REPUBLIKA HRVATSKA

Posl. br. P-735/2021-78

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli po sucu tog suda Saši Javoranu, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice TK, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici mr.sc.Sonji Buli odvjetnici iz Pule, protiv tuženika 1. Addiko bank d.d., Zagreb, Slavonska avenija 6, OIB: 14036333877, 2. HK, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa]. OK, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po pun. Marku Babiću odvjetniku iz Pule, uz sudjelovanje EOS MATRIX d.o.o. kao umješača na strani prvo tuženika zastupanog po gen. pun. KK, poradi proglašenja ovrhe nedopuštenom, nakon zaključene glavne i javne rasprave dana 22.12.2025. godine održane u nazočnosti punomoćnika tužiteljice, tužiteljice i punomoćnika trećetuženika, na temelju čl. 335 Zakona o parničnom postupku, dana 26. siječnja 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I Prihvaća se u cijelosti tužbeni zahtjev tužiteljice TK, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] prema tuženicima Addiko bank d.d., Zagreb, Slavonska avenija 6, OIB: 14036333877, HK, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] i OK, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] koji sadržajno glasi:

" Proglašava se nedopuštenom ovrha određena rješenjem o ovrsi Općinskog suda u Puli-Pola posl. br. Ovr-401/20-3 od 23.12.2020. u predmetu posl. br. Ovr- 401/20, u dijelu koji se odnosi na nekretninu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ".

II Nalaže se tuženicima da tužiteljici na ime parničnog troška isplate iznos od 1.312,50 eura zajedno sa propisanom zakonskom zateznom kamatom po stopi propisanoj čl.29. st.2. ZOO-a koja na taj iznos teče od 26.1.2025. godine pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1.siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve to u roku od 15 dana.

III Odbijaju se, tužiteljica prema tuženicima preko iznosa parničnog troška priznatog u stavku II izreke ove presude sa kamatom na isti, te drugotuženik prema tužiteljici u cijelosti sa zahtjevom za naknadom parničnog troška, kao neosnovani.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je u tužbi navela da je rješenjem Općinskog suda u Puli-Pola posl.br. Ovr-401/2020-22 od 13. rujna 2021. tužiteljica je upućena da u roku od 15 dana pokrene parnicu radi proglašenja ovrhe nedopuštenom na nekretnini označenoj kao: 4. suvlasnički dio 88/331 etažno vlasništvo (E-4) s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine STAN 4 – obojan ljubičastom bojom – na mansardi, koji se sastoji iz stepeništa, ostave, hodnika, kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, kupaonicom, tri sobe i tri terase, ukupne površine 87,78 m2, koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nadalje navodi da je Dana 23. prosinca 2020. Općinski sud u Puli-Pola, u predmetu posl.br. Ovr-401/2020 donio je rješenje kojim se određuje ovrha na nekretnini iz točke I. ove tužbe, u suvlasništvu ovršenika svakog u 1/2 dijela. Naime, tužiteljica je vlasnica nekretnine koja je u zemljišnim knjigama označena kao k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. U predmetu Općinskog suda u Puli-Pola posl.br. P-675/2020 , tužiteljica TK podnijela je tužbu protiv AK i BK, kojom je tražila utvrđenje prava vlasništva na nekretnini k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Naime, tužiteljica je vlasništvo stekla prije pokretanja ovršnog postupka u ovom predmetu i to 24. 1. 2013. godine, dosjelošću kao zakoniti, istiniti i pošteni neprekidni samostalni posjednik te nekretnine obzirom je istu kupila temeljem kupoprodajnog ugovora od 24. 1. 2013., istog dana isplatila kupoprodajnu cijenu u cijelosti i stupila u posjed te nekretnine koju joj je predala prodavateljica i tadašnja vlasnica AK. U tom predmetu dana 26. ožujka 2021. sklopljena Sudska nagodba kojom su stranke utvrdile da je tužiteljica stekla pravo vlasništvo na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Ugovorom o reguliranju vlasničkopravnih odnosa s izdavanjem tabularne isprave od **.**.2020. HK, OK tuženici (ovršenici) te TKR potvrdili su da je tužiteljica vanknjižni vlasnik te samostalni posjednik k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužiteljica je predbilježila svoje pravo vlasništva temeljem tog Kupoprodajnog ugovora dana 27. 8. 2019. pod brojem Z-13181/2019, dakle prije zabilježbe ovrhe u ovom predmetu. Zabilježba ovrhe provedena je s danom 24. 12. 2020. pod brojem Z-19775/2020. Tužiteljica TK vlasništvo nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] dokazuje Sudskom nagodbom (kao javnom ispravom) te Ugovorom o reguliranju vlasničkopravnih odnosa s izdavanjem tabularne isprave od 14. 8. 2020. (kao javno ovjerovljenom ispravom). Uz navedeno je dana 15. lipnja 2021. pred Općinskim sudom u Puli-Pola podnijela tužbu protiv svih upisanih zemljišnoknjižnih vlasnika kojom traži utvrđenje prava vlasništva na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te nalog zemljišnoknjižnom odjelu da izvrši besteretni otpis navedene nekretnine u novi zk.ul. uz uknjižbu prava vlasništva tuženih na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s kojom je povezano pravo vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine kako su opisani u zemljišnim knjigama. Predmet se vodi pod posl.br. P-517/2021. Općinski sud u Puli-Pola u predmetu posl. br. Ovr- 401/2020 provodi ovrhu na posebnom dijelu - 4. suvlasnički dio 88/331 etažno vlasništvo (E-4) s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine STAN 4 – obojan ljubičastom bojom – na mansardi, koji se sastoji iz stepeništa, ostave, hodnika, kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, kupaonicom, tri sobe i tri terase, ukupne površine 87,78 m2, koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u suvlasništvu ovršenika svakog u 1/2 dijela. U predmetu Općinskog suda u Puli-Pola posl.br. P-517/2021 tužiteljica je zatražila besteretni otpis nekretnine k. č. [katastarska čestica] koja je u njenom vlasništvu u novi zk.ul. uz upis prava vlasništva na njezino ime s time da u postojećem zk. ul. ostanu upisani svi posebni dijelovi ali sada povezani sa k. č. [katastarska čestica], a ne više kao i do sada i sa k. č. [katastarska čestica] koja je u njenom vlasništvu. Iz tog razloga smatra da ovrha na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja je u njenom vlasništvu, nije dopuštena. Slijedom iznijetog tužiteljica predlaže da sud prihvati tužbu i tužbeni zahtjev koji tužben zahtjev je u konačnici specificirala na ročištu od 22.12.2025. godine, list 321 spisa.

