Poslovni broj: Pn-160/2023-27

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb – Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu po sucu Ivi Đuratoviću, u pravnoj stvari tužiteljice HK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Igor Šeparović, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika Lanište Real Estate d.o.o. [adresa], OIB: 77623167551, kojeg zastupa punomoćnica Maja Matijević, odvjetnica u Zagrebu, radi naknade štete, nakon održane glavne rasprave zaključene 05.11.2025., dana 15. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Lanište Real Estate d.o.o. da tužiteljici HK isplati 13.600,46 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 19.12.2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, u roku 15 dana.

II. Odbija se tužbeni zahtjev za isplatu daljnjih 8.227,46 EUR sa pripadajućim zateznim kamatama.

III. Nalaže se tuženiku Lanište Real Estate d.o.o. da tužiteljici HK naknadi trošak parničnog postupka u iznosu 2.481,07 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 15.01.2026. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužbom od 07.02.2023. tužiteljica HK zatražila je donošenje presude kojom bi se tuženiku Lanište Real Estate d.o.o. naložilo da joj isplati 21.827,92 EUR sa pripadajućim zateznim kamatama zbog materijalnih nedostataka u stanu u [adresa].

2. Tuženik Lanište Real Estate d.o.o., iako uredno pozvan, nije podnio odgovor na tužbu, već je na pripremnom ročištu od 13.03.2024. osporio osnovanost tužbenog zahtjeva.

3. U provedenom postupku pročitane su isprave u spisu, i to Ugovor o kupoprodaji od 08.12.2020. (str. 7-14 spisa), Zapisnik o posvjedočenju činjenica OU-11/22-2 od 10.02.2022. (str. 15 spisa), zk izvadak (str. 16-17 spisa), e-mail korespondencija (str. 18-21 spisa), privatni nalaz vještaka od 16.02.2022. (str. 22-53 spisa), račun od 30.09.2021. (str. 127 spisa), troškovnik radova (str. 128 spisa), Ponuda br. 000:5050/21 od 01.10.2021. (str. 129-132 spisa), provedeni su očevid (str. 149-150 spisa) i građevinsko vještačenje (str. 154-161, 188-191 spisa) te su saslušani svjedok RK (str. 138-139 spisa), tužiteljica (str. 135-136, 139 spisa) i tuženikov direktor LK (str. 137-138 spisa).

4. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

5. Predmet parnice je naknada štete zbog materijalnih nedostataka na stanu S7 površine 178,13 m2, koji se nalazi u stamenoj zgradi u [adresa].

6. U postupku nije sporno da je tužiteljica predmetni stan kupila od tuženika na temelju Ugovora o kupoprodaji od 08.12.2020.

7. Sporno je postoji li odgovornost tuženika kao prodavatelja za materijalne nedostatke koje je tužiteljica utužila u ovom postupku.

8. Iz Ugovora o kupoprodaji od 08.12.2020. (str. 7-14 spisa) proizlazi da su stranke ugovorile kupoprodaju po principu „ključ u ruke“ te da će zgrada biti dovršena do 01.02.2021. (čl. 3.); da kupac ima pravo ulaska u posjed nakon plaćanja kupoprodajne cijene, prilikom čega će se sačiniti zapisnik u kojem će se utvrditi stanje u kojem se nekretnina nalazi te da je kupac dužan prilikom primopredaje izvršiti pregled nekretnine i odmah izvijestiti prodavatelja o uočenim nedostacima jer će se u protivnom smatrati da ih nije bilo (čl. 6.); da prodavatelj daje 2 godine garancije za kvalitetu izvedenih radova (čl. 9.).

9. Iz zk izvatka (str. 16-17 spisa) proizlazi da se tužiteljica uknjižila kao vlasnik predmetnog stana.

10. Iz zapisnika o primopredaji od 07.07.2021. (str. 17A-17C spisa) proizlazi da je izvršena primopredaja predmetnog stana, s time da se na prvoj stranici tog zapisnika nalazi potpis tužiteljice u rubrici „nema primjedbi“, ali su ispod različitom kemijskom olovkom nabrojane razne primjedbe (rolete se ne pomiču; na terasama izlaze voda i ljepilo nakon kiše; neobrađeni zidovi oko roleta; brava na unutarnjih vratima se 2 puta nije mogla otvoriti; jaka buka iz cijeni prilikom puštanja vode u jednom WC-u). Na drugoj i trećoj stranici tog zapisnika nabrojano je koje ključeve je tužiteljica preuzela i kakvo je stanje brojila te je navedeno da je o eventualnim nedostacima koji nisu evidentirani prilikom primopredaje kupac dužan pisanim putem obavijestiti prodavatelja u roku 10 dana. Taj zapisnik je na kraju potpisan i od strane kupca i od strane prodavatelja.

