REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-2985/2022-52

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Lauri Crnić Klapšić, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja ZT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Aleksandru Marjanoviću Kavanaghu, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB 52634238587, zastupano po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 14. siječnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja Aleksandra Marjanovića Kavanagha, odvjetnika i zastupnice tuženika FT, zamjenice Općinskog građanskog državnog odvjetnika, 27. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 isplatiti tužitelju ZT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], za razdoblje od 01.02.2019. do 31.03.2023. iznos od 20.350,63 €, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom, koja kamata teče na iznos od:

- 350,59 € od dana 16.02.2019. do isplate,

- 350,59 € od dana 16.03.2019. do isplate,

- 369,25 € od dana 16.04.2019. do isplate,

- 369,25 € od dana 16.05.2019. do isplate,

- 369,25 € od dana 16.06.2019. do isplate,

- 376,00 € od dana 16.07.2019. do isplate,

- 376,00 € od dana 16.08.2019. do isplate,

- 358,86 € od dana 16.09.2019. do isplate,

- 371,17 € od dana 16.10.2019. do isplate,

- 371,17 € od dana 16.11.2019. do isplate,

- 371,17 € od dana 16.12.2019. do isplate,

- 381,50 € od dana 16.01.2020. do isplate,

- 381,50 € od dana 16.02.2020. do isplate,

- 381,50 € od dana 16.03.2020. do isplate,

- 386,66 € od dana 16.04.2020. do isplate,

- 386,66 € od dana 16.05.2020. do isplate,

- 386,66 € od dana 16.06.2020. do isplate,

- 382,29 € od dana 16.07.2020. do isplate,

- 382,29 € od dana 16.08.2020. do isplate,

- 365,15 € od dana 16.09.2020. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.10.2020. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.11.2020. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.12.2020. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.01.2021. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.02.2021. do isplate,

- 378,65 € od dana 16.03.2021. do isplate,

- 400,10 € od dana 16.04.2021. do isplate,

- 400,10 € od dana 16.05.2021. do isplate,

- 400,10 € od dana 16.06.2021. do isplate,

- 406,45 € od dana 16.07.2021. do isplate,

- 406,45 € od dana 16.08.2021. do isplate,

- 389,31 € od dana 16.09.2021. do isplate,

- 400,82 € od dana 16.10.2021. do isplate,

- 400,82 € od dana 16.11.2021. do isplate,

- 400,82 € od dana 16.12.2021. do isplate,

- 432,20 € od dana 16.01.2022. do isplate,

- 432,20 € od dana 16.02.2022. do isplate,

- 432,20 € od dana 16.03.2022. do isplate,

- 452,05 € od dana 16.04.2022. do isplate,

- 452,05 € od dana 16.05.2022. do isplate,

- 452,05 € od dana 16.06.2022. do isplate,

- 473,89 € od dana 16.07.2022. do isplate,

- 473,89 € od dana 16.08.2022. do isplate,

- 456,75 € od dana 16.09.2022. do isplate,

- 492,49 € od dana 16.10.2022. do isplate,

- 492,49 € od dana 16.11.2022. do isplate,

- 492,49 € od dana 16.12.2022. do isplate,

- 490,50 € od dana 16.01.2023. do isplate,

- 490,50 € od dana 16.02.2023. do isplate,

- 490,50 € od dana 16.03.2023. do isplate,

po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa, koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima i sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, naknaditi štetu tužitelju ZT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] u iznosu od 2.500,00 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama počev od 29.01.2022. pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima i sve u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan daljnji zatraženi iznos od 818,07 EUR, sa pripadajućim kamatama preko dosuđenog u točci II. izreke (do iznosa od 3.318,07 EUR)

IV. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, naknaditi tužitelju ZT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] parnične troškove u iznosu od 9.919,86 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 27. siječnja 2026. pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima, sve u roku od 15 dana.

V. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik posebnog dijela nekretnine Zgrada u [adresa], kućni broj 32/2, sagrađena na katastarskim česticama: [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica broj 2577 kat. općina [katastarska općina], upisane u podul. 38620 / zk. ul. [broj ZK uloška], knjiga PU: Grad Zagreb kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, i to: Jednosobni stan u prizemlju površine 39,86 čm. Navedeni posebni dio predmetne nekretnine posjeduje i koristi GT koja ima položaj zaštićenog najmoprimca. GT je tužitelju s naslova zaštićene najamnine na temelju predmetnog ugovora i mjerodavnih propisa, na temelju kojih je tužitelj izradio izračun zaštićene najamnine, isplaćivala mjesečne iznose kako slijedi:

- 02.2019. do 08.2019. iznos od 236,76 kn mjesečno,

- 09.2019. do 08.2020. iznos od 365,90 kn mjesečno,

- 09.2020. iznos od 495,04 kn za taj mjesec i

- 10.2020. do 05.2022. iznos od 107,62 kn mjesečno.

1.1. Dalje tužitelj ističe da je Republika Hrvatska donošenjem Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj 91/96, 48/98 i 66/98) propisala niz ograničenja na teret vlasnika stanova sa zaštićenim najmoprimcem, a time i na teret tužitelja, čime im je nametnut prekomjeran teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, kojeg bi trebala snositi država, što predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva i povredu odredaba članka 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Stoga je Republika Hrvatska u obvezi isplatiti tužitelju mjesečnu razliku između tržišne i zaštićene najamnine, a što proizlazi iz brojne sudske prakse i presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu (Statileo i dr.), koje su dio unutarnjeg pravnog poretka i po pravnoj snazi iznad zakona.

1.2. Tužitelj još ističe da visina prosječne mjesečne tržišne najamnine za posebni dio predmetne nekretnine iznosi, kako slijedi (na dan podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora 28.01.2022. srednji tečaj HNB-a iznosio je 7,526395):

- za 2019. godinu 411,35 EUR (10,32 EUR/m2), u protuvrijednosti 3.095,98 kn,

- za 2020. godinu 417,33 EUR (10,47 EUR/m2), u protuvrijednosti 3.140,99 kn,

- za 2021. godinu 402,18 EUR (10,09 EUR/m2), u protuvrijednosti 3.026,96 kn. S obzirom na navedeno, razlika između tržišne najamnine i zaštićene najamnine iznosi kako slijedi:

- 02.2019. do 08.2019. razlika iznosi 2.859,22 kn mjesečno (3.095,98 - 236,76),

- 09.2019. do 12.2019. razlika iznosi 2.730,08 kn mjesečno (3.095,98 - 365,90),

- 01.2020. do 08.2020. razlika iznosi 2.775,09 kn mjesečno (3.140,99 - 365,90),

- 09.2020. razlika iznosi 2.645,95 kn za taj mjesec (3.140,99 - 495,04),

- 10.2020. do 12.2020. razlika iznosi 3.033,37 kn mjesečno (3.140,99 - 107,62) i

- 01.2021. do 05.2022. razlika iznosi 2.919,34 kn mjesečno (3.026,96 - 107,62).