2. U odgovoru na tužbu tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Tuženik ukazuje na činjenicu kako je na predmetnoj nekretnini upisano založno pravo (Z-2366/2005, zaprimljeno 23.2.2005.) radi naplate novčane tražbine I-tuženika na temelju Ugovora o kreditu broj: 366-32/2005. sa sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini od 21. veljače 2005. godine solemniziranog po javnom bilježniku Nansi Kopić broj OU-236/05 od 22. veljače 2005. i Aneksa broj 1. od 2. ožujka 2005. solemniziranog po javnom bilježniku Nansi Kopić broj OU-286/05 od 4. ožujka 2005., zbog čega je bespredmetno raspravljati o eventualnom pravu vlasništva tužiteljice, stečenom po njenim navodima „dosjelošću kao zakoniti, istiniti i pošteni neprekidni samostalni posjednik te nekretnine obzirom je istu kupila temeljem kupoprodajnog ugovora od 24.1.2013. godine“. Naime, založno pravo upisano je u zemljišne knjige gotovo osam godina prije navedene kupoprodaje te je isto u svakom trenutku moralo biti poznato tužiteljici. S tim u vezi, I-tuženik posebno upozorava na važnost načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige jer je to načelo jedno od najvažnijih u stjecanju i zaštiti prava vlasništva koje štiti stjecatelja u dobroj vjeri pri stjecanju nekretnine. Navedeno načelo ima velik utjecaj na pravnu sigurnost te u znatnoj mjeri doprinosi ustavnom načelu o vladavini prava, te se primjenjuje i u svim drugim slučajevima u kojima se stječu druga stvarna prava na nekretnini upisanoj u zemljišnoj knjizi. Dakle, poštivanje načela savjesnosti i poštenja podrazumijeva ispitivanje savjesnosti svakog od sudionika određenog pravnog posla. Bilo kakvo drukčije postupanje, protivno je načelima vladavine prava i pravne sigurnosti kao najviših vrednota ustavnog poretka. Stoga je Ustavni sud zaključio da se u svakom konkretnom pojedinačnom slučaju, valjanost pravnog posla, uvažavajući osobite okolnosti konkretnog slučaja, mora procjenjivati ovisno o ponašanju, savjesnosti i dobroj vjeri svakog sudionika određenog pravnog odnosa. Nadalje, u potpunosti su paušalni navodi tužiteljice da bi ista predbilježila svoje pravo vlasništva temeljem ranije navedenog kupoprodajnog ugovora, i to dana 27.8.2019. pod brojem Z-13181/2019, jer to ne proizlazi iz povijesnog prikaza zemljišnoknjižnog izvatka. Sve i da je predbilježba naknadno opravdana, ista ne bi mogla utjecati na prethodno zasnovano založno pravo I-tuženika. Osim toga, posebno je indikativna činjenica da bi tužiteljica šest godina nakon isplate kupoprodajne cijene tražila upis prava vlasništva, a uz ovu tužbu čak niti ne prilaže predmetni ugovor o kupoprodaji. Konačno, I-tuženik naglašava i da je odredbom čl. 83. Ovršnog zakona propisano da ako se promijeni osoba koja je u zemljišnim knjigama upisana kao vlasnik nekretnine nakon što je ovrhovoditelj na nekretnini upisom u zemljišnu knjigu stekao založno pravo ili koje drugo pravo koje ga ovlašćuje da namiri određenu tražbinu njezinom prodajom, ovrhovoditelj ima pravo, na temelju ovršne isprave protiv osobe koja je bila vlasnik nekretnine u vrijeme kad je stekao to pravo i izvatka iz zemljišne knjige kojim se dokazuje prijenos vlasništva s prijašnjeg vlasnika na novog vlasnika, zatražiti ovrhu izravno protiv novog vlasnika radi naplate osigurane tražbine. Dakle, da je kojim slučajem u zemljišne knjige i izvršen upis prava vlasništva tužiteljice na predmetnoj nekretnini, isto ne bi spriječilo provedbu ovršnog postupka na predmetnoj nekretnini. Prvotuženik predlaže odbijanje tužbe i tužbenog zahtjeva u cijelosti.

