REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula

Poslovni broj P-416/2018-56

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli – Pola, po sucu Tamari Došen kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja MT iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Jasni Stupavsky-Stella, odvjetnici iz Umaga, Pozioi 1G, protiv prvotuženice RT iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] zastupane po privremenom zastupniku NT odvjetniku iz [adresa] i drugotuženika BT iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po odvjetnicima iz odvjetničkog društva Čohilj i partneri d.o.o., radi utvrđenja ništetnosti ugovora, nakon zaključene glavne rasprave 26. studenog 2025. u prisutnosti punomoćnice tužitelja, zamjenika privremenog zastupnika I tuženice i zamjenice punomoćnika II tuženika, objavljene 12. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji nekretnina za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] sklopljen neutvrđenog dana između ŽT kao prodavateljice, zastupane po punomoćniku ĆT i BT kao kupca, na kojem je ugovoru potpis ĆT kao punomoćnika I-tuženice ŽT (RT), ovjeren kod javnog bilježnika Ivana Parlova iz Zagreba, Ozaljska 21, pod brojem OV-20251/09 22. svibnja 2009. te ne proizvodi pravne učinke, slijedom čega se nalaže uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, koje je postojalo prije upisa prava vlasništva u korist BT, i to upisom brisanja prava vlasništva upisanog u korist BT uz istovremeni upis prava vlasništva prethodnika, ŽT na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u cijelosti, a koju će uspostavu ranijeg stanja provesti nadležni sud po pravomoćnosti ove presude."

II. Odbija se eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se nepostojećim ugovor o kupoprodaji nekretnina kojeg su sklopili kao punomoćnik prodavatelja ĆT i II-tuženik BT za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], slijedom čega se nalaže uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kako je postojalo prije provedbe navedenog ugovora upisom prava vlasništva ŽT (RT) na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a koju će uspostavu provesti nadležni zemljišnoknjižni sud po pravomoćnosti ove presude."

III. Nalaže se tužitelju da tuženicima nadoknadi trošak ovoga postupka prvotuženici 750,00 eura, a drugotuženiku 1.500,00 eura u roku od 15 dana.

IV. Odbija se zahtjev tužitelj za naknadom troška.

Obrazloženje

1. Tužbom od 20. veljače 2018. tužitelj navodi da je s I-tuženicom koja je tada bila upisana kao vlasnica pod imenom ŽT **.**.2015. sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kojega je I-tuženica potpisala s novim imenom RT zbog čega je nakon presude na temeljem priznanja ishodovao osnovu za upis svoga prava kojeg ne može ostvariti jer se tijekom njegovog parničnog postupka kao vlasnik upisao II-tuženik BT temeljem kupoprodajnog ugovora sklopljenog neutvrđenog dana s ĆT kao punomoćnicom ŽT, ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika Ivana Parlova pod brojem OV-20251/09 22. listopada 2009., a punomoć ĆT je ovjerena 19. ožujka 2001. Budući da je punomoć otkazana, što je BT bilo poznato, kupoprodaji ugovor je fiktivan (prividan) pravni posao, ne proizvodi pravne učinke, te je ništetan. Između ĆT i I-tuženice su ostali nerazriješeni odnosi te je ĆT nekretninu prenijela sinu svoje prijateljice OT, želeći I-tuženicu primorati da izvrši neku činidbu u njenu korist, a II-tuženik nije I- tuženici ni njenoj punomoćnici isplatio cijenu, ušao u posjed nekretnine, koja se i prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nalazi u posjedu tužitelja, ograđena je a tužitelj je neometano koristi i uređuje.

2. I-tuženica ŽT putem odvjetnika NT, privremenog zastupnika postavljenog rješenjem od 10. veljače 2021., odgovorom od 2. travnja 2021. osporava osnovanost tužbenog zahtjeva, ističe prigovor aktivne i pasivne legitimacije

3. II-tuženik BT odgovorom od 21. svibnja 2018. navodi da se uknjižio kao vlasnik nekretnine temeljem kupoprodajnog ugovora potpisanog od punomoćnika ŽT, odnosno RT, ĆT na temelju specijalne punomoći ovjerene kod javnog bilježnika Ivana Parlova iz Zagreba pod brojem OV- 3394/2001 koja ovlašćuje ĆT na prodaju nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i primanje kupoprodajne cijene, da je opoziv punomoći neutemeljen, nedokazan navod o kojem on nema nikakvih saznanja, da je cijenu isplatio ĆT, da njegov ne ulazak u posjed nekretnine nije bitan jer je vlasništvo stekao kupoprodajom i njenom uknjižbom u zemljišne knjige, dok posjed nekretnine nije način stjecanja vlasništva. Ukazuje na članak 125. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojem, u slučaju da je više osoba sklopilo s otuđivateljem pravne poslove radi stjecanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo stječe osoba koja je u dobroj vjeri prva zatražila upis u zemljišnu knjigu. Tužbeni zahtjev smatra neosnovanim jer je postupao u dobroj vjeri kada je prvi zatražio i ostvario upis u zemljišnu knjigu na temelju valjanog kupoprodajnog ugovora, a nije znao niti je mogao znati da je prvotuženica nekretninu ponovno otuđila.