11. Iz e-mail korespondencije (str. 18-21 spisa) proizlazi da je tužiteljica 14.02.2022. obavijestila tuženikovog direktora kako je u zadnjih godinu i pol dana uvijek bila na raspolaganju i nebrojeno puta izlazila s posla zbog nenajavljenih dolazaka majstora, dok se u dogovorenim terminima uglavnom nitko nije pojavljivao, pa da popravci i preinake u njenom stanu nisu dovršeni. Potom je tuženikov direktor e-mailom od 27.02.2022. zatražio da mu se dostavi popis popravaka i preinaka kako bi se mogli organizirati termini i radovi na njihovu otklanjanju ili dovršetku, nakon čega mu je odvjetnik tužiteljice 11.03.2022. dostavio nalaz i mišljenje vještaka Žarka Željka, a on je potom 22.03.2022. napisao da nije u Hrvatskoj i da će se po povratku očitovati.

12. Iz iskaza tužiteljice (str. 135-137, 139 spisa) proizlazi da se u stan uselila u travnju 2021.; da je zgrada u to vrijeme još uvijek bila gradilište pa da je stalno sretala tuženikovog direktora LK i odmah ga obavještavala o svim nedostacima koje je uočila; da su imali normalnu komunikaciju i da je on u više navrata dovodio izvođače koji su radili na zgradi jer su oni prebacivali odgovornost jedan na drugog; da je on govorio kako će on te probleme riješiti, međutim da niti jedan nedostatak nije otklonjen; da je nabavio ploče koje su bile potrebne za sanaciju terase ali dalje od toga ništa nije napravio jer nitko nije dolazio izvršiti radove; da je zapisnik o primopredaji sačinjen nakon useljenja, s time da joj se tuženikova djelatnica gđa H javila da formalno mora napraviti zapisnik jer im istječu neki rokovi, došla je do nje te su ga na brzinu popunili, a gđa H joj je rekla da rubriku sa nedostacima popuni naknadno i dostavi ju e-mailom, što je ona i napravila.

13. Iz iskaza tuženikovog direktora LK (str. 137-138 spisa) proizlazi da se tužiteljica sa nedostacima glede unutrašnjosti stana (izuzev lifta) počela javljati protekom 6 mjeseci do godine dana nakon useljenja, u kojem periodu su se na njen zahtjev vršile razne preinake u stanu; da je pokušavao riješiti problem na terasama gdje se radilo o tzv. cvjetanju fuga koje je samo estetske prirode; da je tužiteljici ključeve za useljenje predao u ožujku ili travnju 2021. te da ona tada nije imala nikakvih primjedbi na nedostatke u stanu, s time da je on u to vrijeme često dolazio u njen stan zbog svih naknadnih radova i preinaka koji su se radili na zahtjev tužiteljice.

14. Analizom navedenih dokaza sud utvrđuje da su tužiteljica i tuženikov direktor LK imali redovnu i normalnu komunikaciju te da ga je ona nakon useljenja odmah obavještavala o nedostacima koje je uočavala, jer su se često susretali u zgradi koja je tada još uvijek bila gradilište. Sud vjeruje iskazu tužiteljice u tom dijelu jer je iskazivala uvjerljivo te je njen iskaz životan i logičan. S druge strane, sud ne vjeruje iskazu tuženikovog direktora da mu je tužiteljica nedostatke u unutrašnjosti stana počela prijavljivati tek 6 mjeseci-godinu dana nakon useljenja, naime on je u svojem iskazu potvrdio da je bio upoznat sa problemima na liftu, terasama i smradom u sobi te da je radio na njihovom uklanjanju, kao i da je više puta bio u tužiteljičinom stanu. Kada je tuženikov direktor otklonio problem sa liftom, dolazio u njen stan te je poduzimao radnje glede rješenja smrada u sobi i problema na terasama, potpuno je neživotno, nelogično i neuvjerljivo da mu tužiteljica pritom nije prijavljivala ostale nedostatke koje je uočila te sud smatra da je iskaz tuženikovog direktora u tom dijelu neistinit i usmjeren isključivo na pokušaj osiguranja povoljnije pozicije tuženiku u ovoj parnici. Što se tiče zapisnika o primopredaji od 07.07.2021. sud vjeruje iskazu tužiteljice iz kojeg proizlazi kako je taj zapisnik potpisala ustvari „na prepad“ tuženikove djelatnice gđe H koja joj je došla na stan i rekla da formalno moraju riješiti taj zapisnik pa su ga na brzinu popunile, tužiteljica se pritom potpisala u rubriku „nema primjedbi“ te se dogovorila sa gđom H da će primjedbe naknadno popisati i poslati e-mailom, što je kasnije i napravila. Tužiteljica je o tome iskazivala uvjerljivo i životno, a u svakom slučaju bilo bi potpuno nelogično i apsurdno da bi tužiteljica pored ozbiljnog nezadovoljstva sa liftom, smradom u sobi i stanjem pločica na terasama – sa čime je tuženikov direktor bio upoznat kako to proizlazi iz njegovog iskaza – tek tako potpisala da nema primjedbi odnosno da stan nema nikakvih nedostataka, što samo dodatno potvrđuje istinitost njenog iskaza o tome kako je došlo do nastanka predmetnog zapisnika.

