REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U SLAVONSKOM BRODU

STALNA SLUŽBA U POŽEGI

Sv. Florijana 2, Požega

Poslovni broj: Gž-146/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Slavonskom Brodu, Stalna služba u Požegi, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Branke Ribičić, kao predsjednice vijeća, Branimira Miljevića kao izvjestitelja i člana vijeća i Renate Marić kao članice vijeća, u pravnoj stvari prvo tužitelja VN, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i drugo tužiteljice VNP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Dariu Čehiću, odvjetniku iz Poreča, protiv tuženika MAYER PROPERTY BETA d.o.o., OIB 13442679094, Capraška ulica 6, 10000 Zagreb zastupanog po punomoćniku Marku Krpanu, odvjetniku iz Zagreba, radi sklapanja glavnog ugovora i uknjižbe vlasništva, rješavajući žalbu tužitelja protiv presude Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, poslovni broj: P- 433/2023-25, od 16. listopada 2025., u sjednici vijeća održanoj dana 21. siječnja 2026.,

r i j e š i o  j e

Uvažava se žalba tužitelja, ukida se presuda Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, poslovni broj: P-433/2023-25, od 16. listopada 2025, te se predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, poslovni broj: P-433/2023-25, od 16. listopada 2025., presuđeno je:

I/ Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"I. Nalaže se tuženiku MAYER PROPERTY BETA d.o.o. Zagreb, Capraška 6, OIB: 13442679094 da u roku od 30 dana sklopi

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

I. MAYER PROPERTY BETA d.o.o. Zagreb, Capraška 6, OIB: 13442679094, kao prodavatelj (u daljnjem tekstu: prodavatelj) prodaje, a VNP iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] i VN iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kupuju 95. suvlasnički dio povezan s pravom vlasništva posebnog djela nekretnine koji je u Elaboratu označen oznakom „D106“, u naravi 3- sobni stan na 1. katu ulaza D, koji se sastoji od ulaznog hodnika, 2 kupaonice, dnevnog boravka i blagavaonice,2 kuhinje, 3 sobe, hodnika i lođe, neto reducirane površine od 83,06 m2 te pripatka: u okolišu zgrade od parkirnog mjesta oznake PM75 površine 11,75 m2, na lokaciji ulica Bože Gumpca 47A, Pula, Hrvatska, na k. č. br. [katastarska čestica] i upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k.o. Pula

II. Ugovaraju prodavatelj i kupci za nekretninu iz toč. I. ovoga ugovora kupoprodajnu cijenu od 145.202,40 EUR (stočetrdesetpettisućadvjestodva eura i četrdeset centi), od koje su Kupci već na ime kapare i predujma kupoprodajne cijene platili dana 27. srpnja 2017. god. dio u visini od 14.520,24 EUR (četrnaesttisućapetstodvadeset eura dvadesetčetiri centa, a sukladno Predugovoru o kupoprodaji nekretnine broj 68/2021 od 26. svibnja 2021. god. Preostali dio kupoprodajne cijene, u visini od 130.682,16 EUR (stotridesettisućašestoosamdesetdva eura i šesnaest centi) dužni su Kupci platiti u roku od 8 (osam) dana od sklapanja ovog Ugovora o kupoprodaji.

III. Dozvoljava Prodavatelj da se za korist Kupaca, svakoga u po ½ dijela, provede u zemljišnoj knjizi upis prava vlasništva na nekretnini iz toč. I. ovog Ugovora o kupoprodaji nekretnine.

II. Nalaže se tuženiku da tužiteljima VNP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i VN iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] naknadi parnični trošak, u roku od 15 dana."

II/ Nalaže se tužiteljima da tuženiku isplate parnični trošak u ukupnom iznosu od 3.125,00 eura, u roku od 15 (petnaest) dana.

2. Protiv presude žabu je uložio tuženik zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primijene materijalnog prava, s prijedlogom da se žalba uvaži, a presuda ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak uz uputu da se provedu predloženi dokazi po tužiteljima glede ocijene postoje li okolnosti propisane za raskid predugovora.

2.1. U sadržaju žalbe tužitelji smatraju da prvostupanjski sud nije pravilno razmotrio ni ocijenio dokaze izvedene u spisu i donio ključne zaključke o činjeničnom stanju koji su u suprotnosti s dokazima, odbivši provesti dokaz čitanjem sadržaja SMS poruka sadržanih u SMS-korespondenciji s tuženikom. Pri tome se navodi da tuženik smatra da je imao opravdan razlog za raskid predugovora, pa je shodno tome trebao dokazati da je prije raskida dao drugoj ugovornoj strani (tužiteljima) naknadni rok za ispunjenje.

