Republika Hrvatska

Općinski sud u Varaždinu

Stalna služba u Ivancu

Ak. Mirka Maleza 3

Poslovni broj: P-859/2023-23

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Varaždinu, Stalna služba u Ivancu, po sutkinji toga suda Nataši Sever, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja MH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i ĐH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], oboje zastupani po punomoćnici Ani Petriću, odvjetnici iz Odvjetničkog društva Petrić i partneri d.o.o. iz Varaždina, protiv tužene ČH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćnici Ivani Moravec, odvjetnica iz Varaždina, radi povrata dvostruke kapare, nakon zaključene glavne rasprave 3. prosinca 2025., održane u nazočnosti stranaka i njihovih punomoćnica, na ročištu za objavu i uručenje presude 15. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja, a koji glasi:

"I . Nalaže se tuženici ČH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužiteljima MH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i ĐH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 24.000,00 EUR zajedno s pripadajućom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, tekućom od 18. prosinca 2023. godine do isplate, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženici ČH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužiteljima MH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i ĐH, naknadi troškove ovog parničnog postupka, zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana. ", kao neosnovan.

II. Nalaže se tužiteljima MH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i ĐH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] da tuženoj ČH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], naknadi troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 5.625,00 EUR (pet tisuća šesto dvadeset pet eura), zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude 15. siječnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji, po punomoćnici, protiv tužene podnijele su tužbu radi povrata dvostruke kapare, navodeći da su tužena kao prodavatelj i tužitelji kao kupci sklopili 18. rujna 2023. u [adresa] Predugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje u tekstu: Predugovor) i to: - čk.br. 1153, garaža ĆH površine 30 m2, kuća kbr. 1 ĆH površine 94 m2, dvorište ĆH površine 1197 m2, ukupno 1321 m2, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (dalje u tekstu: Nekretnina), da iako je sklopljeni pisani Predugovor sadržavao tek tri članka, isti po svom sadržaju zapravo predstavlja ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine. Pored pisanih utanačenja, stranke su istovremeno sa sklapanjem Predugovora usmeno dogovorile daljnje obveze koje je tužena obvezna ispuniti do dana isplate kupoprodajne cijene. Tako su stranke dogovorile da će tužena: tužiteljima predati pismo namjere Wustenrot stambene štedionice d.d. o brisanju založnog prava uknjiženog na Nekretnini (preostali iznos duga 107.911,67 EUR), predati tužiteljima energetski certifikat za Nekretninu, izrađen sukladno važećim propisima, o svom trošku izvršiti dodatne radove na Nekretnini i to: sanaciju i hidroizolaciju vlažnog podruma, hidroizolaciju terase iznad garaže, sanaciju odvojenih pločica na glavnom ulazu, postavljanje metalne ograde na stubištu (poput ograde na galeriji), ugradnju drvenog gazišta na stubištu u boji postojećih drvenih podova, zamjenu postojećih harmonika vrata na ulazu u WC u prizemlju i na ulazu u podrum klasičnim bijelim drvenim vratima, zamjenu kuhinjskih elemenata oštećenih vlagom (vrata ormara hladnjaka, donje daske ispod kuhinjskih elemenata i ostala nabubrena vrata, soboslikarske radova (bojanje zidova i stropova) u svim prostorijama, da su stranke dogovorile da za ugovorenu kupoprodajnu cijenu tužitelji istovremeno kupuju i pokretnine koje se nalaze u Nekretnini (kuhinja s pripadajućim aparatima, ormariće na galeriji, ormariće u kupaonici, stol u dnevnom boravku, klupa, stol i stolice u blagovaoni, stolovi na terasi), da su na dan sklapanja Predugovora tužitelji su tuženoj na ruke predali iznos kapare od 12.000,00 EUR, uz dogovor da će se taj iznos uračunati u iznos kupoprodajne cijene, da je tužena bila obaviještena da će tužitelji kupnju nekretnine financirati kreditom te je upravo iz tog razloga kao rok za isplatu ugovoren 31. 10. 