Republika Hrvatska

Županijski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj Gž-1233/2024-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R I J E Š E N J E

Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od Tajane Polić, predsjednice vijeća, Brankice Malnar, sutkinje izvjestiteljice i Alena Perhata, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja 1. ŽZ (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i 2. ĆZ (OIB: [osobni identifikacijski broj]), oboje iz [adresa], Republika Slovenija, zastupanih po punomoćniku Nenadu Stjepanu Kneževiću, odvjetniku iz Zagreba, Gajeva ulica 7, protiv tuženika 1. GZ (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] i 2. EZ (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], oboje zastupanih po punomoćnici Vesni Narančić, odvjetnici iz Krapine, Trg Stjepana Radića 15, radi utvrđenja ništavosti kupoprodajnog ugovora, rješavajući žalbu tuženika, izjavljenu protiv presude Općinskog suda u Zadru, Stalna služba u Pagu poslovni broj P- 2699/2023-23 od 28. svibnja 2024., u sjednici vijeća dana 28. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

1. Odbija se žalba tuženika kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Zadru, Stalna služba u Pagu poslovni broj P- 2699/2023-23 od 28. svibnja 2024.

2. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova žalbenog, kao neosnovan.

r j e š i o  j e

Potvrđuje se rješenje Općinskog suda u Zadru, Stalna služba u Pagu poslovni broj P- 2699/2023-23 od 28. svibnja 2024.u točki II izreke.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja, točkom I izreke, utvrđen je ništav i da ne proizvodi nikakve pravne učinke Kupoprodajni ugovor sklopljen 24. svibnja 2023. godine, Ov-1704/2023. između I. tuženika GZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelja s jedne i AZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca s druge strane za nekretninu suvlasnički dio 1850/1000 etažno vlasništvo upisano pod E-6 zajedničke prostorije etaža broj 1, 2, 3, 4, 5 koje se sastoje od stubišta s podestima na 1. katu ukupne površine 11,00 m2, stubišta s podestima na 2. katu ukupne površine 12,60 m2, stubišta i sobe sobica u potkrovlju ukupne površine 54,50 m2, sve ukupne površine 78,10 m2 upisane u z. k. ul. br [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] što da su tuženi dužni priznati. Točkom II izreke naloženo je Zemljišno knjižnom odjelu Pag, Općinskog suda u Zadru, brisanje zemljišno knjižnog stanja nastalog na osnovu Kupoprodajnog ugovora sklopljenog 24. svibnja 2023. godine Ov-1704/2023. i uspostava ranijeg zemljišno knjižnog stanja u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (E-6) kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe prava vlasništva. Rješenjem suda odbijen je prijedlog tužitelja od 18. prosinca 2023. za donošenje privremene mjere radi osiguranja nenovčane tražbine zabrane raspolaganja i opterećenja drugo tuženika, da otuđi ili optereti svoj dio nekretnine u korist trećih osoba dok je točkom II izreke rješenja naloženo tuženicima da naknade tužiteljima troškove parničnog postupka u iznosu od 3.011,61 eura sa zateznim kamatama kao u tom dijelu izreke.

2. Protiv te presude i točke II izreke rješenja žale se tuženici zbog svih žalbenih razloge iz članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08,57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje ZPP).

3. U žalbi tvrde da je pobijana presuda nerazumljiva i da se ne može ispitati. Tužitelji da nemaju pravni interes za podnošenje predmetne tužbe jer da nisu stranka ugovora, predmetni apartman da nikada nije bio u njihovom knjižnom ni izvanknjižnom vlasništvu, njihov apartman se nalazi ispod apartmana drugotuženika i ne koriste zajedničke dijelove zgrade i ne dokazuju da imaju valjanu pravnu ispravu za uknjižbu vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade. Tvrdi da sud prvog stupnja nije obrazložio razloge ništetnosti predmetnog ugovora već da se samo pozivao na zakonske odredbe. Ukoliko je smatrao ništetnim predmetni ugovor glede zajedničkih dijelova nije mogao utvrditi ništetnim cjelokupni ugovor. Tvrdi da ugovor nije ništetan te da je u trenutku sklapanja ugovora 24. svibnja 2023. prvotuženik bio upisan z.k. vlasnikom, na suvlasničkom dijelu od 1850/10000 dijela (E6) predmetne kat. čest. k. o. [katastarska općina] i da je drugotuženik s povjerenjem u zemljišne knjige upisao vlasništvo na tom suvlasničkom dijelu. Drugotuženik da je u posjedu te nekretnine od 2002. i navedeni suvlasnički omjer da se odnosi na apartman na katu zajedno sa zajedničkim dijelovima koji da je legalizirao i uknjižio.

