REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Posl.br: P-6498/2021-39
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji Romani Hukelj, u pravnoj stvari tužiteljice FĆU (OIB [osobni identifikacijski broj]), [adresa], P. Rudenjaka 4, koju zastupa punomoćnik Fran Pelicarić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske (OIB 52634238587), zastupan po OGDO Zagreb, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 16. prosinca 2025. godine u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 23. siječnja 2026. godine,
p r e s u d i o j e:
I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"I Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 da tužiteljici JĆU, OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti iznos od 40.097,11 EUR zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem za pet postotnih poena, na iznos od:
370,73 EUR od 1.3.2018 do isplate,
370,73 EUR od 1.4.2018 do isplate,
379,73 EUR od 1.5.2018 do isplate,
379,73 EUR od 1.6.2018 do isplate,
379,73 EUR od 1.7.2018 do isplate,
396,73 EUR od 1.8.2018 do isplate,
396,73 EUR od 1.9.2018 do isplate,
332,80 EUR od 1.10.2018 do isplate,
335,80 EUR od 1.11.2018 do isplate,
335,80 EUR od 1.12.2018 do isplate,
335,80 EUR od 1.1.2019 do isplate,
355,80 EUR od 1.2.2019 do isplate,
355,80 EUR od 1.3.2019 do isplate,
355,80 EUR od 1.4.2019 do isplate,
378,80 EUR od 1.5.2019 do isplate,
378,80 EUR od 1.6.2019 do isplate,
378,80 EUR od 1.7.2019 do isplate,
387,80 EUR od 1.8.2019 do isplate,
323,88 EUR od 1.9.2019 do isplate,
323,88 EUR od 1.10.2019 do isplate,
338,88 EUR od 1.11.2019 do isplate,
338,88 EUR od 1.12.2019 do isplate,
338,88 EUR od 1.1.2020 do isplate,
351,88 EUR od 1.2.2020 do isplate,
351,88 EUR od 1.3.2020 do isplate,
351,88 EUR od 1.4.2020 do isplate,
325,88 EUR od 1.5.2020 do isplate,
325,88 EUR od 1.6.2020 do isplate,
325,88 EUR od 1.7.2020 do isplate,
320,88 EUR od 1.8.2020 do isplate,
320,88 EUR od 1.9.2020 do isplate,
448,73 EUR od 1.10.2020 do isplate,
463,73 EUR od 1.11.2020 do isplate,
463,73 EUR od 1.12.2020 do isplate,
463,73 EUR od 1.1.2021 do isplate,
463,73 EUR od 1.2.2021 do isplate,
463,73 EUR od 1.3.2021 do isplate,
463,73 EUR od 1.4.2021 do isplate,
489,73 EUR od 1.5.2021 do isplate,
489,73 EUR od 1.6.2021 do isplate,
489,73 EUR od 1.7.2021 do isplate,
496,73 EUR od 1.8.2021 do isplate,
496,73 EUR od 1.9.2021 do isplate,
496,73 EUR od 1.10.2021 do isplate,
509,73 EUR od 1.11.2021 do isplate,
509,73 EUR od 1.12.2021 do isplate,
509,73 EUR od 1.1.2022 do isplate,
546,73 EUR od 1.2.2022 do isplate,
546,73 EUR od 1.3.2022 do isplate,
546,73 EUR od 1.4.2022 do isplate,
569,73 EUR od 1.5.2022 do isplate,
569,73 EUR od 1.6.2022 do isplate,
569,73 EUR od 1.7.2022 do isplate,
595,73 EUR od 1.8.2022 do isplate,
595,73 EUR od 1.9.2022 do isplate,
595,73 EUR od 1.10.2022 do isplate,
636,73 EUR od 1.11.2022 do isplate,
636,73 EUR od 1.12.2022 do isplate,
636,73 EUR od 1.1.2023 do isplate,
634,73 EUR od 1.2.2023 do isplate,
634,73 EUR od 1.3.2023 do isplate,
634,73 EUR od 1.4.2023 do isplate,
656,73 EUR od 1.5.2023 do isplate,
656,73 EUR od 1.6.2023 do isplate,
656,73 EUR od 1.7.2023 do isplate,
673,73 EUR od 1.8.2023 do isplate,
673,73 EUR od 1.9.2023 do isplate,
673,73 EUR od 1.10.2023 do isplate,
681,73 EUR od 1.11.2023 do isplate,
681,73 EUR od 1.12.2023 do isplate,
681,73 EUR od 1.1.2024 do isplate,
694,73 EUR od 1.2.2024 do isplate,
694,73 EUR od 1.3.2024 do isplate,
694,73 EUR od 1.4.2024 do isplate,
723,73 EUR od 1.5.2024 do isplate,
723,73 EUR od 1.6.2024 do isplate,
723,73 EUR od 1.7.2024 do isplate,
729,73 EUR od 1.8.2024 do isplate,
729,73 EUR od 1.9.2024 do isplate,
729,73 EUR od 1.10.2024 do isplate, u roku 15 dana.
II Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 da tužiteljici JĆU, OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti iznos od 1.592,67 EUR zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na taj iznos po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem za pet postotnih poena od 22. veljače 2021. godine do isplate, u roku 15 dana.
III Nalaže se tuženoj nadoknaditi tužiteljici troškove postupka sa zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.". II Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 6.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja ove presude (23.1.26.) do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužiteljica ustaje tužbom dana 30.7.2021. godine i od tuženika, prema konačno postavljenom, povišenom tužbenom zahtjevu potražuje isplatu razlike prosječne tržišne najamnine za stan iste ili slične površine i kakvoće i svote koju prima od zaštićenog najmoprimca FĆ, i to za stan koji se nalazi u Zagrebu, Ilica 146, površine 102,03 m2. .
1.1. Tužiteljica tvrdi da je status zaštićenog najmoprimca JĆ stekla kao član obiteljskog domaćinstva pokojnog supruga RĆ, koji je to pravo stekao presudom pred ovim sudom.
1.2. Prema navodima tužiteljice, ista se tuženiku u mirnom postupku obratila dana 23.2.2021. godine (uz dopunu 12.4.2021. godine) pa zahtjev postavlja od ožujka 2018. godine.
1.3. Tužiteljica smatra da ima pravo na isplatu razlike (1.) bez umanjenja tako utvrđenog iznosa za poreze i prireze, koji bi teretili tržišnu najamninu, da ju ista može u odnosu na stan slobodno na tržištu ostvarivati.
1.4. Tužiteljica potražuje i pravičnu novčanu naknadu za neimovinske štete koju trpi, jer kako tvrdi, kroz utuženo razdoblje, više desetaka godina od uspostave tzv. zaštićenog najma, trpi značajnu neizvjesnosti vezano uz (ne)mogućnost mirnog uživanja svojeg vlasništva, time i mogućnosti korištenja vlastite imovine za svoje potrebe i organiziranja svojih imovinskih i životnih prilika. Smatra da je takvu štetu nemoguće kvantificirati objektivnim metodama, zbog čega predlaže da sud o istoj odluči prema slobodnoj ocjeni dokaza, a potražuje iznos od 1.592,67 eura (12.000,00 kn).
2. Tuženik u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporava i osnov i visinu zahtjeva tužiteljice, ističe prigovor zastare, protivi se sniženju tužbenog zahtjeva. Predlaže zahtjev odbiti i potražuje naknadu parničnog troška s pripadajućom kamatom.
3. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u izvadak iz zemljišnih knjiga, ugovor, presudu, izračune, proveden je uviđaj na licu mjesta i građevinsko vještačenje po sudskom vještaku.
3.1. Ostale po strankama predložene dokaze sud nije provodio, jer je i bez provođenja istih činjenično stanje utvrđeno u cijelosti.
