REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj P-11660/2019-54

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji Sanji Grgurić Hojski, kao sucu pojedincu u parničnom predmetu tužiteljice VTV, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Tomislavu Rigleru, odvjetniku u Zagrebu protiv tuženika Republika Hrvatska, OIB 52634238587, zastupana po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon glavne, usmene i javne rasprave, održane i zaključene 9. prosinca 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, temeljem čl. 335. st. 4. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'', broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. i 146/2025.; dalje u tekstu: ZPP), 23. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587 isplatiti tužiteljici VTV, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] iznos od 20.655,69 EUR zajedno sa pripadajućom zateznom kamatom tekućom za razdoblje od dospijeća pa do 31.12.2022. po stopi određenoj, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 01.01.2023. do 30.12.2023. po stopi određenoj, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena, te za razdoblje od 31.12.2023. pa do isplate po stopi određenoj, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućom na iznos od:

- 359,61 EUR od 21.01.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.02.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.03.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.04.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.05.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.06.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.07.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.08.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.09.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.10.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.11.2016. pa do isplate,

- 359,61 EUR od 21.12.2016. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.01.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.02.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.03.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.04.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.05.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.06.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.07.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.08.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.09.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.10.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.11.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.12.2017. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.01.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.02.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.03.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.04.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.05.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.06.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.07.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.08.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.09.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.10.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.11.2018. pa do isplate,

- 467,49 EUR od 21.12.2018. pa do isplate,

- 546,32 EUR od 21.01.2019. pa do isplate,

- 546,32 EUR od 21.02.2019. pa do isplate,

- 546,32 EUR od 21.03.2019. pa do isplate,

- 546,32 EUR od 21.04.2019. pa do isplate,

- 546,32 EUR od 21.05.2019. pa do isplate, dok se u preostalom dijelu zahtjev za isplatu zatezne kamate odbija kao neosnovan.

II. Odbija se zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 2.389,01 EUR od 31.05.2019. pa do isplate kao neosnovan.

III. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587 naknaditi tužiteljici VTV, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] trošak ovog postupka u iznosu od 4.980,68 EUR sa zateznom kamatom po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev tužiteljice odbija kao neosnovan.

IV. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška.

