REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj P-2813/2023-26

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Krešimiru Koketiju, u pravnoj stvari tužitelja Kasela d.o.o., OIB: 80093439674, iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Nenad Beloša, odvjetnik u Novom Marofu, protiv tuženice ŠF, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Marko Kallay, odvjetnik u OD Kallay & partneri d.o.o. sa sjedištem u [adresa], radi isplate, te po tužbi tužiteljice ŠF, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Marko Kallay, odvjetnik u OD Kallay & partneri d.o.o. sa sjedištem u [adresa] protiv tuženika Kasela d.o.o., OIB: 80093439674, iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Nenad Beloša, odvjetnik u Novom Marofu, radi utvrđenja/poništenja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 10. studenoga 2025. u prisutnosti punomoćnika Nenada Beloše i zamjenika punomoćnika SF, **.**.2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja Kasela d.o.o.:

"1. Nalaže se tuženoj da tužitelju isplati iznos od 30.000,00 € s kamatom tekućom od 31. ožujka 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena, sve u roku od 15 dana.

2. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi parnični trošak s kamatom tekućom od dana presuđenja pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena, sve u roku od 15 dana.“

II Odbija se tužbeni zahtjev tuženice ŠF:

„Utvrđuje se da je Sporazum sklopljen 30. rujna 2022. između Kasela d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 80093439674 i ŠF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], ništav.“

III Poništava se Sporazum sklopljen 30. rujna 2022. između Kasela d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 80093439674 i ŠF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].

IV Nalaže se tužitelju Kasela d.o.o. da nadoknadi tuženici ŠF troškove postupka u iznosu 3.750,00 EUR (tritisućesedamstopedeset eura) sa zateznim kamatama od 26. siječnja 2026. pa do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da su stranke 30. rujna 2022. sklopile Sporazum kojim je u točki 1. raskinut Ugovor o zakupu od 5. lipnja 2017. prema kojem Ugovoru je tuženica bila zakupodavac, a tužitelj zakupnik poslovnog prostora upisanog u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, u knjigu položenih ugovora Grad Zagreb, [broj poduloška], opisan kao poslovni prostor površine 51,86 m2 u prizemlju koji se vodi pod brojem 7, u zgradi u [adresa], sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica broj 590/1 k. o. [katastarska općina]; u točki 5. utvrdile su da je tužitelj u rekonstrukciju i uređenje poslovnog prostora koji je bio predmet Ugovora o zakupu uložio preko 40.000,00 EUR, da je time povećao tržišnu vrijednost poslovnog prostora koji je bio predmet Ugovora o zakupu, slijedom čega se tužena Sporazumom obvezala izvršiti tužitelju povrat ulaganja uz određene uvjete navedene u točkama 5. a) do d) Sporazuma. U razdoblju od ožujka 2020. do rujna 2022. sklapanju Sporazuma prethodilo je više detaljnih usmenih dogovora i razgovora među strankama, uključivo i na sastancima kojima su osim IF, zastupnika po zakonu tužitelja, i tužene, prisustvovali i suprug tužene HF i vanbračna supruga zastupnika po zakonu tužitelja, KF. Nakon što su razmotrene različite varijante mogućeg razrješenja odnosa među strankama vezanog za zakup, stranke su se u potpunosti usmeno suglasile o svim pitanjima i u skladu s tim, bez ikakvih izmjena, sačinjen je predmetni formalni Sporazum. Stranke su i prije sklapanja formalnog Sporazuma, postupale sukladno usmeno ugovorenim utanačenjima pa je tako tužitelj, u dogovoru s tuženicom, nakon što je ugostiteljski objekt u predmetnom poslovnom prostoru prestao raditi u ožujku 2020. (uslijed odluke Stožera civilne zaštite RH o obustavi rada uslijed bolesti Covid-19) nadalje, pa i nakon sklapanja Sporazuma, nastavio snositi i tuženici plaćati troškove komunalne naknade, naknade za uređenje voda, režijske troškove i troškove pričuve vezane uz predmetnu nekretninu, a tuženica je angažirala agenciju za posredovanje u prodaji nekretnina radi prodaje predmetnog poslovnog prostora. U periodu nakon sklapanja Sporazuma stranke su u više navrata usmeno kontaktirale vezano uz traženje kupaca za predmetnu nekretninu i tužena nikada nije spomenula nikakve eventualne primjedbe na Sporazum. Do prodaje predmetne nekretnine došlo je u ožujku 2023. bez znanja tužitelja. Otprilike sredinom ožujka 2023. KF je na ulici slučajno srela tuženu koja se držala suzdržano te nije spominjala prodaju predmetne nekretnine. Nekoliko dana nakon tog susreta, ZF, zastupnik po zakonu tužitelja, primijetio je da su u predmetnoj nekretnini treće osobe započele izvršavati građevinske radove. Potaknut opisanim događajima, tužitelj je izvršio uvid u zemljišne knjige i utvrdio da je tužena predmetnu nekretninu prodala temeljem ugovora sklopljenog 15. ožujka 2023. na kojem je ugovoru iskazana kupoprodajna cijena u iznosu od 80.000,00 EUR te da je tu kupoprodajnu cijenu naplatila. Prodajom poslovnog prostora po navedenoj cijeni stekli su se uvjeti za ispunjenje obveze tužene iz točke 5. d) Sporazuma, odnosno na isplatu iznosa od 30.000,00 EUR tužitelju. KF je u tom smislu telefonom kontaktirala tuženu koja je izjavila da nema namjeru ništa platiti, nakon čega je tužitelj postavio po punomoćniku pisani zahtjev za isplatu koji je tuženoj dostavljen 30. ožujka 2023. Tužena je na taj zahtjev pisano odgovorila po punomoćnicima izričito odbivši bilo kakvo plaćanje obrazloživši takvo odbijanje brojnim neistinitim te pravno neutemeljenim i irelevantnim navodima.

