REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev-605/2025-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Darka Milkovića, predsjednika vijeća, Ivana Vučemila člana vijeća i suca izvjestitelja, te mr. sc. Senije Ledić Goranke Barać-Ručević i Žejlka Pajalića, članova vijeća, u pravnoj stvari: I. tužitelja ND iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužitelja JD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oba zastupana po punomoćnici Jadranki Olivari Jirasek, odvjetnici u Zagrebu, protiv tuženika Stambeno graditeljske zadruge PLASA-STAN u likvidaciji u Zagrebu, Masarykova 12, OIB: 19062676024, koju zastupa punomoćnica Iva Soldo, odvjetnica u Zagrebu, uz sudjelovanje umješača na strani tuženika TD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], AD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i HD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], svi zastupani po punomoćniku Veljku Miljeviću, odvjetniku u Zagrebu, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu, poslovni broj Gž-6089/2016-6 od 1. listopada 2019., kojom je preinačena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-3947/2015 od 20. svibnja 2016., u sjednici održanoj 13. siječnja 2026.,

r i j e š i o  j e:

I. Prihvaća se revizija tužitelja te ukida presuda Županijskog suda u Zagrebu, poslovni broj Gž-6089/2016-6 od 1. listopada 2019., i predmet vraća tome sudu na ponovno suđenje.

II. Odluka o troškovima revizijskog postupka ostavlja se za konačnu odluku.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja suđeno je:

"I. Utvrđuje se da su tužitelji UD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], ĆD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i JD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], vlasnici na jednake dijelove, dakle svaki od njih u 1/3 dijela, slijedećih nekretnina upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

-z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa] i-z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], a što je tuženik Stambeno graditeljska zadruga PLASA-STAN iz Zagreba, Masarykova 12, OIB: 19062676024, dužan priznati i izdati tužiteljima valjanu tabularnu ispravu podobnu za upis njihovog prava vlasništva u zemljišnim knjigama, a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se Zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu da na osnovi ove presude upiše pravo vlasništva tužitelja na navedenim nekretninama u zemljišnim knjigama, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženiku da tužiteljima preda u posjed nekretninu označenu kao z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao i nekretninu označenu kao z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišno-knjižni odjel, slobodnu od osoba i stvari, u roku od 15 dana. IV. Nalaže se tuženiku da naknadi tužiteljima troškove parničnog postupka u iznosu od 22.195,00 kn, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 20. svibnja 2016. g. pa do isplate, po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka prema čl. 29. st. 2. i st. 8. Zakona o obveznim odnosima, u roku od 15 dana.

V. Odbijaju se tužitelji s dijelom tužbenog zahtjeva za utvrđenjem prava vlasništva na z.k. č. br. [katastarska čestica] z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te predajom iste nekretnine u posjed, kao neosnovanim."

2. 1. Presudom suda drugog stupnja suđeno je:

''I. Preinačava se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. P- 3947/15 od 20. svibnja 2016. godine u pobijanom dijelu pod stavkom I, II, III i za navedeno sudi:

Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da su tužitelji UD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], ĆD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i JD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], vlasnici na jednake dijelove, dakle svaki od njih u 1/3 dijela, slijedećih nekretnina upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

-z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa] i

-z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], a što je tuženik Stambeno graditeljskazadruga PLASA-STAN iz Zagreba, Masarykova 12, OIB: 19062676024, dužan priznati i izdati tužiteljima valjanu tabularnu ispravu podobnu za upis njihovog prava vlasništva u zemljišnim knjigama, a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda, u roku od 15 dana.

Nalaže se Zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu da na osnovi ove presude upiše pravo vlasništva tužitelja na navedenim nekretninama u zemljišnim knjigama, u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženiku da tužiteljima preda u posjed nekretninu označenu kao z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao i nekretninu označenu kao z.k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. ..., površine 76 m2, poslovna zgrada površine 49 m2 i dvorište površine 55 m2, u [adresa], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišno-knjižni odjel, slobodnu od osoba i stvari, u roku od 15 dana".