Obrazloženje

1. Tužiteljica VTV (dalje u tekstu: tužitelj) u tužbi u bitnome navodi da se obratila sa zahtjevom za mirno rješenje spora 31. svibnja 2019. nadležnom državnom odvjetništvu, no rok je bezuspješno protekao. Navodi da je vlasnica stana u kući u [adresa] neto korisne površine 92,11 m[2] te da je od VT stekla i ½ dijela navedene nekretnine temeljem ugovora o darovanju od 1. srpnja 2008. te tako postala isključivi vlasnik predmetnog stana. Radi se o stanu koji je prije upisa usklađivanja podataka zemljišne knjige i katastra za k. o. [katastarska općina] bio opisan kao stan koji se sastoji od tri sobe, djevojačke sobe, hodnika i nusprostorija ukupne površine 89,58 m[2] , a u odnosu na kojeg je presudom Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-555/01 od 14. siječnja 2002. zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom na neodređeno vrijeme. Navedeni stan kao ranije nositelj stanarskog prava, a kasnije kao zaštićeni najmoprimac cijelo vrijeme koristi ŠT zajedno sa sestrom ZT i njezinim suprugom ČT, temeljem navedenom presudom zamijenjenog ugovora o najmu. Zaštićena najamnina tada je iznosila 196,44 kn mjesečno, a tijekom vremena se mijenjala s time da je od 2012. godine pa nadalje nepromijenjena i iznosi 335,64 kn mjesečno, dok je sa 1. rujna 2018. taj iznos uvećan za 20% za razdoblje od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. i iznosi 402,77 kn mjesečno. Tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u predmetnom dijelu grada- Zagreb- Šalata iznosi 6.000,00 kn mjesečno koji iznos se iskazuje realnim prosječnim iznosom između ostalog uzimajući u obzir i oglase na portalima. Dakle, radi se o iznosu koji bi tužiteljica ostvarivala da je bila u mogućnosti iznajmljivati predmetni stan bez propisima nametnutih ograničenja odnosno po tržišnim uvjetima pri čemu takva i zakonom joj nametnuta ograničenja nisu otklonjena niti rečenim Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova s obzirom na iznos uvećanja te činjenicu da niti tako uvećanim iznosom od ukupno 402,77 kn mjesečno nisu otklonjeni razlozi zbog kojih tužiteljici pripada pravo na naknadu za prethodno razdoblje. Razlika između zaštićene najamnine i tržišne najamnine za razdoblje od 1. siječnja 2016. do 1. rujna 2018. iznosi 5.664,34 kn mjesečno, a za razdoblje od 1. rujna 2018. do podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora iznosi 5.597,23 kn mjesečno. Zbog nemogućnosti mirnog uživanja svog vlasništva, slobodnog korištenja vlasničkopravnih ovlaštenja, iznajmljivanja svog stana za tržišnu najamninu tužiteljica je pretrpjela štetu-materijalnu u vidu razlike zaštićene najamnine i tržišne najamnine i nematerijalnu za što joj pripada pravo na pravičnu novčanu naknadu. Navedeno je potvrđeno konačnim i obvezujućim presudama Europskog suda za ljudska prava – Statileo protiv Hrvatske od **.**.2014., V protiv Republike Hrvatske od **.**.2016., Š protiv Republike Hrvatske od 4. listopada 2016. i dr. Slijedom navedenog, tužiteljica potražuje naknadu pretrpljene materijalne štete – isplatu razlike zaštićene i tržišne najamnine za razdoblje od 1. siječnja 2016. do podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora 31. svibnja 2019. u ukupnom iznosu od 231.633,95 kn sa zateznom kamatom tekućom na svaki mjesečni iznos od 20. u mjesecu za tekući mjesec pa do isplate te pravičnu novčanu naknadu pretrpljene nematerijalne štete u vidu duševnih boli zbog nemogućnosti slobodnog korištenja predmetnog stana, slobodnog izvršavanja njezinih vlasničkopravnih ovlaštenja na istom, slobodnog davanja u najam u iznosu od 18.000,00 kn sa zateznom kamatom tekućom od podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora, tj. od 31. svibnja 2019. pa do isplate, sve uz naknadu parničnog troška sa zateznom kamatom tekućom od donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. Tuženik Republika Hrvatska (dalje u tekstu: tuženik) u odgovoru na tužbu u cijelosti se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu kao činjenično i pravno neosnovanom, osporava osnovu i visinu, ističe prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije te prigovor zastare prava i potraživanja. Navodi da tužiteljica nije dokazala niti obrazložila elemente za ostvarivanje prava na naknadu imovinske štete niti je dokazala kada je počela trpjeti štetu te kada je saznala za štetnika. U cijelosti se protivi stajalištu da bi tužitelj za štetu saznao u srpnju 2014. godine donošenjem presude Statileo protiv Hrvatske. Potraživanje tužitelja ne samo da je za razdoblje izvan zastarnog roka od tri godine od podnošenja tužbe zastarjelo, već je zastarjelo samo pravo potraživati naknadu štete sukladno čl. 373. st. 1. Zakona o obveznim odnosima. Pojedina potraživanja kako je to specificirano u tužbenom zahtjevu su također zastarjela jer je protekao rok od tri godine od utuženja. Nadalje, ističe da je tužbeni zahtjev suviše visoko postavljen. Smatra da tužitelju ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem predmetnog stana te da se kao osnovni parametar za obračun visine štete ne bi trebala uzimati tržišna vrijednost najamnine. Smatra da kada bi tužitelju i pripadala naknada štete s osnova izmakle koristi, da bi mu pripadala u visini razlike između nužnih troškova održavanja nekretnine i zaštićene najamnine. Ako bi tužitelju pripadala naknada prema tržišnoj najamnini, tada bi od ukupnog mjesečnog iznosa trebalo odbiti iznos koji bi tužitelj trebao uplatiti tuženiku na ime poreza za najam predmetne nekretnine. Ističe i da je Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) uspostavljena ravnoteža interesa najmodavca i zaštićenih najmoprimaca čime je otklonjen prekomjerni teret za najmodavce i njihovo vlasništvo pa je potraživanje tužitelja nakon stupanja na snagu ovih izmjena i dopuna neosnovano. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev uz naknadu troška tuženiku sa zateznom kamatom tekućom od donošenja odluke do isplate.

3. Podneskom od 5. siječnja 2024. tužiteljica uređuje tužbeni zahtjev te konačno potražuje isplatu 20.655,69 eur sa zateznom kamatom tekućom od 20. u mjesecu počevši od 20. siječnja 2016. do 20. svibnja 2019. te iznos od 2.389,01 eur od dne 31.05.2019. godine pa do isplate, sve uz naknadu parničnog troška sa zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate.

