Republika Hrvatska

Općinski sud u Karlovcu

Karlovac

Poslovni broj: Ps-5/2024-23

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Karlovcu, po sucu Miroslavu Kosanović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Grada Karlovca, Karlovac, Banjavčićeva br. 9, OIB: 25654647153, zastupanog po punomoćniku Hrvoju Medarić odvjetniku u Karlovcu, protiv tužene VA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici SA odvjetnici u OD Rožman & Oredić u Karlovcu, radi iseljenja i predaje u posjed, na ročištu glavne i javne rasprave održane dana 4. prosinca 2025. godine u prisutnosti punomoćnika tužitelja Hrvoja Medrić odvjetnika u Karlovcu, tužene i punomoćnice tužene SA odvjetnice u [adresa], a objavljene dana 13. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužitelj Grad Karlovac sa tužbenim zahtjevom od dana 09. srpnja 2019. koji glasi:

"Tuženik VA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], dužna je iseliti se iz stana u [adresa] na adresi [adresa], a ranije [adresa], a koji se nalazi u razizemlju, a sastoji se od dvije sobe, ostave, kupaonice s WC-om u ukupnoj površini od 33,06 m2 i koji se nalazi na kčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te da navedeni prostor slobodan od osoba i svojih stvari predati u isključivi posjed tužitelju Gradu Karlovcu, Karlovac, Banjavčićeva br. 9, OIB: 25654647153, te nadoknaditi tužitelju troškove parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi određenoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.", radi neosnovanosti.

II

Nalaže se tužitelju Gradu Karlovac, Banjavčićeva br. 9, OIB: 25654647153, da nadoknadi tuženoj VA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], parnične troškove u iznosu od 2.344,38 eura (dvije tisuće tri sto četrdeset četiri eura i trideset osam centi), u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi tvrdi da je Grad Karlovac vlasnik nekretnine označene kao kčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U naravi se radi o stambenoj zgradi na adresi [adresa], a koja je ranije bila obilježena kućnim brojem 35, a koja zgrada u naravi ima 15 odvojenih stambenih jedinica, a za koje je tužitelj sklopio ugovore o najmu. Tužitelj je s tuženom sklopio ugovor o najmu i to na određeno vrijeme do okončanja postupka povrata stana vlasnicima. Ističe da se zgrada u vrijeme sklapanja ugovora s tuženom nalazila u postupku denacionalizacije, te je ovlaštenica naknade Vera Vlach 1997. godine podnijela zahtjev za povrat tri zgrade na Kaštelu. Za vrijeme postupka utvrđeno je da se radi o konfisciranoj imovini, te je ŽA vraćena cijela zgrada [adresa], a za zgradu [adresa] za vrijeme postupka ovlaštenica je odustala od zahtjeva za povrat, temeljem čega je tužitelj postao vlasnik predmetne nekretnine. Tužena je osobno preuzela Odluku tužitelja kao i poziv povjerenstva za stanove grada [adresa] kojim se ista poziva da predmetni stan u roku od 3 mjeseca preda u posjed tužitelju slobodnog od osoba i stvari, a što tužena nije nikada učinila.

2. Tužena odgovoru na tužbu tvrdi kako je točno da se radilo o konfisciranoj imovini, time da tuženoj nije poznato kako je završen postupak po zahtjevu ovlaštenice naknade u odnosu na predmetnu nekretninu. Tužena nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan no čak da i ima, ta činjenica nije predviđena kao razlog za otkaz ugovora o najmu. Tužena smatra da je ona građenjem na predmetnoj nekretnini stekla pravo sulvasništva, sukladno omjeru njezinih ulaganja. Naime, u vrijeme sklapanja ugovora o najmu predmetna nekretnina nije niti bila prikladna za stanovanje. Time da ističe da predmetni prostor u vrijeme sklapanja ugovora u naravi nije predstavljao stan, već se radilo o dvije prostorije bez ikakvog sanitarnog čvora, osim dva vanjska poljska WC-a. Prije useljenja u dogovoru s tužiteljem tužena je taj prostor prenamijenila u stambeni prostor na način da je svojim sredstvima i materijalom, angažirajući stručnu radnu snagu za uređenje prostora.

