REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Povrv-2541/2024-9

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Sanji Krovinović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja UPRAVITELJ-STAN d.o.o., Ksaverska cesta 41, Zagreb, OIB: 54730193110, zastupanog po punomoćnici Dunji Belaić Goleš, odvjetnici iz Zagreba, protiv tuženika HG, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Marinu Barbiću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Hanžeković & Partneri d.o.o., iz Zagreba, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 5. studenoga 2025., u prisutnosti punomoćnika tužitelja i u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, dana 30. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u točki I rješenja o ovrsi Javnog bilježnika Krešimira Valića iz Zagreba, poslovni broj: Ovrv-48239/2024, UPP/OS- Ovrv-319/2024 od 19.06.2024. godine, u dijelu kojim je naloženo ovršeniku RG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], isplatiti tužitelju UPRAVITELJ-STAN d.o.o. iz Zagreba, Ksaverska cesta 41, OIB: 54730193110, kao upravitelju stambene zgrade u [adresa], glavnicu u iznosu od 180,00 EUR (stotinuosamdeseteura), kao i iznos zakonske zatezne kamate koja se obračunava od svakodobnog dospijeća pa do dana plaćanja sukladno stopi određenoj čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koji se odnosi na ostale odnose i to:

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.05.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.06.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.07.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.08.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.09.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.10.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.11.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.12.2023. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.01.2024. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.02.2024. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.03.2024. godine do namirenja,

- na iznos od 15,00 EUR računajući od 22.04.2024. godine do namirenja,

II. Nalaže se ovršeniku RG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] naknaditi tužitelju UPRAVITELJ-STAN d.o.o. iz Zagreba, Ksaverska cesta 41, OIB: 54730193110, kao upravitelju stambene zgrade u [adresa], u ime i za račun suvlasnika, troškove parničnog postupka 257,02 EUR, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 30. siječnja 2026. po stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, po čl. 27. st. 3. Ovršnog Zakona.

Obrazloženje

1. Tužitelj je kao ovrhovoditelj podnio ovome sudu prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave izvoda iz poslovnih knjiga tužitelja prema kojima tuženik kao ovršenik duguje tužitelju iznos od 180,00 EUR sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

2. Temeljem prijedloga za ovrhu doneseno je rješenje o ovrsi poslovni broj UPP/OS-Ovrv-319/2024 od 19.06.2024.g. javnog bilježnika Krešimira Valića.

3. Na rješenje o ovrsi tuženik je kao ovršenik izjavio prigovor, navodeći da osporava pasivnu legitimaciju jer ne postoji ugovor temeljem kojeg bi ugovorio bilo kakvu uslugu s ovrhovoditeljem. Nadalje, nejasni su iznosi navedeni u prilogu Vjerodostojna isprava br. 1, s obzirom na to kako iznos u navedenoj ispravi nije isti iznosu zatraženom u pobijanom rješenju o ovrsi. Također je nejasno kakvu je to uslugu ovrhovoditelj navodno pružio ovršeniku.

4. Po prigovoru ovršenika ovaj sud donio je rješenje dana 24.4.2025. g. kojim se stavlja izvan snage rješenje o ovrsi temeljem vjerodostojne isprave poslovni broj UPP/OS-Ovrv-319/2024 od 19.06.2024.g. javnog bilježnika Krešimira Valića u dijelu kojim je određena ovrha i ukidaju se provedene radnje, a postupak će se nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

5. Sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u dokumentaciju koja spisu prileži, izvršen je uvid u povijesni ZK izvadak z. k. ul. [broj ZK uloška], PU 27271 k. o. [katastarska općina] od 27.5.2025., financijsku karticu od 9.5.2024.g., međuvlasnički ugovor suvlasnika stambene zgrade u [adresa], Ugovor o upravljanju stambenom zgradom u [adresa], Ksaver-Grozd 1, Odluku Ustavnog suda RH U-III/3695/10 od 10.11.2011.