II Preinačava se odluka o parničnom trošku sadržana u navedenoj presudi pod stavkom IV izreke te sudi:

Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu parničnog troška u iznosu od 22.195,00 kn sa zatraženom zakonskom zateznom kamatom tekućom od 20. svibnja 2016. g. pa do isplate.

III Nalaže se I i II tužiteljima naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 22.294,37 kn, u roku od 15 dana.

IV Nalaže se I i II tužiteljima naknaditi umješačima na strani tuženika GD, LD i KD parnični trošak u iznosu od 12.500,00 kn, u roku od 15 dana.

V Nalaže se I i II tužiteljima naknaditi tuženiku trošak žalbe u iznosu od 3.125,00 kn, u roku od 15 dana.

VI Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška odgovora na žalbu.".

3. Ovaj sud je rješenjem broj Revd-454/2020-2 od 5. studenoga 2020. tužiteljima dopustio podnošenje revizije protiv presude Županijskog suda u Zagrebu, poslovni broj Gž-6089/2016-6 od 1. listopada 2019., u odnosu na pitanja:

''1. Je li stjecatelj koji je na temelju valjanog pravnog posla upisao svoje vlasništvo nad nekretninom koja je bila predmet tog pravnog posla ovlašten ostvariti vlasničku zaštitu na način da mu se stvar preda u posjed?

2. Je li okolnost da kupac stječe pravo vlasništva nekretnine nakon upisa u zemljišne knjige zapreka da traži izdavanje tabularne isprave podobne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige i da traži predaju stvari u posjed i prije uknjižbe, ako to slijedi iz sadržaja sklopljenog ugovora?".

4. Postupajući po navedenom dopuštenju, protiv citirane odluke tužitelji su podnijeli reviziju pozivom na odredbu čl. 382. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19 - dalje: ZPP), zbog pravnih pitanja u odnosu na koje je dopuštena. Predlažu da ovaj sud prihvati reviziju i preinači pobijanu presudu na način da prihvati tužbeni zahtjev tužitelja, odnosno podredno da drugostupanjsku presudu ukine i vrati predmet drugostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

5. U odgovoru na prijedlog tužitelja, umješači na strani tuženika osporavaju osnovanost podnesene revizije, te predlažu istu odbiti kao neosnovanu i naložiti tužiteljima da umješačima na strani tuženika naknade trošak odgovora na reviziju u iznosu od 3.805,00 kuna, u roku od 15 dana.

6. Revizija je osnovana.

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja na utvrđenje prava vlasništva predmetnih nekretnina, zahtjev za upis prava vlasništva tužitelja na navedenim nekretninama u zemljišnim knjigama i zahtjev za predaju u posjed tih nekretnina.

8. Tužitelji navedeni tužbeni zahtjev temelje na tvrdnji da su na temelju Ugovora o međusobnim imovinskim pravima i obvezama br. 03/97 od 30. listopada 1997. i br. 04/00 od 28.12.1999., kao zadrugari tuženika udružili svoja sredstva sa ciljem izgradnje i stjecanja prava vlasništva na prethodno opisanim nekretninama i da su ispunili sve svoje ugovorom preuzete obveze,

9. 1. Prvostupanjski sud je ocjenom provedenih dokaza utvrdio da su tužitelji kupili od PLASA-STANA predmetne 3 nekretnine na [adresa] za koje su isplatili kupoprodajnu cijenu u cijelosti, (potvrda tuženika od 10. veljače 2000.), te da je odgovorna osoba tuženika (MD), dala tužiteljima potvrdu kako je kupoprodajna cijena isplaćena u cijelosti, zbog čega je i izdana potvrda za upis vlasništva u zemljišnim knjigama. Nije prihvatio tvrdnju tuženika da kupoprodajna cijena nije nikada isplaćena, jer ju je ocijenio da je u suprotnosti s dokazima izvedenim u postupku. Uvidom u povijesni z. k. izvadak, utvrdio je da je upisana zabilježba spora (Z - 25181/07), pokrenutog po tužiteljima 10. 4. 2007., protiv tuženika radi utvrđenja prava vlasništva na temelju Ugovora o međusobnim imovinskim pravima i obvezama i potvrdom da su svoje obveze izmirili, a da je pod brojem Z - 29870/07 od 27. 4. 2007.g. (17 dana poslije) uknjiženo pravo vlasništva umješača na strani tuženika, time da je isto potom brisano temeljem čl. 83. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama (NN 91/96).

