REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Pn-265/2021-61

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu tog suda Violeti Veselić kao sucu pojedincu, temeljem prijedloga višeg sudskog savjetnika-specijaliste Lidije Đogaš Batovanja, u pravnoj stvari tužitelja Odvjetničko društvo Benko i Partneri, Zagreb, Trg Marka Marulića 18, OIB 50100541408, zastupanog po punomoćnicima, odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Benko i Partneri, protiv I-tuženika DP iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], II-tuženika DPO iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i III-tuženika EP iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], svi zastupani po punomoćniku Ivanu Štambuku, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Ćurković Ćurić, Janušić & D, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 12. prosinca 2025., u nazočnosti punomoćnika stranaka, dana 26. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se I, II i III-tuženiku solidarno isplatiti tužitelju iznos od 1.100,30 eura na ime povrata pologa, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 18. lipnja 2019. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta, za tri postotna poena te od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana.

II Odbija se tužitelj sa dijelom tužbenog zahtjeva u iznosu od 17.944,56 eura zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

III Nalaže se tužitelju naknaditi I, II i III-tuženiku troškove postupka u iznosu od 9.187,50 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 26. siječnja 2026. do isplate, po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

IV Odbija se tužitelj u cijelosti sa zahtjevom za naknadom troškova postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj je dana 6. rujna 2019. podnio tužbu pred ovim sudom protiv I, II i III- tuženika (dalje u tekstu: tuženika) u kojoj navodi kako je tužitelj s društvom Merkantile d.d. iz Zagreba, kao prednikom tuženika, sklopio dva ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa] u [adresa] upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] k. č. [katastarska čestica] oznake zemljišta kuća, zgrada i dvorište ukupne površine 563 m2 (dalje u tekstu: poslovna zgrada) i to Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 21. svibnja 2014. na drugoj i trećoj etaži poslovne zgrade u površini od ukupno 355,01 m2 s pripadajućim Aneksima od 6. svibnja 2015., 26. siječnja 2016. i 31. listopada 2016. (dalje u tekstu: Ugovor 1), Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. studenog 2018. na trećoj etaži poslovne zgrade površine 110,03 m2 (dalje u tekstu: Ugovor 2).Oba ugovora o zakupu sklopljena su na određeno vrijeme, time da je Ugovor 2 valjano otkazan dana 14. lipnja 2019. Nadalje, navodi kako je Merkantile d.d. 10 travnja 2019. sklopio ugovor o kupoprodaji poslovne zgrade s tuženicima koji su upisom u zemljišne knjige postali novi vlasnici poslovne zgrade. Tuženici su 15. svibnja 2019. uputili dopis tužitelju u kojem navode kako nisu zainteresirani za nastavak zakupnih odnosa u poslovnoj zgradi te da otkazuju Ugovor 1 i Ugovor 2 uz otkazni rok koji ističe 14. lipnja 2019.

2. Tužitelj je 30. svibnja 2019. proveo postupak osiguranja dokaza očevidom na licu mjesta na način da se utvrdi opće stanje poslovne zgrade te da poslovna zgrada više ne funkcionira kao poslovna, a kako bi se osigurao dokaz da tuženici ne ispunjavaju obveze iz Ugovora 1. U postupku je utvrđeno da je prvi kat poslovne zgrade prazan, da je drugi i treći kat trenutno u zakupu tužitelja, a da je četvrti kat do kraja lipnja u zakupu. Utvrđeno je da su sa svakog kata skinute kamere za video nadzor koje posljednjih godinu i pol nisu uopće bile u funkciji te da se ulazna vrata poslovne zgrade teško otvaraju. Sukladno nalazu i mišljenju vještaka, utvrđeno je i da poslovna zgrada i nadalje može funkcionirati kao poslovna jer su prostori u zgradi uporabljivi i moguće ih je koristiti. Ujedno je i utvrđeno da je dio zgrade potpuno prazan, kao i vrijeme kad će poslovna zgrada biti u cijelosti ispražnjena iz čega proizlazi da su tuženici imali namjeru isprazniti zgradu i neispunjavati obveze iz Ugovora 1. Budući tuženici nisu ispunjavali svoje obveze iz Ugovora 1 niti nisu imali namjeru ispunjavati ih do isteka vremena na koji je Ugovor 1 sklopljen, što su i potvrdili dopisom od 23. svibnja 2019. tužitelj je dopisom od 24. svibnja 2019. pozvao tuženike na ispunjenje svih obveza iz Ugovora 1. Pod obvezama tuženika smatra se posebno poduzimanje odgovarajućih mjera kako bi prostor bio prikladan za uporabu i obavljanje registrirane djelatnosti zakupnika i usluge čišćenja koje su prestale s početkom srpnja 2019. Kako tuženici nisu ni naknadno ispunili obveze iz Ugovora 1, tužitelj je izjavio raskid Ugovora 1 zaključno s 14. lipnja 2019. Primopredaja poslovnog prostora iz Ugovora 1 i Ugovora 2 obavljena je 14. lipnja 2019. zapisnikom o primopredaji kojim je utvrđeno kako nema nikakvih oštećenja i nedostataka osim tragova redovnog korištenja. Nadalje, tužitelj navodi kako činjenica da tuženici nisu imali namjeru ispunjavati obveze iz Ugovora 1 do 1. srpnja 2020. proizlazi i iz sadašnjeg stanja poslovne zgrade, odnosno fotografija poslovne zgrade od 25. srpnja 2019. gdje je vidljivo da su uklonjene sve ploče dosadašnjih zakupnika te da je poslovna zgrada prazna te smatra kako iz navedenog proizlazi da je namjera tuženika u trenutku kupnje poslovne zgrade bila raskinuti sve zakupne odnose neovisno o tome jesu li sklopljeni ugovori o zakupu na određeno ili neodređeno vrijeme, odnosno namjera tuženika je bila neispunjavanje obveza iz svih sklopljenih ugovora o zakupu.

3. Radi nastavka obavljanja djelatnosti, tužitelj je sklopio s novim zakupodavcem ugovor o zakupu na određeno vrijeme na rok od 3 godine (dalje u tekstu: Novi Ugovor) za poslovni prostor na Marulićevom trgu 18 u Zagrebu, četvrta etaža površine ukupno 439,51 m2. Tužitelj smatra kako tuženici odgovaraju tužitelju za štetu koja mu je nastala budući su ispunjene sve pretpostavke odgovornosti za štetu: protupravna štetna radnja, šteta te postojanje uzročne veze između štetne radnje i štete gdje se prema mišljenju tužitelja protupravna štetna radnja na strani tuženika sastoji u iskazivanju namjere tuženika da nisu zainteresirani za nastavak zakupnog odnosa, nezakonitom otkazu Ugovora 1 te neispunjavanju obveza iz Ugovora 1 zbog kojih je tužitelj jednostranom izjavom raskinuo Ugovor 1.

4. Sukladno čl. 2. st. 1. Ugovora 1, navedeni ugovor sklopljen je na rok od 2 godine. Čl. 2. st. 2. Ugovora 1 predviđena je mogućnost produljenja ugovora na način da se zakupnik obvezuje 3 mjeseca prije isteka zakupnog odnosa odnosno do 1. travnja 2016. obavijestiti pismeno zakupodavca ima li namjeru produžavati zakupni odnos te se u slučaju takve obavijesti, isti produžava za daljnji rok od 2 godine te tužitelj smatra kako je Ugovor 1 sklopljen na određeno vrijeme i na određeno vrijeme produljen. Tužitelj je 27. ožujka 2018. obavijestio prednika tuženih Merkantile d.d. o namjeri produljenja postojećeg zakupnog odnosa te je time Ugovor 1 produljen za naredno razdoblje od dvije godine, odnosno do 1 srpnja 2020. pod istim uvjetima.

5. Smatra kako netočno tuženici dopisom od 15. svibnja 2019. navode da bi bio sklopljen novi ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme jer se poslovni prostor iz Ugovora 1 nastavio koristiti nakon proteka vremena za koji je Ugovor 1 sklopljeni produljen. U konkretnom slučaju u Ugovoru 1 je navedeno njegovo trajanje, pa budući da prema odredbi čl. 23. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, tužitelj smatra da je predmetni zakup prestao istekom roka trajanja ugovora određenog posljednjim aneksom. Isto tako smatra kako se predmetni ugovor koji je sklopljen na određeno vrijeme ne može smatrati prešutno obnovljenim na neodređeno vrijeme i da se stoga radi o zakupu poslovnog prostora na koji se ne primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima iz odsjeka 7. kojima se regulira ugovor o zakupu, pa se ne može primijeniti niti odredba čl. 546. ZOO-a. Da bi se utvrdilo je li Ugovor 1 produljen za dodatno razdoblje od dvije godine, potrebno je primijeniti odredbe općeg dijela ZOO-a na koje upućuje lex specialis. Primjenom navedenih odredbi ZOO-a na konkretni slučaj proizlazi kako je za utvrđivanje je li Ugovor 1 produljen potrebno utvrditi volju stranaka. Volja ugovornih strana proizlazi iz svih pregovora glede produljenja konačno postignutog dogovora o produljenju Ugovora 1 pod istim uvjetima. Da se izjašnjavanja tuženika da nisu zainteresirani za nastavak zakupa otkaz Ugovora 1 tumači kao neispunjenje obveza iz Ugovora 1 zbog čega je tužitelj valjano raskinuo Ugovor 1, proizlazi iz odredbe č. 360. ZOO-a. U konkretnom slučaju, dopisima od 15. svibnja 2019. i od 23. svibnja 2019. tuženici su iskazali nezainteresiranost za nastavak zakupnog odnosa te otkazali Ugovor 1 s 14. lipnja 2019. Budući da je Ugovor 1 sklopljen do 1. srpnja 2020. do kada su tuženici dužni ispunjavati obveze iz ugovora, očito je da iskazom nezainteresiranosti za nastavak zakupnog odnosa neće ispunjavati svoje obveze od 14. lipnja 2019. pa sve do isteka Ugovora 1. Stoga tužitelj smatra kako je imao pravo jednostrano raskinuti Ugovor 1 te potraživati naknadu štete čime tužitelj smatra kako se protupravna štetna radnja tuženika očituje u povredi ugovorne odredbe o ispunjenju obveza iz Ugovora 1 čime je tužitelju nastala šteta. Slijedom navedenog, tužitelj navodi kako je na ime troškova preseljenja platio iznos od 74.287.21 kn + pripadajući iznos PDV-a. Tužitelj navodi kako je bio dužan temeljem Ugovora 1 plaćati mjesečnu zakupninu za prostor površine 355,01 m2 u iznosu od 3.017,59 eura. Temeljem Novog ugovora tužitelj je dužan plaćati zakupninu za prostor površine 439,51 m2 u iznosu od 4.395,10 eura. Kako se razlika u iznosu mjesečne zakupnine obračunava za površinu od 355,01 m2 tužitelj će na ime razlike u visini mjesečne zakupnine plaćati mjesečno veći iznos od 532,51 eura uvećano za PDV. Budući Ugovor 1 ističe 1. srpnja 2020., tužitelj bi na ime razlike u visini zakupnine u idućih 12,5 mjeseci trebao platiti iznos od ukupno 6.856,38 eura. Troškovi na ime razlike visine zakupnine za dio lipnja, srpnja i kolovoza 2019. dospjeli su danom dospijeća zakupnine po Novom ugovoru jer je tada nastala šteta koju trpi tužitelj pa tužitelj smatra kako je dan dospijeća za troškove na ime razlike visine zakupnine za dio lipnja 2019. dan 30. lipnja 2019., dan dospijeća za troškove na ime razlike visine zakupnine za srpanj 2019. je 31. srpnja 2019., a dan dospijeća za troškove na ime razlike visine zakupnine za kolovoz 2019. je 31. kolovoza 2019. Troškovi na ime razlike visine zakupnine od rujna 2019. pa do 1. srpnja 2020. dospijevaju na dan dospijeća svake mjesečne zakupnine po Novom ugovoru. Tužitelj je bio dužan temeljem Ugovora 1 plaćati mjesečne troškove, a koji obuhvaćaju troškove poslovnog prostora i zajedničkih dijelova Poslovne zgrade u iznosu od 2,52 eura po m2. Sukladno obavijesti Merkantile d.d. od 12. i 13. lipnja 2019., troškovi zajedničke potrošnje u cjelokupnim troškovima od 2,52 eura po m2 odnosili su se samo na troškove održavanja dizala. Udio troška održavanja dizala u svim troškovima može se procijeniti na 5% te isti iznosi 0,13 eura po m2 iz navedenog proizlazi da je tužitelj bio dužan plaćati mjesečne troškove zajedničke potrošnje za površinu 355,01 m2 u iznosu od 46,15 eura. Temeljem Novog ugovora tužitelj je dužan plaćati mjesečne troškove zajedničke potrošnje u iznosu od 2,50 eura po m2, što na površinu od 355,01 m2 iznosi 887,53 eura, potom navodi da će na ime razlike mjesečnih troškova zajedničke potrošnje za površinu od 355,01 m2 plaćati mjesečno iznos od 841,37 eura pa budući da Ugovor 1 ističe 1. srpnja 2020., tužitelj bi na ime razlike troškova zajedničke potrošnje u idućih 12,5 mjeseci trebao platiti iznos od ukupno 10.517,13 eura. Troškovi na ime razlike visine mjesečnih troškova zajedničke potrošnje za dio lipnja, srpnja i kolovoza 2019. dospjeli su danom dospijeća zakupnine po Novom ugovoru jer je tada nastala šteta koju trpi tužitelj čime smatra kako je dan dospijeća za troškove na ime razlike visine mjesečnih troškova zajedničke potrošnje za dio lipnja 2019. dan 30. lipnja 2019., dan dospijeća za troškove na ime razlike visine mjesečnih troškova zajedničke potrošnje za srpanj 2019. dan 31 srpnja 2019., a dan dospijeća za troškove na ime razlike visine mjesečnih troškova zajedničke potrošnje za kolovoz 2019. dan 31. kolovoza 2019. Troškovi na ime razlike visine mjesečnih troškova zajedničke potrošnje od rujna 2019. pa do 1. srpnja 2020. dospijevaju na dan dospijeća mjesečnih troškova zajedničke potrošnje po Novom ugovoru.

