REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Poslovni broj P-423/2025-42

Kranjčevićeva 8,52100 Pula

(ranije poslovni broj P-209/2022)

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli - Pola po sucu Tamari Došen, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja AD iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Nikši Radišiću, odvjetniku iz Pule, protiv tuženika ID iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Radivoju Mačešiću-Biscuoli, odvjetniku iz Pule, radi utvrđenja, podredno raskida ugovora i isplate, nakon zaključene glavne rasprave 8. prosinca 2025. u prisutnosti tužitelja, njegovog punomoćnika te zamjenice punomoćnika tuženika, objavljene 23. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

1. Utvrđuje se da je kupoprodajni ugovor za k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], sklopljen dana 3. veljače 2022. između tužitelja, kao kupca i tuženika, kao prodavatelja, raskinut.

2. Nalaže se tuženiku ID da tužitelju AD isplati iznos od 57.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 1. ožujka 2022. pa do isplate, po stopi određenoj člankom 29. stavak 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima sve u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude.

3. Nalaže se tužitelju AD da istovremeno s primitkom iznosa od 57.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 1. ožujka 2022. pa do isplate, preda k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u posjed tuženiku ID.

II. Prihvaća se eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

1. Utvrđuje se da je tuženik prodao tužitelju stvar – nekretninu oznake k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – s nedostatkom, pa ugovorena kupoprodajna cijena za istu ne odgovara njenoj stvarnoj vrijednost te je stoga tužitelj stekao pravo na razmjerno sniženje cijene.

2. Utvrđuje se da je vrijednost prodane stvari 57.872,50 kao i da je tuženik od tužitelja primio 57.000,00 eura,

3. Nalaže se tuženiku izdati u korist tužitelja ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude, a u suprotnom, tužitelj je ovlašten zatražiti i postići uknjižbu prava vlasništva na toj nekretnini temeljem ove presude.

III. Nalaže se tuženiku ID da tužitelju JD na ime parničnog troška isplati iznos od 9.747,75 eura u roku od 15 dana zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja ove presude.

IV. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadom parničnog troška u iznosu od 10.045,56 eura.

Obrazloženje

1. Tužbom od 21. ožujka 2022. tužitelj navodi da je 3. veljače 2022. zaključio ugovor o kupnji nekretnine k. č. [katastarska čestica] zgr. kuća i dvorište, površine 335 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], da mu je tuženik kao predmet kupoprodaje predočio kuću i dvorište u [adresa], na adresi [adresa] te vlasnički list bez tereta i zabilježbi, a on mu je s danom sklapanja ugovora isplatio kunsku protuvrijednosti 57.000,00 eura na ime dijela ugovorene cijene i stupio u posjed nekretnine, a ostatak cijene od 18.000,00 eura je trebao isplatiti do 28. veljače 2022. što je bio uvjet za stjecanje prava vlasništva, da je nakon zaključenja ugovora iz katastarskog plana vidio da je dio dvorišta i kuće izgrađen na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u vlasništvu treće osobe, o čemu je obavijestio tuženika tražeći raskid ugovora ili smanjenje cijene, a tuženik je prekinuo komunikaciju, da se obratio ŠD, zemljišnoknjižnom vlasniku koji je voljan k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prodati za 17.000,00 eura, što bi odgovaralo vrijednosti nedostatka prodane nekretnine.

Budući da je tuženik prekinuo komunikaciju, on nije isplatio ostatak ugovorene cijene, što je ugovoreno kao bitan sastojak ugovora, zbog čega se ugovor smatra raskinutim, ugovorne strane su dužne vratiti ono što su primile, a što tuženik odbija te tužitelj zahtijeva utvrđenje raskida ugovora i povrat danog temeljem raskinutog ugovora o prodaji ili sniženje cijene i izdavanje isprave podobne za upis prava vlasništva.

