REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-767/2025-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A Z B O G O G L U H E

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari tužitelja ND, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Marinu Buviniću, odvjetniku u Umagu-Umago, Trgovačka 3/, protiv tuženika Apart Invest d.o.o., OIB: 89509001948 sa sjedištem u [adresa], radi isplate i utvrđenja, 12. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku Apart Inest d.o.o. da tužitelju ND, s osnove povrata kupoprodajne cijene, isplati iznos od 102.000,00 EUR, uvećan za zateznu kamatu, po kamatnoj stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine tekućom od dospijeća svakog pojedinog iznosa od:

- 34.000,00 EUR od 28. prosinca 2022. do isplate,

- 51.000,00 EUR od 1. veljače 2023. do isplate, u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženiku da tužitelju, s osnove povrata dvostruke kapare, isplati iznos od 17.000,00 EUR, uvećan za zateznu kamatu koja teče od dana podnošenja tužbe pa sve do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III Nalaže se tuženiku da tužitelju, s osnove ugovorne kazne, isplati iznos od 5.100,00 EUR, uvećan za zateznu kamatu koja teče od dana podnošenja tužbe pa sve do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

IV Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi parnični trošak u visini od 3.253,69 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 12. siječnja 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev za naknadu troškova odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovom sudu 13. listopada. 2025. podnio tužbu protiv tuženika u kojoj navodi da su stranke zaključile pisani pravni posao nazvan „Predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnine“, kojim je dogovorena kupoprodaja stana - suvlasničkog dijela nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na kojoj je tuženik upisan kao vlasnik. 15. studenoga 2022. stranke su zaključile i Aneks broj 1 Predugovora prema kojem se tuženik obvezao izgraditi stambenu zgradu s 5 stanova te kupcu – tužitelju prodati stan označen kao stan „D“ (mala zgrada), ukupne površine 48,55 m2, s pripadajućim parkirnim mjestom za kupoprodajnu cijenu od 170.000,00 EUR. Tvrdi da je svoju ugovornu obvezu izvršio te tuženiku isplatio ukupno 102.000,00 EUR, i to:

17.000,00 EUR na ime kapare 21. rujna 2022., zatim 34.000,00 EUR 28. prosinca 2022. te 51.000,00 EUR 1. veljače 2023. Preostali dio od 68.000,00 EUR trebao je biti isplaćen nakon zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora, dok se tuženik obvezao po primitku ukupne cijene predati kupcu posjed nekretnine i izdati tabularnu ispravu. Tuženik je ishodio građevinsku dozvolu 13. prosinca 2022. te izgradio i dovršio zgradu, ali tvrdi da nije proveo etažiranje. Nadalje navodi da kada je u rujnu 2025. došao u Hrvatsku i obišao nekretninu, zatekao je sporni stan u posjedu treće nepoznate osobe koja je izjavila da je stan kupila. Nadalje da se ugovorena kupoprodaja trebala uredno dovršiti predajom nekretnine i tabularnom izjavom po uplati cijene, ali kako je to izostalo isključivo krivnjom tuženika, smatra da mu pripada povrat svih uplaćenih iznosa, dvostruka kapara i ugovorna kazna, sukladno ugovoru i članka 304. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.; dalje u tekstu: ZOO). Stoga zahtijeva da sud naloži tuženiku isplatu 102.000,00 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom od dana pojedinih uplata, zatim isplatu dvostruke kapare od 17.000,00 EUR te ugovorne kazne u iznosu od 5.100,00 EUR, sve sa zakonskom zateznom kamatom od dana podnošenja tužbe. Također traži i naknadu troškova postupka. Nadalje, tužitelj ističe kako su u „Predugovoru“ sadržani svi bitni sastojci ugovora o kupoprodaji u smislu članka 376. ZOO, jer je određena nekretnina, cijena i rokovi ispunjenja, a većina cijene je i isplaćena. Stoga, u slučaju protivljenja tuženika, poziva se na članak 268. ZOO te postavlja eventualno kumulirani tužbeni zahtjev da se utvrdi postojanje ugovora o kupoprodaji za 1/5 suvlasničkog dijela kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi stan „D“ površine 48,55 m2 i pripadajuće parkirno mjesto te da naloži tuženiku obvezu predaje nekretnine slobodne od tereta i osoba te trpljenje uknjižbe tužitelja nakon uplate preostalog dijela cijene od 68.000,00 EUR.