1.3. Pored navedenog, tužitelj uslijed nametnutih ograničenja, dugotrajne nemogućnosti slobodnog raspolaganja vlastitom imovinom i neizvjesnosti oko konačnog reguliranja njegovih prava, svakodnevno proživljava stres i trpi štetu u vidu povrede prava osobnosti u iznosu od 25.000,00 kn. Tužitelj se iz svih navedenih razloga odštetnim zahtjevom od 28.01.2022., prije podnošenja tužbe, sukladno odredbi članka 186.a Zakona o parničnom postupku („ZPP“), obratio tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora. Međutim, tuženik nije izrazio volju za sporazumnim rješenjem. Tužitelj je podneskom od 7.10.2024. (list 404- 406 spisa) specificirao tužbeni zahtjev na način da potražuje od tuženika isplatu iznosa od 20.350,63 eura sa zakonskim zateznim kamatama, naknadu neimovinske štete s kamatama i naknadu troškova parničnog postupka, a kako je sve pobliže navedeno u podnesku tužitelja.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti i to osporava pravnu osnovu i visinu tražbine, ističe prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije. U odnosu na rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada, kojim je utvrđeno da je tamo navedena najmoprimka kao ranija nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu, vraćenom podnositelju u vlasništvo, stekla status zaštićenog najmoprimca na tom stanu sukladno posebnom zakonu, ne veže stranke u ovom postupku, budući da se u tim postupcima meritorno odlučivalo (i odlučuje) o pravu podnositelja na naknadu za imovinu oduzetu njezinom pravnom predniku kao prijašnjem vlasniku od strane jugoslavenske komunističke vlasti, a ne o osnovanosti prava na status zaštićenog najmoprimca osobe koja stanuje u tom stanu, budući je o tome na temelju odredbi Zakona o najmu stanova („Narodne novine broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 - dalje: ZNS) i ranijih propisa, kojima je uređena materija stanarskog prava, u slučaju spora, ovlašten odlučivati jedino sud. Naime, tuženik ističe da, prema odredbama Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine („Narodne novine", broj 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02, dalje: Zakon o naknadi), davanjem stana u vlasništvo prijašnjem vlasniku, stanari stječu pravni položaj najmoprimaca sukladno odredbama posebnog zakona (članak 33.) i imaju pravo zajedno s članovima obiteljskog domaćinstva nastaviti koristiti u vlasništvo vraćeni stan, pod uvjetima propisanim posebnim zakonom (članak 34. stavak 1.) te su vlasnik i najmoprimac dužni sklopiti ugovor o najmu, sukladno odredbama posebnog zakona, u roku od 60 dana od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, a ako vlasnik odbije sklopiti taj ugovor, stanar može u daljnjem roku od 60 dana tužbom zahtijevati od suda donošenje odluke koja u cijelosti zamjenjuje ugovor o najmu (članak 35.). Dakle, o pravnom položaju najmoprimca i o pravu na zaštićenu najamninu nadležan je odlučivati sud, dok je „lex specialis“ u odnosu na pravni položaj najmoprimca, prava na korištenje stana i prava na sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom ZNS.

2.1. Dalje tuženik ističe da kako se ovdje utvrđuje odgovornost Republike Hrvatske za štetu, koju je tužitelj pretrpio zbog sustava zaštićenog najma uvedenog ZNS-om, pa se treba dokazati pravna osnova po kojoj je najmoprimka stekla status nositelja stanarskog prava, odnosno člana obiteljskog domaćinstva nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu, budući nije poznato kada i na temelju čega je ta osoba eventualno stekla stanarsko pravo na predmetnom stanu, a za postojanje kojeg prava ZNS veže stjecanje prava i obveza najmoprimca. Prema mjerodavnim odredbama ZNS, danom stupanja na snagu tog zakona, prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima, koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona (članak 30. stavka 1.) te tim danom navedene osobe stječu prava i obveze najmoprimca (članak 30. stavak 2.), osim onih, protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava (članak 30. stavak 3.), a vlasnik stana i osoba koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme (članak 31. stavak 1.), s time da najmoprimac ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu, pod uvjetom da u dijelu stana ne obavlja poslovnu djelatnost, odnosno nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan (članak 31. stavak 2.). Dakle, pretpostavka za stjecanje po ZNS-u prava i obveza najmoprimca na određenom stanu je prethodno postojanje stanarskog prava na tom stanu. Isto se odnosi i na članove obiteljskog domaćinstva ranijeg nositelja stanarskog prava, budući oni svoja prava izvode iz prava nekadašnjeg nositelja stanarskog prava. Prema odredbi članka 37. stavka 1. ZNS osobe koje na dan stupanja na snagu toga zakona imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva, stečen prema odredbama Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine", broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93 - dalje: ZSO/85), upisuju se u ugovor o najmu stana.

2.2. Dalje tuženik ukazuje na pretpostavke za koje ZNS veže pravo na zaštićenu najamninu te da je samo pravo na zaštićenu najamninu uvjetovano ekonomskim mogućnostima najmoprimca i njegovog obiteljskog domaćinstva, pa je to pravo potrebno procjenjivati polazeći od okolnosti svakog konkretnog slučaja. Također, ukazuje da je to istovjetno načelnom stajalištu u Odlukama Ustavnog suda Republike Hrvatske (dalje: Ustavni sud), broj U-III-604/2016 od 4.10.2017. i broj: U-III-3849/2011 od 30.01.2018., a nadovezujući se na pravno stajalište ESLJP u predmetu Statileo vs RH, te Vrhovnog suda Republike Hrvatske (dalje: VSRH) u presudi broj Rev-448/12-2 od 29.06.2016., prema kojemu je potrebno utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, što podrazumijeva odnosno uključuje: ukupne mjesečne prihode (prihodi od plaće, mirovine, zakupnina, prihodi od autorskih djela itd.), vrijednost pokretnina (osobni automobili, zlatnine, gotovine, štednje, itd.), vlasništvo nekretnina (knjižno i/ili izvanknjižno), neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život, budući da pravo na zaštićenu najamninu kao i visina zaštićene najamnine ovisi o platnim mogućnostima najmoprimca i članova njegovog obiteljskog domaćinstva.

