Republika Hrvatska

Općinski sud u Karlovcu

Karlovac

Poslovni broj: Ps-3/2024-18

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Karlovcu po sucu pojedincu Ireni Šegavić u pravnoj stvari 1.tužitelja Republika Hrvatska, OIB 52634238587, i 2.tužitelja Državne nekretnine d.o.o. Zagreb, Planinska ulica 1, OIB 79058504140, oba tužitelja zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Karlovcu, protiv tužene UM iz [adresa], radi isplate, iseljenja i predaje u posjed, nakon glavne i javne rasprave zaključene 10. prosinca 2025., u nazočnosti zamjenice ODO u Karlovcu, ČM, i tužene osobno, 29. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženoj UM, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], isplatiti 2. tužitelju Državnim nekretninama d.o.o., OIB 79058504140, Zagreb, Planinska ulica 1, na ime najamnine iznos 793,66 EUR sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 3. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 4. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 28. 5. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 24. 6. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 7. 2018. do isplate

- na iznos od 10,10 EUR od 23. 8. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 21. 9. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 10. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 23. 11. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 21. 12. 2018. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 25. 1. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 2. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 21. 3. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 4. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 5. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 6. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 7. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 23. 8. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 9. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 18. 10. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 22. 11. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 12. 2019. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 1. 2020. do isplate

- na iznos od 14,84 EUR od 20. 2. 2020. do isplate

- na iznos od 59,35 EUR od 2. 3. 2020. do isplate

- na iznos od 71,22 EUR od 2. 3. 2020. do isplate

- na iznos od 71,22 EUR od 2. 3. 2020. do isplate

- na iznos od 11,87 EUR od 2. 3. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 19. 3. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 24. 4. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 22. 5. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 18. 6. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 18. 7. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 20. 8. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 19. 9. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 19. 10. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 20. 11. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 19. 12. 2020. do isplate

- na iznos od 20,78 EUR od 22. 1. 2021. do isplate, i to do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženoj UM, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], isplatiti 2. tužitelju Državnim nekretninama d.o.o., OIB 79058504140, Zagreb, Planinska ulica 1, na ime naknade za korištenje stana iznos 2.353,62 EUR sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 53,42 EUR od 5. 2. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 2. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 22. 3. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 18. 4. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 5. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 18. 6. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 7. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 8. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 9. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 10. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 11. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 12. 2021. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 24. 1. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 2. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 3. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 18. 4. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 5. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 6. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 7. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 8. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 19. 9. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 10. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 11. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 22. 12. 2022. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 30. 1. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 23. 2. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 23. 3. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 4. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 21. 5. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 22. 6. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 22. 7. 2023. do isplate

- na iznos od 74,20 EUR od 20. 8. 2023. do isplate

pa do isplate, i to do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženoj UM, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], iseliti iz stana opisanog kao 21. suvlasnički dio: 1/32 etažno vlasništvo (E-21) – jednosobni stan na 3. katu, lijevo od ulaza, koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice sa WC-om, predsoblja i hodnika, ukupne površine 37,27 m2, u vlasništvu Republike Hrvatske, a koji stan se nalazi u zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] [adresa], dvorište, stambena zgrada, ukupno u površini 1458 m2, upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te navedeni stan slobodan od osoba i stvari predati u posjed 1. tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587, u roku 15 dana.