6. Tužbeni zahtjev u cijelosti je osnovan.

7. Među strankama sporna je osnovanost tužbenog zahtjeva.

8. Glede osnovanosti valja napomenuti da je tuženik je vlasnik prostora u predmetnoj stambenoj zgradi, oznake u informatičkom programu upravitelja zgrade ST-1060, a za koji je utužen iznos neplaćene pričuve u ovom predmetu, a kako proizlazi iz vjerodostojne isprave, financijske kartice od 09.05.2024. godine.

9. Navedeni prostor odnosi se na stan tip 6-35-J koji se sastoji od ulaznog prostora, kuhinje, blagovaonice, dnevne sobe, dvije spavaće sobe, kupaonice, WC-a, podruma i terase u ukupnoj površini od 79.00 čm, upisan u Knjizi položenih ugovora Zagreb, katastarske općine [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], PU 27271.

10. Dakle, osnova predmetnog potraživanja nije sporna, budući da je ovršenik zemljišnoknjižni vlasnik navedenog prostora te je stoga obveznik plaćanja pričuve sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

11. Temeljem čl. 85., čl. 90. te čl. 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, obveza svakog suvlasnika je sudjelovati u upravljanju nekretninom, te doprinositi u zajedničku pričuvu.

12. Imajući u vidu navedene zakonske odredbe, nedvojbena je obveza ovršenika da podmiri ovdje utužene iznose na ime doprinosa u sredstva zajedničke pričuve!

13. Glede visine predmetnog potraživanja, ista je utvrđena sukladno Međuvlasničkom ugovoru. Naime, iz vjerodostojne isprave proizlazi da je ukupna površina posebnog dijela nekretnine u vlasništvu tuženika 75,00 m2, a prema članku 13. i članku 14. Međuvlasničkog ugovora kojega su suvlasnici stambene zgrade zaključili, utvrđen je način obračunavanja visine pričuve, na način da se isti određuje umnoškom površine prostora uz korektivni koeficijent za stambeni prostor od 1,00 te su suvlasnici zgrade ugovorili plaćanje pričuve u visini od 1,54 kn odnosno sada 0,20 EUR.

14. Dakle:

15. 75,00 m2 x 1,54 kn (0,20 EUR)/m2 x 1 = 15,00 EUR

16. Iz svega navedenog proizlazi da je iznos pričuve za svaki mjesec u iznosu od 15,00 EUR fiksan, s obzirom da isti predstavlja umnožak površine prostora, u konkretnom slučaju 75,00 m2 te 0,20 EUR/m2 te 1.

17. Međuvlasnički ugovor suvlasnika stambene zgrade u [adresa], Ksaver-grozd 1, Ugovor o upravljanju stambenom zgradom u [adresa], Ksaver-grozd 1.

18. Iz svega gore navedenog proizlazi da su i osnova i visina utuženog potraživanja u cijelosti osnovane.

19. Napominje se ovdje za prema zemljišnoknjižnom izvatku iz knjige položenih ugovora proizlazi da je ovršenik vlasnik stana površine 79,00 m2. Međutim, stranka je postojećeg Međuvlasničkog ugovora suvlasnika zgrade u kojem se uz potpis za taj suvlasnički dio nalazi upisana površina od 75 m2. Na predmetnoj stambenoj zgradi postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora je u tijeku.

20. Po pitanju aktivne legitimacije u ovom predmetu ističe se da je imenovani upravitelj zgrade ovlašten pred Sudom pokretati postupke vezano uz upravljanje nekretninom u ime i za račun suvlasnika slijedom čega isti temeljem zakona ima ovlast zastupati suvlasnike kao punomoćnik.