4. Predlaže uvaženje žalbe.

5. Odgovor na žalbu nije dostavljen.

6. Žalba nije osnovana.

7. Prvostupanjski sud je utvrdio:

-da su tužitelji upisani suvlasnicima, svaki za ½ dijela, suvlasničkog dijela:

1020/10000 etažno vlasništvo (E-4), apartman 4-na 2. katu, sveukupne površine 43,35 m2, etaža br. 4, označen u etažnom elaboratu brojem 4, dok je drugo tuženik upisan kao vlasnik za cijelo, suvlasničkog dijela: 1850/10000 etažno vlasništvo (E-6), zajednički prostori etaža br. 1., 2., 3., 4. i 5. koji se sastoji od stubišta s podestima na 1. katu ukupne površine 11,00 m2, stubišta s podestima na 2. katu ukupne površine 12,60 m2, stubišta i sobe sobarica u potkrovlju ukupne površine 54,50 m2, sveukupne površine 78,10 m2, kao sporedni dijelovi i pripatci tih etaža, označen u etažnom elaboratu kao zajednički prostori etaža br. 1., 2., 3., 4. i 5. (ZP), sve to u odnosu na kuću i dvorište „[adresa] površine 420 m2, koji se nalaze na čest. zem. [katastarska čestica],

-da su tužitelji kao suvlasnici predmetne zgrade s čijim suvlasničkim udjelom je neodvojivo povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine-apartmana, ujedno zajedničari u pogledu zajedničkih prostora etaža 1. do 5. koje su predmet pobijanog ugovora, sve u smislu odredbe članka 57. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12. i 152/14., dalje: ZV), i da su zainteresirane osobe za podnošenje tužbe, bez potrebe dokazivanja pravnog interesa, u smislu odredbe članka 327. stavka 1. i 328. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23. i 155/23., dalje: ZOO),

-da su tužitelji su kao kupci sklopili s prvotuženikom GZ kao prodavateljem, ugovor o prodaji nekretnina predmet kojeg je bio apartman broj 5, na parceli broj 4706/98 k. o. [katastarska općina], a naknadno i aneks ugovora 20. prosinca 2003. ( ovjeren kod javnog bilježnika Gordane Pličanić u Hrvatskoj Kostajnici pod brojem OV- 3517/2013 dana 19. ožujka 2019.) predmet kojeg je bila daljnja specifikacija apartmana, na način da je isti naznačen kao apartman 4., etaža broj 4 na drugom katu predmetne nekretnine i da su u istome definirani zajednički prostori etaža broj 1. do broj 5. predmetne zgrade, uz pripadajući suvlasnički udio tužitelja,

-da su prvotuženik kao prodavatelj i drugotuženik kao kupac 24. svibnja 2023. sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine, predmet kojeg je nekretnina kat. čest. [katastarska čestica], kuća [adresa] i dvorište [adresa] upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to 1850/10000 dijela nekretnine povezano s vlasništvom posebnog dijela – zajednički prostori i etaža broj 1 do 5, koji da se sastoji od stubišta s podestima na 1. katu ukupne površine 11 m2, stubišta s podestima na 2. katu ukupne površine 12,60 m2, stubišta i sobe sobarica u potkrovlju ukupne površine 54,50 m2, sveukupne površine 78,10 m2, kao sporedni dijelovi i pripatci tih etaža označeni u etažnom elaboratu kao zajednički prostor i etaža broj 1. do 5. (E-6). Također je tim ugovorom prodavatelj kupcu ustupio parkirno mjesto koje se nalazi ispred kuće, prvo po redu gledano od zapadne granice zemljišta,

-da su Ugovor o uređenju međusobnih odnosa u vezi uporabom skupnih prostora i površina od 2. listopada 2012. zaključili PZ, IZ, GZ, FZ, HZ te ĆZ i JZ, kao suvlasnici nekretnine u Vidalićima 25, kuće površine 161 m2 i dvorišta površine 259 m2, odnosno vlasnici apartmana u istoj, kojim su uredili svoje odnose u pogledu skupnog odnosno suvlasničkog funkcionalnog zemljišta koje pripada zemljištu te skupnog prostora. Istim su definirali korištenje parkirnih mjesta, na način da prvo parkirno mjesto od lijeve prema desnoj strani na pripadajućoj skici, na jugozapadnoj strani objekta pripada apartmanu broj 4 u vlasništvu ĆZ i JZ. Nadalje, istim su rasporedili ostale dijelove funkcionalnog zemljišta, vrta, prostora uz sjeverozapadnu stranu objekta skupne ostave, kamina i prostora iza kamina te ostale površine na sjeverozapadnoj i jugozapadnoj strani objekta,

