Poslovni broj: Ovr-1624/2025-5

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U ZADRU

Zadar, Ulica plemića Borelli 9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Zadru, po sutkinji toga suda Ivi Brakus Marin u ovršnom predmetu predlagatelja osiguranja RF, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Gordanu Maroviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv protivnika osiguranja BIP ADRIATIC d.o.o., OIB: 26005427454, Zagreb, Celovečki Odvojak III. 9, zastupanog po punomoćniku Damiru Vargi, odvjetniku u Vinkovcima, radi osiguranja nenovčane i novčane tražbine određivanjem privremene mjere, dana 15. siječnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan prijedlog predlagatelja osiguranja koji glasi:

"I. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja RF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], prema protivniku osiguranja trgovačkom društvu BIP ADRIATIK d.o.o. Zagreb, Celovečki odvojak III. 9, OIB: 26005427454, na sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP-HJ od 26.09.2024. kojim se protivnik osiguranja obvezao prodati, a predlagatelj osiguranja kupiti nekretninu i to odgovarajući suvlasnički dio zk. čest. 462/3, Stambena zgrada i dvorište, ukupne površine 627 m2, trajno i neodvojivo povezane s posebnim dijelom nekretnine i to apartmanom s pripadajućim prostorijama, ukupne površine 154,23 m2, s vanjskim grijanim bazenom tlocrtne površine 21 m2, a sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], a koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj čestici [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] upisanoj u posjedovni list 3922 k. o. [katastarska općina] (Mbr. 300829)

određuje se privremena mjera

zabrane otuđenja i opterećenja protivniku osiguranja trgovačkom društvu BIP ADRIATIK d.o.o. Zagreb, Celovečki odvojak III. 9, OIB: 26005427454 sljedeće nekretnine upisane u zemljišnu knjigu Općinskog suda u Zadru, stalna služba u Biogradu na moru i to:

- zk. čest. 462/3, Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, površine 627 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pri Općinskom sudu u Zadru, Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru.

II. Radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja RF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], prema protivniku osiguranja trgovačkom društvu BIP ADRIATIK d.o.o. Zagreb, Celovečki odvojak III. 9, OIB: 26005427454 u iznosu 568.500,00 € iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP-HJ od 26.09.2024.

određuje se privremena mjera

zabrane otuđenja i opterećenja protivniku osiguranja trgovačkom društvu BIP ADRIATIK d.o.o. Zagreb, Celovečki odvojak III. 9, OIB: 26005427454 sljedeće nekretnine upisane u zemljišnu knjigu Općinskog suda u Zadru, stalna služba u

Biogradu na moru i to:

- zk. čest. 461/3, Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, površine 506 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pri Općinskom sudu u Zadru, Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru.

III. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru, Općinskog suda u Zadru upisati zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine iz točke I. ovog rješenja i nekretnine iz točke II. ovog rješenja.

IV. Ova privremena mjera traje do isteka petnaestog dana od pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji će radi opravdanja predloženih privremenih mjera u zakonskom roku pokrenuti predlagatelj osiguranja protiv protivnika osiguranja pred Općinskim sudom u Zadru, Stalna služba u Biogradu na Moru.

V. Nalaže se protivniku osiguranja trgovačkom društvu BIP ADRIATIK d.o.o. Zagreb, Celovečki odvojak III. 9, OIB: 26005427454 naknaditi predlagatelju osiguranja RF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] troškove ovog postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od trenutka donošenja predloženih privremenih mjera."

II. Nalaže se predlagatelju osiguranja da u roku od 8 dana naknadi protivniku osiguranja trošak ovog postupka u iznosu od 10.688,62 eura.

