REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

Poslovni broj: P-1541/2025-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Ivani Manestar, u pravnoj stvari tužitelja ZIEGLER d.o.o., Kutina, Ulica Vladimira Preloga 13, OIB: 91012956644, kojeg zastupa punomoćnica Belinda Čačić, odvjetnica u Čačić & Partneri odvjetničkom društvu j.t.d., Zagreb, Andrije Hebranga 27, protiv tuženika Grad Kutina, Kutina, Trg Kralja Tomislava 12, OIB: 41888874500, radi poništaja odluke u postupku javnog natječaja, nakon javne glavne rasprave zaključene 26. studenog 2025. u prisutnosti odvjetnika Blaža Botičkog, zamjenika punomoćnice tužitelja i punomoćnice po zaposlenju tuženika GUI, dana 9. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za poništaj odluke tuženika o izboru najpovoljnije ponude u postupku javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II, klasa 024-01/25-05/2, ur. broj 2176-3-04/01-25-69 od 25. ožujka 2025. i poništaj javnog natječaja tuženika za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II u Kutini (PZKII), klasa 944-01/24-01/31, ur. broj 2176-3-06-

01/01-25-4 od 6. ožujka 2025.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje nezakonitosti odluke tuženika o izboru najpovoljnije ponude u postupku javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II, klasa 024-01/25-05/2, ur. broj 2176- 3-04/01-25-69 od 25. ožujka 2025. i upućivanju predmeta Gradu Kutini na ponovni postupak.

III. Odbija se u cijelosti zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da je 6. ožujka 2025. na službenoj internetskoj stranici Grada Kutine objavljen natječaj za prodaju zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II u Kutini (PZKII). Predmet javnog natječaja jest zemljište opisano kao tabla koja se sastoji od dijela k. č. [katastarska čestica] Pod Husainom (oranica) upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dijela k. č. [katastarska čestica] Potok upisane u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i dijela k. č. [katastarska čestica] Ekonomsko dvorište pod Husainom (oranica) upisane u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ukupne površine 6.870 m2. Točna površine zemljišta-table da će biti utvrđena parcelacijom uz napomenu da se prodaja provodi po načelu viđeno-kupljeno te da se na tabli nalaze dva poslovna objekta (barake) koji nisu u vlasništvu Grada Kutine te da će kupac morati riješiti imovinskopravne odnose s vlasnikom tih baraka.

2. Nadalje, navodi se da je 18. ožujka 2025. sazvana 32. sjednica Gradskog vijeća Grada Kutine s datumom održavanja 25. ožujka 2025. te je pod točkom 14. objavljenog dnevnog reda navedeno: prijedlog odluka o izboru najpovoljnije ponude u postupku javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina III, koji prijedlog je izrađen od strane gradonačelnika Grada Kutine 21. ožujka 2025.

3. Tužitelj napominje da je 18. ožujka 2025. predao tuženiku zahtjev za poništenje predmetnog javnog natječaja smatrajući da postoje određene nepravilnosti.

4. Unatoč tomu, da je javni natječaj proveden, dok je tužiteljev zahtjev za poništenje natječaja ocijenjen neosnovanim, a prijedlogom odluke o izboru najpovoljnije ponude da se prejudicira odluka Gradskog vijeća.

5. Tužitelj da je zaprimio očitovanje tuženika na njegov zahtjev za poništaj javnog natječaja s preslikom odluke o izboru najpovoljnije ponude od 25. ožujka 2025., obrazloženjem te odluke, preslikom dopisa pročelnika GU upućenog gradonačelniku tuženika od 13. ožujka 2025. s prilozima te zapisnikom o otvaranju ponuda putem e-maila dana 2. travnja 2025., te putem preporučene pošte dana 11. travnja 2025.

