REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Zadru

Borelli 9, 23 000 Zadar

Poslovni broj: Ps-4/2023

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Zadru po sucu tog suda Jasenki Glavan, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja- protutuženika ( u daljnjem tekstu tužitelja) MJ OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Denisu Klarendiću, odvjetniku u Zadru protiv tuženice- protutužitelja ( u daljnjem tekstu tuženika) MJG OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupana po pun. Teu Petaniju, odvjetniku iz Zadra, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 14. listopada 2025. godine u prisutnosti pun. tužitelja i pun. tuženika, te objave dana 12. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

1. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

I. Nalaže se tuženici HJG, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelju, s tužiteljem HJ, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupcem, u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude zaključiti Ugovor o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

Članak 1.

Stranke suglasno utvrđuju da je Prodavatelj isključivi vlasnik i posjednik nekretnine oznake: 208. Suvlasnički dio: 103/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-208) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva na stanu na trećem katu-desno, oznake "1F-05", sa pripadajućim spremištem u podrumu oznake "S8F", ulaz F, ukupne površine 97,75 m2, u nacrtu označeno crvenom bojom, upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina].

Članak 2.

Slijedom utvrđenja iz članka 1. ovog Ugovora, Prodavatelj prodaje a Kupac kupuje za cijelo, nekretninu opisanu u članku 1. ovog Ugovora i to nekretninu oznake: 208. Suvlasnički dio: 103/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-208) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva na stanu na trećem katu-desno, oznake "1F-05", sa pripadajućim spremištem u podrumu oznake "S8F", ulaz F, ukupne površine 97,75 m2, u nacrtu označeno crvenom bojom, upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina].

Članak 3.

Stranke ovim ugovorom utvrđuju kupoprodajnu cijenu za nekretninu iz članka 1. ovog ugovora u iznosu od 350.000,00 eura (slovima: tristopedesettisućaeura), koju se Kupac obvezuje isplatiti Prodavatelju u roku od 30 dana od dana zaključenja ovog Ugovora, nakon čega će Prodavatelj kupcu izdati tabularnu ispravu. Ugovorne strane suglasne su da je utvrđena kupoprodajna cijena iz čl. 3. ovog Ugovora konačna i nepromjenjiva.

Članak 4.

Prodavatelj jamči Kupcu da je predmetna nekretnina njegovo isključivo vlasništvo te da se glede predmetne nekretnine ne vode nikakvi sudski, izvansudski, upravni i drugi postupci, te da se predmetna nekretnina nalazi u posjedu Prodavatelja.

Članak 5.

Nakon isplate cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene određene u čl. 3. ovoga Ugovora, Prodavatelj će izdatiKupcu Tabularnu izjavu ( Clausula intabulandi) kojom će ga ovlastiti da bez ikakvih daljnjih uvjeta i suglasnostiishodi uknjižbu prava vlasništva nad nekretninom iz čl. 1. ovog Ugovora na svoje ime i u svoju korist u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru i drugim javnim knjigama, bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja Prodavatelja.

Članak 6.

Prodavatelj će dopustiti Kupcu stupanje u neposredni i nesmetani posjed predmetne nekretnine odmah po isplati ukupne kupoprodajne cijene iz čl.3 ovog Ugovora. Prodavatelj se obvezuje do dana stupanja Kupcu u posjed platiti sve režijske i druge troškove koji se odnose na posjedovanje nekretnine koja je predmet kupoprodaje, a nakon čega te obveze prelaze na Kupca.

Članak 7.

Porez na promet nekretnina snosi Kupac prema rješenju nadležne Porezne uprave, kao i troškove ovjere kod javnog bilježnika i sudske pristojbe za upis u zemljišne knjige.

Članak 8.

Ugovorne strane pokušat će svaki eventualni spor iz ovog Ugovora riješiti prvenstveno mirnim putem i sporazumno, a ukoliko se na taj način spor ne bi mogao riješiti, ugovara se nadležnost Općinskog suda u Zadru, u okviru čije mjesne nadležnosti se nalazi nekretnina koja je predmet ovog Ugovora.

Članak 9.

Ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnine sastavljen je u 3 (tri) istovjetna primjeraka, od kojih svaka od ugovornih strana zadržavaju svaki po jedan primjerak. Prodavatelj: Kupac

II. Nalaže se tuženici HJG, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelju, s tužiteljem HJ, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupcem, u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude zaključiti Ugovor o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

Članak 1.

Stranke suglasno utvrđuju da je Prodavatelj isključivi vlasnik i posjednik nekretnine oznake: 112. Suvlasnički dio:41/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-112,) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva garaže oznake "G-1.23" ,u podrumu, ukupne površine 38,93 m2, u nacrtu označeno ljubičastom bojom, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina].

Članak 2.

Slijedom utvrđenja iz članka 1. ovog Ugovora, Prodavatelj prodaje a Kupac kupuje za cijelo, nekretninu opisanu u članku 1. ovog Ugovora i to nekretninu oznake: 112. Suvlasnički dio: 41/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-112,) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva garaže oznake "G-1.23" ,u podrumu, ukupne površine 38,93 m2, u nacrtu označeno ljubičastom bojom, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina].

Članak 3.

Stranke ovim ugovorom utvrđuju kupoprodajnu cijenu za nekretninu iz članka 1. ovog ugovora u iznosu od 60.000,00 eura (slovima: šesdesettisućaeura), koju se Kupac obvezuje isplatiti Prodavatelju u roku od 30 dana od dana zaključenja ovog Ugovora, nakon čega će Prodavatelj kupcu izdati tabularnu ispravu. Ugovorne strane suglasne su da je utvrđena kupoprodajna cijena iz čl. 3. ovog Ugovora konačna i nepromjenjiva

Članak 4.

Prodavatelj jamči Kupcu da je predmetna nekretnina njegovo isključivo vlasništvo te da se glede predmetne nekretnine ne vode nikakvi sudski, izvansudski, upravni i drugi postupci, te da se predmetna nekretnina nalazi u neposrednom posjedu Prodavatelja.

Članak 5.

Nakon isplate cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene određene u čl. 3. ovoga Ugovora, Prodavatelj će izdati Kupcu Tabularnu izjavu ( Clausula intabulandi) kojom će ga ovlastiti da bez ikakvih daljnjih uvjeta i suglasnosti ishodi uknjižbu prava vlasništva nad nekretninom iz čl. 1. ovog Ugovora na svoje ime i u svoju korist uzemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru i drugim javnim knjigama, bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja Prodavatelja.

Članak 6.

Prodavatelj će dopustiti Kupcu stupanje u neposredni i nesmetani posjed predmetne nekretnine odmah po isplati ukupne kupoprodajne cijene iz čl.3 ovog Ugovora. Prodavatelj se obvezuje do dana stupanja Kupcu u posjed platiti sve režijske i druge troškove koji se odnose na posjedovanje nekretnine koja je predmet kupoprodaje, a nakon čega te obveze prelaze na Kupca.

Članak 7.

Porez na promet nekretnina snosi Kupac prema rješenju nadležne Porezne uprave, kao i troškove ovjere kod javnog bilježnika i sudske pristojbe za upis u zemljišne knjige.

Članak 8.

Ugovorne strane pokušat će svaki eventualni spor iz ovog Ugovora riješiti prvenstveno mirnim putem i sporazumno, a ukoliko se na taj način spor ne bi mogao riješiti, ugovara se nadležnost Općinskog suda u Zadru, u okviru čije mjesne nadležnosti se nalazi nekretnina koja je predmet ovog Ugovora.

Članak 9.

Ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnine sastavljen je u 3 (tri) istovjetna primjeraka, od kojih svaka od ugovornih strana zadržavaju svaki po jedan primjerak.

Prodavatelj: Kupac

III. Nalaže se tuženici da tužitelju nadoknadi troškove ovog parničnog postupka, u roku od 15 dana.

2. Usvaja se protutužbeni zahtjeva tuženika- protutužitelja koji glasi:

1. Utvrđuje se da je raskinut Ugovor o najmu stana od dana 12.03. 2020. zaključen između tuženice – protutužiteljice i tužitelja – protutuženika zbog neizvršenja ugovorenih obveza od strane tužitelja – protutuženika.

