetno i precizno očitovati, tuženik se počeo premišljati oko prodaje, postavljati uvjete tužitelju i konačno je odustao od zaključenja ovog pravnog posla. Zasigurno je kupoprodajna cijena u iznosu od 511.000,00 EUR u vrijeme zaključenja Sporazuma, bila realna cijena, za tuženika očito jako prihvatljiva, pa je Sporazum i zaključio i tužitelja je uveo u posjed predmetne nekretnine. Općepoznato je ono što tužitelj navodi, da su cijene nekretnina na ovom atraktivnom području Splita, značajno porasle od zaključenja Sporazuma do danas, ali to zaista ne može utjecati na obvezu tuženika, naravno i obvezu tužitelja da mu plati ugovorenu kupoprodajnu cijenu. Svi izvedeni dokazi od strane suda (sud je stava da nije trebalo izvoditi daljnje dokaze jer je činjenično stanje u potpunosti utvrđeno, a predloženi su članovi obitelji stranaka i svjedoci koji nemaju neposrednih saznanja o bitnom), vezano za krivnju za nezaključenje ugovora o kupoprodaji, ukazuju na okolnost da je kod tuženika došlo do promjene stava o osobi tužitelja, nakupili su se drugi problemi, u odnosu na kupoprodaju, minorni i lako rješivi, i tuženik je odlučio nekretninu ne prodati tužitelju, prema stavu ovog suda – neosnovano. Točno i precizno se zna i jasno je kako se nakon isteka roka na koji je Sporazum zaključen, trebalo sa strane tuženika nastupiti prema tužitelju te pozvati istog pisanim putem na zaključenje ugovora o kupoprodaji uz istovremeno plaćanje kupoprodajne cijene te istaknuti egzaktno kolika je ta cijena. Tuženik od stava iz poruke (list 37 spisa) da je ugovorena cijena stana od 511.000,00 EUR koju je ugovoreno umanjiti za 36.000,00 EUR te da valja uračunati ukupno plaćeni iznos najamnine za dvije godine i to odbiti od ukupne kupoprodajne cijene stana; dolazi do stava da u biti ne želi više zaključiti ugovor o kupoprodaji stana (list 51 spisa) te upućuje tužitelja na odgovor svog punomoćnika, odvjetnika, a jasno je da je tuženik svom punomoćniku dao uputu vezano za odgovor, a što je sudu iskazao isti, svjedok VĐ.

22. Zaključno, vezano za sve izvedene dokaze, sud drži da do zaključenja ugovora o kupoprodaji nije došlo krivnjom tužitelja, nego odlukom tuženika koji je očito jednostrano (uz dogovor sa članovima obitelji) i bez valjanog pravnog razloga, odlučio odbiti nekretninu prodati tužitelju (zaključiti sa tužiteljem ugovor o kupoprodaji nekretnine). Sud drži da je to postupanje tuženika neosnovano, iako moguće sa ljudske strane razumljivo jer su stranke očito bile u harmoničnim odnosima koji su se vremenom počeli mijenjati. Svakako, narušeni odnosi stranaka, nejasna komunikacija tuženika sa tužiteljem, naknadna uvjetovanja tuženika spram tužitelja, okolnost da tuženik koji živi u inozemstvu i da nije bio stalno nazočan i dostupan radi dogovora sa tužiteljem i odvjetnicima, dovodi sud do zaključka, vezano za sve izvedene dokaze i ostala obrazloženja, da je tuženik konačno neosnovano odbiti zaključiti kupoprodajni ugovor predmetne nekretnine i da je u obvezi isti zaključiti, a što tužitelj čitavo vrijeme i traži, pa je na koncu, u roku podnio ovu tužbu.