6. Nadalje, tužitelj navodi kako je odštetnim zahtjevom od 13. kolovoza 2019. izjavio tuženicima prijeboj uzajamnih potraživanja. Nakon traženja tužitelja, prednik tuženika Merkantile d.d. je 22 svibnja 2019. dostavio račune za zakupninu i troškove za dio svibnja 2015. uz napomenu da će se tužitelju za preostali dio zakupnine i troškova za svibanj javiti tuženici. Tužitelj je 21. svibnja 2018. nakon dobivene obavijesti od Merkantile d.d. zatražio od tuženika dostavu računa za preostali dio svibnja 2019. koji nikada nije ispostavljen tužitelju. Navodi kako je sukladno čl. 3. st. 1. Ugovora 1 i čl. 4. st. 4. Ugovora 2 zakupnik dužan plaćati zakupninu i troškove unaprijed za tekući mjesec. Obveza na plaćanje mjesečne zakupnine i troškova dospijeva na naplatu u roku 15 dana od dana ispostavljanja računa od strane zakupodavca, a u konkretnom slučaju, tužitelj navodi kako je obveza na plaćanje računa nastala, no da nije dospjela budući tuženici nisu nikad tužitelju ispostavili račun. Glede dospijeća obveze tužitelja na plaćanje zakupnine i troškova potrošnje za dio svibnja i lipnja 2019., smatra da se ima primijeniti čl. 25. ZOO-a prema kojem dužnik novčane obveze može ispuniti prije roka. U konkretnom slučaju, obveza tužitelja prema tuženicima je za dio svibnja 2019. nastala 31. svibnja 2019. u iznosu od ukupno 3.018,24 eura, te ju tužitelj ima pravo ispuniti i prije dospijeća čiji početak ovisi o danu kad je izdan račun. Budući da je obveza nastala 31. svibnja 2019, s rokom dospijeća od 15 dana, tužitelj je kao rok ispunjenja obveze odredio dan 15. lipnja 2019. čime smatra da je obveza tužitelja 15. lipnja 2019. iznosila 22.364,87 kn bez pripadajućeg PDV-a. Obveza tužitelja za lipanj 2019. prema tuženicima nastala je s 1. lipnja 2019. u iznosu od ukupno 2.298,10 eura čime je obveza tužitelja 16. lipnja 2019. iznosila 17.028,70 kn bez pripadajućeg PDV-a. Tražbine tužitelja koje su prebijene su tražbinom tuženika su troškovi računa agencije za posredovanje u zakupu poslovnih prostora koje na dan 14. lipnja 2019. iznosi 36.347,26 kn, pravo na povrat pologa za oštećenje poslovnog prostora koje na dan 18. lipnja 2019. iznosi 27.941.96 kn. Tužitelj je izjavio prijeboj potraživanja odštetnim zahtjevom koji je uputio tuženicima na način da su prebijena sljedeća potraživanja: troškovi računa agencije za posredovanje u zakupu poslovnih prostora u iznosu od 36.347,26 kn sa troškovima na ime zakupnine i troškova za dio svibnja 2019. po Ugovoru 1 i 2 koje iznosi 27.956.08 kn, preostali iznos od 8.391,18 kn na ime troškova računa agencije za posredovanje u zakupu poslovnih prostora s troškovima na ime zakupnine i troškova za dio lipnja 2019. po Ugovoru 1 i 2 u iznosu od 21.285,88 kn, preostali iznos od 12.694,70 kn na ime zakupnine i troškova za dio lipnja 2019. po Ugovoru 1 i 2 s troškovima na ime pologa u iznosu od 27.941.96 kn. Nadalje, navodi kako budući je tužitelj preporučenom pošiljkom s povratnicom tuženicima 13. kolovoza 2019. poslao izjavu o prijeboju, da je izvršen prijeboj međusobnih tražbina slanjem odštetnog zahtjeva s izjavom o prijeboju. Visina tužbenog zahtjeva tužitelja sastoji se od preostalog dijela pologa koji su tuženici dužni vratiti tužitelju te od štete na ime troškova preseljenja umanjenog za iznos prebijenih troškova agencije za posredovanje u zakupu poslovnih prostora, troškova na ime razlike visine zakupnine između Ugovora 1 i 2 te Novog ugovora kao i troškova na ime razlike visine mjesečne zajedničke potrošnje između Ugovora 1 i 2 te Novog ugovora. Slijedom navedenog tužitelj predlaže da Naslovni sud nakon provedenog dokaznog postupka donese presudu kojom će naložiti tuženicima solidarno isplatiti tužitelju iznos od 15.047,26 kn na ime povrata pologa zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 18. lipnja 2019. pa do isplate, potom na ime naknade štete za troškove preseljenja iznos od 48.549,25 kn zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate, na ime naknade štete za troškove razlike visine zakupnine i razlike visine zajedničke mjesečne potrošnje iznos od 31.705,74 kn zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate, sve uz naknadu troškova postupka.

7. I, II i III-tuženik u odgovoru na tužbu navode kako osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Navode kako tužitelj u ovom postupku od tuženika potražuje isplatu ukupnog iznosa od 95.302,25 kn zajedno s kamatama kako je specificirano u tužbenom zahtjevu, a sve na ime naknade štete, a da bi tuženici bili dužni naknaditi navodnu štetu tužitelju nužno je da se ispune sve pretpostavke odgovornosti za štetu odnosno da postoji protupravna štetna radnja tuženika, šteta nastala tužitelju te uzročna veza između odnosne štete i štetne radnje. Sukladno navodima tužitelja, protupravna štetna radnja na strani tuženika sastoji se u iskazivanju namjere tuženika da nisu zainteresirani za nastavak zakupnog odnosa između tužitelja i tuženika, nezakonitom otkazu Ugovora 1 te neispunjavanju obveza iz Ugovora 1. Tuženici navode kako je nejasno kako bi iskazivanje nezainteresiranosti za nastavak poslovne suradnje bio protupravan te se poziva na odredbu članka 2. Zakona o obveznim odnosima kojim je određeno da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose. Nadalje, člankom 49. Ustava Republike Hrvatske propisano je da su poduzetnička i tržišna sloboda temelj gospodarskog ustroja Republike Hrvatske čime tuženici ukazuju kako su slobodni u odlučivanju s kim će stupati u poslovne odnose kao i koje poslovne odnose i kad će prekidati čime namjera tuženika o okončanju poslovnog odnosa između tužitelja i tuženika nije protupravna te se ni na koji način ne može tumačiti kao protupravna štetna radnja. Tuženici smatraju kako su po stjecanju vlasništva nad poslovnom zgradom dopisom od 15. svibnja 2019. tužitelju zakonito otkazali Ugovor 1. U pogledu Ugovora 1 među strankama nije sporno da je između tužitelja društva Merkantile d.d. kao tadašnjeg vlasnika poslovne zgrade sklopljen Ugovor 1 s trajanjem zakupa na određeno vrijeme od 2 godine do 1. srpnja 2016., da je odredbom članka 2. stavka 2. Ugovora i predviđena mogućnost produljenja trajanja zakupa i to na način da se zakupnik obvezuje 3 mjeseca prije isteka zakupnog odnosa obavijestiti pismeno zakupodavaca o eventualnoj namjeri produljenja zakupnog odnosa, da je tužitelj iskoristio svoje pravo iz odredbe članka 2. stavka 2. Ugovora 1 te produljio Ugovor i za dodatne 2 godine odnosno do 1. srpnja 2018. Ono što je sporno među strankama je primjena Ugovora 1 i nakon isteka roka od 2 godine produljenog sukladno odredbi članka 2. stavka 2. Ugovora 1 za dodatne 2 godine odnosno da li se po isteku roka od 4 godine od njegovog sklapanja nakon 1. srpnja 2018. isti primjenjuje odnosno kakav je odnos između tužitelja i zakupodavca Merkantile d.d. nakon 1. srpnja 2018., a u koji odnos su stjecanjem prava vlasništva nad poslovnom zgradom na mjesto društva Merkantile d.d. stupili tuženici te ima li predmetni odnos karakter ugovora o zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme ili ugovora o zakupu poslovnog prostora na neodređeno vrijeme. Tuženici se pozivaju na odredbu čl. 22. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine broj 125/11, 64/15, 112/18, dalje ZoZiKPP) kojom je propisano da ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. Odredbama članka 2. stavka 2. Ugovora 1 zakupniku je omogućeno produljiti zakupni odnos za daljini rok od 2 godine (u odnosu na početno ugovoreni rok do 1. srpnja 2016.) ukoliko do "1. travnja 2016." obavijesti zakupodavca o namjeri produljenja zakupnog odnosa. Tuženici ukazuju kako budući su stranke eksplicitno navele datum (1. travnja 2016.) do kojeg je moguće zakupni odnos produljiti za dodatne dvije godine da je time jasno kako su se stranke sporazumjele o jednokratnoj mogućnosti produljenja zakupnog odnosa odnosno zakupa po Ugovoru 1 koji je mogao trajati najdulje do 1. srpnja 2018. pa time jednostrana obavijest o namjeri produljenja trajanja zakupa po Ugovoru i za dodatne dvije godine nakon 1. srpnja 2018. upućena od strane tužitelja društvu Merkantile d.d., a bez suglasnosti druge stranke Ugovora 1 (društva Merkantile d.d.), ne može proizvesti učinak produljenja zakupa za dodatne dvije godine. Tuženici nadalje navode da je volja društva Merkantile d.d. prilikom pregovora povezanih uz sklapanje Ugovora 2 bila da se na zakupe svih poslovnih prostora temeljem svih ugovora između tužitelja i društva Merkantile d.d. primjenjuje jedinstveni otkazni rok, da je tužitelj nakon što je bio upoznat s voljom društva Merkantile d.d. o jedinstvenom otkaznom roku svih zakupa, predložio otkazni rok od mjesec dana za obje ugovorne strane, da je društvo Merkantile d.d. nedvojbeno potvrdilo da je spremno sklopiti Ugovor 2 s otkaznim rokom od mjesec dana primjenjivim za obje strane. Po okončanju odnosnih pregovora tužitelj i društvo Merkantile d.d. su sklopili Ugovor 2 na neodređeno vrijeme s ugovorenim otkaznim rokom od mjesec dana čime tuženici smatraju da je jasno kako se odnosni otkazni rok od mjesec dana primjenjuje i na zakup poslovnog prostora koji je trajao i u to vrijeme bez formalno produljenog Ugovora 1 odnosno da se radi o prešutno produljenom zakupu neodređenog trajanja s otkaznim rokom od mjesec dana.

8. Tuženici navode kako su tužitelju zakonito otkazali Ugovor 1 dopisom od 15. svibnja 2019. te se dopis tužitelja od 7. lipnja 2019. ne može smatrati raskidom Ugovora 1 jer je odnosni ugovor u to doba već bio valjano raskinut. Bez obzira na navedeno (nemogućnost raskidanja već raskinutog ugovora), razlozi koje za nepostojeći raskid navodi tužitelj su potpuno neutemeljeni. Naime, tužitelj svoju pobudu i razlog za raskid (već raskinutog ugovora) temelji na navodnom neispunjavanju obveza tuženika iz Ugovora 1 što je u proturječnosti kako sa stvarnim stanjem tako i sa dokazima koje je uz tužbu priložio tužitelj. Naime, tužitelj je od naslovnog suda zatražio osiguranje dokaza te je u izvanparničnom postupku koji se vodio pod poslovnim brojem R1-305/19-4 dana 11. lipnja 2019. (4 dana nakon tužiteljevog dopisa kojim "otkazuje već valjano otkazani Ugovor 1) proveden očevid uz prisustvo građevinskog vještaka. Po izvršenom očevidu vještak je sastavio nalaz i mišljenje u kojem navodi da ne postoje nikakvi pokazatelji da zgrada ne može funkcionirati kao poslovna zgrada kao i da se poslovna djelatnost predlagatelja može nesmetano obavljati bez obzira što se neki poslovni prostori momentalno ne koriste." Bez obzira što nisu ostvarene pretpostavke za naknadu štete koju tužitelj potražuje tužbom u ovom postupku, tuženici osporavaju i visinu navodne štete koju tužitelj potražuje, a navode kako je tužitelj iznose koje potražuje grupirao u tri skupine i to troškove preseljenja (kao i da je tužitelj u ovu grupu troškova uvrstio troškove koji bi nastali neovisno o vremenu i načinu prestanka zakupa poslovnog prostora), troškove na ime razlike u iznosu mjesečne zakupnine te iznosa mjesečnih troškova zajedničke potrošnje prema Ugovoru 1 i Ugovoru Marulićev trg. Tuženici se u potpunosti protive navodima tužitelja koji se tiču troškova na ime razlike u iznosu mjesečne zakupnine prema Ugovoru 1 i Ugovoru Marulićev trg te iznosa mjesečnih troškova zajedničke potrošnje prema Ugovoru 1 i Ugovoru Marulićev trg. Nadalje, tuženici smatraju kako osim što u predmetnom slučaju nema protupravne štetne radnje niti povrede ugovorne obveze ni štete, da ne postoji niti uzročna veza. Slijedom svega navedenog, tuženici predlažu da sud tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja odbije kao neosnovanu, a tužitelja obveže na naknadu parničnih troškova tuženicima.

9. Tužitelj je nadalje, nakon provedenog financijsko-knjigovodstvenog vještačenja uredio tužbeni zahtjev podneskom od 19. prosinca 2024. kojim sada potražuje isplatu iznosa od 1.335,38 eura na ime povrata pologa zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 18. lipnja 2019. do isplate, potom iznos od 5.289,98 eura na ime naknade štete za troškove preseljenja zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate te iznos od 12.654,58 eura zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate, sve uz naknadu troškova parničnog postupka.