2. Nalaže se tužitelju – protutuženiku predati u posjed tuženici- protutužiteljici nekretnine u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru opisane kao:

-stan u [adresa], na adresi [adresa], izgrađene na kat. čest. [katastarska čestica], stan u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Zadru, označen kao 208. Suvlasnički dio: 103/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-208) stan na trećem katu- desno, oznake "1F-05", sa pripadajućim spremištem u podrumu oznake "S8F", ulaz F, ukupne površine 97,75 m2, u nacrtu označeno crvenom bojom, i - garaža u podrumu zgrade na adresi [adresa], koja garaža je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru, i koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica], označena kao 112. Suvlasnički dio: 41/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-112) garaža oznake "G- 1.23" ,u podrumu, ukupne površine 5 38,93 m2, u nacrtu označeno ljubičastom bojom, obje nekretnine slobodne od stvari i osoba sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude.

r i j e š i o  j e

1. Utvrđuje se prekid postupka u odnosu na toč. 3 i 4. protutužbenog zahtjeva do pravomoćnog okončanja protutužbenog zahtjeva pod toč 1 i toč 2. koji glasi:

- Nalaže se tužitelju – protutuženiku da tuženici – protutužiteljici isplatiti iznos od 23.600,00 eura, u roku od 15 dana, sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedene iznose teku kako slijedi:

- 850,00 eura od 15.03. 2020.

- 850,00 eura od 11. 04. 2020.

- 850,00 eura od 11. 05. 2020.

- 850,00 eura od 11.06. 2020.

- 850,00 eura od 11.07. 2020

- 850,00 eura od 11. 12. 2020.

- 850,00 eura od 11. 04. 2021.

- 850,00 eura od 11. 05. 2021.

- 750,00 eura od 11. 06. 2021.

- 850,00 eura od 11. 08. 2021.

- 850,00 eura od 11. 10. 2021.

- 850,00 eura od 11. 02. 2022.

- 850,00 eura od 11. 05. 2022.

- 850,00 eura od 11. 06. 2022.

- 850,00 eura od 11. 07. 2022

- 850,00 eura od 11. 08. 2022.

- 750,00 eura od 11. 10. 2022.

- 850,00 eura od 11. 11. 2022.

- 850,00 eura od 11. 12. 2022.

- 850,00 eura od 11. 01. 2023.

- 850,00 eura od 11. 02. 2023.

- 850,00 eura od 11. 04. 2023.

- 850,00 eura od 11. 05. 2023.

- 850,00 eura od 11. 06. 2023.

- 850,00 eura od 11. 07. 2023.

- 850,00 eura od 11. 08. 2023.

- 850,00 eura od 11.09. 2023.

- 850,00 eura od 11. 10. 2023., sve u roku od 15 dana.

- Nalaže se tužitelju – protutuženiku da tuženici – protutužiteljici isplatiti iznos od 11.000, 00 eura, sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedene iznose teku od:

- 250,00 eura od 15. 03. 2020.

- 250,00 eura od 11. 04. 2020.

- 250,00 eura od 11. 05. 2020.

- 250,00 eura od 11.06. 2020.

- 250,00 eura od 11.07. 2020

- 250,00 eura od 11.08. 2020

- 250,00 eura od 11.09. 2020.

- 250,00 eura od 11.10. 2020.

- 250,00 eura od 11.11. 2020.

- 250,00 eura od 11.12. 2020.

- 250,00 eura od 11.01. 2021.

- 250,00 eura od 11.02. 2021.

- 250,00 eura od 11.03. 2021.

- 250,00 eura od 11.04. 2021.

- 250,00 eura od 11.05. 2021.

- 250,00 eura od 11.06. 2021.

- 250,00 eura od 11.07. 2021.

- 250,00 eura od 11.08. 2021.

- 250,00 eura od 11.09. 2021.

- 250,00 eura od 11.10. 2021.

- 250,00 eura od 11.11. 2021.

- 250,00 eura od 11.12. 2021.

- 250,00 eura od 11.01. 2022.

- 250,00 eura od 11.02. 2022.

- 250,00 eura od 11.03. 2022.

- 250,00 eura od 11.04. 2022,

- 250,00 eura od 11.05. 2022.

- 250,00 eura od 11.06. 2022.

- 250,00 eura od 11.07. 2022

- 250,00 eura od 11.08. 2022.

- 250,00 eura od 11.09. 2022.

- 250,00 eura od 11.10. 2022.

- 250,00 eura od 11.11. 2022.