1.1. U odgovoru na protutužbu i tijekom postupka tužitelj osporava sve navode tuženika, ističe da je on obmanut jer je tužena usmeno obećala i pisano se Sporazumom obvezala izvršiti povrat ulaganja, bez ikakvih prigovora na takav dogovor, a nakon što su se ostvarili dogovoreni uvjeti, pravila se, prikladno i za svoju korist, da taj Sporazum ne postoji, da nikakve obveze nema i sada nizom laži nastoji osloboditi se svojih ugovornih obveza. Za razliku od tužene, tužitelj je sve svoje ugovorene obveze sa tuženom uredno ispunjavao. Laž je da je Sporazum i vezana izjava potpisan na brzinu i u dvorištu ispred njene kuće kao što to tvrdi tužena. Sporazum i izjava potpisani su u kući tužene, za stolom, uz prisustvo supruga tužene. Direktor tužitelja je tom prilikom, nakon čitanja a prije potpisivanja Sporazuma od strane tužene, predložio tuženoj i njenom suprugu da im primjerke Sporazuma i izjave ostavi i da oni to na miru i uz sudjelovanje njihovih članova obitelji ponovno prouče i da tužena to naknadno potpiše, na šta su oni oboje odgovorili da nije potrebno, da su sve pročitali i razumjeli i da se slažu u potpunosti sa svime što je napisano, a sve da je napisano kako je prethodno i usmeno dogovoreno s tužiteljem i uz prisustvo supruge direktora tužitelja. Tužena i njen suprug su oboje, tom prilikom pročitali Sporazum jer im je dan u ruke, oboma po jedan primjerak koji su držali, gledali i pratili dok je direktor tužitelj naglas čitao. Ostavljene su im i kopije potpisanih dokumenata. Izjava o prekidu bila je potrebna isključivo radi odjavljivanja zakupa od strane tužene kod porezne uprave te radi odjavljivanja tužitelja s režija, npr. struja, smeće. Ta izjava nije bila priložena tužbi jer je irelevantna za Sporazum koji je sklopljen i koji je predmet tužbe. Lažne su, manipulativne i prijevarne insinuacije tužene da je predmetni poslovni prostor na početku zakupa od strane tužitelja bio u stanju u kojem se mogao upotrijebiti za obavljanje ugostiteljske djelatnosti (kafića), odnosno da u prostoru nije bilo potrebno izvršiti rekonstrukciju ili ulaganja, i da je tužitelj u predmetnom prostoru izvršio samo „estetske korekcije“ prema svojim željama. Predmetni proslovni prostor je prije početka zakupa sa tužiteljem bio nekorišten više od pet godina, potpuno zapušten, doslovno ruševina puna štakora, oborinskih voda i otpada. Bilo je neophodno urediti ga od temelja kako bi se mogla obavljati bilo koja djelatnost jer prostor nije bio u stanju u kojem bi se mogao upotrijebiti za obavljanje ugostiteljske (ili bilo koje druge djelatnosti). Laž je da su šank i sanitarni čvor izmješteni u prostoru prema želji tužitelja, jer ni šanka niti bilo kakvog sanitarnog čvora nije u prostoru bilo. Prostor je bio devastiran i radovi koje je izvršio tužitelj (kompletno obnovljeni zidovi, pod i strop, kompletno nova električna instalacija, vodovod, odvod i kanalizacija, funkcionalno grijanje, tri potpuno novo- konstruirana wc-a, šank s točionikom s dva sudopera, rukoper, uvođenje odvojenih brojila za potrošnju hladne i tople vode, i za mjerenje potrošnje grijanja, itd.) su doveli do toga da prostor vrijedi višestruko više nakon što su rekonstrukcijski radovi dovršeni. Laž je da je niska cijena zakupnine od 2.000,00 kn/mj. ugovorena samo zbog toga što je tužena željela poslovni prostor ponovo dati u zakup. Ugovor o zakupu izričito predviđa da je prostoru potrebna rekonstrukcija i da će troškove rekonstrukcije izvršiti tužitelj na svoj račun (čl. 4.1.) s time (a) da je zakup ugovoren na razdoblje od najmanje 5 godina s automatskim produženjem od narednih 5 godina (čl. 5.2); i (b) da je za vrijeme trajanja takvog zakupa ugovorena povoljna zakupnina (2.000,00 kn za prve četiri godine zakupa, a 4.000,00 kn od pete godine do kraja zakupa). Dakle, prilikom sklapanja Ugovora o zakupu dogovoreno je upravo ono što tužena sada tvrdi da nije bio slučaj a to je da tužitelj izvrši znatna ulaganja u prostor pod uvjetom i uz pretpostavku da će dugotrajnim trajanjem zakupa uz povoljni iznos zakupnine „kompenzirati“ odnosno povratiti to ulaganje. Drugim riječima, cijena od 2.000 kn mjesečno je, suprotno navodima iz odgovora na tužbu, bila ugovorena (tj. tužena je pristala na nju) baš zbog toga jer je prije rekonstrukcije i početka zakupa od strane tužitelja prostor bio zapušten, demoliran, pun otpada, štakora, vode po podu, bez sanitarnih čvorova, bez šanka, bez ikakvih instalacija, sa samo tri žice od struje koje su izvana „ulazile“ u prostor i vidjele se na vrhu zida. Prostor je bio u tako lošem stanju da uopće nije udovoljavao nikakvim minimalnim tehničkim uvjetima (nije imao rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima) za bilo koju djelatnost, već je to rješenje (tzv. MTU) tužitelj morao (i mogao) ishoditi tek nakon što su rekonstrukcijski radovi završeni. Ugovorena zakupnina je dakle izričito podrazumijevala uređenje tako zapuštenog prostora. Laž je i da je tužitelj vršio radove bez kontrole tužene. Laž je da radovi, odnosno ulaganja koja je tužitelj izvršio u predmetnom prostoru ne dosežu iznos od 40.000 EUR. Ulaganja izvršena od strane tužitelja u prostor premašuju 40.000 EUR, kako je i navedeno u Sporazumu. Laž je da je tužitelj „zamolio“ tuženu da od početka pandemije prestane plaćati zakupninu. Također je netočno da Sporazum ne odgovara usmenom dogovoru i da je tužitelj usmeno predložio tuženoj da preuzme ulogu posrednika pri kupoprodaji, a da će njegova naknada za takvo posredovanje biti dio cijene iznad 100.000 EUR. To je potpuno netočan i obmanjujući prikaz razgovora i dogovora između stranaka. Istina je zapravo (i suprotno navodima tužene) da je tužitelj je u ožujku 2020. godine obavijestio tuženu (na sastanku u njenoj kući, kojem su prisustvovali i suprug tužene i vanbračna supruga direktora tužitelja) da je, uslijed proglašenja pandemije i vezane zabrane rada u ugostiteljstvu zatvorio lokal za rad te da nema namjeru u budućnosti više nastaviti s obavljanjem djelatnosti u tom lokalu (prvenstveno zbog nedostatka radne snage) i da je, uz dogovor s tuženom, spreman odmah izaći iz prostora s time da mu tužena isplati iznos izvršenih ulaganja koja procjenjuje na oko 40.000 EUR s obzirom na postojeće račune za izvršena ulaganja. Tuženik je tom prilikom odmah ponudio tuženoj da će izaći iz prostora i staviti prostor na raspolaganje tuženoj za eventualnu prodaju ili najam nekome trećem ili daljnje korištenje od strane tužene uz isplatu ulaganja tužitelju, na što je tužena izjavila da ona „nema novaca za to da isplati“ tužitelja, nego predlaže da se prostor proda uz pomoć tužitelja i da se odmah nakon prodaje izvrši plaćanje prema tužitelju povrata ulaganja, a da tužitelj do tada i dalje ostane u zakupu i plaća samo troškove koje ona ima u vezi zakupa (porez, pričuva, komunalna naknada i naknada za uređenje voda) bez zakupnine, uz obrazloženje da s obzirom na tada specifičnu situaciju pandemijskog razdoblja nije izgledno da će tužena naći drugog zakupnika, a puno je veća vjerojatnost da će se prostor prodati ako je potpuno namješten. Tužitelj je na to nevoljko pristao, iako nije koristio prostor. Tužitelj je time prihvatio prijedlog tužene jer mu je ona već tada priopćila svoju odluku da prostor više neće davati u zakup trećima nego će se prostor prodavati, a tužitelju isplatiti povrat ulaganja i to od dijela novca koji dobije od prodaje prostora. Tužena nije nikada ponudila prostor na prodaju tužitelju. Tuženica je bila odlučna da ona od prodajne cijene očekuje zadržati najmanje 100.000,00 EUR, a predložila je da se cijena postavi tako da iznosi 140.000 EUR ili više tako da pokriva povrat troškova ulaganja tužitelju i minimalnu cijenu koju tužena očekuje od prodaje. Tuženica je također tražila od tužitelja da se on angažira oko prodaje prostora budući da je zainteresiran da se prostor proda kako bi tužena iz prodajne cijene vratila tužitelju vrijednost ulaganja. Tužitelj se s time složio i sukladno ovom usmenom dogovoru, slijedeće dvije godine (dok je prostor bio oglašivan za prodaju) tuženoj uplaćivao iznose o kojima bi ga tužena obavijestila. Tužitelj je na ovakav dogovor pristao u dobroj vjeri, imajući povjerenje u tuženu da će ispuniti ono na što se obvezala i uvažavajući njenu situaciju, iako je taj dogovor u osnovi bio nepovoljan za tužitelja, jer je bilo neizvjesno kad će se prostor prodati i za koju cijenu, jer je tužitelj i dalje imao troškove vezane uz prostor iako u njemu nije obavljao djelatnost, i jer tužitelj nije tražio od tužene nikakva dodatna osiguranja ni kamate, a sam je bio u obvezi plaćati kamate na kredit kojim je financirao ulaganja. Nije točno da je Sporazum sastavljen isključivo u interesu tužitelja. Visoka životna dob tužene nije nikakva isprika za neispunjavanje Sporazumom, odnosno ugovorom preuzetih obveza. Predlaže usvojiti tužbeni zahtjev i odbiti protutužbene zahtjeve, te traži trošak postupka.

