Poslovni broj: Gž-35/2025-3

Republika Hrvatska

Županijski sud u Splitu

Split, Gundulićeva 29a

U IME R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Splitu, u vijeću sastavljenom od sutkinja Marije Šimičić predsjednice vijeća, Sande Crljen Ivančić članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Sonje Meštrović članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja AŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po opunomoćeniku Tomislavu Joniću, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika EŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnicima – odvjetnicima u OD Fabjanović & Marinelić d.o.o., radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude i rješenja Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-4117/2021-35 od 7. studenoga 2024, 28. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

i

r i j e š i o  j e

Odbija se žalba tuženika kao neosnovana te se potvrđuju presuda i rješenje Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-4117/2021-35 od 7. studenoga 2024.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom utvrđeno je da je tužitelj vlasnik 1/2 dijela nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća), ZU [broj ZK uloška], k.o. [katastarska općina], te je ovlašten po pravomoćnosti presude uknjižiti pravo vlasništva na svoje ime za 1/2 dijela uz prethodni izbris tog prava s imena tuženika za 1/2 dijela u roku od 15 dana.

1.1. Prvostupanjskim je rješenjem određena privremena mjera zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća), ZU [broj ZK uloška], k.o. [katastarska općina] za 1/2 dijela do pravomoćnog okončanja postupka (točka I. izreke), te je tuženiku naloženo naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 2.353,09 eura (točka II. izreke).

2. Protiv te presude i rješenja žali se tuženik zbog svih žalbenih razloga iz odredbe članka 353. stavka 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. - Odluka USRH, 84/08., 96/08. - Odluka USRH, 123/08., 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 114/22.i 155/23. - u daljnjem tekstu: ZPP) predlažući da se pobijana presuda i rješenje preinače u skladu sa žalbenim navodima, podredno da se ukinu i predmet vrati na ponovno suđenje.

2.2. Na žalbu nije odgovoreno.

2.3. Žalba tuženika protiv presude i rješenja je neosnovana.

3. Prema odredbi članka 365. stavak 2. ZPP-a drugostupanjski sud ispituje prvostupanjsku odluku u granicama razloga navedenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava. Pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točke 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, ovaj sud nije našao da bi prvostupanjski sud počinio bilo koju od navedenih povreda.

3.1. Nije počinjena ni bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, na koju upućuje tuženik jer je izreka pobijane presude jasna i razumljiva te ne proturječi sama sebi ni razlozima presude. Presuda sadrži razloge o odlučnim činjenicama koji nisu nejasni ni nerazumljivi, te nema proturječnosti između razloga presude i sadržaja izvedenih dokaza pa se zakonitost i pravilnost presude može ispitati.

3.2. Činjenično stanje u prvostupanjskom postupku pravilno je i potpuno utvrđeno, pa je neosnovan i žalbeni razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

4. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenjem prava vlasništva 1/2 dijela nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća) ZU [broj ZK uloška] k.o. [katastarska općina] uz istodobno brisanje tog prava s imena tuženika, kao i određivanje privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja predmetne nekretnine.

5. Sporno je među strankama jesu li na strani tužitelja ispunjene pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću, je li tuženik vlasništvo stekao valjanim pravnim poslom i upisom i je li pritom postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, a sporna je i pasivna legitimacija.

6. Iz utvrđenja prvostupanjskog suda proizlazi slijedeće činjenično stanje:

- da je iz ugovora o kupoprodaji nekretnina od 22. rujna 1998. razvidno da su taj ugovor sklopili BŠ kao prodavatelj i tužitelj AŠ kao kupac pred svjedokom OŠ, da je predmet kupoprodaje ½ dijela nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća) Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-, da prodavatelj jamči kupcu da je prodana nekretnina njegovo isključivo vlasništvo, te da kupac stupa u posjed kupljene nekretnine odmah nakon potpisa ugovora,

- da je iz ugovora o prodaji od 19. prosinca 1991. razvidno da su taj ugovor sklopili LŠ kao prodavatelj i BŠ kao kupac, te da tim ugovorom prodavatelj prodaje, a kupac kupuje ½ dijela nekretnina označene kao čest. zgr. [katastarska čestica]

(kuća) Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-,

- da je iz ugovora o prijenosu prava vlasništva od 13. listopada 2011. razvidno da su ga zaključili ZŠ i BŠ, te da je njime utvrđeno da su stranke još 1991. godine zaključile ugovor o prodaji predmetne nekretnine, ali da taj ugovor nije bio podoban za uknjižbu jer prodavatelj nije ovjerio svoj potpis, pa da se taj ugovor zaključuje samo kako bi BŠ mogao uknjižiti svoje pravo vlasništva na ranije kupljenoj nekretnini,