3. Tužbeni zahtjev je neosnovan.

4. Tijekom dokaznog postupka sud je proveo dokaz saslušanjem tužene VA kao stranke u postupku, dokaz saslušanjem svjedoka BA, DA, LA, proveo očevid na licu mjesta, dokaz čitanjem i pregledavanjem e-ispisa zemljišno knjižnog izvatka sa lista br. 4, uvjerenja Odjela za katastar nekretnina Karlovac sa lista br. 5, dopisa Inkasator d.o.o. [adresa] sa lista br. 6, rješenja Ureda državne uprave u Karlovačkoj Županiji, Službe za opću upravu od 20. veljače 2004. godine sa lista br. 7-8, ugovora o najmu sa lista br. 9-11, preslike rješenja o nasljeđivanju ovoga suda posl. br. O-932/07-5 od 28. rujna 2007. sa lista br. 12, e-ispis zemljišno knjižnog izvatka sa lista br. 13, odluke Grada Karlovca od 05. srpnja 2018. sa lista br. 14, preslik poziva Povjerenstva za stanove Grada Karlovca od 11. srpnja 2018. sa lista br. 15, preslik službene zabilješke sa lista br. 21, dopisa treće osobe ČA sa lista br. 22-23, potvrde Službe za gospodarstvo i imovinsko pravne poslove od 4. ožujka 2016. (list br. 27), zaključka Službe za opću upravu i imovinsko-pravne poslove od 18. svibnja 2009. godine sa lista br. 29, dopisa Upravnog odjela za opću upravu Karlovačke Županije od 21. siječnja 2021. sa lista br. 45, preslike rješenja Upravnog odjela za opću upravu Karlovačke Županije sa lista br. 101- 110, pismenih nalaza i mišljenja vještaka RA iz [adresa] sa lista br. 125- 143, 145-180. Tužitelj nije imao drugih dokaznih prijedloga (članak 7. stavak 1. i članak 219. st. 1. ZPP-u).

5. Članak 161. st. 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne Novine broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00, 114/01., 79/06., 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 –dalje: ZV) propisuje: „ Vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari“. Članak 161. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje: „Vlasnikovo pravo iz stavka 1. ovoga članka ne zastarijeva, ako zakonom nije što drugo određeno“. Članka 162 stavak 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje: „Da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu“.

6. Odredba članka 166. st. 1. ZV-u glasi: „Onoga tko u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokaže pravni temelj i istinit način svoga stjecanja stvari smatrat će se vlasnikom, te stvari (predmnijevani vlasnik) prema osobi koja stvar posjeduje bez pravnoga temelja ili na slabijem pravnom temelju.“, dok odredba članka 166. st. 2. ZV-u glasi: „Predmnijevanom će vlasniku na njegov zahtjev predati posjed stvari posjednik koji nema pravni temelj posjedovanja ili slabiji time što mu je posjed nepošten ili nezakonit, ili što ne može označiti svojeg prednika ili može samo sumnjivoga, ili što je stekao posjed stvari besplatno a onaj koji zahtijeva posjed bio ga je stekao naplatno, no neće mu trebati predati posjed stvari posjednik koji ima jednako jak pravni temelje kao on“.

7. Odredba članka 166. st. 4. ZV-u glasi: „Predmnijevani vlasnik treba, umjesto da dokazuje vlasništvo, dokazati činjenice na temelju kojih se predmnijeva njegovo vlasništvo i činjenice od kojih zavisi utemeljenost njegovog zahtjeva prema posjedniku stvari iz stavka 1. i 2. ovoga članka, inače se na vlasničku tužbu predmnijevanoga vlasnika, na prigovore posjednika, kao i na pravni položaj koji ima pošteni odnosno nepošteni posjednik kad je dužan predati stvar vlasniku, na odgovarajući način primjenjuje ono što i za pravu vlasničku tužbu, ako nije drugo određeno zakonom niti je u suprotnosti s pravnom naravi tužbe predmnijevanoga vlasnika“.

8. Odredba članka 17. Zakona o najmu stanova ("Narodne Novine" broj 91/1996, 48/1998, 66/1998 – na snazi od 6. travnja 1998. do 3. ožujka 2006. tj. u vrijeme sklapanja ugovora o najmu) propisuje: "Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u stanju u kojem ga je zaprimio uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drugačije ugovorile".