2. Tuženica u odgovoru na tužbu, protutužbi i tijekom postupka navodi da je nesporno da su stranke bile u zakupnom odnosu predmetnog poslovnog prostora koji nije raskinut sporazumom od 30. rujna 2022., već je isti efektivno prestao puno ranije, a raskinut je Izjavom od 30. rujna 2022., a efektivno u travnju 2020. godine kada je tužitelj zamolio tuženu da joj prestane plaćati zakupninu, što je razvidno iz pregleda uplata po računu. Dodatno, upravo je tužitelj pripremio i tuženoj dao na potpis Izjavu od dana 30. rujna 2022., a u točki 2. koje Izjave je utvrđeno da se ugovor o zakupu sporazumno raskida s danom 30. rujnom 2022. Nakon što je prestao ugovor o zakupu poslovnog prostora radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti (u naravi kafić) s ranijim zakupnikom, tužena je kao vlasnica poslovnog prostora željela navedeni poslovni prostor ponovno dati u zakup radi obavljanja iste djelatnosti (ponovno kafić) da isti ne stoji prazan. Iz tog je razloga prilikom sklapanja ugovora o zakupu pristala na objektivno nisku cijenu zakupa poslovnog prostora od samo 2.000,00 kn mjesečno pri čemu je tužitelj bio dužan uz režijske troškove plaćati i pričuvu, a sam zakup je tužena uredno prijavila Poreznoj upravi. Usprkos tome što se u poslovnom prostoru već ranije nalazio kafić, tužitelj je kao novi zakupnik, osim što je proveo novu ventilaciju i postavio novu klimu, iako su prethodne već postojale u poslovnom prostoru, imao želju o svom isključivom trošku izvesti određene estetske korekcije u poslovnom prostoru – primjerice prekrivanje mramornih granitnih podova laminatom, postavljanje novog šanka na drugom mjestu unutar poslovnog prostora, premještanje sanitarnog čvora i sl., a na što je tužena generalno pristala. Početkom 2020. godine je tužitelj prestao obavljati djelatnost u poslovnom prostoru, s time da je početkom pandemije korona virusa zamolio tuženu da prestane plaćati zakupninu, ali da ipak zadrži posjed i ključeve poslovnog prostora, a da će on nastaviti plaćati troškove (pričuvu) i platiti tuženoj naknadu poreza. S obzirom na tada specifičnu situaciju pandemijskog razdoblja u kojem vjerojatno ne bi našla drugog zakupnika, tužena je na isto pristala. Protekom vremena, a s obzirom i na svoju visoku životnu dob, tužena je postala zainteresirana prodati predmetni poslovni prostor umjesto da ga nastavi davati u zakup pri čemu se tužitelj interesirao za koji bi ga iznos tužena prodala. Tužena je od eventualne prodaje očekivala barem 100.000,00 EUR, a na što se tužitelj interesirao bi li mu tužena, u slučaju da joj on nađe kupca koji nudi više, dala iznos koji prelazi traženih 100.000,00 EUR. S obzirom da je tužena osoba starije životne dobi (rođena je 1943. godine), a da je tužitelj i nadalje jedini imao ključeve i bio u posjedu poslovnog prostora, tužena je rekla da bi pristala da u slučaju ako bi joj tužitelj našao kupca imao pravo zadržati iznos iznad traženih 100.000,00 EUR, odnosno da bi tada tužitelj mogao zadržati razliku kupoprodajne cijene iznad 100.000,00 EUR. Konačno je tužitelj 30. rujna 2022. ujutro kontaktirao tuženu i predložio joj da potpiše dokumentaciju za formalan raskid ugovora o zakupu koju je on pripremio te da će on za nju tražiti kupca pri čemu će smjeti zadržati razliku preko 100.000,00 EUR. Kao i do tada, gotovo svu dokumentaciju glede zakupa poslovnog prostora je pripremao upravo tužitelj i nosio tuženoj na potpis. Direktor tužitelja je 30. rujna 2022. osobno došao do tužene s dokumentacijom (Izjavom i Sporazumom) i zatražio tuženu da ju odmah potpiše jer se njemu žuri te je izjavio da je dokumentacija sastavljena onako kako su se dogovorili. Tuženica je postupajući s povjerenjem prema tužitelju istu dokumentaciju potpisala bez da ju je čitala. Upravo zbog visoke životne dobi kako tužene, tako i njezinog supruga s kojim živi u istom kućanstvu, bez čitanja predmetne dokumentacije i ne imajući razloga sumnjati da će tužitelj ispoštovati njihov usmeni dogovor, tužena je nastavila daljnju komunikaciju s tužiteljem, tim više što je on i nadalje zadržao ključeve i posjed poslovnog prostora. Tuženica se još od početka pregovora oko zakupa za poslovni prostor 2017. godine (pretežito zbog svoje visoke životne dobi) trudila „ići na ruku“ tužitelju glede svih njegovih prijedloga i zahtjeva - počevši od toga da je dopustila uređenje i izvođenje estetskih korekcija na poslovnom prostoru prema želji tužitelja bez svoje posebne kontrole i osiguranja, preko izrazito niske zakupnine (samo 2.000,00 kn/mjesečno) pa sve do činjenice da je potpisivala svu dokumentaciju koju je tužitelj predlagao. Tuženica je Sporazum potpisala na nagovor tužitelja bez da ga je čitala prije potpisivanja pri čemu sadržaj Sporazuma nikako ne odgovara stvarnom stanju i dogovoru tužitelja i tuženice. Tužitelj prema tuženici nema baš nikakvih potraživanja, a radovi koje je tužitelj izvodio u poslovnom prostoru na svoju inicijativu i želju nikako ne dosežu iznos od 40.000,00 EUR koji je naveden u Sporazumu. Štoviše, prije je vjerojatno postajanje potraživanja tuženice prema tužitelju s osnove prekomjernog oštećenja u odnosu na tržišnu vrijednost zakupnine i činjenicu da je toliko dugo imao posjed i ključeve poslovnog prostora, a nije plaćao zakupninu nego što bi tužitelj imao ikakvo novčano potraživanje koje bi mogao uvjetovati i vezati uz postupanje tužene s vlastitom imovinom – prodajom poslovnog prostora na način kako je navedeno u Sporazumu.