15. U konkretnom slučaju Ugovor o kupoprodaji od 08.12.2020. koji je sklopljen između stranaka predstavlja potrošački ugovor u smislu čl. 399.a st. 1. toč. 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018; dalje: ZOO), jer je isti sklopljen između tužiteljice kao potrošača i tuženika kao trgovca. Naime, iz stanja spisa proizlazi da je tužiteljica taj ugovor sklopila za potrebe stanovanja svoje obitelji, dok je tuženik taj ugovor sklopio kao trgovačko društvo u okviru svoje trgovačke i poslovne djelatnosti jer je on bio investitor izgradnje predmetne stambene zgrade.

16. Po čl. 400. ZOO prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato (st. 1.), a odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga (st. 2.), s time da po čl. 402. st. 1. ZOO prodavatelj ne odgovara za nedostatke ako su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati.

16.1. Po čl. 403. st. 4. ZOO kod potrošačkih ugovora kupac nije obvezan pregledati stvari niti je dati na pregled, ali je obvezan obavijestiti prodavatelja o postojanju vidljivih nedostataka u roku 2 mjeseca od kada je otkrio nedostatak, a najkasnije u roku 2 godine od prijelaza rizika na potrošača, dok po čl. 404. ZOO kod skrivenih nedostataka kupac je dužan o njima obavijestiti prodavatelja u roku 2 mjeseca od dana kada je nedostatak otkrio (st. 1.), s time da prodavatelj ne odgovara za nedostatke koji se pojave pošto proteknu 2 godine od predaje stvari (st. 2.). U obavijesti o nedostatku kupac nije dužan potanje opisati nedostatak i pozvati prodavatelja da pregleda stvar (čl. 406. st. 1. ZOO).

16.2. Po čl. 407. ZOO kupac ne gubi pravo da se pozove na neki nedostatak i kada nije ispunio svoju obvezu da pregleda stvar bez odgađanja, ili obvezu da u određenom roku obavijesti prodavatelja o postojanju nedostataka, a i kada se nedostatak pojavio nakon proteka 2 godine od predaje stvari, ako je taj nedostatak prodavatelju bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat.

16.3. Po čl. 422. st. 1. ZOO prava kupca koji je pravodobno obavijestio prodavatelja o postojanju nedostataka gase se nakon isteka 2 godine računajući od dana odašiljanja obavijesti prodavatelju, osim ako je prodavateljevom prijevarom kupac bio spriječen da ih ostvaruje.

17. U konkretnom slučaju tužiteljica je ušla u posjed stana u travnju 2021. (što je sukladno čl. 378. st. 1. ZOO trenutak prelaska rizika), dok je tužbu u ovom predmetu podnijela u veljači 2023., dakle tužba je svakako podnesena unutar roka od 2 godine od obavijesti prodavatelju o nedostacima, a u smislu čl. 422. st. 1. ZOO.

18. Nadalje budući da se radi o potrošačkom ugovoru tužiteljica u skladu sa čl. 403. st. 4. ZOO nije bila dužna vršiti pregled stana prilikom primopredaje. Stoga je bespredmetno pozivanje tuženika na Zapisnik o primopredaji od 07.07.2021. i njen potpis da nema primjedbi, kada tužiteljica kao potrošač niti nije bila dužna pregledati stan niti odmah prijaviti nedostatke. Ugovorna odredba iz čl. 6. Ugovora o kupoprodaji od 08.12.2020. o tome da će se smatrati da nema primjedbi ako ne pregleda stan i odmah ne obavijesti tuženika o nedostacima – protivna je odredbi čl. 403. st. 4. ZOO pa ne obvezuje tužiteljicu kao potrošača.

18.1. No i neovisno o navedenome sud je na temelju provedenih dokaza utvrdio da je tužiteljica zapisnik o primopredaji uz naznaku da nema primjedbi potpisala u dogovoru sa tuženikovom djelatnicom gđom H o tome da će primjedbe naknadno poslati e-mailom.