Obrazloženje

1. Predlagatelj osiguranja je dana 22. prosinca 2025., pred ovim sudom ustao protiv protivnika osiguranja prijedlogom za osiguranje nenovčane i novčane tražbine određivanjem privremene mjere pobliže opisane u izreci ovog rješenja. Glede osiguranja nenovčane tražbine u prijedlogu ističe da je predlagatelj osiguranja dana 26. rujna 2024. s protivnikom osiguranja sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP-HJ kojim se protivnik osiguranja obvezao do dana 15. prosinca 2025. sklopiti s predlagateljem osiguranja glavni ugovor o kupoprodaji kojim će predlagatelj osiguranja kupiti od protivnika osiguranja suvlasnički dio stambene zgrade koju protivnik osiguranja gradi na kat. čest. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a koji posebni dio nekretnine će biti apartman ukupne površine 154,23 m2 s vanjskim grijanim bazenom tlocrtne površine 21 m2, sve zajedno s odgovarajućim suvlasničkim dijelovima i zemljištem. Istim se predugovorom protivnik osiguranja obvezao najkasnije do 01. studenog 2025. izvesti sve građevinsko-obrtničke radove te opremanje dijelova predmetne nekretnine sukladno specifikaciji objekta iz priloga Predugovora koji je njegov sastavni dio (članak 9. stavak 2.). Predmetnim predugovorom od 26. rujna 2024. predlagatelj osiguranja i protivnik osiguranja dogovorili su kupoprodajnu cijenu predmetne nekretnine koja će biti sastavni dio glavnog ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine i koja kupovnina iznosi 718.500,00 €, a od kojeg iznosa je predlagatelj osiguranja, shodno odredbama predmetnog predugovora (članak 4. stavak 2.), do sada uplatio protivniku osiguranja iznos od 568.500,00 €. Protivnik osiguranja je sukladno odredbi članka 9. stavka 2. predmetnog Predugovora o kupoprodaji nekretnina br. 2024-BIP-HJ od 24. rujna 2024., a prema dinamičkom planu izgradnje, trebao najkasnije do 01. studenog 2025. izvesti sve građevinsko – obrtničke radove te opremanje dijelova nekretnine sukladno specifikaciji objekta te prijaviti Tehnički pregled građevine. Isto tako, protivnik osiguranja je shodno odredbi članka 7. stavak 3. predmetnog Predugovora do trenutka zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine tj. do dana 15. prosinca 2025. trebao upisati predmetnu građevinu u zemljišnu knjigu i provesti etažiranje predmetne zgrade kako bi predlagatelj osiguranja mogao u zemljišnu knjigu upisati vlasništvo svog posebnog dijela nekretnine što protivnik osiguranja također nije napravio. Protivnik osiguranja je shodno odredbama predmetnog Predugovora najkasnije do 15. prosinca 2025. trebao s predlagateljem osiguranja sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji kojim će protivnik osiguranja prodati predlagatelju osiguranja, a ovaj kupiti odgovarajući suvlasnički dio nekretnine neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela i to apartmana ukupne površine 154,23 m2 s vanjskim grijanim bazenom tlocrtne površine 21 m2, a što protivnik osiguranja nije učinio i što odbija učiniti tražeći od predlagatelja osiguranja da pristane na sporazumno produljenje rokova. Obzirom je predlagatelj osiguranja još u veljači 2025. godine protivniku osiguranja isplatio iznos od 568.500,00 €, a protivnik osiguranja po isteku roka za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji odbija isti sklopiti, predlagatelj osiguranja je prisiljen radi zaštite svojih prava iz predmetnog Predugovora sudskim putem tražiti sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora. Međutim, zbog dugoročnosti takvog sudskog postupka protivnik osiguranja je u mogućnosti predmetnu nekretninu otuđiti trećim osobama koje bi vlasništvo te nekretnine stekle u dobroj vjeri temeljem povjerenja u zemljišne knjige budući u zemljišnoj knjizi njima nema nikakve zabilježbe zabrane raspolaganja tom nekretninom. U tom bi slučaju za predlagatelja osiguranja nastala teško nadoknadiva šteta, a možda i nenadoknadiva šteta budući protivnik osiguranja osim predmetne nekretnine i njoj susjedne nekretnine nema druge imovine iz koje bi se protivnik osiguranja mogao naplatiti za pretrpljenu štetu. Naime, predlagatelj osiguranja je tijekom mjeseca studenog boravio u [adresa] i obilazio predmetnu nekretninu te je uočio da se ista na prodaju nudi i drugim kupcima, a što kod predlagatelja osiguranja budi sumnju u poštenost namjera protivnika osiguranja. Obzirom predmetni Predugovor shodno Zakonu o zemljišnim knjigama nije moguće zabilježiti u zemljišnoj knjizi, svako stjecanje prava trećih osoba na predmetnoj nekretnini će biti u dobroj vjeri i predlagatelj osiguranja neće biti u mogućnosti pravnim putem poništiti takva stjecanja trećih osoba, a od protivnika osiguranja se više neće moći naplatiti za prouzročenu mu štetu budući je ovaj otuđenjem predmetne i susjedne nekretnine ostao bez imovine. U ovakvoj pravnoj situaciji, a obzirom da nenovčana tražbina predlagatelja osiguranja za sklapanjem glavnog ugovora o prodaji nije nigdje zabilježena, a protivnik osiguranja odbija sklopiti glavni kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu ili bar dati osiguranje predlagatelju osiguranja za do sada plaćeni iznos od 568.500,00 € za slučaj produljenja ugovornih rokova, postoji opasnost da bi bez predložene privremene mjere predlagatelju osiguranja u slučaju daljnjeg raspolaganja predmetnom nekretninom od strane protivnika osiguranja znatno otežalo ili čak i onemogućilo ostvarenje njegove nenovčane tražbine na sklapanje kupoprodajnog ugovora i stjecanje vlasništva na predmetnoj nekretnini za koju je već isplatio protivniku osiguranja iznos od 568.500,00 € još u veljači 2025. Obzirom da u predmetnom predugovoru nije navedena zemljišno knjižna čestica, već samo katastarska čestica predlagatelj osiguranja ističe da katastarska čestica broj [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] upisana u posjedovni list 3922 k. o. [katastarska općina] (Mbr. 300829) odgovara zk. čest. 462/3, Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pri Općinskom sudu u Zadru, Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru.