21. Izabrani upravitelj ovlašten je pred sudom pokretati postupke vezano uz upravljanje nekretninom u ime i za račun suvlasnika, a što je ovdje i slučaj. U ovršnom prijedlogu je kao ovrhovoditelj naveden UPRAVITELJ-STAN d.o.o., kao upravitelj stambene zgrade u [adresa] znači u ime i za račun suvlasnika, a ne u svoje ime. To također proizlazi i iz činjenice da je u ovršnom prijedlogu kao račun ovrhovoditelja naveden račun zajedničke pričuve, a ne račun trgovačkog društva UPRAVITELJ-STAN d.o.o.

22. Opće je poznata činjenica da računi sredstava zajedničke pričuve u drugom dijelu svoje formulacije imaju oznaku 13, što znači da se radi o računu sredstava zajedničke pričuve.

23. Također se navodi da i da sukladno Odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj U-III/3671/2003 od 28.06.2006. godine, Ustavni sud je utvrdio da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

24. Ovakav stav Ustavni sud Republike Hrvatske potvrdio je i u svojim kasnijim odlukama, pa tako npr. u Odluci broj U-III/3974/2004 od 04.10.2006. te u Odluci broj U-III/1656/2004 od 10.10.2006. godine, te osobito u Odluci broj U- III/3695/2010 od 10.11.2011. godine koja se dostavlja u prilogu.

25. Nakon donošenja gore navedenih, ali i drugih, odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, nedvojbeno je i općeprihvaćeno da upravitelji zgrade iz samog Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima crpe ovlaštenje zastupati suvlasnike u postupku naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu svoju zakonsku obvezu ne izvršava.

26. Ovlast trgovačkog društva UPRAVITELJ-STAN d.o.o. kao izabranog i ugovorenog upravitelja stambene zgrade u [adresa] da zastupa suvlasnike u ovom predmetu i da za to angažira punomoćnika odvjetnika temelji se na izričitoj odredbi čl. 93. i čl. 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao i na Međuvlasničkom ugovoru suvlasnika stambene zgrade u [adresa] te na Ugovoru o upravljanju, koji se dostavljaju.

27. Odredbom čl. 375. st. 1., 3. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom, koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor) i da odluke koje proizlaze iz tog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odredbe tog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora. Zatim, odredbom čl. 378. st. 1., 2., 3. i 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju, u skladu s ugovorom kojega su s tim upraviteljem sklopili, s time da upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Propisano je da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i da upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz ove zakonske odredbe nije drugačije određeno. Zatim, odredbom iz čl. 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je pričuva zajednička, namjenski vezana imovina svih suvlasnika nekretnine, koja je namijenjena za pokriće troškova održavanja i za poboljšanje nekretnine, kao i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj zgrade kojeg oni imenuju međuvlasničkim ugovorom ili ga imenuje nadležno tijelo jedinice lokalne samouprave, ukoliko suvlasnici u zakonskom roku ne sklope međuvlasnički ugovor, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg od suvlasnika.

28. Iz priloženog Međuvlasničkog ugovora razvidno je da je isti potpisala Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisana većina suvlasnika, kao i da je temeljem istog uredno zaključen Ugovor o upravljanju s izabranim upraviteljem zgrade. Smislenim tumačenjem svih prije navedenih odredbi zakona, pod pojmom zastupanje iz čl. 378. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ima se podrazumijevati ovlasti u poduzimanju svih onih radnji, pa i pokretanje sudskih postupaka kako bi se ostvarili i zaštitili interesi suvlasnika zgrade u održavanju zgrade. To podrazumijeva dobivenu i zakonom propisanu ovlast i da kao stranka u postupku utužuje nekog od suvlasnika radi naplate dugujuće pričuve, koja se sredstva polažu na, u tu svrhu otvoren, poseban račun, jer je to imovina odvojena od imovine bilo kojeg od suvlasnika ali i od upravitelja zgrade, a kojom upravlja upravitelj. Prema tome, upravitelj zgrade, pa tako ovdje i ovrhovoditelj koji je imenovan ugovorom, ovlašten je ex lege samostalno pokretati sudske postupke, u ime i za račun suvlasnika zgrade, radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

29. Iz svega navedenog proizlazi da je u cijelosti neutemeljen prigovor tuženika o nedostatku aktivne legitimacije stranke u ovom predmetu, budući da je u ovom predmetu utužena zakonska obveza tuženika da izvrši uplatu dugovanih iznosa na ime doprinosa u sredstva zajedničke pričuve suvlasnika nekretnine.