19. Konačno, budući da je utvrđeno kako je tužiteljica odmah obavještavala tuženikovog direktora o svim uočenim nedostacima (jer su redovito i normalno komunicirali, često ga je sretala u zgradi, a on je i inače dolazio u njen stan zbog problema sa smradom u sobi i terasama), sud utvrđuje da je tužiteljica time ispunila i svoju obvezu iz čl. 403. st. 4. ZOO o tome da tuženika kao prodavatelja obavijesti o nedostacima u roku 2 mjeseca od kada ih je otkrila. Pritom valja napomenuti da u skladu sa čl. 406. ZOO kupac nije dužan potanje opisati nedostatak niti pozivati prodavatelja da pregleda stvar, dakle dovoljno je da kupac prodavatelju samo priopći postojanje materijalnih nedostataka, što je tužiteljica u konkretnom slučaju ispunila.

20. Slijedom navedenoga tužiteljica je u pogledu predmetnih nedostataka poduzela sve potrebne radnje koje je u skladu sa odredbama ZOO bila dužna poduzeti kao potrošač, pa stoga nije izgubila pozivati se na materijalne nedostatke i glede njih ostvarivati svoja prava u ovoj parnici.

21. Po čl. 410. ZOO kupac koji je uredno i pravodobno obavijestio prodavatelja o nedostatku ovlašten je zahtijevati od prodavatelja otklanjanje nedostataka, predaju druge stvari bez nedostatka, razmjerno sniženje cijene ili izjaviti da raskida ugovor (st. 1.), a u svakom od tih slučajeva ima pravo na popravljanje štete po općim pravilima o odgovornosti za štetu (st. 2.).

22. Iz provedenog dokaznog postupka ne proizlazi da je tužiteljica zbog utuženih nedostataka raskinula kupoprodajni ugovor niti da je tražila razmjerno sniženje kupoprodajne cijene, već je tuženika pozivala na otklanjanje uočenih nedostataka. Navedeno posebno proizlazi iz njenog e-maila od 14.02.2022. (str. 18 spisa) upućenog tuženikovom direktoru, u kojem je tužiteljica napisala kako je radi popravaka i preinaka bezbroj puta izlazila sa posla zbog iznenadnih i nenajavljenih dolazaka majstora, a kada bi se dogovorili konkretni termini nitko se ne bi pojavio, što tuženikov direktor nije negirao u svojem odgovoru od 27.02.2022. na taj e-mail (str. 19 spisa).

22.1. Dakle tužiteljica je od tuženika kao prodavatelja zahtijevala otklanjanje nedostataka, što tuženik nije izvršio.

23. U situaciji u kojoj je kupac pozvao prodavatelja da otkloni materijalne nedostatke, a što on ne učini u primjerenom roku, kupac ima pravo na naknadu štete koja mu je nastala jer sam mora otkloniti nedostatke – popraviti štetu (Rev-667/2005 od 14.12.2006.).

24. Stoga tužiteljica u konkretnom slučaju ima pravo na naknadu štete prema vrijednosti materijala i radova koji su bili potrebni za otklanjanje tih nedostataka.

25. Iz Zapisnika o posvjedočenju činjenica posl. br. OU-11/22-2 od 10.02.2022. (str. 15 spisa) proizlazi da je na zahtjev tužiteljice dana 10.02.2022. javni bilježnik pristupio u predmetni stan kako bi utvrdio zatečeno stanje građevinskih radova, a pritom je u stanu bio prisutan i stalni sudski vještak Žarko Željko. U tom zapisniku javni bilježnik je konstatirao da lift ne radi; da na južnoj terasi iz pločica izlaze salitra i ljepilo; da kuhinja ima neobrađene i nezavršene dijelove zidova; da je u dnevnom boravku oko kutije za rolete obrada zidova loše izvedena odnosno nedovršena; da spušteni strop u dnevnom boravku nije do kraja obrađen; da je u kupaonici pukla zidna pločica; da su u WC-u neobrađeni dijelovi oko vrata; da u spavaćoj sobi spoj dovratnika sa zidom nije dobro obrađen i da se u njoj osjeti smrad; da u cijelom stanu nije dobro obrađen spoj dovratnika sa zidom; da na zapadnoj terasi iz pločica izlaze salitra i ljepilo; da na stubištu ispred stana nisu skinute zaštitne naljepnice sa prozora, nisu oprani prozori te da obrada stubišta sa boka nije izvedena.

25.1. U tom Zapisniku javnog bilježnika je nadalje konstatirano da se vrši fotografiranje, nakon čega će vještak sačiniti nalaz i mišljenje.

26. Iz nalaza i mišljenja vještaka Žarka Željka od 16.02.2022. (str. 22-52 spisa) proizlazi da je isti izrađen nakon uviđaja od 10.02.2022. u prisutnosti javnog bilježnika. Taj nalaz sadrži fotografije oštećenja koja su nabrojana u Zapisniku o posvjedočenju činjenica javnog bilježnika, kao i procjenu radova i troškova koji su potrebni radi sanacije tih nedostataka.