3.1. Ocjenjujući rezultate provedenih dokaza ovaj sud nalazi da tužbeni zahtjev nije osnovan.
4. Uvidom u odlučnu dokumentaciju za rješenje ovog spora utvrđeno je:
4.1. Da se tužiteljica u mirnom postupku obratila tuženiku dana 22.02.2021. godine i dana 12.4.2021. godine i da se na pitanje zastare zahtjeva tužiteljice ima primijeniti čl. 230. st. 1 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 – u daljnjem tekstu ZOO) tj. da se ovdje radi o naknadi štete – gubitku zarade od najamnine (čl. 215. st. 1 ZOO). Da je takvim zahtjevom došlo do zastoja zastare (čl. 186a st. 3 Zakona o parničnom postupku, NN 148/11, 25/13, 70/19, 80/22 - u daljnjem tekstu ZPP) pa nije protekao zastarni rok u odnosu na utuženo potraživanje od ožujka 2018. godine pa nadalje.
4.2. Da je pred ovim sudom pod brojem Ps-697/98, a po tužbi RĆ protiv PĆ donesena presuda kojom je nadomješten ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom presudom donesenom dana 24.6.1999. godine, a koja je postala pravomoćna 23.11.2001. godine i da su kao članovi obiteljskog domaćinstva navedeni FĆ i AĆ, supruga i sin tužitelja. Uvidom u citiranu presudu utvrđuje se da je pitanje vlasništva drugih nekretnina i imovinsko stanje tužitelja RĆ bilo predmet utvrđivanja u tom postupku. Međutim, prema stavu ovog suda pitanje vlasništva nekretnina i imovinske prilike zaštićenih najmoprimaca nisu odlučni i ne mogu se smatrati zaprekom u smislu čl.31. st.2. Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 – u daljnjem tekstu ZNS), kao što i primjenom čl. 19. i čl. 20 ZNS-a nisu odlučen činjenice za rješenje ovog spora da bi tužiteljica bila dužna dokazati jesu li se eventualno ispunile pretpostavke za otkaz ili raskid ugovora.
5. U odnosu na osporavanje osnova zahtjeva sud navodi da je zakonodavac pri uređivanju odnosa iz područja stanovanja institut stanarskog prava zamijenio institutom građanskog prava - najmom, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, pri čemu je posebnu zaštitu predvidio upravo za ranije nositelje stanarskog prava, pa je tako pravni položaj istih uređen kao pravni položaj najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja najmom. Pravni položaj vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca koji ga koristi propisan je ZNS-om i postoji niz ograničenja prava vlasnika odnosno zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, a ista se ogledaju u tome što su raniji nositelji stanarskog prava stekli prava i obveze (status) najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a, uz pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (osim u slučaju iz čl.31.st.2.ZNS) koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine ("Narodne Novine" 40/97, 117/05) te sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti vlasnika - najmodavca sklopiti takav ugovor, bez mogućnosti slobodnog izbora osobe najmoprimca i utjecaja na iznos najamnine, uz vrlo stroge kriterije za otkaz/raskid ugovora te istovremenu obvezu plaćanja poreza na dohodak od najamnine i pričuve propisane Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 – u daljnjem tekstu ZV).
5.1. Prema čl. 30. ZV-a pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako ima i pravo dati nekretninu - stan u najam osobi po izboru i prema tržišnim cijenama.
5.2. Uvođenjem gore navedenih ograničenja za vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nedvojbeno je došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno u čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju, koju se Konvenciju tuženik obvezao primjenjivati, kao i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama i istim je miješanjem tim vlasnicima nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok, s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.
5.3. Kako pozitivnim propisima nije ostvarena pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta jer je stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačeno na samo jednu društvenu skupinu - vlasnike/najmodavce stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i isti sami snose većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, to sud nalazi da je vlasnicima u situaciji kako je činjenično utvrđena u ovom postupku povrijeđeno njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14 – u daljnjem tekstu Ustav RH), odredbom čl. 30. ZV-a i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju (presuda ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014. godine).