2023., da se tužiteljica obvezala tužiteljima predati svu dokumentaciju potrebnu za realizaciju kredita i uknjižbu založnog prava na nekretnini, kao rok za iseljenje tuženice i njene obitelji iz nekretnine bio je dogovoren 1. listopada 2023., a sve kako bi tuženica do kraja listopada bila u mogućnosti izvršiti sve radove na Nekretnini koje se obvezala prema tužiteljima, da je u pregovorima oko uvjeta sklapanja Predugovora na strani tuženice kroz čitavo vrijeme sudjelovao i njen suprug JH, s kojim su tužitelji veliku većinu vremena i komunicirali, kako telefonom, tako i e-mailom pa je tako tužiteljica upravo gosp. JH nakon sklapanja Predugovora slala poruke koje su se odnosile na ispunjenje preuzetih obveza, u prvom redu dokumentaciju za realizaciju kredita, te vezano za radove na nekretnini. Međutim, ubrzo nakon sklapanja Predugovora, tuženica i njezin suprug počeli su s traženjem prolongacije dogovorenih rokova te su izbjegavali tužiteljima predati dokumentaciju potrebnu za ishođenje kredita (energetski certifikat, pismo namjere Wustenrot štedionice d.d., izvadak iz matice rođenih za tuženicu). Iz sadržaja komunikacije bilo je jasno da tuženica i njen suprug nisu započeli ni s izvođenjem dogovorenih radova na Nekretnini, da tužiteljica **.**.2023. gosp. JH šalje e-mail kojim traži potvrdu svih usmenih dogovora u vidu sklapanja pisanog ugovora o kupoprodaji. Gospodin JH telefonom potvrđuje suglasnost, no ne dolazi do potpisa ugovora, da ih je tužiteljica tražila da joj u svrhu ishođenja kredita za isplatu kupoprodajne cijene predaju energetski certifikat i drugu dokumentaciju kako je dogovoreno, međutim, na isto nije bilo odgovora, da 14. listopada 2023. tužiteljica šalje g. JH i prijedlog Aneksa Predugovoru, a kojim bi se i u pisanom obliku utanačilo sve što je usmeno dogovoreno, međutim na isto također nema odgovora, a s obzirom na potpuno ignoriranje odnosno odbijanje da se u pisanom obliku potvrde svi usmeni dogovori stranaka, tužiteljica je tuženoj 16. listopada 2023. poslala dopis koji je naslovila kao „Dopis o raskidu ugovora“, da tužiteljica u navedenom trenutku nije imala valjane razloge za raskid, međutim, kao neuka stranka, bila je isprovocirana potpunim ignoriranjem dogovora od strane tuženice i njenog supruga, da na dopis tužiteljice od 16. listopada tuženica odgovora tek 23. listopada 2023. i to email porukom u kojoj navodi da je jedina obaveza na koju se ona obvezala Predugovorom izdavanje tabularne izjave i to po primitku kupoprodajne cijene te da „drugih ugovorenih obveza nema“ odnosno da se ona “baš nigdje nije ništa prema Vama (op.a. tužiteljima) obvezala, osim (čl. III) da će po uplati cijene izdati tabularnu izjavu.“, da je u nastavku predmetne email poruke tuženica nadalje nudi dvije varijante rješenja predmetnog prijepora: (i) ispunjenje ugovora isplatom kupoprodajne cijene, ili (ii) raskid ugovora uz zadržavanje primljene kapare, da istovremeno tužiteljici dostavlja energetski certifikat, izvod iz matice rođenih i pismo namjere Wustenrot štedionice d.d., da su 30. listopada 2023. tužitelji po punomoćniku, odvjetniku Hrvoju Petriću, poslali tuženici poziv na ispunjenje ugovora o kupoprodaji u cijelosti, da je po primitku poziva, punomoćnika tužitelja nazvao suprug tuženice, gosp. JH i izjavio da će se tuženica do kraja tjedna (3.11.2023.) javiti s odgovorom na poziv, da se to nije dogodilo, a s obzirom na izostanak reakcije tuženice, tužitelji po punomoćniku 8. studenog 2023. putem elektronske pošte šalju tuženici prijedlog aneksa Predugovoru, a kojim bi se regulirale obveze stranaka koje su usmeno dogovorene i pobrojane u točki 2. ove tužbe. Tužitelji mole da se sva daljnja komunikacija vrši pisanim putem, kako se usmeni dogovori ne bi pogrešno interpretirali, da idućeg dana punomoćnika tužitelja zove kolegica odvjetnica Ivana Moravec te navodi da se ni tuženica, ni njen suprug ni na koji način neće očitovati na primljeni dopis i prijedlog aneksa, na što su se tužitelji očitovali putem e-maila 15. studenog 2023., a kako ponovo nije bilo nikakve reakcije, tužitelji 24. studenog 2023. još jednom tuženicu i njenog supruga pozivaju na ispunjenje ugovora sukladno svim postignutim dogovorima, međutim, bez uspjeha. Istekom ostavljenog roka – 1. prosinca 2023. godine – Predugovor se smatra raskinutim, da je odredbom čl. 304. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO, „Narodne novine“ broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. , 145/23.) propisano je: Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare. U konkretnom slučaju, tuženica je 18. rujna 2023. od tužitelja na ruke primila kaparu u iznosu od Kapara je dana kao znak da je sklopljen kupoprodajni ugovor za Nekretninu u smislu članka 303. st. 1. ZOO-a, a iako su tužitelji u više navrata pozivali tuženicu da pristupi realizaciji kupoprodajnog ugovora, ista se na to oglušila, da je iz navedenog razloga, upravo tuženica odgovorna za neispunjenje kupoprodajnog ugovora te je dužna tužiteljima vratiti dvostruku kaparu. Slijedom svega iznijetog, tužitelji predlažu da Sud temeljem čl. 304. st. 2. ZOO-a donese presudu.