2.1. Stoga Sporazum sa svojim sadržajem ne odgovara usmeno komuniciranom prijedlogu tužitelja prethodno upućenom tuženici o tome da tužitelj preuzme ulogu posrednika u prometu nekretnina i za tuženicu traži kupca pri čemu će imati pravo zadržati naknadu cijene iznad 100.000,00 EUR. Štoviše, tuženica je sporazum potpisala upravo na nagovor tužitelja bez čitanja i uz jamstvo da Sporazum odgovara ovom usmenom dogovoru, a čime nije ni moglo doći do sklapanja Sporazuma kao jednostrano obveznog ugovora (koji obvezuje samo tuženu) jer se sporazumne strane nisu usuglasile oko bitnih sastojaka Sporazuma. U odnosu na tuženicu došlo do nesvjesnog nesklada između volje (što je mislila da potpisuje) i očitovanja (Sporazum sa sadržajem koji je potpisala) jer je do očitovanje volje (potpisa Sporazuma) došlo isključivo zbog pogrešne predodžbe o sadržaju Sporazuma uzrokovanog jamstvom tužitelja da Sporazum odgovara njihovom ranijem dogovoru (a što nije bila istina) i da ga brzo potpiše jer se njemu žuri, čime je tužitelj svjesno i ciljano doveo tuženu u zabludu i naveo ju da Sporazum (koji je tužitelj sam sastavio u svoju korist kako bi na umjetan način stvorio pravnu osnovu potraživanja koja inače ne bi postojala na štetu tužene) potpiše bez čitanja. Ističe da je navedeni Sporazum protivna prisilnim propisima i moralu društvu pa stoga i ništetan, a podredno da je isti nevaljan zbog mana volje, pa traži poništaj istog Sporazuma. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev tužitelja, prihvatiti protutužbeni zahtjev tuženice glavni ili eventualno kumulirani, i traži trošak postupka.

3. Tijekom postupka sud je pročitao Sporazum od 30. rujna 2022. (list 5-6 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 15. ožujka 2023. uz tabularnu izjavu (list 7-14 spisa), Izvadak iz KPU (list 15-16 spisa), Opomena za plaćanje (list17-18 spisa), Očitovanje na opomenu (list 19-23 spisa), Ugovor o zakupu od 9. veljače 2018. (list36-38 spisa), Promet po računu tuženice (list 40-45 spisa), Izjava (list 46 spisa), e-mail korespondencija (list 47,143-150 spis), Nacrt ugovora o kupoprodaji (list 49-68 spisa), Oglasi poslovnog prostora (list 69 spisa), Elaborat zatečenog stanja (list 70- 118. spisa), Ugovor o zakupu od 9. prosinca 2017. s Anexima (list 131-137 spisa), računi (list 153-283 spisa), fotografije (list 284-286 spisa), Ugovor o kreditu (list 287- 295 spisa), saslušane su stranke (list314-318 spisa), svjedoci KF (list 319 spisa), HF (list 320 spisa), VF (list 330-331 spisa), GF (list 331-332 spisa).

4. Svi izvedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 114/22 - dalje u tekstu: ZPP).

5. Neosnovan je tužbeni zahtjev tužitelja te glavni protutužbeni zahtjev tuženice, a osnovan je eventualno kumulirani protutužbeni zahtjev tuženice.

6. Predmet spora po tužbi tužitelja je isplata 30.000,00 EUR na temelju Sporazuma od 30. rujna 2022. sklopljen između stranka, a koji iznos je predstavljao naknadu za ulaganja u poslovni prostor tuženice, a po protutužbi tuženice je zahtjev za utvrđenje ništetnim tog Sporazuma jer je protivan prisilnim propisima i moralu društva, a eventualno kumuliranim, zahtjev za njegovim poništenjem zbog mana volje (prijevare odnosno dovođenja u zabludu o sadržaju samog Sporazuma).

7. Zbog jasnoće terminologije i razumijevanja potrebno je napomenuti da ZPP ne poznaje termine „tužitelj-protutuženik“ ili „tuženik-protutužitelj“ i činjenica da je tuženik u parnici podnio protutužbu primjenom odredbe čl. 189. ZPP-a to ga ne čini tužiteljem ili protutužiteljem već on ostaje u prvotnoj ulozi i pravilnom primjenom ZPP-a treba ga i dalje tako definirati, dakle kao tuženika (tako i VSRH Rev 1167/22 od 4. siječnja 2023.).

8. Između stranaka nije sporno:

- da je tuženica bila vlasnica nekretnine - poslovnog prostora, upisanog u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, u KPU Grad Zagreb, [broj poduloška], opisan kao poslovni prostor površine 51,86 m2 u prizemlju koji se vodi pod brojem 7, u zgradi u [adresa], sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica broj 590/1 k. o. [katastarska općina] (dalje u tekstu: poslovni prostor);

- da su tuženica, kao zakupodavac, i tužitelj, kao zakupnik, sklopili Ugovor o zakupu od 5. lipnja 2017., prema kojem je tuženica dala u zakup poslovni prostor tužitelju na razdoblje od 5 godina s mogućnošću automatskog produljenja na još 5 godina, uz ugovorenu zakupninu u iznosu od 2.000,00 kn prve 4 godine, a nakon toga 4.000,00 kn, a da je tako ugovoreno kako bi tužitelj mogao dio svojih ulaganja u poslovni prostor povratiti odnosno „kompenzirati“ kroz manju zakupninu;

- da su stranke sklopili još jedan Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 9. veljače 2018., koji smatraju pojednostavljeni raniji ugovor o zakupu, a koji je sastavljen samo za potrebe prijave nastanka porezne obveze tuženice, međutim pravno je obvezujući i mjerodavan među njima bio isključivo Ugovor o zakupu od 5. lipnja 2017.;