Glede osiguranja novčane tražbine u prijedlogu navodi kako predlagatelj osiguranja za slučaj da zbog eventualnih prava trećih osoba na predmetnoj nekretnini zk. čest. 462/3, Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], a koja su mu prešućena, možda neće biti u mogućnosti ostvariti svoju nenovčanu tražbinu sklapanjem glavnog kupoprodajnog ugovora i stjecanjem vlasništva na toj nekretnini također podnosi i prijedlog za određivanje privremene mjere kojom će se protivniku osiguranja zabraniti otuđenje i opterećenje druge nekretnine protivnika osiguranja i to zk. čest. 461/3 Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pri Općinskom sudu u Zadru, Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru, a koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj čestici [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisanoj u posjedovni list 3922 k. o. [katastarska općina] (Mbr. 300829). Naime, te dvije oranice, zk. čest. 462/3 i zk. čest. 461/3 obje k. o. [katastarska općina], jedina su imovina protivnika osiguranja iz koje bi se predlagatelj osiguranja mogao naplatiti za eventualnu štetu koju bi mogao pretrpjeti nemogućnošću stjecanja vlasništva na nekretnini iz predmetnog Predugovora. Stoga, predlagatelj osiguranja temeljem odredbi članka 345. stavak 1. točka 3., a u vezi s člankom 344. stavkom 1. i 2. Ovršnog zakona predlaže naslovnom sudu odrediti i ovu privremenu mjeru radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja koja nastaje trenutkom nemogućnosti ostvarenja njegove nenovčane tražbine iz predmetnog Predugovora o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP-HJ od 26. rujna 2024. i nastankom obveze protivnika osiguranja na povrat kupovnine u iznosu od 568.500,00 € zbog nemogućnosti predlagatelja osiguranja da stekne vlasništvo na nekretnini iz tog Predugovora. Ukoliko protivnik osiguranja uspije otuđiti ili opteretiti nekretninu koja je predmet Predugovora o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP-HJ od 26. rujna 2024. ili ukoliko na istoj postoji neko pravo treće osobe kojim se ograničava ili onemogućuje stjecanje prava vlasništva predlagatelja osiguranja isti će se za svoju novčanu tražbinu povrata isplaćene kupovnine od 568.500,00 € te svu ostalu naknadu štete moći naplatiti jedino iz vrijednosti dobivene prodajom zk. čest. 461/3 Oranica u ulici Kardinala A. Stepinca, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pri Općinskom sudu u Zadru, Zemljišnoknjižnom odjelu Biograd na Moru kao jedine preostale imovine protivnika osiguranja.

2. Zaključkom ovog suda od 23. prosinca 2025. pozvan je protivnik osiguranja da se očituje na prijedlog za određivanje privremene mjere.