2. U odgovoru na tužbu (list 47-49) po punomoćnici, tužena osporavala tužbeni zahtjev tužitelja, navodeći da je nesporno da su tužitelji kao kupci i tužena kao prodavatelj sklopili 18. 9. 2023. Predugovor o kupoprodaji nekretnine čk.br. 1153 k. o. [katastarska općina] kojim su ugovorili ukupnu kupoprodajnu cijenu od 192.000,00 EUR (čl. II), koja je sukladno predugovoru trebala biti plaćena od strane kupaca/tužitelja do 31. 10. 2023. na tekući račun tužene, nakon čega se prodavatelj/tužena obvezuje izdati tabularnu ispravu za uknjižbu prava vlasništva (čl. III), da su tužitelji tuženoj prilikom sklapanja predmetnog Predugovora na ime kapare isplatili iznos od 12.000,00 eura koji se uračunava u kupovninu, da navedena kapara nesumnjivo ne predstavlja pretjerano veliku kaparu (oko 6% ugovorene cijene), nadalje, da je prilikom sklapanja predmetnog Predugovora između stranaka doista bilo dogovoreno da će tužena sa obitelji u listopadu 2023. iseliti iz predmetne nekretnine te je tužena upravo iz navedenog razloga gotovo odmah nakon potpisivanja ovog predugovora počela organizirati iseljenje iz kuće istovremeno si ugovarajući kupnju druge nekretnine, da stranke nisu apsolutno ničim uvjetovale realizaciju ove kupoprodaje-niti pak je obveza plaćanja cijene od strane tužitelja ovisila od bilo kakve radnje ili obveze koju bi tužena navodno trebala učiniti, da je točno da se suprug tužene JH (a ne tužena) dogovarao sa I-tužiteljem da će mu po iseljenju iz predmetne nekretnine odraditi na istoj neke građevinske radove, konkretno da će pobojati zidove, obnoviti stepenište, zamijeniti jedna vrata, no međutim ovo se obvezao suprug tužene isključivo zato jer se bavi građevinom i to mu nije problem, te isto ni na koji način nije predstavljalo uvjet ili obvezu koja ima ikakve veze sa kupoprodajom nekretnine, a ono najvažnije od svega, a što tužitelji nekako propuštaju navesti u tužbi, jest činjenica da je 12. 10. 2023., kada je tužena zajedno sa svojom obitelji već spakirala sve svoje stvari pripremajući se na iseljenje iz predmetne nekretnine primila e-mail od tužitelja, slijedećeg sadržaja: „Nakon procjene nekretnine i spoznaje da veći iznos od 153.000,00 EURa ne možemo dobiti, stjerani smo u kut. Iscrpili smo sve zalihe, više nemamo od koga posuditi…. Budući da ste jasno rekli da cijenu ne dirate, naša jedina opcija je odustati od prodaje…“ Nakon navedenog odustanka, sukladno čl.304. st.1. Zakona o obveznim odnosima, tužena je zadržala primljenu kaparu i time je predmetni odnos između stranaka završen. Sve poruke, e-mailovi i ostala korespondencija koja je od strane tužitelja jednostrano uslijedila nakon toga, pokušaj je tužitelja da „spasi“ svoju kaparu nakon što su odustali od kupnje nekretnine. Tako su tužitelji, iako su 12. 