- da je tužitelj u vlastitom trošku izvršio određene radove u poslovnom prostoru kako bi mogao obavljati ugostiteljsku djelatnost, sukladno čl. 4. Ugovora o zakupu od 5. lipnja 2017.;

- da je tužitelj nakon izvršenih radova obavljao ugostiteljsku djelatnost u poslovnom prostoru sve do ožujka 2020. kada je obustavio rad zbog Odluke Stožera civilne zaštite RH o obustavi rada uslijed bolesti Covid-19, a koji nikad nije nastavio, već je u (usmenom) dogovoru s tuženicom zadržao posjed i nastavio jedno vrijeme plaćati režijske troškove i sl. vezane uz isti poslovni prostor, te da nisu u tom trenutku formalno raskinuli ugovor o zakupu;

- da tuženica prvenstveno zbog visoke životne dobi više nije imala interesa davati predmetni poslovni prostor u zakup (nakon što ju je tužitelj obavijestio o konačnoj obustavi rada), već je izrazila želju da bi isti prodala;

- da je tužitelj (direktor ZF) s tuženicom usmeno dogovorio da mu pod određenim uvjetima nakon prodaje poslovnog prostora pripadne dio kupovnine, na ime troškova ulaganja;

- da je odvjetnica KF, izvanbračna supruga direktora tužitelja IF

ZF, sastavila tekst Sporazuma,

- da je direktor tužitelja ZF posjetio tuženicu na njezinoj adresi u [adresa] ([adresa]) i da su tada stranke potpisale Sporazum od 30. rujna 2022.;

- Sporazumom od 30. rujna 2022. ugovoreno je da u slučaju prodaje predmetnog poslovnog prostora za iznos od 140.000,00 EUR ili manje, tuženica je svakako iz ostvarene kupoprodajne cijene u obvezi isplatiti tužitelju troškove (povrat) ulaganja u rasponu od 30.000,00 do 40.000,00 EUR, a tuženica zadržati preostali iznos kupovnine manji i od 100.000,00 EUR (čl. 5.);

- da je tuženica sama pronašla kupca i Ugovorom o kupoprodaji od 15. ožujka 2023. prodala predmetni poslovni prostor trećoj osobi uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 80.000,00 EUR;

- aktivna i pasivna legitimacija stranka (po tužbi i protutužbi) te visina tužbenog zahtjeva tužitelja;

9. Između stranaka je sporno:

- razlog konačnog prestanka obavljanja ugostiteljske djelatnosti tužitelja u predmetnom poslovnom prostoru (nedostatak radne snage, nemogućnost obavljanja djelatnosti zbog Odluke Stožera civilne zaštite uslijed pandemije Covid 19, loši poslovni rezultati koji dugoročno nisu garantirali isplativost ulaganja u poslovni prostor);

- sadržaj usmenog sporazuma stranaka u razrješenju njihovog odnosa proizašlog iz Ugovora o zakupu od 5. lipnja 2017., te odgovara li isti sadržajno u cijelosti, bez ikakvih izmjena, naknadno sklopljenom pisanom Sporazumu od 30. rujna 2022.;

- valjanost Sporazuma od 30. rujna 2022.;

- osnovanost osnove (tužbenog i protutužbenog) zahtjeva;

10. Iz iskaza direktora tužitelja IF, tuženice i svih svjedoka (KF, HF, GF, VF) u bitnome kronološki proizlazi da su stranke 2017. sklopile ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora (tekst je sastavila KF) na razdoblje od 5 godina uz mogućnost produljenja na još 5 godina uz početno ugovorenu zakupninu u iznosu od 2.000,00 kn (prve 4 godine), a potom u iznosu od 4.000,00 kn. U tom trenutku radilo se o izrazito niskoj zakupnini u usporedbi s tržišnim cijenama, međutim dogovoreno je da će tužitelj o svom trošku adaptirati poslovni prostor kako bi mogao obavljati ugostiteljsku djelatnost, a koja ulaganja bi nakon isteka trajanja ugovora (10 godina) pripala tuženici. Tužitelj je u tom poslovnom pothvatu računao da će mu se investicija odnosno ulaganje vlastitih sredstava u poslovni prostor tuženice, kroz dugoročni zakup uz tako nisku zakupninu, obavljanjem ugostiteljske djelatnosti isplatiti. Stranke su sklopile još jedan ugovor o zakupu, definiraju ga kao pojednostavljeni ugovor o zakupu, za potrebe prijave porezne obveze tuženice, međutim i dalje smatraju pravno obvezujući Ugovor o zakupu od 5. lipnja 2017. Odlukama Stožera civilne zaštite, a zbog nastupanja Covid-19 pandemije, tužitelju je bilo određeno vrijeme zabranjeno obavljanje ugostiteljske djelatnosti stoga su stranke pristupile pregovorima radi iznalaženja rješenja koje bi bilo u korist obje strane. Tužitelj je želio na neki način ostvariti povrat ulaganja. Inicijalno je dogovoreno da se neće odmah raskidati ugovor o zakupu, već će tužitelj nastaviti plaćati režijske troškove (i sl.) koje terete poslovni prostor i držati posjed istog. Tuženica zbog visoke životne dobi više nije imala interesa davati poslovni prostor u zakup, stoga je odlučila isti prodati te je smatrala da je realna tržišna cijena 100.000,00 EUR. S obzirom na navedeno, stranke su se usmeno sporazumjele da nakon prodaje poslovnog prostora tuženici pripadne najmanje 100.000,00 EUR, a razlika više plaćenog iznosa kupoprodajne cijene (sve iznad navedenog iznosa) pripadne tužitelju na ime troškova ulaganja. U jednom trenutku tužitelj je pronašao potencijalnog kupca (Šipad Komerc – Drvo Zagreb d.o.o.), međutim ugovor o kupoprodaji nije realiziran, a potom je tužitelj na poziv GF vratio ključeve odnosno predao posjed tuženici. Nakon toga, svjedokinja KF sastavila je tekst Sporazuma te je tužitelj posjetio tuženicu u njezinoj kući, i u dnevnom boravku su potpisali Sporazum od 30. rujna 2022. (list 5-6 spisa). Skoro godinu dana kasnije (15. ožujka 2023.), tuženica je pronašla kupca i prodala poslovni prostor trećoj osobi uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 80.000,00 EUR koja joj je u cijelosti isplaćena.