2.2. Nadalje, tužitelji ističu da je prvostupanjski sud poklonio vjeru iskazu zastupnika tužitelja da je imao opravdan razlog za raskid predugovora zbog toga što tuženici nisu ispunili svoje obveze, iako takav zaključak nije poduprt sadržajem dopisa i e- mailova tuženika u spisu i ne obazire na nedostatni sadržaj i metode dostave komunikacije tuženika kao trgovca u smislu odredbi Zakona o zaštiti potrošača, nego se oslanja na prepričavanje stranaka o sadržaju telefonskih razgovora koji su vođeni između njih. Zbog toga tužitelji smatraju da je prvostupanjski sud trebao dozvoliti provedbu dokaza kojim bi se provjerila vjerodostojnost iskaza zastupnika tuženika.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba je osnovana.

5. Ovaj drugostupanjski sud ispitao je pobijanu presudu u smislu žalbenih navoda te u smislu članka 365. stavak 2. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07-Odluka USRH, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08, 57/11 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22; dalje: ZPP), te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka u smislu članka 354. stavak 2. ZPP-a, nije našao da bi sud prvog stupnja donošenjem pobijane presude počinio neku od bitnih povreda postupka, ali zbog pogrešnog pravnog pristupa prilikom odlučivanja o osnovi tužbenog zahtjeva nije pravilno utvrđeno činjenično stanje, pa ni materijalno pravo nije pravilno primijenjeno.

6. Predmet ovoga spora je zahtjev tužitelja radi zaključenja kupoprodajnog ugovora za nekretninu označenu kao 95. suvlasnički dio povezan s pravom vlasništva posebnog djela nekretnine koji je u Elaboratu označen oznakom „D106“, u naravi 3- sobni stan na 1. katu ulaza D, koji se sastoji od ulaznog hodnika, 2 kupaonice, dnevnog boravka i blagavaonice,2 kuhinje, 3 sobe, hodnika i lođe, neto reducirane površine od 83,06 m2 te pripatka: u okolišu zgrade od parkirnog mjesta oznake PM75 površine 11,75 m2, na lokaciji ulica Bože Gumpca 47A, Pula, Hrvatska, na k. č. br. [katastarska čestica] i upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

7. U postupku nije sporno, a to proizlazi i iz dokumentacije u spisu, da je na predmetnom stanu i dalje kao vlasnik upisan tuženik i da je upis etaža u zemljišnoj knjizi proveden u studenom 2022. godine.

8. Iz uvida u dokumentaciju u spisu utvrđeno je:

- da iz uvida u predugovor o kupoprodaji nekretnine broj 68/2021 proizlazi da je zaključen između tužitelja kao kupaca i tuženika kao prodavatelja 19. srpnja 2021. za buduću kupnju stana opisanog u izreci, za ukupnu cijenu od 145.202,40 eura, uz plaćanje kapare od 14.520,24 eura.

- da je člankom 7. predugovora navedeno da se stranke obvezuju zaključiti ugovor o kupoprodaji nekretnine najkasnije u roku od 30 dana od dana uknjižbe nekretnine u zemljišne knjige, temeljem potvrđenog etažnog elaborata, te da se navedeni rok može naknadno korigirati zaključenjem anexa ,

- da iz mail korespondencije (str 51 spisa) proizlazi da je tuženik 5. rujna 2022. dostavio tužiteljima na mail: „ĆN“Ugovor 72/2022 i to nacrt ugovora o kupoprodaji nekretnine, izvod iz etažnog elaborata i zk izvadak, s molbom da se nacrt ugovora pročita, da suglasnost ili eventualne primjedbe, kako bi se definirao konačni tekst ugovora i termin za potpisivanje,

- da je 23. studenog 2022. godine na mail adresu [adresa elektroničke pošte] dostavljen nacrt konačnog teksta ugovora, aktualni zk izvadak, energetski certifikat, uporabna dozvola sa potvrdom pravomoćnosti, potvrda etažnog elaborata i rješenje o kućnom broju, sa zamolbom da se dokumentacija pročita i da se dogovori termin sklapanja ugovora,

- da je potvrda o samostalnoj uporabnoj cjelini izdana 28. listopada 2022. godine, (str 72-79 spisa),

- da je 1.veljače 2023. godine na mail „V“ dostavljen konačni tekst Ugovora o kupoprodaji nekretnine broj 72/2022 za stan D106 i PM75, s napomenom da će ugovor biti dostavljen idući dan 2.2.2023. godine u Ured javnog bilježnika, oko 11 sati, s napomenom kod kojeg javnog bilježnika i telefonski broj, i da se ugovor može ovjeriti, a da je krajnji rok za uplatu kupoprodajne cijene -ostatak 9.2.2023.