-da su se tim ugovorom u odnosu na stan u potkrovlju suglasili da dio nekretnine s oznakom stan broj 6. koristi GZ i da mu priznaju pravo vlasništva na tom dijelu objekta ukoliko ovaj na vlastiti trošak ishodi izmjenu etažnog plana na način da stan u potkrovlju postane samostalna etažna jedinica i da bude mogući upis u zemljišnu knjigu, a da GZ odnosno vlasniku tog dijela nekretnine ne pripada nikakvo parkirno mjesto ili drugi skupni dio objekta, dok ga u cijelosti obvezuju odredbe tog ugovora u pogledu podjele uporabe skupnih površina,

-da se ne može dopustiti provedba upisa zajedničkih dijelova nekretnine u korist jednog suvlasnika, u ovom slučaju prvotuženika jer da zajednički dijelovi (zajednički prostor zgrade) nisu naznačeni kao posebna etaža, i kao takva da nije upisana u zemljišnoj knjizi te da je takvo raspolaganje zajedničkim dijelovima nekretnine u suprotnosti s odredbom članka 67. stavka 6. ZV-a, koja ih izričito priječi,

-da je pobijani kupoprodajni ugovor ništetan jer je protivan prisilnim propisima u smislu odredbe članka 322. stavka 1. ZOO-a, odnosno u suprotnosti je s odredbama članka 67. stavka 6. ZV-a te da je nužno uspostaviti ranije zemljišnoknjižno stanje koje je prethodilo provedbi istog u zemljišnoj knjizi.

8. Prvostupanjski sud kod donošenja pobijane presude nije počinio neku od bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Nije povrijeđena ni odredba članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a na koju se pozivaju tuženici. Pobijana presuda nije nerazumljiva ni proturječna, sadrži razloge o odlučnim činjenicama te se može se ispitati. Protivno žalbenim tvrdnjama sud prvog stupnja naveo je odlučne razloge na kojima temelji osnovanost tužbenog zahtjeva u cijelosti prihvatljive i ovom žalbenom sudu.

9. Pravilno je sud prvog stupnja utvrdio bitne činjenice i primijenio materijalno pravo kada je usvojio tužbeni zahtjev i to utvrđenje suda prvog stupnja žalbenim tvrdnjama nije dovedeno u pitanje.

10. Prije svega treba kazati da je pravilno utvrdio da ovdje tužitelji, kao nesporni suvlasnici u 1020/10000 dijela nekretnine te posebni vlasnici apartmana br. 4 na drugom katu zgrade koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], imaju pravni interes za podnošenje predmetne tužbe radi utvrđenja ništetnim ugovora o kupoprodaji kojim je na drugotuženika preneseno pravo vlasništva na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički jer u smislu odredbe čl. 61. ZV-a zajedničkim vlasništvom raspolažu samo zajedničari zajedno.

11.Nastavno, iz sadržaja predmeta i utvrđenja suda proizlazi da je predmetnim kupoprodajnim ugovorom prvotuženik prenio na drugotuženika zajedničke dijelove zgrade (stubište s podestima na 1 katu ukupne površine 11,00 m2, stubište s podestom na drugom katu površine 12,60 m2 , stubište i sobu sobarice u potkrovlju površine 54,50 m2 sveukupne površine 78,10 m2 kao sporedni dijelovi i pripadci tih etaža) u smislu odredbe čl. 3. Uredbe o održavanju zgrada ("Narodne novine" broj 64/97).

12. Pri tom treba kazati da iako su se stanari zgrade u kojemu se nalazi predmetni stan Međuvlasničkim ugovorom sklopljenim 02. listopada 2012. (na kojemu nema potpisa svih suvlasnika (nisu potpisane FZ i HZ kao tadašnje z.k. suvlasnice) suglasili se da će se prvotuženiku priznati pravo vlasništva na dijelu nekretnine, stanu br. 6. u potkrovlju koji koristi GZ kada ishodi uknjižbu etažnog plana na način da stan u potkrovlju postane samostalna etažna jedinica te ako bude moguć upis u zemljišne knjige, dok drugotuženik ne tvrdi i ne dokazuje da bi od suvlasnika zgrade i ostalih etažnih vlasnika doista i dobio takvu suglasnost u vrijeme izrade elaborata dok se u smislu odredbe čl. 73. st. 1. ZV-a vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika nekretnine. Osim toga iz sadržaja z.k. izvatka ne proizlazi da je u etažnom elaboratu taj dio nekretnine označen samostalnom uporabnom cjelinom, već su dijelovi zgrade koje je prvotužitelj pobijanim ugovorom prenio na drugotuženika (stubište s podestima na 1 katu ukupne površine 11,00 m2, stubište s podestom na drugom katu površine 12,60 m2 , stubište i sobu sobarice u potkrovlju površine 54,50 m2 sveukupne površine 78,10 m2 kao sporedni dijelovi i pripadci tih etaža) u etažnom elaboratu navedeni zajedničkim prostorom etaža br. 1., 2., 3., 4 i 5. i po osnovi tog elaborata uknjiženi kao etaža 6 na ime drugotuženika.