4. U dokaznom postupku pročitano je sva dokumentacija iz spisa i to: zahtjev za mirno rješenje spora (list 8- 13 spisa), izvatke iz zemljišne knjige (list 15-16 spisa i 19-37 spisa), ugovor o darovanju (list 17-18 spisa), presuda Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 555/01 (list 38-41 spisa), presuda Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1679/02-2 od 9. studenoga 2004. (list 42-43 spisa), zapisnik o bodovanju stana (list 44 spisa), izračun visine zaštićene najamnine (list 45 spisa), ispisi oglasa o najmu nekretnina (list 46-57 spisa), priznanice (list 58-97 spisa), dopisi Porezne uprave od 24. studenoga 2022. (list 168-169 spisa), 31. siječnja 2023. (list 173 spisa), preslika zbirke isprava ovoga suda pod brojem Z- 75012/2007 (list 233-265 spisa), preslika ručno vođene zemljišne knjige (list 266-270 spisa), izvadak iz zemljišne knjige na dan 10. siječnja 2006. (list 271-272 spisa), rješenje od 25. listopada 1996. (list 403-406 spisa), rješenje od 20. siječnja 1996. (list 407-409 spisa), presuda Upravnog suda Republike Hrvatske broj Us-2173/1997-4 od 8. listopada 1998. (list 410-415 spisa), preslika ručno vođene knjige (list 361-365 spisa), darovni ugovor od 26. prosinca 1961. (list 366-368 spisa), rješenje o nasljeđivanju iza pok, VT (list 370 spisa), rješenje o nasljeđivanju iza pok. NT (list 372374 spisa), kupoprodajni ugovor (list 375 377 spisa), aneks kupoprodajnom ugovoru od 21. prosinca 1988. (list 379- 381 spisa), tužba zaprimljena kod Općinskog suda u Zagrebu pod brojem Ps-997/99 te podnesak tužitelja (list 416-418 spisa i 421-422 spisa), zapisnik iz spisa Ps-555/01 Općinskog suda u Zagrebu (list 419-420 spisa) , saslušani su svjedoci: ĐT (list 131-132 spisa), ŠTV (list 159-160 spisa) BT (list 163-164 spisa), ZT (list 164 spisa), UT (list 164 spisa), saslušana je tužiteljica (list 132 spisa). Napominje se da dokumentacija koju je tužitelj dostavio uz podneske od 6. lipnja 2024. i 6. studenoga odnosno 7. studenoga 2024. u ispisu u papirnatom spisu nije čitljiva zbog ograničenja u skeniranju pa potom ispisu iste, međutim navedena dokumentacija čitljiva je u elektronskom obliku kako je ista dostavljena u eSpis pa je ista i čitana u eSpisu ovog predmeta.

5. Sud je donio odluku temeljem savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka, sukladno čl. 8. ZPP – a te je na temelju takve ocjene utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Predmet spora je zahtjev tužiteljice, kao vlasnice stana u [adresa], i to troiposobnog stana oznake S1, u suterenu objekta, sa spremištem oznake SP4, neto korisne površine 92,11 m[2] , koji je opterećen pravom tzv. zaštićenog najmoprimca (presuda suda Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-551/01 od 14. siječnja 2002., koja mijenja ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom) za isplatu razlike između zaštićene najamnine u iznosu od 366,52 kn i primjerene najamnine, koju bi tužiteljica mogla ostvariti iznajmljivanjem predmetnog stana i to za razdoblje od 1. siječnja 2016. do 31. svibnja 2019. kao i zahtjev tužiteljice na ime pravične novčane naknade u vidu duševnih boli zbog nemogućnosti slobodnog korištenja predmetnog stana, slobodnog izvršavanja njezinih vlasničkopravnih ovlaštenja na istom i slobodnog davanja u najam.

7. Na ročištu održanom 28. listopada 2022. stranke su se suglasile da su za visinu zahtjeva relevantni podaci o iznosima, visinama najamnine pribavljeni od Gradskog ureda za opću upravu i imovinsko pravne poslove Grada Zagreba od 24. svibnja 2022. (list 156- 157 spisa), da je mjerodavan tečaj eura od 7,53450 za cijelo utuženo razdoblje, da kamate teku za cijelo utuženo razdoblje od 20. u mjesecu za tekući mjesec pa do isplate, da zaštićena najamnina za cijelo utuženo razdoblje iznosi 366,52 kn prema izračunu visine zaštićene najamnine (list 143-145 spisa) te su se suglasile o identitetu predmetnog stana, dakle da stan iz presude Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-555/01 odgovara i predstavlja stan kako je isti upisan u zemljišnoj knjizi u veličini 92,11 m[2] .

8. U podnesku od 3. studenoga 2023. tuženik je naveo da ne osporava obračun razlike između zaštićene i tržišne najamnine za utuženo razdoblje od 1. siječnja 2016. do 31. svibnja 2019. tužiteljice iz podneska 3. svibnja 2023.

9. Među strankama je sporna aktivna i pasivna legitimacija, osnova potraživanja te je li potraživanje u zastari. Sporna je i visina štete, pri čemu tuženica tvrdi da tužiteljici, ako joj pripada naknada, ta naknada ne pripada u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, već u visini između nužnih troškova održavanja nekretnine i zaštićene najamnine koju je ostvarila od zaštićene najamnine. Alternativno, visina najamnine koja bi tužiteljici pripadala mogla bi se odrediti primjenom Odluke Vlade RH o određivanju visine slobodno ugovorene najamnine (''Narodne novine'' broj 120/2000) prema kojoj Republika Hrvatska potražuje od bespravnih korisnika naknadu u visini od 15 kn/m[2] , što predstavlja manji iznos od tržišne vrijednosti.

10. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (list 32-34 spisa), a koji predstavljaju javnu ispravu u smislu čl. 8. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (''Narodne novine'', broj 63/2019, 128/2022, 155/2023 i 127/2024), sud je utvrdio da je tužiteljica vlasnica 1. suvlasničkog dijela: 1762/10000 etažno vlasništvo (E-1) odnosno da je vlasnica troiposobnog stana oznake S 1, u suterenu objekta sa spremištem oznake SP 4 u suterenu objekta, neto korisne površine 92,11 m2, u etažnom elaboratu sve označeno crvenom bojom, a koji stan se nalazi na kčbr. [katastarska čestica] u naravi kuća, br. 50, [adresa].

