Republika Hrvatska

Općinski sud u Makarskoj

Makarska

Kralja Petra Krešimira IV 2

P-914/2020-33

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Makarskoj, po sucu Veroniki Aračić, u pravnoj stvari tužiteljice Republika Hrvatska OIB 52634238587, Državne nekretnine d.o.o., kojeg zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Splitu, Stalna služba u Makarskoj, protiv tuženika pod 1/ SM, OIB: [osobni identifikacijski broj], pod 2/ ĆM, OIB: [osobni identifikacijski broj] i pod 3/ ŽM, OIB: [osobni identifikacijski broj], svi iz [adresa], i svi zastupani po punomoćnicima-odvjetnicima u OD Ljubičić-Vrdoljak i partneri iz Splita, radi isplate, nakon zaključenja glavne rasprave održane dana 16.prosinca 2025., u nazočnosti zakonskog zastupnika tužiteljice i zamjenika punomoćnika tuženika, dana 29.siječnja 2026., objavio je i

p r e s u d i o  j e

Prihvaća se precizirani tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

„Dužni su tuženici u roku od 15 dana isplatiti tužiteljici za razdoblje od 01.svibnja 2015. godine do 01. svibnja 2020. godine ukupan iznos od 21.676,36 eur, sve sa pripadajućom zateznom kamatom obračunatoj po stopi iz čl. 29. Zakona o obveznim odnosima i to do 31.srpnja 2015. godine po stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećanoj za pet postotnih poena, od 01. kolovoza 2015. godine do 31. prosinca 2022. godine po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 01.siječnja 2023. godine do 29. prosinca 2023. godine po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta, za tri postotna poena te od 30. prosinca 2023. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koje zatezne kamate teku od dospijeća svakog pojedinačnog mjesečnog iznosa do isplate i to kako slijedi:

na iznos od 325,81eur od 15.06.2015.

na iznos od 325,81 eur od 15.07.2015.

na iznos od 330,90 eur od 15.08.2015.

na iznos od 330,90 eur od 15.09.2015.

na iznos od 330,90 eur od 15.10.2015.

na iznos od 332,56 eur od 15.11.2015.

na iznos od 332,56 eur od 15.12.2015.

na iznos od 332,56 eur od 15.01.2016.

na iznos od 336,72 eur od 15.02.2016.

na iznos od 336,72 eur od 15.03.2016.

na iznos od 336,72 eur od 15.04.2016.

na iznos od 331,96 eur od 15.05.2016.

na iznos od 331,96 eur od 15.06.2016.

na iznos od 331,96 eur od 15.07.2016.

na iznos od 336,82 eur od 15.08.2016.

na iznos od 336,82 eur od 15.09.2016.

na iznos od 336,82 eur od 15.10.2016.

na iznos od 335,47 eur od 15.11.2016.

na iznos od 335,47 eur od 15.12.2016.

na iznos od 335,47 eur od 15.01.2017.

na iznos od 338,31 eur od 15.02.2017.

na iznos od 338,31 eur od 15.03.2017.

na iznos od 338,31 eur od 15.04.2017.

na iznos od 352,64 eur od 15.05.2017.

na iznos od 352,64 eur od 15.06.2017.

na iznos od 352,64 eur od 15.07.2017.

na iznos od 348,93 eur od 15.08.2017.

na iznos od 348,93 eur od 15.09.2017.

na iznos od 348,93 eur od 15.10.2017.

na iznos od 359,55 eur od 15.11.2017.

na iznos od 359,55 eur od 15.12.2017.

na iznos od 359,55 eur od 15.01.2018.

na iznos od 365,74 eur od 15.02.2018.

na iznos od 365,74 eur od 15.03.2018.

na iznos od 365,74 eur od 15.04.2018.

na iznos od 361,74 eur od 15.05.2018.

na iznos od 361,74 eur od 15.06.2018.

na iznos od 361,74 eur od 15.07.2018.

na iznos od 371,23 eur od 15.08.2018.

na iznos od 371,23 eur od 15.09.2018.

na iznos od 371,23 eur od 15.10.2018.

na iznos od 375,54 eur od 15.11.2018.

na iznos od 375,54 eur od 15.12.2018.

na iznos od 375,54 eur od 15.01.2019.

na iznos od 392,64 eur od 15.02.2019.

na iznos od 392,64 eur od 15.03.2019.

na iznos od 392,64 eur od 15.04.2019.