3. Podneskom od 12. siječnja 2026. protivnik osiguranja je dostavio odgovor na prijedlog u kojem navodi da je nesporno da su predlagatelj osiguranja i protivnik osiguranja 26. rujna 2024. sklopili Predugovor o kupoprodaji nekretnina br. 2024 BIP- HJ kojim se protivnik osiguranja obvezao do 15. prosinca 2025. sklopiti s predlagateljem osiguranja glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine opisane u prijedlogu za određivanje privremenih mjera. Međutim, predlagatelj osiguranja u prijedlogu za određivanje privremenih mjera u cijelosti prešućuje ključnu ugovornu odredbu o mogućnosti produljenja rokova u slučaju nastupa objektivnih okolnosti te prikazuje situaciju kao da je došlo do povrede ugovora time s to glavni ugovor nije sklopljen do 15. prosinca 2025. Takvo prešućivanje nije beznačajno budući da članak 9. stavak 4. i 5. Predugovora takvo produljenje izrijekom dopušta i to do dodatnih 6 mjeseci, uz jedini uvjet pravovremene pisane obavijesti kupcu, s to je protivnik osiguranja uredno izvršio. Odredbom članka 9. stavaka 4. i 5. Predugovora ugovoreno je sljedeće: „Ugovoreni rok dovršetka izgradnje objekta i primopredaje Nekretnine, utvrđen u prethodnom stavku ovog članka, moći će se produljiti, ne više od 6 mjeseci, u slučaju nastupa objektivnih okolnosti na koje Prodavatelj nije imao utjecaja, niti ih je mogao spriječiti, kao što su npr. viša sila, kašnjenja od strane Državnih i nadležnih službi i sl. Prodavatelj se obvezuje o nastupu više spomenutih okolnosti, obavijestiti Kupca pisanim putem, i to bez odgode, na adresu Kupca navedenu u ovom Predugovoru, ili na drugu adresu o kojoj ga Kupac pisanim putem izvijesti.“ Naime, protivnik osiguranja je putem e-mail korespondencije predlagatelja osiguranja uredno i u ugovorenim rokovima obavijestio o nastupu objektivnih okolnosti zbog kojih je došlo do kašnjenja u ispunjenju ugovornih obveza i izvođenja radova, obavijestio predlagatelja osiguranja još u lipnju 2025. kako su građevinski radovi zabranjeni zbog sezone i neće se ukinuti do 15. rujna te kako će nakon toga izraditi novi građevinski plan (grafički nacrt) s popisom svih sljedećih građevinskih radova, koji će ujedno biti i osnova novog rasporeda gradnje. Osim toga, predlagatelj osiguranja obaviješten je o ključnim faktorima zašto radovi nisu započeli u planiranom roku (studeni 2024.) već tek krajem ožujka 2025., a koji faktori se odnose na nedostatak električne energije za gradilište bez koje nije bilo moguće koristiti dizalicu. Naime, HEP je kasnio s navedenim priključkom na električnu mrežu. Iako sukladno Predugovoru suglasnost kupca nije potrebna za produljenje rokova, predlagatelj osiguranja je dana 6. rujna 2025. potvrdio da očekuje novi građevinski raspored i grafički nacrt, čime je potvrdio i prihvatio realizaciju produljenja rokova. Time se predlagatelj osiguranja ponašao u skladu s ugovorom, bez isticanja prigovora, bez negodovanja i bez tvrdnji o povredi ugovora. Takvo ponašanje ima pravne učinke konvalidacije produljenja rokova i potvrđuje nastavak suradnje. Protivnik osiguranja je naknadno dostavio predlagatelju osiguranja novi grafički prikaz faza izgradnje te aneks Predugovora s bitno promijenjenim rokovima. Predlagatelj osiguranja se na navedeno oglušio, no ni tada nije postavio zahtjev za raskid, povrat kupovnine, niti je tvrdio da je došlo do ugovorne povrede, a protivnik osiguranja je predlagatelju osiguranja čak prethodno i ponudio ili sklapanje aneksa predugovora ili povrat novaca, što mogu potvrditi i svjedoci. Slijedom navedenog, navodi predlagatelja osiguranja da protivnik osiguranja „odbijа“ sklopiti glavni ugovor nisu točni, već je riječ o situaciji u kojoj se ugovoreno produljenje rokova realizira upravo na temelju volje stranaka iskazane Predugovorom. U takvoj situaciji, privremena mjera ne može služiti kao instrument kojim bi se prejudicirala presuda u budućem parničnom postupku ili nametala prisila u vidu zabrane raspolaganja, pogotovo u svjetlu činjenice da je kupac, ovdje predlagatelj osiguranja, do trenutka podnošenja prijedloga za privremenu mjeru surađivao, sudjelovao u korespondenciji, očekivao novi građevinski plan te nikada nije istaknuo prigovor ni tvrdnju o povredi