11. Nadalje, čitanjem presude Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-555/01 od 14. siječnja 2002. (list 38-41 spisa, dalje: ugovor o najmu) sud je utvrdio da je navedenom presudom zamijenjen ugovor o najmu. Spomenutim ugovorom o najmu tužiteljica i VT (kao najmodavci) i ŠT (kao najmoprimac) su utvrdili da su tužiteljica i VT suvlasnici predmetnog stana, a da je ŠT zaštićeni najmoprimac (čl. 1. ugovora). Člankom 2. određeno je da se zaštićena najamnina određuje u visini propisanoj Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (''Narodne novine'', 40/97) i plaća se mjesečno unaprijed i to najkasnije do 20. dana u mjesecu za tekući mjesec i iznosi 196,44 kuna. Ugovor je sklopljen na neodređeno vrijeme (čl. 4.). Iz predmetne odluke vidljivo je da je navedena presuda donesena, odnosno da je ugovor o najmu stana sklopljen na temelju čl. 31. st. 1. Zakon o najmu stanova (''Narodne novine'', broj 91/1996), odnosno da je sklopljen na način da je ugovorena zaštićena najamnina.

12. Čitanjem ugovora o darovanju od 1. srpnja 2008. (list 17-18 spisa) utvrđeno je da su istog sklopili VT kao darovatelj i tužiteljica kao daroprimac, a predmet darovanja je ½ dijela predmetnog stana.

13. Čitanjem skena ručno vođene zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dostavljenog uz podnesak tužitelja od 6. studenoga 2024. (prilog broj P- 11660/2019-49-1 u eSpisu) utvrđeno je da je pod brojem Z-15717/61, a prema rješenju od 31. siječnja 1962. pod brojem Z-1227/62, temeljem darovnog ugovora od 1961. na ½ dijela zgrade upisane u AII uknjiženo pravo vlasništva u korist tužiteljice u ½ dijela, dok je drugih ½ dijela uknjiženo u korist Z. VT, sve u odnosu na zgradu u [adresa]. Također je razvidno da su NT i VT od 1939. pod brojem Z-3764/39 bili upisani kao vlasnici nekretnine prenesene iz zk. ul. [broj ZK uloška], a da je 1959. pod brojem Z-4870/59 upisana kuća popisni broj 11504 i dvorište u Grškovićevoj ulici br. 50

14. Čitanjem povijesnog prikaza izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 27-31 spisa) utvrđeno je da su pod brojem Z-75012/07 koji je zaprimljen 28. studenoga 2007. upisani posebni dijelovi nekretnine kada je i upisan predmetni stan kao 1. posebni dio nekretnine odnosno 1. suvlasnički dio: 1762/1000 etažno vlasništvo (E-1) te su kao suvlasnici istog upisani tužiteljica i Č. VT. Navedeni uložak je utrnut uslijed upisa usklađivanja podataka zemljišne knjige i katastra za k. o. [katastarska općina] pod brojem Z- 9688/2019 te su upisi preneseni pod brojem Z-9688/19 u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

15. Čitanjem rješenja o nasljeđivanju iza pokojnih VT (list 370 spisa) i NT (list 372 spisa, s time da se napominje da su navedene isprave također čitane iz eSpisa kao priloga podnesku tužitelja od 6. lipnja 2024. s obzirom na lošu vidljivost ispisanih dokumenata) razvidno je da su tužiteljica i njezin brat VT navedeni kao jedini nasljednici svojih roditelja, a kao ostavinska imovina navedena je i nekretnina upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

16. Svjedok ĐT, sin tužiteljice u iskazu navodi da predmetni stan koriste zaštićeni najmoprimci već 75 godina, a sada taj stan koriste BT, KT i CT. Oni njegovoj majci plaćaju zaštićenu najamninu u iznosu od oko 300,00 kn. Predmetni stan obiteljska je imovina njegove majke te je ona vlasnica od kada su njeni roditelji umrli. Njegova majka smatra kako je nepravda što svoju nekretninu ne može koristiti, te koliko znam ista je višekratno sudskim putem pokušavala doći do predmetne nekretnine, ali nikada nije uspjela. Zbog ove situacije i u obitelji su se osjećali loše budući da su živjeli u stanu od 60 m[2] , a do predmetne nekretnine nisu mogli doći. Majka je predmetnu nekretninu stekla nasljedstvom od svojih roditelja, s tim da joj je njen stan darovao svoj dio stana. Majka je znala da su u stanu zaštićeni najmoprimci kada se sklapala ugovor o darovanju. Njegova majka dala pristanak, ako se treba dati pristanak, za darovanje nekretnine s ograničenjem Ne zna u kojem obliku je sklopljen ugovor o darovanju.