na iznos od 394,53 eur od 15.05.2019.

na iznos od 394,53 eur od 15.06.2019.

na iznos od 394,53 eur od 15.07.2019.

na iznos od 390,59 eur od 15.08.2019.

na iznos od 390,59 eur od 15.09.2019.

na iznos od 390,59 eur od 15.10.2019.

na iznos od 398,20 eur od 15.11.2019.

na iznos od 398,20 eur od 15.12.2019.

na iznos od 398,20 eur od 15.01.2020.

na iznos od 414,88 eur od 15.02.2020.

na iznos od 414,88 eur od 15.03.2020.

na iznos od 414,88 eur od 15.04.2020.

na iznos od 417,89 eur od 15.05.2020.

kao i u istom roku tužiteljici nadoknaditi parnični trošak u iznosu od 5.206,80 eura, sa navedenom zateznom kamatom po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koje zatezne kamate teku od dospijeća svakog pojedinačnog mjesečnog iznosa do isplate počev od 29.siječnja 2026. kao dana presuđenja do isplate.“

O b r a z l o ž e n j e

1. Tužiteljica je protiv tuženika, dana 17.rujna 2020. podnijela tužbu u kojoj je navela da je tužiteljica vlasnik nekretnine i to stana za službene potrebe, evidencijske oznake 0643, položenog u zgradi Lučke kapetanije u [adresa], koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, hodnika i balkona sa terasom u ukupnoj površini od 83,90 m2, kojim da upravlja trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o. temeljem Ugovora o poslovno-tehničkoj suradnji od 21. svibnja 2018.godine, koji stan je koristio ŽM, a posljednjih deset godina prema priznanju samih tuženika, taj stan koriste upravo tuženici bez pravne osnove, da tuženici ne plaćaju tužiteljici naknadu za korištenje predmetne nekretnine, da prosječna tržišna cijena najma nekretnine, na području na kojem se predmetna nekretnina-stan nalazi, prema podacima Ministarstva financija-Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostave Makarska iznosi 50,00 kn po m2 stambene površine, pa da bi dakle za predmetni stan prosječna tržišna cijena najma iznosila 4.195,00 kn mjesečno, i da proizlazi kako su tuženici u periodu od svibnja 2015. do svibnja 2020., neosnovano stekli ukupan iznos od 251.700,00 kn, koji da su dužni nadoknaditi tužitelju s kamatama, koje teku od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa od 4.195,00 kn, računajući od 15-og u mjesecu za prethodni mjesec, sve to počevši od 15. lipnja 2015. pa do konačne isplate, da je prednik tuženika obvezan pravomoćnom i ovršnom presudom Općinskog suda u Imotskom broj P-394/2013 od 18. veljače 2015. isplatiti tužiteljici na ime naknade za korištenje stana za službene potrebe za raniji period (razdoblje od 1. kolovoza 2008. do 31. prosinca 2014.), da se tužiteljica prije podnošenja ove tužbe sukladno odredbama čl. 186.a Zakona o parničnom postupku obratila tuženicima zahtjevom za mirno rješenje spora od 6. svibnja 2020., koji je tuženicima dostavljen dana 11. svibnja 2020., ali bezuspješno.

2. Tužiteljica je tužbeni zahtjev precizirala nakon što je vještak za procjenu nekretnina dana 03.travnja 2025. sudu dostavio svoj Nalaz i mišljenje, te dana 27.lipnja 2025. Dopunu tog Nalaza i to kako je navedeno u izreci ove Presude.

3. U odgovoru na tužbu tuženici su naveli da u ostavljenom roku izjavljuju da se protive i osnovu i visini tužbenog zahtjeva, da se ne protive izvođenju dokaza koji su predložene od strane tužiteljice, a da se, opreza radi, već u ovom stadiju postupka, protive da bilo kakva visina bude utvrđivana potvrdama ili pak izvješćima porezne uprave, da visina najamnine, bez obzira što je tuženici ovdje osporavaju, ne može biti utvrđivana na takav način, da se posebno ističe kako su tuženici na ovoj nekretnini

– stanu stekli poseban status i to baš status povlaštenih najmoprimaca i da će tuženici ustati tužbom radi utvrđenja statusa povlaštenih najmoprimaca i predložiti pripajanje ovom spisu.

