Republika Hrvatska

Županijski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

Poslovni broj: Gž-870/2022-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Dubrovniku, u vijeću sudaca Noemi Butorac, predsjednice vijeća, Marija Bušković, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice, Emira Čustovića, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice NČČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 52, Summit Avenue, koju zastupa punomoćnica ABC, odvjetnica iz [adresa], protiv tuženika NČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik ABC, odvjetnik iz Zagreba, radi utvrđenja otkaza ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i iseljenja, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 35/20-28 od 2. rujna 2022., 21. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Prihvaća se žalba tuženika te se preinačava presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-35/20-28 od 2. rujna 2022. u točkama I. i II. izreke i sudi:

1. odbijaju zahtjevi tužiteljice:

¨I. Utvrđuje se da je 13. rujna 2013. tužiteljica NČČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao najmodavac stana u [adresa], otkazala tuženiku HČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmoprimcu, ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom kojeg je nadomjestila presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps- 1982/98-53 od 1. travnja 2008., a koji se stan nalazi u [adresa], prizemno u kući sagrađenoj na zk.č.br. 949 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kuća popisni br. 6526 i dvorište u [adresa], ukupne površine 839 m2, a sastoji se od četiri sobe sa pomoćnim prostorijama, čija je ukupna površina132 m2, te je otkazni rok istekao dana 1. siječnja 2014.

II. Nalaže se tuženiku HČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iseliti iz stana u [adresa], prizemno u kući sagrađenoj na zk.č.br. 949 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kuća popisni br. 6526 i dvorište u [adresa], ukupne površine 839 m2, koji stan se sastoji od četiri sobe sa pomoćnim prostorijama ukupne površine 132 m2 te ga predati, slobodan od osoba i stvari, u posjed tužiteljici NČČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], 52 [adresa], SAD.¨.

2. Nalaže tužiteljici u roku od 15 dana isplatiti tuženiku trošak postupka u iznosu od 265,44 eura.

II. Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-35/20-28 od 2. rujna 2022. odlučeno je:

¨ I. Utvrđuje se da je 13. rujna 2013. tužiteljica NČČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao najmodavac stana u [adresa], otkazala tuženiku HČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmoprimcu, ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom kojeg je nadomjestila presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps- 1982/98-53 od 1. travnja 2008., a koji se stan nalazi u [adresa], prizemno u kući sagrađenoj na zk.č.br. 949 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kuća popisni br. 6526 i dvorište u [adresa], ukupne površine 839 m2, a sastoji se od četiri sobe sa pomoćnim prostorijama, čija je ukupna površina132 m2, te je otkazni rok istekao dana 1. siječnja 2014.

II. Nalaže se tuženiku HČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iseliti iz stana u [adresa], prizemno u kući sagrađenoj na zk.č.br. 949 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kuća popisni br. 6526 i dvorište u [adresa], ukupne površine 839 m2, koji stan se sastoji od četiri sobe sa pomoćnim prostorijama ukupne površine 132 m2 te ga predati, slobodan od osoba i stvari, u posjed tužiteljici NČČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], 52 [adresa], SAD, kao i nadoknaditi joj trošak parničnog postupka u iznosu 3.100,00 kn sa zateznom kamatom tekućom od 2. rujna 2022. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana¨