- da je na mail adresu „V“ dana 17. veljače 2023. dostavljena izjava o raskidu predugovora o kupoprodaji nekretnine broj 68/2021 s obzirom da nije primljena uplata ostatka kupoprodajne cijene i zato što nije potpisan ugovor. Dostavljen je tekst sporazuma o raskidu predugovora sa zamolbom da se dostavi broj rn. radi povrata uplaćenog iznosa kapare te sa zamolbom da se potpisani sporazum vrati na adresu prodavatelja,

- da iz mail korespondencije na str 121-122 proizlazi da je tuženik postavio upit javnom bilježniku 28. veljače 2023 da li su kupci-tužitelji potpisali predmetni ugovor o kupoprodaji, na što je javni bilježnik odgovorila da nisu,

-da iz potvrde javnog bilježnika Nensi Kopić od 6. lipnja 2024. godine na str 134 spisa utvrđeno je da je predmetni ugovor bio dostavljen u Ured Javnog bilježnika dana 2.2.2023. godine, da kupci-tužitelji nisu pristupili ovjeri ugovora i predmetni ugovor je vraćen tuženiku.

9. Tijekom prvostupanjskog postupka, a i u drugostupanjskom postupku sporno je kako je da li su ispunjeni uvjeti za raskid predugovora o kupnji nekretnine, posebno da li je tuženik na adekvatan način pozvao tužitelje na zaključenje ugovora i za to im dao primjereni rok.

10. U svom iskazu tužiteljica je između ostalog iskazala da je nakon zaključenja predugovora bila u telefonskom kontaktu s djelatnicima tuženika i da je dovršetak gradnje kasnio oko šest mjeseci. Navela je da s tuženikom nije imala nikakvu korespondenciju a mail adresu koju je tuženik dostavio koristila je prije tri godine i nikada ni ona ni suprug nisu dobili taj mail da je stan gotov i nitko ih telefonski nije kontaktirao, a tuženika nisu obavijestili da su promijenili mail. Kad su počeli pregovori između tužitelja i tuženika koristili [adresa elektroničke pošte], a danas koriste mail [adresa elektroničke pošte]. Kada je tuženik raskinuo ugovor nazvao je i poslao SMS poruku da se ugovor raskida. Tvrdi da ih tuženik nije telefonski obavijestio da je ugovor kod javnog bilježnika, jer bi u tom slučaju taj ugovor išli potpisati. Kada im je došla obavijest da je ugovor raskinut, suprug je kontaktirao zastupnika tuženika radi isplate, ali je zastupnik tuženika rekao da ne treba jer da ima novog kupca koji je već dao ostatak novaca i ostatak da će dati idući tjedan.

10.1. Tužitelj VN iskazao je sa se pridružuje iskazu tužiteljice NN.

10.2. S druge strane zastupnik tuženika ON iskazao je glede komunikacije s tuženicima nakon zaključenja predugovora da su početkom rujna 2022. tužitelji i ostalih 92 kupca bili obaviješteni o etažnom elaboratu i dostavljen im je nacrt ugovora kako bi se eventualno mogle iznijeti neke primjedbe. Rok za zaključenje ugovora je počeo teći od kad su kupci obaviješteni da je dostavljena uporabna dozvola za zgradu i od kad je proveden etažni elaborat u zemljišnoj knjizi, a to je bilo sredinom 11. mjeseca. Naveo je da se s tužiteljem gospodinom NN čuo nekoliko puta i da je molio za produljenje roka kako bi ishodio kredit putem MORH-a, na što je pristao. Krajem prvog mjeseca kako se ništa nije dešavalo, njemu je VN rekao da se još malo strpi jer prodaje neku svoju zemlju. Nakon toga je svojim djelatnicima rekao da pošalju ugovor kod javnog bilježnika i rekao kupcima da je krajnji rok bio 9. veljače 2023. Tužitelj VN nazvao ga je 2. veljače 2023. i ponovno mu rekao da još uvijek nemaju novac ali da žele kupiti stan i tada mu je rekao da je krajnji rok za zaključenje ugovora 9. veljače 2023. i da od onda ima još 8 dana za isplatu kupoprodajne cijene i da je to krajnji rok na koji može i želi pristati. Nazvala ga je i tužiteljica NN **.**.2023. sa mobitela svog supruga i molila za produljenje roka za potpis i plaćanje jer da bi skupili novac, na čega nije pristao i rekao im je da je prodao stan radi zatvaranja svojih obveza. S kupcima su korespondenciju obavljali putem mail-a i nisu obaviješteni da su tužitelji promijenili mail. S adrese plavatigra nisu dobili potvrdu da mail ne bi bio primljen. U slučaju da je došlo do takve obavijesti sigurno bi kupca kontaktirali radi neisporučenog mail-a. Krajnji rok za ispunjenje bio je 9. veljače 2023., a nakon toga misli da nije dao dodatni rok za ispunjenje ugovora.