2.3. Također, tuženik ukazuje na stajalište Ustavnog suda u Odluci broj: U-III-367/2019 od 23. rujna 2020. da pravo na korištenje stana te pravo na zaštićenu najamninu ovise o tome imaju li najmoprimci (ili članovi njegovog obiteljskog domaćinstva) u (su)vlasništvu useljivu kuću ili stan, s time da su kriteriji useljivosti utvrđeni u stajalištima VSRH navedenim u točkama 31.-34. obrazloženja te odluke (broj Rev-x-751/2017-2 od 29. siječnja 2019., broj Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016., broj Rev-2043/11-2 od 10. lipnja 2015. i broj Rev-x-760/15- 3 od 1. lipnja 2016.). Dakle, platne mogućnosti najmoprimca procjenjuju se prema tržišnoj vrijednosti ukupne imovine najmoprimca, a koja vrijednost je mjerodavna i kod procjene jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu (tržišnu) najamninu. Prema tome, ako su najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu, tada nemaju pravo na zaštićenu najamninu. Prema odredbi članka 9. stavka 4. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine" broj 91/96 i 117/05 - dalje: Uredba) najmodavac je ovlašten zatražiti od najmoprimca potvrdu o imovinskom stanju najmoprimca, što podrazumijeva i članove njegova kućanstva, a koju izdaje Porezna uprava. Iako Uredba u članku 9. propisuje da se imovinsko stanje, odnosno platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca određuju kao odnos neto prosječnog mjesečnog primanja članova obiteljskog domaćinstva prema prosječnoj mjesečnoj neto plaći u protekloj godini u Republici Hrvatskoj, navedeni se pojam u gore navedenoj u praksi VSRH i Ustavnog suda ekstenzivno tumači, u skladu s načelnim pravnim stajalištem ESLJP zauzetim u presudi u predmetu Statileo vs RH, prema kojemu prilikom određivanja zaštićene najamnine treba uzimati u obzir i ekonomske mogućnosti najmoprimca, pod kojima se podrazumijevaju i ekonomske mogućnosti članova njegovog domaćinstva.

2.4. Nadalje, tuženik ističe da uz tužbu nije dostavljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, sklopljen između tužitelja kao najmodavca i imenovane osobe kao najmoprimca, pa nije jasno na temelju koje pravne osnove najmoprimka koristi predmetni stan, a posebno se ističe da, čak i u slučaju postojanja takvog ugovora, isti nije dokaz da je ta osoba, sukladno gore navedenim odredbama ZNS, stekla prava i obveze najmoprimca, kao i da ima pravo na zaštićenu najamninu. U konkretnom slučaju, GT je, nakon donošenja rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada, od 5. srpnja 2017., bila dužna, sukladno odredbama ZNS-a (a isto je odredilo i upravno tijelo u izreci citiranog rješenja), pravno urediti svoj odnos s tužiteljem kao vlasnikom predmetnog stana. Stoga, ne pronalazi se opravdan razlog ne zatražiti od istog sklapanje ugovora o najmu. Budući da tužitelj o tome nije dostavio dokaz, a niti se o istom očitovao, to se može zaključiti da GT koristi predmetni stan bez pravne osnove. U odlukama VSRH broj Revx-640/12-2 od 8. travnja 2015. i broj Rev-109/09-2 od 22. rujna 2010. izraženo je pravno shvaćanje kako zbog nepoduzimanja pravnih radnji i to nepodnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana u odgovarajućem, a razumnom vremenu, ili s tim u vezi traženja odgovarajuće sudske zaštite, može doći do gubitka zakonom stečenih prava najmoprimca, pa tako i prava na korištenje nekretnine. Također, u odluci VSRH broj Rev- 927/07-2 od 12. veljače 2008. izraženo je pravno shvaćanje kako postoji obveza najmoprimca u jednom primjerenom i razumnom roku, koji se ocjenjuje s obzirom na sve okolnosti slučaja, podnijeti zahtjev za sklapanje ugovora o najmu, odnosno zatražiti zakonom predviđenu sudsku zaštitu, a koje shvaćanje je Ustavni sud RH ocijenio ustavnopravno prihvatljivim u odluci broj U-III-5201/2008 od 30. lipnja 2011.

2.5. Pored navedenog, tuženik ističe da, prema odredbi članka 26. ZNS-a, najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave te nadležnoj poreznoj upravi. Tuženik osporava visinu naknade štete, koja se zahtijeva u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine te visinu tržišne najamnine kako je ista paušalno postavljena u mjesečnim iznosima za 2019., 2020. i 2021. Prema odredbama članka 7. stavka 1. i 2. ZNS zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada RH, a ista se utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. U konkretnom slučaju, kako bi se utvrdila visina najamnine, koja se može postići na tržištu za predmetni stan, potrebno je prvenstveno utvrditi u kakvom je stanju predmetni stan u smislu uređenosti, opremljenosti i prikladnosti za život, jer visina tržišne najamnine upravo ovisi o stanju nekretnine (uređenost stana u vrijeme stanovanja zaštićenog najmoprimca, godina adaptacije, kat na kojem se stan nalazi, posjeduje li zgrada dizalo, godina izgradnje i stanje zgrade), nastalim troškovima održavanja stana, kao i drugim kriterijima na tržištu. Osim navedenog, tuženik smatra da treba uzeti u obzir i potres, koji je pogodio Zagreb 22. ožujka 2020. te 29. prosinca 2020., a prilikom kojeg je došlo do većih ili manjih oštećenja mnogobrojnih zgrada i posebnih dijelova, što posljedično utječe i na visinu slobodno ugovorene najamnine. Visinu tržišne najamnine tužitelj je postavio prema podacima Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 21. prosinca 2021. o prosječnoj visini slobodno ugovorene najamnine za stanove na istom dijelu Grada kao i predmetni stan i to za razdoblje od 2019. do 2021., dakle i za razdoblje prije potresa, koji su pogodili Grad Zagreb i prije epidemije bolesti COVID-19, uslijed koje je došlo do smanjenja potrošnje, a posljedično i do smanjenja tržišne vrijednosti najamnine, dok tužitelj zahtijeva naknadu štete za razdoblje od veljače 2019. do iseljenja. S obzirom na godinu izgradnje zgrade 1964., također je potrebno utvrditi je li tužitelj prije potresa ulagao u stan, je li imala troškove na ime održavanja stana u stanju pogodnom za stanovanje, je li zgrada redovito održavana te o tome od iste zatražiti odgovarajuće dokaze. Također, tužitelj je postavio zahtjev za naknadu štete u ukupnom iznosu bez odbitka poreznih davanja, a koji bi sukladno Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine" broj, 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 138/20) bio dužan podmiriti da je stan mogao iznajmljivati po slobodno ugovorenoj najamnini.

2.6. Tuženik dalje navodi da, suprotno zahtjevu i navodima tužitelja, presudom u predmetu Statileo vs RH, a niti kojom drugom presudom, ESLJP nije dosudio pravičnu naknadu imovinske štete u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, već u visini razlike između zaštićene najamnine koju je vlasnik stana imao pravo primati i odgovarajuće (primjerene) najamnine, s tim da je Sud odgovarajuću (primjerenu) najamninu posebno utvrđivao, prema okolnostima konkretnog predmeta, uzimajući u obzir: visinu zaštićene najamnine, visinu tržišne najamnine, te druge relevantne okolnosti, kao što su gospodarske prilike u RH, kao i njezino pravo na sniženje najamnine do razumne, odgovarajuće razine ispod tržišne cijene, prosječna plaća u RH, redovita primanja i troškovi najmodavca u vezi sa stanom, je li plaćen porez na dohodak od najma stana, tj. na iznos zaštićene najamnine, troškovi zajedničke pričuve i tko ih je plaćao. Potom je od utvrđene odgovarajuće najamnine oduzeo iznos zaštićene najamnine, koju je vlasnik stana imao pravo primati te naposljetku utvrdio iznos pravične naknade imovinske štete, koji iznos je i nakon obračuna zateznih kamata još uvijek bio daleko niži od razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine usporedivih stanova. S druge strane, ESLJP je iznio načelno stajalište kako su kod donošenja pravnih propisa, koji reguliraju stanovanje, države ugovorne strane Konvencije ovlaštene sniziti najamninu do razumne, odgovarajuće razine ispod tržišne vrijednosti jer zakonodavna vlast može razumno odlučiti u okviru pitanja politike, da je naplata tržišne najamnine neprihvatljiva sa stajališta socijalne pravde. Stoga takve mjere, osmišljene u cilju postizanja veće socijalne pravde, mogu tražiti naknadu nižu od pune tržišne cijene (točka 156. Statileo vs RH).