4. U dokaznom postupku pročitan je Ugovor o kupoprodaji nekretnina ovjeren kod javnog bilježnika Ivana Parlova pod brojem Ov-20251/2009 22. listopada 2009. (stranice 5-7 spisa), Punomoć od 19. ožujka 2001. ovjerenu kod javnog bilježnika Ivana Parlova pod brojem Ov-3394/2001 19. siječnja 2001. (stranice 8-9), izjava od 22. listopada 2009. (stranica 23), izvadak iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu (stranice 24-25), podnesak tuženice RT (ŽT) od 6. studenog 2017. u predmetu P-541/2016 (stranica 61), iskazi svjedoka TT i ĐT (stranice 82-85) te tužitelja i drugotuženika (stranice 100-102) te dokumentacija dostavljena po javnom bilježniku Ivani Miloš 22. rujna 2025. (stranice 105-107).

4.1. Ugovorom o kupoprodaji nekretnina ovjerenim 22. listopada 2009. kod javnog bilježnika Ivana Parlova pod brojem Ov-20251/2009 ŽT, zastupana po ĆT je BT prodala zemljište šumu od 224 m2 i to k. č. br. [katastarska čestica] upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za 87.365,00 kuna.

4.2. ŽT je 19. ožujka 2001. kod javnog bilježnika Ivana Parlova pod brojem Ov-3394/2001 ovjerila punomoć izdanu ĆT zbog pravnih, financijskih poslova, potpisivanja sve potrebne dokumentacije, prodaje i kupoprodaje zemljišta pod šumom k. č. br. [katastarska čestica] upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], primi novac i izdaje potvrde, koristi njen devizni račun 2422091436 iz Zagrebačke banke.

4.3. TT iskazuje da je ĆT poznavala jer se bavila prodajom nekretnina, spomenula je zemljište u Bujama i pitala bi li njen sin bio zainteresiran za kupnju, zajedno su otišle vidjeti zemljište, pokazala joj je gdje se zemljište nalazi i rekla da susjedi stanuju u [adresa], sinu je prenijela da je zemljište lijepo, susjedi dobri, a na zemljište je htio postaviti kamp prikolicu, pa je za 86.000,00 kn kupio 522 m2, nakon nekog vremena odbijen je zahtjev za uknjižbu zbog neadekvatne punomoći, jer je na punomoći ĆT pisala adresa koja nije odgovarala podacima u zemljišnim knjigama za ŽT, sve papire je predala odvjetničkom uredu jer se problem s upisom odužio, radi potpisivanja ugovora je odlazila i ona jer je trebala dovesti ĆT koja se teže kretala, kod predaje novca u predvorju javnobilježničkog ureda, nakon što je ugovor potpisan su bili svo troje. Ugovor je pisala ĆT, nikada joj nije rekla da bi joj ŽT opozvala punomoć za prodaju nekretnina. Nikada nije razgovarala s ŽT odnosno RT, na zemljištu je bila dva puta još prije 2011. godine, zemljište šuma šikara je neograđeno, nedaleko od cesta prema moru, nije znala da li je građevinsko ili poljoprivredno kada ga je sin kupovao, u svakom slučaju nije dovoljno veliko za gradnju, ima 240 m2 pa je ranije navedena površina pogrešna.

Sin je nakon nekog vremena prošao onuda, saznao da postoji problem sa zemljištem kada mu je tužitelj ĐT rekao da je zemljište njegovo, da je on kupio od ŽT, da zna kako će doći do njega, a razgovarao je i s njom. O tom razgovoru sina i ĐT obavijestili su ĆT koja je razgovarala s ĐT, pozvala ga u Zagreb da dođe vidjeti sve papire koje joj je ostavila ŽT.