4. Sud je proveo dokazni postupak uvidom u: Presudu OS Split SS Imotski broj Ps-4/2015 od 03.09.2015, Spis OS Imotski Pu P-1055/1015 (ranije P-394/2013.), dopis tuženika naslovljen na ODO [adresa] od 23.03.2020., kada je i zaprimljen u ODO,dopis Porezne uprave, Ispostava Makarska, Klasa:410-23719-012/8 od 29.04.2020.godine, naslovljen na ODO Split SS Makarska, odgovor ODO Split SS Makarska broj N-DO-5108/2020 od 06.05.2020., naslovljen na tuženike, Zahtjev za mirno rješenje spora zajedno sa dostavnicama iskaze tuženika, uvjerenja o prebivalištu tuženika uz dopis PP Makarska od 17.12.2021., iskaze saslušanog svjedoka i stranke, Procjembeni elaborat, nalaz od 03.04.2025., Dopuna istog od 30.06.2025. s prilozima i usmenim očitovanjem vještaka, pa je cijeneći rezultate provedenog dokaznog postupka, odlučio kao u izreci iz slijedećih razloga: 5. Uvidom u pravomoćnu Presudu Općinski sud (dalje OS) Split, Stalna služba (dalje SS) Imotski broj Ps-4/2015 od 03.rujna 2015., utvrđeno je da se radilo o postupku tužiteljice Republike Hrvatske (dalje RH) protiv tuženika ŽM, radi iseljenja. Tom Presudom je usvojen tužbeni zahtjev tužiteljice, te je tuženiku naloženo da tužiteljici preda stan položen u zgradi Lučke kapetanije u Makarskoj, [adresa], koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, hodnika i balkona sa terasom u ukupnoj površni od 83,90 m2, slobodan od stvari i osoba, kao i da naknadi troškove tog postupka, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe. Ta Presuda je postala pravomoćna 05.prosinca 2016.

6. Uvidom u spis OS Imotski Pu P-1055/1015 (ranije P-394/2013 i P-781/2011) utvrđeno je da se radilo o postupku tužiteljice RH protiv tuženika ŽM, radi isplate. U toj tužbi tužiteljica je navela da tuženik živi u stanu tužiteljice, opisanom i u predmetu OS Split, SS Imotski broj Ps-4/2015, koji predstavlja stan za službene potrebe, a da nije podmirio nikakvu naknadu za korištenje tog stana, iako ga je tužiteljica pozivala. Presudom OS Imotski broj P-394/2013 od 18.veljače 2015., tuženik je obvezan tužiteljici na ime naknade za korištenje stana za službene potrebe za razdoblje od 01.kolovoza 2008. do 31.prosinca 2014. isplatiti ukupan iznos od 33.301,50 kn sa zakonskim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinačnog mjesečnog iznosa od 419,50 kn, te joj naknaditi parnični trošak, sve u roku od 15 dana, a preostali dio tužbenog zahtjeva u iznosu od 64.603,00 kn je odbijen kao neosnovan.

7. Uvidom u Dopis ovdašnjih tuženika, naslovljen i dostavljen Općinsko državno odvjetništvo (dalje ODO) u [adresa] dana 23.ožujka 2020., utvrđeno je da se dopis odnosi na stan [adresa] kapetana, [adresa] i da se traži očitovanje vezano za status i prava ovdašnjih tuženika u vezi navedenog stana. U dopisu su tuženici naveli da u tom stanu žive više od deset godina i da su ĆM i ŽM unuci ŽM, ranijeg [adresa] kapetana u [adresa], a da je SM njihova majka, da smatraju kako, nakon toliko vremena, polažu određena prava i traže očitovanje u svezi njihovog statusa, kao stanara te nekretnine i mogućnosti otkupa iste, sve kako bi regulirali svoje stambeno pitanje.

8. Uvidom u Dopis Porezne uprave Ispostava Makarska Klasa: 410-23/19-012/8 od 29.travnja 2020., naslovljen na ODO Split, SS Makarska, utvrđeno je da se tim dopisom odgovara na traženje ODO Split , SS Makarska, u kojem se tražio podatak o tržišnoj cijeni najma stana po 1 m2 na području Grada Makarska, za stanove u površini od 83,90 m2, koji se nalaze u samom centru, točnije za stanove na adresi, [adresa]. Ta Ispostava je u dopisu navela da dostavlja cijene iz prijavljenih ugovora o najmu /zakupu stambenih prostora u istom predjelu grada, i to za stan površine 45 m2, na adresi [adresa], 1.900,00 kn, za stan na adresi [adresa], površine 60 m2, 3.050,00 kn, za stan u [adresa] površine 50 m2, 2.250,00 kn i za stan na adresi [adresa] površine 40 m2, 1.500,00 kn, i da se ti podaci odnose na razdoblje od 2015. do 2020.