ugovora. Dakle, produljenje rokova nije niti izvanugovorni institut, niti je uvjetovan suglasnošću kupca, već predstavlja ugovorenu mogućnost aktiviranu isključivo nastupom objektivnih okolnosti. Osim toga, protivnik osiguranja ističe da predlagatelj osiguranja tijekom čitavog razdoblja od ljeta do kraja studenog 2025. nije isticao prigovore niti pokretao postupke, iako je bio potpuno upoznat s produljenjem rokova, a u studenom 2025. je osobno obišao predmetnu nekretninu. Naime, predlagatelj osiguranja je s protivnikom osiguranja aktivno sudjelovao u odabiru materijala za unutrašnje uređenje nekretnine, a koji materijali i unutrašnje uređenje je isključivo prema željama samog predlagatelja osiguranja te nije za pretpostaviti da bi protivnik osiguranja uređivao nekretninu isključivo prema željama predlagatelja osiguranja da bi je na kraju prodavao nekim trećim osobama budući da se nekretnina u navedenom razdoblju gradila, uređivala i nabavljali materijali prema odabiru samog predlagatelja osiguranja. I iz toga je vidljivo da se nekretnina izgrađuje, odnosno uređuje upravo za predlagatelja osiguranja, a nikako za treće osobe. Navedeno je vidljivo i iz dostavljene e-mail korespondencije. Tek krajem prosinca 2025. predlagatelj osiguranja prvi puta podnosi prijedlog za određivanje privremene mjere, a to jasno ukazuje na izostanak elementa hitnosti, a s to je jedna od pretpostavki iz članka 346. Ovršnog zakona. U odnosu na određivanje privremene mjere kod novčane tražbine, protivnik osiguranja ističe sljedeće. Predlagatelj osiguranja u svom prijedlogu za određivanje privremenih mjera nije dokazao opasnost da će bez određivanja predmetne privremene mjere protivnik osiguranja spriječiti ili znatno otežati naplatu tražbine time što će svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati. Navodi predlagatelja osiguranja da se predmetna nekretnina nudi na prodaju drugim kupcima je bespredmetna i paušalna, izjavljena isključivo kako bi predlagatelj osiguranja imao barem jednu stavku za dokazivanje pretpostavke otežavanja naplate koja mora biti ispunjena da bi određivanje privremene mjere bilo moguće. Predlagatelj osiguranja nije dokazao, a ni ne posjeduje nikakav relevantan dokaz o tome da protivnik osiguranja nudi drugim kupcima nekretninu na prodaju. Dakle, tvrdnje o opasnosti otuđenja predmetne nekretnine trećim osobama ostaju na razini pretpostavki i subjektivnog dojma predlagatelja osiguranja koji u studenom 2025. navodi da je „uočio“ da se nekretnina nudi na prodaju. Takvo navođenje nije konkretizirano niti dokazano te ne predstavlja dokaz opasnosti u smislu članka 346. Ovršnog zakona. Predlagatelj osiguranja ne dokazuje ni svoju tvrdnju da protivnik osiguranja “nema druge imovine”, već se radi o paušalnom navodu bez ikakve dokumentacije. Imovinska struktura pravne osobe ne može se dokazivati pretpostavkama, već isključivo dokazima, koje predlagatelj osiguranja nije priložio. Samim time ne može se učiniti vjerojatnim postojanje opasnosti iz članka 344. i 345. Ovršnog zakona. S obzirom na svu e-mail korespondenciju i aktivno sudjelovanje ugovornih stranaka, razvidno je da ne postoji nikakva namjera protivnika osiguranja koja bi dovodila u sumnju njegovo poštenje i kršenje ugovornih odredbi. Protivnik osiguranja u konačnici napominje i da je privremena mjera kakvu predlaže predlagatelj osiguranja – zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine – izrazito restriktivna i nerazmjerna pa čak i ekonomski apsurdna i nepotrebna. Određivanjem takve mjere zapravo bi se zaustavio projekt i bilo bi dovedeno u pitanje ostvarenje upravo onoga što predlagatelj osiguranja tvrdi da želi postići, a to je sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji i stjecanje vlasništva nad nekretninom. Time se privremena mjera pretvara u instrument prisile i prejudiciranja merituma spora, s to je protivno svrsi instituta osiguranja tražbine. Predlaže odbiti prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanje privremenih mjera u cijelosti kao neosnovan te da naloži predlagatelju osiguranja naknadu troškova postupka protivniku osiguranja, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama od dana donošenja odluke pa do isplate.