ŽT je imala dugove po Zagrebu, nije bila u dobrim odnosima s ocem, bila je prijavljena na adresi ĆT i ovlastila ju je s više punomoći da uredi sve odnose, pa je vidjela Ružićinu punomoć za bankovni račun i prodaju još jedne nekretnine, ovlastila ju je da proda njenu imovinu i podmiri njezine dugove, vidjela je razglednicu kojom ŽT zahvaljuje ĆT na svemu i obavještava da se dobro snašla u Australiji kamo je otišla dvije godine prije zaključenja ugovora. Sin je čekao da se upiše kao vlasnik da bi na zemljište stavio prikolicu ali to nije nikada učinio.

4.4. ĐT iskazuje da je na tom području kupovao 4 parcele, da mu je za formiranje građevinske parcele trebalo još 200 m2 pa je od IT saznao ime vlasnika i telefonski [broj telefona]. godine stupio u kontakt s ŽT u [adresa], dogovorenu cijenu od 8.000,00 Eura je uplatio na njezin račun prije potpisivanja ugovora jer se oslanjao na mailove i usmene telefonske razgovore, gradio je prethodne objekte i nije žurio s pisanim ugovorom, tri -četiri godine komunicirao je s ŽT, bila je u Zagrebu ali se nije stigla javiti, a na koncu mu je poslala potpisani ugovor ovjeren u Zagrebu, kojeg nije mogao provesti jer ga je potpisala ŽT, potpis je ovjerila RT, a nije bilo poveznice između imena, odvjetnik je u gruntovnici našao sve ugovore pa je saznao da je ĆT bila opunomoćena i da je TT zaključio ugovor, telefonski je razgovarao s ĆT i TT ali ga nikada nisu vidjeli ni on niti njegov sin. Andrićev ugovor je proknjižen par dana nakon što su oni dobili rješenje da bi zemlja bila njihova, proknjižen je stariji ugovor, s još starijom punomoći u vrijeme kada se ugovor bez OIB [osobni identifikacijski broj]a nije mogao upisati. ŽT je izostanak ugovora s uredno ovjerenim potpisom objašnjavala bolešću, operacijom, a na koncu je u sudski postupak dostavila izjavu da je suglasna da se sin upiše kao vlasnik. Od ĆT je čuo da ima Gordaninu punomoć, da je zemljište prepustila M na ime duga kojega je imala prema njima. ŽT nikada nije spominjala opunomoćenika u Hrvatskoj, kada je došla u Hrvatsku čuli su se telefonom te mu je rekla da je ovjerila potpis kod javnog bilježnika i žuri na avion, pa nema potrebe da se sretnu. Kupljeno zemljište je nakon plaćanja uredio, povadio panjeve, ogradio i povremeno ga kosi. U telefonskom razgovoru TT je za zemljište tražio 20.000,00 eura, govoreći da namjerava jednoga postaviti prikolicu, on mu je ponudio 5.000,00 eura, a nakon rješenja upisa s ŽT dao bi mu 8.000,00 eura. TT nije znao puno o prodaji i uputio ga je na mamu, koja je rekla da je kupila zemljište i da će sud riješiti. ŽT niti u zadnjem razgovoru u kojem joj je spomenuo da je ĆT prodala zemljište nije spomenula punomoć za prodaju tog zemljišta. Smatra da su ĆT i R, a prvenstveno ĆT prevarili ŽT jer joj nisu rekli da su zaključili ugovor, ŽT se činila korektnom i poštenom osobom. Nakon što je platio cijenu i komunicirao s ŽT tijekom tri ili četiri godine nije bilo promjena u zemljišnim knjigama.

4.5. FT iskazuje da je otac pregovarao s prodavateljima, kupovao je u njegovo ime novcem od kredita Zagrebačke banke, BT nije prihvatio iznos koji je otac nudio za zemljište koje su oni raskrčili, ogradili i održavaju kao livadu, kupili su od ŽT oko 226 m2, a sve kupljeno je spojeno u jednu površinu, a nitko se nije bunio protiv napravljene ograde niti tvrdi da bi zemljište bilo njegovo.

4.6. BT iskazuje da je po preporuci ĆT njegova majka u njegovo ime kupila 2016. godine 522 m2 zemljišta obraslog drvećem i neuređenog travnjaka, da od tada nije ništa poduzimao jer je skupljao novac, a onda je uslijedila tužba pa samo održava zemljište, odbio je ponudu gospodina FT, ŽT ili AT nikada nije vidio, ugovor je potpisan s ĆT kao punomoćnicom ŽT pred javnim bilježnikom i ovjeren nakon čega je ĆT isplaćeno 86.000,00 kuna, pretpostavio je da je zemlja bila njena, ne sjeća se da je provjeravao upis u zemljišnim knjigama, punomoć ĆT nije vidio, nije imao saznanja da bi punomoć ĆT bila opozvana, ne zna tko je sastavljao ugovor o kupoprodaji, misli da je zemljište u tom trenutku bilo poljoprivredno, sve vezano za upis ugovora u zemljišne knjige radila je majka, posljednji put je na zemljištu bio prije dvije godine bilo je ograđeno ali nije znao da li je ograđena i njegova površina, datum ovjere potpisa prodavateljice ĆT ne bi objašnjavao jer se sve dešavalo prije deset godina, a ne zna da li je potpis ovjeren ranije.