10. U postupku izvođenja dokaza, sud je izvršio uvid u Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 21. svibnja 2014. s pripadajućim Aneksima od 6. svibnja 2015., 26. siječnja 2016. i 31. listopada 2016., Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. studenog 2018., obavijest o namjeri produljenja Ugovora 1 od strane tužitelja, povijesni zk izvadak za Poslovnu zgradu, dopis tuženika od 15. svibnja 2019. i 23. svibnja 2019., dopis tužitelja od 16. svibnja 2019., dopis tužitelja od 24. svibnja 2019., e-mail tuženih od 29. svibnja 2019., e-mail tužitelja od 24. i 28. svibnja 2019., e-mail korespondencija između tužitelja i Merkantile d.d., jednostrani raskid Ugovora 1 od strane tužitelja od 7. lipnja 2019. s povratnicama, zapisnik radi osiguranja dokaza Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 11. lipnja 2019. poslovni broj R1-305/19, nalaz i mišljenje vještaka od 15. srpnja 2019., fotografije poslovne zgrade od 25. srpnja 2019., račune na ime troškova preseljenja, račun Exportdrvo d.d. broj 257-3-600 od 18. lipnja 2019., račun Exportdrvo d.d. broj 269-3-600 od 1. srpnja 2019., račun Exportdrvo d.d. broj 312-3-600 od 1. kolovoza 2019., račun Merkantile d.d. broj 33-01-601 od 1. svibnja 2019., račun Merkantile d.d. broj 43-01-601 od 13. svibnja 2019., račun Merkantile d.d. broj 32-01- 601 od 1. svibnja 2019., račun Merkantile d.d. broj 44-01-601 od 13. svibnja 2019., e- mail korespondenciju sa lista 114-115 spisa, odštetni zahtjev, potom je proveden dokaz saslušanjem odgovorne osobe tužitelja ĐP, svjedoka LP, FP, JP, IP, VP, te je proveden dokaz financijsko-knjigovodstvenim vještačenjem po vještaku Petri Blašković iz Centra za financijska vještačenja d.o.o.. Sud nije proveo dokaz saslušanjem svjedoka KP obzirom je navedeni svjedok preminuo, niti je proveden dokaz saslušanjem I, II i III-tuženika budući je punomoćnik I, II i III-tuženika odustao od predloženog dokaza.

11. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka, cijeneći sve provedene dokaze, sukladno čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje ZPP), u njihovoj ukupnosti i svaki zasebno, ovaj sud smatra tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovanim do visine kao u toč. I. izreke, do je isti u preostalom dijelu neosnovan kao u točki II. izreke.

12. Među strankama je nesporno da je dana 21. svibnja 2014. sklopljen Ugovor o zakupu poslovnog prostora između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika na adresi u [adresa] na drugoj etaži zgrade, potom Aneks osnovnom ugovoru od 6. svibnja 2015. između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika na istoj adresi te na trećoj etaži zgrade, te Ugovor o zakupu poslovnog prostora na trećoj etaži zgrade sklopljen 1. studenog 2018., da je Merkantile d.d. 10. travnja 2019. sklopio Ugovor o kupoprodaji predmetne poslovne zgrade sa tuženicima kao novim vlasnicima, a da su tuženici potom dopisom od 15. svibnja 2019. uputili dopis tužitelju navodeći kako nisu zainteresirani za nastavak zakupnih odnosa te da istome daju otkazni rok koji istječe 14. lipnja 2019., da su usluge čišćenja predmetne zgrade vršene sve do izlaska tužitelja iz iste, te da je po izlasku iz navedenih prostora zgrade tužitelj uzeo u zakup drugi poslovni prostor na adresi u [adresa] temeljem Ugovora o zakupu od 6. lipnja 20198. sklopljenim sa Exportdrvo d.d. Također, među strankama je nesporno kako je Ugovor 2 otkazan na zakonit način.

13. Među strankama je sporan osnov, visina utuženog potraživanja, odgovornost I, II i III-tuženika za raskid ugovornog odnosa po Ugovoru 1, uzročno posljedična veza između postupanja I, II i III-tuženika koje je dovelo do raskida Ugovora 1 i štete nastale tužitelju, kao i da su I, II i III-tuženik protupravno postupali na način da se nisu pridržavali obveza iz gore navedenih i preuzetih obveza iz zakupnih odnosa uslijed čega je tužitelju nastala šteta u vidu troškova preseljenja, troškove na ime razlike u iznosu mjesečne zakupnine prema Ugovoru 1 i novog Ugovora iz 2018. kao i troškove na ime razlike u iznosu mjesečnih troškova zajedničke potrošnje, te da su tuženici dužni vratiti tužitelju iznos pologa.

14. Na okolnost utvrđenja spornih činjenica među strankama, sud je proveo dokaz uvidom u priloženu dokumentaciju, saslušanjem svjedoka LP, FP, JP, te je na navedene sporne okolnosti proveden i dokaz financijsko-knjigovodstvenim vještačenjem.

15. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 21. svibnja 2014. sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika povodom davanja u zakup poslovnog prostora kao u čl. 1. Ugovora na adresi u [adresa], upisane u zemljišnim knjigama ovog suda, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], ukupne površine 563 m2, i to poslovni prostor smješten na drugoj etaži zgrade ukupne površine 229 m2, da je čl. 2. određeno kako se isti sklapa na rok od 2 godine počevši od 1. srpnja 2014. do 1. srpnja 2016., da se zakupnik obvezuje 3 mjeseca prije isteka zakupnog odnosa odnosno do 1. travnja 2016. obavijestiti pismeno zakupodavca ima li namjeru produživati zakupni odnos kao i da se u slučaju takve obavijesti isti produžava na daljnji rok od 2 godine, a da se zakupodavac obvezuje u slučaju odluke prodaje poslovnog prostora odnosno poslovne zgrade 6 mjeseci prije namjeravane prodaje pismeno obavijestiti zakupnika o tome kako bi se ugovorne strane dogovorile o načinu i vremenu prestanka ili produljenja zakupa. Nadalje, istim člankom je uređeno i da zakupnik može redovito otkazati ovaj Ugovor ukoliko mu predmetni poslovni prostor više ne bude prikladan za obavljanje djelatnosti u roku od 60 dana. Odredbom čl. 3. ugovoreno je da je visina mjesečne zakupnine u iznosu od 1.946,50 eura uz pripadajući PDV, a mjesečni troškovi u iznosu od 577,08 eura.

16. Uvidom u Aneks Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 6. svibnja 2015., sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika povodom gore navedenog poslovnog prostora gdje se uz poslovni prostor iz čl. 1. osnovnog Ugovora daje u zakup i poslovni prostor na trećoj etaži zgrade ukupne površine 110,03 m2, da se isti prema čl. 3.a Aneksa predaje zakupniku 11. svibnja 2015., da je za navedeni poslovni prostor mjesečna zakupnina u iznosu od 935,09 eura uvećano za PDV, te da je time ukupna mjesečna zakupnina za oba poslovna prostora u visini od 2.881,59 eura uvećano za PDV, a ukupni iznos mjesečnih troškova za oba poslovna prostora u visini od 854,31 eura uvećano za PDV, te je čl. 3. Aneksa uređeno kako su sve ostale odredbe osnovnog ugovora nepromijenjene.

17. Uvidom u Aneks II Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 26. siječnja 2016., sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika povodom gore navedenog poslovnog prostora gdje su stranke konstatirale kako su 21. svibnja 2014. sklopile osnovni Ugovor o zakupu poslovnog prostora, dana 6. svibnja 2015. sklopile Aneks osnovnom Ugovoru, potom je čl. 1.a Aneksa II. zakupodavac predao na korištenje, a zakupnik preuzeo poslovni prostor (pored poslovnog prostora iz osnovnog Ugovora i prvog Aneksa) na trećoj etaži zgrade, ukupne površine 126,01 m2 i to od 15. veljače 2016., gdje je sada prema čl. 3b. Aneksa II ukupni iznos mjesečne zakupnine za sva tri prostora 3.952,68 eura, a mjesečni troškovi 1.171,86 eura, kao i da je čl. 3. Aneksa II utvrđeno kako su sve ostale odredbe osnovnog ugovora nepromijenjene.

18. Uvidom u Aneks III Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. listopada 2016., sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika povodom gore navedenog poslovnog prostora gdje su stranke konstatirale kako su 21. svibnja 2014. sklopile osnovni Ugovor o zakupu poslovnog prostora, dana 6. svibnja 2015. sklopile Aneks osnovnom Ugovoru, potom 26. siječnja 2016. i Aneks II, kao i da se Aneksom III uređuju usluge čišćenja poslovnih prostora na koje se sklopljeni Ugovor i Aneks I i II odnose.

19. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. studenog 2018. sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Merkantile d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika i to poslovni prostor smješten na trećoj etaži zgrade ukupne površine 110,03 m2 prema čl. 1. Ugovora, a prema čl. 2. Ugovora da se zakup zaključuje na rok od 1 godine počevši od 1. studenog 2018. pa do 1. studenog 2019. te je ugovoreno da ukoliko nijedna od ugovornih strana najkasnije mjesec dana prije isteka trajanja ovog Ugovora ne obavijesti drugu ugovornu stranu da ne namjerava produžiti trajanje ugovora isti se po isteku navedenog roka automatski produljuje za daljnji rok od jedne godine. Također je ugovoreno i da ugovorne strane mogu redovno otkazati ovaj Ugovor i bez navođenja razloga, uz redovni otkazni rok u trajanju od mjesec dana. Člankom 4. navedenog Ugovora dogovorena je mjesečna zakupnina u visini od 737,20 eura uvećano za iznos PDV-a, a mjesečni troškovi u visini od 275,08 eura te troškovi čišćenja u iznosu od 88,02 eura. Člankom 5. Ugovora dogovoreno je da će zakupnik u trenutku sklapanja ovog Ugovora predati u polog iznos jedne mjesečne zakupnine uvećanu za troškove korištenja te jednu mjesečnu naknadu za troškove korištenja i jednu mjesečnu naknadu za troškove čišćenja odnosno iznos od 1.100,30 eura kao i da će se polog vratiti zakupniku nakon isteka ovog Ugovora nakon što zakupodavac pregleda poslovni prostor te utvrdi da je navedeni u ugovorenom stanju odnosno kada je izvršeno plaćanje svih dospjelih mjesečnih zakupnina i mjesečnih naknada za poslovni prostor i to u roku od 3 dana od utvrđenja prethodno navedenog. Člankom 6. Ugovora dogovoreno je da se zakupodavac obvezuje organizirati uslugu čišćenja poslovnog prostora te zajedničkih prostora u poslovnom prostoru, a ukoliko zakupnik nije zadovoljan uslugama čišćenja da može putem e-maila dostaviti reklamaciju zakupodavcu na koju je zakupodavac dužan reagirati u roku od 8 dana od zaprimanja reklamacije. Također, u slučaju da zakupodavac ne reagira na reklamaciju u ugovorenom roku, zakupoprimac je ovlašten od idućeg mjeseca prestati plaćati mjesečnu naknadu za čišćenje i organizirati čišćenje o svom trošku.

20. Uvidom u obavijest od 27. ožujka 2018. sud je utvrdio kako istom tužitelj obavještava Merkantile d.d. o namjeri produljenja postojećeg zakupnog odnosa pod istim uvjetima.

21. Uvidom u izvadak iz zemljišnih knjiga sa lista 27-28 spisa sud je utvrdio kako su od 12. travnja 2019. I, II i III-tuženik upisani kao vlasnici nekretnine na adresi u [adresa], zgrade s dvorištem ukupne površine 563 m2, a navedeno proizlazi i iz izvatka iz zemljišnih knjiga sa lista 32 spisa.

22. Uvidom u dopis tuženika od 15. svibnja 2019. sud je utvrdio kako tuženici obavještavaju tužitelja kako kao novi vlasnici navedene nekretnine iz točke 21. obrazloženja nisu zainteresirani za nastavak zakupnih odnosa u navedenoj zgradi te da spremaju obnovu zgrade. Navedenom obaviješću tuženici otkazuju tužitelju Ugovor koji se odnosi na etažu zgrade površine 229 m2 na drugoj etaži, prostor od 126,01 m2 na trećoj etaži pri tome se pozivajući na odredbu čl. 23. Zakona o zakupu poslovnog prostora uz napomenu kako mole da se navedeni prostori isprazne od osoba i stvari i predaju tuženicima kao vlasnicima najkasnije dana 14. lipnja 2019. Navedenom obaviješću tuženici otkazuju i Ugovor koji je sklopljen za prostor površine 110,03 m2 s danom obavijesti uz otkazni rok od mjesec dana i mole da se navedeni prostor isprazne od osoba i stvari i predaju tuženicima kao vlasnicima najkasnije dana 14. lipnja 2019. Navode i kako su s danom 13. svibnja 2019. novi vlasnici stupili na mjesto društva Merkantile d.d. kao zakupodavca navedenih poslovnih prostora te da su time sva prava i obveze iz navedenih Ugovora sa društva Merkantile d.d. prešle na nove vlasnike.

23. Uvidom u dopis tužitelja od 16. svibnja 2019. sud je utvrdio kako tužitelj navodi da je zadnju pismenu obavijest o namjeri produljenja postojećeg zakupnog odnosa bivši vlasnik zgrade Merkantile d.d. primio 27. ožujka 2018. i da time Ugovor nije prešutno obnovljen već produljen na 2 godine obzirom je Ugovor sklopljen 1. srpnja 2018. čime ističe 1. srpnja 2020. te poziva tuženike kao nove vlasnike da se pridržavaju navedenih ugovorenih obveza kao i da će u slučaju neurednog ispunjenja ili jednostranog raskida od strane tuženika potraživati naknadu štete koja je time prouzročena. Tužitelj navedeno opetovano ističe i u dopisu od 7. lipnja 2019.