3. U dokaznom postupku proveden je dokaz čitanjem dokumentacije na listovima 3-24 spisa, 25-63 spisa, 64-67 spisa, 69-70 spisa, 85 spisa, spis Z-5131/21, 87-109 spisa, 125-157 spisa, 169-187 spisa, 206-207 spisa, 245-259 spisa-nalaza vještaka mjernika uz uvid u fotografije, 286-287 spisa-zapisnik, 291-294 spisa, 295- 297 spisa, uvid u sudsku nagodbu u spisu P-675/20, najnoviji vlasnički izvadak na listu 319 spisa te uvid u spis P-759/24.

4. Tužbeni zahtjev tužiteljice prema tuženicima osnovan je u cijelosti.

5. U ovoj pravnoj stvari kronološki gledano nije sporno da je na listovima 40-42 spisa prileži kupoprodajni ugovor zaključen između AK kao prodavatelja i tužiteljice kao kupca i to glede predmeta prodaje nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u naravi pomoćna dvorišna građevina prizemna kuća s pripadajućim dvorištem a koja se nalazi u sklopu obiteljske kuće na k. č. [katastarska čestica]. Nije sporna činjenica da je tim ugovorom ugovorena kupoprodajna cijena od 122.000,00 kn točka 2 predmetnog ugovora te da je istim utvrđeno da je tužiteljica kao kupac isplatila kupoprodajnu cijenu u cijelosti, dok iz čl. 5 ugovora nesporno proizlazi da je tužiteljica stupila u posjed predmeta prodaje odmah. Nesporna je činjenica da je prema članku 8 predmetnog ugovora (list 41 spisa) prodavateljica AK preuzela obvezu izvršiti cijepanje pripadajućeg dijela dvorišta kako bi omogućila tužiteljici uknjižbu prava vlasništva kupljene građevine sa pripadajućim dijelom dvorišta što se tada nalazilo na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

6. Nije sporna činjenica prema podacima iz vlasničkog lista da je nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora pravni prednik prvotužene bivše Hypo Alpe Adria Banka d.d. list 19 spisa dana 23.2.2005.g. od Z-2366/28 na temelju ugovora o kreditu broj 366-32/2005 zasnovala založeno pravo u iznosu od 58.000,00 CHF list 19 spisa. Nije sporna činjenica da je pod Z-1228/2005 od 26.1.2005. prenesen upis pod Z- 12579/05 koji je zaprimljen 9.12.2004.g. kojim je zabilježen dobiven prijedlog UK za provedbu plana posebnih dijelova zgrade k. č. br. [katastarska čestica] list 15 spisa. Nije sporna činjenica da je u vlasničkom listu na strani 14 spisa dana 27.8.2019. pod brojem Z- 13181/19 zaprimljena predbilježba prva vlasništva temeljem kupoprodajnog ugovora od 24.1.2003. na nekretnini AK u korist ovdje tužiteljice kao kupca. Nije sporna činjenica koja je razvidna iz povijesnog vlasničkog lista na str. 21 do 39 spisa da je prvotna kč. br. [katastarska čestica] poništena uslijed spajanja sa k. br. 662/zgr (zaprimljeno 19.4.2005. broj Z-5142/2006, list 21 spisa) , te da je pod Z-6218/2020 (zaprimljeno 15.5.2020.godine,list 22 spisa) došlo do mijenjanje kulture, površine uz cijepanje kč. br. [katastarska čestica] zgr. na nove kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], list 22 spisa. Nije sporna činjenica da je prema vlasničkom listu na str. 20 spisa pod Z-19775/2020 (zaprimljeno 24.12.2020.godine) provedena zabilježba rješenja o ovrsi Ovr-401/20 od 23.12.2020.godine.