17. Svjedokinja ŠTV, kći tužiteljice navodi da su u predmetnom stanu supružnici N te gospodin ŠT koji plaćaju zaštićenu najamninu u iznosu od oko 300,00 kn njenoj majci. Njena majka vlasnica je tog stana na adresi [adresa]. I svjedokinja stanuje u istoj toj kući, dva kata iznad. Njena majka je još sa svojim roditeljima pravno pokušala riješiti problem i dobiti u posjed predmetni stan. Zbog toga je njena majka trpjela i različite neugodnosti, a za što i postoji medicinska dokumentacija. U toj kući su živjeli i sad žive u stanu od oko 60 m[2] , a zaštićeni najmoprimci žive u stanu u istoj kući od oko 90 m[2] . Zbog toga su cijeli život na taj način i patili zbog nedostatka prostora. Ona ne zna imaju li ti zaštićeni najmoprimci neku imovinu, ali se sjeća da su određeni odvjetnici koji su zastupali njezinu majku, kada je svjedokinja bila mlađe životne dobi, to provjeravali

18. Svjedok ŠT navodi da živi u stanu na adresi [adresa], prizemlje od 1965. godine. Predmetni stan na korištenje je još od vojske 1965. dobio njegov otac BT. U tom stanu živjeli su osim njegovog oca i njegove majke i njegovi četiri sestre i dva brata. Sada u stanu žive on, njegova sestra i njegov šogor. Uredno svaki mjesec plaća zaštićenu najamninu i režije gospođi VTV. U stanu su on i njegova sestra od 1975. godine (kada je umrla njegova majka), a kasnije je došao u stan živjeti i njegov šogor. Od 1975. u stanu su živjela i njegova dva brata i to jedan do 1997., kada je preminuo, i drugi koji je preminuo 2004., ali je ranije otišao iz predmetnog stana. On živi u stanu cijelo vrijeme od 1965. do danas. On nema nikakve imovine u smislu nekretnine. U mirovini je.

19. Svjedokinja ZT navodi da živi u predmetnom stanu na adresi [adresa] u prizemlju od 1965. godine kada je njen otac dobio na korištenje predmetni stan od vojske. U tom stanu živjeli su njeni roditelji i ukupno sedmero djece. Od 1997. u predmetnom stanu su samo ona i njen brat, budući da je posljednji brat koji je živio sa njima preminuo 1997. Njen suprug živi u predmetnom stanu od 1977. kada su se oni vjenčali. Ona i brat plaćaju najamninu pola-pola, ali isto glasi na brata. Ona živi u predmetnom stanu neprekidno od 1965. do danas, nema druge nekretnine te je u mirovini. Najamninu plaćaju gospođi VTV. Gospođa VTV formalno je sudskim putem tražila predmetni stan u posjed.

20. Svjedok UT navodi da je on suprug ĆT, da živi u predmetnom stanu na adresi [adresa], od 1977. kada se vjenčao s ZT. U stanu živi zajedno sa svojom suprugom i njezinim bratom BT, da oni uredno plaćaju najamninu gospođi VTV. Nema druge nekretnine te je u mirovini i radi honorarno iz mirovine.

21. Tužiteljica u iskazu navodi da je njezin otac sagradio predmetnu nekretninu te je ona naslijedila ½ cijele zgrade, pa tako i ovog stana, a kasnije, prije nekih desetak godina joj je brat darovao drugu polovicu predmetnog stana s obzirom da je shvatio da su troškovi veći nego korist koju ima od tog stana. U stanu se nalaze zaštićeni najmoprimci i to negdje oko 56 godina, te se i sada u stanu nalaze BT, ZT i njezin muž ČT. Taj su stan tražili nazad, te su se o tome žalili još i njezini roditelji, a kasnije kada su brat i ona postali vlasnici, i oni su podnijeli tužbu za povrat stana, ali isti nije vraćen. Zaštićeni najmoprimci redovno plaćaju najamninu, ali to je prije bilo "skoro ništa", onda su plaćali 100, 200 ili 300,00 kn, a od rujna 2020. godine zaštićena najamnina je 1.500,00 kn, te joj taj iznos zaštićeni najmoprimci plaćaju. Znala je da su zaštićeni najmoprimci u stanu kada joj je brat darovao nekretninu. Ugovor o darovanju sklopili su u pisanom obliku.

22. Prema tome, na temelju izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (te povijesnog prikaza zemljišne knjige i ručno vođene knjige za navedeni uložak kao i utrnuti izvadak za zk. ul. br. zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]) i presude Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-555/01 od 14. siječnja 2002. sud nalazi utvrđenim da je tužiteljica vlasnica nekretnine, odnosno predmetnog stana u [adresa] tijekom utuženog razdoblja, te da je isti stan zajedno sa bratom VT, koji je u vrijeme donošenja navedene presude kojom je zamijenjen ugovor o najmu, bio suvlasnik predmetnog stana, iznajmila predmetni stan ŠT uz ugovaranje zaštićene najamnine u smislu čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06; dalje: ZNS) uz obvezu plaćanja do svakog 20. dana u mjesecu za tekući mjesec.