24. Uvidom u dopis tuženika od 23. svibnja 2019., sud je utvrdio kako tuženici navode da su Ugovor od 21. svibnja 2014. za prostor površine 229 m2 na drugoj etaži zgrade i za prostor na trećoj etaži zgrade površine 126,01 m2, te Ugovor od 1. studenog 2018. za prostor od 110,03 m2 na trećoj etaži zgrade otkazani dopisom od 15. svibnja 2019., a da je do eventualnog postizanja drugog dogovora među strankama na snazi otkazni rok koji istječe 14. lipnja 2019.

25. Uvidom u e-mail korespondenciju sa lista 36-37 spisa, sud je utvrdio kako tužitelj dana 24. svibnja 2019. predlaže tuženicima sporazumni raskid oba ugovora na način da tuženici isplate tužitelju naknadu štete na ime troškova iseljenja u iznosu od 90.000,00 kn plus PDV te vrate iznos predujma koji je tužitelj dao prethodnom vlasniku, a sve obzirom su angažirali agencije radi preseljenja jer su tuženici sa zadnjim danom mjeseca svibnja otkazali službu za čišćenje te poduzimanje sigurnosnih mjera u zgradi čime ne ispunjavaju ugovorene obveze kao i da tužitelj raskida oba ugovora o zakupu ukoliko se navedene obveze ne ispune odmah. Tuženici e-mailom od 29. svibnja 2019. navode kako je nejasno iz čega tužitelj zaključuje da ne postoji namjera neispunjavanja obveza predmetnih odredbi oba Ugovora, potom da ostaju kod prijedloga za iznošenje razumnog prijedloga rješavanja navedene situacije i smatraju zahtjev za naknadom iznosa štete od 90.000,00 kn plus PDV neosnovanim te da ostaju kod navoda iz dopisa od 15. i 23. svibnja 2019.

26. Uvidom u zapisnik sa lista 41-42 spisa, sud je utvrdio kako je isti sastavljen dana 11. lipnja 2019. na adresi predmetne zgrade od strane ovog suda radi osiguranja dokaza, da je navedeni posjed predan u posjed novim vlasnicima 13. svibnja 2019., da je tužitelj u zakupu 2. i 3. kata zgrade, da su na svakoj etaži postavljene kamere koje nisu u funkciji već godinu i pol dana i da tužitelj navedeno nije znao, da je protuprovalni alarm u funkciji i spojen sa zaštitarima s kojima su tuženici kao novi vlasnici od 1. lipnja 2019. sklopili novi ugovor na neodređeno vrijeme, te da su kamere skinute u zajedničkim prostorijama u svibnju.

27. Uvidom u nalaz sa lista 43-48 spisa, sastavljen po vještaku Kseniji Jakopaš, sud je utvrdio kako predmetna zgrada na dan očevida funkcionira kao poslovna zgrada, da prostori na 2. i 3. katu koje koristi tužitelj funkcioniraju i da se koriste te da su primjereno održavani i čišćeni. Utvrđeno je i da dizalo funkcionira, a da su zajednički dijelovi zgrade uredno održavani i čišćeni, da su u prostoru stubišta postavljeni vatrogasni aparati te da postoje manja oštećenja u vidu pucanja žbuke na podestu ispred ulaza u poslovne prostore, da su demontirane kamere video nadzora, a da se ulazna vrata teže otvaraju. Nadalje, vještak navodi kako osim navedenih utvrđenih nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade i činjenice da se nekoliko poslovnih prostora trenutno ne koristi, ali da su isti uporabljivi i da ih je moguće koristiti, da ne postoje nikakvi pokazatelji da predmetna zgrada ne može funkcionirati kao poslovna zgrada. Također, vještak navodi kako se poslovni prostori koje koristi tužitelj, samostalne cjeline, te da se poslovna djelatnost tužitelja može nesmetano obavljati kako u prostorima kojima se koristi tužitelj tako i u prostorima koji se trenutno ne koriste jer je komunikacija svih poslovnih prostora riješena dizalom i stepenicama čime postoji nesmetan pristup od ulaza u zgradu do svake pojedinačne samostalne uporabne cjeline u kojoj se obavljaju poslovne djelatnosti.

28. Uvidom u e-mail od **.**.2019. KP obavještava tužitelja kako će se pružanje usluge čišćenja nastaviti i u lipnju 2019. u istom režimu i opsegu kao do tada temeljem upravo zaprimljene potvrde o prihvaćanju ponude čišćenja.

29. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 6. lipnja 2019. sud je utvrdio kako je isti sklopljen između Exportdrvo d.d. kao zakupodavca i tužitelja kao zakupoprimca gdje se ugovara zakup poslovnog prostora na adresi u [adresa], na četvrtom katu ukupne površine 439,51 m2 i da se zaključuje na rok od 3 godine počevši od dana 14. lipnja 2019. do 14. lipnja 2022. kao i da je mjesečna zakupnina ugovorena u iznosu od 4.395,10 eura uvećano za PDV, a mjesečni troškovi korištenja u iznosu od 1.098,77 eura.

30. Uvidom u e-mail sa lista 60-72 spisa, sud je utvrdio kako se u istima radi o prepiski između bivšeg vlasnika Merkantile d.d. i tužitelja tijekom 2018. vezano za cijenu zakupa prostora dijela trećeg kata površine 110,03 m2, kao i cijene troškova čišćenja, a što je rezultiralo sklapanjem Ugovora o zakupu navedenog prostora.

31. Uvidom u račune sa lista 76-81, 83-84, 95-96 spisa, sud je utvrdio kako se isti odnose na Ugovor o zakupu od 7. lipnja 2019. za usluge posredovanja pri zakupu uredskog prostora na adresi u [adresa], demontaže i montaže namještaja i uredskih potrepština, preseljenje ureda, konfiguracije IT opreme, izrade vizit karti, sve za navedeni prostor u [adresa].

32. Uvidom u e-mail sa lista 87-88 spisa, sud je utvrdio kako se isti odnose na razgovor između Merkantile d.d. i tužitelja vezano za visinu troškova čišćenja tijekom 2019.

33. Uvidom u e-mail od 21. svibnja 2019. sa lista 91-94 spisa, sud je utvrdio kako se tužitelj po punomoćniku obraća tuženicima navodeći kako mole da se do 23. svibnja 2019. dostavi obračun dijela zakupnine za mjesec svibanj 2019. od strane novih vlasnika, obzirom će za preostali dio mjeseca svibnja 2019. zaprimiti obračun od Merkantile d.d. Traži i da se tuženici očituju na dopis od 16. svibnja 2019. jer će u suprotnom smatrati kako isti nisu zainteresirani za razgovor čime će poduzeti daljnje korake. Merkantile d.d. mailom od 27. svibnja 2019. navodi kako mole da se do 13. svibnja 2019. podmiri dio zakupnine i troškova do tog datuma, a da su novi vlasnici, ovdje tuženici, ugovorom o kupoprodaji zgrade preuzeli sve važeće ugovore te da će Merkantile d.d. prebaciti na nove vlasnike depozit.

34. Uvidom u račun sa lista 95-97 spisa, sud je utvrdio kako je isti izdan od stane Merkantile d.d. i naslovljen na tužitelja te se isti odnosi na najam poslovnog prostora i usluge čišćenja ureda i zajedničkog prostora za mjesec svibanj 2019.

35. Uvidom u e-mail sa lista 114-115 spisa, sud je utvrdio kako mailom od 7. rujna 2018. Merkantile d.d. ne pristaje na parcijalno otkazivanje prostora o čemu obavještava ĆP kao zaposlenika tužitelja, da ĆP mailom od 24. listopada 2018. iskazuje interes za zakup poslovnog prostora na sjevernoj strani 3. kata nevezano za postojeći ugovor o zakupu i predlažu zakup navedenog prostora te da kao rok otkaza zakupa prostora predlaže rok od mjesec dana za obje stane, a da FP ispred Merkantile d.d. mailom od 29. listopada 2018. obavještava ĆP kako su spremni dati navedeni prostor u zakup s otkaznim rokovima od mjesec dana za obje strane kao i da bi zakup trebao započeti 1. studenog 2018. te mole pripremu ugovora od strane tužitelja.

36. Nadalje, sud je proveo dokaz iskazima odgovorne osobe tužitelja ĐP, svjedoka LP, FP, AP, IP i VP.

37. Tako odgovorna osoba tužitelja ĐP u svom iskazu navodi kako je glavni partner u Odvjetničkom društvu Benko i Partneri čiji je ured bio u prostorima zgrade u vlasništvu Merkantile d.d. koja se nalazila na adresi u [adresa]. Dobili su od vlasnika navedene zgrade obavijest da se zgrada prodaje u roku od mjesec dana od obavijesti, a da su imali dva sklopljena Ugovora o zakupu poslovnog prostora i to prvotno za dva kata zgrade, te potom za kat i pol. Nakon dolaska novog vlasnika dobili su obavijest da zgrada ide u renoviranje te da očekuju od njih kao i od drugih zakupaca da u roku od otprilike mjesec dana napuste predmetnu zgradu i da dođe do raskida Ugovora o zakupu. Obavijestio je novog vlasnika da mu je takav rok neprihvatljiv u smislu kratkoće istog jer se radi o velikom uredu i broju zaposlenih te je morao na adekvatan način logistički riješiti problem navedenog otkaza zakupa i pronaći novi adekvatni prostor za isto. Upozorio je novog vlasnika da mu je za navedeno potrebno duže vrijeme od predviđenih mjesec dana, a istog je obavijestio i o činjenici da je za navedeni prostor platio i izvjesni predujam kod sklapanja Ugovora o zakupu te je isti potraživao od novog vlasnika. Ne sjeća se točnog iznosa, ali zna da se radilo o nekoliko tisuća eura. Obzirom je predmetna zgrada relativno brzo ispražnjena od strane drugih korisnika unutar mjesec do dva od navedene obavijesti novog vlasnika, ista više nije bila reprezentativna u smislu poslovnog prostora te u takvom okruženju nije više mogao primati stranke, te je odlučio raskinuti predmetni Ugovor o zakupu (ne sjeća se točnog datuma zbog proteka vremena, niti se sjeća od kada su bili u navedenom prostoru, ali iskazuje da je navedeno trajalo 5-7 godina). Potom je pronašao novi prostor adekvatan za nastavak navedene djelatnosti, a iskazuje da zatraženi predujam nikada nije vraćen. Tuženici su pisanim putem odgovorili na zahtjev za vraćanjem predujma te su taj zahtjev odbili. Novi vlasnici po preuzimanju predmetne zgrade nisu izdali niti jedan račun, dok je po Ugovoru o zakupu s prethodnim vlasnikom račun bio redovno izdavan. Također napominje da su zatražili od novih vlasnika obavijest na koji način izvršiti uplatu iznosa za zakup prostora no isti im na upit nisu odgovorili, te su novi vlasnici Ugovore o zakupu otkazali unutar tjedan dana od preuzimanja predmetne zgrade. U trenutku izlaska iz predmetne zgrade nije bilo gotovo nikog drugog u istoj te su eventualno neki još bili u selidbi. Smatrao je da ne može nastaviti sa svojom djelatnošću u predmetnoj zgradi jer je morao zadržati standard radi svojih stranaka, no iskazuje kako ga nitko nije spriječio da uđe u predmetnu zgradu i istu koristi. Obavijest o promjeni vlasnika dobio je otprilike mjesec dana prije prodaje zgrade, a produljenje navedenog Ugovora izvršeno je putem e- maila otprilike tri mjeseca prije obavijesti o prodaji.

38. Svjedok ĆP u svom iskazu navodi kako je od 2016. radio kod tužitelja kao financijski direktor. U okviru poslova njegovog radnog mjesta bilo je i dogovaranje u vezi zakupodavnih odnosa. Kada je počeo raditi za to društvo oni su već poslovne prostorije imali u zgradi na [adresa]. Ovisno o potrebama posla tužitelj je sa Merkantile d.d. sklapao ugovore o zakupu. Osnovni ugovor o zakupu se odnosio na zakup poslovnih prostorija na drugom katu i polovice trećeg kata, a ovisno o potrebama je sklopljen i za drugu polovicu trećeg kata. Naime, u odvjetničkom društvu je bila fluktuacija broja odvjetnika pa se pokazala potreba za dodatnim prostorijama. Vezano za produljenje ugovora o zakupu bilo je pravilo da nekih mjesec dana prije isteka kontaktiraju Merkantile ili E kontaktira tužitelja u namjeri produljenja ili neproduljenja ugovora o zakupu te da je tako bilo i 2018. Sjeća se da je uputio e-mail gospođama u Merkantile za glavni ugovor o zakupu, koji se odnosio na zakup drugog i polovice trećeg kata u zgradi te je tražio sastanak koji su i dogovorili. Tada je na sastanku dogovoreno produljenje ugovora na slijedeće dvije godine, kako se to i do tada radilo. Nikada nije čuo od Merkantile za njihovu namjeru prodaje te zgrade, no navodi da je takvu informaciju čuo unutar zgrade da se o tome priča, ali ne može vremenski odrediti kada je to bilo. Nije bio uključen u razgovore nakon što je došlo do prodaje niti sa Merkantilom niti sa tuženicima koji su kupili poslovnu zgradu jer su to radili odvjetnici za tužitelja. Sjeća se da ga je nakon prodaje zgrade telefonom kontaktirao njihov odvjetnik, radi razgovora o ugovoru o zakupu koji je tužitelj 2018. zaključio na dvije godine s Merkantilom, a prodaja je bila 2019. Tada je pitao kome trebaju plaćati zakupninu s obzirom da se ista plaćala mjesečno te mu je punomoćnik tuženika rekao da će se javiti vezano za navedeno pitanje. To je bio jedini kontakt sa tuženicima putem njihovog odvjetnika. Zna da je tužitelj ubrzo počeo tražiti novi poslovni prostor u koji je preselio. Iskazuje da je još nekoliko mjeseci tužitelj bio u poslovnim zgradama nakon što je zgrada prodana pa do iseljenja jer su morali naći novi poslovni prostor. Nakon što je zgrada prodana tuženicima svjedok navodi da je primijetio da se nije čistilo kao prije te pri tom misli na čišćenje zajedničke prostorije, misli da je bilo na puno nižoj razini čišćenje nego prije, a što je odvjetničkom društvu bilo važno obzirom su primali stranke. Ne sjeća se detalja prilikom razgovora o produljenju glavnog ugovora o zakupu 2018. sa Merkantile i jesu li se nudili neki drugi uvjeti vezano za eventualni otkazni rok i trajanje tog ugovora, ali se sjeća da je bilo govora o tome. Pretpostavlja da su se u razdoblju od prodaje zgrade do iseljenja tužitelja čistile zajedničke prostorije zgrade jer bi inače bilo jako neuredno. Ne zna tko je vršio čišćenje prostora, no zna da je Merkantile imao svoje ljude koji su čistili zajedničke prostorije te zgrade u kojoj su bili u zakupu. Ne može reći sa sigurnošću je li tuženicima upućen kakav prigovor od strane tužitelja vezano za čistoću zajedničkih prostorija. Navodi da je nakon pregovora o produljenju ugovora o zakupu sklopljen novi ugovor o zakupu za dodatne dvije godine. Mjesec dana prije isteka ugovora je najavljena namjera produljenja te su razgovarali o uvjetima i onda je sklopljen ugovor, a misli da je sklopljen i Aneks. Ne zna jesu li tuženici nakon što su kupili zgradu išta fakturirali tužitelju iako je radio kao financijski direktor kod tužitelja te su fakture trebale doći njemu na uvid.