6. Stoga da u roku od 30 dana od primitka Odluke o izboru najpovoljnije ponude podnosi ovu ''upravnu tužbu''.

7. Tužitelj navodi da je on vlasnik nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja neposredno graniči s nekretninama koje su naveden kao predmet javnog natječaja, a kako je tuženikovo očitovanje na tužiteljev zahtjev za poništaj javnog natječaja tužitelju dostavljeno tek nakon što je tuženik već donio odluku o izboru najpovoljnije ponude, to da je takvim postupanjem tužitelju faktično onemogućeno ravnopravno sudjelovati u javnom natječaju.

8. Kao razloge za poništaj odluke o izboru najpovoljnije ponude i samog javnog natječaja, tužitelj navodi navodne nepravilnosti u provedbi javnog natječaja, navedenu nezakonitost javnog natječaja zbog neprovedivih natječajnih uvjeta i navodnu ništetnost ugovora kupoprodaji koji bi se sklopio temeljem tako objavljenih uvjeta.

9. Postojanje nepravilnosti u provedbi javnog natječaja tužitelj vidi prije svega u tom što dopis pročelnika GU nosi datum 13. ožujka 2025., a poziva se na isprave koje su nastale tek nakon tog datuma. Tako se u tom dopisu navodi da je 19. ožujka 2025. povjerenstvo za otvaranje ponuda otvorilo ponude pristigle na javni natječaj te je utvrđeno da je pristigla samo jedna ponuda i to od strane ponuditelja MAK-prijevozničke usluge d.o.o. od 17. ožujka 2025., koja da udovoljava uvjetima natječaja pa se predlaže donijeti odluku o odabiru te ponude kao najpovoljnije, a sam prijedlog odluke je sastavljen 21. ožujka 2025. te se dopisu navodi zahtjev tužitelja za poništaj natječaja koji je podnesen tek 18. ožujka 2025.

10. Nadalje, tvrdi se da je prijedlog odluke o izboru najpovoljnije ponude na sjednici Gradskog vijeća tuženika održanoj 25. ožujka 2025. raspravljan pod točkom 13., umjesto pod najavljenom točkom 14. dnevnog reda.

11. Osim toga, tvrdi se da se prema odredbi čl. 72. st. 2. Poslovnika Gradskog vijeća Grada Kutine (pročišćeni tekst) (Službene novine Grada Kutine, broj: 9/2009., 3/2013., 4/2013., 2/2018., 4/2018., 2/2020., 2/2021., dalje u tekstu: Poslovnik) poziv za sjednicu s materijalima koji se odnose na prijedlog dnevnog reda dostavlja vijećnicima 7 dana prije održavanja sjednice, koji rok da se može skratiti samo iz opravdanih razloga, a da u konkretnom slučaju vijećnicima nisu svi materijali bili dostavljeni 7 dana prije održavanja sjednice 25. ožujka 2025., budući da je sam zapisnik o otvaraju ponuda bio sastavljen tek 19. ožujka 2025., a prijedlog odluke o izboru najpovoljnije ponude tek 21. ožujka 2025.

12. Naposljetku, tvrdi se da se u Odluci o izboru najpovoljnije ponude ovlašćuje gradonačelnika tuženika na sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnina s odabranim ponuditeljem sukladno uvjetima natječaja i Programu razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2022. –2027./projekcija 2028.-2032., iako je javni natječaj objavljen na temelju Programa razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2023.-2027/projekcija 2028.-2032. (Službene novine Grada Kutine, broj: 1/2023., 1/2025.).