2. Tužba s prilozima je, zajedno s pozivom za davanje odgovora na tužbu, uredno dostavljena tuženiku na adresu njegova sjedišta dana 23. listopada 2025, a isti u roku od 30 dana nije podnio odgovor na tužbu. Time su ispunjene procesne pretpostavke za donošenje presude zbog ogluhe u smislu članka 331.b stavka 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 96/08 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje u tekstu: ZPP), prema kojemu će sud donijeti presudu kojom prihvaća tužbeni zahtjev ako tuženik ne podnese odgovor na tužbu u roku, pod uvjetom da su kumulativno ispunjeni daljnji uvjeti iz navedene zakonske odredbe.

3. Sukladno članku 331.b stavak 1. ZPP, sud je prije donošenja presude zbog ogluhe bio dužan ispitati: jesu li tužba i poziv za davanje odgovora uredno dostavljeni tuženiku, proizlazi li osnovanost tužbenog zahtjeva iz činjenica navedenih u tužbi, jesu li te činjenice u suprotnosti s dokazima koje je sam tužitelj priložio ili s općepoznatim činjenicama te postoje li općepoznate okolnosti koje bi upućivale na to da je tuženika spriječio opravdan razlog da podnese odgovor na tužbu.

4. Slijedom navedenog, sud je, a imajući u vidu da se radi o zahtjevu radi isplate novčanih tražbina te sporednih potraživanja (zakonske zatezne kamate, dvostruka kapara, ugovorna kazna i troškovi postupka), ocijenio da se radi o pravima s kojima stranke mogu slobodno raspolagati u smislu članka 3. stavka 3. ZPP, te stoga ne postoji zapreka donošenju presude zbog ogluhe s aspekta raspolaganja zahtjevom.

5. Osnovanost tužbenog zahtjeva sud je ocijenio isključivo na temelju činjeničnih navoda iznesenih u tužbi i priloženih dokaza. Naime, tužitelj u bitnome tvrdi da su stranke zaključile pisani pravni posao nazvan Predugovor ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2022., a potom i Aneks broj 1 od 15. studenog 2022. istog predugovora. Iz sadržaja tih isprava proizlazi da se tuženik, kao prodavatelj, obvezao izgraditi stambenu zgradu s pet stanova te tužitelju, kao kupcu, prodati stan oznake „STAN D (mala zgrada)“ ukupne površine 48,55 m2 s pripadajućim parkirnim mjestom, za kupoprodajnu cijenu od 170.000,00 EUR.

6. Iz uplatnica (list spisa 27-30) slijedi da je tužitelj u cijelosti uredno izvršavao svoje ugovorne obveze. Na ime kapare uplatio je 17.000,00 EUR dana 21. rujna 2022., zatim 34.000,00 EUR dana 28. prosinca 2022. i 51.000,00 EUR dana 1. veljače 2023., odnosno ukupno 102.000,00 EUR. Time je tužitelj isplatio znatan dio ugovorene kupoprodajne cijene, pri čemu je preostali iznos od 68.000,00 EUR dospijeva po zaključenju glavnog kupoprodajnog ugovora, odnosno u roku od 7 dana od njegova zaključenja.

7. S druge strane, tuženik svoje obveze iz ugovornog odnosa nije izvršio. Iz historijata tužbe i priloženih dokaza (građevinska dozvola, dopis nadležnog upravnog odjela, izvadak iz zemljišnih knjiga) proizlazi d, iako je ishodio građevinsku dozvolu od 13. prosinca 2022. i izgradio zgradu, do dana podnošenja tužbe nije proveo etažiranje zgrade, nije pribavio akt za uporabu za predmetnu građevinu, nije ni zaključio glavni kupoprodajni ugovor s tužiteljem, niti ga je uopće pozvao na zaključenje takvog ugovora.