39. U ponovljenom iskazu svjedok ĆP navodi da je 2016. počeo raditi kod tužitelja kao financijski direktor te nije bio nazočan prvotnom sklapanju ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa]. Nazočio je prvom produljenju navedenog ugovora te je povodom istog sastavio dopis 2016. S obzirom je predviđeno produljenje svakih dvije godine, valjalo je ispuniti uvjet o pisanoj obavijesti tri mjeseca prije isteka ugovora. Navedeni ugovor je produljen 2016. te su isto učinili i 2018., a koliko se sjeća prije 1. travnja se obratio ili gđi. AP ili gđi. FP vezano za produljenje navedenog ugovora. Na navedeni e-mail nije dobio odgovor nikakvog sadržaja te se time smatralo da je ugovor produljen za sljedeće dvije godine. Napominje kako je prema prvotno sastavljenom i potpisanom ugovoru o zakupu poslovnog prostora iz 2014. zakupljen prostor drugog i polovica trećeg kata zgrade na gore navedenoj adresi, a prema njegovim saznanjima dodatni prostor (druga polovica trećeg kata) je stavljena u novi ugovor o zakupu poslovnog prostora 2018. Napominje da je navedeni prostor iznajmljen jer je došlo do povećanja broja zaposlenih u tadašnjim prostorijama. Vezano za situaciju koja je bila vidljiva u navedenom prostoru zgrade ističe da se pokazalo da velik dio drugih zakupoprimaca odlazi, zgrada nije više čišćena kao niti lift u istoj te ista nije bila reprezentativna uzimajući u obzir da u odvjetničko društvo svakodnevno dolaze stranke. Koliko se sjeća to se počelo događati otprilike godinu dana nakon što je zadnji ugovor produljen (tijekom 2019.). Napominje da su sami organizirali čišćenje svog prostora, ali ostatak zgrade je bio u neurednom stanu. Zgrada je ostavljala dojam neurednog prostora. Nadalje nakon nastalih okolnosti razgovarao je sa g. ĐP te su donijeli odluku obzirom su smatrali da nema namjere od strane zakupodavca da će se prostor dovesti u prethodno uredno stanje, da potraže novi prostor radi zakupa te su ga pronašli na [adresa] i preselili, ali se ne sjeća kada. Ne sjeća se na koji način su obavijestili zakupodavce o raskidu ugovora i o odlasku iz navedenog prostora. Napominje da je vodio svu korespondenciju vezano za sklapanje ugovora za drugi dio trećeg kata 2018., no zbog proteka vremena ne sjeća se tko je sve bio nazočan pri potpisivanju ugovora. Sjeća se da je Merkantile nudio nekakve pogodnosti ukoliko dođe do ranijeg otkaza ugovora o zakupu poslovnog prostora, no ne sjeća se detalja istih zbog proteka vremena. Prvotni ugovor iz 2014. produljen je i 2016. i 2018. pod istim uvjetima. Ne sjeća se da su zaprimili fakture prema ugovoru o zakupu od novog vlasnika zgrade. Produljenje ugovora zahtijevano je na točno određen datum u smislu dvije godine nakon sklapanja ugovora. Nisu pristali na prijedlog Merkantilea da se predmetni ugovor o zakupu po potrebi raskine u otkaznom roku od mjesec dana. Nakon dopisa koji je sastavljen i poslan zakupodavcu 2018. nije bilo odgovora na isti te su smatrali da je ugovor produljen, a 2016. su sklopili aneks ugovora nakon što su izrazili volju za produljenje istog za slijedeće dvije godine. Misli da je prema ugovoru bilo dostatno izražavanje volje za produljenje ugovora te su stoga smatrali da je isti produljen i 2018.

40. Svjedok FP u svom iskazu navodi kako je od 2004. u radnom odnosu u društvu Merkantile d.d. te je upoznata sa zakupodavnim odnosom koji je postojao između Merkantile d.d. i ovdje tužitelja budući je u okviru poslova svog radnog mjesta bila zadužena za poslove zakupa. Merkantile je bio vlasnik cijele zgrade na adresi [adresa] u [adresa], u kojoj su se nalazili poslovni prostori i cijela zgrada se iznajmljivala, osim jednog manjeg dijela od 100 m2 koji je za svoje potrebe koristio Merkantile d.d. kao poslovni prostor. Koliko se sjeća tužitelj je bio u zakupu poslovnih prostorija na drugom katu zgrade i jednim dijelom na trećem katu zgrade. Što se tiče trećeg kata zgrade, dolazilo je tijekom zakupa zgrade do nekih promjena u smislu površine zakupljenog prostora od strane tužitelja, ne sjeća se točno kada. Sjeća se da su tijekom 2019. isticali ugovori ostali zakupoprimcima, ne sjeća se kada su ti ugovori isticali u odnosu na tužitelja. U veljači 2019. Merkantile d.d. je sklopio ugovor za cijelu tu zgradu koju je prodao tuženicima, te je u 5. mjesecu 2019. bila primopredaja novim kupcima. Sjeća se da su 2018. pregovarali sa tužiteljem vezano za zakup prostora na 3. katu. Navodi da je 2018. Merkantile d.d. još ispitivao tržište i bio pred donošenjem poslovne odluke hoće li zgradu prodati ili će eventualno sve svoje poslovne jedinice preseliti na tu adresu, kao da su u to vrijeme cijene najma bile dosta niske i zapravo Merkantileu više nije bilo financijski isplativo davati u zakup zgradu pa se iz tog razloga trebala donijeti poslovna odluka hoće li ići u prodaju ili nešto drugo. Koliko se sjeća Merkantile je sklopio ugovor o zakupu za dio tog prostora na trećem katu i misli da je sklopljen ugovor na kraće vrijeme. Navodi da koliko joj je poznato da je gđa. AP razgovarala sa g. ĐP početkom 2018. vezano za pomoć pri pronalaženju kupca budući je Merkantile d.d. 2018. imao namjeru prodaje zgrade, već se desetak godina o tome razmišljalo i zato su ugovori o zakupu sklapani na kraće vrijeme do dvije godine, a tek onda je donesena poslovna odluka o prodaji. U pregovorima o zakupu dijela trećeg kata 2018. razgovaralo se sa g. ĆP, a bila je prisutna i gđa. AP i jedan mlađi odvjetnik, ne sjeća se imena. Iskazuje da je u ugovorima iz 2014. koji su bili sklopljeni na 2 godine bilo navedeno da se 3 mjeseca prije treba najaviti namjera nastavka zakupa, te misli da takvog iskazivanja namjere nije bilo 2018. Naime postojao je jedan ugovor pa aneksi, a koji je onda samo produljen te je tužitelj prvo iznajmio samo drugi kat, onda manji dio trećeg kata, pa ostatak trećeg kata, te je potom dio trećeg kata vratio odnosno raskinuli su ugovor o zakupu za taj dio koji je potom ponovno zakupio. Ne sjeća se dopisa tužitelja od 27. ožujka 2018. U vrijeme kada je tužitelj pregovarao sa Merkantile 2018. bio je u zakupu poslovnog prostora cijelog drugog kata i većeg dijela trećeg, a pregovarao je o zakupu manjeg dijela trećeg kata te je potom sklopljen ugovor i za taj prostor na godinu dana. Ne može reći o trajanju prvotnih ugovora jer ti ugovori nisu bili sklapani u isto vrijeme, parcijalno su zakupljivani prostori, posebice treći kat. Ugovori o zakupu su sklapani 2014. na 2 + 2 godine, a zna da su se 2018. produljili, na koje vremensko razdoblje ne zna. Cijelo vrijeme su pokušavali uskladiti interese na obostrano zadovoljstvo. Zna da je tužitelj 2018. prilikom sklapanja novog ugovora o zakupu za manji dio trećeg kata stavljao prijedloge za taj zakupodavni odnos u smislu da on ima mjesec dana otkazni rok, a da Merkantile zapravo uopće nema mogućnost otkazati ugovor o zakupu i iskazao je namjeru da se takve odredbe odnose na cjelokupni zakupodavni odnos između tužitelja i Merkantile d.d., što nisu prihvatili. Svjedok navodi da je jasno rečeno g. LP da imaju određene namjere sa zgradom ili kompletno preseliti poslovne prostore Merkantile u zgradu što je podrazumijevalo otkaz ugovora o zakupu svim zakupoprimcima ili prodati zgradu te da su u pravilu svi ugovori o zakupu isticali najkasnije do 1. srpnja 2019. sklopljeni sa svim ostalim zakupoprimcima, te je jedino ostalo dogovoriti sa tužiteljem o zakupu pa je to preneseno na novog vlasnika. Intencija je bila da se 2019. isprazni zgrada. Krajem 2018. je bila intencija da idu u prodaju, a odluku o prodaji su donijeli kad su dobili ponudu tuženika. Navodi da je početkom 2018. zamoljen g. ĐP za pomoć pri prodaji.

41. Svjedok AP u svom iskazu navodi kako je od 1997. do 1. srpnja 2021. bila u radnom odnosu u Merkantile d.d., upoznata je s ugovorima o zakupu koje je Merkantile sklapao za poslovne prostore u Svačićevoj 6 u Zagrebu, te je u ime uprave te ugovore potpisivala jer je desetak godina prije prestanka radnog odnosa bila i član uprave. Merkantile d.d. je već duže vrijeme imao namjeru prodati zgradu, no o tome nisu javno govorili jer bi eventualno mogli imati određene posljedice, primjerice raskid ugovora sa zakupoprimcima. No ta namjera je sigurno postojala zadnjih 5 godina prije nego što je zgrada prodana, jer su 5 godina prije prodaje već veliki dio firme preselili na Žitnjak, a da je na [adresa] ostao samo manji dio firme - uprava, financije i pravna služba upravo iz razloga kontrole najma. Cijena najma je zadnjih godina bila niska i nisu mogli time podmirivati troškove koje su imali. Iako nisu javno govorili o namjeri prodaje to su znali zakupoprimci i rečeno im je ako netko čuje za kakvu ponudu za zgradu da ih o tome izvijesti. Sjeća se da je jednom prilikom ĐP zamolila da svrati do nje na sastanak na kojem mu je dala do znanja da ukoliko ima kakvog klijenta zainteresiranog za kupnju zgrade da je Merkantile voljan prodati cijelu zgradu na Svačićevom trgu 6 te ga je zamolila da tu informaciju ne širi dalje nego da ostane između njih. Ne može točno odrediti kada je bio taj sastanak, ali bio je sigurno godinu dana prije nego su sklopili predugovor o prodaji sa tuženicima. Navodi kako su inače prema tužitelju često izlazili u susret, jer je tužitelj stalno tražio neke ustupke. Kako je bilo više ugovora za zakup sa tužiteljem, ne zna točno kad je koji isticao, a u pravilu je to društvo mailom njih obavijestilo o namjeri produženja ugovora. Navodi je kako je 2018. namjera Merkantile bila održavati postojeće ugovore sa zakupoprimcima, kao i da prošire vijest o namjeri prodaje, gdje zakupoprimac odlazi u roku od 30 dana, a Merkantile imaju troškove održavanja zgrade do prodaje. Sa g. ĐP nije razgovarala i o postojećem zakupu tužiteljem, jer se g. ĐP time nije bavio, nego njihovi odvjetnici. Navodi da joj je poznata obavijest koja prileži na listu 26 (od 27. ožujka 2018.), da ona nije potpisala i zaprimila isti, zna da je g. LP zadnjih godinu dana ispred tužitelja kontaktirao E vezano za zakupe.