IV. Nalaže se tuženoj UM, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa],

[adresa], isplatiti 1. tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587, i 2. tužitelju Državnim nekretninama d.o.o., OIB 79058504140, Zagreb, Planinska ulica 1 troškove postupka u iznosu od 900,00 EUR sa zateznim kamatama od 29. siječnja 2026. do isplate, i to po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključenim 20. kolovoza 2007. između grada [adresa], kao najmodavca i tuženice UM, kao najmoprimca, tuženici je dan na korištenje stan koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice sa WC-om, predsoblja i hodnika, ukupne površine 37,27 m2. Stan se nalazi u [adresa], u [adresa] na III. katu. Ugovor je zaključen na neodređeno vrijeme. Navedeni stan je u trenutku zaključenja ugovora bio u vlasništvu Grada Karlovca, a zapisnikom o primopredaji dokumentacije o stanovima i korisnicima za područje grada [adresa], sastavljenog 1. lipnja 2011. u Gradskoj upravi Grada Karlovca, Grad Karlovac predao je stan na upravljanje Agenciji za upravljanje državnom imovinom. Sukladno obavijesti grada [adresa] upućenoj korisnicima stanova, od 1. lipnja 2011. korisnici stanova u obvezi su plaćati najamninu i naknadu za korištenje stanova iz Popisa stanova preuzetih od bivših društvenih poduzeća Agenciji za upravljanje državnom imovinom. Radi postupka uknjižbe stana iz točke 1. tužbe, Inkasator d.o.o., kao upravitelj zgrade, izdao je 15. rujna 2011. uvjerenje da je predmetni stan u vlasništvu Republike Hrvatske, a korisnik stana je tuženica. Stan dolazi upisan kao 21. suvlasnički dio: 1/32 etažno vlasništvo (E-21) – jednosobni stan na 3. katu, lijevo od ulaza, koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice sa WC-om, predsoblja i hodnika, ukupne površine 37,27 m2, u vlasništvu Republike Hrvatske, a koji stan se nalazi u zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] [adresa], dvorište, stambena zgrada, ukupno u površini 1458 m2, upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Stanom upravlja trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o. na temelju Ugovora o poslovno tehničkoj suradnji sklopljenog 21. svibnja 2018. s tadašnjim Ministarstvom državne imovine (čiji je pravni slijednik Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine) i Ugovorom o poslovno tehničkoj suradnji od 21. veljače 2014. Tuženica je tijekom cijelog utuženog razdoblja u posjedu stana te ima prijavljeno prebivalište na navedenoj adresi. Člankom 5. ugovora o najmu stana bilo je određeno da se najmoprimac obvezuje najmodavcu za korištenje stana plaćati zaštićenu najamninu utvrđenu na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“ broj 40/97.) u mjesečnom iznosu od 110,12 kn, unaprijed do 15-tog u mjesecu za tekući mjesec. Iznos zaštićene najamnine predstavlja iznos kvadrature stana pomnožen s tadašnjim iznosom pričuve od 3,00 kn. Člankom 6. ugovora određeno je da ako se zbog izmjene pozitivnih zakonskih propisa, promijeni visina zaštićene najamnine, najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavca. Isto tako određeno je da se kod povećanja pričuve odlukom suvlasnika radi posebnih ulaganja u održavanje stambene zgrade, najmoprimac je suglasan da mu se najamnina poveća za iznos povećanja pričuve. Na temelju odluke suvlasnika zgrade visina redovite pričuve iznosi 4,20 kn/m2 mjesečno od ožujka 2017. i nadalje, što predstavlja visinu zaštićene najamnine u mjesečnom iznosu od 156,53 kn/20,78 EUR. Iz kartice analitičkog konta br. 4665 Državnih nekretnina d.o.o. od 12. veljače 2020. vidljiva je pričuva za održavanje zgrade tijekom utuženog razdoblja. Iz naloga za fakturiranje od 12. veljače 2020. vidljivo je povećanje zaštićene najamnine radi povećanja pričuve, između ostalih i za predmetni stan u posjedu tuženice. S obzirom da tuženica nije podmirivala mjesečne iznose zaštićene najamnine za predmetni stan prema stanju na datume 1. srpnja 2015., 15. rujna 2016., 13. srpnja 2018., 16. srpnja 2020., Državne nekretnine d.o.o. uputile su tuženici pojedinačne opomene pred otkaz ugovora o najmu stana, a pored navedenih opomena, redovito je svakog mjeseca opomenuta o stanju dugovanja. Budući da tuženica nije podmirivala najamninu, otkazan joj je ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom te je od siječnja 2021. tuženica evidentirana kao bespravna korisnica nekretnine i zadužena za iznos naknade za bespravno korištenje stana u visini od 559,05 kn/mj, dakle 74,20 EUR sukladno Odluci o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine („Narodne novine“ broj 120/00.), prema kojoj se visina utvrđuje u iznosu od 15,00 kn/m2 stambene površine. Na temelju vjerodostojne isprave i to izvatku otvorenih