2. Tuženik pobija prvostupanjsku presudu u cijelosti zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava. U bitnom tvrdi da nije ispunio svoju ugovornu obvezu jer nikada od strane tužiteljice nije dobio podatak o računu na koji bi plaćao najamninu, dok je istu uredno plaćao ostalim suvlasnicima obitelji MČ, a da je u svrhu plaćanja najamnine tužiteljici otvorio sudski polog koji je zatvoren iz njemu nepoznatog razloga, s tim da je moguće da kratko vrijeme nije uplaćivao najamninu u sudski polog jer je bio samohrani roditelj djece koja su tada bila na redovitom školovanju. Osporava zaključak da ne bi stanovao u predmetnom stanu. Ukazuje da je zahtjev tužiteljice za isplatu najamnine za period od 16. ožujka 2009. do 16. veljače 2014. pravomoćno odbijen te da se iz toga može zaključiti da je neosnovan njen zahtjev u ovom postupku da se utvrdi da je otkazala ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom 13. rujna 2013. i da je otkazni rok istekao 1. siječnja 2024. Ukazuje da iz iskaza svjedokinje MČ proizlazi da se odlaganje stvari na zajedničkim dijelovima zgrade smirilo nakon što se razveo od bivše supruge. Konačno, ukazuje da je zahtjev tužiteljice za njegovim iseljenjem u predmetu istog suda pravomoćno odbijen presudom Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž- 261/2016. Predlaže ukinuti prvostupanjsku presudu i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, podredno preinačiti prvostupanjsku presudu i odbiti zahtjev tužiteljice uz obvezu iste da mu naknadi troškove postupka.

3. U odgovoru na žalbu tužiteljica navodi da je dokazala da je duži niz godina na razne načine upozoravala i pozivala tuženika na plaćanje najamnine, uz dostavu potrebnih podataka, da je sudski polog osnovan nakon što je već otkazala predmetni ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Osporava da bi njen zahtjev za plaćanje najamnine bio pravomoćno odbijen u predmetu poslovni broj Ps-81/14 te ukazuje da je u tom predmetu otkaz ugovora utvrđen zakonitim, a da je njen zahtjev za iseljenje tuženika u tom predmetu odbijen isključivo zbog nedostatka aktivne legitimacije, a što je otklonjeno u ovom postupku jer je od strane drugog suvlasnika opunomoćena da provede ovaj postupa u vlastito ime i vlastitu korist. Smatra da je prvostupanjski sud pravilno utvrdio činjenice te stoga predlaže odbiti žalbu tuženika i potvrditi prvostupanjsku presudu, uz obvezu tuženika da joj nadoknadi troškove žalbenog postupka.

4. Žalba tuženika je osnovana.

5. Predmet spora je otkaz ugovora o najmu stana za zaštićenom najamninom zbog neplaćanja najamnine tužiteljici kao najmodavcu i ometanja drugih korisnika zgrade u mirnom korištenju zgrade te iseljenje tuženika iz predmetnog stana.

6.1. Iz obrazloženja prvostupanjske presude proizlazi da je prvostupanjski sud utvrdio slijedeće:

- da su tužiteljica i GČ suvlasnici nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] zk.č.br. 949 u naravi kuća popisni broj 6526 i dvorište u [adresa], svaki u 1/2 dijela,

-da je presudom ovog suda od 1. travnja 2008. broj:Ps-98/98-53 zamijenjen ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom između ovdje tužiteljice i svjedoka GČ te CČ, kao najmodavaca i ČČ, kao najmoprimca, u kojem ugovoru se navodi, između ostalog, da najmoprimac ima pravo u zgradi u kojoj se sporni stan nalazi koristiti se zajedničkim uređajima, prostorijama i zemljištem - zajedničkim hodnikom, komunalnim priključcima i dvorištem

- samo u dijelu koliko je potrebno da se uđe u zgradu (čl.2) i obvezu plaćati zaštićenu najamninu u iznosu 851,12 kn mjesečno najkasnije do 15. -og u mjesecu za tekući mjesec putem pošte (čl.3.) te da predmetni stan s najmoprimcem može koristiti ovdje tuženik (čl.5.), dok je odbijen tužbeni zahtjev u dijelu kojim je predloženo u ugovor upisati kao članove domaćinstva N, H, UČ i EČ, kao i u dijelu kojim je predloženo odrediti da najmoprimac ima pravo korištenja terasom u zgradi te cjelokupnog dvorišta,

-da je tužiteljicu u gore navedenom postupku zastupao isti punomoćnik koji je sastavljao niže navedene dopise/opomene i otkaz najma,

-da je tužiteljica dopisom od 27. srpnja 2010. obavijestila PČ o računu na koji je potrebno uplatiti najamninu, dok je dopisom od 2. studenog 2010. istu obavijestila o daljnjem dugu uz ponovnu naznaku računa na koji je potrebno izvršiti uplatu,