- 250,00 eura od 11.12. 2022.

- 250,00 eura od 11.01. 2023.

- 250,00 eura od 11.02. 2023.

- 250,00 eura od 11.03. 2023.

- 250,00 eura od 11.04. 2023.

- 250,00 eura od 11.05. 2023.

- 250,00 eura od 11.06. 2023.

- 250,00 eura od 11.07. 2023.

- 250,00 eura od 11.08. 2023.

- 250,00 eura od 11.09. 2023.

- 250,00 eura od 11.10. 2023, sve u roku od 15 dana.

2. Odluka o zatraženom parničnom trošku tuženika donijet će se nakon što postupak bude nastavljen pod toč 3 i 4. protutužbenog zahtjeva i bude donesena odluka u odnosu na taj dio protutužbenog zahtjeva.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi navodi da je tužitelj MJ kao kupac postigao s tuženikom kao prodavateljem dogovor kojim su se zajednički obvezali na zaključenje Ugovora o prodaji nekretnine, kojeg Ugovora je bio predmet nekretnina oznake: 208. Suvlasnički dio: 103/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-208) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva na stanu na trećem katu-desno, oznake "1F-05", sa pripadajućim spremištem u podrumu oznake "S8F", ulaz F, ukupne površine 97,75 m2, u nacrtu označeno crvenom bojom, upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina], te nekretnina oznake: 112. Suvlasnički dio: 41/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-112,) dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 323 m2, zgrada površine 1485 m2, podzemne garaže površine 1638 m2 i podzemna zgrada površine 329 m2, te dijela čest. zem. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 705 m2, ukupne površine 4480 m2, te povezano s tim pravo vlasništva garaže oznake "G- 1.23" , u podrumu, ukupne površine 38,93 m2, u nacrtu označeno ljubičastom bojom, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina], sve za ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 260.000,00 € (slovima:dvjestošesdesettisućaeura) u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan plaćanja. Nakon što su ugovorili prodaju predmetnih nekretnina i njihovu cijenu tuženik je odustao od formalno pravnog potpisivanja kupoprodajnog ugovora, te je predložio da se umjesto predugovora o prodaji nekretnine zaključi ugovor o najmu nekretnine između tužitelja i tuženika. Ugovor o najmu je zaključen na razdoblje od 2 godine uz dogovor, budući je stan bio u derutnom stanju, da ga tužitelj sanira i u potpunosti uredi svojim potrebama i da će istekom ugovora o najmu biti zaključen kupoprodajni ugovor, pri čemu će ugovorena cijena biti umanjena za plaćeni najam i vrijednost ulaganja. Međutim, umjesto sklapanja kupoprodajnog ugovora tuženik je mjesecima zavlačio tužitelja, da bi u konačnici napuhao cijenu stana na iznos od 350.000,00 € i garažu na iznos od 60.000,00 €, ukupno 410.000,00 €. Iako je tužitelj, sukladno dogovoru stan i garažu uredio prema svojim potrebama, garažu pretvorio u teretanu i fitnes centar, a u stan uložio preko 70.000,00 € (sanacija, uređenje interijera). Tužitelj je, iako je uložio gotovo 100.000,00 €, a ne bi da nije bio takav dogovor između njega i tuženika, pristao i na takav kupoprodajni ugovor prema kojem bi platio za stan 350.000,00 € i garažu 60.000,00 €. Unatoč činjenici što je prihvatio i tako nepovoljne uvjete za sebe (410.000,00 €, te unatoč uloženim sredstvima u visini od 100.000,00 €, na poziv tužitelja, tuženik i dalje odbija pristupiti zaključenu kupoprodajnog ugovora, stalno mijenja uvjete svoje ponude, a što može potvrditi i gospođa OJ, tumač za talijanski jezik, koja je sudjelovala u svemu kao posrednik. Budući tuženik očito nema namjeru zaključiti ugovore o kupoprodaji nekretnina, a sukladno utanačenjima iz pripremljenog predugovora i sukladno njihovom dogovoru iako je tužitelj zbog tog dogovora uložio 100.000,00 € u stan i garažu to isti predlažu Općinskom sudu u Zadru kao stvarno i mjesno nadležnom sudu nakon provedenog postupka donijeti presudu kojom se usvaja tužbeni zahtjev tužitelja.