3.1. Protivnik osiguranja je podneskom od 15. siječnja 2026. dostavio ovjereni prijevod dokumentacije – email korespodencije, s njemačkog na hrvatski jezik kako se i obvezao u odgovoru na prijedlog od 12. siječnja 2026.

4. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Predugovor o kupoprodaji nekretnina br. 2024-BIP-HJ zaključen između predlagatelja i protivnika osiguranja dana 26. rujna 2024. ovjeren od strane javnog bilježnika Drage Burazera iz Biograd na Moru, pod brojem OV-9164/2024 dana 26. rujna 2024. uz tehnički opis objekta i popis prostorija koje pripadaju apartmanu uz tlocrt, zk. izvadak za kat. čest. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], prijepis posjedovnog lista br. 3922 k. o. [katastarska općina], identifikaciju čestica 461/3 i 462/3, obje k. o. [katastarska općina], grafik radova Vila Secondo, Dodatak Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 27. listopada 2025., email korespodenciju između predlagatelja i protivnika osiguranja naziva Vila Secondo.

5. Prijedlog za osiguranje nenovčane i novčane tražbine određivanjem privremene mjere nije osnovan.

6. Prema članku 346. st. 1. Ovršnog zakona (Narodne Novine broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17; u daljnjem tekstu: OZ) propisano je da se radi osiguranja nenovčane tražbine može odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, zatim ako učini vjerojatnom i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.

7. Izraz "tražbina" označava pravo na neko davanje, činjenje, nečinjenje ili trpljenje (članak 2. točka 1. OZ-a). Stoga, označavanje tražbine u smislu citirane zakonske odredbe podrazumijeva da tražbina u prijedlogu za osiguranje mora biti individualno određena i konkretna u odnosu na protivnika osiguranja.

8. U konkretnom slučaju predlagatelj osiguranja prijedlogom traži zaštitu svoje nenovčane tražbine za sklapanjem ugovora o kupoprodaji dijela nekretnine oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] neosvojivo povezanog s apartmanom i grijanim bazenom.

9. Uvidom u Predugovor o kupoprodaji nekretnina br. 2024-BIP-HJ zaključen između predlagatelja i protivnika osiguranja dana 26. rujna 2024. utvrđeno je kako su ugovorne stranke u članku 9. st.3. ugovorile da se prodavatelj obvezuje najkasnije do 31. prosinca 2025. predati kupcu predmetnu nekretninu kao useljivu, pod uvjetom da je kupac najkasnije istovremeno s primopredajom, platio ugovorenu kupoprodajnu cijenu u cijelosti, te potpisao Ugovor o kupoprodaji nekretnine.

Stavkom 4. istog članka ugovoreno je da ugovoreni rok dovršetka izgradnje objekta i primopredaje Nekretnine, utvrđen u prethodnom stavku ovog članka, moći će se produljiti, ne više od 6 mjeseci, u slučaju nastupa objektivnih okolnosti na koje Prodavatelj nije imao utjecaja, niti ih je mogao spriječiti, kao što su npr. viša sila, kašnjenja od strane Državnih i nadležnih službi i sl. Stavkom 5. istog članka Prodavatelj se obvezuje o nastupu više spomenutih okolnosti, obavijestiti Kupca pisanim putem, i to bez odgode, na adresu Kupca navedenu u ovom Predugovoru, ili na drugu adresu o kojoj ga Kupac pisanim putem izvijesti.