-da je tužiteljica preporučenom pošiljkom od 15. ožujka 2013. obavijestila tuženika o tome da nije primila niti jednu uplatu dužne najamnine prema presudi te da se predmetnim stanom koristi protivno čl.2. ugovora o najmu, slijedom čega se poziva platiti dužni iznos od 20.698,85 kn na račun naveden u dopisu, kao i da prestane s korištenjem bilo kojeg dijela zgrade i zemljišta osim u opsegu potrebnom da pristupi stanu kroz stubište,

-da je tužiteljica dopisom - opomenom od 18. travnja 2013. obavijestila tuženika da nije primila niti jednu uplatu dužne najamnine prema presudi, slijedom čega dug iznosi 21.124,41 kn te da se predmetnim stanom koristi protivno čl.2. ugovora o najmu, pa se poziva platiti dužni iznos na račun naveden u dopisu, kao i da prestane s korištenjem bilo kojeg dijela zgrade i zemljišta osim u opsegu koji je potreban da pristupi spornom stanu kroz stubište, koji je tuženiku uručen putem javnog bilježnika 10. svibnja 2013.,

-da je tužiteljica 14. kolovoza 2013. otkazala tuženiku ugovor o najmu predmetnog stana zbog neplaćanja najamnine i ometanja drugih korisnika zgrade u mirnom korištenju iste, koji otkaz je tuženiku uručen 13. rujna 2013.,

-da je rješenjem ovog suda od 24. listopada 2013. broj:R1-712/13-4 osnovan sudski polog na prijedlog ovdje tuženika od 7. listopada 2013. u korist ovdje tužiteljice na iznos

22.826,65 kn pod nazivom "zaštićena najamnina",

-da je tužiteljica tužbom od 13. ožujka 2014. pokrenula parnični postupak Ps-81/14 protiv tuženika radi iseljenja iz predmetnog stana s obzirom na gore navedeni otkaz ugovora o najmu te radi isplate najamnine i naknade za korištenje,

-da je presudom od 17. studenog 2015. broj:Ps-81/14-16 naloženo tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 7.461,34 kn s pripadajućom zateznom kamatom, dok je odbijen dio tužbenog zahtjeva usmjeren na iseljenje tuženika iz predmetnog stana i predaju istog tužiteljici u posjed, koja odluka je potvrđena presudom Županijskog suda u Zagrebu od 26. siječnja 2016. broj:Gž-261/16,

-da iz obrazloženja gore navedenih odluka proizlazi da tuženik prije listopada 2013. nije tužiteljici plaćao zaštićenu najamninu, slijedom čega je osnovan otkazni razlog naveden u opomeni od 15. ožujka 2013. i otkazu ugovora od 18. travnja 2013. vezan uz neplaćane najamnine, ali da nema mjesta prihvaćanju zahtjeva tužiteljice za iseljenje tuženika i predaju cijelog stana njoj u posjed jer tužiteljica, kao suvlasnik, nema ovlaštenje drugog suvlasnika u smislu čl.46.st.2. ZV-a u vezi s čl.64.st.2. ZOO- a,

-da je na sudski polog plaćana najamnina u razdoblju od listopada 2013. do ožujka 2014., od svibnja 2014. do kolovoza 2014., u listopadu 2014. te od siječnja 2015. do veljače 2017., koje uplate nisu bile redovite te u skladu s ugovorom o najmu,

-da je tužiteljica dopisom od 2. kolovoza 2017. obavijestila tuženika o neredovitoj uplati najamnine na sudski polog,

-da je rješenjem ovog suda od 26. srpnja 2018. broj:R1-712/13-20 zatvoren sudski polog osnovan gore navedenim rješenjem jer je tužiteljica zatražila isplatu položenog iznosa,

-da je tužiteljica dopisom od 18. rujna 2018. pozvala tuženika na iseljenje i isplatu naknade za korištenje spornog stana s obzirom na otkaz ugovora o najmu,

-da su na adresi na kojoj se nalazi predmetni stan prijavljeni s prebivalištem, između ostalih, tuženik te H, EČ i UČ,