2. Tuženica u odgovoru na tužbu navodi da se u cijelosti protivi tužbi i postavljenom tužbenom zahtjevu kao neosnovanom. Osporava se da bi tuženica bila u obvezi zaključiti s tužiteljem bilo kakav oblik ugovora o kupoprodaji, kao što se osporava i da bi uistinu zaključila bilo kakav Ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina s tužiteljem. Osporavaju se i svi preostali navodi iz tužbe kao neosnovani. Tuženica prvenstveno ističe kako s tužiteljem nije zaključila niti postigla nikakav dogovor vezan za zaključenje Ugovora o prodaji nekretnina koje su predmet ove tužbe. Tuženica i tužitelj su dana 12.03. 2020. zaključili ugovor o najmu stana u [adresa], na adresi [adresa], izgrađene na kat. čest. [katastarska čestica], stan u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Zadru, označen kao 208. Suvlasnički dio:

103/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-208) stan na trećem katu- desno, oznake "1F- 05", sa pripadajućim spremištem u podrumu oznake "S8F", ulaz F, ukupne površine 97,75 m2, u nacrtu označeno crvenom bojom, u trajanju od dvije godine, od 15.03.2020. do 14.03. 2022. godine. Iznos mjesečne najamnine je bio ugovoren u iznosu od 850,00 eura. Predmetni stan je kako stoji u Ugovoru o najmu predan tužitelju kao potpuno novi stan u kojemu se do sada nije stanovalo. U prilogu ovog odgovora uz tužbu prilažu slike stana. Tuženica je tužitelju iznajmila i garažu u podrumu zgrade na adresi [adresa], koja garaža je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru, i koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica], označena kao 112. Suvlasnički dio: 41/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-112) garaža oznake "G-1.23" ,u podrumu, ukupne površine 38,93 m2, u nacrtu označeno ljubičastom bojom, a u odnosu na predmetni najam su stranke sačinile Izjavu dana 27. kolovoza 2020. godine, kojom je tužitelj preuzeo i jedan daljinski upravljač za otvaranje vanjske rampe za parking, dvije garaže sa dva daljinska upravljača, karticu za ulaz u garaže i ključ drvarnice. Ranije navedenom izjavom se obvezao platiti iznos od 250,00 eura na vremensko razdoblje od 01. rujna 2020. do 30. svibnja 2021.Iznos mjesečne najamnine za korištenje garaže je bio ugovoren u iznosu od 250,00 eura. Tužitelj je po isteku vremena na koji su bili zaključeni Ugovori o najmu stana od dana 12.03. 2020. i povezane Izjava od 27.kolovoza 2020. godine, a nakon što je pozvan da predmetne nekretnine vratiti tuženici u posjed, iste odbio predati tuženici u posjed te se od tada tužitelj nalazi u nepoštenom, neistinitom i nezakonitom posjedu nekretnina koje su vlasništvo tuženice, za cijelo. U ovom se postupku radi isključivo o pravnom pitanju budući je tuženica- vlasnica nekretnina opisanih u toč. 3 ove tužbe za koji prilaže valjani zk. izvadak, tuženik ne posjeduje niti jedan valjani dokument koji bi obvezivao tuženicu na zaključenje Ugovora o kupoprodaji vezanih za nekretnine koje su predmet ovog spora. Tužitelju nisu povrijeđena nikakva ugovorena prava niti tuženica ima nekakve daljnje obveze prema tužitelju. Sloboda uređivanja obveznih odnosa Članak 2. Zakona o obveznim odnosima navodi kako: ″Sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.″ Da je volja ugovornih strana bila drugačija, zasigurno bi strane predvidjele drugačiji načine zaključenja Ugovora. Tuženica smatra kako je ovo isključivo pravno pitanje te da uredujući sudac odluku u predmetnom postupku može donijeti odmah po zaprimanju ovog odgovora na tužbu, a jedini razlog ovog postupka je ″obijesno parničenje″ i blokada tuženice kao vlasnice nekretnina označenih tužbom kako ne bi dalje slobodno raspolagala svojom imovinom. Slijedom svega navedenog predlaže se odbaciti tužbu zbog nedostatka aktivne legitimacije tužitelja, podredno odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan i obvezati tužitelja na naknadu parničnog troška.