2.7. Tuženik zaključno ukazuje i na rješenje VSRH, broj Rev-1423/2016-2 od 27. kolovoza 2019. u kojem je izraženo pravno shvaćanje: „Stoga utvrđujući naknadu u visini tržišne cijene najamnine za stambeni prostor u susjednom mjestu po ocjeni ovog suda...., nije pravilno utvrđena naknada, jer ista mora biti u ravnoteži s ograničenjem koje je tužitelju nametnuto i legitimnim ciljem zbog kojeg je ovo ograničenje ustanovljeno." Isto pravno shvaćanje zauzeto je u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj Rev-45/10-2 od 7. travnja 2010. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti uz naknadu parničnog troška sa zateznim kamatama od presuđenja do isplate.

3. Sud je tijekom postupka proveo sljedeće, po strankama predložene dokaze i to čitanjem kompletne spisu priložene dokumentacije, koja se odnosi na: presliku izvatka i povijesnog izvatka iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] knjiga PU: Grad Zagreb (list 6 i 218 spisa), presliku rješenja Grada Zagreba, Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada Klasa: UP/I-942-01/97-02/1049 od 5.7.2017. (list 7-12 spisa), presliku Odluke o davanju stana na korištenje od 10.12.1986. (list 13-16 spisa), presliku potvrde o prometu po računu tužitelja (list 18-28 spisa), presliku Izračuna zaštićene najamnine od 4.9.2018. (list 29-30 spisa), izračun visine zaštićene najamnine GSKG od 6.8.2018. (list 31 spisa), presliku potvrde Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: 371-01/21- 001/116 od 21.12.2021. (list 32 spisa), tečajnu listu HNB na dan 28.1.2022. (list 33 spisa), presliku Zahtjeva za mirno rješenje spora od 28.1.2022. (list 35-38 spisa), dokumentaciju na listovima 49-54 spisa, procjenu građevina oštećene u potresu br. projekta BBS-009/2020-2a BB STRUCTURALIS (list 133-152 spisa), povijesni zk. izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 161-162 spisa), ispis sa Geoportala (list 163 spisa), ispis Google karte (list 164-165 spisa), dopis-izračun poreza na dohodak od imovine od 9.3.2021. Ministarstva financija (list 178- 179, 255-256 spisa), dopis Ministarstva financija od 1.12.2021. (list 205 spisa), korespondencija između stranaka (list 220 spisa), preslika Izvješća o tržištu nekretnina za 2019., područje Grad Zagreb (list 229-235 spisa), preslika Izvješća o tržištu nekretnina za 2020., područje Grad Zagreb (list 236-240 spisa), preslika Izvješća o tržištu nekretnina za 2021., područje Grad Zagreb (list 240-247 spisa), zk. izvadak iz zemljišnih knjiga za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 298-299, 302-303 spisa), diobni prijedlog za uknjiženje na posebne dijelove nekretnine BEMING d.o.o. (list 304-306 spisa), izvadak iz sudskog registra za BEMING d.o.o. (list 307-310 spisa), presliku Rješenja o izvedenom stanju Klasa: UP/I- 350-05/18-007/7699 od 27.11.2019. (list 311-314 spisa), raspored posebnih dijelova zgrade i diobeni nacrti (list 315-337 spisa). Sud je proveo građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku dipl. ing. Žarku Željku (list 371-399 spisa), pročitan je dopis Ministarstva financija, Porezne uprave od 14.7.2025. (list 454-455 spisa), saslušana je svjedokinja GT (list 287-288 spisa), saslušan je tužitelj (list 288-289 spisa) te je pročitana priložena sudska praksa (list 61-132,166-176, 180-186, 193-204, 2016-212, 248-254, 257-284, 338- 341, 360-363, 418-438, 462-548 i 550-570 spisa). Stranke nisu imale drugih dokaza, pa je sud na ročištu za glavnu raspravu 14. siječnja 2026. zaključio glavnu raspravu. Nije izveden dokaz očevidom, o čemu će biti više riječi dalje u obrazloženju pod točkom 20.

4. Na temelju tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze zajedno, na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan, a kako je to navedeno u izreci ove presude.

5. Čitanjem zk. izvatka za predmetnu nekretninu (list 6 spisa) utvrđeno je da je tužitelj vlasnik nekretnine, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to jednosobnog stana u prizemlju, površine 39,86 čm, u zgradi u [adresa], sagrađena na kč. br. [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica broj 2577 kat. općina [katastarska općina]. Iz preslike rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada od 5. srpnja 2017. (list 7-12 spisa) utvrđeno je da se tužitelju ZT vraća u vlasništvo predmetni stan, kojeg kao zaštićena najmoprimka koristi GT, a rješenje je pravomoćno 4.8.2017. Što se tiče tuženikove tvrdnje da rješenje Grada Zagreba, Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Odjel za naknade i izvlaštenja, klasa: UP/I-942-01/97-02/1049, Urbroj: 251- 14-11-2/002-17-79 od 05.07.2017. ne veže stranke u ovom postupku, valja navesti da je ista neosnovana. To stoga jer u predmetnom upravnom postupku, koji je pravomoćno okončan, odluka upravnog tijela predstavlja presuđenu stvar, a prethodno pitanje u ovom predmetu.

6. Čitanjem preslike odluke o davanju stana na korištenje od 10.12.1986. (list 13-16 spisa) utvrđeno je da se istom GT daje na korištenje stan u [adresa], prizemlje, površine 27,30 m2, a odluka je pravomoćna 9.12.1986. Prema tome, nema nikakve sumnje da stanarka GT ima položaj zaštićenog najmoprimca i upravno tijelo je o tome donijelo odluku, a kako je to izričito navedeno u izreci navedenog rješenja klasa: UP/I- 942-01/97-02/1049, Urbroj: 251-14-11-2/002-17-79 od 05.07.2017 i navedeno rješenje obvezuje sve stranke.