-da je GČ **.**.2019. dao izjavu kojom ovlašćuje tužiteljicu da sudskim putem zahtijeva i vodi postupak radi iseljenja i predaje njoj u posjed spornog stana,

- da iz iskaza svjedoka GČ i KČ proizlazi da je polovica iznosa najamnine plaćana svjedoku GČ, dok druga polovica, namijenjena tužiteljici, nije plaćana, pa niti nakon 2013., da oni nikada nisu primili od tuženika iznos najamnine koji bi bio namijenjen tužiteljici te da tuženik ima pravo koristiti samo stan i prilaz istom kroz dvorište, a da je njegova supruga u dvorište odlagala stvari tipa auto gume, štokove od vrata, stolove, klupe, instalacije, frižider i dr., zbog čega se ne bi moglo proći, uredovala je i policija te se pokušalo s tuženikom nešto dogovoriti mirnim putem, međutim to je bilo jako teško, uz napomenu da su se te stvari ponavljale i nakon 2013., a potom malo smirile jer se tuženik razveo.

6.2. Temeljem navedenih utvrđenja prvostupanjski sud zaključuje da tuženik prije podnošenja zahtjeva za osnivanje sudskog pologa (prije 7. listopada 2013.) nije tužiteljici plaćao najamninu, iako je opomenu tužiteljice, uz podatak o računu na koji je potrebno izvršiti uplatu, primio 10. svibnja 2013., pa da je ugovor pravilno otkazan zbog neplaćanja najamnine, pri čemu okolnost da se najamnina počela plaćati 7. listopada 2013. nije odlučna niti otklanja postojanje otkaznog razloga s obzirom da je otkaz tuženiku uručen 13. rujna 2013., a kako tuženik stan koristi i nakon otkaza ugovora, da je osnovan zahtjev tužiteljice za njegovo iseljenje.

7. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji joj je prethodio utvrđeno je da prvostupanjski sud nije počinio bitne povrede postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23., dalje u tekstu: ZPP-a), a na koje povrede ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, niti bitnu povredu postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, na koju tužitelj ukazuje u žalbi.

8. Naime, iako prvostupanjski sud nije počinio bitne povrede postupka te iako je pravilno i potpuno utvrdio odlučne činjenice, isti je zbog pogrešnog pravnog pristupa donio nepravilnu odluku jer istu nije utemeljio na pravilnom zaključku o pravu tužiteljice kao jedne od dvoje suvlasnika nekretnine da samostalnom odlukom otkaže ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

9. Naime, iz sadržaja pravomoćne presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-98/98-53 od 1. travnja 2008. i to točke I. izreke iste proizlazi da je ovom presudom nadomješten ugovor o najmu stana i da su istim kao najmodavci određeni tužiteljica, SČ i HČČ, s tim da su u trenutku podnošenja tužbe u ovom predmetu, a kako to proizlazi iz priloženog izvatka iz zemljišne knjige kao suvlasnici nekretnine upisani tužiteljica za 4/8 dijela i SČ za 4/8 dijela, uz činjenicu da je nekretnina upisana kao kuća i dvorište u [adresa], bez upisanih etaža u istoj.

Iz dostavljenih isprava u ovom spisu, kao i priloženom spisu Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-81/14, nije razvidno koliki su suvlasnički dijelovi vlasnika stana bili u trenutku davanja otkaza ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, dakle 13. rujna 2013., ali kako sama tužiteljica tvrdi u tužbi u predmetu poslovni broj Ps-81/14, a tuženik navedeno ne čini spornim, proizlazi da je tužiteljica u trenutku davanja izjave o otkazu predmetnog ugovora o najmu stana bila suvlasnica 1/2 dijela kuće u kojoj se predmetni (neetažirani) stan nalazi.

10.1. Odredbama čl. 40. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17., 152/14., 81/15., u daljnjem tekstu: ZV) te 41. ZV-a na općenit su način definirani poslovi redovite i izvanredne uprave i odlučivanje suvlasnika o njima. Prema tim općim odredbama poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja stvari za njenu redovitu svrhu, ali samo ako ne izazivaju naročito velike troškove. ZV pri tome ne određuje koji su to točno poslovi redovite uprave, nego to prepušta životnoj i pravnoj praksi, uz odredbu da se u sumnji smatra da posao premašuje okvir redovitog upravljanja (čl. 41. st. 2. ZV).