9. 2. Tužitelji su se, prema utvrđenjima prvostupanjskog suda, upisali u zemljišnim knjigama kao vlasnici na predmetnim nekretninama na temelju pravomoćne presude broj P-3679/07. od 30. 6. 2008. Navedena presuda je ukinuta te je predmet u potpunosti vraćen na početak, na ponovni postupak, ali zemljišnoknjižno stanje nije vraćeno na stanje prije donošenja ukinute presude (prijašnje). No, u svakom slučaju, temelj upisa tužitelja po ranijoj presudi je prestao egzistirati. Cijeneći da je pravna osnova upisa prestala, prvostupanjski sud je ocijenio da može ponovno odlučiti postoji li pravna osnova tužitelja za upis prava vlasništva na nekretninama temeljem pravnog posla u odnosu na tuženika (koji je s njima prvi zaključio pravni posao i koji su ranije u odnosu na umješače zabilježili svoje pravo na upis prava vlasništva).

9. 3. Prvostupanjski sud je ocijenio da, u konkretnoj pravnoj situaciji, bez obzira što su tužitelji upisani kao vlasnici po ukinutoj presudi, a s obzirom da je utvrdio da su tužitelji dokazali svoje pravo u odnosu na tuženike, prihvatio tužbeni zahtjev bez obzira na postojeće z. k. stanje, jer bi se u protivnom, (da je tužbeni zahtjev odbijen zbog nepostojanja pravnog interesa), dogodilo da bi z. k. sud vratio prijašnje z. k. stanje, (ono koje je bilo ranije od ukinute presude) i tada se o pravu vlasništva među strankama ne bi moglo raspravljati zbog presuđene stvari, pa prihvaćanjem tužbenog zahtjeva tužitelji imaju pravnu osnovu za stjecanjem prava vlasništva u slučaju da z. k. sud provede posljedice ukinute presude.

10. 1. Drugostupanjski sud smatra da je sklapanjem navedenih ugovora između stranaka nastao određeni pravni odnos koji predstavlja tek valjanu pravnu osnovu za stjecanje prava (su)vlasništva jer se pravo (su)vlasništava temeljem pravnog posla stječe na zakonom predviđeni način-upisom u zemljišne knjige (čl. 115. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj: 99/96, 68/98, 137/98, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 - dalje ZV), a ne zaključenjem ugovora podobnog za stjecanje prava vlasništva, te da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je utvrdio da su tužitelji postali suvlasnici predmetnih nekretnina na temelju Ugovora o međusobnim imovinskim pravima i obvezama br. 03/97 od 31. listopada 1997. i br. 04/00 od 28. prosinca 1999.