23. Dakle, kako je cjelokupna kupoprodajna cijena nekretnine ugovorena nedvojbeno na iznos od 511.000,00 EUR, tužitelj je odmah platio iznos od 18.000,00 EUR na ime dijela cijene (kroz najamninu za prvu godinu), aneksom je smanjena najamnina na 1.100,00 EUR sa 1.500,00 EUR za dio druge godine korištenja, pa je za ovu drugu godinu tužitelj tuženiku platio ukupno 14.400,00 EUR, to se iznos od ukupno 32.400,00 EUR (18.000,00 EUR + 14.400,00 EUR) treba oduzeti od iznosa od 511.000,00 EUR te je sud zauzeo stav da je tuženik dužan zaključiti sa tužiteljem ugovor o kupoprodaji uz obvezu tužitelja da tuženiku plati ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 478.600,00 EUR, a ne u iznosu od 475.000,00 EUR, kako to tužitelj traži. U ovom dijelu zahtjeva tužitelj nije uspio, dakle, radi se o razlici od 3.600,00 EUR i sud drži da tuženik Aneksom ugovora o najmu nije umanjio za ovaj iznos ukupnu kupoprodajnu cijenu, sud drži da je tužitelj i ovaj iznos, pored iznosa od 475.000,00 EUR u obvezi platiti tuženiku kod zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji će u protivnom zamijeniti ova presuda. Sve ostalo što tužitelj nije platio tuženiku, nakon proteka prve dvije godine od zaključenja Sporazuma (a posljednji iznos od 1.100,00 EUR je bio za svibanj 2021.godine), sud drži da tužitelj treba platiti tužitelju, ali to svakako nije predmet ovog postupka, nego posebno pitanje koje stranke svakako mogu riješiti u drugim postupcima, ne i ovom.

24. Pregledom predmeta ovog suda broj Ps-26/23 utvrđeno je da je tuženik (tamo tužitelja) protiv tužitelja (tamo tuženika) dana 6.travnja 2023.godine podnio tužbu protiv tuženika te traži da sud naloži tužitelju iseliti iz predmetne nekretnine te istu slobodnu od osoba i stvari predati tuženiku. Dana 11.veljače 2025.godine doneseno je rješenje ovog suda u tom predmetu kojim je određen prekid tog postupka do pravomoćnog okončanja ovog postupka.

25. Sud je odbio prijedlog tužitelja za donošenje privremene mjere sadržaja kao u tč.I. izreke rješenja, vezano za sve okolnosti slučaja, sud je stava da se nisu ispunile Ovršnim zakonom predviđene pretpostavke za donošenje iste. Sud je odbio sve daljnje prijedloge stranaka za izvođenje dokaza, smatrajući to suvišnim, protivno načelu ekonomičnosti postupka, činjenično stanje je prema stavu ovog suda u potpunosti utvrđeno za meritorno presuđenje.

26. Radi svega navedenog odlučeno je kao u izreci odluke.

27. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 3. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP), sud je odlučio da tuženik naknadi tužitelju cjelokupan trošak potreban za vođenje ovog postupka jer tužitelj nije uspio u razmjerno neznatnom dijelu zahtjeva radi čega nisu nastali posebni troškovi. Obistinjeni trošak tužitelju odnosi se na trošak sastava tužbe i podnesaka od 2.veljače 2023.godine te 22.ožujka 2024.godine; zastupanja na ročištima održanim dana 13.travnja 2023.godine, 6.veljače 2024.godine, 7.studenog 2024.godine, 26.ožujka 2025.godine i 16.prosinca 2025.godine; za svaku radnju po 250 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 EUR daje ukupan iznos od 4.179,18 EUR. Na ovaj iznos valjalo je dodati i iznos od 89,59 EUR na ime već plaćene pristojbe tužbe i iznos od 89,59 EUR na ime pristojbe presude; tako da je konačno tuženik obvezan na ime naknade cjelokupnog parničnog troška isplatiti tužitelju iznos od ukupno 4.179,18 EUR sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja do isplate. Preostali trošak tužitelju nije priznat jer nije bio potreban za vođenje postupka.

U Splitu, 30. siječnja 2026. godine

S U D A C

Julijana Ponoš

Pouka o pravnom lijeku: Protiv ove odluke nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave istih. Žalba se podnosi nadležnom županijskom sudu, a putem ovog suda u tri primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se odluka objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava odluke obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se odluka objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se odluka objavljuje smatra se da je dostava odluke obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

1. Pun. tužitelja

2. Pun. tuženika