Stavkom 6. istog članka Ugovorne strane, nastavno na prethodni stavak ovog Predugovora, posebno utvrđuju kako će se ugovoreni rok moći produljiti ukoliko do primopredaje nekretnine nije došlo u predviđenom roku, iz razloga što nisu izvedeni priključci komunalne infrastrukture, izgrađene pristupne ceste, kašnjenje komisije nadležne za tehnički pregled građevine, a koji radovi su u nadležnosti i obveza trećih osoba koje nisu angažirane od strane prodavatelja, a bez ikakve odgovornosti prodavatelja.

10. Uvidom u Dodatak Predugovoru o kupoprodaji nekretnina od 27. listopada 2025. ( l.s. 42-43 ), dostavljen od strane protivnika osiguranja, utvrđeno je da isti nije potpisan od ugovornih strana a da je predmet istog izmjena čl. 9. st. 2. i 3. Predugovora koji glasi: „Prema dinamičkom planu izgradnje, prodavatelj se obvezuje najkasnije do 15.06.2026. izvesti sve građevinsko- obrtničke radove, te opremanje dijelova nekretnine sukladno specifikaciji objekta te prijaviti tehnički pregled stambene građevine. Prodavatelj se obvezuje, najkasnije do 15.08.2026. predati kupcu predmetnu nekretninu kao useljivu, pod uvjetom da je kupac najkasnije istovremeno s primopredajom, platio ugovorenu kupoprodajnu cijenu u cijelosti, te potpisao Ugovor o kupoprodaji nekretnine.“

11. Uvidom u email korespodenciju između ovdje ugovornih stranaka ( l.s. 79-81) razvidno je da protivnik osiguranja obavještava predlagatelja osiguranja o novim planovima rokova gradnje te dana 16. srpnja 2025. protivnik osiguranja dostavlja predlagatelju osiguranja izvješće o do sada učinjenim građevinskim radovima kao što su priključak za kišnicu, priključak kanalizacije na pumpu i dr., te ga izvještava o činjenici zabrane građevinskih radova zbog sezone koja će biti ukinuta tek 15. rujna kao i o činjenici da radovi nisu započeli u predviđenom roku ( studeni 2024.). već krajem ožujka 2025. zbog nepostojanja opskrbe električnom energijom za gradilište, do koje je došlo bez krivnje izvođača radova iako je priključak kod opskrbljivača plaćen pravovremeno međutim da izvođač radova nikad nije dobio objašnjenje zbog čega se kasni 4 mjeseca s isporukom električne energije a što je dovelo do kašnjenja radova na predmetnom objektu.

12. Na temelju analize svih izvedenih dokaza, svakog dokaza pojedinačno i svih dokaza zajedno, sud je zaključio da predlagatelj nije učinio vjerojatnom prvu pretpostavku postojanja svoje nenovčane tražbine za sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine. Naime, temeljem odredbe čl. 9. st. 4. Predugovora sud je utvrdio da predlagateljeva nenovčana tražbina nastaje tek po isteku roka od 6 mjeseci od ugovorenog krajnjeg roka ( 31.12.2025.), a to je 31.06.2026., obzirom da je u predmetnoj odredbi ugovorena mogućnost produljenja roka u trajanju od 6 mjeseci u slučaju nastupa „izvanrednih“ okolnosti, a za koje ovaj sud drži da su nastupile, te uz uvjet da izvođač radova - protivnik osiguranja o tome obavijesti kupca – predlagatelja, što je protivnik osiguranja učinio. Iz email korespodencije ( l.s. 81) razvidno je da je protivnik osiguranja - izvođač radova obavijestio predlagatelja osiguranja - kupca o vanjskim čimbenicima poput neopskrbljivanja gradilišta električnom energijom s kašnjenjem od 4 mjeseca na koju izvođač radova nije mogao utjecati kao i o zabrani radova tijekom ljetne sezone, što je općepoznata činjenica, a čime je protivnik osiguranja - izvođač radova ispunio svoju obvezu obavještavanja kupca o nastupu takvih okolnosti iz čl. 9. st. 5. Predugovora.