23. Stoga je tužiteljica kao vlasnica predmetne nekretnine aktivno legitimirana u ovom postupku potraživati isplatu naknade štete pa je prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužiteljice ovaj sud ocijenio neosnovanim. Pritom je prigovor tuženika usmjeren na osporavanje njezine aktivne legitimacije zbog činjenice da je tužiteljica 2008. sklopila ugovor o darovanju kojim je stekla ½ dijela predmetnog stana od darodavca njezinog brata VT također ocijenjen kao neosnovan. To iz razloga jer iz iskaza kako tužiteljice tako i saslušanih svjedoka kao i ranije navedene presude nedvojbeno utvrđeno da predmetni stan koristi zaštićeni najmoprimac i da zbog toga prave predaje predmetnog stana nakon sklapanja ugovora o najmu nije moglo niti biti. Međutim, unatoč tome što ugovor o darovanju nije sklopljen u formi javnobilježničkog akta, protivno tvrdnjama tuženika tužiteljica jest aktivno legitimiran jer je kao vlasnica upisana u zemljišnim knjigama (u odnosu na ½ dijela i prije nego što je uselio zaštićeni najmoprimac), da zaštićeni najmoprimac upravo njoj isplaćuje zaštićenu najamninu te tužiteljica izvršava sva ostala prava i obveze vlasnika stana. Time što tužiteljica nije ušla u posjed stana u smislu da isti koristi za stanovanje, protivno tvrdnjama tuženika ne podrazumijeva da nije stupila u posjed. Temeljem ovakvih tvrdnji tuženika proizlazilo bi da niti darodavac VT onda nije bio vlasnik stana jer niti on nije stanovao u stanu, već je u stanu stanovao zaštićeni najmoprimac. Također pozivanje tuženika na odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev-271/2023 i dr. kojima upire na nedostatak aktivne legitimacije tužiteljice zbog činjenice da je ista u trenutku sklapanja ugovora o darovanju znala da je zaštićeni najmoprimac nije osnovano. To iz razloga što je navedena odluka donesena u drugačijoj činjeničnoj situaciji te nije primjenjiva na konkretan slučaj.

24. Člankom 30. st. 1. i 2. (''Narodne novine'', broj 91/1996 , 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 143/ 2012 i 152/2014, 81/2015, 94/2017dalje u tekstu: ZV) propisano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima te da u spomenutim granicama vlasnik ima, među ostalim, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari.

25. Navedeno pravo zakonodavac je ograničio čl. 30. - 49. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06; dalje: ZNS) kojima je reguliran pravni položaj posebne kategorije najmoprimaca (tzv. zaštićeni najmoprimci), odnosno osoba koje su ranije bile nositelji stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu ili koje nisu kupile svoje stanove temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Takvi su najmoprimci bili zaštićeni nizom mjera (primjerice nametanje obveze najmodavcu da sklopi ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, plaćanje zaštićene najamnine čiji iznos utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, ograničeni popis razloga za otkaz najma). Na ovaj način je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine i to na način da najmodavci nisu u mogućnosti ostvarivati svoje vlasničko pravo u smislu fizičkog posjedovanja, a niti svoja prava u pogledu iznajmljivanja stana.

26. U odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Rev2364/2016- 3 od 19. prosinca 2018. zauzet je stav da u postupanju Republike Hrvatske u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti jer da takvo postupanje predstavlja povredu odredbi Ustava i Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a koji su kao međunarodni ugovori sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni čine dio pravnog poretka Republike Hrvatske. To iz razloga što je sustav zajamčenog najma, uveden odredbama Zakonom o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) kojima se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret suprotno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine“ broj 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. – dalje: Konvencija), sve sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.

27. Iz navedenih razloga tuženik je vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci dužan naknaditi štetu i to imovinsku štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i najamnine koju bi vlasnik stana ostvario na tržištu, pri čemu vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer bi se tada od vlasnika tražilo dokazati nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

28. Slijedom navedenog, u slučaju kada najmodavac čije je vlasničko pravo bilo ograničeno na ranije spomenuti način, odnosno čije je pravo povrijeđeno u smislu čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju, u parničnom postupku traži isplatu naknade štete koja mu je nastala na opisan način, upravo je tuženik pasivno legitimirana u takvim postupcima. Stoga niti istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije nije osnovan.

29. U odnosu na istaknuti prigovor zastare treba reći da je Vrhovni sud Republike Hrvatske u predmetu Rev-314/2025-2 od 9. travnja 2025. zauzeo shvaćanje:

„Potraživanje naknade štete vlasnika stana u kojem posjed stana ima zaštićeni najmoprimac , a s naslova gubitka zarade od najamnine dospijeva mjesečno, radi čega se radi o trogodišnjem zastarom roku iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.- dalje ZOO), s time da zastara takvih potraživanja ne može početi teći prije 19. lipnja 2019.“.