10. 2023. jasno odustali od sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora zbog toga što ne mogu dobili kredit u traženom iznosu, nastavili tuženu ispitivati da li je ista zajedno sa svojom obitelji napustila predmetnu nekretninu, da li je izvršila određene dogovorene radove na istoj i sl. – sve kako bi ostavili dojam da do kupoprodaje nije došlo krivnjom tužene, što nije točno. Naposlijetku tužitelji su, što osobno a što putem punomoćnika, tuženoj predlagali sklapanje prvo aneksa predugovora, zatim i aneksa kupoprodajnog ugovora (iako kupoprodajni ugovor nikada nije niti bio sklopljen), a koji su aneksi sadržavali razne, za tuženu nepovoljne uvijete i obveze, da je tužena tužitelje 23. 10. 2023. obzirom na sve prethodno navedeno putem e-maila pozvala na ispunjenje predmetnog Predugovora, te ih obavijestila o posljedicama ne ispunjenja istog. Ujedno je tužiteljima dostavila i traženu dokumentaciju potrebnu za ishođenje kredita (energetski certifikat, pismo namjere te svoj izvadak iz matice rođenih)-iako to uopće nije bila obveza tužene. Štoviše, originalna dokumentacija o legalnosti predmetne nekretnine do današnjeg dana tuženoj nije vraćena od strane tužitelja, a u Privrednoj banci Zagreb d.d. kojoj su upravo tužitelji svu ovu dokumentaciju predali radi ishođenja kredita, tuženoj su rekli da su oni svu dokumentaciju vratili tužiteljima i da je više nemaju, da je iz svega prethodno navedenog vidljivo kako do realizacije predmetne kupoprodaje, nije došlo krivnjom ovdje tužene, već isključivo krivnjom tužitelja, odnosno njihovom nemogućnošću na dobivanje kredita za kupnju predmetne nekretnine, te neplaćanjem kupoprodajne cijene u ugovorenom roku, a da su svi ostali navodi tužbe kojima tužitelji pokušavaju pogrešno prikazati stvarno stanje inscenirani su isključivo radi pokušaja istih da vrate uplaćeni iznos na ime kapare, a na koji iznos, obzirom su odustali od predmetne kupoprodaje nemaju nikakvo pravo pa da stoga niti njihov dopis o raskidu predmetnog ugovora od 16. 10. 2023. zbog navodnog nepoštivanja ugovora od strane tužene, nema apsolutno nikakvu pravnu snagu, budući su tužitelji putem e-maila 12. 10. 2024. obavijestili tuženu kako uslijed nemogućnosti dobivanja kredita odustaju od predmetne kupoprodaje pa sukladno svemu gore navedenom, tužena predlaže da naslovni sud odbije u cijelosti tužbu i tužbeni zahtjev kao neosnovan, te obveže tužitelje na snošenje prouzročenog parničnog troška.