10. 2. Obveza tuženika je prema utvrđenjima drugostupanjskog suda, iz Ugovora o međusobnim imovinskim pravima i obvezama br. 03/97 od 31. listopada 1997. bila izdati tužiteljima tabularnu ispravu nakon što tužitelji ispune svoje ugovorima preuzete obveze glede isplate konačne cijene izgradnje kuća i poslovnog prostora odnosno plaćanje ugovorene kupoprodajne cijene od strane tužitelja, što je ujedno i uvjet je za izdavanje tabularne isprave od strane tuženika. Tužitelji nisu, prema utvrđenjima toga suda dostavili dokaz o izvršenim uplatama u skladu s preuzetim obvezama iz predmetnih ugovora uz tužbu, ni tijekom postupka nakon što je tuženik osporio tu njihovu tvrdnju, a niti nakon što je tuženik dostavio u spis izvatke sa žiro računa tuženika broj [broj bankovnog računa] u razdoblju od 28. listopada 1997. pa do od 11. studenog 1997. i u razdoblju od 24. prosinca 1999. do 21. prosinca 2001. kao i dva CD s stanjem njegovih bankovnih računa, koje dokaze je prvostupanjski sud u pobijanoj presudi ignorirao, a pregledom kojih je taj sud utvrdio da predmetne-dužne uplate u navedenom, pravno relevantnom, razdoblju nisu evidentirane na žiro računa tuženika, već je unatoč tome, prvostupanjski sud svoju odluku utemeljio na dopisima bivšeg direktora tuženika MD od 10. veljače 2000., upućenih Gradskom zavodu za katastar i geodetske poslove i Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Zagrebu kojima potvrđuje da su izvršena sva plaćanja osnovom predmetnih ugovora te da je tuženik kao prodavatelj suglasan sa upisom prava posjeda u katastru zemljišta odnosno prava vlasništva nad izgrađenim objektima za korist tužitelja.

10. 3. U situaciji kad tuženik osporava da su tužitelji ispunili svoje ugovorima preuzete obveze glede isplate konačne cijene izgradnje kuća i poslovnih prostora u ugovorenim iznosima i rokovima i dostavlja izvatke sa žiro računa tuženika na kojima nisu evidentirane bilo kakve uplate po osnovi predmetnih ugovora od strane tužitelja, naprijed navedeni dopisi, prema shvaćanju drugostupanjskog suda, nisu i ne mogu biti dokaz o izvršenom plaćanju i ispunjenju ugovorom preuzetih obveza bez obzira što je, bivši direktor tuženika svojom izjavom ovjerenom kod javnog bilježnika od 24. siječnja 2008. potvrdio da ih je 10. veljače 2000. potpisao u ime tuženika. Uvidom u Zapisnik javnog bilježnika Vesne Pučar iz Zagreba, Maksimirska 48, broj: OU-76/00 od 25. veljače 2000. (list 11-13 spisa) sastavljenom radi predaje izgrađenih objekta u posjed tužiteljima, u vrijeme dok je MD još uvijek bio direktor i ovlaštena osoba tuženika, utvrdio je da je u njemu konstatirano da se stavlja izvan snage odredba čl. 5. ugovora br. 04/00 od 28.12.1999., kojom je predaja tih objekta bila uvjetovana uplatom cijene iz čl. 3. ugovora (90.000,00 DEM plativu u kn po srednjem tečaju NBH na dan uplate na žiro-račun Zadruge kod Zavoda za platni promet Zagreb). Stoga, utvrdivši da tužitelji nisu dostavili dokaz o izvršenim uplatama u skladu s preuzetim obvezama iz predmetnih ugovora, taj sud je ocijenio neosnovan je i zahtjev tužitelja kojim traže da se Zemljišno-knjižnom odjelu prvostupanjskog suda naloži da na osnovi te presude upiše pravo (su)vlasništva tužitelja na navedenim nekretninama u zemljišnim knjigama i zahtjev tužitelja za predaju u posjed predmetnih nekretnina je u cijelosti jer tužitelji nisu dokazali vlasništvo istih pa nemaju pravo ni na njihov posjed (arg. iz čl. 161. st. 1. i čl. 162. st. 1. ZV), te je temeljem odredbe čl. 373. a ZPP-a preinačio prvostupanjsku presudu i sudio kao u izreci drugostupanjske presude.

11. Povodom revizije iz čl. 382. st. 1. ZPP-a revizijski sud pobijanu drugostupanjsku presudu ispituje samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena (čl. 391. st. 1. ZPP-a). U reviziji stranka treba određeno navesti i obrazložiti razloge zbog kojih je podnosi, uz određeno pozivanje na propise i druge izvore prava. Razlozi koji nisu tako obrazloženi neće se uzeti u obzir (čl. 391. st. 2. ZPP-a).