9. Tužena VA je potvrdila da se stan nalazi u stambenoj zgradi koji sada nosi kućni broj 100, te je prije imala kućni broj 35. U taj stan je ušla otprilike negdje poslije rata 1997. a da je ugovor naknadno zaključila. Nakon sklapanja ugovora napravila je određene građevinske radove i to sve o njenom trošku. Nikada joj nije rečeno prilikom sklapanja ugovora da ukoliko stekne u vlasništvu kuću ili stan podobnu za stanovanje da će morati raskinuti ugovor o najmu predmetnog stana. Uredno plaća cijelo vrijeme najamninu, čak i dok nije sklopila ugovor plaćala je na ime prijašnje stanarke koja je umrla. 2007. godine naslijedila je pola kuće na Drežniku veličine 70m2. Ima jedan ulaz, jedno brojilo za vodu i struju, tamo žive sestra, njezin sin ii dečko od sestre, a tamo nema nikakav pristup. Stan u kojem sada živi je oko 35 m2 te nema nikakav drugi dom. Ističe da Grad zna za njezina ulaganja i da se tome nitko nikada nije protivio. Sestra joj ne osporava da ima polovicu u dijelu kuće koji je naslijedila ali osporava ulaganja koja je ona imala. Stan u kojem živim uredila sam tako da sam napravila određene građevinske radove, čak i štetu koju je imala prilikom jedne poplave je sama sanirala o svom trošku. Prilikom ulaganja od Grada nije tražila nikakvo dopuštenje jer je to sve radila misleći da će to do kraja života.

9. Iz e-ispisa zemljišno knjižnog izvatka sa lista br. 4 proizlazi, da je tužitelj Grad Karlovac upisan kao vlasnik kčbr. [katastarska čestica] kaštel, dvorište, otvorena hala, površine 2765 m2 i kčbr. [katastarska čestica](9 kaštel pašnjak površine 81 m2, obje upisane u zkul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

10. Zatim, iz uvjerenja Odjela za katastar nekretnina Karlovac sa lista br. 5 proizlazi, da je [adresa] u [adresa] izgrađena hala na kčbr. [katastarska čestica] koja je obilježena kućnim brojem 100, a ranije obilježena kućnim brojem 35.

11. Nadalje, iz dopisa tvrtke Inkasator d.o.o. [adresa] od 17. studenog 2014. g. sa lista br. 6 proizlazi, da stambena zgrada [adresa] u [adresa] u naravi ima 15 odvojenih stambenih jedinica (stanova) ukupne površine 678,23 m2, da se radi o konfisciranoj imovini i da je ovlaštenica naknade ŽA odustala od zahtjeva za povrat imovine.

12. Prema rješenju Ureda državne uprave u Karlovačkoj Županiji, Službe za opću upravu od 20. veljače 2004. godine sa lista br. 7-8 proizlazi, da je odobreno MA da promjeni prezime u VA, a što tužena priznaje.

13. Nadalje, iz ugovora o najmu 06. svibnja 2003. godine sa lista br. 9-11 proizlazi, da su tužitelj kao najmodavac i tužena kao najmoprimac dana 6. svibnja 2003. godine sklopili ugovor o najmu predmetnog stana na određeno vrijeme do okončanja postupka povrata stana vlasnicima (članak IX ugovora), da ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom tog vremena, da ugovor zaključen na određeno vrijeme smatra se prešutno obnovljenim na neodređeno vrijeme ako najmoprimac nastavi koristiti stan, a najmodavac se tome ne protivi, da će se smatrat da se najmodavac tome ne protivi ako do isteka vremena na koje je ugovor zaključen i 15 dana nakon isteka tog vremena nije pismeno ili preko suda zatražio od najmoprimca da mu preda stan, da je otkazni rok tri mjeseca i da se računa od dana predaje otkaza drugoj ugovornoj strani, da je rok za iseljenje po raskidu ugovora 30 dana.

14. Temeljem preslike rješenja o nasljeđivanju ovoga suda posl. br. O-932/07- 5 od 28. rujna 2007. sa lista br. 12, e-ispis zemljišno knjižnog izvatka sa lista br. 13 sud je utvrdio, da je tužena VA od dana 3. srpnja 2007. godine po sili zakona nasljeđivanjem postala suvlasnicom ½ dijela nekretnine kuće, dvorišta u [adresa] u [adresa] ukupne površine 359 m2, te oranice u istoj ulici površine 378 m2.

15. Iz odluke Grada Karlovca od 05. srpnja 2018. sa lista br. 14 proizlazi, da je Grad Karlovac donio odluku o otkazivanju ugovora o najmu stana u [adresa] iz razlog što je tužena stekla u suvlasništvo ½ kuće u [adresa], da je navedenu odluku o otkazivanju ugovora tužena preuzela dana 13. srpnja 2018.