7. Što se pak tiče navoda tuženika da nije dostavljen ugovor o najmu za naglasiti je da je zaštićena stanarka 05.05.1998. ugovorom o kupoprodaji stana izvršila otkup predmetnog stana, a u vezi čega je tužiteljeva prednica protiv GT vodila spor u kojem je uspjela sa zahtjevom za utvrđenje ništavim sklopljenog ugovora o kupoprodaji navedenog stana, jer je nekretnina bila predmetom konfiskacije. Sve navedeno jasno i nedvojbeno proizlazi iz preslika presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl.br. 16 Ps-92/12 od 31.01.2014. i Županijskog suda u Zagrebu posl.br. 40 Gž-2140/14-2 od 10.03.2015. na listovima 90 do 100 spisa. Prema tome, GT je odbijala sklopiti ugovor o najmu, jer je tvrdila da je vlasnica tog stana, kojoj je država i Grad Zagreb omogućio kupnju tog stana, a što nikako ne može ići na teret tužitelju. Povrh toga, pravo najmoprimca stječe se na temelju zakona (lat. „ex lege“), ispunjenjem zakonskih pretpostavki, a zaključenje ugovora nije konstitutivni element za stjecanje tog prava, slijedom čega eventualnim propuštanjem roka za podnošenje zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu nije moguće izgubiti pravo zaštićenog najmoprimca stečeno na temelju zakona. Ovo poglavito iz razloga što odredba čl. 33. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/1996, 22/2006, 68/2018, 105/2020, dalje: ZNS) ne predviđa da bi propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora imalo za posljedicu gubitak prava niti je to predviđeno nekom drugom odredbom ZNS-a. (tako i Županijski sud u Karlovcu u odluci posl.br. Gž-115/2021-2 od 06.12.2021.). Stoga sklapanje ugovora o najmu nije relevantno za predmetni spor i nije od utjecaja na pasivnu legitimaciju tuženika Republike Hrvatske, pa je takav prigovor ocijenjen neosnovanim.

8. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana, prije svega, odredbama Zakona o najmu stanova, pa tako u bitnom zaštićeni najmoprimac (ovdje GT) može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana (ovdje tužitelji) dužan plaćati pričuvu i održavati stan.

9. Svjedokinja GT je u svom iskazu na ročištu 21.4.2023. (list 287-288 spisa) navela da je predmetni stan predala tužitelju o čemu postoji zapisnik o primopredaji od 22.3.2023. i da je u stanu boravila od 1986. kada je dobila stanarsko pravo na isti. Iskazala je i da je bila zaposlena, a da je u mirovini i nije socijalni slučaj te je stan uredila koliko je mogla, ali ne traži nikakva ulaganja. Navela je i da je točno da je prije dvije godine u objektu bilo curenje te se utvrdilo da je ispod poda sve trulo.

9.1. Iskaz svjedokinje sud ocjenjuje vjerodostojnim jer je iskren, o onome što joj je bilo poznato i sud nije našao postojanje elemenata na temelju kojih bi se moglo utvrditi da nešto prešućuje ili laže, pa joj i zato vjeruje.

10. Tužitelj je u svom iskazu na ročištu 21.4.2023. (list 288 spisa) naveo da je svjedokinja istinito iskazivala da je on kao nasljednik preuzeo upravni postupak u kojem je doneseno pravomoćno rješenje o povratu, a kako je tada na snazi bio Zakon o zaštićenim najmoprimcima, on je po istom izradio izračun najamnine te je svjedokinja po njemu uredno postupala i sve plaćala, prema podacima GSKG-a. Naveo je i da je, nakon donošenja odluke USRH, shvatio da se nekretnine mogu dovesti u uporabno stanje, slijedom čega je ustao tužbom, kako bi imao neku pozitivnu bilancu, a ne samo teret. Napomenuo je da je voljan predmet riješiti nagodbom, a od četiri zaštićena najmoprimca tri su izašla iz nekretnina. Iskazao je još da stanuje s obitelji u najmu, koji plaća 1.500,00 eura mjesečno na lokaciji Medvedgradska ulica 50, a da je predmet povrata vodio kao zastupnik njegove pok. prednice te je ona bila silno razočarana 2002. kada je rečeno da će najmoprimci tamo biti još 10 godina i nije dočekala da može slobodno raspolagati svojom nekretninom te je on kao član njenog kućanstva to naslijedio i o svemu je vodio brigu, a bio je i predstavnik suvlasnika na predmetnoj adresi radi čega je konstantno bio angažiran poglavito jer je riječ o zahtjevnoj zgradi. Naveo je da je zbog svega trpio i duševne bolove i veliki stres jer je plaćao najamninu za svoje stanovanje i stalno vodio brigu o ovoj nekretnini što i dalje čini. Iskazao je i da je proživljavao stresove i zbog zanemarivanja svoje obitelji kojoj je sve to morao posebno objašnjavati. Dodao je i da je financijski opterećen ulaganjima u predmetnu nekretninu posebno zajedničke dijelove jer najmoprimac nije vršio nikakva ulaganja.

10.1. Ocjena je ovog suda da je tužiteljev iskaz vjerodostojan jer je detaljan, logičan i životan, a i iskren o onome što mu je poznato. Sud vjeruje tužitelju da mu je čitava situacija oko predmetne nekretnine bila stresna jer je to logično i uvjerljivo budući je normalno da svaka osoba želi imati sigurnu i riješenu situaciju sa nekretninom u svojem vlasništvu, a ne da samo ima obaveze, bez konkretnih povoljnosti. Sud nema razloga ne vjerovati tužitelju da su se njegova prednica i on osjećali nemoćno i frustrirano, poglavito jer je to životno i logično, a nije opovrgnuto drugim dokazima.

11. U domaćem zakonodavstvu, koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega Zakona o najmu stanova; Narodne novine broj 91/1996, 22/2006, 68/2018, 105/2020, dalje: ZNS), ali potom i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 -dalje: ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

12. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. ZV-a, stvarno pravo na određenoj stvari, koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama), onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1.

Protokola br. 1. uz Konvenciju.

13. Obzirom na raniji (Zakonom o stambenim odnosima (dalje: ZSO) predviđeni institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca). Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina, u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva, koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

14. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj (dalje:RH) za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelj u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo im je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom, koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997.

15. Iz navedenog su utvrđeni aktivna i pasivna legitimacija te, sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu, koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

16. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to je tužitelj pretrpio imovinsku štetu, uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju od veljače 2019. do ožujka 2023. bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju.