42. U ponovljenom iskazu svjedok AP navodi kako je u Merkantileu bila u svojstvu člana Uprave te je kod istog radila od 1996. do 2021., a po struci je dipl. ekonomist. Sjeća se da je tužitelj bio u zakupu prostora koji je bio u vlasništvu Merkentilea te su sa istima sklapali ugovore o zakupu, no ne sjeća se detalja. Čini joj se da su isti naknadno uzeli u zakup još jedan dio prostora u istoj zgradi, ali se ne sjeća detalja, niti se sjeća koliko je aneksa prvotnog ugovora sklopljeno, no sigurna je da je jedan bio svakako. Također se ne sjeća na koje vrijeme je prvotni ugovor sklopljen, misli da je bio na godinu ili dvije, ali se ne sjeća koji su bili ugovoreni preduvjeti za produljenje navedenog ugovora o zakupu poslovnog prostora. Također E je 6,7 godina razmišljao o prodaji navedenog prostora te su svi zakupodavci uglavnom znali da se razmišlja o navedenom, ali to nitko nije izričito rekao. Bilo je više ponuda i koliko se sjeća čak je i g. ĐP usmeno upitan želi li kupiti navedenu zgradu, na što isti nije odgovorio. Detalja se ne sjeća, ali se sjeća da je ugovoru sa novim vlasnikom bila stavljena klauzula za nove vlasnike vezano za eventualno daljnju suradnju zakupoprimcima u navedenoj zgradi, no ne zna kakvi su odnosi sa istima bili nakon prodaje. Nema saznanja kada je tužitelj otišao iz navedene zgrade. Što se tiče kontakta od strane tužitelja kod sklapanja navedenog ugovora i naknadnog produljenja, koliko se sjeća uglavnom je komunicirala pisanim putem sa g. LP i pravnicom tužitelja. Također iskazuje da nisu bili u posebno bliskim i dobrim odnosima sa tužiteljem, u smislu da se tužitelj općenito držao službeno i većina komunikacije je odrađena pisanim putem. Ne sjeća se o kojem se otkaznom roku radilo u otkaznom ugovoru. Pojašnjava i da su svi ugovori kao i Aneks svaki put pregledani od strane pravne službe, a tek potom bi išli na potpisivanje. Obično bi i gđa. FP stavila svoj paraf. Ne sjeća se da je tužitelju od strane Merkantilea ponuđena neka pogodnost ukoliko pristrane na ranije raskidanje ugovora o zakupu, ali se sjeća da je cijelo vrijeme trajanja ugovora isti imao povoljniju cijenu te su često puta udovoljavali nekim drugim zahtjevima tužitelja (npr. izvedba kuhinje). Ne sjeća se koliko su bili predviđeni otkazni rokovi, ali smatra da je svakako bio dulje od 30 dana. Koliko se sjeća tužitelj je sam organizirao čišćenja prostora koji su koristili, a oni ostali dio zgrade. Navedena zgrada je bila uredno održavana sve do njihovog odlaska. Napominje da su tijekom trajanja ugovora o zakupu što sa tužiteljem, što sa drugim zakupoprimcima vršili razne popravke i uređenja zgrade (izmjena prozora, lift, postavljanje portafona i sl.). Nema saznanja tko je prostor u navedenoj zgradi čistio nakon njihovog odlaska iz iste i prodaje. Nisu imali problema sa drugim zakupodavcima zbog prodaje navedene zgrade, ne poriče da su neki od njih bili iznenađeni, ali nitko nije podigao tužbu.

43. Svjedok ŠP u svom iskazu navodi kako su 2016. koristili poslovni prostor na adresi [adresa] te je ugovor o zakupu sklopljen sa Merkantile d.d., koji je prodao predmetnu nekretninu te je ugovor o zakupu raskinut 2019. U tom trenutku radila je u Sportskom učilištu PESG (Pučko otvoreno učilište Andragog-stari naziv). Drugih saznanja o navedenom nema. Koliko se sjeća predmetni zakupni odnos raskinuo je Merkantile, a ne novi vlasnik, no nije sigurna. Nema saznanja da su bili kakvi radovi na zgradi ili da su vršene bilo kakve rekonstrukcije iste. Ne sjeća se tko je još bio u zakupu u predmetnoj zgradi u trenutku kada su tamo bili i oni. Ne sjeća se datuma izlaska iz predmetnog prostora, možda proljeće ili ljeto 2019. Ne sjeća se da je bilo kakvih poteškoća vezanih za čišćenje i održavanje predmetne zgrade. Također nema saznanja da je bilo kakvih problema sa odredbama i pridržavanjem ugovora o zakupu sklopljenim za Merkantile.

44. Svjedok VP u svom iskazu navodi kako je imao Ugovor o zakupu poslovnog prostora na adresi u [adresa] gdje je prostor u zakupu imao i tužitelj. Zgrada je imala još nekoliko korisnika poslovnih prostora no ne zna točno tko su sve bili korisnici jer ga nije niti interesiralo. U navedenom trenutku dok je koristio predmetni poslovni prostor nastupao je kao odgovorna osoba u firmi Imaves d.o.o., a 2. svibnja 2019. potpisao je novi Ugovor o zakupu i ušao u drugi prostor. Prethodno prije ulaska u novi prostor obavijest o raskidu Ugovora o zakupu dobio je pisanim putem od starog vlasnika zgrade Merkantile d.d. nekih 2 ili 3 mjeseca ranije. Nema nerazriješenih pravnih ili kakvih drugih odnosa sa starijim vlasnikom predmetne zgrade, a nakon zaprimljene obavijesti da se raskida Ugovor o zakupu, bavio se pronalaženjem novog prostora za nastavak rada firme. Nema saznanja tko je i je li sve napustio predmetnu zgradu, njegov ured je bio u prizemlju pa nema saznanja što se događalo na drugim katovima. Misli da se radilo o 2019., a napominje da je u navedenom razdoblju bio u teškom životnom razdoblju zbog narušenog zdravstvenog stanja, terapije koju je prolazio zbog bolesti, a napominje da se i njegova firma nalazila u teškom razdoblju u tom trenutku. Predmetni prostor je koristio dulje vrijeme, imao je korektan odnos sa bivšim vlasnikom zgrade i njihovim menadžmentom, a kad je došlo do prodaje i raskida Ugovora nije imao problem sa navedenim već je prihvatio nastalu situaciju. Koliko se sjeća Ugovor je bio na određeno vrijeme od 2 ili 3 godine, a potom se automatski produljivao ukoliko nije bilo otkaza od bilo koje od ugovornih strana. Sve do trenutka dok je koristio predmetnu zgradu i izlaska iz iste nije primijetio neke promjene.

45. Sud je prihvatio iskaz odgovorne osobe tužitelja ĐP u kojem isti navodi kako je bio u zakupnom odnosu sa bivšim vlasnikom Merkantile d.d. do prodaje zgrade 2019., da je imao u zakupu poslovne prostore na 2. i 3. katu, potom da je od tuženika kao novih vlasnika dobio obavijest da u roku od mjesec dana od obavijesti napuste zgradu, da je raskinuo ugovor o zakupu sa tuženicima i da je pronašao novi poslovni prostor. Nadalje, sud nije prihvatio iskaz ovog svjedoka u dijelu u kojem isti navodi kako je obavijestio tuženika da mu je rok za iseljenje neprihvatljiv jer mora riješiti problem preseljenja, jer je tužitelj u dopisu od 16. svibnja 2019. nije naveo taj razlog već je rekao kako smatra da je ugovor je i dalje na snazi sve do 1. srpnja 2020. te da će u slučaju nepridržavanja obveza od strane tuženika jednostrano raskinuti navedeni ugovor. Također, sud nije prihvatio iskaz ovog svjedoka niti u dijelu u kojem isti navodi da je otkazana služba čišćenja jer navedeno ne proizlazi iz priložene dokumentacije u spisu (e-mail od 28. svibnja 2019.), potom navedeno ne proizlazi niti iz iskaza svjedoka IP i VP koji navode da je zajednički prostor predmetne zgrade bio uredno održavan, navedeno je utvrđeno i provedenim vještačenjem radi osiguranja dokaza, a i same stranke su na ročištu održanom 27. svibnja 2021. učinile nespornim da je usluga čišćenja predmetne zgrade bila izvršavana sve do trenutka kada je tužitelj 14. lipnja 2019. iselio iz zgrade. Sud nije prihvatio njegov iskaz niti u dijelu u kojem navodi kako je obavijest o promjeni vlasnika zgrade dobio oko mjesec dana prije prodaje zgrade jer se prema navodima svjedoka LP koji je bio zaposlen kao financijski direktor u firmi tužitelja znalo duže vrijeme da će zgrada ići u prodaju i da se o tome pričalo, ali se nije znalo kada, a isto proizlazi i iz iskaza svjedoka FP kao i AP, kako će to sud pojasniti u nastavku obrazloženja.

46. Sud je nadalje prihvatio iskaz svjedoka LP u dijelu u kojem isti navodi kako je tvrtka tužitelja bila u zakupnom odnosu sa bivšim vlasnikom Merkantile d.d. do prodaje zgrade 2019., da je imao u zakupu poslovne prostore na 2. i 3. katu, da je on kao financijski direktor sudjelovao i u razgovorima oko zakupodavnih odnosa, da je zakupodavca, tada Merkantile d.d. trebalo obavijestiti ranije o namjeri produljenja ugovora što su i učinili, da na zadnje produljenje 2018. nisu dobili odgovor, da je tužitelj nakon prodaje predmetne zgrade tražio i našao novi poslovni prostor u koji se u konačnici preselio 2019., da se sjeća da je kod pregovora oko sklapanja Ugovora 2 bilo riječi i o nekim drugim uvjetima, ali se ne sjeća kojim, kao i da se ne sjeća je li tužitelj pisao kakav prigovor tuženicima vezano za čistoću predmetne zgrade. Sud nije prihvatio iskaz ovog svjedoka u dijelu u kojem isti navodi da je obavijest o produljenju Ugovora 1 dao mjesec dana prije isteka jer navedeno ne proizlazi iz priložene dokumentacije jer je jasno vidljivo da je ista obavijest poslana 27. ožujka 2018., a da je Ugovor isticao 1. srpnja 2018., niti je prihvatio njegov iskaz u kojem navodi kako predmetna zgrada nije održavana i čišćena iz istog razloga kako je to pojašnjeno i u točki 45. obrazloženja kod svjedoka ĐP. Neživotno je i nelogično da isti nema saznanja jesu li tuženici izdali kakve fakture nakon što je kupljena navedena zgrada, jer je takva dokumentacija uvijek dolazila kod njega kao financijskog direktora što je sam potvrdio u svom iskazu. Također, sud nije prihvatio niti dio njegovog iskaza gdje navodi kako nije točno da je po Ugovoru 2 dogovoren otkazni rok od mjesec dana jer navedeno upravo proizlazi iz e-mail korespondencije između tužitelja i Merkantile d.d. kao i iz čl. 2. samog Ugovora 2.

47. Sud je u prihvatio iskaz svjedoka FP u dijelu u kojem ista navodi kako je upoznata sa zakupodavnim odnosima između Merkantile d.d. i tužitelja jer je radila kod Merkantile d.d. i taj dio je bio u okviru njenog radnog mjesta, da je Merkantile d.d. bio vlasnik cijele zgrade, da je istu dao u zakup različitim zakupoprimcima, da je tužitelj imao u zakupu kod Merkantile d.d. poslovni prostor na 2. i 3. etaži predmetne zgrade, da je 2019. zgrada prodana tuženicima i predana istima u posjed u svibnju 2019., da su sa svim zakupoprimcima riješili odnose prije 1. srpnja 2019., a da je jedino ostalo riješiti odnos sa tužiteljem, da ima saznanja kako je AP razgovarala sa ĐP o prodaji zgrade početkom 2018. i da ga je zamolila za pomoć pri traženju kupca (navedeno proizlazi i iz iskaza svjedoka AP), da se o prodaji predmetne zgrade razmišljalo već duži niz godina, a da je sa navedenom namjerom upoznat i ĆP, dok je životno i logično da se ne sjeća točno svih detalja kod potpisa Ugovora 1 i 2 te Aneksa I, II i III zbog proteka vremena, ali ne osporava da su isti bili sklopljeni. Sud nije prihvatio iskaz svjedoka u dijelu u kojem navodi kako nije bilo namjere produljenja ugovora od strane tužitelja 2018. jer ta namjera proizlazi iz dopisa od 27. ožujka 2018.

48. Sud je u bitnome prihvatio iskaz svjedoka AP, posebice u dijelu u kojem ista navodi da je upoznata sa svim gore navedenim Ugovorima, jer je bila zaposlenik Merkantile d.d. i da je iste i potpisivala kao član Uprave, da je namjera prodaje predmetne zgrade postojala nekoliko godina prije prodaje i da je sa istim upoznala i ĐP kojemu je čak i ponuđena kupovina te zgrade, ali na koju ponudu isti nije ništa odgovorio, da je o istome ĐP obaviješten barem godinu dana ranije, da je 5 godina prije prodaje zgrade veći dio firme Merkantile d.d. već preselio u drugi prostor na Žitnjaku, da su o namjeri prodaje znali i drugi zakupoprimci, no da se o tome nije javno govorilo, da sa ĐP nije razgovarala o postojećim Ugovorima, da je ĆP kontaktirao Merkantile d.d. oko navedenih zakupa zadnjih godinu dana prije prodaje, da nema saznanja kada je tužitelj iselio iz predmetnih poslovnih prostora, da nisu bili u posebno bliskim odnosima sa tužiteljem, odnosno da je odnos bio strog služben, da se često udovoljavalo raznim zahtjevima tužitelja tijekom trajanja zakupa svih poslovnih prostora kao i da je navedena zgrada bila uredno održavana sve do njihovog odlaska nakon prodaje. Također je prihvatio i iskaz da nema saznanja tko je predmetni prostor čistio nakon njihova odlaska te da nisu imali problema sa drugim zakupodavcima zbog prodaje navedene zgrade. Sud nadalje smatra kako je životno i logično da se svjedok ne sjeća točno svih detalja kod potpisa Ugovora 1 i 2 te Aneksa I, II i III zbog proteka vremena, ali ne osporava da su isti bili sklopljeni.

49. Sud je u cijelosti prihvatio iskaz svjedoka IP i VP obzirom su isti iskazivali životno i logično, te u međusobnom suglasju kao i u suglasju sa priloženom dokumentacijom u spisu (nalaz i mišljenje povodom osiguranja dokaza) posebice u dijelu gdje isti navode kako su nakon prodaje zgrade prešli u drugi poslovni prostor u proljeće 2019., da je zgrada uredno održavana i čišćena svo do njihovog odlaska, kao i da je VP obavijest o prodaji zgrade dobio nekih 2 ili 3 mjeseca ranije od prethodnih vlasnika te da nije bilo nikakvih nesuglasica sa prethodnim vlasnicima ili s kim drugim nakon prodaje zgrade jer su prihvatili novu situaciju i iselili na drugu lokaciju.