3. U dokaznom postupku, sud je izvršio uvid u priležeću dokumentaciju u spisu:

Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 18. rujna 2023. (list 6), neslužbeni z.k. izvadak za Nekretninu (list 7), email poruku tužiteljice g. JH **.**.2023. i odgovor od 5. rujna 2023. (list 9-10), email poruku JH tužiteljici od 29. rujna 2023. i odgovor od 1. listopada 2023. (11-13), email poruku tužiteljice od 06. 10. 2023. i prijedlog ugovora o kupoprodaji (32-38), email poruku tužiteljice od 14. 10. 2023. i Aneks (14-20), email poruka tužiteljice tuženici od 6. 10. 2023. (list 32), e-mail poruku tuženice tužiteljici od 23. 10. 2023. (list 21), poziv na ispunjenje ugovora od 30. 10. 2023. i popratna e-mail poruka (list 22), e-mail poruku punomoćnika tužitelja tuženici od 8. 11. 2023. s prijedlogom aneksa od istog datuma (list 24-29), e-mail poruku punomoćnici tužitelja od 15. studenog 2023. (30), e-mail poruku punomoćnici tužitelja od 24. studenog 2023. (list 31), e-mail tužitelja od 12. 10. 2023.(list 50), e-mail na listu 63-69, saslušao je svjedoke M i AH, Đ i ŽH, JH te stranke u svrhu dokazivanja.

Tužitelji su u ovom postupku tražili vraćanje dvostruke kapare zbog neizvršenja ugovora odgovornošću tužene.

4. Nesporno je da su stanke zaključile Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 18. rujna 2023.

5. Tužitelji u činjeničnom opisu tužbe navode da je predmetni Predugovor po svom sadržaju ugovor o kupoprodaji nekretnine.

6. Prema odredbi čl. 376. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23-dalje:ZOO-a), ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu, a prema odredbi čl. 247. ZOO-a ugovor je sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora.

7. Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi glavni ugovor (čl. 268. st. 1. ZOO-a). Odredbom stavka 4. istog članka propisano je ovlaštenje zainteresirane strane da zahtijeva od suda da naredi strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj sud odrediti, dok je odredbom stavka 5. propisano da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje.

8. Prema odredbi čl. 303. st. 1. ZOO-a, ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno, a ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare (st. 3.).

9. Međutim, prema odredbi čl. 304. st. 1. ZOO-a, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom, a ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare (st. 2. čl. 304. ZOO-a).

10. Iz naprijed navedenih odredbi proizlazi da je institut kapare vezan uz sklapanje ugovora, a ne i uz sklapanje predugovora, kao posebnog instituta koji predviđa posebna, vremenski ograničena ovlaštenja zainteresirane osobe.

11. U konkretnom slučaju, s obzirom na činjenicu da su ugovorne strane u Predugovor unijele i sporazum o kapari te tužitelji preuzeli obvezu plaćanja već određene cijene, stranke su 18 rujna 2023. zaključile ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine jer navedeni Predugovor ima sve bitne sastojke ugovora o prodaji nekretnine (tako i rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj: Rev 1318/2021-2 od 26. ožujka 2024.). Nesporno je između stranaka da je tužena na ime kapare primila iznos od 11.300,00 eura.

12. Sporno je između stranaka koja je ugovorna strana odgovorna za neispunjenje ugovora jer je tužena smatrala da do realizacije predmetne kupoprodaje nije došlo krivnjom tužene, već isključivo krivnjom tužitelja, odnosno njihovom nemogućnošću dobivanja kredita za kupnju predmetne nekretnine te neplaćanjem kupoprodajne cijene u ugovorenom roku.

13. Također je sporno između stranaka jesu li ugovoreni usmeni uglavci Predugovora, a koje stranke nisu unijele u pisani dokumenat, a za koje usmene pogodbe su tužitelji smatrali da proizvode iste pravne učinke kao i uglavci sadržani u pisanom tekstu Predugovora i predstavljaju sastavni dio preuzetih prava i obveza.