stavaka Državnih nekretnina d.o.o. od 25. kolovoza 2023. proizlazi da tuženica ima dugovanje na ime najamnine/naknade za korištenje stana u razdoblju od 21. ožujka 2018. do 21. siječnja 2021. u iznosu 793,66 eur/5.979,83 kn uz zatezne kamate, ukupno na dan obračuna u iznosu 861,19 eur/6.488,64 kn. Na temelju vjerodostojne isprave i to izvatku otvorenih stavaka Državnih nekretnina d.o.o. od 25. kolovoza 2023. proizlazi da tuženica ima dugovanje na ime naknade za korištenje predmetnog stana u razdoblju od 4. veljače 2021. do 19. kolovoza 2023. u iznosu 2.353,62 eur/17.733,35 kn uz zatezne kamate, ukupno na dan obračuna 25. kolovoza 2023. u iznosu 2.628,99 eur/19.808,13 kn. U razdoblju od 2015. pa nadalje, Državne nekretnine d.o.o. zaprimile su veći broj pritužbi stanara zgrade u kojoj se nalazi i predmetni stan iz kojih proizlazi da zbog ponašanja tuženice prema drugim stanarima, tuženica čini tegobnim zajedničko stanovanje u zgradi, zbog čega je protiv tuženice pokrenuto i više prekršajnih postupaka, a posebice zbog zaštite javnog reda i mira. Isto tako iz pritužba proizlazi da tuženica ne održava higijenu stana te obavlja određene radnje neprimjerene za stan, čime ne održava stan podobnim za stanovanje te je moguće oštećenje stambenog prostora. Zbog zaštite stanara i zaštite interesa Republike Hrvatske, Državne nekretnine d.o.o. su dopisom klasa: 371-01/15-02/336, urbroj: DN-6-01/KSV-20-8 od 16. srpnja 2020. uputile tuženici opomenu pred tužbu, a dopisom od 10. rujna 2020. su izvijestile tuženicu da se ugovor otkazuje sukladno odredbama članka 19. stavka 1. točke 1. i točke 3. te članka 22. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96., 48/98., 66/98., 22/06.). Tuženica je ujedno pozvana da u otkaznom roku od tri mjeseca koji počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je tuženica zaprimila obavijest, opomenu i otkaz ugovora, iseli iz predmetnog stana na način da ga u potpunosti isprazni od osoba i stvari, kao i da djelatnicima društva preda ključeve stana. Isto tako tuženica je pozvana u roku 15 dana od zaprimanja obavijesti, opomene i otkaza, podmiriti iznos dugovanja s osnove zaštićene najamnine uz zatezne kamate. Zapisnikom o izvršenom očevidu nekretnine, ovlaštena osoba Državnih nekretnina d.o.o. konstatirala je da ju tuženica nije pustila u stan, da iz stana dopire snažan neugodan miris te je od predstavnika stanara prikupila podatke o postupanju tuženice neprimjerenom postupanju u stanu. Člankom 8. ugovora određeno je da je najmoprimac suglasan i obvezuje se omogućiti najmodavcu da njegovi predstavnici mogu u svako primjereno vrijeme obaviti kontrolu ispravnosti korištenja stana. Člankom 10. ugovora određeno je da najmoprimac o svom trošku održava stan i snosi troškove koji su nastali uporabom stana. Člankom 11. ugovora određeno je da je najmoprimac dužan stan koristiti bez ometanja drugih stanara te postupati pažljivo i čuvati stan od oštećenja i kvara, a zajedničke dijelove i uređaje zgrade čuvati od kvarova i oštećenja. Člankom 17. ugovora određeno je da su najmodavac i najmoprimac suglasni da taj ugovor prestaje raskidom, sporazumom ugovornih strana i otkazom. Člankom 18. ugovora određeno je da najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako se stan koristi suprotno Zakonu, Pravilniku i odredbama ugovora, a naročito ako se stan bez suglasnosti najmodavca ne koristi duže od šest mjeseci, ako najmoprimac svojim postupcima ometa druge korisnike stanova, remeti javni red i mir ili čini druge kažnjive radnje u svezi s korištenjem stana, ako stan ili dio stana bez suglasnosti najmodavca dade u podnajam i ako ne plati najamninu duže od tri mjeseca. Obzirom tuženica tijekom utuženog razdoblja nije plaćala zaštićenu najamninu niti naknadu za korištenje stana, koristila je stan protivno Zakonu, Pravilniku i odredbama ugovora, svojim postupcima je ometala druge korisnike stanova, remetila javni red i mir, a sve to čini i nadalje te koristi predmetni stan bez valjane pravne osnove, to je tužitelj po zakonskom zastupniku uputio tuženici sukladno članku 186.a Zakona o parničnom postupku zahtjev za mirno rješenje spora. br. N-DO-141/2023-4 i N-DO-154/2023-2 od 13. studenoga 2023. uz nacrt tužbe, koje je tuženica zaprimila 20. studenoga 2023. Tuženica se u roku od 3 mjeseca od primitka zahtjeva na njih nije očitovala. Stoga, 2.tužitelj ovom tužbom traži da mu tužena isplati neplaćene iznose na ime najamnine u ukupnom iznosu od 793,66 EUR sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose, zatim na ime naknade za korištenje stana iznos od 2.353,62 EUR sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose, dok 1.tužitelj traži iseljenje tužene i predaju stana u posjed 1.tužitelju.