27. Po čl. 90. Zakona o javnom bilježništvu (Narodne novine br. 78/1993, 29/1994, 162/1998, 16/2007, 75/2009, 120/2016, 57/2022; dalje: ZJB) na zahtjev zainteresiranih osoba javni bilježnik može potvrditi činjenice koje su se pred njim dogodile stanja za koje je javni bilježnik sam ili uz sudjelovanje stručnih osoba saznao (st. 1.), o čemu javni bilježnik sastavlja zapisnik u kojem će navesti točan opis onoga što je utvrdio (st. 2.).

27.1. Po čl. 3. ZJB potvrde o činjenicama koje su posvjedočili javni bilježnici spadaju među javnobilježničke isprave (st. 1.), koje imaju snagu javnih isprava (st. 2.).

28. Slijedom navedenoga u konkretnom slučaju zatečeno stanje predmetnog stana sa spornim materijalnim nedostacima utvrđeno je javnobilježničkim Zapisnikom o posvjedočenju činjenica od 10.02.2022. koji ima karakter javne isprave, a prilikom izrade tog Zapisnika u nazočnosti građevinskog vještaka izvršeno je i fotografiranje spornih materijalnih nedostataka, koje fotografije su potom prikazane u nalazu kojeg je sačinio taj vještak.

28.1. Iako se u javnobilježničkom Zapisniku o posvjedočenju činjenica od 10.02.2022. netočno spominje i problem sa liftom, time nije dovedena u pitanje vjerodostojnost tog zapisnika u pogledu preostalih materijalnih nedostataka u stanu. Naime, u tom Zapisniku navedeno je da lift ne radi odnosno da vozi samo do 2. kata, međutim tužiteljica je u stranačkom iskazu pojasnila da je problem sa liftom postojao samo na početku te da je riješen nekoliko tjedana nakon useljenja, zbog čega da taj problem nije postojao u trenutku uviđaja javnog bilježnika sa vještakom, pa da se vjerojatno radi o greški u komunikaciji jer je ona prilikom uviđaja objašnjavala sve nedostatke koji su bili. Sud vjeruje ovakvom pojašnjenu tužiteljice jer je na početku svojeg iskaza spontano iskazivala o problemu sa liftom te je sama odmah priznala da je taj problem vrlo brzo otklonjen, dakle tužiteljica u iskazu nije pokušavala prikazati da i dalje postoji problem sa liftom, zbog čega sud vjeruje njenom objašnjenju da je navođenje tog problema u Zapisniku o posvjedočenju (a potom i u nalazu vještaka) očigledno posljedica greške u komunikaciji prilikom uviđaja. Iako su i tužiteljica i njen punomoćnik to trebali već sami uvidjeti prije podnošenja tužbe i taj nepostojeći nedostatak sa liftom izostaviti iz ove parnice, time nije dovedena u pitanje vjerodostojnost javnobilježničkog zapisnika o posvjedočenju činjenica u pogledu preostalih nedostataka, koji nedostaci u svakom slučaju dokumentirani fotografijama koje su sačinjene u prisutnosti javnog bilježnika (što je i konstatirano u zapisniku).

29. Prema tome sud utvrđuje da su na predmetnom stanu postojali oni nedostaci koji su opisani u javnobilježničkom Zapisniku o posvjedočenju činjenica od 10.02.2022. (izuzev nedostatka lifta), a čije fotografije su prikazane u privatnom nalazu vještaka Žarka Željka od 16.02.2022., pri čemu se radilo o sljedećim nedostacima:

− izlijevanje salitre i lijepila sa pločica na južnoj i zapadnoj terasi (fotografija str. 31 i 38-39 spisa);

− neobrađeni i nezavršeni dijelovi zidova u kuhinji (fotografija str. 32-34 spisa);

− nedovršena obrada spuštenog stropa i zida oko kutije za rolete u dnevnom boravku (fotografije str. 42-47 spisa);

− puknuta zidna pločica u kupaonici (fotografija str. 35 spisa);

− spoj dovratnika sa zidom nije dobro obrađen u cijelom stanu (fotografije str. 36- 37, 40 spisa);

− neugodan miris u jednoj sobi.

30. Sud je dana 11.02.2025. izvršio uviđaj na licu mjesta, prilikom čega utvrđeno da je tužiteljica većinu navedenih nedostataka u međuvremenu otklonila (osim puknute zidne pločice u kupaonici te neugodnog mirisa u jednoj sobi), a na temelju uvjerljivog iskaza tužiteljice utvrđeno je da je ona sve navedene nedostatke otklonila o svojem trošku.