5.4. Iz gore navedenog proizlazi da postoji protupravnost u postupanju tuženika po pitanju reguliranja prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u vlasništvu fizičkih osoba odnosno prava i obveza vlasnika takvih stanova i isto predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva.
5.5. Zbog toga bi tuženik bio u obvezi tužiteljici, kao vlasnici stana, u kojem živi supruga ranijeg zaštićenog najmoprimca, a na koju su prešla prava i obveze iz ranijeg ugovora o najmu u smislu čl.38. ZNS-a, naknaditi imovinsku štetu koju je pretrpio uslijed činjenice da je u spornom razdoblju bila onemogućena naplatiti najamninu za svoju nekretninu/ stan u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti, pri čemu nije dužan dokazivati da bi tu nekretninu/stan iznajmila jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nije niti mogao iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).
6. Međutim, pravna pozicija tužiteljica prestaje biti usporediva sa utvrđenim pod
5.-5.5. jer iz Ugovora o zamjeni nekretnina bez nadoplate iz lipnja 2008. godine proizlazi da je tužiteljica vlasništvo ovdje spornog stana stekla od ranijeg vlasnika PĆ, kao što je i jasno u čl. 2 ugovora navedeno da je stan neuseljiv, jer se stranke ugovora pozivaju na presudu Ps-697/98 (4.2.).
6.1. Uvidom u ugovor (6.) utvrđeno je da je tužiteljica u zamjenu dala suvlasništva u ½ dijela stana u [adresa], a iz opisa te nekretnine (čl. 1 ugovora) ne proizlazi da je isti bio opterećen teretima koji ograničavaju pravo vlasništva.
6.2. U takvoj situaciji sud utvrđuje da je tužiteljici bili poznato, jer je u čl. 2 ugovora to jasno navedeno, da u trenutku zaključenja ugovora na kojem stječe pravo vlasništva već stanuje zaštićeni najmoprimac u takvom statusu. Dakle, zahtjev tužiteljice bio bio u ovom sporu osnova, ali samo u u slučaju da je tužiteljica u trenutku stupanja na snagu ZNS već bila vlasnica stana u odnosu na kojega mu je država nametnula prekomjerni teret, jer stupanjem na snagu tog Zakona ne bi imala mogućnost izbora.
6.3. Kako je tužiteljica odlučila svoje vlasništvo ustupiti i steći vlasništvo stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac i to 12 godina nakon stupanja na snagu ZNS, za koju činjenicu je znala, stav je ovog suda da je time tužiteljica pristala na primanje iznosa zaštićene, a ne tržišne najamnine.
6.3. Tvrdnje tužiteljice prema kojima je ona mogla razumno očekivati da će se se sustav zaštićenog najma ukinuti u razumnom vremenu nakon kupnje ovaj sud ne prihvaća, jer se tužiteljica poziva na odluke koje su donesene protekom roka od više od pet godina od dana kada je stekla vlasništvo ovdje spornog stana.
6.4. Pri ocjeni visine izmakle koristi uzima u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem (čl. 1089. st. 3. ZOO-a).
6.5. Dakle, tužiteljica koja vlasništvo stječe 2008. godine ustupajući vlasništvo koje nema tereta, nije mogla osnovano, po redovnom tijeku stvari, očekivati da će ostvarivati tržišnu najamninu iznajmljivanjem kupljenog stana, odnosno da će od najmoprimca ostvariti pravo na plaćanje slobodno ugovorene najamnine (tako Rev- 309/2022, Rev-829/2022, Rev-271/2023).
6.6. Zbog svega utvrđenog pod 6. -6.5. tužiteljica nema pravno na naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine, tj. pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da se u predmetnom stanu nalazio zaštićeni najmoprimac pa je zahtjev tužiteljice valjalo odbiti.