2. U odgovoru na tužbu tužena navodi da se radi o ilegalnoj najamnini koju nije dužna plaćati. U odnosu na međuljudske odnose u zgradi predlaže saslušanje svjedoka.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u uvid u izvadak iz BZP za zkul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u odnosu na suvlasnički udio redni broj 21, izvatke otvorenih stavaka na listu 9-12, kartici analitičkog konta na listu 13-14, nalog za fakturiranje na listu 15, dokumentaciju na listu 16, 17, dopis od 12. veljače 2020., povratnicu na listu 20-21, opomenu pred tužbu na listu 22, dokumentaciju na listu 23, kartice partnera na listu 24-25, povratnice na listu 26, opomenu, obavijest i otkaz na listu 27-28, izvadak otvorenih stavaka na listu 29-32 s povratnicom na listu 32, potvrdu Odjela za prekršajne evidencije od 18. siječnja 2024., službene zabilješke o dojavi na listu 35- 38, obavijest PP Karlovac od 9. lipnja 2018., 26. srpnja 2018., dopis PU karlovačke od 24. srpnja 2018., službenu zabilješku PU karlovačke od 24. srpnja 2018., dopis PU karlovačke od 6. kolovoza 2018., službenu zabilješku o dojavi na listu 45-46, obavijest PP Karlovac od 13. kolovoza 2018., optužni prijedlog od 24. kolovoza 2018., obavijest MUP od 11. kolovoza 2018., zapisnik o ispitivanju svjedoka na listu 52-55, službenu zabilješku o dojavi na listu 56-57, prekršajni nalog na listu 58-60, dopis PP Karlovac od 6. prosinca 2018., 21. studenog 2018., službene zabilješke o dojavi na listu 63-64, dopis PP Karlovac od 24. kolovoza 2020., dopis Državnih nekretnina od 21. srpnja 2020., i email korespondencija na listu 70-73, dokumentaciju na listu 73-77, zapisnik Državnih nekretnina na listu 78, obavijest PP Karlovac od 26. studenog 2020., dopis Centra za socijalnu skrb Karlovac od 11. studenog 2020., dopis PP Karlovac od 26. siječnja 2021., službenu zabilješku o dojavi na listu 74-75, optužni prijedlog na listu 86- 88, obavijest na listu 89, zapisnik o ispitivanju osumnjičenika na listu 89-91, zapisnik o ispitivanju svjedoka na listu 92-95, službenu zabilješku o dojavi na listu 96-97, prekršajni nalog broj Pp-835/2021-3 od 16. ožujka 2021., dopis PP Karlovac od 7. travnja 2021., dopis Službe kriminalističke policije od 1. travnja 2021., dopis Pučkog pravobranitelja od 5. ožujka 2021., dopis PP Karlovac od 1. lipnja 2021., i email korespondenciju na listu 108-111, zapisnik Državnih nekretnina na listu 112-113, preslik fotografija na listu 114-115, dopis Hrvatskog zavoda za socijalni rad, Područni ured Karlovac, od 7. veljače 2024., zahtjev za mirno rješenje spora na listu 116-118, te 119-127, s povratnicom na listu 128, Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom od 20. kolovoza 2007., Ugovor o poslovno - tehničkoj suradnji od 1. veljače 2014., 21. svibnja 2018., dopis Hrvatskog zavoda za socijalni rad od 14. siječnja 2025., te Doma zdravlja Karlovačke županije od 16. siječnja 2025. Obzirom na utvrđeno činjenično stanje i pravnu ocjenu spora, odbijeni su daljnji dokazni prijedlozi, posebice prijedlozi tužene da se saslušaju svjedoci na okolnosti međuljudskih odnosa u zgradi.