10.1. Iskazi stranaka i svih svjedoka u ovom dijelu su suglasni, životni i logični, međusobno se nadopunjuju, u skladu su s materijalnom dokumentacijom u spisu, stoga ih sud prihvaća i ocjenjuje ih vjerodostojnima. Iz navedenih iskaza, sud je utvrdio da je isključivo tužitelj sklapanjem ugovora o zakupu preuzeo rizik isplativosti troškova ulaganja u poslovni prostor tuženice. Ovo proizlazi i iz čl. 4.1. ugovora gdje je jasno stipulirano: „Sve radove na Poslovnom prostoru vezane uz Rekonstrukciju Zakupnik će izvršiti o vlastitom trošku.“ Isto tako, zbog odluka Stožera civilne zaštite o zabrani obavljanja ugostiteljske djelatnosti početkom 2020., ozbiljno je dovedena u pitanje isplativost tog poslovnog pothvata. Ovo je i opće poznato jer je u to vrijeme bila velika neizvjesnost, a na udaru Covid mjera civilne zaštite bili su u prvom redu ugostitelji, kojima je bio zabranjen rad. S obzirom na tu neizvjesnost, logično je da je tuženica, koja je starije životne dobi, izgubila interes davati poslovni prostor dalje u zakup (u tom trenutku bilo je vrlo neizvjesno bi li pronašla novog zakupnika, što je predlagao tužitelj, zbog „lockdowna“), a na različite prijedloge tužitelja kojem je opet bio cilj pokušati vratiti ulaganja, odlučuje se na prodaju. Jedini uvjet tuženice bio je da njoj na ime kupovnine pripadne iznos od 100.000,00 EUR, koji iznos smatra realnom tržišnom vrijednošću, a tužitelju pruža mogućnost da s obzirom na vlastito umijeće na tržištu pokuša prodati poslovni prostor za viši iznos i time iz razlike do 100.000,00 EUR pokuša povratiti svoja ulaganja.

10.2. Polazeći od navedenog, sud zaključuje da su se stranke usmeno sporazumjele da nakon prodaje poslovnog prostora, tuženici pripadne najmanje 100.000,00 EUR, a razlika više ostvarenog iznosa kupoprodajne cijene (sve iznad navedenog iznosa) pripadne tužitelju na ime troškova ulaganja, a u slučaju prodaje za iznos od 100.000,00 EUR ili manje, tužitelju uopće ne pripada pravo na dio kupoprodajne cijene kojim bi mu bili naknađeni troškovi ulaganja. U svom iskazu tužitelj je bio neprecizan, međutim isto je priznao u odgovoru na protutužbu (strana 5., zadnji odlomak i nastavak na strani 6.: „bila je odlučna da ona od prodajne cijene ostvari najmanje 100.000,00 EUR“., „Tužitelj je na ovakav dogovor pristao u dobroj vjeri…“). Svjedokinja KF to je također potvrdila u svom iskazu: „Tuženica je izjavila da ne želi prodati poslovni prostor ispod 100.000,00 EUR, te je stoga predložila da se oglasi za puno viši iznos od cca 160.000,00 EUR iz čega bi se 40.000,00 EUR pripalo tužitelju.“

11. Nadalje, Analizom Sporazuma od 30. rujna 2022. (čl. 5.) utvrđeno je da su stranke ugovorile da u slučaju gotovo bilo kakvog raspolaganja poslovnim prostorom u pravnom prometu (prodaja, davanje u zakup, darovanje, opterećenje hipotekom ili fiducijom, služnostima i drugim teretima itd.), dakle i prodaja za iznos manji od 100.000,00 EUR, neovisno o tome tko je pronašao kupca, čak i slučaju odustanka od prodaje, tuženici je nametnuta obveza plaćanja tužitelju troškova ulaganja u rasponu od 30.000,00 – 40.000,00 EUR, pa i obveza plaćanja agencijske provizije ako bude sklopljen ugovor posredovanjem iste (čl. 7.).

12. Uspoređujući utvrđeni usmeni sporazum stranka (v. supra t. 10.2.) sa Sporazumom od 30. rujna 2022., jasno proizlazi da nisu sadržajno podudarni i bez izmjena, odnosno da nije samo formaliziran (uobličen) raniji usmeni ugovor, kako to tvrdi tužitelj (točka 4. odgovora na protutužbu). Dapače, potonjim sporazumom tuženici su nametnute daleko veće obveze od onih koje je imala prije sklapanja Sporazuma od 30. rujna 2022. S obzirom na navedeno, sud ne prihvaća u tom dijelu iskaz tužitelja (direktora IF) i svjedokinje KF, i ocjenjuje te iznesene navode tužitelja tijekom postupka netočnima.

13. Isto tako, sud ne prihvaća iskaz tužitelja (direktora IF) da je neposredno prije potpisivanja Sporazuma od 30. rujna 2022., cijeli tekst pročitao tuženici i njezinom suprugu HF koji su u tom trenutku imali primjerak pred sobom te da im je predložio da si uzmu malo vremena i da ne moraju odmah potpisati, već da se mogu posavjetovati sa svojim ukućanima, međutim da je tuženica odmah potpisala i rekla da nema problema. Naime, da je tuženici i svjedoku HF zaista pročitao sve odredbe Sporazuma, osobito čl. 5., tuženica sigurno ne bi potpisala isti, što je ona u svom iskazu potvrdila, jer niti jedna razumna osoba ne bi pristala na takve uvjete. Ovo je u svom iskazu potvrdio i svjedok HF, koji je bio svjestan da su „svi troškovi ulaganja u poslovni prostor pripali tuženici, a sporazumom se tuženica obvezala određeni iznos platiti“. Ovo je i logično jer opravdano se postavlja pitanje zašto bi tuženica pristala snositi rizik poslovnog pothvata tužitelja koji je do tada bio isključivo na tužitelju sukladno čl. 4. Ugovora o zakupu od 5. lipnja 2017., tuženica za to nije imala nikakav interes, već je isključivi (financijski) interes imao samo tužitelj. Nesporno je da tužitelj više nije htio obavljat djelatnost u poslovnom prostoru (kad mu nije bilo zabranjeno odlukama Stožera). S obzirom na navedeno, sud ne prihvaća ni iskaz svjedokinje KF u tom dijelu, jer nije prisustvovala sastanku stranka kada se potpisivao Sporazum, a svoja posredna saznanja crpi jedino iz kazivanja svog izvanbračnog supruga IF.

14. Imajući u vidu navedeno, sud prihvaća kao životnim i logičnim iskaz tuženice da ju je posjetio direktor ZF, predao joj jedan papir (Sporazum), koji ona nije čitala osim prva tri pasusa jer je slijepo vjerovala tužitelju i isti potpisala, nakon čega je jedan primjerak tužitelj ostavio tuženici i otišao, a da su istoga dana malo kasnije, njezin suprug HF i kći VF pročitali Sporazum i ukazali da nije smjela potpisati isti, a ona ih je uvjeravala da se radi o poštenim ljudima, da će se poslovni prostor prodati za viši iznos te da će njoj ostati njezinih 100.000,00 EUR i da će time biti razriješen njihov odnos. HF ukazao je tuženici da je sklopila izrazito štetan sporazum jer po inicijalnom ugovoru o zakupu, svi troškovi ulaganja u poslovni prostor pripali su njima, a s tim sporazumom tuženica je obvezana sada platiti minimalno 30.000,00 EUR. Ovo je u svom iskazu potvrdila i GF koja je dodatno navela da je tuženica mislila da je potpisala ono što je usmeno iskomunicirano. S obzirom da su o ovome u bitnome isto iskazivali HF, VF i GF, sud njihove iskaze u tom dijelu prihvaća, i ocjenjuje ih iskrenima, životnima i logičnima, a i u skladu s utvrđenjima u ovom postupku (v.supra).

