Republika Hrvatska
Općinski sud u Zadru
Stalna služba u Biogradu na Moru
Trg kralja Tomislava 2 A, Biograd na Moru
Poslovni broj: P-1581/2022-15
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Zadru, Stalna služba u Biogradu na Moru, po sucu Ivici Marinoviću, na temelju prijedloga višeg sudskog savjetnika-specijaliste Vinka Pavića, u pravnoj stvari tužiteljice KD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupana po punomoćniku Marinu Zekanoviću, odvjetniku u odvjetničkom društvu Zekanović, Bitanga i partneri d.o.o., iz Zadra, protiv tuženika VD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 15. siječnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužiteljice Marina Zekanovića, na ročištu za objavu 26. siječnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"Nalaže se tuženiku GD, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], da tužiteljici KD, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], isplati iznos od 4.500,00 EUR plativo u kunama prema srednjem tečaju HNB na dan plaćanja zajedno s zateznom kamatom tekućom od 14. listopada 2021. g., pa do isplate po stopi iz članka 29. st. 1. ZOO-a, koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskom trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena.
Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi trošak parničnog postupka u roku od 15 dana od dana donošenja prvostupanjske presude zajedno s zateznom kamatom tekućom od presuđenja, pa do isplate po stopi iz članka 29. st. 1. ZOO-a, koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskom trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena.“
II Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu parničnog troška u iznosu od 762,50 EUR (sedamstošezdesetidvaeura i pedeset centi) kao neosnovan.
Obrazloženje
1. Tužiteljica navodi da su stranke dana 27. kolovoza 2021. zaključile predugovor o kupoprodaji dijela nekretnine kat. oznake čest. 1461 k. o. [katastarska općina] (stara izmjera), s tim da su glavni ugovor trebali zaključiti po točnoj izmjeri površine kupljenog zemljišta, budući je i inače za katastarsku općinu [katastarska općina] u tijeku postupak obnove zemljišne knjige. Kao kaparu i kao dio kupoprodajne cijene tužiteljica je tuženiku u dva navrata i to 27. kolovoza 2021. i 14. listopada 2021. isplatila ukupnu kaparu u iznosu od 5.000,00 EUR. Prilikom zaključenja predugovora stranke su ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu 55 EUR za 1 m2. Međutim tuženik je nakon poziva tužiteljice po točnoj izmjeri predmeta kupoprodaje i formiranja čestice nove izmjere kat. oznake čest. br. 3329/2, maslinik pov. 688 m2 (nastala od dijela stare čest. zem. [katastarska čestica] površine 1021 m2, k. o. [katastarska općina]), da zaključe glavni ugovor od zaključenja glavnog ugovora odustao sada neosnovano tražeći 100 EUR za m2, a tužiteljici je dana 1. kolovoza 2022., vratio iznos od 5.000,00 EUR. Tužiteljica je sve svoje ugovorne obveze u cijelosti ispunila, a radnjama tuženika pričinjena joj je znatna materijalna šteta koja je svakako viša od iznosa ugovorene kapare, kako je već razloženo u dopisu punomoćnika tužiteljice tuženiku od 30. lipnja 2022. Prema odredbi članka 304. st 2. Zakona o obveznim odnosima „Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti dvostruku kaparu“. Zbog gore navedenih činjenica tužiteljica vjeruje da ispunjenje ugovora više nije moguće. Tužiteljica zbog neispunjenja ugovora krivnjom tuženika trpi štetu i traži isplatu dvostruke kapare, odnosno po povratu 5.500,00 Eura, ostatka od 4.500,00 EUR.
2. Tuženik nije dao odgovor na tužbu, a niti pristupio na ročište za glavnu raspravu održanu 15. siječnja 2026. iako je bio uredno pozvan.
3. U dokaznom postupku sud je pročitao dokumentaciju priloženu spisu i to: skicu izmjere (list spisa 3), popisni list 3329 k. o. [katastarska općina] (list spisa 4), pismeno nazvano Pred kupoprodajni ugovor od 27. kolovoza 2021. (list spisa 5), dopis tuženika odvjetniku Zekanoviću, (list spisa 8-9) te saslušao svjedoke ĆD i ŽD (list spisa 41-44).
4. Tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.
5. Predmet spora je zahtjev tužiteljice radi isplate iznosa od 4,500,00 EUR na ime dijela kapare koju je tuženik kao kao prodavatelj nekretnine primio po na ime sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine od 27. kolovoza 2021. („Pred kupoprodajni ugovor“, list spisa 5) .