7. Nije sporna činjenica da na listu 51-54 spisa prileži rješenje o izvedenom stanju koje je izdano na ime tužiteljice a kojim rješenjem se u bitnom ozakonjuje nezakonita rekonstrukcija i nadogradnja i promjena namjene zgrade izgrađene a k. č. [katastarska čestica] zgr k. o. [katastarska općina], što je bilo u suglasju i sa iskazom svjedoka ĐK sa ročišta od 8.10.2025.godine.

8. Nije sporna činjenica da na listovima 43-49 spisa prileži ugovor o reguliranju vlasničkih odnosa s izdavanjem tabularne isprave od 4.8.2020.g. zaključen s jedne strane između AK, BK, TKR, HK i OK kao knjižnih vlasnika k. č. [katastarska čestica] objekt k. o. [katastarska općina] i TK kao izvanknjižne vlasnice k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kojim ugovorom su između ostalog stranke u čl. 1 ugovorile da je predmet istog usklađivanje stvarnog stanja sa stanjem u zemljišnim knjigama. Čl. 2 istog ugovora utvrđeno je u bitnom da je TK kupac izvanknjižni vlasnik te samostalan posjednik k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na osnovu kupoprodajnog ugovora od 24.1.2003.g. kojeg je tužiteljica zaključila s AK kao prodavateljicom i tada jedinom upisanom vlasnicom k. č. [katastarska čestica]/zgr i k. č. [katastarska čestica] uz opis predmeta kupoprodaje. Stavkom 3 čl. 2 utvrđeno je između ostalog kako je uslijed promjena u zemljišnim knjigama zbog provedbe etažnog elaborata na k. č. [katastarska čestica]/zgr. došlo do promjene opisa i oznake čestice koja je bila predmetom kupoprodaje uslijed čega je TK kao kupac i predlagatelj upisa prava vlasništva na tadašnjoj kč. br. [katastarska čestica] bila odbijena sa zahtjevom za uknjižbu prava vlasništva jer su u trenutku podnošenja zahtjeva u zk odjel bili na k. č. [katastarska čestica] upisani stanovi kao posebni dijelovi zgrade odnosno postojala je etažna dioba list 44 spisa. Isto tako izvršena je promjena kulture i površine i cijepanje k. č. br. [katastarska čestica]/zgr 2 obiteljske stambene zgrade, gospodarska zgrada, garaža, septička jama, dvorište u stambenu zgradu pod ul. 1-4 s 550 m2 na nove k. č. [katastarska čestica], kuća, [adresa], garaža dvorište, i k. č. [katastarska čestica] kuća [adresa], dvorište sa 152m2. Istim ugovorom u čl. 3 dana je tabularna izjava između ostalog u odnosu na tužiteljicu vezano za k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od strane AK, BK, TKR , HK i OK na način da svatko od njih prenosi svoj suvlasnički udio nekretnine navedene u čl. 1 ugovora (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) na tužiteljicu uz dozvolu da ona ishodi upis na navedenoj nekretnini na svoje ime list 46 spisa. Čl. 5 istog ugovora od 14.8.2020. list 47 spisa utvrđeno je da je tužiteljica u nesmetanom i samostalno posjedu na predmetnoj nekretnini od 24.1.2003. godine.

9. Nije nadalje sporna činjenica da na listovima 11-12 spisa prileži sudska nagodba zaključena pred Općinskim sudom u Puli dana 26.3.2021. u kojoj su parnične stranke bile ovdje tužiteljica te tuženici AK i drugi koju nagodbu su stranke sklopile i kojom sadržano suglasno utvrđuju da je tužiteljica TK stekla pravo vlasništva na k. č. [katastarska čestica] [adresa] upisana u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] s udjelom od 1/1 dijela pa joj tuženici TKRR dopuštaju da u ZK odjelu ovog suda odmah izvrši prijenos prava vlasništva na opisanoj nekretnini. Nije sporna činjenica da je zemljišno knjižni odjel sukladno podacima iz vlasničkog lista na strani 14 spisa zaprimio prijedlog za upis temeljem navedene sudske nagodbe pod Z-5131/2021 dana 29.3.2021. te je zabilježio odbijeni prijedlog za upis, što je u suglasju i sa rješenjem zk odjela na str. 100 spisa iz kojeg je razvidno zašto nije proveden upis temeljem sudske nagodbe.

10. Nije sporna činjenica da je u razdoblju trajanja ovog postupka tužiteljica sukladno presudi ovog suda P-759/24-82 od 26.8.2025.g. utvrđeno da je stekla pravo vlasništva upravo na predmetnoj nekretnini k. č. [katastarska čestica] dvorište od 98m2, kuća, na adresi u [adresa] uz besteretan otpis navedene nekretnine iz zk. 43053 k. o. [katastarska općina] u novi zk ul. uz uknjižbu prava vlasništva tužiteljice. Nesporna je činjenica da je tužiteljica sada upisana kao samovlasnica na k. č. [katastarska čestica] u naravi kuća, dvorište, 152 m2 na adresi [adresa] list 39 spisa vlasnički list. Nije sporna činjenica da je sud na ročištu od 1.7.2025.godine list 286 spisa ,sukladno dokaznom prijedlogu tužiteljice, list 124 spisa, pozvao rješenjem prvotuženu, list 286 spisa na dostavu cjelokupnog predmeta koji se odnosio na odobravanje ugovora o kreditu 366-32/2005 te da da prvotužena nije postupila po traženju suda.