13. Budući da je odredbom 67. st. 6. ZV-a propisano da vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički te da se u sumnji uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenog posebnog dijela pravilno je utvrdio sud prvog stupnja da je prvotuženik predmetnim kupoprodajnim ugovorom raspolagao zajedničkim dijelovima zgrade kojima se ne može raspolagati jer na tim dijelovima nekretnine ne može postojati pravo vlasništva i da je takav ugovor u cjelini ništetan, u smislu odredbe čl. 322. ZOO-a.

14.Neosnovano se žalitelji pozivaju na stjecanje prava vlasništva drugotuženika s povjerenjem u zemljišne knjige, u smislu odredbe čl. 122. ZV-a, jer je kako proizlazi iz z.k. izvatka i prodavatelj bio upisan kao suvlasnik etažnog vlasništva zajedničkih prostorima etaže 1, 2, 3, 4, 5, koje se sastoje od stubište s podestima na 1 katu ukupne površine 11,00 m2, stubište s podestom na drugom katu površine 12,60 m2, stubišta i sobe sobarice u potkrovlju površine 54,50 m2 sveukupne površine 78,10 m2 kao sporednih dijelova i pripadaka tih etaža označenih u etažnom elaboratu kao zajednički prostori etaža br. 1, 2, 3, 4 i 5, pa je i iz sadržaja tog upisa morao znati da su predmetom prodaje zajednički dijelovi zgrade. Osim toga u stranačkom iskazu je naveo da je kupio navodni apartman sa zajedničkim dijelovima još 2002. kada prvotuženik nije bio ni upisan i da je taj apartman bio rađen na crnu te da je te kasnije sređivao papire. Što znači da nije bio u dobroj vjeri ni u vrijeme stjecanja, a ni u vrijeme uknjižbe predmetne nekretnine.

15. Radi otklanjanje posljedica ništetnosti kupoprodajnog ugovora, a u smislu odredbe čl. 323. ZPP-a, pravilno je sud prvog stupnja naložio i brisanje upisa izvršenog temeljem ništetnog ugovora.

16. Naime, zainteresirana treća osoba, koja ima pravni interes da se ugovor o kupoprodaji sklopljen između drugih osoba, utvrdi ništetnim, ima pravo u istom postupku u kojem zahtijeva utvrđivanje ništetnosti ugovora, tražiti od suda i uspostavu zemljišnoknjižnog stanja koje je postojalo prije upisa izvršenih na temelju tog ništetnog ugovora. To stoga jer se u tom slučaju radi o otklanjanju posljedica ništetnosti ugovora u smislu odredbe čl. 323. st. 1. ZOO-a, pa krug osoba koje su ovlaštene tražiti uspostavu zemljišnoknjižnog stanja koje je postojalo prije provedbe ništetnog ugovora, nije ograničen samo na knjižnog prednika jer nije riječ o brisovnoj tužbi iz odredbe čl. 129. Zakonu o zemljišnim knjigama („Narodne novine“, br. 63/19., 128/22. i 155/23:dalje ZZK.)

17. Pravilno je prvostupanjski sud, primjenom odredbe članka 154. stavak 1. ZPP-a, dosudio tuženicima troškove postupka i pravilno je pozivom na odredbu članka 155. ZPP-a utvrdio koji su opravdani troškovi i to utvrđenje suda prvog stupnja određenim žalbeni tvrdnjama nije dovedeno u pitanje.

18. Slijedom navedenog svi žalbeni navodi su neosnovani te je primjenom odredbe članak 368. stavak 1. ZPP-a i čl. 380. st. 1. točka 2. ZPP-a odlučeno kao u točki 1. izreke presude i rješenja.

19.Odbijen je kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka jer tužitelj nije uspio sa žalbom (članak 166. stavak 1. u vezi s člankom 154. stavak 1. ZPP-a).

20. Nepobijani dio točke I. izreke rješenja ostaje neizmijenjen.

U Rijeci 28. siječnja 2026.

Predsjednica vijeća:

Tajana Polić