30. Uzimajući u obzir navedeno pravno shvaćanje ocijenjeno je da potraživanje tužiteljice nije u zastari. Tužiteljica se obratila tuženiku s prijedlogom za mirno rješenje spora 31. svibnja 2019., dakle i prije 19. lipnja 2019., kada se sukladno ranije navedenoj odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske stekao dovoljan stupanj pravne sigurnosti nakon presude Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018. prema kojem su se vlasnici mogli pouzdati u efikasno pravno sredstvo kojim bi na teret države ostvarili pravo na naknadu štete uzrokovane zakonom propisanim ograničenjem visine mjesečne zaštićene najamnine koja pripada vlasnicima. Slijedom navedenog, ocijenjeno je da potraživanje tužiteljice nije u zastari.

31. Razliku visine najamnine između one koju tužiteljica prima za predmetni stan i najamnine koju bi ostvarila na tržištu, tužiteljica temelji na izračunu visine zaštićene najamnine Gradskog ureda za opću upravu i imovinsko-pravne poslove od 24. svibnja 2022. (list 156- 157 spisa), uzimajući u obzir i prirez na porez po stopi od 18 % , i to kako slijedi: mjesečni dužni iznos u 2016.:

453,18 eur (tržišna najamnina)

porezna osnovica: 317,23 eur (453,18 eur – 135,95 eur porezno priznati izdatak 30%) porez po stopi od 12%: 38,07 eur (12% od 317,23 eur)

prirez na porez – 18%: 6,85 eur (18% od 38,07 eur)

ukupno porez i prirez: 44,92 eur

408,26 eur (tržišna najamnina umanjena za porez i prirez; 453,18 eur – 44,92 eur) 48,65 eur (zaštićena najamnina)

dužni iznos: 359,61 eur

mjesečni dužni iznos u 2017. i 2018. godini:

572,92 eur (tržišna najamnina)

porezna osnovica: 401,04 eur (572,92 eur – 171,88 eur porezno priznati izdatak 30%) porez po stopi od 12%: 48,12 eur (12% od 401,04 eur)

prirez na porez – 18%: 8,66 eur (18% od 48,12 eur)

ukupno porez i prirez: 56,78 eur (48,12 eur + 8,66 eur)

516,14 eur (tržišna najamnina umanjena za porez i prirez; 572,92 eur – 56,78 eur) 48,65 eur (zaštićena najamnina)

dužni iznos: 467,49 eur (516,14 eur – 48,65 eur) / mjesec

mjesečni dužni iznos u 2019.:

660,42 eur (tržišna najamnina)

porezna osnovica: 462,29 eur (660,42 eur – 198,13 eur porezno priznati izdatak 30%) porez po stopi od 12%: 55,47 eur (12% od 462,29 eur)

prirez na porez – 18%: 9.98 eur (18% od 55,47 eur)

ukupno porez i prirez: 65,45 eur (48,12 eur + 8,66 eur)

594,97 eur (tržišna najamnina umanjena za porez i prirez; 660,42 eur – 65,45 eur) 48,65 eur (zaštićena najamnina)

dužni iznos: 546,32 eur (594,97 eur – 48,65 eur) / mjesec, a na koji obračun tuženik nije imao prigovora (podnesak od 3. studenoga 2023. – list 187 spisa).

32. Slijedom navedenog, usvojen je tužbeni zahtjev u iznosu od 20.655,69 EUR kako je to pobliže određeno u izreci stavak I. Tužiteljici pripadaju i zatezne kamate na pojedine iznose tekuće od dana nakon dospijeća najamnine od 20. u mjesecu, jer prema odredbi čl. 5. ZNS, čl. 7. ZNS, čl. 29. st. 1. ZOO i čl. 1086. ZOO obveza plaćanja najamnine dospijeva na početku svakog mjeseca za protekli mjesec od kada je tuženik pao u zakašnjenje s isplatom pojedinog iznosa, dok je u preostalom dijelu zahtjev odbijen kao neosnovan.

33. Odbijen je zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 2.389,01 EUR sa zateznom kamatom tekućom od 31. svibnja 2019. do isplate na ime pravične novčane naknade. Točno je da je Vrhovni sud Republike Hrvatske zauzeo shvaćanje da vlasnicima stanova pripada pored prava na naknadu imovinske štete i pravo na naknadu neimovinske, no u konkretnom slučaju, prema stavu ovog suda, tužiteljica nije dokazala da joj je povredom Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva bila uzrokovana šteta radi koje bi trpjela povredu prava osobnosti u toj mjeri da zbog pretrpljenih duševnih boli i straha ima pravo na isplatu pravične novčane naknade. Tužiteljica, čiji je iskaz u cijelosti prihvaćen kao uvjerljiv i istinit, naime, u iskazu niti tijekom postupka tvrdi, a još manje dokazuje postojanje bolesnog stanja ili bolesti, koje bi se mogle dovesti u uzročno posljedičnu vezu s navedenom povredom niti prilaže u spis bilo kakvu medicinsku dokumentaciju iz koje bi bilo razvidno da se zbog navedenog obraćala liječniku. U iskazu ne uopće ne navodi u čemu bi se sastojala povreda prava osobnosti.