4. Iz dopisa Hrvatskog zavoda za socijalni rad od 14. siječnja 2025., te Doma zdravlja Karlovačke županije od 16. siječnja 2025. sud je utvrdio da tužena nije lišena poslovne sposobnosti pa je parnično sposobna sudjelovati u ovom postupku.

5. Prije podnošenja ove tužitelji su se zahtjevom za mirno rješenje spora broj N- DO-141/2023-4 od 13. studenog 2023. i N-DO 154/2023-2 od 13. studenog 2023. obratili tuženoj radi mirnog rješenja spora radi isplate i iseljenja (strana 116 do 128 spisa) prema povratnici na listu 128. Obzirom nije postignut sporazum, ispunjene su pretpostavke za podnošenje ove tužbe.

6. Tužbeni zahtjevi su osnovani.

7. Nesporno je da se tužena nalazi u posjedu predmetnog stana koji je prema podacima iz zemljišnih knjiga, upisan kao 21. suvlasnički dio: 1/32 etažno vlasništvo (E-21) – jednosobni stan na 3. katu, lijevo od ulaza, koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice sa WC-om, predsoblja i hodnika, ukupne površine 37,27 m2, kao vlasništvo Republike Hrvatske, a koji stan se nalazi u zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] [adresa], dvorište, stambena zgrada, ukupno u površini 1458 m2, upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

8. Tužena je dobila predmetni stan na korištenje na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključenim 20. kolovoza 2007. sa Gradom Karlovcem, kao najmodavavcem (strana 129 do 132 spisa) obzirom je stan u trenutku zaključenja ovog ugovora bio u vlasništvu Grada Karlovca.

9. Nije sporno da je zapisnikom o primopredaji dokumentacije o stanovima i korisnicima za područje grada [adresa], sastavljenog 1. lipnja 2011. u Gradskoj upravi Grada Karlovca, Grad Karlovac predao stan na upravljanje Agenciji za upravljanje državnom imovinom. Sukladno obavijesti grada [adresa] upućenoj korisnicima stanova, od 1. lipnja 2011. korisnici stanova u obvezi su plaćati najamninu i naknadu za korištenje stanova iz Popisa stanova preuzetih od bivših društvenih poduzeća Agenciji za upravljanje državnom imovinom.

10. Dakle, nakon što je 1.tužitelj Republika Hrvatska stekla pravo vlasništva predmetnog stana, a obzirom je tužena imala status zaštićenog najmoprimca prema sklopljenom ugovoru s ranijim vlasnikom, tužena je i prema novom vlasniku zadržala status zaštićenog najmoprimca koji plaća zaštićenu najamninu koja je niža od slobodno ugovorene najamnine.

11. 2.tužitelj Državne nekretnine d.o.o. Zagreb je kao društvo osnovano od strane Državnog ureda za upravljanje državnom imovinom koji upravlja nekretninama i stanovima u vlasništvu države pa iz toga proizlazi njegova aktivna legitimacija radi isplate naknade za korištenje predmetnog stana. Naime, osnivač tužitelja Državne nekretnine d.o.o. je Državni ured za upravljanje državnom imovinom (dalje: DUUDI), te je DUUDI ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji Klasa: 943-01/14-01/38, Urbroj:

536-01/02-14-1 od 21. veljače 2014. predao tužitelju na upravljanje stanove, poslovne prostore i rezidencijalne objekte i od tada tužitelj u ime Republike Hrvatske, a za svoj račun, naplaćuje najamnine za stanove, zakupnine za poslovne prostore, te naknadu za korištenje stanova, poslovnih prostora i rezidencijalnih objekata koji su mu predani na upravljanje.

12. Ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji Klasa: 943-01/18-01/27, Urbroj: 536- 03-01-01 od 21. svibnja 2018. sporazumno je raskinut Ugovor o poslovno tehničkoj suradnji od 21. veljače 2014. te je ponovno ugovoreno da će Državne nekretnine d.o.o. Zagreb vršiti naplatu najamnine odnosno naknade za korištenje stanova kojima upravlja, u ime Republike Hrvatske, a za svoj račun.

13. Stoga su Državne nekretnine d.o.o. Zagreb aktivno legitimirane, u ime 1.tužitelja Republike Hrvatske (kao vlasnika stana), a za svoj račun potraživati od tužene naplatu najamnine (zaštićene), a nakon otkaza ugovora o najmu, naknadu za korištenje predmetnog stana.

14. Prema podacima iz izvatka otvorenih stavaka Državnih nekretnina d.o.o. od 25. kolovoza 2023. proizlazi da tužena ima dugovanje na ime najamnine:

- u razdoblju od 21. ožujka 2018. do 21. siječnja 2021. u iznosu 793,66 EUR/5.979,83 kn uz zatezne kamate, ukupno na dan obračuna u iznosu 861,19 EUR/6.488,64 kn, i to prema pojedinačnim mjesečnim iznosima koji se navode u izvatku otvorenih stavaka.

15. Tužena ne tvrdi niti dokazuje da je platila navedene iznose zaštićene najamnine.

16. Tužena određeno ne prigovara visini pojedinog iznosa zaštićene najamnine, a sud je utvrdio da su pojedini iznosi utužene najamnine u skladu s odredbama ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom koju je dužna plaćati. Naime, Člankom 5. ugovora o najmu stana bilo je određeno da se najmoprimac obvezuje najmodavcu za korištenje stana plaćati zaštićenu najamninu utvrđenu na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“ broj 40/97.) u mjesečnom iznosu od 110,12 kn, unaprijed do 15-tog u mjesecu za tekući mjesec. Iznos zaštićene najamnine predstavlja iznos kvadrature stana pomnožen s tadašnjim iznosom pričuve od 3,00 kn. Člankom 6. ugovora određeno je da ako se zbog izmjene pozitivnih zakonskih propisa, promijeni visina zaštićene najamnine, najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavca. Isto tako određeno je da se kod povećanja pričuve odlukom suvlasnika radi posebnih ulaganja u održavanje stambene zgrade, najmoprimac je suglasan da mu se najamnina poveća za iznos povećanja pričuve. Na temelju odluke suvlasnika zgrade visina redovite pričuve iznosi 4,20 kn/m2 mjesečno od ožujka 2017. i nadalje, što predstavlja visinu zaštićene najamnine u mjesečnom iznosu od 156,53 kn/20,78 EUR.

17. O navedenim promjenama visine zaštićene najamnine, 2.tužitelj Državne nekretnine uredno je obavijestio tuženu u dopisu od 12. veljače 2020. (strana 18 do 21 spisa).

18. Stoga je tuženoj valjalo naložiti da 2.tužitelju isplati pojedine mjesečne iznose zaštićene najamnine u utuženim iznosima sa zateznom kamatom od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate, kao pod točkom I.izreke ove presude.

19. Nakon što je opomenom od 16. srpnja 2020. (strana 22 do 26 spisa), pod prijetnjom otkaza, tužena bila opomenuta da je dužna uredno plaćati najamninu, tuženoj je, nakon toga, zbog neplaćanja najamnine, otkazom od 10. rujna 2020. (strana 27 do 32 spisa), otkazan ugovor o najmu od 20. kolovoza 2007.

20. Slijedom iznijetog, tužitelji su postupili u skladu sa zakonskim odredbama o otkazu ugovora o najmu obzirom je Zakonom o najmu stanova (Narodne novine broj 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, u daljnjem tekstu: ZNS) u odredbi članka 19. stavak 1. točka 1. propisano da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem.