9. Uvidom u Zahtjev za mirno rješenje spora ovdašnje tužiteljice, podnesen od zakonskog zastupnika (dalje zz) ODO Split, SS Makarska, broj N-DO-5118/2020, od 06.svibnja 2020., utvrđeno je da je naslovljen, a iz priloženih povratnica je razvidno da je i dostavljen ovdašnjim tuženicima, te da su tuženici pozvani da, zbog toga što stan u [adresa] na adresi [adresa], površine 83,90 m2, koriste bez pravne osnove, isplate tužiteljici, u periodu od svibnja 2015. do svibnja 2020., iznos do 251.700,00 kn, zajedno s kamatama, od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa od 4.195,00 kn, pa do konačne isplate. Tuženici se očito nisu obratili zz tužiteljice radi mirnog rješenja spora, pa je tužiteljica dana 17.rujna 2020. podnijela tužbu u ovoj pravnoj stvari i postavila istovjetan tužbeni zahtjev, kao što je navedeno i u Zahtjevu za mirno rješenje spora.

10. Uz dopis Policijske postaje Makarska od 15.prosinca 2021., dostavljena su uvjerenja po prebivalištu ovdašnjih tuženika iz kojih proizlazi da sva tri tuženika još od 1990.-ih imaju prijavljeno prebivalište u [adresa].

11. Na ročištu održanom dana 01.prosinca 2022. proveden je dokazni postupak saslušanjem svjedoka i tuženice pod 2/.

12. Svjedok ŽM pok.S, rođen 1947., u srodstvu s tuženicima, (tuženici pod 2 i 3 su mu unuci, a tuženica pod 3 bivša nevjesta), je u svom iskazu naveo da je u stan, koji se nalazi u zgradi Lučke Kapetanije u [adresa], faktički uselio 1984., a da je bio prijavljen još od 1979., kada je u [adresa] došao raditi kao lučki kapetan, ali da bivši kapetan Ć nije htio iseliti, pa da je on - svjedok uselio 1984. kada su se završili sporovi s Ć, da je plaćao najam Lučkoj kapetaniji Split, i da je platio za svo vrijeme do 2010. ili 2011., dok je bio u tom stanu, da su u njemu ostali živjeti njegova unuka ĆM, unuk ŽM i bivša nevjesta SM, da je u početku živio i njegov sin, ali da više ne živi, da ne zna kad je sin iselio, da ne zna plaćaju li unuci i bivša nevjesta najam od kada se on

– svjedok iselio, da su tuženici sa adresom prebivališta prijavljeni na stanu na predjelu Dumina ledina, koji da je bio vlasništvo oca njegove supruge, pok. DM, da je taj stan naslijedila njegova supruga NM,da su ga prodali i da su od tih novaca kupili stan u [adresa], da su stan prodali nekom Ž koji je po zanimanju klesar, a da ne zna je li Ž sa te adrese odjavio tuženike, da je mjesečni najam predmetnog stana bio negdje između 200,00 do 300,00 kn, da je stan površine 83 m2, da ga je on uredio, jer je u vrijeme, kada je uselio bio derutan i pun miševa, da misli da je i sada u urednom stanju, iako nije bio u njemu u zadnje vrijeme, da nije dobio nikakvu naknadu za uređenje stana u kojem je promijenio kompletne električne i vodovodne instalacije, sanitarije, popravio sve škure, promijenio kanalizacijske cijevi, stavio nove ograde i tende na terasu i promijenio parkete, te da bi sadašnja cijena tih radova bila 30.000,00 do 40.000,00 eura, računajući i popravke krova, da je njegov unuk ŽM, kada su tuženici uselili u predmetni stan, imao pet godina, a da u vrijeme davanja ovog iskaza ima 24 godine, da su unuci uselili uz njegovu suglasnost i da su bili upisani u ugovor o stanovanju iz 1990. i neke, da misli kako unuci nisu znali za njegove sporove sa ODO-m, odnosno da su možda čuli , ali da nisu bili upućeni, da nije rekao tuženicima kako trebaju plaćati najam, da on u prvom sporu kojeg je imao nije prestao plaćati najam za trosobni stan, da je u novom ugovoru, kojeg je poslala agencija za nekretnine, navedena površina stana od 83 m2, da je on tada navodio kako je napustio stan, ali da je ipak obvezan plaćati najam do 2015.,da nikada nije dobio rješenje da mora iseliti iz stana, da mu je došla ovrha koju i danas plaća i da, po toj ovrsi, plaća najam sve do 2013., da mu je nakon toga opet došla tužba i da je bio prisiljen opet sklopiti nagodbu, da je radove na stanu, koje je naveo, poduzeo 1984., kada je uselio u stan i da se detalja, koji se odnose na mjesece i godine, o kojima je govorio, ne može točno i potpuno sjetiti jer već ima 75 godina.