11. Drugostupanjski sud na osnovu provedenih dokaza, naročito iz analize sadržaja predugovora smatra da se u konkretnom slučaju ne može smatrati da bi rok za zaključenje ugovora i isplate kupoprodajne cijene bio bitan sastojak ugovora, jer taj rok nije bio jasno definiran budući je ovisio i nekoliko radnji koje se moraju prethodno dogoditi osim samog dovršenja zgrade, kao što su izdavanje uporabne dozvole za zgradu i provedba etažnog elaborata u zemljišnoj knjizi, a što su potvrdile i stranke u svom iskazu.

11.1. Stoga se pravni okvir spora, glede ispunjenja uvjeta za raskid predugovora odnosi na primjenu odredbe članka 362. Zakona o obveznim odnosima, (NN, 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23- dalje ZOO) koji propisuje:

(1) Kad ispunjenje obveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtijeva njezino ispunjenje.

(2) Ali ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primjeren naknadni rok za ispunjenje.

(3) Ako dužnik ne ispuni obvezu u naknadnom roku, nastupaju iste posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora.

12. Analizom iskaza saslušanih stranaka u postupku drugostupanjski sud smatra očitim da postoji znatno odstupanje između tih iskaza glede međusobne komunikacije nakon zaključenja predugovora, a samim tim i vezano uz pitanje utvrđivanja ključne sporne činjenice da li su ispunjene pretpostavke za raskid predugovora.

12.1. Naime, prvostupanjski sud u razlozima presude prihvaća iskaz zastupnika tuženika i pri tome je iznio svoj zaključak zbog kojeg nije prihvatio dokazni prijedlog tužitelja da se izvrši uvid u SMS poruke, pozivajući se na odredbu članka 299. ZPP-a, jer je taj dokazni prijedlog dostavljen nakon zaključenja prethodnog postupka, a prvostupanjski sud ne vidi nikakvih razloga da tužitelji taj dokazni prijedlog nisu mogli predložiti ranije. Međutim, procjena suda mora se temeljiti na činjenicama koje su specifične za svaki pojedini slučaj. U konkretnom slučaju prvostupanjski sud presudu temelji na iskazu zastupnika tuženika glede ispunjenja uvjeta za raskid predugovora zaključenog u pismenoj formi, koji iskaz se temelji na usmenoj, telefonskoj komunikaciji, pa je predloženi dokaz dan u svrhu utvrđenja pomoćnih činjenica, odnosno provjere vjerodostojnost iskaza svjedoka zastupnika tuženika, pa u tim okolnostima sud ne može odbiti izvođenje takvog dokaza, jer tužitelji u trenutku zaključenja pripremnog postupka nisu mogli pretpostaviti da će izvođenje tog dokaza biti potrebno.

13. Zbog navedenog činjenično stanje nije pravilno utvrđeno, pa ni materijalno pravo nije moglo biti pravilno primijenjeno, zbog čega je prvostupanjska presuda ukinuta u cijelosti.

14. U ponovljenom postupku, primjenjujući pravilo o teretu dokaza, prvostupanjski sud utvrditi će da li su ispunjeni uvjeti za raskid predugovora o kupnji stana, te provesti dokaze na koje ukazuju tužitelji, a odnose se na vjerodostojnost iskaza zastupnika tuženika. Pri tome treba imati u vidu da je zastupnik tuženika detaljno objasnio međusobnu telefonsku komunikaciju, dok tužitelji taj dio iskaza zastupnika tuženika nisu komentirali.

15. Iako je prvostupanjski sud samo usputno naveo da je tuženik u pravu da su se okolnosti od dana zaključenja podugovora do danas znatno promijenile, jer su cijene stanova na području Pule, nesporno puno veće, pa bi tuženik bio doveden u nezavidnu situaciju i da bi zaključenjem ugovora o kupoprodaji po cijenama koje su bile definirane u 2021. godini bio oštećen, ali treba imati u vidu da je tužbe podnesena svega nekoliko dana nakon raskida predugovora. Međutim, o pitanju primjene članka 268. st. 6. ZOO-a, može se raspravljat tek ukoliko bi bilo utvrđeno da nisu ispunjeni uvjeti za raskid predugovora.

16. Budući je uvažena žalba tuženika glede odluke o glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima postupka, o kojima će prvostupanjski sud odlučiti u cijelosti u ponovljenom postupku.

17. Zbog svega iznesenog, ovaj drugostupanjski sud temeljem članka 370. ZPP-a odlučio je kao u izreci ovoga rješenja.

U Požegi 21. siječnja 2026.

Predsjednica vijeća:

Branka Ribičić