14. Tužitelji su naveli da su se stranke usmeno sporazumjele da je cijena ugovorena upravo u iznosu od 192.000,00 eura upravo iz razloga što je tužena preuzela dodatne činidbe koje se obvezala ispuniti kao uvjet plaćanja kupoprodajne cijene, a koje su bile u prvom redu izvođenje dodatnih radova na nekretnini (sanacija i hidroizolacija vlažnog podruma, hidroizolacija terase iznad garaže, sanacija odvojenih pločica na ulazu, postavljanje metalne ograde na stubištu, ugradnja drvenih gazišta na stubištu, zamjenu vrata na ulazu u WC u prizemlju i dr.), zatim dostava pisma namjere založnog dužnika o brisanju zaloga pod uvjetom podmirenja preostalog iznosa duga od 107.911,67 EUR, te predaja energetskog certifikata za nekretninu, a koji je tužiteljima bio neophodan za ishođenje kredita za podmirenje većeg dijela kupoprodajne cijene.

15. Tužena je poricala da bi između stranaka bile ugovorene bilo kakve usmene pogodbe koje bi proizvodile bilo kakve pravne učinke i poricala je da bi one predstavljale sastavni dio preuzetih obveza.

16. Međutim, sadržaj korespondencije (priležećih mailova) koje su tužitelji razmjenjivali sa suprugom tužene BH ukazuje na suprotno.

17. Naime, nije sporno da su stranke potpisale obrazac ugovora koji je pripremio i tužiteljima na potpis poslao suprug tužene, a što stranke, kao i navedeni, potvrđuju u iskazima, kao i da je isti sudjelovao u dogovaranju stranaka glede predmetne kupoprodaje nekretnine (u vlasništvu tužene), sa čime se tužena suglasila.

18. Saslušan kao svjedok, suprug tužene JH je iskazao da su supruga i on sa tužiteljima dogovorili prodaju nekretnine, dogovorili su se oko cijene koja je u početku bila 200.000,00 eura, ali su se "našli" na 192.000,00 eura i dogovorili su kaparu od 12.000,00 eura, da su nakon potpisa ugovora, tužitelji supruzi, ovdje tuženoj,predali 11.300,00 eura, on je prebrojao, a pojašnio je da su tužitelji rekli da nemaju dovoljno novaca i da će im dati ili za koji dan ili kada će biti isplata kredita, da su tužitelji rekli da će tražiti stambeni kredit, a kroz nekoliko dana nakon zaključenja predugovora je u kuću došao procjenitelj PBZ-a kojemu su na njegov zahtjev predali originale dokumentacije kuće, tražio je da izradimo novi energetski certifikat, obzirom da je njihov istekao negdje 2000. godine, ali je rekao da to nije preduvjet za dobivanje kredita, da su tužena i on sa tužiteljima dogovorili da saniraju tekuće nedostatke održavanja kuće, odnosno da do iseljenja omalaju zidove, postave ogradu na stepenicama, gazišta na stepenicama, servisiraju ulazna vrata, postave dvoja nova vrata, dogovorili su da kupe drva tužiteljima za tu zimu (centralni kamin), a razgovarali su i o terasi gdje je trebalo postaviti coklu da ne ulazi voda i zamijeniti dio pločica i da se on sam ponudio da će navedene radove izvesti obzirom je vlasnik firme pa je to mogao učiniti sa 4-5 ljudi, iskazao je i da je postojao uknjižen teret i zato su tužena i on morali od Wüstenrota pribaviti pismo namjere, a što su tužena i on trebali odraditi do 31. 10. 2023. prema predugovoru.

19. Iz iskaza navedenog svjedoka, kao i priležeće dokumentacije, proizlazi da su stranke komunicirale izvođenje radova prije i nakon potpisivanja Predugovora.

20. Iz maila (list 9 spisa), kojeg je tužitelica uputila suprugu tužene JH **.**.2023., proizlazi da su stranke dogovarale izvođenje radova i prije zaključenja predmetnog Predugovora te da je izvršenje istih utjecalo na formiranje kupoprodajne cijene.