34. Saslušani svjedoci ĐT i ZTV, čiji su iskazi također cijenjeni istinitim, u iskazu navode da je njihova majka trpjela neugodnosti zbog stana u kojem je zaštićeni najmoprimac, međutim navedeni ne opravdava pravo na dosudu pravične novčane naknade.

35. Odluka o trošku donijeta je temeljem čl. 154. st. 2. ZPP – a, sukladno važećoj vrijednosti predmeta spora (23.044,70 EUR) i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'', broj 138/2023, dalje u tekstu: OT).

36. Kod odlučivanja o troškovima parničnog postupka kod parcijalnog uspjeha stranaka u sporu, u situaciji kad su sporni osnov i visina tužbenog zahtjeva, prilikom određivanja troškova postupka potrebno je ocjenjivati (uzimati u obzir) uspjeh stranaka ne samo u pogledu visine prihvaćenog, odnosno odbijenog tužbenog zahtjeva, već je potrebno ocjenjivati uspjeh stranaka kako s obzirom na osnovu zahtjeva, tako i s obzirom na visinu prihvaćenog, odnosno odbijenog tužbenog zahtjeva.

37. Tužiteljica je s osnovom za isplatu imovinske štete uspjela u cijelosti (100%), a u odnosu na neimovinsku nije uspjela pa joj je uspjeh s osnove 50%, a u odnosu na visinu je uspjela u omjeru od 89,63%. Tuženik je u odnosu na osnovu uspio 50%, a u odnosu na visinu 10,37%. Aritmetičkom sredinom između uspjeha glede osnove i visine, tužiteljica je uspjela u omjeru od 69,82%, a tuženik u omjeru od 30,19%.

38. Oduzimanjem postotka uspjeha tužiteljice i postotka uspjeha tuženika dobije se 39,63% u kojem postotku je odmjerena naknada troškova postupka tužiteljici.

39. Tužiteljici zastupanoj po odvjetniku priznat je parnični trošak koji se odnosi na zahtjev za mirno rješenje spora (Tbr. 32 OT – 250 bodova), sastav tužbe (Tbr 7. toč. 1. OT - 250 bodova), zastupanje na ročištima 10.07.2022., 03.05.2022., 07.07.2022., 28.10.2022., 08.02.2023., 18.04.2023., 16.01.2024., 19.06.2024., 26.09.2024. i 9.12.2025. (Tbr 9. toč. 1. OT - 250 bodova svako), sastav podnesaka od 12.06.2020., 19.04.2021., 26.07.2021. i 27.02.2023. (Tbr. 8. toč. 1. OT - 250 bodova svako), sastav podneska od 14.09.2024. 50 EUR sukladno traženju tužiteljice, sastav podnesaka od 03.05.2023., 05.01.2024., 14.03.2024., 06.06.2024., 06.11.2024., 07.11.2024. (Tbr. 8. toč. 3 OT- 100 bodova svaki), trošak pristupa na ročište 23.01.2026. (Tbr. 9. toč. 3. OT – 50 bodova), vrijednost boda 2,00 EUR (Tbr. 54. OT), trošak obračunatog poreza na dodanu vrijednost u visini 25% u iznosu od 2.362,50 EUR, trošak sudske pristojbe na tužbu i presudu svako u iznosu od 377,73 EUR, ukupno 12.567,96 EUR, sukladno čl. 155. ZPP – a te joj je odmjerena naknada u omjeru od 39,63% odnosno u iznosu od 4.980,68 EUR.

40. Nije priznat trošak sastava podneska od 15.07.2025. jer sastav istog nije bio potreban za vođenje ovog postupka sukladno čl. 155. st. 1. ZPP – a.

41. S obzirom da je tužiteljica tražila zateznu kamatu na dosuđeni trošak parničnog postupka tekuću od presuđenja do isplate, a kako tumačenjem čl. 30. st. 3. Ovršnog zakona (''Narodne novine'', broj 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022 i 6/2024, dalje u tekstu: OZ) proizlazi da sud može u ovršnoj ispravi odrediti plaćanje kamate na parnični trošak, sud je na dosuđeni parnični trošak dosudio zateznu kamatu tekuću od donošenja presude, tj. od 23. siječnja 2026. do isplate, jer ova presuda predstavlja ovršnu ispravu u smislu čl. 23. Ovršnog zakona.

42. Zatezna kamata na parnični trošak dosuđena je sukladno čl. 29. st. 2. ZOO.

43. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 23. siječnja 2026.

Sutkinja:

Sanja Grgurić Hojski

UPUTA O PRAVU NA IZJAVLJIVANJE PRAVNOG LIJEKA PROTIV PRESUDE:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje ako je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira je li na isto pristupila, odnosno - od dana primitka prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, ovom sudu, a o istoj odlučuje županijski sud.

Dna:

- tužitelju po pun. uz rj. za s.p. na presudu

- tuženiku po pun.