13. Iskazu ovog svjedoka sud je poklonio vjeru, a iz tog iskaza proizlazi da je taj svjedok, dok je bio lučki kapetan u [adresa] predmetni stan dobio na korištenje kao službeni stan, i da je u njega uselio 1984., i iselio u drugi stan, a da je za predmetni stan plaćao (putem ovrhe), najam do 31.prosinca 2014. (što proizlazi iz Presude OS Imotski broj P-394/2013 od 18.veljače 2015.), te da su u predmetnom stanu, nakon što je on iselio (što mu je i naloženo presudom OS Split SS Imotski broj Ps-4/2025 od 03.rujna 2015.) Ostali ovdašnji tuženici i to pod 2 i 3/, kao unuci, i tuženica pod 1/, kao njihova majka.

14. Tuženica pod 2/ ĆM, rođena 1995. je u svom iskazu navela da u stanu na adresi [adresa], u [adresa] stanuje od 2010.,a da sa njom stanuju njena mama SM i brat ŽM i to od kada i ona, da su do tada u tom stanu stanovali djed ŽM i baka NM, da su jedan kratki period stanovali zajedno s njima i da su djed i baka i nakon što su iselili iz predmetnog stana često dolazili, da nije sigurna plaćaju li oni-tuženici najam za stan i jesu li dobivali opomene za plaćanje najma, da o tome vodi računa mama SM, tuženica pod 1, da nije uobičajeno da netko stanuje u stanu koji nije njegovo vlasništvo, a da ne plaća najam, da zna da je predmet ovog postupka isplata najma, a u konačnici njihovo iseljenje, ili rješavanja statusa zaštićenog najmoprimca, koji status da su stekli stanovanjem od 2010., da su dobili tužbu radi utvrđenja statusa zaštićenog najmoprimca, da je stvarna površina predmetnog stana 56 m2, a u „papirima“ da je površina 83 m2, da ne zna tko stanuje u stanu na adresi [adresa], (na predjelu Dumina Ledina), da su se u predmetni stan uselili uz suglasnost njenog djeda, da je taj stan bio u vlasništvu bake i djeda sve do unazad tri godine, da joj je poznato kako je njen djed zatražio od Vlade RH status zaštićenog najmoprimca, ali da mu to nisu priznali, da je i njen otac živio s njima u tom stanu do 2015., da su njeni roditelji u tom stanu mijenjali električne uređaje i namještaj, i da ni ona, ni njen brat, ni majka nemaju na području RH neku nekretninu u vlasništvu.

15. Iskazu tuženice pod 2 sud djelomično nije poklonio vjeru i to u dijelu tog iskaza kako nije sigurna plaćaju li ona i drugi tuženici najam za predmetni stan, niti jesu li dobivali opomene za plaćanje najma, jer suprotno proizlazi iz ostalih provedenih dokaza u ovom postupku, posebno zahtjeva tužiteljice podnesenog putem ODO Split, SS Makarska, za mirno rješenje spora i to baš radi plaćanja najma. Sud tom iskazu nije poklonio vjeru ni u dijelu da tuženici imaju status zaštićenog najmoprimca, jer takav status nije imao ni njihov djed ŽM. On je predmetni stan dobio na korištenje za službene potrebe, a nije na njemu stekao stanarsko pravo, već mu je pravomoćnom presudom broj Ps-4/2015 od 03.rujna 2015., naloženo da predmetni stan preda istoj tužiteljici kao u ovom postupku, slobodan od stvari i osoba. Djed ŽM je iselio iz predmetnog stana ali ga nije predao tužiteljici , slobodan od osoba i svari kako mu je naloženo već u stanu bez ikakvog pravnog osnova ostali stanovati ovdašnji tuženici. Stoga status zaštićenog najmoprimca nisu mogli steći ni ovdašnji tuženici. Iskaz ove tuženice nije istinit ni u dijelu iskaza da je stan bio u vlasništvu njene bake i djeda, „do unazad tri godine“, jer je već navedeno i utvrđeno da je njen djed imao samo pravo korištenja predmetnog stana, kao službenog, dok je bio na funkciji lučkog kapetana, za što je plaćao naknadu za korištenje (što je bilo predmet postupka Pu P-1015/2015, ranije P-394/2013).