7. U suprotnom pravnom shvaćanju, sud nastavno utvrđuje da je proveden uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje građevinskog vještaka HĆ, da je isti za utuženo razdoblje izračunao visinu najamnine koja bi se mogla ostvariti na tržištu, kao i da nakon usmenog očitovanja stranke nisu imale prigovora niti primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka, a i sud ga u cijelosti prihvaća, jer je sačinjene u skladu s pravilima struke. Vještak je jasno naveo kojim se kriterijima vodio prilikom utvrđivanja najamnine koja bi se ostvarila na tržištu. Radi se o poredbenoj metodi koja obuhvaća primjenu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnika o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 105/15), uz pribavu podataka o najmu stanova na približnoj lokaciji.
7.1. Osim toga, tijekom postupka pribavljeni su podaci o iznosima zaštićene najamnine, koje je tužiteljica oduzela od iznosa slobodno ugovorene najamnine i na taj način i postavila zahtjev.
7.2. Međutim, tako postavljeni zahtjev bio bi djelomično osnovan, jer mjesečne iznose koji predstavljaju razliku između slobodno ugovorene najamnine i zaštićene najamnine treba umanjiti za iznose poreza i prireza, koje je tužiteljica ispravno obračunala i oduzela u svojem podnesku od dana 19.11.2025. godine pod oznakom F. Na takav obračun tuženik nije imao prigovora u visini.
7.3. Naime, stav je ovog suda da bi tužiteljici pripao iznos kako ga obračunala pod F, jer je ustaljena sudska praksa da šteta predstavlja razliku između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine umanjeno za izdatke, poreze i prireze.
7.4. Nema mjesta primjeni kriterija koje tuženica predlaže - da bi izmakla korist eventualno mogla biti razlika između nužnih troškova održavanja nekretnine i ostvarene zaštićene najamnine te se u tom smislu ukazuje na prethodno izloženo, a isto tako nema mjesta primjeni Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/00) jer se ista odnosi isključivo na nekretnine u vlasništvu tuženice.
8. Konačno, suprotno navodima tuženika, tužiteljica je tijekom postupka svoj zahtjev povisila, a ne snizila pa protivljenje tuženika sniženju tužbenog zahtjeva, koje se procesno nije u ovom predmetu desilo, ne i bilo od utjecaja na odlučivanje o zahtjevu tužiteljice postavljenom dana 27.10.2025. godine.
8.1. I tijek kamata, kako to traži tužiteljica bio bi prihvaćen, a primjenom odredbe čl. 29 ZOO-a.
9. Dio zahtjeva tužiteljice pod točkom II izreke bio bi odbijen u cijelosti. Naime, sud smatra da općenite okolnosti oko pitanja vlasnika/zaštićenih najmoprimaca i dugotrajnost donošenja zakonskih rješenja kojima bi se to pitanje riješilo ne mogu biti razlog za da tužiteljici dosudi pravična novčana naknada. Sud smatra da se ne radi o pravno priznatom vidu štete, a povredu prava zbog dugotrajnosti postupka tužiteljica može ostvarivati kroz zakonom uređen institut povrede pravan na suđenje u razumnom roku i ne može ga rješavati unutar ove parnice.
9.1. Zbog toga bi sa točkom II zahtjeva tužiteljica bila odbijena, sve da je sud našao da joj je zahtjev pod točkom I (umanjena za utvrđeno pod 7.2-7.3.) osnovan.
10. Tuženiku je u skladu s odredbom čl. 154. st. 1 određen parnični troška koji se sastoji od podnošenja odgovora na tužbu, sastava jednog obrazloženog podneska i pristupa na četiri ročišta po 1.000,00 eura.
10.1. Na ukupan iznos od 6.000,00 eura kamata temeljem čl. 151. st. 3 ZPP-a teče od dana donošenja ove presude po stopi iz čl. 29. ZOO-a.
U Zagrebu, 23. siječnja 2026. godine
Sutkinja:
Romana Hukelj
POUKA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:
- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno
- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.
Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda Županijskom sudu.