- da iz ugovora o kupoprodaji od 13. listopada 2011. proizlazi da je taj ugovor sklopljen između BŠ kao prodavatelja i EŠ kao kupca, te da je tim ugovorom BŠ jamčio tuženiku da je on vlasnik ½ dijela nekretnina označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća) Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-, a koji dio nekretnine je predmet ovog spora

- da iz ugovora u kupoprodaji od 14. listopada 1997. proizlazi da je tim ugovorom tuženik kupio drugu polovicu predmetne nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] (kuća) Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-, koji dio nekretnine nije predmet ovog postupka, te da je u ugovoru navedeno da drugi dio te nekretnine pripada ŽŠ,

- da se dopisom od 24. rujna 2021. punomoćnik tužitelja obratio BŠ kako bi podnio prijedlog za provedbu ugovora kojeg je zaključio s ŽŠ jer je isti u to vrijeme još uvijek bio uknjižen na ½ dijela predmetne nekretnine, a sve u cilju kako bi tužitelj upisao svoje vlasništvo nekretnine,

- da iz dopisa naslovljenog kao „činjenično stanje“ kojeg je tuženik uputio tužitelju proizlazi da je tuženik tužitelju dao prijedloge vezano za kupoprodaju predmetne nekretnine, pa tako u prvom prijedlogu navodi da tuženik kupuje predmetnu nekretninu na način da tužitelj realizira prethodne dogovore iz međusobnog razgovora: da skine zatvore s objekta, nakon čega će mu tuženik isplatiti iznos od 35.000,00 eura, dok je drugi prijedlog da tuženik kupuje predmetnu nekretninu na način da tužitelj realizira prethodne dogovore iz međusobnog razgovora, te da će mu tuženik isplatiti iznos od 30.000,00 eura,

- da je pregledom spisa Općinskog suda u Splitu, Stalne službe u Omišu poslovni broj: Pst-128/13 utvrđeno da je JŠ kao tužitelj u tom predmetu 16. veljače 2000. podnio tužbu radi uspostave prijašnjeg stanja protiv ovdje tužitelja AŠ, kao tuženika, u kojoj navodi da je tuženik 1998. godine, neutvrđenog dana, bez dogovora s ostalim suvlasnicima preostale polovine predmetne kuće izvršio radove na spornoj nekretnini, kao i da je postupak okončan povlačenjem tužbe,

- da iz iskaza svjedoka BŠ proizlazi da je 1991. prodao tužitelju sporni dio nekretnine, da je nekretnina prije prodaje bila golih zidova u zapuštenom stanju, te da je tužitelj nakon kupoprodaje u nju uložio preko 50,000 njemačkih maraka. Polovina kuće da je bila u vlasništvu braće ŽŠ, koji su živjeli u [adresa], a vlasnici druge polovine da su živjeli u [adresa]. 1996. godine da su mu vlasnici druge polovine nekretnine predlagali da od njih otkupi i njihovu polovinu kuće, ali da on nije bio zainteresiran jer je svoju polovinu kuće, koju je ranije kupio od ŽŠ, već prodao tužitelju. Naknadno da ga je nazvao tuženik EŠ koji ga je uvjerio da je spornu polovinu kuće koju je svjedok ranije prodao tužitelju, tužitelj sada prodao njemu (tuženiku), nakon čega je on s tuženikom potpisao kupoprodajni ugovor kako bi se tuženik mogao uknjižiti. Nadalje je u svom iskazu naveo kako mu je bilo čudno da je tužitelj odlučio prodati kuću u koju je uložio dosta novaca i u kojoj je imao namjeru živjeti s obitelji, ali da ipak nije posumnjao u ono što mu je tuženik ispričao, te da je tek nakon što ga je nazvao tužitelj shvatio da je pogriješio kada je s tuženikom potpisao ugovor o kupoprodaji, ali da prethodno nije posumnjao u istinitost tuženikovih riječi. Zaključno je naveo kako su u mjestu svi znali da je sporna nekretnina vlasništvo tužitelja, da ga nitko nikada nije smetao u posjedu, te da je on u vrijeme kupoprodaje s tužiteljem sve dogovorio, iako nikada nisu ovjerili svoje potpise na kupoprodajnom ugovoru pred javnim bilježnikom,