50. Odredbom čl. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine broj 125/11, 64/15, 112/18, 123/24, dalje ZZKP) propisano je da se ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.

51. Odredbom čl. 21. ZZKP-a propisano je ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

52. Odredbom čl. 26 ZZKP-a propisano je da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako:

1. zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje,

2. zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca,

3. zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik.

53. Odredbom čl. 27. ZZKP-a propisano je da Zakupnik može otkazati ugovor o zakupu poslovnoga prostora u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati, odnosno održavati.

54. Odredbom čl. 28. ZZKP-a propisano je da Ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno ili na neodređeno vrijeme svaka ugovorna strana može otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili ovim Zakonom.

55. Odredbom čl. 30. ZZKP-a propisano je da zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnoga prostora te da treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca.

56. Odredbom čl. 546. st. 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO) propisano je da kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

57. Člankom 360. ZOO-a propisano je da u dvostranobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama previđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete, dok je odredbom čl. 361. st. 3. ZOO-a propisano da kad je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor.

58. Čl. 368. st. 1. ZOO-a propisano je da su raskidom ugovora obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete.

59. Sud ukazuje kako su tuženici dopisom od 15. svibnja 2019. obavijestili tužitelja kako kao novi vlasnici navedene nekretnine nisu zainteresirani za nastavak zakupnih odnosa u navedenoj zgradi, da spremaju obnovu zgrade te da tuženici otkazuju tužitelju Ugovor koji se odnosi na etažu zgrade površine 229 m2 na drugoj etaži, prostor od 126,01 m2 na trećoj etaži te otkazuju i Ugovor koji je sklopljen za prostor površine 110,03 m2 s danom obavijesti uz otkazni rok od mjesec dana i mole da se svi navedeni prostori isprazne od osoba i stvari i predaju tuženicima kao vlasnicima najkasnije dana 14. lipnja 2019.

60. Tužitelj je na navedeni dopis tuženika odgovorio dopisom od 16. svibnja 2019. navodeći kako tužitelj navodi da je zadnju pismenu obavijest o namjeri produljenja postojećeg zakupnog odnosa bivši vlasnik zgrade Merkantile d.d. primio 27. ožujka 2018. i da je time Ugovor produljen na 2 godine obzirom je Ugovor sklopljen 1. srpnja 2018. i time ističe 1. srpnja 2020. čime poziva tuženike kao nove vlasnike da se pridržavaju navedenih ugovorenih obveza kao i da će u slučaju neurednog ispunjenja ili jednostranog raskida od strane tuženika potraživati naknadu štete koja je time prouzročena te tužitelj navedeno opetovano ističe i u dopisu od 7. lipnja 2019.

61. Sud ukazuje kako je uvidom u dopis tužitelja od 27. ožujka 2018. utvrđeno kako isti obavještava Merkantile d.d. (sada bivšeg vlasnika) o namjeri produljenja postojećeg zakupnog odnosa pod istim uvjetima. Kako je čl. 30. ZZKP-A propisano da zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnoga prostora te da treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca, to je evidentno kako se navedena namjera produljenja postojećeg zakupnog odnosa u trenutku kada su tuženici postali vlasnici navedene nekretnine sada odnosi na njih te da su time isti u ugovornom odnosu sa tužiteljem temeljem Ugovora 1 koji je iskazanom namjerom produljenja sada važeći i na snazi do 1. srpnja 2020. Naime, tužitelj je pisanom namjerom od 27. ožujka 2018. iskazao interes za nastavkom ugovornih odnosa i time ispoštovao odredbu čl. 2. Ugovora 1 gdje je ugovorena obveza zakupoprimca da do 1. travnja obavijesti pismeno zakupodavca o namjeri produljenja zakupnog odnosa te je time prema navedenom čl. 2. Ugovora 1 navedeni ugovor produžen na daljnji rok od 2 godine.

62. Slijedom navedenog, sud smatra kako je izjava o raskidu dana navedenim dopisom tuženika od 15. svibnja 2019. pravno neučinkovita jer je sukladno čl. 19. st. 1. ZZKP-a raskid ugovora prije isteka vremena dopušten samo ako je to izričito ugovoreno ili ako postoji zakonom propisani razlog, a čemu ovdje nije slučaj. Time sud smatra kako navedenim dopisom tuženika od 15. svibnja 2019. ugovor nije prestao ni da nisu nastupili pravni učinci raskida jer se zapravo radi o neopravdanom jednostranom raskidu, na koji tužitelj nije niti pristao, što jasno proizlazi iz dopisa od 16. svibnja 2019. Sukladno čl.19. st. 2. ZZKP-a ako zakupodavac otkaže ugovor protivno stavku 1. ovoga članka, zakupnik ima pravo na naknadu štete. Također, sud smatra kako se radi o nevaljanoj izjavi o raskidu ugovornog odnosa. Time sud smatra kako jednostrani raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljenog na određeno vrijeme, bez ugovorne ili zakonske osnove, nema pravni učinak, te se ugovor smatra i dalje važećim (tako Vrhovni sud RH, Rev 249/2016-2, Županijski sud u Zagrebu, Gž- 2345/2019).

63. Nadalje, tužitelj je kao zakupoprimac osporio otkaz Ugovora 1, nastavio koristiti predmetni poslovni prostor i nastavio plaćati zakupninu, a tuženici tijekom postupka ne navode da je koja od tražbina iz navedenog zakupnog odnosa ostala nepodmirena. Činjenica da tužitelj zakupoprimac nije prihvatio raskid nije presudna, već je presudno da navedeni otkaz tuženika od 15. svibnja 2019. nije proizveo pravni učinak.

64. Nadalje, tužitelj putem e-maila 24. svibnja 2019. poziva tuženike na ispunjenje obveza iz oba ugovora vezano za obvezu čišćenja poslovnih prostora obzirom su, prema navodima tužitelja, tuženici sa zadnjim danom mjeseca svibnja otkazali službu za čišćenje, poziva tuženike da po navedenom postupe odmah, a ukoliko se navedeno ne ispuni, da tada otkazuju oba ugovora. Istim mailom je obavijestio tuženike kako je već angažirao agencije za preseljenje.

65. Tužitelj potom dopisom od 7. lipnja 2019. pozivajući se na neuredno održavanje zgrade, daje jednostranu izjavu da raskida Ugovor sklopljen 21. svibnja 2014. s pripadajućim Aneksima od 6. svibnja 2015., 26. siječnja 2016. i 31. listopada 2016., te da iste raskida s danom 14. lipnja 2019. time upirući na raskid ugovora zbog povrede ugovornih obveza zakupodavca. Navodi kako je pozvao tuženike na ispunjenje obveza dopisom (mailom) od 24. svibnja 2019. koje nisu niti naknadno ispunjene čime će iseliti iz predmetnog prostora prije isteka zakupa i napominje kako ima pravo na naknadu štete koju trpi zbog nezakonitog otkaza.

66. Člankom 5. Aneksa III od 31. listopada 2016. ugovoreno je da ako zakupac, ovdje tužitelj, nije zadovoljan uslugama čišćenja može mailom dostaviti zakupodavcu reklamaciju na koju je zakupodavac dužan reagirati u roku od 8 dana od dana dostavljanja reklamacije, a u protivnom ima pravo pisano otkazati uslugu koja je predmet ovog Aneksa sa otkaznim rokom od 30 dana.

67. Sud ukazuje kako tužitelj raskida navedeni ugovorni odnos obzirom smatra da je došlo do nepoštivanja i neizvršavanja obveza iz ugovornog odnosa od strane tuženika sukladno čl. 7. Ugovora 1 budući smatra da tuženicu nisu poštovali navedenu obvezu jer su otkazali uslugu čišćenja prostora. Slijedom navedenog tužitelj je postupio sukladno čl. 5. Aneksa III budući je e-mailom od 24. svibnja 2019. pozvao tuženike na ispunjenje navedene obveze.

68. Provedenim dokaznim postupkom i to prvenstveno utvrđenjima iz nalaza i mišljenja sastavljenog povodom osiguranja dokaza, na koji dokaz se poziva i tužitelj, iz kojeg proizlazi kako predmetna zgrada na dan očevida funkcionira kao poslovna zgrada, da prostori na 2. i 3. katu koje koristi tužitelj funkcioniraju i da se koriste te da su primjereno održavani i čišćeni. Također, vještak navodi kako su poslovni prostori koje koristi tužitelj, samostalne cjeline, te da se poslovna djelatnost tužitelja može nesmetano obavljati kako u prostorima kojima se koristi tužitelj tako i u prostorima koji se trenutno ne koriste jer je komunikacija svih poslovnih prostora riješena dizalom i stepenicama čime postoji nesmetan pristup od ulaza u zgradu do svake pojedinačne samostalne uporabne cjeline u kojoj se obavljaju poslovne djelatnosti. Nadalje, da je navedeni prostor zgrade uredno održavan i čišćen proizlazi i iz iskaza svjedoka FP, AP, IP i VP, a uz sve navedeno stranke su u ovom postupku na ročištu održanom dana 27. svibnja 2021. učinile nespornim kako je usluga čišćenja zajedničkih prostorija zgrade na adresi [adresa] bila izvršavana sve do trenutka kada je tužitelj 14. lipnja 2019. izašao iz zgrade. Također, sud ukazuje i kako je KP mailom od 28. svibnja 2019. obavijestio tužitelja kako će se pružanje usluge čišćenja nastaviti i u lipnju 2019. u istom režimu i opsegu kao do tada temeljem upravo zaprimljene potvrde o prihvaćanju ponude čišćenja.

69. Iz svega navedenog proizlazi kako su tuženici navedenu obvezu održavanja i čišćenja predmetne poslovne zgrade ispunjavali sve do izlaska tužitelja iz iste dana 14. lipnja 2019., koji datum izlaska tužitelja su stranke tijekom postupka učinile nespornim, kako je to prethodno navedeno, a da je tužitelj time neopravdano raskinuo navedeni ugovorni odnos smatrajući kako tuženici ne izvršavaju preuzete obveze iz Ugovora 1 sa svim pripadajućim Aneksima.

70. U odnosu na raskid Ugovora 2 od 1. studenog 2018. koji je bio sklopljen sa prethodnim vlasnikom Merkantile d.d. na rok od godinu dana i uz mogućnost raskida u svako doba bez navođenja razloga u roku od mjesec dana, sud ukazuje kako su tuženici navedeni rok ispoštovali obzirom su dana 15. svibnja 2019. tužitelju i dali rok do 14. lipnja 2019. za iseljenjem iz navedenog poslovnog prostora na trećoj etaži zgrade ukupne površine 110,03 m2 te zatražili da se isti preda slobodan od osoba i stvari do tog datuma, čemu je tužitelj u konačnici i udovoljio kako je to prethodno navedeno, čime je prema mišljenju ovog suda Ugovor 2 valjano raskinut od strane tuženika dana 15. svibnja 2019. Također, tužitelj niti ne spori da je Ugovor 2 raskinut na zakonit način.

71. Naime, oslobođenje od obveza koje su proizlazile iz raskinutog ugovora je temeljna, opća i neizbježna posljedica raskida ugovora jer ugovor koji je raskinut više ne postoji i ne može proizvoditi prava odnosno obveze, te ni jedna strana više ne može zahtijevati ispunjenje obveza koje su postojale na temelju ugovora. Oslobođenje od ugovorom predviđenih primarnih obveza postoji uvijek kad je ugovor raskinut, bez obzira na to postoji li ili ne odgovornost jedne strane za raskid, jer otpada pravni temelj tih obveza. No, to nikako ne isključuje nastanak sekundarnih obveza pod odgovarajućim pretpostavkama tj. raskid nikako ne razumijeva oslobođenje od obveze na naknadu štete i/ili drugih obveza koje mogu nastati onda kad je jedna strana odgovorna za raskid, nego će obveza naknade štete i/ili druge obveze teretiti onog suugovaratelja koji je odgovoran za raskid ugovora.

72. Kako je slijedom svega navedenog, utvrđeno da je tužitelj neopravdano raskinuo ugovorni odnos na ime Ugovora 1 sa svim pripadajućim Aneksima čime je odgovoran za raskid istog, a da je Ugovor 2 valjano raskinut od strane tuženika temeljem čl. 2. st. 3. Ugovora 2, to sud smatra kako time tužitelj nema pravo na naknadu štete.

73. Nadalje, prema iskazima svjedoka FP i AP, te LP i VP, zakupoprimci u navedenoj zgradi su imali saznanja o namjeri prodaje iste od strane bivšeg vlasnika Merkantile d.d. jer se o prodaji razmišljalo nekoliko godina prije, a čak je i ĐP kao glavni partner u firmi tužitelja godinu dana prije upoznat sa navedenim podatkom te mu je čak i ponuđena kupovina navedene zgrade. Time sud ukazuje kako je tužitelj i neovisno o svim gore navedenim utvrđenjima, imao dovoljno vremena pripremiti firmu na vrlo izgledno preseljenje i traženje čim povoljnije ponude novog zakupodavca na nekoj drugoj adresi čime bi potencijalno imao znatno manje troškove kod preseljenja i iznosa mjesečne zakupnine te naknada troškova korištenja i čišćenja kod novog zakupodavca. Svakako je za ukazati da čak i da je Ugovor 1 trajao dulje, a nije jer ga je tužitelj raskinuo kako je to prethodno navedeno, da su i u toj situaciji troškovi preseljenja i traženja novih poslovnih prostora za zakup za tužitelja bili izvjesni, očekivani i iste ne bi mogao nikako izbjeći jer bi iz navedenih poslovnih prostora svakako morao izaći po isteku Ugovora 1 dana 1. srpnja 2020.