21. Pritom su tužitelji postupili i u skladu s odredbom članka 19. stavak 2. ZNS kojom je propisano da najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

22. Nakon što je tuženoj otkazan ugovor o najmu u skladu sa zakonom, to tužena više nema osnov za posjed predmetnog stana.

23. Otkazom od 10. rujna 2020. (strana 27 do 28 i 33 spisa) tužitelj je pozvao tuženu da se u otkaznom roku od tri mjeseca iseli iz predmetnog stana i preda ga u posjed 1.tužitelju slobodnog od osoba i stvari.

24. Odredbom članka 161. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 124/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 153/09, 143/12, 155/14, 81/15-pročišćeni tekst, u daljnjem tekstu: ZV) određeno je da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari, dok je odredbom čl.162.st.1. ZV propisano da vlasnik, da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.

25. Na temelju provedenog dokaznog postupka, sud je utvrdio da je Republika Hrvatska vlasnik predmetnog stana koji, nakon otkaza ugovora o najmu, tužena posjeduje bez pravne osnove pa Republika Hrvatska ima pravo tražiti iseljenje tužene iz predmetnog stana te predaju u posjed slobodnog od osoba i stvari. Stoga je usvojen i tužbeni zahtjev radi predaje u posjed pod točkom III.izreke.

26. Obzirom je ovom u postupku utvrđeno da se tužena i nadalje nalazi u posjedu predmetnog stana, te uvažavajući činjenicu da je Republika Hrvatska kao vlasnica predmetnog stana zahtijevala iseljenje tuženika kao posjednika i da je prema stanju spisa moguća predaja nekretnine u posjed vlasnika, to su za pitanje naknade za korištenje stana mjerodavne odredbe članka 164. i članka 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 124/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10,143/12, 152/14).

27. O tome je zauzeto i pravno shvaćanje Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Su-IV-188/2009-7 od 26. listopada 2009. koje glasi: ''Ako je određena stvar još uvijek u nepromijenjenom obliku (očuvanog identiteta) u posjedu nevlasnika valja primijeniti odredbe čl. 164. st. 1. i čl. 165. st. 1. ZV, prema kojim odredbama je samo nepošten posjednik dužan naknaditi koristi od uporabe tuđe stvari. Ako je određena stvar uporabljena na način da je promijenila identitet (radi čega nije moguće ili gospodarski nije opravdano vraćanje te stvari), tek u takvoj situaciji valja primijeniti odredbu čl. 1120. ZOO-a, prema kojoj je osoba koja je uporabila tuđu stvar u svoju korist dužna vlasniku naknaditi korist i bez obzira na svoje poštenje odnosno nepoštenje.'', te pravno shvaćanje zauzeto na drugoj sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske održanoj 1. ožujka 2021. koje glasi: ''U odnosima između suvlasnika (vlasnika i posjednika), kada jedan suvlasnik onemogući drugog u korištenju (su)vlasništva stvari primjenjuju odredbe čl. 164. i 165. ZV. U parnici u kojoj je predmet spora zahtjev su(vlasnika) protiv posjednika koji koristi i posjeduje tuđu stvar (ili tuđi suvlasnički dio stvari), za isplatu naknade za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi, odnosno naknade za sve koristi koje je tuženik imao za vrijeme svojega posjedovanja, na temelju članka 164. i 165. ZV, za odluku o tužbenom zahtjevu odlučno utvrditi pravni položaj posjednika, pritom nije nužno da se tužbenim (vlasničkim) zahtjevom istodobno traži i predaja te stvari u (su)posjed, ako je (su)vlasnik na odgovarajući način izrazio volju za posjedovanjem stvari. Pošteni posjednik u svakom slučaju postaje nepošten od trenutka kada je primio tužbu na predaju u posjed ili suposjed, ali se njegovo nepoštenje može dokazivati i u odnosu na vrijeme prije podnošenja tužbe ako ga je tužitelj na odgovarajući način pozvao na predaju stvari.“

28. Sukladno citiranom shvaćanju zauzetom na sjednici Građanskog odjela od 1. ožujka 2021. pošteni posjednik u svakom slučaju postaje nepošten od trenutka kada je primio tužbu na predaju u posjed ili suposjed, ali se njegovo nepoštenje može dokazivati i u odnosu na vrijeme prije podnošenja tužbe ako ga je tužitelj na odgovarajući način pozvao na predaju stvari.