6. Čitanjem pismena nazvanog Pred kupoprodajni ugovor (list spisa 5) potpisanim od strane VD kao prodavatelja i UD kao punomoćnika kupca utvrđeno je da je isti sklopljen u svrhu kupnje zemljišta (Maslenika) između KD kao kupca i VD kao prodavatelja. Predmet kupnje je katastarska čestica oznake 1416 zvana Madalešćina koja se nalazi u [adresa], cijena kvadratnog metra da je dogovorena, a kvadratura da će biti utvrđena kao i glavni ugovor u sljedećim danima. „Predplata“ ili kapara iznosi 2.000,00 eura plus 14. listopada 2021. iznos od 3.000,00 eura.
7. Iz pročitane punomoći ovjerene od strane javnog bilježnika Drage Burazera u Biogradu na Moru 18. kolovoza 2021. pod brojem ovjere OV-3948/2021 utvrđeno je da KD ovlašćuje svoje rodtelje ŽD i DD da u njeno ime i za njen račun zaključe ugovor o kupoprodaji nekretnine sa GD i to kat. čest. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina].
8. Čitanjem dopisa od 11. srpnja 2022. potpisanim od strane VD, a upućenim punomoćniku tužiteljice, utvrđeno je da u istom navodi da je UD neovlašteno pokosio travu te da je isti žičanu ogradu postavio na tuđu među. Navodi da je spreman prodati zemljište za 100 eura po m2.
9. Svjedokinja ŽD je u svom iskazu navela da je majka tužiteljice, koja ih je opunomoćila da sklopu Ugovor o kupnji nekretnine na [adresa] s VD, prodavateljem, s kojim su se ona i suprug našli negdje 2021. godine radi dogovora o kupnji i sklapanju ugovora te su mu na ime kapare predali iznos od 5.000,00 eura. Ne zna točno je li mu predan taj ukupan iznos odjednom ili u nekoliko navrata, pretpostavlja da je u dva puta, ali zna da je išla u banku podići novce kako bi mu predala. Potpisali su dokument o predaji tog iznosa. Nadalje navodi da nisu isplatili punu cijenu budući je zemljišno knjižno stanje bilo nesređeno te je bio dogovor da kad se isto riješi da će se isplatiti puna cijena. Međutim, VD je u međuvremenu vratio 5.000,00 eura uplaćenih na ime kapare. Saznali su da u odnosu na tu nekretninu VD ima određeni spor sa susjedom CD oko površine i međe, te da se s njim dogovorio oko zamjene i promjene površine zemljišta koje su oni mi imali namjeru kupiti. Navodi da su imali još dodatnih troškova oko čišćenja terena, odvjetničkih usluga, geodetskih poslova i slično. CD da im je rekao datum izlaska mjernika na teren te su se pojavili toga dana a na samom terenu su se CD i VD dogovarali gdje bi trebala ići granica zemljišta i oko površine, tada je shvatila da od kupnje neće biti ništa. ŠD kojeg pozna pohvalio joj se da je od VD kupio predmetnu nekretninu, a od određenih osoba je saznala da je cijena bila 100,00 eura po kvadratnom metru.
10. Svjedok DD, otac tužiteljice, navodi da on i supruga ŽD već dugi niz godina žive u [adresa] pa se stanovnici međusobno znaju. Pri gradnji kuće koju su prije mnogo godina kupili dio zemljišta su kupili od VD. Dugi niz godina je na prodaju bio i njegov maslinik te je kći KD došla na ideju kupiti isti pa ih je ovlastila da sa VD dogovore kupnju. On je kontaktirao VD negdje 2021. godine te su sklopili predugovor i isplatili mu kaparu u ukupnom iznosu od 5.000,00 eura a koja mu je bila isplaćena u dva navrata, jednom 2.000,00 a drugi put 3.000,00 eura budući ga je on to tražio objašnjavajući mu da mora isplatiti zidare i radnike. Dogovorili su cijenu od 55,00 eura po kvadratnom metru. Nakon toga počistio je maslinik jer je isti bio zarašten, a sklapanje glavnog ugovora je bilo odgođeno jer je bilo nesređeno zemljišno knjižno stanje, te je nova izmjera u tijeku pa je dogovor bio kad VD ishodi posjedovni list na svoje ime da će tada sklopiti glavni ugovor. Međutim, kasnije mu je CD rekao da je površina njegovog maslinika koji graniči s maslinikom koju su dogovorili sporna pa su izašli s geodetima na teren kako bi utvrdili površinu. CD i VD su se na terenu dogovarali oko površine a i oko planova za izgradnju turističkih kućica na njihovim terenima. Tjedan dana nakon toga VD je vratio uplaćenu kaparu i to 1. lipnja 2022. godine, napominjući da bi mogli sklopiti glavni ugovor ako uplati još 35-40 tisuća eura višu cijenu. Naknadno da je od svog susjeda ŠD saznao da mu je VD prodao predmetnu nekretninu za iznos od 100,00 eura po kvadratnom metru. Naglašava da su imali dodatne troškove i to za čišćenje terena te troškove odvjetničkih i geodetskih usluga.