- da iz iskaza svjedoka NŠ, proizlazi da osobno poznaje tužitelja još od 1990. godine kada je započeo s obnovom sporne nekretnine, poznate kao P kuća“, ali da mu nisu poznate okolnosti vezane za kupoprodaju, da on živi u neposrednoj blizini sporne nekretnine, te da zna da se radi o ruševini bez krova čiji su zidovi bili u lošem stanju bez prozora i vrata i koja je godinama služila kao javni toalet. Nakon 1990. godine tužitelj da je sa sinom krenuo u obnovu, da je popravio betonsku konstrukciju, postavio vrata i prozore, te da on nikada osim tužitelja i njegovog sina na predmetnoj nekretnini nije vidio. Tužitelju da svo ovo vrijeme od kad je stupio u posjed to pravo nije nitko osporavao, a u vezi tuženika je naveo kako ga ne poznaje i nikada ga nije viđao na spornoj nekretnini,

- da je u svom iskazu svjedok ČMI naveo kako tužitelja poznaje otkad je došao u Zadvarje, još od 70-tih godina prošlog stoljeća, da je tužitelj kupio ruševnu nekretninu zvanu P zidina“, ali da mu nije poznato od koga, te da ju je zajedno sa suprugom i djecom uređivao na način da je napravio krov i postavio nova vrata i prozore. Svi mještani da znaju da je sporna nekretnina tužiteljevo vlasništvo, te da ga nitko nikada nije ometao u posjedu niti mu osporavao vlasništvo, a u svezi tuženika je naveo kako na spornoj nekretnini nikada nije vidio,

- da iz iskaza tužitelja proizlazi da je spornu nekretninu kupio od BŠ, da je cijena isplaćena po ugovoru, da se BŠ obvezao da će mu dostaviti potrebne papire za uknjižbu, ali da potrebne papire nikada nije dobio. Prilikom potpisivanja ugovora da mu je prodavatelj donio neke dokaze o plaćenom porezu, a iz kojih je on zaključio da je on doista i vlasnik sporne polovine kuće. Prije sklapanja ugovora da mu je savjetovano da je dovoljno da kupoprodajni ugovor potpiše i svjedok, a da ovjera potpisa kod javnog bilježnika nije potrebna. 2001. godine da ga je JŠ, suvlasnik druge polovice kuće, tužio da je bespravno ušao u drugu polovinu sporne nekretnine, ali da je naknadno povukao tužbu, te da je 2003. godine na nekretnini zatekao oglas o prodaji, nakon čega su ga u agenciji koja je oglasila prodaju obavijestili da je im tuženik EŠ rekao da je nekretnina njegovo vlasništvo, te da je on prema tužitelju izvršio sva plaćanja. S tuženikom da je pregovarao oko kupoprodaje svoje polovine nekretnine, te da mu je tuženik nudio 45.000.00 eura na koju cijenu je bio spreman pristati bez stolarije, ali da mu je tuženik naknadno za nekretninu bez stolarije nudio 35.000.00 eura na koju cijenu ipak nije pristao. Zaključno je naveo da ga nikada nitko nije ometao u posjedu niti mu osporavao pravo vlasništva sporne nekretnine,

- da iz iskaza tuženika proizlazi da se, vjerujući u zemljišne knjige, obratio ČŠ koji mu je rekao da je njegov brat prodao sporni dio nekretnine BŠ, nakon čega se on obratio BŠ i s njim sklopio ugovor o kupoprodaji, koji ugovor je i proveo u zemljišnim knjigama i upisao se kao vlasnik sporne nekretnine. Na nekretninu da je dolazio najmanje jednom u pola godine, a možda i više puta mjesečno, te da je fizički obilazio kuću. Nadalje je izjavio da je prilikom kupoprodaje provjerio upis u zemljišnim knjigama i utvrdio da BŠ nije bio upisan kao zemljišnoknjižni vlasnik sve dok nije sklopio novi ugovor s ŽŠ, nakon čega je i on sklopio ugovor sa BŠ. Za svo to vrijeme da je tužitelj na spornoj nekretnini izvodio radove na svoju ruku, bez građevinske dozvole, ali da je s radovima prestao nakon što je on spornu polovinu nekretnine kupio od BŠ. Nadalje u iskazu naveo kako je doista s tužiteljem vodio pregovore oko kupoprodaje predmetne polovine, ali da se radilo o neobaveznoj konverzaciji, te da bi on bio spreman priznati vlasništvo tužitelju da mu je tužitelj dostavio valjane papire kojima bi dokazao da je knjižni vlasnik nekretnine. Nadalje je iskazao da mu nije poznato zašto su LŠ i BŠ 13. listopada 2010. sklopili novi kupoprodajni ugovor, te da on za taj ugovor nije ni znao, kao i da ga je zanimalo samo da spornu nekretninu kupi od vlasnika, dok ga nije zanimalo tko je renovirao predmetni dio sporne nekretnine.