12. Tužitelji naznačenim pitanjima osporavaju pravilnost primjene odredbi čl. 161. i čl. 119. ZV-u.

13. U revizijskom postupku ostalo je sporno može li stjecatelj koji je na temelju valjanog pravnog posla upisao svoje vlasništvo nad nekretninom koja je bila predmet tog pravnog posla ostvariti vlasničku zaštitu na način da mu se stvar preda u posjed, te je li okolnost da kupac stječe pravo vlasništva nekretnine nakon upisa u zemljišne knjige zapreka da traži izdavanje tabularne isprave podobne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige i da traži predaju stvari u posjed i prije uknjižbe, ako to slijedi iz sadržaja sklopljenog ugovora.

14. Osporavajući pravilnost navedenih pravnih shvaćanja drugostupanjskog suda tužitelji u reviziji navode da su provedbom navedenog upisa u zemljišne knjige stekli vlasništvo nekretnine koja je bila predmetom sklopljenog ugovora s tuženikom, te tako provedenog upisa u zemljišne knjige stekli pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom u skladu s odredbom čl. 119. st. 1. ZV-a, te su kao vlasnici njihovi vlasnici legitimirani i na vlasničku zaštitu prema tuženiku shodno odredbama čl. 161.

– 165. ZV-a, a svakako i na vlasničku tužbu predmnijevanog vlasnika u skladu s odredbom čl. 166. ZV-a jer su u postupku dokazali svoje pravo vlasništva i tuženikov posjed predmetne nekretnine, dok tuženiku ne pripada neko pravo koje ga ovlašćuje da posjeduje tu stvar (u smislu odredbi čl. 30. st. 1. i čl. 163. st. 1. ZV-a), pa su ovlašteni od tuženika zahtijevati da im predmetnu nekretninu preda u posjed, te su unatoč činjenici da su tužitelji (temeljem valjano sklopljenog pravnog posla s tuženikom) u trenutkom zaključenja glavne rasprave u ovoj pravnoj stvari bili upisani u zemljišnim knjigama kao vlasnici predmetne nekretnine i tako stekli vlasništvo iste, kao takvi legitimirani na vlasničku zaštitu prema tuženiku.

15. 1. Prema odredbi čl. 119. st. 1. ZV-u, vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije, a prema odredbi čl. 161. st. 1. ZV-u vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari. Da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu. (čl. 162. st. 1. ZV-u). Onoga tko u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokaže pravni temelj i istinit način svoga stjecanja stvari smatrat će se vlasnikom te stvari (predmnijevani vlasnik) prema osobi koja stvar posjeduje bez pravnoga temelja ili na slabijem pravnom temelju. (čl. 166. st. 1. ZV-u), a prema st. 2. te odredbe, predmnijevanom će vlasniku na njegov zahtjev predati posjed stvari posjednik koji nema pravni temelj posjedovanja ili je slabiji time što mu je posjed nepošten ili nezakonit, ili što ne može označiti svojega prednika ili može samo sumnjivoga, ili što je stekao posjed stvari besplatno a onaj koji zahtijeva posjed bio ga je stekao naplatno; no neće mu trebati predati posjed stvari posjednik koji ima jednako jak pravni temelj kao on.

15. 2. Prema odredbi čl. 34. st. 4. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13 – dalje: ZKK)zabilježba je upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Zabilježbom se mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom. Zemljišnoknjižne zabilježbe upisuju se, prema odredbi čl. 44. ZZK-a, između ostalog, kako bi se ostvarili pravni učinci koje zabilježba proizvodi prema odredbama ovoga ili drugih zakona (zabilježba prvenstvenoga reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenoga reda, zabilježbe određene prema pravilima o ovrsi i osiguranju i dr.). Prema odredbi čl. 43. st. 1. ZZK upisi u zemljišnu knjigu dopustiti će se samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost.