11. Sve navedene okolnosti proizlaze iz postojećih pisanih dokaza u spisu.

12. Ono što je sporno u ovoj pravnoj stvari jest osnovanost osnove. U svezi s tim sporno je i pitanje da li tužiteljica ima pravo tražiti proglašenje nedopuštenom ovrhe koja se protiv nje vodi u Ovr-401/20 te da li je tužba tužiteljice glede toga osnovana. Naime, prvotuženik se u svom odgovoru na tužbu list 83 spisa pozivao na činjenicu da je njegovo založno pravo pod Z-2366/2005 zaprimljeno još 23.2.2005. te da je njegovo založno pravo upisano prije navedene kupoprodaje. Sporno je i pitanje da li je prvotuženik imao razloga za posumnjati da je zk stanje različito od izvanknjižnog stanja a vezano i za postupak u kojem se provodi ovrha odnosno vezano za činjenicu da je prvotuženik upisao svoje založno prvo pod Z-2366/2005 što je još zaprimljeno 23.2.2005.g. Sporno je i pitanje da li tužiteljica ima pravo koje sprječava ovrhu na njezinoj nekretnini.

12. U odnosu na postupovni dio parnice tužiteljica je rješenjem Općinskog suda u Puli Ovr-401/2020-22 od 13.9.2021. upućena na pokretanje parnice radi proglašenje ovrhe nedopuštenom pa je sukladno navedenom tužiteljica i postupila po naputku suda. Naime člankom 59 st. 1 Ovršnog zakona propisano je da osoba koja tvrdi da je u pogledu predmeta ovrhe ima takvo pravo koje sprječava ovrhu može podnijeti prigovor protiv ovrhe tražeći da se ovrha na tom predmetu proglasi nedopuštenom.

13. Uvidom u ugovor o kreditu broj 366-32/2005 od 21-2-2005.g. koji prileži na istu 125-133 spisa utvrđeno je da je pravna prednica prvotuženika tadašnja Hypo Alpe Adria Banka zaključila taj ugovor o kreditu sa ovdje drugo i treće tuženicima HK i OK te je tim tuženicima odobren stambeni kredit u iznosu od od 58.000,00 CHF u kunskoj protuvrijednosti. S osnova tog ugovora čl. 10 istog zasnovano je založno pravo u korist Hypo Alpe Adria Banke upravo na tadašnjoj k. č. [katastarska čestica]/zgr na 88/331 suvlasničkog dijela upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] etažno vlasništvo 4. etaža. Kako je već navedeno temeljem podataka iz vlasničkog lista na strani 19 spisa izvršen je upis založenog prava pod Z-2366/05 što je zaprimljeno 23.2.2002. u korist pravnog prednika prvotuženika upravo pozivom na taj ugovor.

14. Poradi identifikacije predmetne nekretnine izvršen je očevid suda na licu mjesta uz prisutnost vještaka mjernične stranke. Vještak je u svom nalazu listovi 246- 249 spisa s fotografijama uz isti naveo da je k. č. [katastarska čestica] upisana kao dvorište 7 m2, dvorište 196 m2, kuća [adresa] m2 i garaža 35 m2 što odgovara stanju u naravi k. č. [katastarska čestica] je upisana kao dvorište 98 m2 i kuća [adresa] što odgovara stanju u naravi. Vještak je utvrdio da je vidljivo je da su parcele međusobno definirane žičanim ogradama i svaka ima zaseban ulaz sa [adresa].

15. Na zaprimljeni nalaz i mišljenje stranke nisu imale primjedbe, a isti prihvaća i ovaj sud budući je isti sačinjen detaljno, analitički te sukladno pravilima struke. Sud prihvaća zaključak vještaka da je vidljivo da su k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i 3157/2 k. o. [katastarska općina] da su iste parcele definirane međusobno odvojene te svaka ima zaseban ulaz s [adresa] što je vještak i označio na skici na listu 247 spisa a isto je odgovaralo snimljenim fotografijama u što se sud uvjerio neposrednim opažanjem na liscu mjesta na listu 249 spisa, gdje je vještak označio i različite brojeve i glede adresa tih čestica.