16. Nadalje, iz preslike poziva Povjerenstva za stanove Grada Karlovca od 11. srpnja 2018. sa lista br. 15 proizlazi, da je dana 13. srpnja 2018. tužena preuzela poziv da u roku od 3 mjeseca od dana preuzimanja Odluke o otkazivanju ugovora o najmu stana tj. do dana 13. listopada 2018. godine preda tužitelju stan slobodan od osoba i stvari.

17. Zatim, iz preslike službene zabilješke sa lista br. 21 proizlazi, da je tužena dala na zapisnik u gradskoj upravi Grada Karlovca izjavu da kuću čije ½ suvlasničkog dijela je naslijedila u naravi koristi njena sestra ČA s kojom nije u dobrim odnosima, da kuću nije moguće tehnički podijeliti, da sestra ne želi kuću prodati, da trenutno ne zna što učiniti jer nema kuda, da je u predmetni stan ulagala cijeli život, da u stanu živi sa kćerkom V koje je nezaposlena i nema u vlasništvu nikakve imovine.

18. Prema dopisu treće osobe ČA sa lista br. 22-23 proizlazi, da je sestra tužene pismeno se obratila tuženoj i da tvrdi da u kući u [adresa] živi pune 23 godine, da sada živi sa sinom od socijalne pomoći, da je puno uložila u kuću, da je i dalje otvorena za razgovor posebice glede prodaje kuće.

Nadalje, iz potvrde Službe za gospodarstvo i imovinsko pravne poslove od 4. ožujka 2016. (list br. 27), zaključka Službe za opću upravu i imovinsko-pravne poslove od 18. svibnja 2009. godine sa lista br. 29 proizlazi, da je pravomoćnim zaključkom od 18.svibnja 2009. obustavljen postupak povodom zahtjeva ŽA u dijelu koji se odnosi na povrat stambene zgrade u [adresa], izgrađene na katastarskoj čestici broj [katastarska čestica] k. o [katastarska općina].

19. Zatim, iz dopisa Upravnog odjela za opću upravu Karlovačke Županije od 21. siječnja 2021. sa lista br. 45 spisa proizlazi, da je zahtjev za povrat nekretnine pod oznakom kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a ranije dio kčbr. [katastarska čestica] i dio kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] podnijet po VAT u tijeku, odnosno da nije pravomoćno završen.

20. Uvidom u preslik spisa ovoga suda posl. br. R1-86/18 ( prije: posl. br. R1- 53/17) sud je utvrdio, da je dana 17. ožujka 2017. godine pokrenut postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine kuća, dvorišta i oranice u [adresa] u [adresa] po predlateljici VA protiv protustranke ČA, da je pravomoćnim rješenjem ovoga suda posl. br. R1-86/2018 od 27. veljače 2020. godine upućena predlagateljica VA da protiv protustranke ČA pokrene parnični postupak.

21. Uvidom u preslik spisa ovoga suda posl. br. R1-145/2024 sud je utvrdio, da je tužiteljica ČA podnijela tužbu protiv tužene VA radi naknade za ulaganje u kuću na adresi u [adresa], da postupak nije pravomoćno završen.

22. Očevidom na licu mjesta i temeljem pismenog nalaza i mišljenja građevinskog vještaka RA iz [adresa] sa lista br. 125-143, 145-180 sud je utvrdio, da nekretnina na adresi [adresa], koje je tužena VA suvlasnica u ½ suvlasnička dijela je podobna za život jedne obitelji jer je izgrađena kao jedna stambena jedinica i nije ju moguće etažirati niti geometrijski podijeliti, da tržišna vrijednost kuće sa susjednom česticom iznosi ukupno 55.900,00 eura.

23. Zatim, iz iskaza svjedoka BA, DA, LA nedvojbeno proizlazi, da je tužena uložila vlastita novčana sredstva u predmetni stan na adresi u [adresa] na način da ga je više puta uređivala, da je promijenila instalacije vode i struje u stanu, izgradila kupaonu, wc, uredila podove i stropove. Iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka RA iz [adresa] sa lista br. 125- 143 proizlazi, da tržišna vrijednost predmetnog stana iznosi 23.800,00 eura, dok je amortizirana vrijednost radova izvršenih po tuženoj iznosi 9.246,19 eura.