15. 3. Zabilježba spora je, prema odredbi čl. 86. st. 1. ZZK-a, upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnoga prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava. Zabilježba spora, prema st. 2. te odredbe, ima učinak da pravomoćna odluka donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu spora zaprimljen kod zemljišnoknjižnog suda. Isto vrijedi i kad je zabilježbom spora učinjeno vidljivim da se vodi postupak pred drugim nadležnim tijelom o čijem ishodu ovisi knjižno pravo. Kad je zabilježeni spor dovršen odlukom po kojoj stranki pripada pravo, dosuđeno pravo dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje mu je bilo osigurano zabilježbom spora (st. 3.).

16. Ako nakon provedene zabilježbe tužitelj odustane od tužbe ili je njegov tužbeni zahtjev odbijen ili odbačen pravomoćnom odlukom odnosno ako je prijedlog konačno odbijen ili je obustavljen postupak zbog kojega je zabilježba bila određena, na prijedlog će se odrediti brisanje zabilježbe. Isto vrijedi i kad je zabilježba određena time da će se postupak pokrenuti u određenom roku, a postupak nije pokrenut u tom roku. (čl. 88. st. 1. ZZK-a). Ako je postupak zbog kojega je provedena zabilježba dovršen ovršnom odlukom na temelju koje bi bio promijenjen upis glede kojega je zabilježba provedena, ta će se odluka ovršiti tako da će se dopustiti upis promjene na onaj način i u onom opsegu kako je to odlučeno. Istodobno će se narediti brisanje i zabilježbe spora i svih onih upisa koji su zatraženi nakon što je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu, ako su u suprotnosti s novim upisom (čl. 88. st. 2. ZZK-a). Brisanje zabilježbe spora ne sprječava novu zabilježbu toga spora, ali ta dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje joj pripada prema trenutku kad bude podnesen prijedlog za novu zabilježbu istoga spora (čl. 89. st. 3. ZZK-a).

17. Prema citiranim odredbama ZV-u i ZZK-a da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom stranka (tužitelj) ostvarila svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu. (čl. 162. st. 1. ZV-u). Dakle, prema čl. 161. ZV-u vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu preda posjed te stvari, a to pravo ne zastarijeva ako zakonom nije drukčije određeno, a uvođenje u posjed smatra se aktom vlasništva, jer pravo na posjed ima vlasnik, pa on može tražiti predaju posjeda od osobe koja posjed nema pravo držati . Na tužiteljima je stoga bio teret dokaza da su oni vlasnici predmetnih nekretnina i da se one nalaze u posjedu tuženika.

18. U slučaju kad je pravo vlasništva tužitelja upisano u zemljišnim knjigama, taj upis oslobađa tužitelja od daljnjeg dokazivanja da je upisana osoba vlasnik nekretnine u odnosu na kuju je upisano njezino pravo vlasništva, jer zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava, a smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta, po čl. 8. st. 1. i 2. ZZK. Samim time, u slučaju kad je pravo vlasništva tužitelja upisano u zemljišnim knjigama, tuženik je ograničen u isticanju materijalno pravnih prigovora kojima negira pravo vlasništva na stvari čiju predaju traži tužitelj (primjerice prigovor da pravni posao na temelju kojega je stečeno pravo vlasništva nije valjan ili da ne postoji koja druga valjana pravna osnova na kojoj tužitelj temelji tvrdnju o svom pravu vlasništva i sl.).

19. Slijedom iznesenog odgovor na prvo naznačeno pitanje glasi:

Stjecatelj koji je na temelju valjanog pravnog posla upisao svoje pravo vlasništva nad nekretninom koja je bila predmet tog pravnog posla, (čl. 162. st. 1. ZV- u), ali i onaj tko u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokaže pravni temelj i istinit način svoga stjecanja stvari (predmnjevani vlasnik) prema osobi koja stvar posjeduje bez pravnoga temelja ili na slabijem pravnom temelju. (čl. 166. st. 1. ZV-u), ovlašten je ostvariti vlasničku zaštitu na način da mu se stvar preda u posjed.