16. Radi utvrđivanja činjeničnog stanja proveden je dokaz saslušanjem i tužiteljice kao parnične stranke na ročištu od 22.12,2025. godine. Tužiteljica je u svom iskazu potvrdila da se radi o predmetnom ugovoru. Na upit vezano za taj dio na terenu koji joj je bio prodan da li je bio određen odgovorila je da ovo što je kupila bilo je na terenu određeno, ona je to i ogradila. Isplatila je odmah kupoprodajnu cijenu. Navela je da otkad je kupila pa do danas nitko joj nikad nije osporavao niti govorio da ovo što je kupila i držala na terenu njoj ne bi pripadalo niti joj osporavao da je uzela nešto to nije smjela. Tužiteljica je nadalje navela da taj dio koji je kupila oduvijek je imao zaseban ulaz, navodi da je ona legalizirala ovaj dio, da je prodavatelj trebao napraviti sukladno čl. 8 cijepanje, točnije ispravlja on je to 2005.g. učinio. Na upit da li joj je na terenu itko ikada dolazio i govorio da je na terenu uzela dio dvorišta koji joj ne bi pripadao odgovorila je da nitko nikad. Tužiteljica je navela da čim je to kupila morala je odmah ograditi upravo zbog vučjaka kojeg je imala da ne bi išao u tuđe dvorište. Na upit punomoćnika tužiteljice zašto ju na kraju nije knjižila prodavateljica odgovorila je da zbog tog etažnog elaborata ona se nije mogla knjižiti iz razloga što su oni spojili dvije čestice sa zgradom na drugoj čestici. Na upit suca tužiteljica je potvrdila postojanje sudske nagodbu u predmetu P-675/20 list 11 do 12 spisa.

17. Sud u cijelosti prihvaća iskaz tužiteljice kao parnične stranke jer je isti bio u suglasju i s postojećim pisanim dokazima u spisu. Naime i iz iskaza saslušanog svjedoka ĐK imenovani je u bitnom potvrdio da je bio na terenu te je radio ozakonjenje nelegalnog dijela rekonstruirane građevine , radila se rekonstrukcija već izgrađene zgrade i manjeg objekta u donjem uglu parcele, u svibnju 2004.godine je rađen etažni elaborat zgrade a u 2015.godine je rađena legalizacija na tužiteljicu koja je stalno ukazivala da je to njezino vlasništvo , te je postojao i poseban ulaz za taj manji objekt. Vještak je potvrdio da se radi o manjem objektu na str. 248 treća fotografija uz potvrdu da je tužiteljica bila u posjedu, list 302 spisa. Po ocjeni ovog suda razvidno je da je tužiteljica temeljem kupoprodajnog ugovora od 24.1.2003. (u tužbi se očitom omaškom u pisanju navodi kriva godina 2013. umjesto 2003. što je poslije ispravljeno ) stupila u posjed točno određene nekretnine koju je kupila i kojeg je držala i drži do današnjeg dana što joj nitko nikada nije osporavao još od 2003.godine. Razvidno je sukladno iskazu tužiteljice da je taj dio kojeg je kupila nekretnine uvijek imao zaseban ulaz te da je tužiteljica sukladno dokazu na listu 51-54 spisa naknadno i legalizirala taj dio. Tužiteljica se razvidno nije mogla upisati kao vlasnica kupljenog dijela upravo iz razloga što je prodavatelj 2005.g. izvršio cijepanje predmetnih nekretnina, točnije AK je podnijela prijedlog za uspostavu prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine-etažiranje pod Z-1228/2005 te na taj način onemogućila tužiteljici uknjižbu njezina prava vlasništva. Nakon toga kupoprodajnim ugovorom od 17.2.2005. prodaje 4. suvlasnički dio E-4 HK i OK koji potom tu nekretninu daju u zalog predniku prvotuženika radi osiguranja potraživanja po ugovoru o kreditu br. 366-32/2005 sa sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini, što je i evidentirano pod Z-2366/2005. Po ocjeni ovog suda na temelju postojećih dokaza u spisu razvidno je da je prednik prvotuženika s obzirom na stanje na terenu imao dovoljno razloga posumnjati da je zemljišno knjižno stanje različito od izvanknjižnog stanja što će se obrazložiti u nastavku.

18. Naime, čl. 8 st. 2 Zakona o zemljišnim knjigama dalje u tekstu ZZK propisano je da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenicu i pravno stanje zemljišta. Prema stavku 3 istog članka propisano je da stjecatelj koji je dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige pravno je zaštićen kao nije znao niti je s obzirom na okolnost imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja. Nedostatak dobre vjere ne može se prigovoriti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje. Prema st. 4 propisano je da osoba koja je dobroj vjeri upisala knjižno pravo postupajući s povjerenjem u potpunost zemljine knjige stekla ga je neopterećeno teretima koji nisu bili upisani u času kad je zatražen upis niti je tada iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis osim kao je zakonom drugačije određeno. Nadalje čl. 122 ZV-a st. 1 propisno je da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno održava činjenično i pravo stanje nekretnine pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno i da je različito od izvanknjižnog stanja uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona. Prema stavku 2 istog članka propisano je da je stjecatelj bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapana posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis nije znao niti je s obzirom na okolnost imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju. Nadalje člankom 124 st. 2 ZV-a propisano je da stjecatelj koji je makar i postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige stjecao u dobroj vjeri , ne uživa zaštitu povjerenja u potpunost iz stavka 1 ovog članka glede onim prava, tereta i ograničenja koji postoje na temelju zakona, a ne upisuju se u zemljišnu knjigu.