74. Odredbom čl. 1045. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO) propisano je da onaj tko drugome uzrokuje štetu dužan je nadoknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje, dok je odredbom čl. 1046. ZOO-a propisano da je šteta umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprečavanje njezina povećanja (izmakla korist), i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta). Uzročnost kao pretpostavka odgovornosti za štetu jest veza između štetne radnje, kao uzroka, i nastale štete, kao posljedice. Od više mogućih uzroka koji mogu biti u bližoj ili daljoj vezi s nastalom štetom uzima se u obzir onaj koji je pravno relevantan, jer je adekvatan i tipičan. Tipičan je onaj uzrok koji redovno dovodi do određene štete, za koji životno iskustvo pokazuje da uzrokuje određene štetne posljedice. Isključuju se svi događaji koji su na određeni način ušli u kompleks uzroka koji su prethodili šteti, ali nisu tipični za nastanak takve štete.

75. Sukladno čl. 1046. ZOO-a šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta). U konkretnom slučaju tužitelj ukazuje na imovinsku štetu koja mu je nastala na ime troškova preseljenja i troškove razlike visine zakupnine i razlike visine zajedničke mjesečne potrošnje.

76. Nadalje, odgovornost za štetu jest odnos u kojem je jedna strana dužna popraviti prouzročenu štetu drugoj strani, a druga je strana ovlaštena zahtijevati takav popravak, dok su pretpostavke odgovornosti za štetu subjekti obveznog odnosa odgovornosti za štetu – subjekt koji je odgovoran za štetu odnosno štetnik, što bi u ovom slučaju bili I, II i III-tuženik prema mišljenju tužitelja, a onaj koji zahtijeva odštetu oštećenik, u konkretnom slučaju tužitelj. Sljedeća pretpostavka odgovornosti za štetu jest štetna radnja štetnika – tj. štetnik mora počiniti štetnu radnju, a što je u ovom slučaju, kako to tužitelj navodi, neodržavanje poslovne zgrade u kojoj je tužitelj u zakupu imao poslovne prostore na drugoj i trećoj etaži i da se tuženici, prema mišljenju tužitelja, nisu pridržavali preuzetih obveza iz Ugovora 1 prema čl. 7., čl. 5. Aneksa III i čl. 6. Ugovora 2 na način da zajednički prostor nije čišćen, uslijed čega je tužitelj raskinuo ugovorni odnos sa tuženicima, te potom šteta koja mora nastati na strani oštećenika, gdje je tužitelju prema njegovom mišljenju nastala šteta u vidu troškova preseljenja, troškova razlike visine zakupnine i razlike visine zajedničke mjesečne potrošnje, a na koju tužitelj ukazuje.

77. Sljedeća pretpostavka odgovornosti jest uzročna veza (kauzalni neksus) – izvršena štetna radnja koja mora kao uzrok proizvesti određenu štetu kao posljedicu, a to je u predmetnom slučaju prema mišljenju tužitelja, gore opisano ponašanje I, II i III-tuženika jer nisu održavali predmetnu zgradu urednom i jer istu nisu čistili, što je uzrokovalo raskid ugovornog odnosa od strane tužitelja i što je dovelo do nastanka štete tužitelju u smislu troškova preseljenja, razlike visine zakupnine i zajedničke mjesečne potrošnje. Naime, bez postojanja uzročne veze između štetne radnje i štete nema niti štetnikove odgovornosti za štetu. Uzročna veza se ne predmnijeva, već oštećenik mora dokazati njezino postojanje. Kauzalni neksus predstavlja vezu koja mora postojati između štetne radnje i štete tako da se šteta javlja kao posljedica štetne radnje. Posljednja pretpostavka odgovornosti jest protupravnost štetne radnje koja bi se ogledala u postupanju I, II i III-tuženika jer prema mišljenju tužitelja nisu ispunjavali preuzete obveze iz Ugovora 1 i 2 vezanih za čišćenje i održavanje predmetne poslovne zgrade. Osim toga za napomenuti je da protupravnost ima svoje objektivne elemente (štetna je radnja protivna nekom pravnom pravilu) i svoje subjektivne elemente (štetna je radnja počinjena krivnjom štetnika). Sukladno čl. 1049. ZOO-a krivnja postoji kad je štetnik prouzročio štetu namjerno ili nepažnjom pri čemu sud ukazuje kako je namjera najteža vrsta krivnje jer kad je riječ o namjeri, to znači da štetnik želi uzrok, a to je štetna radnja, ali i posljedicu, da je šteta prouzročena drugoj osobi. Da bi se utvrdilo da je štetnik postupao namjerno, zahtijeva se da je štetnik postupao znajući i hotimice. Nadalje, nepažnja je druga vrsta krivnje koja se za razliku od namjere određuje objektivno pri čemu se ponašanje učinitelja uspoređuje s ponašanjem drugih ljudi da bi se utvrdilo je li učinitelj pridao nužnu pažnju tj. onu pažnju koja je redovita i uobičajena u kontaktu među ljudima pri čemu razlikujemo krajnju nepažnju ili grubu nepažnju i običnu nepažnju. Krajnjom/grubom nepažnjom postupa onaj štetnik koji u svom ponašanju nije upotrijebio ni onu pažnju koju bi upotrijebio svaki prosječan čovjek, pri čemu se radi o vrlo nerazumnom ponašanju pa se po pravnim posljedicama krajnja nepažnja često izjednačava sa namjerom.

78. Sud ovdje ukazuje kako tužitelj nije dokazao niti jedan od predviđenih elemenata štete, od štetnika, oštećenika, pa do postojanja protupravnosti štetne radnje, kao i same štetne radnje koja bi se zbila na opisani način, a što tužitelj nije dokazao te time niti uzročno-posljedična veza između štetnog događaja i eventualno nastale štete koja kao takva nije niti dokazana, a što sve kako je prethodno navedeno predstavlja pretpostavke odgovornosti za štetu prema čl. 1045. ZOO-a, te je u nedostatku iste valjalo odbiti tužbeni zahtjev na ime naknade štete na ime troškova preseljenja, razlike visine zakupnine i zajedničke mjesečne potrošnje u iznosu od 17. 944,56 eura zajedno sa zatraženim zakonskim kamatama i odlučiti kao u točki II. izreke.

79. Nadalje, u odnosu na potraživanje na ime povrata pologa, kao iz točke I. tužbenog zahtjeva kojeg tužitelj potražuje u iznosu od 1.335,38 eura, sud ukazuje sljedeće. Člankom 5. Ugovora 2 (od 1. studenog 2018.) ugovoreno je da se zakupnik, ovdje tužitelj, u trenutku sklapanja ugovora obvezuje predati zakupodavcu, sada bivšem vlasniku Merkantile d.d. u čiju su pravnu poziciju kupnjom navedene zgrade stupili tuženici, polog u iznosu jedne mjesečne zakupnine uvećane za jednu mjesečnu naknadu za troškove korištenja te za jednu mjesečnu naknadu za troškove čišćenja, odnosno 1.100,30 eura kao i da se polog vraća zakupniku, ovdje tužitelju, nakon što zakupodavac, sada tuženici, pregleda poslovni prostor te utvrdi da je navedeni u ugovorenom stanju, odnosno kada je izvršeno plaćanje svih dospjelih mjesečnih zakupnina i naknada za poslovni prostor. Nadalje čl. 5. Ugovora 2 određeno je da će zakupodavac taj polog vratiti zakupniku u roku od 3 dana od dana utvrđenja prethodno navedenog.

80. Tuženici tijekom postupka ne osporavaju da je tužitelj iselio iz navedenih poslovnih prostora 14. lipnja 2019., a isti ničime ne ukazuju niti predlažu izvođenje dokaza sukladno čl. 219. st. 1. ZPP-a na okolnost da je tužitelj navedeni prostor napustio na način da nisu podmirene sve dospjele obveze ili da poslovni prostori nisu bili u ugovorenom stanju u trenutku izlaska tužitelja, čime jasno proizlazi kako su temeljem čl. 5. Ugovora 2 u vezi s čl. 9. i čl. 65. st. 1. ZOO-a dužni vratiti navedeni polog tužitelju u iznosu od 1.100,30 eura kako je to ugovoreno, čime je odlučeno kao u točki I. izreke, dok je tužitelja valjalo odbiti za preostali iznos od 235,08 eura na ime potraživanja za polog.

81. U odnosu na zakonske zatezne kamate na navedeni iznos, sud ukazuje kako je prema čl. 5. Ugovora 2 određen rok dospijeća od 3 dana od dana utvrđenog, a kako strane čine nespornim da je tužitelj ispraznio poslovne prostore u navedenoj poslovnoj zgradi i iselio iz iste dana 14. lipnja 2019., to tužitelj pravilno potražuje zakonske zatezne kamate na dosuđeni iznos od 1.100,30 eura od 18. lipnja 2019., čime je sud i u pogledu zatraženih zakonskih zateznih kamata na iznos od 1.100,30 eura udovoljio, to je odlučeno kao u točki I. izreke.

82. Nadalje, sud je proveo dokaz financijsko-knjigovodstvenim vještačenjem po vještaku Petri Blašković iz Centra za financijska vještačenja d.o.o. koja je u svom pisanom nalazu i mišljenju od 14. studenog 2024. utvrdila razliku zakupnine između Ugovora 1 i novog ugovora u iznosu od 4.904,83 eura i razliku mjesečnih zajedničkih troškova između Ugovora 1 i novog ugovora u iznosu od 7.749,75 eura.

83. Obzirom na istaknute prigovore tuženika vještak se usmeno očitovao na ročištu 17. veljače 2025. kojom prilikom je istaknuo kako u cijelosti ostaje u cijelosti kod svog pisanog nalaza i mišljenja 14. studenog 2024., a u odnosu na podnesak tuženika navodi kako isti ne prigovara matematičkom izračunu već da se radi o pravnim pitanjima u koje vještak ne ulazi.

84. Sud smatra kako je nalaz i mišljenje vještaka Petre Blašković kako pisani, tako i usmeni dio, sačinjen stručno, jasno i objektivno u skladu sa pravilima financijske struke, a vještak je svojim naknadnim usmenim obrazloženjem otklonio sve istaknute prigovore i primjedbe na pisani nalaz i mišljenje, te stranke navedenom nalazu, nakon usmenog očitovanja vještaka, nisu isticale daljnje primjedbe.

85. Nadalje, sud ukazuje kako navedeni nalaz i mišljenje financijskog vještaka nije cijenio pri donošenju odluke, obzirom je navedenim vještačenjem utvrđena visina potraživanja na ime naknade štete na ime razlike mjesečnih zakupnina i mjesečnih naknada za troškove korištenja i čišćenja za poslovne prostore, što je i bio zadatak vještaka, a koji dio tužbenog zahtjeva je sud odbio dok je tužbeni zahtjev usvojen u dijelu koji se odnosi na vraćanje dijela pologa u iznosu od 1.100,30 eura, što nije niti bio zadatak vještaka.

86. Također, sud ukazuje kako prijeboj koji je tužitelj izjavio tuženicima nakon preuzimanja navedene poslovne zgrade, a prije raskida Ugovora 1 i 2 i prije pokretanja ovog postupka nije od utjecaja na ovaj postupak, jer se radi o građansko-pravnom prijeboju u odnosu na koji spisu ne prileži nikakva dokumentacija. Sud je ocjenjivao dokaze prema navodima tužitelja gdje se njegovo potraživanje odnosi na vraćanje pologa, te naknadu štete za troškove preseljenja, razlike mjesečne zakupnine, te troškova korištenja poslovnog prostora, čime nije niti ulazio u bilo kakva eventualna potraživanja po pitanju prijeboja tražbina, jer navedeno nije niti istaknuto tijekom ovog postupka.

87. O troškovima postupka I, II i III-tuženika sud je odlučio na temelju odredbe čl. 154. st. 5. ZPP-a kojim je propisano da sud može odlučiti da jedna stranka nadoknadi sve troškove koje su protivna stranka i njezin umješač imali ako protivna stranka nije uspjela samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog tog dijela nisu nastali posebni troškovi i čl. 155. ZPP-a, a koji su odmjereni sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 148/09, 142/12, 108/14, 126/22, 138/23, dalje Tarifa) i zatraženom trošku prema predanom troškovniku te vrijednosti predmeta spora od 19.279,94 eura. Slijedom navedenoga I, II i III-tuženiku je priznat uz uvećanje od 20% prema Tbr. 40. toč.1. trošak sastava odgovora na tužbu prema Tbr. 7. toč. 1. , sastav podnesaka od 31.1.2025. i 18.9.2025., prema Tbr. 8. toč. 1. te trošak zastupanja na ročištima po odvjetniku prema Tbr. 9. toč. 1. dana 27.5.2021., 15.3.2022., 15.3.2023., 17.2.2025., 8.5.2025., 7.7.2025., 23.9.2025., 12.12.2025. za svaku radnju u iznosu od po 600,00 eura, potom za zastupanje po odvjetniku na ročištu 12.11.2020. prema Tbr. 9. toč. 2. i na ročište za objavu presude prema Tbr. 9. toč. 3. za svaku radnju u iznosu od po 300,00 eura, kao i za pristup na ročište u iznosu od 12.4.2021. u iznosu od 150,00 eura sukladno Tbr. 9. toč. 5. čemu je valjalo pridodati PDV 25% što ukupno iznosi 9.187,50 eura, čime je odlučeno kao u toč. III. izreke.

88. I, II i III-tuženiku nije priznat zatraženi trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu, obzirom se navedena pristojba nalaže na naplatu stranci po pravomoćno okončanom postupku, a u kojoj fazi ovaj postupak još nije, čime navedeni trošak još nije niti nastao.

89. Odluka o tijeku zateznih kamata na trošak parničnog postupka temelji se na odredbama čl. 151. st. 3. ZPP-a.

90. Slijedom navedenog u točki 86. obrazloženja, sud je odluku o trošku tužitelja donio sukladno čl. 154. st. 5. ZPP-a te odlučio kao u točki IV. Izreke.

Zagreb, 26. siječnja 2026.

Sudac:

Violeta Veselić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano u tri istovjetna primjerka putem ovog suda Županijskom sudu.

DNA:

1. tužitelju po pun. uz pristojbu za presudu

2. I, II i III-tuženiku po pun.

U Zagrebu, dana 26. siječnja 2026. godine

Viši sudski savjetnik-specijalist: Lidija Đogaš Batovanja