21. Međutim, iz sadržaja priležeće dokumentacije, kao i iskaza stranaka, ne proizlazi da je isplata kupoprodajne cijene bila uvjetovana izvedenim radovima pa eventualno neizvođenje istih od strane tužene ne utječe na opstojnost predmetnog ugovora o kupoprodaji.

22. Dalje, nije sporno da tužitelji kao kupci u vrijeme zaključenja ugovora nisu raspolagali novačanim sredstvima za kupovninu i da su ista namjeravali ostvariti iz stambenog kredita, o čemu je tužena imala saznanja. Navedenu činjenicu potvrdio je suprug tužene iskazavši da su tužitelji rekli da će tražiti stambeni kredit.

23. U mailu od 1. listopada 2023. (list 12 spisa), tužiteljica "javlja informacije iz banke", najavljuje dolazak procjeniteljev dolazak "kroz tjedan dana", navodi dokumente potrebne u banci "nakon procjene", a u mailu od 14. listopada 2023. (list 14 spisa) traži predaju certifikata, pismo namjere, izvod iz matice rođenih i prigovara "Kako očekujete da kuću isplatimo do 31.10.2023. (kako ste naveli u Predugovoru ), kada sve stoji zbog navedenih dokumenata".

24. U prilogu mailu od 23. listopada 2023. (list 21 spisa) tužena dostavlja tužiteljici energetski certifikat, izvod iz matice rođenih, pismo namjere Wustenrot, opetovano ponavljajući da isto nije njena obveza. Nelogično je da tužena šalje tužiteljici nešto što nije njena obveza i o čemu se stranke nisu sporazumjele posebice jer je navedena dokumentacija odnosi isključivo na tuženicu i nekretninu u njezinu vlasništvu koju je prodala tužiteljima. Osim toga, slanje navedene dokumentacije tek nekoliko dana prije roka za plaćanje kupovnine 31.10.2023. koju bi tužitelji do tog roka trebali ostvariti putem stambenog kredita, upravo zbog kratkog roka ukazuje se bespotrebnim.

25. Dakle, iako joj je bila dobro poznata činjenica da tužitelji novac za kupovninu namjeravaju ostvariti sredstvima iz stambenog kredita, tužena tužiteljima sve do 23. listopada 2023. nije dostavila dostavila dokumentaciju radi pokušaja realizacije kredita.

26. Tužitelji su iskazali da zahtjev za kredit nisu ni dali jer za to nisu imali odgovarajuću dokumentaciju.

27. Međutim, ugovarajući 31.10.2023. kao rok za plaćanje kupovnine, tužitelji su morali prihvatiti činjenicu da njihov kredit (za koji uopće nisu stavili zahtjev što potvrđuju u iskazu) ne mora nužno biti realiziran do tog datuma, kao i da će neplaćanjem kupovnine na tekući račun tužene u roku, ugovor biti raskinut.

28. Osim toga, iz tužiteljičinog maila od 12. listopada 2023. (list 50 spisa), proizlazi da su tužitelji nakon procjene nekretnine i spoznaje da veći iznos od 153.000,00 eura ne mogu dobiti, "stjerani u kut", iscrpili su sve zalihe, više nemaju od koga posuditi te da je njihova jedina opcija odustati od prodaje, da "opcija odgode plaćanja isto nije opcija". Navedeno upućuje na zaključak da tužitelji nisu imali namjeru tražiti tuženu produljenje roka za isplatu. U mailu od 14. listopada 2023. tužiteljica je navela da "financiranje ovih dana " rješavaju i da će kuću platiti kako je dogovoreno, a potom je milom od 16. listopada 2023. (list 39 spisa) poslala dopis o raskidu Predugovora zbog tuženičinog "nepoštivanja ugovornih obveza".

29. Sadržaj tužiteljičinog maila je kontradiktoran jer s jedne strane, prigovara tuženoj radi toga što nije predan certifikat, traži pismo namjere, izvod iz matice rođenih, da "sve stoji zbog navedenih dokumenata", i kako tužena očekuje da "kuću isplate do 31.10.2023., a s druge strane, navodi kako financiranje rješavaju i da će kuću platiti kako je dogovoreno.