20. Sloboda uređivanja obveznih odnosa propisana je u čl. 2. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' broj 35/05 i 41/08, 125/11 i 78/15 - dalje: ZOO), a prema toj odredbi sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva. Prema odredbi čl. 376. st. 1. ZOO-a ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu, a prema st. 2. te odredbe prodavatelj nekog prava obvezuje se pribaviti to pravo kupcu, a kad ostvarivanje njegova sadržaja zahtijeva posjed stvari, predati mu i stvar. Prodavatelj je dužan predati stvar kupcu u vrijeme i na mjestu predviđenom ugovorom (čl. 389. st. 1. ZOO-a). Prodavatelj je ispunio obvezu predaje kupcu, u pravilu, kad mu stvar uruči ili preda ispravu kojom se stvar može preuzeti (st. 2. citirane odredbe), a ako nije što drugo ugovoreno ili uobičajeno, prodavatelj nije dužan predati stvar ako mu kupac ne isplati cijenu istodobno ili nije spreman to istodobno učiniti, ali kupac nije dužan isplatiti cijenu prije nego što je imao mogućnost pregledati stvar (čl. 397. ZOO-a).

21. U odnosu na zahtjev tužitelja za izdavanje tabularne isprave, a vezano za drugo pitanje, naznačeno u reviziji, ističe se da je ovaj sud na sjednici Građanskog odjela održanoj 1. lipnja 2009., zauzeo pravno shvaćanje da postoji obveza izdavanja tabularne isprave samo u slučaju kada obveza proizlazi iz pravnog posla ili iz zakona. U odluci broj Rev-1280/1991 od 4. listopada 1991., iznio je i pravno shvaćanje o izdavanju tabularne isprave, kad ugovor o prodaji nije valjana tabularna isprava, a to shvaćanje glasi: "Kupac je ovlašten zahtijevati od prodavatelja izdavanje tabularne isprave podesne za zemljišnoknjižni prijenos kad zaključeni ugovor o prodaji ne predstavlja takvu ispravu koja bi bila podesna za uknjižbu.".

22. 1. Naprijed citiranim, ali ni ostalim odredbama ZV-u i ZZK-a niti ostalim odredbama ZOO-a koje reguliraju prodaju nekretnine ili opća pravila kod sklapanja ugovora, strankama nije zabranjeno ugovoriti izdavanje tabularne isprave podobne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige i predaju stvari u posjed i prije uknjižbe, neovisno od okolnosti da kupac stječe pravo vlasništva nekretnine nakon upisa u zemljišne knjige, što je ujedno i odgovor na drugo naznačeno pitanje.

22. 2. Iz navedenih razloga okolnost da kupac stječe pravo vlasništva nekretnine nakon upisa u zemljišne knjige nije zapreka da kupac traži izdavanje tabularne isprave podobne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige i da traži predaju stvari u posjed i prije uknjižbe, ako to slijedi iz sadržaja sklopljenog ugovora. Stoga, vlasnik može tražiti predaju stvari u posjed i prije uknjižbe prava vlasništva, ali pod određenim uvjetima i u skladu s pravnim propisima i sadržajem sklopljenog ugovora.

23. U ovom parničnom postupku tuženik je istakao prigovor prema kojem tužitelji nisu isplatili dogovorenu kupoprodajnu cijenu, a toj činjenici je drugostupanjski sud, pri ocjeni osnovanosti svih zahtjeva tužitelja, dao odlučnu važnost, zanemarujući druge činjenice, i to prije svega činjenicu da je zakonski zastupnik tuženika izdao potvrdu (list 33. spisa), prema kojoj je kupoprodajna cijena isplaćena u cijelosti, a potvrda je izdana „radi provedbe prava posjeda-vlasništva u katastru zemljišta temeljem ugovora br. ... 02/97,03/97 i 04/00,. SZ Plasastan potvrđuje da su izvršena plaćanja osnovom navedenih ugovora. SZ Plasastan suglasna je s upisom prava posjeda-vlasništva na k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] KO [katastarska općina] u katastru zemljišta u korist tužitelja“, te da su zakonski zastupnik tuženika, u nazočnosti svog punomoćnika odvjetnika iz Zagreba Ante Župića, i u nazočnosti punomoćnice tužitelja i vještaka za graditeljstvo Ivana Diklana, pred javnim bilježnikom u zapisnik dali izjavu, u svrhu predaje predmetnih nekretnina o posjed tužiteljima i utvrđenja stanja objekta te da prema tom zapisniku, sačinjenom 25. veljače 2025,. te stranke „sporazumno konstatiraju da se stavlja izvan snage odredba članka 5 ugovora broj 04/00 od 28. prosinca 1999 godine jer da predaja objekta K-3-2-I-2 nije više uvjetovana uplatom cijene iz članka 3 ugovora.“, zbog čega je i izdana potvrda za „upis posjeda-vlasništva“.