19.Tijekom ove parnice tužiteljica je ishodila pravomoćnu presudu ovoga suda P-759/2024 temeljem koje je s osnova instituta redovne dosjelosti (list 8 obrazloženja) stekla pravo vlasništva dakle krajem siječnja 2013.godine protekom desetogodišnjeg roka kao zakonita, istinita i poštene posjednica. Tužiteljica je dakle stekla izvanknjižno vlasništvo i temeljem samog zakona na predmetnoj nekretnini u trenutku kad su se ispunile zakonske pretpostavke za dosjelost (usucapio), a to je bilo krajem siječnja 2013.godine, a zabilježba ovrhe je provedena 24.12.2020.godine pod Z-19775/2020 list 20 spisa dakle kad je tužiteljica već bila dugogodišnja izvanknjižna vlasnica predmetne nekretnine temeljem zakona. Kod stjecanja vlasništva temeljem zakona upis nema konstitutivan karakter već samo deklaratoran. Nadalje vezano za upis hipoteke na prednika prvotužene pod Z-2366/2005 od 23.2.2005.godine potrebito je ukazati da je već u to vrijeme tužiteljica bila predmnjevana vlasnica predmetne nekretnine sukladno članku 166 ZV-a pa kao takva ima pravo tražiti da se ovrha na nekretnini u njezinom vlasništvu proglasi nedopuštenom (u tom smislu i Rev 621/05-2 od 2.3.2006.godine, Rev 138/2024-2 od 12.11.2024.godine itd.).

20. U konkretnom slučaju cijeneći postojeće dokaze u spisu razvidno je da je pravni prednik prvotužene cijeneći stanje na terenu imao dovoljno razloga posumnjati da je takvo stanje na terenu različito od knjižnog stanja. Naime, sukladno postojećim dokazima u spisu već iz kupoprodajnog ugovora od 24.1.2003. na listu 40-42 spisa jasno je bio definiran predmet prodaje koji predmet prodaje je prikazan i na fotografijama koje je snimio vještak mjernik list 248-249 spisa, a iz kojih je bilo vidljivo da je sada nekretnina koja nosi oznaku k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] bila odvojena od ostataka nekretnine koja sad nosi oznaku 3157/1 k. o. [katastarska općina]. Opisano je uostalom potvrđeno i iskazom tužiteljice koja je životno objektivno opisala da čim je istu kupila da je odmah morala istu ograditi od susjedne kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kako i sama navodi citira se: "zbog vučjaka kojeg sam imala kako ne bi išao u tuđe dvorište", završen citat. I svjedok ĐK je na ročištu od 8.10.2025.godine objektivno iskazao da je već 1999.godine kad je bio na terenu postojao poseban ulaz "za taj manji objekt", list 2 zap. od 8.10.2025.godine te da je tužiteljica bila u posjedu tog manjeg objekta. Svjedok ĐK je objektivno iskazao da tada 1999.godine kad je bio na terenu ograde nije bilo što je bilo u suglasju i sa iskazom tužiteljice da je ograda nastala čim je ona to kupila dakle 2003.godine, list 2 zap. od 22.12.2025.godine. Dakle od 2003.godine stanje na terenu je bilo jasno i fizički definirano glede odvojenosti objekata na način prikazan na fotografijama vještaka mjernika list 249 spisa glede odvojenosti objekata. Da bi se to potvrdilo zatraženo je od strane prvotuženika rješenjem od 1.7.2025.godine list 286 spisa dostava cjelokupnog predmeta temeljem kojeg je i bio sačinjen ugovor o kreditu broj 366-32/2005 listovi 125 do 133 spisa od 21.2.2005.godine, a kojim je HK i OK isti bio odobren jer je logično da za odobravanje kredita u toj visini da je pravni prednik prvotuženika morao izaći na teren da bi provjerio i procijenio vrijednost nekretnine koja je tada nosila oznaku k. br. 662/zgr k. o. [katastarska općina] (sukladno članku 10 tog ugovora),list 129 spisa. Naime člankom 10 st. 2 ZOO-a propisano je da sudionik u obveznom odnosu dužan je u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom , prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka). Ovdje je bitno naglasiti da je upravo stanje na terenu počevši od zasebnih ulaza u nekretnine kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i 3157/1 k. o. [katastarska općina] prikazano na fotografijama na str. 150 i 151 spisa glede odvojenosti objekata, zatim fizička ograda koja postoji od 2003.godine prikazana na fotografijama na str. 152 i 249 spisa koja je jasno odvajala dio kojeg je kupila tužiteljica, uz kontinuirani posjed tužiteljice na tom dijelu, su po ocjeni ovog suda bili dovoljni elementi stručnim djelatnicima prednika prvotuženika (članak 10 st. 2 ZOO-a) da dobiju saznanja da je izvanknjžno stanje na terenu različito od onog u zemljišnim knjigama. Eventualna površnost djelatnika pravnog prednika prvotuženika kraj činjenice da se unatoč traženju sudu ne dostavlja (list 286 spisa) cjelokupni predmet temeljem kojeg je i bio sačinjen ugovor o kreditu broj 366-32/2005 listovi 125 do 133 spisa od 21.2.2005.godine, a kojim je HK i OK isti bio odobren, po ocjeni ovog suda ne može se tumačiti u korist prvotuženika jer je po ocjeni ovog suda u takvom kontekstu teret suprotnog dokaza dakle onog da je prednik prvotuženika bio savjestan odnosno pošten te da nije zloupotrijebio svoje pravo prebačen na prvotuženika. Niti na ročištu od 22.12.2025.godine na izričit poziv suda u skladu s načelom otvorenog pravosuđenja (list 2 zapisnika) daljnji dokazi nisu predlagani.