3.Tuženica je na pripremnom ročištu postavila protutužbu kojim protutužbenim zahtjevom traži da se utvrdi da je raskinut ugovor o najmu stana od 12. ožujka 2023., te protutužbom traži predaju u posjed predmetnog stana i garaže kao i isplatu iznosa najamnine koju tuženik nije plaćao i to od 15. ožujka 2020.

4.Tužitelj je na ročištu 11. siječnja 2024. naveo da se u cijelosti protivi protutužbenom zahtjevu, i da iznosi najamnine koji se navode u protutužbi ne odgovaraju realnim iznosima.

5.U dokaznom postupku sud je pročitao predugovor o kupoprodaji nekretnine, ugovor o najmu stana, zemljišno knjižne podatke, fotografije, listu dužnika, uplatnice, dopis odvjetnika Tea Petanija upućen tužitelju 13. rujna 2023., preslik povratnice, potpisani predugovor o kupoprodaji nekretnine, saslušao svjedokinju OJ, BJ, saslušao tuženicu, i svjedoka ČJ.

6.Iz ugovora o najmu stana proizlazi da je isti sklopljen između tuženice kao najmodavca i tužitelja kao najmoprimca i predmet ugovora je najam stana u [adresa] u [adresa], na trećem katu, površine 97,75 m2, te mjesečna najamnina za mjesečni stan ugovorena za iznos 850,00 EUR-a u protuvrijednosti domaće valute, te je iz ugovora proizlazi da se najmoprimac obvezuje plaćati sve režijske troškove. Iz tog ugovora i to čl. 8 proizlazi da je ugovoreno da se ugovor sklapa na određeno vrijeme u trajanju od dvije godine i to od 15. ožujka 2020 do 14. ožujka 2022 i da se ne može prije raskinuti. Ugovor se nakon isteka ugovornog odnosa može produžiti u dogovoru obiju stranaka odnosno uz sklapanje novog ugovora.

7. Iz predugovora o kupoprodaji nekretnine od 04. svibnja 2022. koji je sklopljen između MJG kao prodavateljice s jedne strane i MJ kao kupca s druge strane proizlazi da je predmetom tog ugovora upravo nekretnine koje su predmet ovog postupka, te je čl. 2 tog predugovora ugovoreno da će se glavni ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina sklopiti najkasnije do 30. kolovoza 2022. Člankom 3 tog ugovora ugovorena je kupoprodajna cijena od ukupno 280.000,00 EUR-a za stan i 48.000,00 EUR-a za duplu garažu, te da je ta kupoprodajna cijena konačna i nepromjenjiva. Člankom 4 tog ugovora ugovoreno je da će kupac prilikom sklapanja tog predugovora na ime kapare isplatiti prodavatelju iznos od ukupno 30.000,00 EUR-a najkasnije do 30. lipnja 2022., a što da će se uračunati u ukupnu ugovorenu kupoprodajnu cijenu. Preostali iznos je ugovoreno da će kupac isplatiti i to 150.000,00 EUR-a do 30. rujna 2022., a iznos od 148.000,00 EUR-a do 31. prosinca 2022. Ukoliko dođe do neispunjenja predugovora zbog razloga za koje odgovara kupac, a ne ugovori se izmjena obveza prodavatelj zadržava primljenu kaparu, a ugovor će se smatrati raskinut kao i najam i prodavatelj je dužan izdati potvrdu o primitku kapare na zahtjev kupca.

8. Iz zemljišno knjižnih podataka proizlazi da je vlasnica stana koji je predmetom ugovora o najmu tuženica.

9. Iz iskaza tuženice proizlazi da je sa tužiteljem sklopila ugovor o najmu da on nije poštivao taj ugovor i nije ništa plaćao. Osim stana da tužitelj koristi i garažu. U početku da joj je plaćao na račun najamninu, a kasnije ne. Ona da se ne sjeća da je tužitelj dao kaparu kada su sklopili predugovor o kupoprodaji, te je predočen predugovor i tuženica je potvrdila da je na tom predugovoru o kupoprodaji njezin potpis. Nadalje iskazuje da se ne sjeća tko je pisao ugovor o najmu, i pred ugovor o kupoprodaji. Ona da nije tražila veću kupoprodajnu cijenu od one koja je potpisana između njih. Tužitelj da nikad nije plaćao za stan režije i da su joj dolazile ovrhe za režije za predmetni stan. Tužitelj da je još uvijek u posjedu njezinog stana.