30. Uzevši u obzir da tužitelji nisu negirali da je procjena predmetne nekretnine od 153,000,00 eura bila preniska i spoznaju o tome da veći iznos od 153.000,00 eura ne mogu dobiti (mail od 12. listopada 2023.) i da 14. listopada 2023. nisu realizirali drugi nenamjenski kredit, za koji navode da su imali mogućnost, uz 20.000,00 eura koje su ima pozajmili roditelji tužitelja, koji su suglasno iskazali o pozajmici, sud smatra da tužena osnovano prigovara kako nije postojala pozitivna financijska konstrukcija za plaćanje kupovine u roku i da dokumentacija koju su od tužene tražili, ne odredivši rok, nije bila odlućujuća za realizaciju kredita.

31. Napominje se da realizacija drugog ugovornog odnosa kupoprodaje o čemu su tužitelji priložili Ugovor o stembenom potrošačkom kreditu od 5.2.2024. ne dokazuje financijsku situaciju tužitelja kako u vrijeme zaključenja predmetnog Predugovora, tako i 31.10.2023. kada je ugovoren rok za isplatu kupovnine.

32. Iz pisane korespondencije stranaka, sud zaključuje da je rok od 31.10.2023. ugovoren kao bitan sastojak ugovora o kupoprodaji. U mailu od 23. listopada 2023. (list 21) tužena ustraje kod tog dana i nudi da tužitelji uplate 180.000,00 eura - radi se zapravo radi o iznosu navedenom u Aneksu Predugovora od 17.10. 2023. sa lista 15- 19 spisa, koji je tužiteljica uputila u prilogu maila od 14. listopada 2023. (list14 spisa) i koji Aneks nije potpisan po strankama.

33. Imajući u vidu da stranke Predugovorom nisu ugovorile zaključenje glavnog ugovora pa je Predugovor zapravo ugovor o kupoprodaju nekretnine, kao što je to već naprijed navedeno, primjenom čl.291. st. 1. i 2. ZOO-a, prihvativši usmene uglavke koje su tužitelji nastojali pisanim Aneksima oformiti, time da nikakav aneks Predugovora nije potpisan po stranka, sud zaključuje da je predmetni ugovor raskinut po sili zakona neplaćanjem kupovnine.

34. Iskaze svjedoka M i AH, Č i ŽH, roditelja tužitelja, sud posebno ne obrazlaže je su isti iskazivali o činjenicama koje su utvrđene nespornim temeljem priležeće dokumentacije i iskaza stranaka.

35. Odluku o troškovima ovog postupka, sud je donio temeljem čl.154. st.1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23-dalje:ZPP-a), primjenjujući važeću Tarifu o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23).

36. Sud je tuženoj priznao traženi trošak sastava odgovora na tužbu prema Tbr.8.1. Tarife, u iznosu od 625,00 eura, trošak zastupanja prema Tbr. 9.1. Tarife na ročištu 10.3.2025., 6.5.2025.,1.9.2025.,18.9.2025.,28,10. 2025. i 3.12.2025., svaki u iznosu od 625,00 eura, trošak sastava obrazloženih podneska od 14.2.2025. i 31.3.2025, prema Tbr.8.1. Tarife, svaki u iznosu od 625,00 eura, a u koje iznose je uračunat PDV 25% prema Tbr. 46. Tarife, što čini trošak tužene u ukupnom iznosu od 5.625,00 eura. Navedeni trošak je, uz primjenu čl. 151.st.3. ZPP-a, sa zateznim kamatama od dana donošenja ove presude pa do isplate, tuženoj dosuđen i platež naložen tužiteljima.

Ivanec, 15. siječnja 2026.

Sutkinja

Nataša Sever

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude, dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana objave presude. Žalba se podnosi ovom sudu, a o istoj odlučuje županijski sud.

Dostaviti:

1. Ana Petrić, odvjetnica iz OD Petrić i partneri d.o.o. iz Varaždina

2. Ivana Moravec, odvjetnica iz Varaždina