13. Također, glede druge kumulativne pretpostavke za kazati je da predlagatelj osiguranja nije učinio vjerojatnom opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti. Naime, predlagatelj je bio dužan učiniti vjerojatnom subjektivnu opasnost da će protivnik osiguranja raspolagati svojom imovinom ne odredi li se osiguranje privremenom mjerom odnosno predlagatelj osiguranja mora upozoriti na konkretne radnje odnosno propuštanja protivnika koje moraju stvarno ugrožavati predlagateljevu tražbinu na sklapanje glavnog ugovora, a što predlagatelj osiguranja nije učinio jer predlagatelj nije priložio za spis nikakve dokaze iz kojih bi proizlazila konkretna subjektivna opasnost da će protivnik osiguranja raspolagati nekretninom iz prijedloga u korist trećih osoba ili da bi za predlagatelja nastala nenadoknadiva šteta.

14. Slijedom izloženog sud je utvrdio da nisu ispunjene pretpostavke predviđene člankom 346. st. 1. OZ-a, slijedom čega je predlagateljev prijedlog za osiguranjem nenovčane tražbine valjalo odbiti kao neosnovan.

15. Zaključno je za istaći sve i da je sud prihvatio osnovanim predlagateljev prijedlog i odredio predloženu privremenu mjeru zabranom raspolaganja čest. 462/3 k. o. [katastarska općina], ista bi za predlagatelja osiguranja bila kontraproduktivna jer protivnik osiguranja u budućnosti više ne bi mogao sklopiti ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine čak ni sa predlagateljem osiguranja (ako potonji to i dalje bude želio) i to sve za vrijeme dok traje upisana zabrana raspolaganja predmetnom nekretninom u zemljišnoj knjizi.

16. Glede predložene privremene mjere radi osiguranja novčane tražbine, za navesti je da ista nije osnovana iz istih razloga kao i privremena mjera radi osiguranja nenovčane tražbine. Naime, prijedlog za osiguranje nenovčane i novčane tražbine su usko vezani te obzirom da je sud kod nenovčane tražbine utvrdio da predlagatelj nije dokazao postojanje ni prve pretpostavke, to nije bio u mogućnosti prihvatiti osnovanom postojanje prve pretpostavke kod novčane tražbine jer predlagatelj osiguranja nije dokazao vjerojatnost nemogućnosti sklapanja glavnog ugovora pa samim tim ni vjerojatnost svoje novčane tražbine.

17. Osim toga, sukladno čl. 344. st. 1. OZ-a koji propisuje da se privremena mjera radi osiguranja novčane tražbine može odrediti ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost da će bez takve mjere protivnik osiguranja spriječiti ili znatno otežati naplatu tražbine time što će svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati, predlagatelj osiguranja je bio dužan učiniti vjerojatnim i to da protivnik osiguranja neće imati dovoljnu imovinu iz koje bi predlagatelj mogao namiriti svoju tražbinu izuzev imovine u odnosu na koju predlagatelj predlaže određivanje privremene mjere, što isti nije učinio već navedeno samo paušalno ističe.

18. Slijedom izloženog, sud je utvrdio da predlagatelj osiguranja nije dokazao postojanje kumulativnih pretpostavki iz čl. 344. st. 1. OZ-a te je njegov prijedlog za osiguranje novčane tražbine također odbijen kao neosnovan.

19. Kako predlagatelj osiguranja nije uspio sa svojim prijedlogom, sud mu nije dosudio zatraženi trošak.

20. Prema odredbi čl. 14. st. 5. OZ-a ovrhovoditelj, odnosno predlagatelj osiguranja dužni su ovršeniku, odnosno protivniku osiguranja naknaditi troškove koje su im neosnovano prouzročili. Protivnik osiguranja je u odgovoru na prijedlog za određivanje privremene mjere predložio da sud odbije prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanje privremene mjere uz dosudu troškova protivniku, slijedom čega je sud priznao protivniku osiguranja trošak sastava odgovora na prijedlog (Tbr. 11. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN br. 138/23) u iznosu od 4.275,48 boda x 2 eura (vrijednost boda) uvećano za 25 % pripadajućeg PDV-a, što ukupno iznosi 10.688,62 eura.

U Zadru, 15. siječnja 2026.

Sutkinja

Iva Brakus Marin

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi putem ovog suda na Županijski sud, u roku od 8 dana od dana dostave ovog rješenja, pismeno u tri primjerka.

DNA: 1. Predlagatelju osiguranja po punomoćniku

2. Protivniku osiguranja po punomoćniku