21. Sukladno prethodno obrazloženom valjalo je je prihvatiti tužbeni zahtjev tužiteljice prema tuženicima te odlučiti sadržajno kao u stavku I izreke ove presude.

22.U odnosu na postupovni dio ove parnice, na ročištu od 22.12.2025. godine zakazano je ročište za objavu presude za dan 22.1.2026.godine ali je isto rješenjem zbog spriječenosti odgođeno za dan 26.1.2026. godine. Isto tako valjalo je dopustiti rješenjem sukladno članku 206 ZPP-a sudjelovanje kao umješača na strani prvotuženika tvrtki Eos Matrix d.o.o. budući je (list 167 spisa ) ista dokazala da ima pravni interes da prvotuženik uspije u ovoj parnici na način da je dostavila Ugovor o cesiji na str. 169 do 173 spisa temeljem kojeg je kao cesionar kupila od prvotuženika predmetnu tražbinu prema HK broj 366-32/2005 koji prileži na listovima 125 do 133 spisa sa aneksima uz isti.

23. Odluka parničnom trošku temelji se na čl. 154. st. 1. ZPP-a budući je tužiteljica uspjela u cijelosti.

24. Tužiteljica je u ovoj pravnoj stari bila zastupana po punomoćnici odvjetnici pa joj je sukladno troškovniku valjalo priznati nagradu za: sastav tužbe 100 bodova Tbr. 7/1, za sastav obrazloženog podnesaka od 11.9.2022. godine 100 bodova tbr. 8/1, zatim nagradu za zastupanje na ročištima od: 14.2.2023., 22.1.2025., 1.7.2025. i 8.10.2025.godine po 100 bodova za svako to ročište Tbr. 9/1, a za ročište od 25.11.2022.godine 25% ili 25 bodova tbr. 9/5, što iznosi ukupno 525 bodova, što kraj vrijednosti boda od 2,00 eura ( tbr. 50 u svezi s tbr. 48 st. 3) iznosi 1.050,00 eura uz daljnji iznos od 25% na ime PDV-a ili 262,50 eura zbrojeno po tom osnovu 1.312,50 eura koji iznos parničnog troška su tuženici dužni isplatiti tužiteljici, stav II izreke ove presude zajedno sa propisanom zakonskom zateznom kamatom iz članka 29. st. 2. ZOO-a od dana objave presude tj. 26.1.2026.godine pa do isplate, a sve kako je sadržajno i navedeno u stavku II izreke ove presude da se sve ne ponavlja.

26. Sukladno obrazloženom valjalo je tužiteljicu odbiti preko iznosa parničnog troška priznatog parničnog u stavku II izreke ove presude sa kamatom na taj odbijeni dio kao neosnovan, stav II izreke ove presude. Naime sukladno članku 155 ZPP-a tužiteljici nije mogao biti priznat trošak za ročište od 25.11.2022. godine po tbr. 9/1 već po tbr. 9/5. Glede ostalih troškova sudskih pristojbi i predujmova tužiteljica je od istih bila oslobođena.

27. Treće tužena je izgubila ovu parnicu pa je imenovanu valjalo u cijelosti odbiti za zahtjevom za naknadom parničnog troška prema tužiteljici kao neosnovan, stav III izreke ove presude.

28. O trošku drugo tuženika nije odlučivano budući isti nije niti bio zatražen.

U Puli, 26. siječnja 2026. godine

Sudac

Saša Javoran

POUK O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka ove odluke. Žalba se podnosi putem ovoga suda u tri istovjetna primjerka, a o istoj odlučuje nadležan Županijski sud.

Dna:

- Punomoćniku tužiteljice

- Punomoćniku prvotuženika

- Drugotuženiku osobno

- Punomoćniku trećetuženika