10. Svjedok ČJ iskazuje da je bio zaključen ugovor o najmu stana između stranaka na dvije godine, te da je tužitelj tražio da kupi predmetni stan i da je taj stan bio na prodaju prije nego ga je MJ unajmio, a oni da su imali dva stana u [adresa]. Tužitelj da je s njegovom suprugom sklopio predugovor o kupoprodaji predmetnog stana koji se nije nikad realizirao, a niti je sklopljen kasnije kupoprodajni ugovor, a to iz razloga jer tužitelj nije platio ono što je trebao po predugovoru. Tužitelj je ponudio da će kupiti stan prije nego mu je istekao najam predmetnog stana. Tužitelj da nije platio ono što je bilo predviđeno predugovorom, a niti najamninu. Tužitelj da je još uvijek u stanu, da nije vratio ključeve i da ne plaća najamninu i da je njegova supruga u dva navrata dostavljala upozorenje za raskid ugovora o najmu stana, da plati najamninu i vrati ključeve. Nadalje iskazuje da bi tužitelj do travnja 2022. bio dužan najamninu u visini od 8.000,00 EUR-a. Također da nije plaćao struju, vodu ni ostale režije i njegova supruga da radi toga ima ovrhe. Upozorenja za raskid ugovora o najmu da su se tužitelju upućivala prije i nakon zaključenja predugovora.

11. Svjedokinja OJ iskazuje da poznaje supruga tuženice, a i nju osobno jer da im je radila neki prijevod. Nadalje iskazuje da je supruga tuženice upoznala kada je tuženica sa tužiteljem sklopila ugovor o najmu predmetnog stana, a kako da je ona sudski tumač za talijanski jezik pa je bila angažirana od strane supruga tuženice. Najmoprimac da je bio ovdje tužitelj i da joj je poznato da je on kasnije ušao u taj stan kako je bilo ugovoreno. Njoj da nije poznato ništa što se tiče plaćanja ugovora o najmu, i tijek njihovog ugovornog odnosa. Nadalje da joj je poznato po pričanju da je MJ već naručio kuhinju za taj stan po mjeri, nakon toga da su odlučili zaključiti predugovor i tada da je ona opet bila angažirana i da se ne može sjetiti da li su ispred nje potpisali predugovor, a da misli da nisu, ali da nije sigurna. Ugovorena cijena da je navedena u predugovoru, a poznato joj je da se cijena mijenjala nakon svakog njihovog nekakvog dogovora o prodaji, i da se ne može sjetiti da li je do promjene cijene došlo prije ili poslije predugovora. Njoj da nije poznato da li je isplaćena kapara za ovaj stan.

12. Svjedokinja BJ je iskazivala da pozna tuženicu jer da joj je bila najmodavac i da ona stanuje u stanu nasuprot stana gdje živi tužitelj, a što se tiče poslovnog odnosa između stranaka da joj nije poznato ništa o sklapanju nikakvog predugovora, niti kupoprodajnog ugovora. Isto tako je iskazala da je u stanu gdje sad živi tužitelj ona stanovala od 2014. do 2018., a da je u spavaćim sobama znalo biti vlage, a ostalo da je bilo u uredu.

13. U postupku je utvrđeno da su stranke imale zaključen ugovor o najmu predmetnog stana i garaže koji je bio ugovoren na određeno vrijeme u trajanju od dvije godine i to od 15. ožujka 2022. do 14. ožujka 2022., te je tim ugovorom bilo ugovoreno da se nakon isteka ugovornog odnosa može produžiti ukoliko obje stranke sklope novi ugovor po dogovoru.

14. Nadalje u postupku je utvrđeno da je vlasnica predmetnih nekretnina tuženica, a što proizlazi iz zemljišno knjižnih podataka.

15. Nadalje je u postupku utvrđeno da su stranke sklopile predugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnine 04. svibnja 2022., te je ugovoreno da će se sklopiti glavni ugovor najkasnije do 30. kolovoza 2022., a što proizlazi iz priloženog predugovora o kupoprodaji nekretnine.