2. Tuženik se odgovorom od 23. lipnja 2022. protivi tužbenom zahtjevu, ne osporava da je s tužiteljem 3. veljače 2022. sklopio ugovor o kupoprodaji, da mu je s danom sklapanja ugovora na ime plaćanja dijela ugovorene cijene isplaćen iznos od 57.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, da mu tužitelj nije do 28. veljače 2022., isplatio daljnji iznos od 18.000,00 eura, iako ga je pozvao dopisom od 11. ožujka 2022., navodi da je tužitelju prodao točno ono oko čega su se sporazumjeli, što mu je pokazao i što piše u vlasničkom listu, osporava da bi tužitelj bio u zabludi o predmetu kupoprodaje te podnosi protutužbeni zahtjev kojim zahtijeva isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cijene od 18.000,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od

1. ožujka 2022. do isplate.

3. Rješenjem Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-4518/2024-2 od 20. svibnja 2025. ukinuta je presuda ovoga suda poslovni broj P-209/2022-23 od 29. svibnja 2024. u stavcima I., II. i IV. izreke te je predmet u tom dijelu vraćen na ponovno suđenje.

4. Tužbeni zahtjev iz podneska od 3. studenog 2025. glasi:

"1. Utvrđuje se da je tuženik prodao tužitelju stvar - nekretninu oznake k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - s nedostatkom pa ugovorena kupoprodajna cijena za istu ne odgovara njenoj stvarnoj vrijednost te je stoga tužitelj stekao pravo na razmjerno sniženje cijene.

2. Nalaže se tuženiku izdati tužitelju ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na k. č. [katastarska čestica] ZGR., zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] na ime i u korist tužitelja a bez ikakvih daljnjih dozvola ili suglasnosti tuženika, u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude, a u suprotnom, se tužitelja ovlašćuje na temelju ove presude, po pravomoćnosti iste, ishoditi uknjižbu prava vlasništva na toj nekretnini u svoje ime i u svoju korist.“

te kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"II. Utvrđuje se da je kupoprodajni ugovor za k. č. [katastarska čestica] zgr., zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], sklopljen dana 3. veljače 2022. između tužitelja, kao kupca i tuženika, kao prodavatelja, raskinut te se nalaže se tuženiku ID da tužitelju AD isplati iznos od 57.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 03. veljače 2022. pa do isplate, po stopi određenoj člankom 29. stavak 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima sve u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude, te se nalaže tuženiku da tužitelju naknadi parnični trošak u roku 15 dana, zajedno sa pripadajućim zateznim kamatama."

Tužitelj zahtjeva razmjerno sniženje cijene i izdavanje tabularne isprave, a eventualno kumuliranim zahtjevom raskid ugovora i povrat danog, izostavljajući dio o povratu nekretnine u posjed tuženika i vrijednost prodane nekretnine i mijenjajući redoslijed zahtjeva. Tuženik se protivi promjeni smatrajući je preinakom učinjenom nakon zaključenja prethodnog postupka, a bez razloga za primjenu iznimke te djelomičnim povlačenjem tužbe. Sud je nastavio raspravu po prvotnom zahtjevu.

5. U dokaznom postupku izvršen je uvid u ugovor o kupoprodaji nekretnine od 3. veljače 2022. (stranice 7-9 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (stranice 10-13), zapisnik o primopredaji od 16. veljače 2022. (stranica 14), dopis i preslik povratnice (stranice 30, 32), saslušani su svjedoci ŠD, SD e tužitelj AD i ID u svojstvu parničnih stranaka (stranica 39-44), proveden je uviđaj, vještačenje po vještacima mjerničke struke Tinu Verbancu i građevinske struke ND, dipl.ing.građ. (stranice 52, 60-66, 68-94, 101-102).