24. Dakle, između stranaka je sporno pravno pitanje da li tužena ima pravo ili nema pravo na posjed stana.

25. Naime, u Republici Hrvatskoj se primjenjuje Europska konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljenih sloboda („Narodne Novine“ broj 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06, 2/10 – dalje: Konvencija). Članak 8. Konvencije (pravo na poštivanje privatnog i obiteljskog života) st. 1. glasi: „Svatko ima pravo na poštovanje svoga privatnog i obiteljskog života, doma i dopisivanja“, dok članak 8. st. 2. Konvencije glasi: „Javna vlast se neće miješati u ostvarivanje tog prava, osim u skladu sa zakonom i ako je u demokratskom društvu nužno radi interesa državne sigurnosti, javnog reda i mira, ili gospodarske dobrobiti zemlje, radi sprečavanja nereda ili zločina, radi zaštite zdravlja ili morala ili radi zaštite prava i sloboda drugih“. Dakle, slijedom navedenih odredbi sud je procijenio (test razmjernosti) da bi nalog suda da se tužena VA iseli iz predmetne kuće predstavljao neopravdano miješanje sudbene vlasti u pravo tužene na dom i takvo postupanje bi bilo protivno članku čl. 8. st. 1. i st. 2. Konvencije, radi čega je sud u tom dijelu ocijenio zahtjev tužitelja neosnovanim. Naime, predmetna kuća po izjavi tužene VA je jedini dom tužene u kojem živi više od dvadeset godina neprekidno sa svojom kćerkom, dok razlog što je tužena naslijedila ½ kuće u kojoj stvarno živi njena sestra sa sinom i dečkom i koja nije očito podobna za život dvije obitelji, te nije provedeno razvrgnuće suvlasničke zajednice naslijeđene kuće nije opravdan razlog da tužitelj otkaže ugovor o najmu stana i zahtjeva iseljenje tužene iz predmetnog stana. Osim toga, tužena je suvlasnica u ½ suvlasnička dijela kuće koja je podobna za život jedne obitelji jer je izgrađena kao jedna stambena jedinica i nije ju moguće etažirati niti geometrijski podijeliti, da tržišna vrijednost navedene kuće sa susjednom česticom iznosi ukupno 55.900,00 eura, što proizlazi da vrijednost suvlasničkog dijela tužene iznosi ukupno 27.950,00 eura. Iz navedenog proizlazi, da se i provede razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina tužena sa dobivenim iznosom od 27.950,00 eura ne može sebi kupiti drugu nekretninu podobnu za stanovanje u [adresa] prema općepoznatim sadašnjim tržišnim cijenama.

26. Tužena nije izvođenjem građevinskih radova u vrijednosti oko 40% ukupne vrijednost cijele nekretnine stekla pravo vlasništva građenjem kako se poziva u odgovoru na tužbu. Međutim, tužena kao poštena posjednica predmetne nekretnine ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova temeljem članka 164. stavak 2. ZV-u i pravo da stvar zadrži dok joj oni ne budu nadoknađeni.

27. Odluku o troškovima sud je donio primjenjujući članak 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne Novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 5/11, 148/1, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23).

28. Tuženoj su priznati troškovi zastupanja prema Tbr. 7. toč. 2. alineja 3. Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne Novine“ br. 138/2023) – spor iz stambenog odnosa ( iseljenje – predaja u posjed) i to jednokratna nagrada za prvostupanjski postupak sa PDV-om u iznosu od 625,00 eura.

29. Nakon ukidne odluke proveden je postupak i tuženoj su priznati dodatni troškovi zastupanja prema Tbr. 7. toč. 2. alineja 3. Tarife u ukupnom iznosu od 625,00 eura.

30. Tuženoj je priznat trošak očevida na licu mjesta i građevinskog vještačenja u ukupnom iznosu od 1.094,38 eura.

31. Dakle, tuženoj su ukupno priznati i dosuđeni parnični troškovi u iznosu od 2.344,38 eura.

32. Slijedom navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.

U Karlovcu, 13. siječnja 2026.

Sudac

Miroslav Kosanović

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude može se podnijeti žalba na Županijski sud u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude. Žalba se podnosi putem ovoga suda, pismeno, u 3 istovjetna primjerka.

Dostavljeno

1. Hrvoje Medarić odvjetnik u Karlovcu

2. SA odvjetnica u [adresa]