7. Na temelju unaprijed utvrđenog činjeničnog stanja, prvostupanjski sud je utvrdio da je tužitelj u posjedu predmetne nekretnine od 1998. godine, da je u posjed uveden od strane prijašnjeg stvarnog vlasnika BŠ koji svoje vlasništvo nije upisao u zemljišne knjige zbog neodgovarajuće isprave za upis tog prava, ali koji je nesporno zaključio ugovor o prodaji 1991. godine s prijašnjim stvarnim i zemljišnoknjižnim vlasnikom ZŠ, koji je predmetni ugovor prijavio poreznoj upravi i za njega platio naknadu. Na taj način prvostupanjski je sud utvrdio da je posjed tužitelja zakonit jer je imao pravno valjani temelj posjedovanja, pa da su se na taj način na strane tužitelja ostvarile sve pretpostavke za stjecanja prava vlasništva dosjelošću, slijedom čega je tužbeni zahtjev prihvatio.

7.1. Navedeni stav prvostupanjskog suda dan u obrazloženju predmetne presude kao pravilan i zakonit prihvaća i ovaj drugostupanjski sud. Pobijana presuda je donesena nakon provedenog opsežnog dokaznog postupka, uz pravilnu ocjenu svih izvedenih dokaza, pri čemu su razlozi presude jasni, potpuni i međusobno sukladni, dok su žalbeni navodi tuženika usmjereni na ponavljanje već raspravljenih tvrdnji, kao i na pogrešnu interpretaciju pravnih instituta dosjelosti i povjerenja u zemljišne knjige.

8. Neosnovan je žalbeni navod tuženika o pogrešno i nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju, jer je prvostupanjski sud proveo opsežan dokazni postupak pregledom i čitanjem relevantne dokumentacije i to kupoprodajnih ugovora iz 1991., 1998. i 2011. godine, pregledom zemljišnoknjižne dokumentacije, dopisa i pisanih tragova pregovora o kupoprodaji sporne nekretnine između tužitelja i tuženika, kao i saslušanjem svjedoka BŠ, NŠ i E/ŠŠ, čije iskaze je pravilno ocijenio vjerodostojnima jer su bili životni, logični, međusobno sukladni i u skladu s ostalim dokazima, koja ocjena dokaza je razložna i nije dovedena u pitanje žalbenim navodima.

8.1. Iz provedenih dokaza prvostupanjski sud je pravilno utvrdio da je tužitelj stupio u posjed spornog dijela nekretnine nakon kupnje 1998. godine, da je na nekretnini vršio radove i ulaganja (sanacije, rekonstrukcije, krov, stolarija i sl.), da ga nitko nije ometao u posjedu kroz relevantno razdoblje, te da je okolina tužitelja percipirala kao osobu koja nekretninu koristi i uređuje kao svoju. Pritom žalbeni navodi kojima tuženik pokušava posjed svesti na pitanje stalnog prebivališta ili svakodnevnog stanovanja nisu odlučni, budući da je posjed faktična vlast nad stvari koja se može ostvarivati i drugačijim radnjama (održavanje, ulaganja, dolasci, korištenje), što je u postupku i dokazano.

9. Pravilno je prvostupanjski sud primijenio i odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17., u daljnjem tekstu: ZV) o dosjelosti i razgraničio pretpostavke kvalificiranog posjeda i proteka vremena, te je pravilno zaključio da su u konkretnom slučaju ispunjene pretpostavke redovne dosjelosti, s obzirom na utvrđeni samostalni, zakonit, istinit i pošten posjed tužitelja kroz razdoblje dulje od deset godina prije podnošenja tužbe. Pritom je prvostupanjski sud pravilno primijenio i pravno shvaćanje da se ispunjenost pretpostavki za dosjelost ocjenjuje prema stanju u relevantnom razdoblju i do podnošenja tužbe, pri čemu činjenica da je tužitelj u određenim razdobljima boravio izvan mjesta nekretnine sama po sebi ne isključuje posjed, ako je i nadalje zadržana faktična vlast i ponašanje posjednika, a što je u postupku koji je prethodio donošenju osporene odluke također utvrđeno.