31. U tijeku postupka provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku Mladenu Ožiću, koji je u pisanom nalazu 22.04.2025. (str. 154-161 spisa) naveo da su prilikom očevida u ovom predmetu oštećenja iz Zapisnika o posvjedočenju činjenica od 10.02.2022. već bila sanirana, pa da stoga kao utvrđeno stanje uzima ono iz privatnog nalaza Žarka Željka od 16.02.2022., slijedom čega trošak sanacije navedenih nedostataka procjenjuje u iznosu 18.275,00 EUR (i to manipulacija namještajem, zaštita namještaja i podova, demontaža i ponovna montaža, čišćenje – 750,00 EUR; otucanje oštećene žbuke – 240,00 EUR; struganje oštećene boje – 225,00 EUR; uklanjanje oštećene keramičke pločice i zamjena – 40,00 EUR; grubo i fino žbukanje, impregnacija – 500,00 EUR; brušenje zidova, sitni popravci, impregnacija te ličenje disperzivnom bojom 2 naliča – 225,00 EUR; uklanjanje, dobava i postava novih keramičkih pločica na terasama, hidroizolacija, glazura – 12.250,00 EUR; utovar i odvoz građevinske šute na deponij – 750,00 EUR).

32. Prilikom usmenog iskaza (str. 188-191 spisa) vještak je pojasnio kako je većina utuženih nedostataka u međuvremenu sanirana pa da je nalaz i mišljenje mogao sačiniti jedino koristeći nalaz iz postupka posvjedočenja činjenica, međutim da je iz fotografija mogao utvrditi postojanje nedostataka koji se spominju u tekstualnom dijelu nalaza; da se njegova procjena troška sanacije ne odnosi na popravak lifta, otklanjanje smrada u sobi i nedostatke na zajedničkom stubištu; što se jediničnih cijena i količine radova koji su potrebni za otklanjanje nedostataka da se slaže sa onime što je napisano u nalazu Žarka Željka, da je on te podatke iskontrolirao, da su podaci logični s obzirom na vrstu građevinskih radova, fotografije u spisu i ono što je utvrdio prilikom očevida te da apsolutno stoji iza onoga što je napisao u svojem nalazu o jediničnim cijenama i količinama radova; da tablica sa količinom radova i jediničnim cijenama između njegovog nalaza i nalaza Žarka Željka nije identična te da je on neke stavke procijenio u većem iznosu, što je pojasnio na primjeru jedinične cijene za zamjenu pločica; da nedostaci koji su vidljivi na fotografijama mogu biti posljedica samo nepravilno izvedenih radova; što se tiče vanjskih terasa da je on procijenio radove koji su bili potrebni da se raniji nedostaci na terasama na pravilan način otklone, bez obzira što je tužiteljica te nedostatke otklonila na drugi način (tužiteljica je na stare pločice postavila hidroizolaciju i novi sloj pločica, dok vještak smatra da je prvo trebalo ukloniti stari sloj pločica); da je jedinične cijene procijenio prema tržišnim vrijednostima.

33. Sud u potpunosti prihvaća navedeni nalaz vještaka i dano mišljenje, jer su isti jasni, obrazloženi i neproturječni te su sačinjeni u skladu sa pravilima struke, a prilikom usmenog saslušanja vještak je argumentirano odgovorio na brojna pitanja tuženika, i to na način da je otklonio bilo kakvu sumnju u stručnost danog mišljenja.

33.1. S obzirom na usmeno obrazloženje vještaka sud utvrđuje da je on nalaz i mišljenje sačinio na jedini mogući način, iz priloženih fotografija je mogao utvrditi postojanje nedostataka, a procijenjene jedinične cijene i količine radova odgovaraju onome što je inače potrebno za otklanjanje tih nedostataka.

34. Tužiteljica je javnobilježničkim Zapisnikom o posvjedočenju činjenica, priloženim fotografijama i svojim uvjerljivim iskazom dokazala postojanje nedostataka koje je uočila nakon useljenja u stan, dok tuženik nije dokazao da on za te nedostatke ne odgovara u smislu čl. 402. i čl. 404. ZOO.

34.1. Sud ne prihvaća kao istinit iskaz tuženikovog direktora LK u kojem on implicira da se radi o nedostacima koji su povezani sa preinakama u stanu koje je tužiteljica naknadno i samoinicijativno radila jer je na temelju ostalih provedenih dokaza utvrđeno suprotno te sud u tom dijelu njegov iskaz ocjenjuje usmjerenim na izbjegavanje odgovornosti tuženika prema tužiteljici.