5.1. Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 3. veljače 2022. parnične stranke utvrđuju da tuženik prodaje, a tužitelj kupuje katastarsku česticu broj [katastarska čestica] ZGR. u naravi kuća i dvorište, ukupne površine 335 m2, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (članak 1.) za cijenu od 75.000,00 eura u koju se uračunava 2.000,00 eura kapare isplaćene prilikom potpisivanja potvrde o rezervaciji, 55.000,00 eura isplaćenih prilikom potpisa ugovora dok se preostali iznos od 18.000,00 eura kupac obvezao isplatiti najkasnije do 28. veljače 2022. što je bitan sastojak ugovora te ukoliko kupac ne ispuni svoju obvezu ugovor se smatra raskinutim (članak 2.), tuženik se obvezao istovremeno s primitkom cijele kupoprodajne cijene izdati tužitelju potvrdu koja će uz ugovor služiti za uknjižbu u zemljišne knjige (članak 3.), tužitelj će stupiti u posjed nekretnine isplatom cijene u cijelosti kada će se sastaviti primopredajni zapisnik, a prodavatelj prodaje, a kupac kupuje po sistemu viđeno-kupljeno (članak 6).

5.2. Zapisnikom o primopredaji od 16. veljače 2022. parnične stranke su utvrdile stanje struje i vode te da je toga dana tužitelj stupio u posjed predmetne nekretnine.

5.3. Dopisom od 18. ožujka 2022. tuženik podsjeća tužitelja da nije isplatio ugovorenu cijenu u cijelosti te da će po proteku od 15 dana pokrenuti sudski postupak.

5.4. ŠD iskazuje da ga je gospođa SD iz agencije za prodaju nekretnine telefonski obavijestila da je nastao problem prilikom prodaje nekretnine tuženika, jer je prodan i pomoćni objekt koji je sagrađen na njegovoj nekretnini, da je za sagrađeni objekt saznao od samog ID, koji je htio s njim urediti pitanje vlasništva, za što je on uvijek bio otvoren, da je svoju nekretninu - zemljište naslijedio od majke, da je prije desetak i više godina objekt uz samu granicu napravio pretpostavlja ID, da godinama nije bio na parceli do koje se može doći preko Đanićeve, jer drugog puta nema, da se nekada vidjela razlike između parcela jer je njegova neobrađena, pretpostavlja da bi se moglo reći da vizualno sve predstavlja cjelinu, da je ID prvi put je s njim razgovarao o tom zemljištu prije 2020., moguće dok je majka bila živa, a ona je umrla 2009., ID mu nikada nije osporavao vlasništvo na zemljištu na kojem se nesporno nalazi dio Đanićeve konobe.

5.5. SD iskazuje da je oglasila prodaju stana svojih prijatelja za koji je ID bio zainteresiran, ali je prethodno trebao prodati svoju nekretninu u [adresa], da je znala da je AD zainteresiran za takvu vrstu nekretnine, dogovorila je zajedničko razgledavanje, da im je ID rekao da se prodaje i pomoćni objekt, da bi granica bila približno 2 m od tog objekta, da se na kopijama katastarskog plana granice nisu najbolje vidjele te je AD nešto počelo biti sumnjivo, ona je nakon isplate 58.000,00 eura otišla svom geodetu koji je potvrdio da je pomoćni objekt na tuđoj parceli, da je stupila u kontakt s ŠD koji joj je rekao da prije osam godina nije postigao dogovor s ID o kupnji zemljišta na kojem se nalazi pomoćni objekt, ali da on neće rušiti tuđi objekt na svome zemljištu, da je o svemu obavijestila AD, pitala telefonski ID kako je mogao predočiti da je sve njegovo kada je znao da objekt nije na njegovom zemljištu, a on se na nju naljutio riječima "zašto mu radi iza leđa", da je kupac rekao da neće isplatiti ostatak cijene, a što se dalje dešavalo između stranaka ne zna.