13. Nadalje, postojanje navodne nezakonitosti javnog natječaja po pitanju neprovedivih natječajnih uvjeta tužitelj vidi u tome što, uzimajući u obzir zemljište koje je predmet prodaje, javni natječaj ne sadrži parcelacijski elaborat temeljem kojeg bi ponuditelj mogao znati kako će konačno izgledati to zemljište, koje će biti površine te mijenja li se njegova namjena, a što dovodi do pravne nesigurnosti. Pravnu nesigurnost da uzrokuje i navod da se na zemljištu nalaze dva objekta – barake u pogledu kojeg će obvezu rješavanja imovinskopravnih odnosa i troškova snositi ponuditelj, a da nije jasno o kakvim bi se tu odnosima i troškovima radilo. Tužitelj napominje da je prema njegovom saznanju te barake nekada koristilo društvo Čuljat- tekstil d.o.o., koje je otišlo o stečaj, a čiji stečajni upravitelj nije te barake uzimao u obzir prilikom procjene vrijednosti stečajne mase, jer da se radi o fiksnim objektima, koji se ne mogu fizički odvojiti od nekretnine bez da im se ne uništi njihova bit, slijedom čega da te barake, prema svemu sudeći, uvažavajući načelo jedinstva nekretnine, čine sastavni dio nekretnina na kojima su izgrađene, a koje da su u vlasništvu Grada Kutine. Dakle, da su ili te barake vlasništvo tuženika, ali da to nije tako navedeno u uvjetima javnog natječaja ili su vlasništvo treće osobe, u kojem slučaju da tuženik prodaje nešto što nije njegovo vlasništvo.

14. Naposljetku, tužitelj smatra da će ugovor o kupoprodaji koji se sklopi pod uvjetima navedenim u javnom natječaju biti ništetan, jer su uvjeti raskida tog ugovora prestrogi te jer su obveze kupca značajno veće od obveza prodavatelja, pri čemu naglašava da je prema tom ugovoru kupac dužan započeti s izgradnjom objekta na predmetnoj nekretnini u roku od 2 godine od sklapanja tog ugovora o kupoprodaji, a u roku od 3 godine dovršiti taj objekt i ishoditi uporabnu dozvolu, a ako to ne učini, tada se ugovor raskida, kupac je dužan vratiti tuženiku nekretninu, bez obveze tuženika da vrati kupcu plaćenu kupoprodajnu cijenu ili može zadržati nekretninu, ali je dužan tuženiku naknaditi njenu vrijednost umanjenu za iznos plaćene kupoprodajne cijene te platiti tuženiku komunalni doprinos čijeg je plaćanja prethodno bio oslobođen. Tužitelj smatra da je započinjanje gradnje objekta, kao uvjet održavanja ugovora na snazi, nedopušten i nemoguć uvjet, u smislu odredbe čl. 298. Zakona o obveznim odnosima, s obzirom da je zemljište u postupku parcelacije čiji ishod nije poznat te se na zemljištu nalaze sporni objekti u pogledu kojih postoje neriješeni imovinskopravni odnosi.

15. Stoga tužbenim zahtjevom traži poništaj Odluke o izboru najpovoljnije ponude od 25. ožujka 2025. te poništaj samog javnog natječaja, a podredno, ako sud ne bi sam mogao riješiti ovu ''upravnu stvar'', traži utvrđenje nezakonitosti Odluke o izboru najpovoljnije ponude i ustupanje predmeta tuženiku na ponovni postupak.

16. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da tužitelj nema aktivnu legitimaciju zahtijevati poništaj javnog natječaja u kojem sam nije sudjelovao, jer njegova prava nisu mogla biti povrijeđena u tom postupku. Nadalje, u odnosu na upiranje da dopis pročelnika nosi datum 13. ožujka 2025., a poziva se na isprave koje su sastavljene kasnije, ukazuje da se očito radi o pogrešci u pisanju, budući da taj dopis u stvarnosti nije mogao biti sastavljen prije nego li su sastavljene isprave na koje se poziva. U odnosu na navode tužitelja o točki dnevnog reda pod kojom je raspravljano o prijedlogu za donošenje odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja, navodi da je iz snimke sjednice vidljivo da je na samoj sjednici, prilikom odlučivanja o dnevnom redu, s dnevnog reda skinuta točka 11, zbog čega su se promijenili svi redni brojevi točaka koje su dolazile po dnevnom redu nakon te točke, ali u svakom slučaju da to ne može utjecati na zakonitost javnog natječaja. Nadalje, smatra da kasnija dostava određenih materijala vijećnicima za sjednicu koja je održana 25. ožujka 2025. ne utječe na zakonitost provedenog javnog natječaja, da je dnevni red bio uredno i pravovremeno objavljen, da su vijećnici znali o čemu će se odlučivati na sjednici te da su im svi materijali bili dostupni prije same sjednice, zbog čega da su i svi vijećnici pristupili glasanju o toj točki dnevnog reda (10 za i 5 protiv). S obzirom da isključivo Gradsko vijeće tuženika ima ovlast poništavanja javnog natječaja, to da tužitelj nije mogao dobiti očitovanje o svom zahtjevu za poništaj javnog natječaja prije dovršetka sjednice od 25. ožujka 2025., na kojoj je Gradsko vijeće tuženika odlučilo odabrati najpovoljnijeg ponuditelja, a ne poništiti predmetni natječaj. Ističe da je Program razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2022. -2027.(Projekcija 2028.-2032.) (Službene novine Grada Kutine, 1/2023., 1/2025.) javno objavljen na službenim internetskim stranicama Grada Kutine i prošao je nadzor zakonitosti od strane Ministarstva gospodarstva. Što se tiče navoda tužitelja da su uvjeti iz javnog natječaja neprovedivi, ističe da je u uvjetima javnog natječaja jasno navedena površina svih dijelova čestica od kojih bi trebala biti formirana nova čestica, a koju parcelaciju da je dužan provesti poduzetnik/kupac (str. 46. Programa razvoja poslovnih zona Grada Kutine) prema svojim potrebama i tek nakon toga da bi se pristupilo sklapanju glavnog ugovora o kupoprodaji pa uvjet početka gradnje objekta u roku od 2 godine od sklapanja ugovora o kupoprodaji i potpune izgradnje u roku od 3 godine od tog trenutka nije niti nemoguć niti nedopušten. Osim toga, uvjetovanje takve gradnje da je očekivano s obzirom da tuženik prodaje predmetne nekretnine po cijeni koja je četiri puta manja od njihove tržišne vrijednosti, slijedom čega da opravdano očekuje da potencijalni investitor realizira svoju investiciju u primjerenom roku. Nadalje, da je tuženik svim potencijalnim ponuditeljima dao do znanja da na tim nekretninama postoje sporni objekti i da je on ovlašten raspolagati nekretninama ma kako god one bile opterećene, a da je stvar poslovne odluke potencijalnog kupca ima li ekonomskog interesa snositi rizik eventualnih troškova i sporova koji iz toga mogu proizaći. Osim toga, da iz isprava koje dostavlja sam tužitelj proizlazi da sporni objekti ne ulaze u stečajnu masu društva Čuljat d.o.o. u stečaju, koje društvo je u međuvremenu brisano iz sudskog registra, a što sve ukazuje da za kupca čak niti ne postoji realan rizik od nastanka s time povezanih troškova. Stoga predlaže tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan.

17. U daljnjem tijeku postupka tužitelj ukazuje da je tuženik nekretnine koje su bile predmet prodaje na predmetnom javnom natječaju stekao temeljem Ugovora o darovanju sklopljenog s Republikom Hrvatskom te da je u tom ugovoru određeno da tuženik može dalje raspolagati s time nekretninama ako se ispune određeni uvjeti pa predlaže da sud od Republike Hrvatske pribavi podatke o tome da li su ti uvjeti ispunjeni. Osim toga, da raspolaže inventurnom listom društva Čuljat tekstil d.o.o. u stečaju iz koje da proizlazi da si je to društvo svojatalo barake koje su izgrađene na predmetnim nekretninama.