8. Štoviše, tužitelj je, što nije dovedeno u sumnju ni jednim dokazom, naveo da je prilikom dolaska u Hrvatsku u rujnu 2025. utvrdio da se sporni stan nalazi u posjedu treće osobe koja mu je izjavila da je stan kupila. Time je jasno indicirano da tuženik više uopće ne raspolaže sporom nekretninom na način koji bi mu omogućio uredno ispunjenje obveza prema tužitelju iz sklopljenog ugovora. Dodatno, iz priloženog izvatka iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] razvidno je da je tuženik upisan kao vlasnik predmetne katastarske čestice kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ali je istodobno na toj nekretnini upisano založno pravo u korist treće osobe ED u iznosu od 500.000,00 EUR, kao i zabilježba da za stambenu zgradu nije priložen akt za uporabu.

9. Imajući u vidu naprijed navedeno, stav je ovog suda da je tuženik u bitnom neispunjenju svojih ugovornih obveza u smislu odredbi ZOO o dvostranoobveznim ugovorima i ugovoru o kupoprodaji. Prema članku 376. ZOO, ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu, dok je za kupoprodaju nekretnina propisan pisani oblik (članak 377. ZOO). U ovom slučaju, iako je predmetna isprava nazvana „predugovorom“, nesporno je da sadrži sve bitne sastojke ugovora o kupoprodaji (određenu nekretninu, cijenu, način i rokove plaćanja, obvezu predaje i uknjižbe), a uz to je znatan dio cijene već plaćen, što je tužitelj u tužbi posebno naglasio.

10. Bez obzira kvalificira li se taj pravni posao kao ili kao već perfektan kupoprodajni ugovor, odlučno je da je tuženik ostao dužan izvršiti ključne obveze i to zaključenje glavnog ugovora, predaju stana i izdavanje tabularne isprave radi uknjižbe vlasništva, kao i osiguranje da je nekretnina slobodna od pravnih nedostataka (hipoteka, nepostojanje uporabne dozvole). Time su ostvarene pretpostavke da tužitelj, kao kupac, bira između održanja ugovora na snazi i zahtjeva za ispunjenje ili raskida ugovora uz povrat onoga što je dao, sukladno člancima 360. i 368. ZOO.

11. Člankom 360. ZOO propisano je da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može zahtijevati ispunjenje ili, pod pretpostavkama iz idućih članaka, raskinuti ugovor, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Člankom 368. ZOO propisano je da raskidom ugovora obje strane bivaju oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete, a ako je jedna strana ugovor ispunila potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala, uz obvezu plaćanja zateznih kamata od dana kad je isplata primljena.

12. U konkretnom slučaju, tužitelj je u tužbi jasno naveo da, s obzirom na to da tuženik nije ispunio preuzete obveze, traži povrat svih uplaćenih iznosa, dvostruke kapare i ugovorne kazne, čime se u biti poziva na raskid ugovornog odnosa i posljedice raskida propisane ZOO, a dodatno na posebna pravila o kapari i ugovornoj kazni.

13. Što se tiče kapare, prema članku 303. ZOO kapara je iznos novca koji jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen, pri čemu se u slučaju urednog ispunjenja ugovora kapara vraća ili uračunava u ispunjenje obveze. Člankom 304. ZOO propisano je da, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru, zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

14. Imajući u vidu utvrđeno činjenično stanje, jasno je da je za neispunjenje ugovora odgovorna upravo strana koja je primila kaparu – tuženik, jer nije ispunio svoju bitnu ugovornu obvezu (predaju nekretnine i otklanjanje pravnih nedostataka), a istodobno je stan predao trećoj osobi. Tužitelj se, sukladno članku 304. stavak 2. ZOO, opredijelio za varijantu u kojoj traži vraćanje dvostruke kapare. Kako je kapara iznosila 17.000,00 EUR, dvostruka kapara iznosi 34.000,00 EUR. Budući da tužitelj istodobno zahtijeva povrat cjelokupno isplaćenog iznosa cijene od 102.000,00 EUR (u koji je uračunata i primarno danu kaparu), zahtjev za isplatom daljnjih 17.000,00 EUR pod osnove dvostruke kapare predstavlja razliku do punog iznosa dvostruke kapare. Stoga je odlučeno kao u točki II izreke.