Prije umirovljenja se bavila posredovanjem u prodaji nekretnina, a ovaj posao je odradila iz usluge prijateljici te nije dobila nikakvu naknadu od ID ili AD, nije imala ugovor o posredovanju pri prodaji Đanićeve nekretnine u [adresa], da joj je ID pokazao vlasnički list, da su na terenu bila dva objekta, a za konobu nije mogla znati da se nalazi na tuđem terenu, smatra da je prodavatelj bio neiskren kada je pokazivao nekretninu na terenu, počeli su sumnjati nakon što je potpisan ugovor o kupoprodaji, kada se granice katastarskog plana nisu podudarale s onim pokazanim na terenu, da je katastarski plan pogledala prije zaključenja ugovora, ali je ponekad jako teško uočiti granice i vidjeti nepodudaranja.

5.6. AD iskazuje da je prodao svoju kuću u [adresa] i htio je kuću na selu, da je preko Mirjaninog supruga saznao je da postoji povoljna nekretnina u [adresa], da je s SD došao na teren, a prodavatelj je pokazao da prodaje kuću, konobu i dvorište, a ono što se vidjelo je bila kuća, još jedan objekt i neograđeno dvorište, sve je bila jedna površina bez vidljivih ograda između dvorišta i ostatka zemljišta, da je dio cijene isplatio u Mirjaninoj agenciji kada mu je predan vlasničkim list i papir na kojem se vidi da ono što je na terenu i što je kupio nije ucrtano, a problem je da je neucrtano napravljeno na tuđem zemljištu, smatra da neisplaćeni dio kupoprodajne cijene treba pokriti trošak ucrtavanja objekata i isplatu Bastijančićevog zemljišta, nekretninu je vidio dva puta, ID je objasnio SD, a ona je pokazivala na terenu, ne zna tko je sastavljao ugovor, pročitao ga je prije potpisivanja i nije tražio objašnjenje premda mu je bilo nejasno. Nekretnina je iziskivala ulaganja, kamin nije radio, zidovi su bili masni, ali se njemu svidjela jer je zamislio spojiti konobu s kućom, dobiti još jednu prostoriju, a unatoč zapisniku o primopredaji ne može prenijeti trošila na svoje ime jer tuženik nije podmirio dug.

5.7. ID iskazuje da je prije 18 godina kupio nekretninu od PD, nije bilo zidova, ničega po čemu bi se dalo zaključiti da nešto od onoga što je držao svojim nije njegovo, da mu je prije 15 godina A rekla da nije sve njegovo, te se ispostavilo da je konobu napravio na tuđem, na njegov oglas o prodaji kuće i dvorište u Njuškalu, javila se uz ostale agencije SD, svi su pokazivali, hodali po terenu i gledali što bi bilo na prodaju, a on je bio izričit kada je rekao da ne zna gdje je granica njegove parcele, da pretpostavlja da je kod septičke jame, koja je napravljena davno prije njegove kupnje, prodavao je i konobu, priznao da je potrebno uključiti pumpu u alatnici da se za velikih kiša ne podigne voda u kuću, tužitelju je na teren prodavao sve ono što se vidjelo, ali je isto tako rekao da bi polovica od toga što se vidi bilo na njegovom, a polovica na Bastijančićevom koji mu je tržnici nudio svoje zemljište za 4 tisuće eura, ali on novac nije imao niti mu je zemljište trebalo. On je kupovao sve što je vidio kao jednu cjelinu jer na terenu tako izgleda, ali je tužitelju rekao da je dio njegov, a dio napravljen na tuđem zemljištu, dio konobe je napravljen na zemljištu ŠD. Nakon što je saznao da dio dvorišta nije njegov nastavio je površinu koristiti na jednak način, održavati je kao do tada, nije ogradio svoj dio, teren izgleda jednako kao i kada ga je kupio prije 18 godina osim što je na dijelu on sagradio konobu, nije tražio građevinsku dozvolu jer je gradio u većim dimenzijama na mjestu ruševne lišijere, koja nije bila ucrtana u katastru kao ni krušna peć, prezentirao je kao svoju, ali je naglašavao da je polovica napravljena na njegovom terenu.