24. S obzirom na navedeno, pogrešno je pravno shvaćanje drugostupanjskog suda na kojemu se temelji obrazloženje pobijane drugostupanjske presude da je za rješenje ovog spora, u naprijed navedenim okolnostima ovog slučaja jedino i isključivo odlučna činjenica stanja po žiro računu tuženika broj ... u razdoblju od 28. listopada 1997. pa do od 11. studenog 1997. i u razdoblju od 24. prosinca 1999. do 21. prosinca 2001. kao i dva CD s stanjem njegovih bankovnih računa, „a koje dokaze je prvostupanjski sud u pobijanoj presudi ignorirao“, odnosno činjenica eventualnog neplaćanja kupoprodajne cijene, tim više što se isplata može izvršiti i na drugi način, a ne isključivo na žiro račun.

25. Stoga, po ocjeni ovog suda, za pravilnu ocjenu osnovanosti zahtjeva tužitelja, potrebno je poći od činjenice da tužitelji imaju valjane ugovore o kupnji predmetnih nekretnina, neovisno jesu li ili nisu upisani kao vlasnici, jer sve dok su tužitelji upisani u zemljišnim knjigama kao vlasnici predmetnih nekretnina, vrijedi pravilo da bi oni kao takvi imali pravo tražiti predaju u posjed tih nekretnina jer imaju jaču pravnu osnovu od tuženika, a osim toga je potrebno ocijeniti značaj i pravne posljedice na predmetnu situacijupostojanje sporazuma stranaka od 25. veljače 2000. (list 11-13. spisa), čija valjanost u ovom postupku nije dovedena u pitanje, i posljedično tome utvrditi je li otpao uvjet (isplata kupoprodajne cijene), kao pretpostavke za predaju u posjed i izdavanje isprave podobne za upis prava vlasništva. Tuženik bi samo u slučaju da je izričitom ugovornom odredbom odgođena predaja u posjed predmetnih nekretnina i izdavanje tabularne isprave, bio ovlašten odbiti izdati tužiteljima odgovarajuću tabularnu ispravu i predati im predmetne nekretnine u posjed, no kako se pitanjem je li taj uvjet otpao sklapanjem navedenog sporazuma pred javnim bilježnikom drugostupanjski sud nije bavio, ostalo je upitno ima li tuženik, ili nema, jače pravo na predmetnim nekretninama koje bi navedene zahtjeve tužitelja činilo neosnovanim.

26. U ovom slučaju, eventualna okolnost da tužitelj nije platio kupoprodajnu cijenu, kada zbog toga ni jedna strana nije tražila raskid ugovora, s obzirom na sve navedeno, nije odlučna.

27. Na temelju iznesenog, valjalo je reviziju tužitelja prihvatiti kao osnovanu i sukladno odredbi čl. 395. st. 2. ZPP-a ukinuti drugostupanjsku presude i predmet vratiti tome sudu na ponovno suđenje jer zbog pogrešnog pravnog pristupa toga suda nisu raspravljene sve odlučne činjenice vezane za tužbeni zahtjev tužitelja.

28. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 166. st. 3. ZPP-a.

Zagreb, 13. siječnja 2026.

Predsjednik vijeća:

Darko Milković