10. Nadalje, neosnovan je i ključni žalbeni navod tuženika da je stekao pravo vlasništva spornih 1/2 dijela nekretnine postupajući u dobroj vjeri s povjerenjem u zemljišne knjige, jer načelo povjerenja u zemljišne knjige štiti stjecatelja samo ako je on u trenutku sklapanja pravnog posla i u trenutku podnošenja prijedloga za upis postupao u dobroj vjeri, tj. ako nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao razloga posumnjati da izvanknjižno stanje odstupa od knjižnog.

10.1. Prvostupanjski sud je, međutim, na temelju iskaza samog tuženika i ostalih dokaza utvrdio da tuženik nije postupao u dobroj vjeri, već je znao (ili najmanje morao znati) da spornih 1/2 dijela nekretnine izvanknjižno pripada tužitelju, pri čemu se posebno napominje da je u postupku utvrđeno da je tuženik s tužiteljem vodio pregovore oko kupnje sporne polovine nekretnine, te da postoje pisani tragovi ponuda i pregovora, a koje postupanje je nespojivo s tvrdnjom da je tuženik smatrao da prodavatelj BŠ, s kojim je potpisao kupoprodajni ugovor nakon što je s tužiteljem pregovarao o kupnji spornog dijela nekretnine, raspolaže tim dijelom kao vlasnik.

10.2. Okolnost da tuženik pregovara s tužiteljem o kupnji spornog dijela ukazuje na svijest o izvanknjižnom stanju i isključuje dobru vjeru, slijedom čega se tuženik ne može s uspjehom pozivati na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige, niti mu sam upis može dati jaču pravnu poziciju u odnosu na pravo tužitelja stečeno dosjelošću.

10.3. Pritom neosnovano tuženik u žalbi želi nastoji umanjiti značaj pregovora oko kupoprodaje nekretnine s tužiteljem nazivajući ih „neobvezujućima“, jer je u konkretnom slučaju kvalifikacija pregovora kao “neobvezujućih” pravno irelevantna za pitanje dobre vjere. Naime, dobra vjera prestaje već samim saznanjem ili razlogom za sumnju, a pregovori s tužiteljem o kupnji 1/2 dijela predstavljaju dokaz da tuženik zna da BŠ u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora nije vlasnik tog dijela nekretnine.

11. Nadalje, neosnovano u žalbi tuženik prigovara da tužitelj nema ispravu podobnu za uknjižbu i da je trebao pobijati tuženikov pravni posao u roku od tri godine od potpisivanja ugovora između BŠ i tuženika, jer predmet ovog postupka nije pobijanje ugovora tuženika s trećim osobama, već utvrđenje prava vlasništva tužitelja, pri čemu je prvostupanjski sud utvrdio da je tužitelj pravo stekao i temeljem zakona (dosjelost). Stjecanje vlasništva dosjelošću nastupa ex lege kad su ispunjene pretpostavke, neovisno o postojanju isprave podobne za uknjižbu u trenutku nastanka posjeda, a tužba radi utvrđenja prava vlasništva i usklađenja zemljišnoknjižnog stanja nije uvjetovana pobijanjem ugovora u žalbom spominjanom roku.

12. Također je neosnovan i žalbeni navod o promašenoj pasivnoj legitimaciji, jer je tuženik upisan kao nositelj spornog prava u zemljišnim knjigama, te je upravo njegov upis predmet brisanja radi usklađenja zemljišnoknjižnog stanja sa stvarnim pravom, zbog čega je tuženik pravilno tužen i pasivno legitimiran u ovoj parnici.

13. Također, nisu osnovani ni žalbeni navodi protiv rješenja o privremenoj mjeri jer je prvostupanjski sud pravilno primijenio odredbe Ovršnog zakona i obrazložio postojanje potrebe osiguranja s obzirom na osnovanost zahtjeva i mogućnost raspolaganja nekretninom.

14. Odluka o troškovima postupka pravilno se temelji na Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj: 138/23.) kao i odredbama članka 154. stavak 1. ZPP-a, u vezi sa člankom 155. ZPP-a, s time što je tuženik posebnim žalbenim navodima niti ne pobija.

15. Slijedom svega obrazloženog trebalo je žalbu tuženika odbiti kao neosnovanu pozivom na odredbu članka 368. stavak 1. ZPP-a i članka 380. ZPP-a i potvrditi pobijane odluke.

U Splitu 28. siječnja 2026.

Predsjednica vijeća

Marija Šimičić