5.8. Uviđaj je 26. svibnja 2023. proveden uz sudjelovanje vještaka mjerničke i građevinske struke, radi identifikacije nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] zgr i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina] te utvrđenja vrijednosti k. č. br. [katastarska čestica] na dan zaključenja ugovora.

5.9. Nalazom vještaka mjerničke struke Tina Verbanca, dipl.ing.geod. od 1. lipnja 2023. utvrđeno da nema granica između parcela koje čine cjelinu definiranu ogradama i rubovima zgrada, u naravi je kuću na adresi [adresa], pomoćne zgrade i dvorište, kuća je u cijelosti sagrađena na k. č. zgr [katastarska čestica], garaža i konoba u cijelosti sagrađene na k. č. [katastarska čestica], a nadstrešnica dijelom na k. č. zgr [katastarska čestica] i dijelom na k. č. [katastarska čestica], da se ulazi s ceste k. č. [katastarska čestica].

5.10. Nalazom vještaka građevinske struke ND, ovl.ing.građ. od 15. lipnja 2023. čestica broj 508/2 k. o. [katastarska općina] nema direktnog pristupa s javne prometne površine već joj se pristupa preko k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina], upisana je kao oranica površine 425 m2 uskog i izduženog oblika, izgrađena je pomoćnim građevinama bez akta o građenju, prema PPU Općine Ližnjan nalazi se u izgrađenom dijelu građevinskog područja naselja, smatra se zemljištem II kategorije sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) sukladno čl. 10. st. 1. podstavak 2. – II kategorija koja obuhvaća katastarske čestice na građevinskom zemljištu za koje su doneseni svi propisani prostorni planovi, ali se zbog pravnih ili stvarnih razloga ne može ishoditi građevinska dozvola prema posebnom zakonu kojim se uređuju pitanja gradnje objekata visokogradnje.

Nesporno je garažu napravio tužitelj.

Pomoćna prizemna građevina, nadstrešnica, izgrađena je kao ugrađena građevina sa sjeveroistočne strane sa stambenom građevinom na k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina] te s jugozapadne strana s pomoćnom prizemnom građevinom na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Građevina se dijelom nalazi na k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina] i dijelom na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a granica ide dijagonalom nadstrešnice. Pretpostavka procjene je da se neće mijenjati namjena ni veličina izgrađenog objekta koji je prema tužitelju u vrijeme kupnje bila nadstrešnica za auto i drva, u cijeloj dužini natkrivena salonit pločom. Građevina je vanjskih gabarita 4,20 x 5,60 m i visine 222-280 cm. Cijelom dužinom sjeverozapadnog pročelja postavljena je staklena stijena s PVC profilom koju je postavio tužitelj. Krovište je izvedeno kao jednostrešno krovište pokriveno kanalicama. Građevina izvana izgleda solidno, nije priključena na stalni vodovodni i elektro priključak ni na sabirnu jamu. Vanjska stolarija je PVC stolarija. Prozori nemaju zaštitu od sunca. Pročelja su ožbukana i obojana fasadnom bojom. Na podovima prostorija postavljene su kamene škrile. Unutarnji zidovi su ožbukani i obojani, osim u dijelu kuhinje gdje su na zidovima postavljene keramičke pločice. Unutarnja stolarija je drvena. Prema navodima tužitelja, prostorija s dva prozora i jednim vratima je u vrijeme kupnje u cijeloj dužini bila natkrivena salonit pločom, objekt je bio ozidan betonskim blokovima, zidovi su bili ožbukani iznutra i sve je činilo jedan prostor s izvedenom elektroinstalacijom s rasvjetnim tijelom i nekoliko utičnica, bez vode.