14.1. Sud ne prihvaća iskaz tuženice, u dijelu u kojem navodi da ju je direktor ZF nenajavljeno posjetio u kući odnosno „banuo na vrata“ s unaprijed pripremljenim Sporazumom, jer je životno i logično suprotno, a osim toga svjedoci HF i KF izričito su izjavili da se tužitelj prethodno telefonski najavio u vezi sklapanja sporazuma, čije iskaze u tom dijelu sud prihvaća kao uvjerljivim i iskrenim, a u krajnjem slučaju ovakvo ponašanje nameću pravila bontona. Osim toga, tuženica je to priznala u odgovoru na tužbu/protutužbi (strana 3.):“tužitelj je dana 30.09.2022.godine ujutro kontaktirao tuženu i predložio joj da potpiše dokumentaciju za formalan raskid ugovora o zakupu…“

15. Iz ocjene navedenih iskaza stranaka i svjedoka, sud izvodi daljnji zaključak da je direktor tužitelja ZF posjetio tuženicu, prethodno se telefonski najavivši radi sklapanja sporazuma, prezentirao joj da se radi samo o formaliziranom neizmijenjenom ranijem usmenom dogovoru, iako tomu nije bilo tako, tuženica vjerujući tužitelju, lakomisleno i pri tom ne dovodeći u sumnju stvarne namjere tužitelja, čita samo tri pasusa, međutim ne i cijeli Sporazum i potpisuje ga 30. rujna 2022.

15.1. Potpisivanjem takvog Sporazuma tužitelj je u biti rizik svog poslovnog pothvata prebacio na tuženicu, a koji je prije toga bio isključivo na tužitelju sukladno čl. 4. Ugovora o zakupu od 5. lipnja 2017. (razlozi izlaska iz zakupnog odnosa bili su na tužitelju). Bolje rečeno, tužitelj je isposlovao puno bolju poziciju za sebe jer prema ranijem usmenom dogovoru bilo je neizvjesno hoće li mu pripasti pravo na povrat ulaganja i u kojem iznosu, a nakon sklapanja Sporazuma njegovo pravo na povrat ulaganja postalo je ne samo izvjesno nego mu je bila zagarantirana isplata od minimalno 30.000,00 EUR.

16. Neovisno o navedenom, ovakvo postupanje tužitelja nema za posljedicu ništetnost Sporazuma od 30. rujna 2022. Naime, prema činjeničnim navodima iz protutužbe, a na poseban upit suda na ročištu od 6. rujna 2024., tuženica ističe da je Sporazum ništetan jer je protivan moralu društva i prisilnim propisima, međutim ničim to točno ne konkretizira.

17. Sukladno čl. 327. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, dalje - ZOO) sud pazi na ništetnost ugovora po službenoj dužnosti, međutim, nije ovlašten ocjenjivati ništetnost ugovora iz razloga na koji se stranke tijekom postupka nisu pozivale niti su ga isticale odnosno sud ne može odlučivati o ništetnosti ugovora izvan okvira činjenica iznesenih od strane stranke koja se poziva na ništetnost (tako i VSRH Rev 758/2023 od 30. siječnja 2024.).

17.1. S obzirom na navedeno, sud ne nalazi da je sklapanje Sporazuma od 30. rujna 2022. protivno bilo kojem važećem propisu, a kamoli da je isto protivno moralu društva. Naime, sud prihvaća iskaz tužitelja da je u pogledu radova izvršio zamjenu kompletne elektroinstalacije, na podove položio laminat uz prethodnu pripremu, kompletno novu instalaciju centralnog grijanja od ulaza u lokal sa pripadajućim brojilom koje prije toga nije postojalo, kompletnu vodovodnu instalaciju, izgradio je sanitarni čvor sa svim sanitarijama, postavio je cijeli šank sa 3 sudopera, kompletnu ventilaciju, 1 za sanitarni čvor, a 1 za poslovni prostor, toplinski je izolirao zidove i plafon sa zvučnom izolacijom, promijenio je aluminijske dijelove vanjske stolarije kako bi ista bila funkcionalna, doveo je u funkciju odvod sa krova oborinskih voda koji prolazi kroz prostor, postavio je unutarnju stolariju, oličio je cijeli lokal, te ga u cijelosti namjestio, odnosno uredio interijer, jer isto proizlazi iz svih dostavljenih računa, čiju vjerodostojnost nije osporila tuženica, a koje je sačuvao jer je morao te troškove pravdati u banci budući da je sredstva ostvario kreditom banke. Osim toga, logično je da je tužitelj obavio radove adaptacije poslovnog prostora, jer je to bilo i predviđeno ugovorom o zakupu, a i jedno vrijeme je obavljao ugostiteljsku djelatnost u istom (ne bi mogao obavljati da nisu izvršeni barem osnovni radovi adaptacije odnosno da nisu bili osigurani minimalni tehnički uvjeti).

17.2. Polazeći od gornjeg utvrđenja, sud ocjenjuje da nije nemoralno da se stranke naknadno dogovore da će tuženica kao vlasnica poslovnog prostora isplatiti tužitelju ulaganja i da tu obvezu vezuju za trenutak raspolaganja istim u pravnom prometu, dapače isto je dopušteno, što proizlazi iz temeljnih načela ZOO-a.

17.3. Prema tome, sud ne nalazi da je sklapanje Sporazuma od 30. rujna 2022. protivno bilo kojem važećem propisu, a kamoli da je isto protivno moralu društva, što bi dovelo do ništetnosti sukladno čl. 322. ZOO-a, stoga valjalo je odbiti prvi (glavni) protutužbeni zahtjev tuženice kao neosnovan.

18. Međutim, navedeno ponašanje tužitelja ulazi u okvire prijevarnog postupanja u smislu čl. 284. ZOO-a.

18.1. Tužitelju je od početka bio jasan stav tuženice da joj od prodaje poslovnog prostora svakako pripadne minimalno iznos od 100.000,00 EUR, a u slučaju prodaje po višoj cijeni, tužitelju pripada razlika do tog iznosa, na ime troškova ulaganja. Tako su se stranke usmeno i dogovorile. To je bilo jasno ne samo njemu nego i njegovoj izvanbračnoj supruzi KF (izričito u iskazu potvrdila - v. supra t.10.2.), međutim unatoč tome, KF, sastavlja tekst Sporazuma s bitno izmijenjenim uvjetima, znatno povoljnijim za tužitelja (v.supra t.15.1.), protivno jasno artikuliranom stavu tuženice (v. supra t.11.), nakon čega tužitelj pristupa tuženici, uvjerava ju da je tekst Sporazuma sadržajno podudaran odnosno nepromijenjen ranijem usmenom dogovoru (iako tomu nije tako) te da je potrebno isti potpisati samo kako bi to formalizirali.

18.2. U smislu čl. 333. i 335. ZOO-a ugovor je pobojan kad je pri sklapanju ugovora bilo mana u pogledu volje strana, a ugovorna strana u čijem je interesu pobojnost ustanovljena može zahtijevati da se ugovor poništi. Nadalje, prema odredbi čl. 284. ZOO-a ako jedna strana izazove zabludu kod druge strane ili je održava u zabludi u namjeri da je time navede na sklapanje ugovora, druga strana može zahtijevati poništaj ugovora i onda kad zabluda nije bitna.