17. Tuženik je prigovarao utuženoj visini zahtjeva tužitelja u bitnom navodeći da na visinu štete utječu faktori kao što su stanje i uređenost predmetnog stana i cijele zgrade, podaci o troškovima zajedničke pričuve, podaci o drugim troškovima vezanim za održavanje stana, podaci o tome je li na iznos zaštićene najamnine plaćen porez i slično, pa je u tom kontekstu tuženik ukazivao i na posljedice potresa, pandemije Covid 19 i druge. U odnosu na stanje predmetne nekretnine, tuženik je dostavio dokumentaciju na listovima 49 do 54 iz koje proizlazi da su oštećenja međukatne zgrade „neznatna“, osim stubišta za koje je preporuka hitna sanacija zbog nestabilnog ležišta stuba. Imajući na umu da se tužiteljev stan nalazi u prizemlju nije od značaja stanje oštećenja stubišta, koje ne služi predmetnom stanu. Osim toga, iz dokumentacije dostavljene od strane tužitelja na listovima 133 do 152 spisa jasno proizlazi da je cijelo stubište uređeno i učvršćeno, sva oštećenja su sanirana, pa je zgrada dobila zelenu naljepnicu: dozvoljeno redovno korištenje temeljem pregleda, stručnog mišljenja ovlaštenog inženjera građevine LT, mag. ing. aedif. i završnog izvješća nadzornog inženjera. Osim toga, iz iskaza svjedokinje GT jasno proizlazi da je u stanu boravila od 1986. kada je dobila stanarsko pravo, pa je logično da je stan bio podoban za stanovanje jer je i ona navela da ga je uredila, koliko je mogla.

18. Tuženik nije posebno osporavao iznose zaštićene najamnine, koji su plaćeni tužitelju u utuženom razdoblju, a koji nedvojbeno proizlaze iz dokumentacije, dostavljene uz tužbu na listovima 18 do 31 spisa u vidu potvrde o prometu po računu tužitelja i izračunu zaštićene najamnine po GSKG-u. Tužitelj je u spis dostavio podatke

o prosječnim slobodno ugovorenim najamninama Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada od 21. prosinca 2021. (list 32 spisa) iz kojih proizlazi da je prosječna visina najamnine za stan na lokaciji [adresa], za 2019. iznosi 10,32 eur/m2, za 2020. iznosi 10,47eur/m2 i za 2021. iznosi 10,09 eur/m2. Međutim, kako tuženik nije prihvatio navedene podatke kao relevantne, izvedeno je vještačenje po stalnom sudskom vještaku dipl. ing. Žarku Željku. Stalni sudski vještak dipl. ing. Žarko Željko je u svom nalazu i mišljenju od 24.9.2024. (list 371-399 spisa) naveo je da je nalaz i mišljenje sačinio uvidom u dokumentacije priležeće spisu i uzimanja potrebnih podataka te da je rješenjem suda od 21. ožujka 2024., određen zadatak vještaku utvrditi visinu tržišne najamnine, odnosno razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za utuženo razdoblje. Prema tužbi od 23.5.2022. (strana spisa 1-3), utuženo razdoblje je od 1.2.2019. do iseljenja. Prema Zapisniku Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 21.4.2023., iseljenje je bilo 31.3.2023. Slijedom navedenog, utuženo razdoblje je od 1.2.2019. do 31.3.2023. Procijenjena tržišna vrijednost najamnine za nekretninu upisanu u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 17. Suvlasnički dio: 185/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan R, koji se nalazi u ugrađenoj stambenoj zgradi C, u etaži prizemlja, a sastoji se od kuhinje s blagovaonicom, kupaonice, dnevnog boravka, sobe, korisne površine 39,71 m2, za razdoblje od 1.2.2019. godine do 31.3.2023., iznosi 23.635,79 Eur. Razlika između procijenjene tržišne vrijednosti najamnine i vrijednosti zaštićene najamnine za razdoblje od 1.2.2019. do 31.3.2023. iznosi 20.350,63 Eur.

19. Nalazu i mišljenju vještaka prigovarao je tuženik podneskom od 24.10.2024. (list 411- 417 spisa) te se vještak usmeno očitovao na ročištu 7.5.2025. (list 448-449 spisa) kada je naveo da tuženik u svom podnesku od 24.10.2024. ističe da nije proveden uviđaj na licu mjesta te da vještak nije utvrdio stanje, odnosno kakvoću nekretninu i značajna obilježja za procjenu. Vještak je odgovorio da je u cijelosti postupio prema zadatku suda te je utvrdio visinu tržišne najamnine, a zatim i razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za utuženo razdoblje. Naglasio je da je u cijelosti postupio prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilniku o metodologije procjene vrijednosti nekretnina, da je pribavio zbirku kupoprodajnih cijena, koja mu je dostavljena od Gradskog ureda za upravljanje imovinom i stanovanje te da je, prema pravilima struke, proveo sve potrebne radnje kako bi utvrdio vrijednost tržišne najamnine te da je istu i procijenio na str. 22. svog nalaza i mišljenja na iznos od 15,89 eura po m2 na dan izrade nalaza i mišljenja. Na temelju istog utvrdio je međuvremenski izjednačenu cijenu na temelju indeksa cijena stambenih nekretnina Državnog zavoda za statistiku te je dalje sa istima ušao u izračun tržišne vrijednosti najamnine za razdoblje od 1.2.2019. do 31.3.2023. te da je iskazao tržišnu najamninu po mjesecima. Ukupna vrijednost za utuženo razdoblje procijenjena je na 23.635,79 eura. Navodi i da je izračunao i razliku između tržišne i zaštićene najamnine za utuženo razdoblje prema dokumentaciji priležećoj spisu na str. spisa 29-30. Nakon što je utvrdio navedenu razliku ukupni iznos za utuženo razdoblje procijenio je na 20.350,63 eura.

20. Nakon usmenog obrazloženja nalaza i mišljenja stranke nisu imale daljnjih primjedbi ni pitanja, a sud je ocijenio nalaz vještaka u cijelosti vjerodostojnim jer je sačinjen objektivno, na temelju dokumentacije priložene spisu, sukladno pravilima struke i u skladu s važećim propisima. Okolnost da vještak, a ni sud nisu izveli očevid na predmetnoj nekretnini nije, prema ocjeni ovog suda, od značaja za utvrđenje relevantnog činjeničnog stanja u ovoj pravnoj stvari budući je vještak dao izračun za prosječnu tržišnu najamninu, a ne ni za kakvu luksuznu nekretninu i vrijednost najamnine. Treba imati na umu i činjenicu da je riječ o nekretnini u strogom centru grada, pa je općepoznata činjenica da najamnine u tom dijelu grada dostižu daleko veće vrijednosti od procijenjene od strane vještaka. Osim toga, obavljanjem očevida nikako se ne bi moglo utvrditi stanje nekretnine u utuženom razdoblju godina 2019. do 2023. budući je jedino moguće utvrditi stanje nekretnine kakvo je u vrijeme obavljanja očevida, a to nikako nije u 2019. godini, nego je najranije moglo biti u vrijeme vještačenja 2024., a to je daleko nakon utužene prve godine, za koju se traži naknada. Povrh toga, stanje stana uopće nije odlučno jer tužitelj nije raspolagao svojim stanom, pa je pravno neodlučno u kakvom je stanju bio stan, koji je predmet ovog postupka, a u smislu tržišne vrijednosti najma nekretnine (tako i Županijski sud u Zagrebu Gž-3237/22 od 27.12.2023.). Slijedom izloženog, a poglavito jer sud ocjenjuje da je vjerodostojnim nalazom i mišljenjem vještaka utvrđena visina tržišne najamnine te da se očevidom ni na koji način ne bi ista potpunije utvrdila, taj dokaz nije izveden, a kako bi se očuvalo načelo ekonomičnosti postupka.