Tržišna vrijednost nekretnine k. č. [katastarska čestica] oranice površine 425 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na dan izrade nalaza i mišljenja iznosi 21.500,00 eura. Vrijednost obuhvaća vrijednost zemljišta od 17.127,50 eura, konobe od 3.700,75 eura i nadstrešnice od 713,11 eura koja je ½ površine na k. č. [katastarska čestica] zgr. a drugom polovinom na k. č. [katastarska čestica]. Ukupna neto korisna površina nadstrešnice iznosi 6,91 polovina 3,455 m2, dok konoba ima neto korisnu površinu 17,93 m2.Jedinična vrijednost izgrađenih pomoćnih objekta na dan izrade nalaza i mišljenja iznosi 206,40 eur/m2 ( 5.126,98 eur / 24,80 m2 = 206,40 eur/8+m2).

Tržišna vrijednost nekretnine k. č. [katastarska čestica] oranice površine 425 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] je na dan 3. veljače 2022. primjenom intertemporalnog izjednačenja iznosila 19.743,00 eura.

6. Provedenim dokazima je utvrđeno:

- da je ugovor o kupoprodaji nekretnine 176/3 ZGR. K. o. [katastarska općina] zaključen 3. veljače 2022. ispunjen u većem dijelu, tužitelj je u posjedu nekretnine za koju je platio 57.000,00 eura od ugovorenih 75.000,00 eura, a tuženik je upisan kao vlasnik nekretnine 176/3 ZGR. k. o. [katastarska općina] dok tužitelj ne isplati ostatak cijene od 18.000,00 eura,

- da je isplata 18.000,00 eura do 28. veljače 2022. ugovorena kao bitan sastojak ugovora, a ukoliko se ne ostvari ugovor se smatra raskinutim,

- da je tuženik prodavao, a kupac kupio nekretninu po sistemu viđeno-kupljeno,

- da u vrijeme prodaje, a niti kasnije ne postoji vidljivo razgraničenje između 176/3 ZGR. i 508/2 k. o. [katastarska općina], da predmet prodaje na terenu predstavlja jednu cjelinu,

- da je tuženik na 508/2 k. o. [katastarska općina], u vlasništvu ŠD, koja ima pristup samo preko 176/3 ZGR., sagradio pomoćnu prizemnu građevinu, nadstrešnicu koja je predmet prodaje,

- da je tuženiku i ŠD od približno 2008. bilo poznato da je tuženik pomoćnu građevinu „konobu“ sagradio na tuđem zemljištu, što nije rekao tužitelju,

- da je nekretnina 508/2 k. o. [katastarska općina] u vrijeme zaključenja kupoprodajnog ugovora vrijedila 19.743,00 eura, a samo zemljište 17.127,50 eura.

7.1. Prema članku 361. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.) kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, ali vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora.

Prema članku 368. Zakona o obveznim odnosima raskidom ugovora su obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete, a svaka strana ima pravo na povrat onoga što je dala po pravilima za ispunjenje dvostranoobveznih ugovora, svaka strana duguje drugoj naknadu za koristi koje je u međuvremenu imala od onoga što je dužna vratiti, a strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

Prema članku 358. Zakona o obveznim odnosima u dvostranoobveznim ugovorima nijedna strana nije dužna ispuniti svoju obvezu ako druga strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu, osim ako je što drugo ugovoreno ili zakonom određeno, ili ako što drugo proistječe iz naravi posla.

7.2. Prema članku 430. Zakona o obveznim odnosima prodavatelj odgovara ako postoji pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava pravo kupca, a o kojem kupac nije obaviješten niti je pristao uzeti opterećenu stvar.

7.3. Prema članku 153. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012. i 152/2014., 81/2015., 94/2017. i 52/2025.) vlasnik zemljišta ima pravo zahtijevati naknadu tržišne vrijednosti zemljišta ako je znao za građenje, a nije zabranio gradnju poštenom graditelju.

8. Stranke su člankom 2. ugovora o kupoprodaji dogovorile datum potpune isplate cijene bitnim sastojkom i da će se ugovor smatrati raskinutim ukoliko tužitelj do 28. veljače 2022. ne plati 18.000,00 eura.