34.2. Sud ne prihvaća navode tuženika da on ne može biti odgovoran za nedostatke vezano uz radove koji su rađeni na temelju posebnog zahtjeva tužiteljice. Naime, na temelju uvjerljivog iskaza tužiteljice utvrđeno je da je ona sve dodatne radove dogovarala upravo sa tuženikovim direktorom (npr. postavljanje spuštenog stropa u dnevnom boravku), a ta mogućnost je bila predviđena i u čl. 9.3. Ugovora o kupoprodaji od 08.12.2020., pri čemu se ugovorna odredba o tome da prodavatelj u tom slučaju ne odgovara za materijalne nedostatke može odnositi samo na dodatnu opremu i materijal koji se u takvom slučaju naručuju o trošku tužiteljice. To isključenje odgovornosti se nikako ne može se odnositi na kvalitetu izvršenih radova od strane tuženika, a upravo to je obuhvaćeno materijalnim nedostacima koji su utuženi u ovoj parnici.

34.3. Također su potpuno neodlučni navodi tuženika kojima on dovodi u pitanje pravilnost sanacije terase koju je izvršila tužiteljica, jer predmet ove parnice nije sanacije postojeće terase nego naknade štete zbog toga što je tužiteljica bila primorana o svom trošku izvršiti radove na terasi radi otklanjanja tada postojećih nedostataka koji su se pojavili nakon useljenja. Pritom sud ne prihvaća navod tuženikovog direktora da se na terasama radilo samo o problemu estetske prirode (cvjetanje fuga), budući da su fotografije tih pločica priložene spisu te se iz očitovanja vještaka može zaključiti da se radilo o nedostacima.

35. Slijedom navedenoga, na temelju prihvaćenog nalaza i mišljenja vještaka sud utvrđuje da je trošak sanacije nedostataka koji su konstatirani u Zapisniku o posvjedočenju činjenica i koji su vidljivi na fotografijama iznosio 18.275,00 EUR (bez da su time obuhvaćeni nedostaci lifta, smrada u sobi i nedostaci na zajedničkom stubištu).

36. Međutim iz iskaza tužiteljice i tuženikovog direktora LK proizlazi kako su se oni dogovorili da se nove pločice za terase nabave o trošku tužiteljice kako bi bile postavljene upravo onakve pločice kakve ona želi, pa joj je onda tuženik nabavio i predao te pločice, a ona mu se obvezala refundirati trošak nabave tih pločica. Dakle sud utvrđuje da je bez obzira na postojanje nedostataka postojao sporazum tužiteljice i tuženika da ona snosi trošak novih pločica (kako bi pločice bile po njenom izboru). S obzirom na postojanje takvog sporazuma između stranaka, tuženik onda tužiteljici nije dužan naknaditi štetu u dijelu koji se odnosi na trošak kupnje novih pločica za terase, jer se radi o trošku koji po njihovom dogovoru pada na teret tužiteljice. Iz Ponude br. 000:5050/21 od 01.10.2021. (str. 129-132 spisa) proizlazi da je tuženik od prodavatelja Kera Term nabavio razne materijale, a prema navodima tuženika sa pripremnog ročišta pod točkom 32. te Ponude navedene su pločice koje je tuženik nabavio za tužiteljicu (R) i koje je platio 17.136,91 HRK (2.274,46 EUR). Budući da je tužiteljica kasnije u svojem stranačkom iskazu potvrdila da joj je upravo tuženik nabavio nove pločice koje je iskoristila za sanaciju terase i da to treba pasti na njen trošak, sud prihvaća kao istinite tuženikove navode o tome da se na nabavu tih pločica odnosi upravo točka 32. navedene Ponude.

36.1. Prema tome od ukupnog procijenjenog troška sanacije od 18.275,00 EUR valja oduzeti trošak kupnje novih pločica za terase u iznosu 2.274,46 EUR, koji trošak po njihovom dogovoru pada na teret tužiteljice, dok preostali trošak sanacije terasa pada na teret tuženika. Naime tuženik osporava pravilnost sanacije terasa koje je izvršila tužiteljica, pa je onda očigledno da on tu sanaciju nije vršio niti je postavljalo nove pločice (nego ih je samo nabavio). U tom kontekstu potpuno je neodlučan račun firme Kera Term od 30.09.2021. (str. 127 spisa) kojeg je tuženik priložio u spis, a koji se odnosi na „dobavu i postavu keramičkih pločica“ u iznosu od 140.382,62 HRK, kada iz navoda tuženikovog direktora jasno proizlazi da tuženik nije radio sanaciju terase.