20.1. Nije na odmet ovdje napomenuti da je tužitelj predložio da se visina ocijeni sukladno podacima o prosječnim slobodno ugovorenim najamninama Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada od 21. prosinca 2021. (list 32 spisa), na što tuženik nije pristao, radi čega je i izvedeno građevinsko vještačenje, pa bi svako daljnje izvođenje dokaza produljilo trajanje postupka i poskupilo ga, a što je sud dužan spriječiti, pozivom na odredbu čl. 10. ZPP-a. Sve navedeno valja promatrati i u kontekstu odredbe čl. 6. st. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (Narodne novine - Međunarodni ugovori broj 18/97, 6/99, 8/99 i 14/02), kojom je, među ostalim, zagarantirano pravo svakoga da mu zakonom ustanovljeni neovisni i nepristrani sud pravično, javno i u razumnom roku odluči o njegovim pravima i obvezama. Zaštita istih vrijednosti pravnog poretka Republike Hrvatske je predviđena i odredbama čl. 4. st. 1. Zakona o sudovima i čl. 10. ZPP-a, pa je u smislu navedenih propisa jasno da bi daljnje provođenje dokaza, predstavljalo značajno kršenje prava stranaka na suđenje u razumnom roku jer ovaj postupak traje od 2022., dakle pune četiri godine.

21. Slijedom svega navedenog, tuženik je u obvezi tužitelju, kao vlasniku stana u kojem je živio zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu, koju je pretrpio, uslijed činjenice da je u spornom razdoblju od 1.2.2019. do 31.3.2023. bilo onemogućeno naplatiti najamninu za svoju nekretninu / stan u visini slobodno ugovorene / tržišne vrijednosti, pri čemu nije dužan dokazivati da bi tu nekretninu / stan doista i iznajmio jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nije niti mogao iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18.siječnja 2018.).

22. Odluku o visini zahtjeva, kao što je to ranije obrazloženo, sud je temeljio na rezultatima vještačenja stalnog sudskog vještaka dipl. ing. Žarka Željka, pa je, imajući u vidu podatke utvrđene nalazom i mišljenjem vještaka, sud kao relevantno utvrdio da je tužitelj na ime zaštićene najamnine u spornom razdoblju od 1.2. do 31.8. 2019. primao mjesečni iznos od 31,42 €, da je slobodno ugovorena tržišna najamnina u tom razdoblju iznosila od 382,01 do 407,42 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine iznosi 350,59 € za veljaču i ožujak 2019., 369,25 € za travanj, svibanj i lipanj 2019. te 376,00 € za srpanj i kolovoz 2019. Nadalje, u razdoblju od 1.9.2019. do 31.8.2020. tužitelj je na ime zaštićene najamnine primao mjesečni iznos od 48,56 €, a slobodno ugovorena-tržišna najamnina u tom razdoblju je iznosila između 407,42 € i435,22 €, slijedom čega je ukupna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine za navedeno razdoblje iznosila 358,86 € za rujan 2019., 371,17 € za listopad, studeni i prosinac 2019., 381,50 € za siječanj, veljaču i ožujak 2020., 386,66 € za travanj, svibanj i lipanj 2020. te za srpanj i kolovoz 2020. iznosila je 382,29 €. U periodu od 1.9.2020. do 31.8.2021. tužitelj je na ime zaštićene najamnine primao mjesečni iznos od 65,70 €, a slobodno ugovorena-tržišna najamnina u tom razdoblju je iznosila između 430,06 € i 472,15 €, slijedom čega je ukupna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine za navedeno razdoblje iznosila 365,15 € za rujan 2020., 378,65 € za listopad, studeni i prosinac 2020. te siječanj, veljaču i ožujak 2021., zatim 400,10 € za travanj, svibanj i lipanj 2021. te 406,45 € za srpanj i kolovoz 2021. Za razdoblje od 1.9.2021. do 31.8.2022. tužitelj je na ime zaštićene najamnine primao mjesečni iznos od 82,84 €, a slobodno ugovorena- tržišna najamnina iznosila je između 472,15 € i 556,73 €, slijedom čega je razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine za rujan 2021. iznosila 389,31 €, zatim za listopad, studeni i prosinac 2021. iznosila je 400,82 € te za siječanj, veljaču i ožujak 2022. iznosila je 432,20 €, a za travanj, svibanj i lipanj 2022. iznosila je 452,05 € te konačno za srpanj i kolovoz 2022. iznosila je 473,89 €. U razdoblju od rujna 2022. do ožujka 2023. tužitelj je primao mjesečni iznos zaštićene najamnine od 99,98 €, a slobodno ugovorena tržišna najamnina je u tom razdoblju iznosila između 556,73 € i 592,47 € mjesečno, slijedom čega mjesečna razlika između slobodno ugovorene-tržišne i zaštićene najamnine iznosi za rujan 2022. 456,75 €, za listopad, studeni i prosinac 2022. 492,49 € te za siječanj, veljaču i ožujak 2023. iznosi 490,50 €.

23. Slijedom svega izloženog, sud je utvrdio da je tužitelj u spornom razdoblju pretrpio imovinsku štetu kao razliku između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine u ukupnom iznosu od 20.350,63 € i stoga je tužbeni zahtjev valjalo prihvatiti i odučiti kao u izreci, na temelju prethodno citiranih propisa u vezi s čl. 29. st. 1. i 2. i čl. 1089. Zakona o obveznim odnosima (Narodne Novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21,114/22, 156/22 i 155/23; dalje: ZOO) te presudom ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014.

24. Kako je notorno da bi tužitelj, da je mogao dati stan u najam po slobodno ugovorenoj najamnini na slobodnom tržištu, mjesečne iznose najamnine primao svakog 15. u mjesecu za taj mjesec, to mu, pored utvrđene razlike najamnine, pripada pravo i na zakonske zatezne kamate, koje bi na svaki pojedinačni iznos razlike najamnine, a kako je to tužitelj pravilno i potraživao, počevši od svakog 16. u mjesecu za taj mjesec (prvi dan zakašnjenja) do isplate što također spada u osnov i visinu štete.

25. Imajući na umu sve navedeno, ovaj sud je u cijelosti prihvatio konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja, kojim od tuženika zahtijeva isplatu ukupnog iznosa od 20.350,63 € , sve s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama po stopi propisanoj čl. 29.st.2. ZOO-a te je odlučeno kao pod točkom I. izreke ove presude.