Dopis od 18. ožujka 2022. (stranica 30 i 32 spisa) kojim se tužitelja podsjeća da je djelomično isplatio cijenu i poziva na mirno rješenje spora ne može se smatrati obaviješću o raskidu, a pozivanje na „mirno rješenje međusobnih odnosa“ prije „ostvarivanja prava u sudskom postupku“ znači volju tuženika da se ugovor održi na snazi. Tuženik, prodavatelj, nije iskoristio svoje pravo da zbog neisplate cijene raskine ugovor.

Nesporno se tužitelj nalazi u posjedu nekretnine unatoč činjenici da cijena nije isplaćena u cijelosti što bi značilo da su stranke suglasno postupale protivno članku 6. ugovora. Zbog tužiteljevih promjena na nekretnini njegov zahtjev za raskid ugovora i vraćanje primljenog nije moguć jer nekretninu ne može vratiti u stanju u kojem ju je primio.

Činjenica da je tuženik prodao objekte sagrađene na nekretnini treće osobe daje tužitelju pravo na smanjenje cijene za vrijednost zemljišta treće osobe utvrđene po vještaku u iznosu od 17.127,50 eura, odnosno ugovorena cijena od 75.000,00 eura umanjena za vrijednost zemljišta treće osobe daje prodanoj stvari, nekretnini prodavatelja i objektima sagrađenim po prodavatelju, vrijednost od 57.872,50 eura.

9.1. Tužitelju je priznat trošak uviđaja od 49,48 eura, vještačenja od 927,18 eura (388,13 mjerničko, 539,05 građevinsko), prema vrijednosti predmeta spora od 57.000,00 eura, trošak pristojbe na tužbu 462,87 eura, presudu 308,22 eura, nagrade punomoćniku za sastav tužbe s prijedlogom za osiguranje 1000 bodova, zastupanja na ročištu 23. siječnja, 22. ožujka, 26. svibnja, 25. rujna i 18. listopada 2023. i 8. prosinca 2025. po 500 bodova, ukupno 4000 bodova, što primjenom Tbr. 52.st.3.. i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/2023.) iznosi 8.000,00 eura.

Tužitelju nije priznata nagrada za pristup na odgođeno ročište 8. listopada i sastav podneska od 3. studenog 2025.

9.2. Tuženiku je priznat trošak usmene dopune vještačenja na ročištu 18. listopada 2023. (prema rješenju od 29. svibnja 2024) nagrade punomoćniku za sastav odgovora na tužbu, zastupanja na ročištu 23. siječnja, 22. ožujka, 26. svibnja, 25. rujna i 18. listopada 2023. i 8. prosinca 2025. po 500 bodova, ukupno 3.500 bodova što primjenom Tbr. 46, 52.st.3.. i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/2023.) iznosi 8.750,00 eura.

Tuženiku nije priznat trošak nagrade za sastav žalbe jer nije postavljen i za pristup na odgođeno ročište 8. listopada 2025.

9.3. Tužitelju je dosuđen cjelokupni priznati trošak na temelju odredbe čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br.. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011.službeni pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. i 146/2025).

9.4. Sud je povodom zahtjeva tužitelja postavljenog u skladu s člankom 151. stavak 3. Zakona o parničnom postupku odredio plaćanje zatezne kamate po stopi utvrđenoj člankom 29. stavak 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima nastaloj uvećanjem referentne stope, kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, na troškove postupka od dana donošenja odluke.

U Puli 23. siječnja 2026.

S u d a c

Tamara Došen

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu u roku od 15 dana od dana objave iste. O žalbi odlučuje Županijski sud u Zagrebu.

Dostavna naredba:

1. punomoćniku tužitelja Nikši Radišiću, odvjetniku iz Pule

2. punomoćniku tuženika Radivoju Mačešiću-Biscuoli, odvjetniku iz Pule