37. Konačno, u javnobilježničkom Zapisniku o posvjedočenju činjenica od 10.02.2022. utvrđeno je da kuhinja ima neobrađene i nedovršene dijelove zida, što je vidljivo i na priloženim fotografijama. Međutim prilikom očevida tužiteljica je sama izjavila kako tuženik nije odgovoran za lošu obradu zida u kuhinji jer je do toga došlo zbog kašnjenja kuhinje. Dakle iako je između ostaloga utužila i lošu obradu zida u kuhinji, tužiteljica je prilikom očevida priznala da to nije odgovornost tuženika.

37.1. Vještak Mladen Ožić je prilikom usmenog saslušanja pojasnio da od ukupne procjene jediničnih cijena i količine radova, na temelju same fotografije, on ne može odrediti koliko bi se odnosilo samo na sanaciju tog nedostatka na zidu kuhinje, međutim da je vidljivo kako se radi o jako maloj šteti jer je fotografija iz krupnog kadra.

37.2. Po čl. 223. st. 1. ZPP ako se utvrdi da stranci pripada pravo na naknadu štete ali se visina ne može utvrditi, sud će o tome odlučiti po slobodnoj ocjeni.

37.3. Imajući u vidu očitovanje vještaka da se on u okolnostima konkretnog slučaja ne može očitovati o visini štete koja bi se odnosila samo na nedostatke zida u kuhinji zbog čega u tom dijelu ne može umanjiti ukupnu procjenu troška sanacije svih nedostataka, dok tužiteljica priznaje da taj nedostatak nije odgovornost tuženika, sud primjenom čl. 223. st. 1. ZPP po slobodnoj ocjeni utvrđuje da se na tu štetu (zbog sanacije zida u kuhinji) nikako ne bi moglo odnositi više od 15% ukupno procijenjenog troška sanacije, a uzimajući u obzir očitovanje vještaka da iz fotografije proizlazi da se radi o jako maloj šteti (jer je fotografija napravljena iz krupnog kadra).

38. Slijedom navedenoga kada se od ukupno procijenjenog troška sanacije od 18.275,00 EUR oduzme trošak kupnje novih pločica od 2.274,46 EUR (koji pada na teret tužiteljice) preostaje iznos 16.000,54 EUR, a kada se od njega odbije 15% za koliko sud u skladu sa čl. 223. st. 1. ZPP po slobodnoj ocjeni utvrđuje da se odnosi na sanaciju zida u kuhinji (za što tuženik nije odgovoran) preostaje iznos 13.600,46 EUR, što predstavlja trošak sanacije svih ostalih nedostataka za koje je tuženik odgovoran.

39. Stoga je tužbeni zahtjev valjalo prihvatiti za iznos 13.600,46 EUR i u tom dijelu naložiti tuženiku da tužiteljici naknadi štetu, a za preostalih 8.227,46 EUR odbiti jer tužiteljica građevinskim vještačenjem nije dokazala štetu u toj visini. Tužiteljici je na temelju čl. 1089. st. 2. ZOO dosuđena zatezna kamata od dana donošenja ove presude, kako je utužila. Stoga je odlučeno kao pod točkama I. i II. izreke.

40. Tužiteljica je djelomično uspjela u parnici pa je o trošku odlučeno na temelju čl. 154. st. 2. ZPP. Tužiteljica je u cijelosti uspjela u pogledu pravne osnove (100%), dok je u pogledu visine uspjela djelomično (62%), pa njen kvalitativni i kvantitativni uspjeh u sporu iznosi 81%, a uspjeh tuženika iznosi 19%, dok razlika tih omjera iznosi 62%. Tužiteljicu je zastupao punomoćnik odvjetnik pa joj je na temelju Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/2023) priznat trošak za:

- sastav tužbe – 625,00 EUR (Tbr. 7/1);

- sastav podnesak od 22.05.2025. – 62,50 EUR (Tbr. 8/4);

- zastupanje na ročištima od 13.03.2024., 15.05.2024., 11.02.2025. i 05.11.2025. – po 625,00 EUR (Tbr. 9/1);

- predujam za građevinsko vještačenje – 549,48 EUR;

- plaćene sudske pristojbe na tužbu 132,37 EUR i presudu 132,37 EUR, što sveukupno iznosi 4.001,72 EUR (sa uključenim PDV), a tužiteljici u skladu sa čl. 154. st. 2. ZPP pripada naknada troška u omjeru od 62%, dakle u iznosu 2.481,07 EUR. Tužiteljici na temelju čl. 155. st. 1. ZPP nije priznat sastav odgovora na žalbu jer je tuženik uspio sa žalbom, niti sastav podneska od 15.10.2024. jer je njime dostavljena samo uplatnica. Stoga je odlučeno kao pod točkom III. izreke.

U Zagrebu 15. siječnja 2026.

Sudac:

Ivo Đuratović

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku 15 dana, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. odvjetnik Igor Šeparović;

2. odvjetnica Maja Matijević.