26. U odnosu na primjedbe tuženika da treba uzeti u obzir i porezna davanja, sud je bio zatražio od porezne uprave podatak o poreznim davanjima za najamninu predmetnog stana te je na listu 454 i 455 spisa dostavljen dopis Porezne uprave klasa: 410-01/25-01/153, urbroj: 513-07-01-01-25-2 od 14.07.2025. iz koje proizlazi da je lokaciju na adresi [adresa] u [adresa] utvrđena prosječna cijena postignutog najma/zakupa u visini od 15,25 EUR/m2, a što je i više od iznosa naknade štete, koji tužitelj potražuje. Međutim, bez obzira na to, tužitelj nije dužan platiti nikakva porezna davanja, jer se u konkretnoj situaciji ne radi o plaćanju najamnine, već o naknadi štete, koja ne podliježe oporezivanju u smislu odredbe članka 8. Zakona o porezu na dohodak. Prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine broj, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20. i 138/20.) porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću. Stav je ovog suda da se u konkretnoj situaciji ne radi o dohotku, već o naknadi štete, koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati porez, a u tom se smislu već izjasnila i sudska praksa, koju je tužitelj priložio spisu na listovima 462-548 i 550-570.

27. Tužitelj je zahtijevao i naknadu neimovinske štete zbog povrede prava osobnosti u iznosu od 3.318,07 €, a iz razloga jer je trpio stres zbog neizvjesnosti oko konačnog reguliranja svojih prava, nametnutih mu ograničenja te nemogućnosti raspolaganja vlastitom imovinom. Tužitelj je u svom iskazu jasno naveo da se osjećao frustrirano, razočarano zbog neizvjesnosti, zanemarivanja obitelji te financijskog opterećenja, a što mu sve ovaj sud vjeruje jer je logično i životno uvjerljivo da se pojedinac loše osjeća uslijed okolnosti na koje nema utjecaja. U kontekstu izloženog, ocjena je ovog suda da je tužitelj bez ikakve sumnje trpio stres i bio izložen u prekomjernoj mjeri frustraciji, razočarenju i neugodnosti zbog činjenice da nije bio u mogućnosti raspolagati svojom imovinom, morao je plaćati najam za vlastito stanovanje i stanovanje svoje obitelji, koju je zbog tih okolnosti svakako i zanemarivao, pa mu je na taj način tuženik nametnutim ograničenjima povrijedio pravo osobnosti (čl. 19. Zakona o obveznim odnosima - Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18,126/21,114/22, 156/22 i 155/23; dalje: ZOO). Ocjena je ovog suda da težina povrede i okolnosti konkretne situacije opravdavaju dosudu pravične novčane naknade (čl. 1100. ZOO), a visinu koje je ovaj sud ocijenio slobodnom ocjenom, sukladno odredbi čl. 223.st.1. ZPP-a, u iznosu od 2.500,00 €, dok je ostatak zatraženog iznosa od 818,07 € (do 3.318,07 €) s pripadajućim kamatama odbijen kao neosnovan i previsoko postavljen, sve kako je navedeno u točkama II i III. izreke ove presude. Kamate na dosuđeni iznos naknade neimovinske štete dosuđene su od idućeg dana nakon podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora 29. siječnja 2022. (list 35 spisa), u skladu s odredbom čl. 1103. ZOO-a. Stopa zatezne kamate određena je u skladu s odredbom čl. 29. st. 2. ZOO.

28. Samo uzgred valja navesti da okolnost da tužitelj nije pridonio medicinsku dokumentaciju o tome da je trpio stres, neizvjesnost i razočaranje te da se nije liječio kod psihijatra, ne znači da mu zato nije povrijeđeno pravo osobnosti. U kontekstu iznesenog, ukazuje se na odluku Vrhovnog suda RH Rev-2364/2016 od 5.3.2019., u kojoj se u osnovi jasno navodi: “Suprotno ocjeni nižestupanjskih sudova, u postupanju tuženice u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu, ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva. Naime, sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu stanova kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.). Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.“

29. Tužitelj u ovom predmetu nije uspio s razmjerno manjim dijelom zahtjeva (818,07 €) u odnosu na koji, po ocjeni ovog suda, nisu nastali posebni troškovi, pa se odluka o troškovima parničnog postupka temelji na odredbi čl. 154. st. 5. i čl. 155. ZPP-a. Troškovi postupka koje je imao tužitelj sastoje se od zastupanja po odvjetniku, a odmjereni su u skladu sa odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23 - dalje: Tarifa) i vrijednošću predmeta spora prema konačno postavljenom zahtjevu. Tužitelju je tako priznat trošak sastava prijedloga OGDO u Zagreb 250 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), sastava tužbe u iznosu od 250 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), sastava podnesaka od 15.6.2022., 26.10.2022., 8.5.2023., 14.2.2024., 22.5.2024., 7.10.2024. i 11.9.2025. od po 250 bodova za svaki (Tbr. 8/1 Tarife), troška pristupa na ročišta 23.2.2023., 21.4.2023., 15.12.2023., 7.5.2025. i 14.1.2026. u iznosu od po 250 bodova svako (Tbr. 9/1 Tarife), sastava podnesaka od 22.2.2023., 20.12.2023. i 29.2.2024. po 25 bodova za svaki(Tbr. 8/4 Tarife), odnosno ukupno 3575 bodova, što uz vrijednost jednog boda u iznosu od 2,00 € (Tbr. 54.Tarife) daje iznos od 7.150,00 € te uz PDV od 25% u iznosu od 1.787,50 € prema Tbr. 46. Tarife čini iznos od 8.937,50 €. Navedenom iznosu valja pridodati plaćeni trošak predujma za vještačenje od 600,00 € (l-352) i sudske pristojbe na tužbu u zatraženom iznosu od 99,22 € te trošak sudske pristojbe na presudu od 283,14 € tako da ukupno dosuđeni trošak tužitelja iznosi 9.919,86 €, kao u izreci pod točkom IV. presude. Tužitelju nije kao potreban u smislu čl. 155. ZPP-a priznat zatraženi trošak sastava podneska od 19.4.2024., kojim obavještava sud o uplati predujma jer o tome postoji evidencija u računovodstvu suda. Također, tužitelju nije priznat kao potreban ni zatraženi trošak pristupa na ročište za objavu presude jer je to ročište prezakazano za raniji termin, u skladu s ovlastima suda, i održano unatoč neurednoj dostavi za obje parnične stranke, a u smislu odredbe čl. 335.st.6. ZPP-a. Tužitelj ima pravo na kamate na parnične troškove, sukladno čl. 151.st.3. ZPP-a i po stopi iz čl. 29.st.2. ZOO-a.

30. Tuženik je spor izgubio (osim u razmjerno manjem dijelu zahtjeva u odnosu na koji nisu nastali posebni troškovi), pa je njegov zahtjev za naknadu troškova odbijen kao neosnovan i odlučeno je kao u izreci pod točkom V. presude.

Zagreb, 27. siječnja 2026.

Sudac:

Laura Crnić Klapšić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe županijskom sudu, koja se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda. Žalba se podnosi u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

-od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, bez obzira da li je stranka na to ročište pristupila, odnosno

-od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

DNA:

- pun. tužitelja uz pristojbu na tužbu i na presudu

- tuženiku po OGDO u Zagrebu