16. Da bi utvrdio tržišnu visinu najma stana, koji po površini i lokaciji odgovara stanu u zgradi Lučke kapetanije u Makarskoj, [adresa], sud je proveo dokazni postupak po ovlaštenom sudskom vještaku za procjenu nekretnina Inoslavu Nikoliću iz tvrtke Mente Forte d.o.o. Omiš.

17. Taj vještak je svoj Nalaz-Procjembeni elaborat dostavio 03.travnja 2025., i u njemu naveo da je dana 01.02.2025., obavio očevid u stanu na 2. i 3. katu zgrade u [adresa], anagrafske oznake [adresa], da je najprije utvrđivao tržišnu vrijednost nekretnine, da je predmetna nekretnina smještena u užem centru grada, na rivi, da je prometno dobro povezana s ostatkom grada, a od Jadranske magistrale da je udaljena oko 500 m zračne udaljenosti, da se u neposrednoj blizini nalaze plaže, restorani, trgovine te osnovni medicinski sadržaji, da nije dostavljena nikakva dokumentacija kojom bi se dokazao legalitet nekretnine, da je na web servisu ispu.mgipu.hr, predmetna zgrada je vidljiva na digitalnoj orto foto karti 1968., te da je procjena vrijednosti zakupa nekretnine iskazana pod pretpostavkom legalnosti zgrade, da se pristup nekretnini odvija sa sjeverne strane, iz ulice položene na k.č.z. 3094, k. o. [katastarska općina]-Makar (upisana kao ulica u posjedu Javno dobro putevi, [adresa]), da je nakon provedenog izračuna vrijednosti zakupa nekretnine: stan na 2. i 3. katu stambeno-poslovne zgrade u [adresa], anagrafske oznake [adresa], označene kao k.č.z. 3076, k. o. [katastarska općina]-Makar, utvrdio da tržišna vrijednost zakupa nekretnine na dan 01.02.2025. iznosi: 717,10 eura mjesečno, odnosno ukupno 24.028,98 eura i da navedeni iznos ne sadrži porez. Sastavni dio tog nalaza je detaljan opis predmetnog stana (iskaz površina str. 73 spisa), te visina zakupnine u utuženom razdoblju od 01.05.do 2015. do 01.05.2020. iskazano po mjesecima (str. 80 i 81 spisa), a iz tog iskaza je razvidno da je ukupna korisna vrijednost stana 82,00 m2., te visina zakupnine u utuženom razdoblju od 01.05.do 2015. do 01.05.2020. iskazana po mjesecima (str. 80 i 81 spisa).

18. Podneskom od 23.travnja 2025. tuženici su prigovorili Nalazu vještaka, te naveli da je vještak u iskazu površine u kvadraturu objekta uračunao i stepenište na 1., 2. i 3. katu, da se stan nalazi samo na 2. i 3. katu, a da stepenište uopće ne bi trebalo računati u površinu stana, a pogotovo ne po koeficijentu 1,0 koji je koeficijent stambene površine, da je, kao pripadak stana navedena ostava površine 9,82 m2, iako nema više od 2,5 m2, što da je vidljivo i na fotografiji koja se nalazi u elaboratu, pa da se, kada se ukloni stepenište i korigira površina ostave, dolazi do 51,49 m2, koja je stvarna površina, da je nekretnina izgrađena 1850., da je vlaga prisutna u svim prostorijama, da su vidljive pukotine zidova, da je stepenište drveno i dotrajalo, a da krov prokišnjava, da vještak nije prikazao stanje i opremljenost usporednih nekretnina ali da je vidljivo kako većina ima manju cijenu zakupa, iako su sigurno u boljem stanu s obzirom na adrese, da procjenitelj, u odnosu za svaku usporednu nekretninu, uzima prilagodbu u odnosu na stanje „minus 15%“, što da bi trebalo značiti da je njihovo stanje za 15% bolje, da obzirom na adrese usporednih nekretnina, vjerojatno, svaka od njih ima pripadajuće parkirno mjesto, što da predmetna nekretnina nema, pa da i to umanjuje vrijednost stana ukoliko se radi usporedba i da su sva dosadašnja ulaganja, pa tako i sanaciju zajedničkih instalacija, izvršili stanari o svom trošku.