29. Obzirom je tužena na odgovarajući način bila pozvana na predaju u posjed (otkazom ugovora o najmu od 10. rujna 2020), to se od tada tužena nalazi u nepoštenom posjedu predmetnog stana te je od tada, umjesto zaštićene najamnine, dužna plaćati naknadu za korištenje predmetnog stana u visini slobodno ugovorene najamnine.

30. Prema podacima iz izvatka otvorenih stavaka Državnih nekretnina d.o.o. od 25. kolovoza 2023. proizlazi da tuženica ima dugovanje na ime naknade za korištenje stana:

-u razdoblju od 4. veljače 2021. do 19. kolovoza 2023. u iznosu 2.353,62 eur/17.733,35 kn uz zatezne kamate, ukupno na dan obračuna 25. kolovoza 2023. u iznosu 2.628,99 eur/19.808,13 kn.

31. Tužena ne tvrdi niti dokazuje da je platila navedene iznose naknade za korištenje predmetnog stana.

32. Obzirom tuženica bespravno koristi predmetni stan, to je od siječnja 2021. dužna plaćati naknadu za korištenje stana u visini od 559,05 kn/mj, dakle 74,20 EUR sukladno Odluci o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine („Narodne novine“ broj 120/00.), prema kojoj se visina utvrđuje u iznosu od 15,00 kn/m2 stambene površine.

33. Stoga je tuženoj naloženo da za utuženo razdoblje od siječnja 2021. do 31. srpnja 2023. plati 2.tužitelju navedene mjesečne iznose sa zateznom kamatom te je pod točkom II. usvojen u cijelosti i ovaj tužbeni zahtjev.

34. Tužitelji su otkazali tuženoj ugovor o najmu i zbog ispunjenja pretpostavki iz odredbe članka 19. stavak 1. točka 3 ZNS koja glasi da najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom.

35. Radi ekonomičnosti postupka, obzirom na činjenično stanje i pravnu ocjenu spora na temelju koje je sud utvrdio da su tužitelji opravdano otkazali tuženoj ugovor o najmu zbog neplaćanja zaštićene najamnine, to sud nije smatrao potrebnim provoditi daljnje dokaze predložene radi utvrđenja okolnosti drugog razloga za otkaz iz odredbe članka 19. stavak 1. točka 3. ZNS pa je iz tog razloga sud odbio i dokazne prijedloge tužene radi saslušanja svjedoka na te okolnosti.

36. Tužiteljima pripada naknada parničnih troškova u cijelosti temeljem odredbe članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025) obzirom su u cijelosti uspjeli u sporu.

37. Troškovi tužitelja sastoje se od troškova zastupanja po punomoćniku-odvjetniku odmjerenog u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23), i to za sastav zahtjeva za mirno rješenje spora iznos od 200,00 EUR prema Tbr.32., za sastav tužbe iznos od 200,00 EUR prema Tbr.7.t.1., za zastupanje na raspravama 17.12.2024. i 10.12.2025. u iznosu od 200,00 EUR prema Tbr.9.t.1. za svako ročište, za pristup na ročište za objavu presude iznos od 100,00 EUR prema Tbr.9.t.3., što ukupno iznosi 900,00, koji iznos je naložen tuženoj isplatiti tužitelju na ime naknade troškova postupka, zajedno sa zatraženom zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske odluke.

38. Tužiteljima ne pripada zatraženi trošak sastava podneska od 15. svibnja 2025. kojim su ispravili tužbu zbog okolnosti koju su sami skrivili.

39. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Karlovcu 29. siječnja 2026.

Sudac: Irena Šegavić

Uputa o pravnom lijeku

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (čl. 335. st. 8 ZPP). Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (čl. 335 st. 9 ZPP). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

U slučaju iz čl. 335. st. 9 ZPP sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e-oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (čl. 335. st. 11. ZPP). Žalba se podnosi pismeno u tri istovjetna primjerka ovome sudu. O žalbi odlučuje Županijski sud.

Dostavljeno:

1. Općinsko državno odvjetništvo u Karlovcu

2. UM, [adresa]