10.2. Svakako, ZV-om je određeno da o poslovima koji se tiču samo redovitog upravljanja stvarju suvlasnici odlučuju većinom glasova, koji se računaju po veličini suvlasničkih dijelova, a ne broju suvlasnika, dok o poslovima izvanredne uprave odlučuju svi suvlasnici.

11. Uzimajući u obzir da predmetna nekretnina nije etažirana i da su tužiteljica i SČ suvlasnici jednakih dijelova cijele zgrade, ocjena je ovog suda da se u konkretnom slučaju za odlučivanje o otkazu predmetnog ugovora o najmu stana primjenjuje odredba čl. 86. točke 7. ZV-a, a koja propisuje da je posao redovite uprave iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine u pogledu kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela.

12.1. Prethodno navedeno pretpostavlja da tužiteljica nije mogla samostalno donijeti odluku o otkazu predmetnog ugovora o najmu stana jer je za isto bila potrebna i suglasnost drugog suvlasnika SČ, a kako tužiteljica ne dokazuje da je u trenutku otkaza ugovora o najmu stana imala suglasnost drugog suvlasnika za otkazivanje ugovora o najmu stana, ocjena je ovog suda da isti kao nezakonit ne proizvodi učinke.

12.2. Pri tome se ukazuje da suvlasnik SČ kao jedan od najmodavaca, a suvlasnik polovice nekretnine, nije nikada otkazao ugovor o najmu stana, dapače da iz provedenih dokaza proizlazi da je tuženik prema njemu ispunjavao obvezu plaćanja najamnine, dok iz izjave istog od 27. kolovoza 2019. proizlazi da tom izjavom SČ samo ovlašćuje tužiteljicu da u svoje ime i za svoj račun zahtjeva iseljenje tuženika i predaju posjeda stana tužiteljici.

12.3. Prethodno navedena izjava drugog suvlasnika kojom iskazuje suglasnost da tužiteljica kao suvlasnik zahtjeva predaju posjeda nekretnine ne stvara sama po sebi osnovu za predaju posjeda prema tuženiku jer navedeno pretpostavlja da tuženik nekretninu posjeduje kao nepošteni posjednik, odnosno bez prava na posjed, a što nije slučaj jer istom pripada pravo na posjed nekretnine kao zaštićenom najmoprimcu prema ugovoru koji nije (zakonito) otkazan pa SČ takvom izjavom nije mogao na tužiteljicu prenijeti prava koja ni sam nema.

13. Slijedom navedenog, zaključak je ovog suda da je prvostupanjski sud zbog pogrešnog pravnog pristupa pogrešno ocijenio odlučne činjenice i na temelju istih donio pogrešan zaključak, a kako iz provedenih dokaza proizlazi da je odluka tužiteljice o otkazu ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom nezakonita, tužiteljica sukladno čl. 163. st. 1. ZV-a nema pravo zahtijevati iseljenje tuženika i predaju posjeda.

14. Tuženik je u cijelosti uspio u sporu pa sukladno čl. 154. st. 1. ZPP-a, u vezi s čl. 155. ZPP-a, ima pravo na naknadu troškova zastupanja po punomoćniku odvjetniku, sukladno zahtjevu tuženika i tbr. 7. točka 2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 142/12., 103/14., 118/14., 107/15. 37/2022) u iznosu od 265,44 eura.

15. Tužiteljica nije uspjela u sporu čime ista, sukladno čl. 154. st. 1. ZPP-a i čl. 155. ZPP-a, nema pravo na naknadu troškova postupka pa niti troškova žalbenog postupka.

16. Slijedom navedenog, primjenom čl. 373. točke 3. ZPP-a i čl. 166. st. 2. ZPP-a odlučeno je kao izreci ove presude.

Dubrovnik, 21. siječnja 2026.

Predsjednica vijeća

Noemi Butorac