18.3. Opisanim postupanjem tužitelj je svjesno izazvao zabludu kod tuženice s namjerom da ju navede na sklapanje Sporazuma, a tuženica vjerujući tužitelju, ne dovodeći u sumnju stvarne namjere tužitelja, prethodno ne čitajući cijelu ugovor, već samo prva tri pasusa, potpisuje Sporazum 30. rujna 2022. Drugim riječima rečeno, tužitelj je izazvao kod tuženice nesklad između volje i očitovanja, a uslijed pogrešne predodžbe, naveo ju je na potpisivanje Sporazuma.

18.4. Zbog ovakvog postupanja tužitelja Sporazum od 30. rujna 2022. je pobojan, a tuženica je pravovremenom protutužbom od 26. lipnja 2023. iskoristila svoje pravo zahtijevajući poništaj istog. S obzirom na navedeno, sud je prihvatio eventualno kumulirani protutužbeni zahtjev tuženice te poništio Sporazum od 30. rujna 2022., sukladno čl. 284. ZOO-a.

19. Nadalje, budući da je poništen Sporazum od 30. rujna 2022., isti ne proizvodi učinke među strankama, a na temelju kojeg tužitelj potražuje isplatu 30.000,00 EUR, tužbeni zahtjev tužitelja ocijenjen je u cijelosti neosnovan.

20. Sud tijekom postupka nije izveo dokaz saslušanjem svjedoka AF, prethodnog zakupnika poslovnog prostora, ŠFJ i ŽF, koji su predloženi na okolnost stanja poslovnog prostora prije i poslije sklapanja ugovora o zakupu, jer je isto neodlučno za pravilno rješenje spora, nesporno je da je tužitelj izvršio određena ulaganja (uvođenje klime, ventilacije, izgradnja sanitarnog čvora, postavljanje mramora na šank i sl.) sve uz suglasnost tuženice. Nadalje, nije saslušavana svjedokinja SFJ, koja je kupila poslovni prostor 2023. od tuženice, jer je to nesporno, NF jer je neodlučno za predmet spora u kakvom je stanju bio poslovni prostor nakon predaje posjeda tužitelja tuženici, a iz istog razloga nije određen očevid, kao ni kombinirano vještačenje i saslušanje vještaka Andreja Babića, radi utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine i vrijednosti tužiteljevih radova jer je među strankama bilo nesporno da je ugovorena znatno niža zakupnine od tržišne, a vrijednost izvršenih radova nije odlučna jer je tužitelj potraživanje zasnivao na ugovornom odnosu (Sporazumu), a ne izvanugovornom odnosu pa da bi trebalo utvrđivati visinu. Konačno, nije po službenoj dužnosti zatraženo od CBS International d.o.o. ugovor sklopljen između tog društva i tuženice, na okolnost da je tuženica slobodnom voljom poduzimala poslove, jer tužitelj nije dokazao da je pokušao prethodno sam pribaviti taj dokaz, sukladno čl. 232. st. 3. ZPP-a, a osim toga isti je neodlučan jer predmetom eventualno kumuliranog protutužbenog zahtjeva tuženice nije poništenje ugovora zbog njezine ograničene poslovne sposobnosti.

21. Kod donošenja odluke o troškovima parničnog postupka u slučaju tužbe i protutužbe valja prvenstveno poći od toga da po svojoj pravnoj prirodi protutužba je samostalna tužba pa se i o troškovima parničnog postupka samostalno odlučuje o tužbi i protutužbi, odnosno da se o tužbi i protutužbi vrijednost predmeta spora za odmjeravanje visine nagrade za odvjetnički rad obračunava sukladno vrijednosti predmeta spora tužbe odnosno protutužbe, jer svaka od njih po svojoj pravnoj prirodi predstavljaju samostalnu tužbu (tako i VSRH Rev 1356/21 od 26. travnja 2022.). Isto tako, valja napomenuti da prilikom odlučivanja o troškovima parničnog postupka, u situaciji kad je u cijelosti prihvaćen eventualno kumulirani protutužbeni zahtjev, uzima se da je stranka u cijelosti uspjela u sporu, međutim pripadaju joj samo troškovi nastali samo za taj dio zahtjeva (tako i VSRH Rev 623/2023 od 25. listopada 2023.).

22. Odluka o trošku temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a te Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine'', broj 138/2023 - dalje u tekstu: OT). Vrijednost predmeta spora po tužbi iznosila je 30.000,00 EUR, a po protutužbi 6.630,00 EUR (čl. 40. st.5. ZPP-a).Vrijednost radnje ocjenjuje se ukupnim zbrojem vrijednosti predmeta spora tužbe i protutužbe (tako i VSRH Rev 805/11 od 25. rujna 2012.), dakle mjerodavna je kod obračuna troškova ukupna vrijednost predmeta spora koja iznosi 36.630,00 EUR. Nadalje, u obračun je uzeta vrijednosti boda od 2,00 EUR (Tbr. 52. u svezi 54. OT. koja se primjenjuje u trenutku donošenja odluke o troškovima postupka - tako i VSRH Rev-562/2024 od 7. svibnja 2024., Rev-940/2020 od 4. srpnja 2023. te Rev-847/2021 od 13. veljače 2024.).

23. Tužitelj je sa svojim tužbenim zahtjevom odbijen u cijelosti stoga se to cijeni kao uspjeh tuženice u sporu. Nadalje, tuženica je sa svojim eventualno kumuliranim protutužbenim zahtjevom uspjela u cijelosti, što se također cijeni kao puni uspjeh u sporu.

24. Sukladno čl. 2. ZPP-a, tuženici zastupanoj po odvjetniku priznat je trošak odgovora na tužbu od 23. lipnja 2023. i podneska od 19. kolovoza 2024., svaki po (Tbr. 8. t. 1. OT) u iznosu od 500,00 EUR, zastupanja na ročištima 6. rujna 2024., 4. ožujka 2025.,1. listopada 2025., 10. studenoga 2025., svaki po (Tbr 9. toč. 1. OT) 500,00 EUR, što ukupno iznosi 3.000,00 EUR, a uz PDV iznosi 3.750,00 EUR.

25. Tuženici su dosuđene zatezne kamate na troškove postupka 26. siječnja 2026. pa do isplate sukladno članku 151. stavak 3. ZPP-a po stopi propisanoj člankom 26. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23., 155/23 - dalje u tekstu: ZOO).

26. Slijedom navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci presude.

Zagreb, 26. siječnja 2026.

Sudac:

Krešimir Koketi

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba u roku 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi u elektroničkom obliku putem informacijskog sustava odnosno u četiri istovjetna primjerka putem ovog suda na županijski sud.

DNA:

1. Pun. tužitelja uz sudsku pristojbu na presudu;

2. Pun. tuženice uz sudsku pristojbu na presudu.