19. Dalje je na ročištu od 24.travnja 2025. punomoćnik tuženika osporio i navode vještaka u pogledu legaliteta nekretnine i naveo da vještak ne može procjenu vršiti pod pretpostavkom legalnosti već da treba jasno utvrditi činjenice

20. Vještak je pozvan očitovati se na ove prigovore tuženika. Očitovao se Dopunom nalaza od 30.lipnja 2025., te je naveo da se u odnosu na primjedbu da je uračunato stubište na 1., 2. i 3. katu, a da se stan nalazi samo na 2. i 3. katu, odgovorio da se ulaz u stubište, koje pripada predmetnom stanu nalazi na prvom katu, pa da, slijedom toga, jedan dio stubišta otpada i na prvi kat. U odnosu na prigovor koji se odnosi na površnu stana naveo je da je neto korisnu površinu stana izračunao prema prilogu 1. Pravilnika o metodologiji procjene vrijednosti nekretnina, pri čemu da za stubište nisu definirani posebni koeficijenti korisne površine u odnosu na druge prostorije u stanu, a da je na trećem katu korišten koeficijent 0,90 zbog niže visine stropa. Za prigovor koji se odnosi na površinu ostave, naveo je da je, omaškom, upisana površina 9,82 m2, umjesto 3,46 m2., i da je korišten koeficijent 1,00, umjesto 0,50, da je ta omaška ispravljena i da su kao prilog dopune sve stranice procjembenog elaborata koje su zbog navedenog pretrpjele izmjenu, a koje se odnose na površinu i vrijednost zakupnine predmetnog stana i da je, nakon korigiranja površine na 73,91 m2, vrijednost zakupa za utuženo razdoblje 21.676,36 eura. I uz Dopunu je dostavljena tabela za visinu zakupnine u cijelom utuženom razdoblju iskazano po mjesecima (str. 111 i 112 spisa). Dalje je vještak naveo da tržišna vrijednost zakupa nekretnine na dan 01.veljače 2025. iznosi 646,45 eura. U odnosu na prigovor tuženika vezan za stanje stana je naveo da za ni jednu poredbenu nekretninu nije prikazano da je u vrijednost zakupa uključeno parkirno mjesto, da su razlike stanja poredbenih nekretnina u odnosu na predmetnu (bolje stanje istih), kao i razlika u lokaciji (jer su na lošijoj lokaciji u odnosu na predmetnu) realno prikazane interkvalitativnim koeficijentima.

21. Kako su tuženici i dalje prigovarali i Dopuni nalaza vještaka isti je pozvan i usmeno se očitovati na te prigovore, te je na ročištu održanom dana 16. prosinca 2025. u odnosu na prigovore tuženika da je, s obzirom na stanje stana, zakupnina previsoka, izjavio da je prilikom izračuna zakupnine u interkvalitativnom izjednačenju uključen koeficijent za stanje stana, odnosno umanjenje od 15 % u odnosu na poredbene nekretnine, a da je također uključen i koeficijent za lokaciju stana, koja je jako dobra, pa da smatra da je na taj način izračunata zakupnina od 700,00 eura mjesečno, na dan očitovanja, odnosno od nekih cca 350,00 do 700,00 eura mjesečno, kroz utuženi period, primjerena kada se uzme u obzir lokacija i stanje stana.

22. Dopuni nalaza vještaka (kojom je u odnosu na prigovore tuženika djelomično ispravljen početni nalaz), Nalazu vještaka u preostalom dijelu (koji nije ispravljen) i usmenom očitovanju vještaka, sud je u cijelosti poklonio vjeru, jer smatra da je vještak u cijelosti postupio po nalogu suda, dao sva potrebna stručna objašnjenja u svezi načina utvrđivanja tržišne cijene, a općepoznato je da se objekti, koji su sagrađeni do 15.veljače 1968., smatraju zakonito izgrađenim, čak i ako nemaju građevinsku i uporabnu dozvolu, a zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan je, po kazivanju samih tuženika, sagrađena oko 1850.