30. Glede prigovora zastare valja napomenuti da je utuženo je potraživanje prema ovršeniku po osnovi nepodmirenih dospjelih zakonskih obveza uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade i to za razdoblje od 01.05.2023. do 21.04.2024. godine, dakle za razdoblje u pogledu kojeg nije nastupila zastara sukladno zakonskim odredbama.

31. Rješenje o ovrsi doneseno je dana 19.06.2024. godine, a u ovom predmetu utuženo je potraživanje u sredstva zajedničke pričuve za razdoblje od 01.05.2023. do 21.04.2024. godine, dakle utuženo je izvršavanje zakonske obveze ovršenika, izričito propisane odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

32. Odredbom čl. 232. važećeg Zakona o obveznim odnosima, propisan je jednogodišnji rok zastare za potraživanja izvršenih isporuka električne i toplinske energije, plina, vode te usluga čistoće i dimnjačarskih usluga učinjenih za potrebe domaćinstva.

33. Budući da se u konkretnom slučaju ne radi o utuženju potraživanja za izvršene isporuke i usluge za potrebe domaćinstva ovršenika, već o troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, a ti troškovi nisu obuhvaćeni odredbom čl. 232. (ranije važećeg čl. 378.) Zakona o obveznim odnosima, onda takva potraživanja ovrhovoditelja ne zastaruju u roku od jedne godine, već u roku od 3 godine temljem odredbe čl. 226. (ranije važećeg čl. 372.) Zakona o obveznim odnosima.

34. U cijelosti je neutemeljen ovršenikov prigovor nedostatka pasivne legitimacije u ovom predmetu, budući da je ovršenik suvlasnik nekretnine u pogledu koje je u ovom predmetu utužena zakonska obveza ovršenika da izvrši uplatu dugovanih iznosa na ime doprinosa u sredstva zajedničke pričuve suvlasnika nekretnine.

35. tuženik je vlasnik prostora koji se u informatičkom sustavu upravitelja zgrade vodi pod oznakom ST-1060, a za koji je utužen iznos neplaćene pričuve u ovom predmetu, kako proizlazi iz vjerodostojne isprave – kartice prostora s pregledom nepodmirenih dugovanja od 09.05.2024. godine.

36. Tuženik je stranka Međuvlasničkog ugovora suvlasnika predmetne stambene zgrade, te njegova obveza plaćanja doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade proizlazi i iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i iz Međuvlasničkog ugovora.

37. Tužitelj u ovom predmetu utužio točno određenu ovršenikovu zakonsku obvezu uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade čiji je tuženik suvlasnik i to u pogledu točno određenog posebnog dijela nekretnine, što je vidljivo i iz kartice nepodmirenih dugovanja priloženih uz ovršni prijedlog od 09.05.2024. godine.

38. Uvidom u zemljišnu knjigu pri Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, tužitelj je utvrdio kako je tuženik bio suvlasnik posebnog dijela nekretnine u pogledu kojeg je u ovom predmetu utužena tuženikova zakonska obveza uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade i to u razdoblju koje je obuhvaćeno ovršnim prijedlogom.

39. U cijelosti je promašen tuženikov prigovor da s tužiteljem nije ugovorio pružanje neke usluge, budući da u konkretnom slučaju nije utužena tužiteljeva usluga već tuženikova zakonska obveza uplate doprinosa u zajedničku pričuvu suvlasnika zgrade.