16. Isto tako je u postupku utvrđeno da je tužitelj i dalje u posjedu predmetnog stana iako nije sklopljen između stranaka ni novi ugovor o najmu stana, a niti glavni kupoprodajni ugovor što je bilo ugovoreno sklopljenim predugovorom.

17. Također je utvrđeno da je tuženica dostavljala tužitelju obavijesti za raskid predmetnog ugovora o najmu, a što prileži iz priložene dokumentacije u spisu.

18. Ovaj sud smatra da tužitelj nije dokazao da je tuženica tražila povećanje kupoprodajne cijene i da iz tog razloga nije sklopljen glavni kupoprodajni ugovor budući da to ne proizlazi iz navedenih dokaza, jedino što svjedokinja OJ navodi da joj je poznato da je mijenjana cijena, ali da se ne može sjetiti da li je do povećanja cijene došlo prije sklapanja ili poslije sklapanja predugovora, dok drugi svjedoci o tome nemaju saznanja.

19. Stoga ovaj sud na temelju iskaza gore navedene svjedokinje i ostalih dokaza ne može izvesti zaključak da glavni kupoprodajni ugovor nije sklopljen iz razloga što su tuženici tražili povećanje cijene predmetnog stana, a posebice što o tome nije između stranaka sačinjena nikakva isprava iz koje bi to bilo razvidno.

20. Osim toga odredbom čl. 268 st. 5 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22 dalje ZOO) propisano je da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od 6 mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.

21. Dakle, već iz gore cit. odredbe Zakona o obveznim odnosima proizlazi neosnovanost tužbenog zahtjeva tužitelja, kao i što neosnovanost proizlazi iz svih gore navedenih dokaza provedenih tijekom postupka.

22. Kako je u postupku nedvojbeno utvrđeno da je između stranaka došlo do raskida ugovora o najmu stana, i nije sklopljen novi ugovor o najmu stana, to je protutužbeni zahtjev pod toč. 1 kojim se traži da se utvrdi da je raskinut ugovor o najmu predmetnog stana, koji je zaključen između stranaka, a raskinut je zbog neizvršavanja ugovorenih obveza od strane tužitelja, a što proizlazi iz svih provedenih dokaza u ovom postupku.

23. Stoga je sukladno odredbi čl. 20. Zakona o najmu (pročišćeni tekst NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/2018, 105/2020) stanova valjalo usvojiti protutužbeni zahtjev pod toč 1.

24. Što se tiče protutužbenog zahtjeva pod toč 2. kojim tuženik traži da se naloži tužitelju predaja u posjed predmetnog stana ovaj sud smatra protutužbeni zahtjev u tom dijelu također osnovanim budući da je u postupku nedvojbeno utvrđeno da je došlo do raskida predmetnog ugovora o najmu i da nije sklopljen novi ugovor o najmu, kao ni glavni kupoprodajni ugovor. Stoga, tužitelj nema valjanu pravnu osnovu za posjedovanje predmetnog stana pa je sukladno odredbi čl. 161 st. 1 Zakona o vlasništvu i dr. stvarnim pravima («Narodne novine» broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 i 81/15, 94/17 - pročišćeni tekst) protutužbeni zahtjev pod toč 2. valjalo usvojiti.

25. Što se tiče protutužbenog zahtjeva pod toč. 3 i 4. ovaj sud smatra da je za odluku u svezi te točke koja se odnosi na zahtjev tuženika za isplatu najamnine odlučno rješavanje toč 1 i 2. protutužbenog zahtjeva, pa stoga rješavanje tog dijela protutužbenog zahtjeva predstavlja prethodno pitanje za odlučivanje po toč 3 i 4. protutužbenog zahtjeva.

26. Slijedom navedenog valjalo je postupak prekinuti u odnosu na toč. 3 i 4. protutužbenog zahtjeva sukladno odredbi čl. 213 st. 1 Zakona o parničnom postupku. ( Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 43/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22).

27. Što se tiče zatraženog parničnog troška tuženika odlučeno je kao u toč 2 izreke rješenja.

Zadar, 12. siječnja 2026.

Sutkinja

Jasenka Glavan

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka istog. Žalba se podnosi putem ovog suda, pismeno u tri istovjetna primjerka, za nadležni Županijski sud.

DNA: 1. Tužitelju po pun.

2. Tuženici po pun.