11. Dakle, stranke su potpisanim pismenom nazvan Pred kupoprodajni ugovor (list spisa 5) u konačnici dogovorile da će tek sklopiti kupoprodajni ugovor, pa stoga predmetno pismeno ne može predstavljati glavni ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, a koji ugovor je sukladno odredbi čl. 303 st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje: ZOO), zakonska pretpostavka ugovaranja i isplate kapare.
12. U odredbama čl. 268. ZOO-a, propisano je da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor (st. 1). Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora (st. 2). Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (st. 3).
13. Čitanjem navedenog pismena nazvan Pred kupoprodajni ugovor utvrđeno je da isti nema nema sve sastojke glavnog ugovora, nedostaje mu cijena, pa se isti i ne može smatrati predugovorom.
14. Sve i kad bi i priloženo pismeno potpisano od strane parničnih stranaka, eventualno predstavljalo predugovor kojim su stranke preuzele obvezu da će sklopiti glavni ugovor o prodaji predmetne nekretnine, kapara i vraćanje dvostruke kapare, odustatnina i kapara kao odustatnina propisana je odredbama čl. 303. do 307. ZOO-a te pretpostavlja postojanje određenog pravno valjanog ugovora. Kada nema pravno valjanog ugovora, a što se odnosi na predmetni slučaj, isplaćeni iznos (nazvan kapara) ne može se smatrati kaparom. Slijedom navedenog, nije moguće na pravno valjani način ugovoriti isplatu kapare u trenutku sklapanja predugovora o prodaji nekretnine, već samo u trenutku sklapanja glavnog ugovora o prodaji nekretnine, a kako je i propisano citiranom odredbom čl. 303 st. 1. ZOO-a.
14.1. Naime, da bi se u predugovoru kapara ugovorila kao odustatnina na način da ukoliko kupac odustane kaparu zadržava prodavatelj, a ako odustane prodavatelj kupcu mora isplatiti dvostruki iznos kapare, i da bi se izbjegao spor oko povrata kapare u slučaju da ne dođe do sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji, potrebno je da se uz kaparu ugovori pravo da se odustane od ugovora, i tada se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora. U predmetnom pismenu kapara nije ugovorena kao odustatnina.
15. Naime, sukladno citiranoj odredbi čl. 303 st. 1. ZOO-a, kaparu jedna ugovorna strana daje drugoj ugovornoj strani kao znak da je glavni ugovor sklopljen, a glavni ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, pa se novac koji je tužiteljica isplatila tuženiku prilikom sklapanja predugovora o prodaji predmetne nekretnine nikako ne može smatrati kaparom.
16. Među strankama je nesporno da glavni ugovor o prodaji predmetne nekretnine nije sklopljen te da je tuženik vratio tužiteljici isplaćeni iznos od 5.500,00 EUR dogovoren u pismenu vlastoručno potpisnom od strane VD i punomoćnika tužiteljice.
17. Radi svega navedenog, tužbeni zahtjev je u cijelosti odbijen kao neosnovan, te je donijeta odluku kao u izreci presude.
18. Budući da tužitelj nije uspio u parnici, odluka o parničnom trošku se temelji na odredbi čl. 154 st. 1 Zakona o parničnom postupku (N.N. br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23).
Biograd na Moru, 26. siječnja 2026.
Viši sudski savjetnik-specijalist
Sudac
Vinko Pavić
Ivica Marinović
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude može se izjaviti žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda, u dovoljnom broju primjeraka za sud i protivnu stranku, u roku od 15 (petnaest) dana od dana objave ove odluke odnosno primitka prijepisa ove odluke, ovisno o ispunjenju uvjeta iz čl. 335. ZPP.
Dostaviti:
- tužiteljici po punomoćniku
- tuženiku osobno