40. Kao što je to vidljivo i iz financijske kartice priložene uz ovršni prijedlog od 13.05.2022. godine, ovršenik nije redovito izvršavao svoju zakonsku obvezu uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade u [adresa] koje je suvlasnik.

41. Tuženik u svom prigovoru navodi kako su navodno nejsani iznosi navedeni u pilogu Vjerodostojna isprava br. 1 (vjerojatno misleći na financijsku karticu od 09.05.2024. godine) obzirom da iznos naveden u ispravi nije isti iznosu u pobijanom rješenju o ovrsi, a također navodi kako je nejasno kakvu navodnu uslugu je ovrhovoditelj pružio ovršeniku.

42. Iz financijske kartice i to tzv. kartice prostora, koja je izvod iz poslovnih knjiga upravitelja zgrade, vidljivo je da ovršenik ima dug u sredstva zajedničke pričuve još od lipnja 2018. godine dok je do svibnja 2018. godine neredovito izvršavao uplate u sredstva zajedničke pričuve zgrade, [adresa]. Također, ovrhovoditelj napominje kako je protiv ovršenika prije ovog, pokrenuo nekoliko ovršnih postupaka radi neizvršavanja zakonske obveze plaćanja doprinosa u sredstva zajedničke pričuve, a u svima su donesena pravomoćna i ovršna rješenja o ovrsi, te su neka od njih predana na izvršavanje naplate pri Financijskoj agenciji, dok je u nekima naplata izvršena u cijelosti.

43. Iz svega navedenog proizlazi da je ovršeniku očito bilo poznato postojanje i iznos njegova dugovanja, odnosno postojanje njegove zakonske obveze uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade u [adresa].

44. Zaključno, nedvojbena je obveza ovršenika uplaćivati iznos u sredstva zajedničke pričuve stambene zgrade, [adresa], a koja proilazi iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Međuvlasničkog ugovora suvlasnika stambene zgrade u [adresa], koji je zaključen potrebnom većinom suvlasnika te je kao takav obvezujuć i prema suvlasnicima koji eventualno nisu potpisali Međuvlasnički ugovor, odnosno koji su postali suvlasnici predmetne stambene zgrade nakon zaključenja Međuvlasničkog ugovora, sukladno izričitoj odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

45. Temeljem svega prethodno navedenog, očito je da je prigovor ovršenika formalne prirode te predstavlja odugovlačenje postupka, s obzirom da se ovršenik u istom služi uobičajenim, neobrazloženim i neargumentiranim navodima kojima samo prolongira podmirenje dugovanja prema ovrhovoditelju.

46. Slijedom navedenog odlučeno je kao u toč. I. izreke.

47. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a, i trošak se sastoji od troška zastupanja tužitelja po odvjetniku prema važećoj odvjetničkoj tarifi i vrijednosti predmeta spora od 80,00 €, a trošak se sastoji od troška ovršnog postupka u visini 87,50 EUR, pristupa na ročište 5.11.2025., 30.1.2026. /Tbr.

9. toč. 1. O.T.R.H./, u iznosu 75,00 EUR, te sastav podneska od 27.5.2025.

/Tbr. 8. toč. 1. O.T.R.H./ u iznosu od 50,00 EUR, 25% PDV-a u iznosu 31,25 EUR , ukupno 243,75 EUR, čemu treba dodati 13,27 EUR pristojbe na presudu, tako da ukupni trošak iznosi 257,02 €, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate, po čl. 27. st. 3. Ovršnog Zakona.

U Zagrebu 30. siječnja 2026.

S u d a c

Sanja Krovinović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana računajući od dana dostave presude. Žalba se predaje putem ovog suda na Županijski sud, pisano u pet istovjetnih primjeraka.

DNA:

1. punomoćniku tužitelja uz rješenje o pristojbi na presudu u iznosu 13,27 €

2. punomoćniku tuženika