23. Zbog navedenog je sud odbio prijedlog tuženika za provođenje novog vještačenja po drugom vještaku, kao nepotrebno i usmjereno na odugovlačenje postupka.

24. Tužiteljica je svoj tužbeni zahtjev precizirala prema dopuni nalaza vještaka, od 27.lipnja 2025., koja je u sud zaprimljena 30.lipnja 2025., te je sud tuženike obvezao da tužiteljici, za razdoblje od 01.svibnja 2015. do 01.svibnja 2020. isplate ukupan iznos od 21.676,00 eura, sa zateznom kamatom koja teče od dospijeća svakog pojedinačnog mjesečnog iznosa, kako je navedeno u dopuni nalaza vještaka, u tabeli „visina zakupnine u utuženom razdoblju“ uz obvezu tuženika da tužiteljici naknade parnični trošak.

25. Iz rezultata provedenog dokaznog postupka proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva jer je tužiteljica dokazala kako tuženici bez valjanog pravnog osnova stanuju u predmetnom stanu, po samim izjavama tuženika, još od 2010., a za to ne plaćaju najam.

26. Tužiteljica je dokazala i da je tuženike pozvala mirnim putem da plate prosječnu tržišnu cijenu najma tog stana, u utuženom razdoblju, sa pripadajućim zateznim kamatama, ali su se tuženici na taj poziv tužiteljice oglušili.

27. Neplaćanjem najma stana došlo je do uvećanja imovine tuženika, na štetu tužiteljice i to u visini tržišne vrijednosti najma predmetnog stana, u utuženom razdoblju, u mjesečnim iznosima kako ih je naveo vještak u svojoj Dopuni nalaza, sve sa zakonskim zateznim kamatama počev od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa pa do isplate.

28. Tuženici su u obvezi plaćati najamninu prema tržišnim kriterijima, jer je izvođenjem dokaza, posebno saslušanjem svjedoka ŽM (starijeg), i saslušanjem tuženice pod 2/ utvrđeno da, u utuženom razdoblju, u predmetnom stanu, taj svjedok više nije stanovao, a njegovim iseljenjem iz predmetnog stana, je prestalo korištenje predmetnog stana za službene potrebe istoga kao lučkog kapetana.

29. Stoga je temeljem svega navedenog i čl. 1111. i čl. 1115. Zakona o obveznim odnosima ( Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 dalje ZOO) prihvaćen precizirani tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti.

30. Odluku o troškovima postupka sud je donio temeljem čl. 154.st.1. u svezi sa čl. 154.a. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08 ,57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22 u daljnjem tekstu ZPP), te je tuženike obvezao tužiteljici naknaditi troškove postupka i to sastava Zahtjeva za mirno rješenje spora (jer je podnošenje tog Zahtjeva bila procesna pretpostavka za podnošenje tužbe sukladno čl. 186.a. ZPP-a), u visini od 250 bodova ili 500,00 eura temeljem Tbr. 8.t.1.Tarife o naknadama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 142/12, 103/14, 118/14-dalje OT), troškove sastava tužbe u visini od 250 bodova ili 500,00 eura temeljem Tbr. 7.t.1. OT-a, zastupanja na ročištima od 04.11.21., 09.12.21., 01.12.22., 08.07.25., i 16.12.25., svako u visini od po 250 bodova odnosno po 500,00 eura, troškove pristupa na ročište od 20.10.22., u visini od 62,5 bodova ili 125,00 eura temeljem Tbr.9.t.5. OT-a i zastupanja na ročištu od 24.04.25. u visini od 125 bodova ili 250,00 eura, temeljem Tbr. 9.t.2. OT-a, te troškove sastava obrazloženih podnesaka od 17.04.25. i 09.07.25. u visini od po 250 bodova ili 500,00 eura temeljem Tbr. 8. t. 1. OT-a. dalje je sud tužiteljici priznao troškove vještačenja u visini od 331,80 eura, što ukupno daje iznos od 5.206,80 eura koliko troškova je i obistinjeno tuženici u izreci ove presude.

U Makarskoj, dana 29.siječnja 2026.

S U D A C:

Veronika Aračić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe Županijskom sudu.

Žalba se putem ovog suda u tri primjerka u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude ( članak 348. ZPP-a)

Stranci koja je uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud neće dostavljati presudu prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena. Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena ( članak 335. ZPP-a).

Dna:

1. ZZ tužiteljice

2. Pun. tuženika

3. U spis