5. Provedenim dokazima utvrđeno je da je:

- dana 19. ožujka 2001. javni bilježnik Ivan Parlov ovjerio potpis ŽT na punomoći kojom ovlašćuje ĆT za prodaju k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina],

- dana 22. listopada 2009. javni bilježnik Ivan Parlov ovjerio potpis ĆT na ugovoru o kupoprodaji nekretnina zaključenim s BT,

- dana **.**.2016. BT upisan kao vlasnik k. č. br. [katastarska čestica] šuma od 224m[2] k. o. [katastarska općina],

- FT u posjedu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

6. Prema članku 322. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022. i 155/2023.) ugovor je ništetan ukoliko je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Provedenim dokazima sud nije utvrdio da je ugovor o prodaju nekretnine zaključen između tuženika protivan Ustavu, prisilnim propisima Republike Hrvatske ili moralu društva.

Sud nije utvrdio da bi punomoć dana ĆT bila protivna člancima 313.-318.

Zakona o obveznim odnosima jer nije dokazano da je prestala postojati do trenutka zaključenja osporavanog ugovora.

7. Prema članku 285. Zakona o obveznim odnosima prividan ugovor nema učinka među ugovornim stranama, dok prema članku 282. ugovor ne nastaje ako strane vjeruju da su suglasne, a među njima postoji nesporazum o pravnoj naravi ugovora ili njegovom bitnom sastojku.

Provedenim dokazima sud nije utvrdio da bi ugovor bio pobojan ili nepostojeći, uzimajući u obzir i da tužitelj ne bi bio ovlašten na isticanje pobojnosti jer nije stranka osporavanog ugovora.

8.1. Tužitelju je priznat trošak pristojbe na tužbu i presudu od po 53,09 eura, nagrade punomoćniku za sastav tužbe, zastupanja na ročištu 3. srpnja 2018., 8. lipnja i 27. rujna 2021., 8. rujna i 26. studenog 2025., po 100 bodova, ukupno 600 bodova, što primjenom Tbr. 46., 52.3 i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/2023.) iznosi 1.500,00 eura.

Tužitelju nije priznata nagrada punomoćniku za sastav podneska od 12. travnja 2023. jer nije priložen spisu.

8.2. Prvotuženici je priznat trošak privremenog zastupnika za sastav odgovora na tužbu i zastupanja na ročištu 8. lipnja 2021. i 26. studenog 2025. po 100 bodova, ukupno 300 bodova, što primjenom Tbr. 46., 52.3 i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/2023.) iznosi 750,00 eura.

8.3. Drugotuženiku je priznat trošak nagrade punomoćniku za sastav tužbe, zastupanja na ročištu 3. srpnja 2018., 8. lipnja i 27. rujna 2021., 8. rujna i 26. studenog 2025., po 100 bodova, ukupno 600 bodova, što primjenom Tbr. 46., 52.3 i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/2023.) iznosi 1.500,00 eura.

8.4. Tuženicima u korist je dosuđen priznati trošak na temelju odredbe članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku Narodne novine br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025).

8.5. Sud nije odredio plaćanje zatezne kamate na troškove postupka po stopi utvrđenoj članka 29. stavka 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima od dana donošenja odluke jer tuženici nisu postavili zahtjev u skladu s čl. 151. st.3. Zakona o parničnom postupku.

8.6. Prema članku 4. Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine" br. 118/18., 51/23.) obveza plaćanja pristojbe za odgovor na tužbu nastaje po pravomoćnom završetku postupka za svaku stranku razmjerno uspjehu u parnici.

U Puli 12. siječnja 2026.

S u d a c

Tamara Došen

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu u roku od 15 dana od dana objave iste. O žalbi odlučuje županijski sud.

Dostavna naredba:

1. punomoćnici tužitelja Jasni Stupavsky-Stella, odvjetnici iz Umaga

2. privremenom zastupniku I tuženice NT, odvjetniku iz [adresa]

3. punomoćniku II tuženika iz Odvjetničkog društva Čohilj i partneri iz Pule