15. U odnosu na tražbinu ugovorne kazne, stranke su u članku 8. Predugovora ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2022. izričito ugovorile ugovornu kaznu za slučaj zakašnjenja odnosno neispunjenja obveza tuženika, i to u određenom novčanom iznosu. Takva ugovorna odredba u potpunosti je sukladna odredbama ZOO o ugovornoj kazni. Prema članku 350. ZOO, vjerovnik i dužnik mogu ugovoriti da će dužnik platiti vjerovniku određeni novčani iznos ako ne ispuni svoju obvezu ili kasni s njezinim ispunjenjem, dok članci 353. – 355. ZOO propisuju da je vjerovnik ovlašten tražiti ugovornu kaznu čak i kada nije pretrpio štetu, te da sud može smanjiti pretjerano visoku ugovornu kaznu na zahtjev dužnika. .

16. U konkretnom slučaju tuženik nije osporio ni valjanost ugovorne odredbe o ugovornoj kazni, niti visinu ugovorne kazne, niti je postavio prigovor radi smanjenja ugovorne kazne sukladno članku 354. ZOO. Kako se u postupku zbog ogluhe sud ne upušta u izvođenje i ocjenu dokaza izvan okvira provjere da li su činjenični navodi tužbe u suprotnosti s priloženim dokazima, sud polazi od nespornosti navoda iz tužbe da je ugovorna kazna ugovorena upravo u visini od 5.100,00 EUR, te da je nastupilo zakašnjenje odnosno neispunjenje na strani tuženika. Kako ti navodi nisu u suprotnosti s ijednim priloženim dokazom, sud je zahtjev za isplatom ugovorne kazne ocijenio osnovanim i kao takav ga prihvatio (točka III izreke).

17. Iz činjeničnih navoda i dokaza jasno proizlazi da su ispunjeni svi kumulativni uvjeti iz članka 331.b ZPP za donošenje presude zbog ogluhe: tužba i poziv za odgovor uredno su dostavljeni tuženiku, osnovanost tužbenih zahtjeva jasno proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi, navedene činjenice nisu u protivnosti s dokazima koje je priložio sam tužitelj niti s općepoznatim činjenicama te ne postoje općepoznate okolnosti iz kojih bi proizlazilo da je tuženika opravdano spriječio razlog da podnese odgovor na tužbu. Stoga je sud, primjenom citirane odredbe, donio presudu kojom je u cijelosti prihvatio glavni tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim traži povrat uplaćene kupoprodajne cijene, isplatu razlike do dvostruke kapare i isplatu ugovorne kazne.

18. Odluka o troškovima temelji se na članku 154. stavak 1. ZPP u svezi članka 155. stavak 1. ZPP te odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23.; dalje u tekstu: OT).

18.1. Tužitelju koji je zastupan po punomoćniku iz reda odvjetnika, a imajući u vidu vrijednost predmeta spora od 124,100,00 EUR, priznat mu je trošak i to za sastav tužbe od 18. svibnja 2023. u visini od 935 bodova te trošak sastava prijedloga za zabilježbu spora u visini od 233,75 bodova (Tbr. 19/3. OT), a što pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54. OT) iznosi 2.337,50 EUR. Istom je priznat trošak PDV od 25 % (Tbr. 46. OT) koji iznosi 584,38 EUR, odnosno ukupno 2.921,88 EUR.

18.2. Nadalje, tužitelju je priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u visini od 331,81 EUR na temelju Tbr. 1/1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.; dalje u tekstu: Uredba) u svezi u članka 7. stavak 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18., 51/23.), dok mu nije priznat trošak sudske pristojbe na prijedlog za zabilježbu spora u visini od 6,64 EUR jer taj trošak nije dokumentiran.

18.3. Prema tome, naloženo je tuženiku da tužitelju naknadi parnični trošak u visini od 3.253,69 EUR, dok je odbijen zahtjev tužitelja za naknadom parničnog troška u preostalom dijelu.

18.4. Tužitelju pripadaju zatezne kamate na trošak postupka od dana donošenja presude zbog ogluhe, odnosno od 12. siječnja 2026. na temelju članka 151. stavak 3. ZPP.

18.5. O visini stope zateznih kamata odlučeno je primjenom članka 29. stavak 2. ZOO.

19. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Pazinu, 12. siječnja 2026.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dostave presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

Presuda zbog ogluhe ne može se pobijati zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

DNA

1. Tužitelju po pun.

2. Tuženiku