18. Tijekom dokaznog postupka pročitani su objava javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni II u Kutini od 6. ožujka 2025. (list 23. – 27. spisa), objava poziva za sjednicu gradskog vijeća tuženika za 25. ožujka 2025. (list 29. – 39. spisa), prijedlog gradonačelnika gradskom vijeću tuženika odluke o izboru najpovoljnije ponude u postupku javnog natječaja (list 40. – 44. spisa), zapisnik o otvaranju ponuda od 19. ožujka 2025. (list 45. – 48. spisa), ponuda ponuditelja MAK- prijevozničke usluge d.o.o. od 17. ožujka 2025. (list 49. – 91. spisa), tužiteljev zahtjev za poništaj javnog natječaja (list 92. – 96. i 98. – 103. spisa), očitovanje tuženika na tužiteljev zahtjev za poništaj javnog natječaja (list 105. – 109. spisa), odluka tuženika o izboru najpovoljnijeg ponuditelja od 25. ožujka 2025. (list 110. – 111. i 114. – 117. spisa), dopis pročelnika PU (list 112. – 113. spisa), ispis iz Službenih novina Grada Kutine, broj: 2/2025. (list 142. – 144. spisa), izvadak iz zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 146. – 147. spisa), Poslovnik gradskog vijeća tuženika (list 183. – 201. spisa), e-mail korespondencija – dostava materijala za sjednicu od 25. ožujka 2025. (list 202. – 203. spisa), Program razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2023. – 2027./Projekcija 2028. – 2032. (list 204. – 302. spisa), dopisi tuženika upućeni Ministarstvu gospodarstva i održivog razvoja (list 319. – 320. spisa), ispis e-mail korespondencije s privitcima (list 321. – 330. spisa), izvadak iz zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 396. spisa), izvadak iz zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 397. spisa), pozivi tuženiku za predočavanje podataka utvrđenih novom katastarskom izmjerom (list 398. – 417. spisa), Ugovor o darovanju sklopljen 7. srpnja 2010. između Republike Hrvatske kao darovateljice i tuženika kao daroprimca (list 423. – 428. spisa) i popis-inventurno stanje Čuljat tekstil d.o.o. na dan 30. rujna 2024. (list 429. – 432. spisa).

19. Ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., dalje u tekstu: ZPP), sud je zaključio da su i primarni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev neosnovani.

20. Predmet spora jest poništaj odluke gradskog vijeća tuženika od 25. ožujka 2025. o izboru najpovoljnijeg ponuditelja u postupku javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II te poništaj cijelog javnog natječaja, a podredno utvrđenje nezakonitosti navedene odluke gradskog vijeća tuženika uz vraćanje predmeta na ponovno postupanje tuženiku.

21. Među strankama je sporno jesu li ispunjene pretpostavke za poništaj ili utvrđenje nezakonitosti odluke tuženika o odabiru najpovoljnijeg ponuditelja u postupku javnog natječaja.

22. Prije svega, javni natječaj kojeg je tuženik provodio u svrhu prodaje nekretnina u svom vlasništvu nije upravni postupak, niti je odluka gradskog vijeća tuženik kojom se odabire najpovoljniji ponuditelj na tom javnom natječaju upravni akt, slijedom čega se protiv te odluke niti ne može podnijeti žalba, niti pokrenuti upravni spor, kao što je to navedeno u čl. IV. pobijane odluke od 25. ožujka 2025. te kao što je to tužitelju ukazao i Upravni sud u Rijeci kada se je oglasio stvarno nenadležnim i predmet ustupio ovom sudu kao stvarno nadležnom sudu za postupanje u ovoj pravnoj stvari.

23. U odredbi čl. IV. Odluke gradskog vijeća tuženika od 25. ožujka 2025. jasno se navodi da sudionici javnog natječaja koji smatraju da su povrijeđena pravila javnog natječaja ili iz drugih zakonom predviđenih razloga mogu pred sudom pobijati ugovor o kupoprodaji koji je sklopljen s trećom osobom.

24. Takva uputa o pravnom lijeku je pravilna.

25. Naime, javni natječaj nije isto što i javna nabava.

26. Javna nabava se provodi sukladno odredbama Zakona o javnoj nabavi (Narodne novine, broj: 120/2016., 114/2022.), koji propisuje koji subjekti su obveznici javne nabave te javna nabava služi javnom naručitelju za nabavku usluga/robe/radova, dakle, javni naručitelj je tu kupac te se njegova odluka o odabiru najpovoljnijeg/najboljeg ponuditelja smatra upravnim aktom protiv kojeg se može podnijeti žalba Državnoj komisiji za javnu nabavu, a protiv odluke Komisije može se pokrenuti upravni spor pred nadležnim upravnim sudom.

27. S druge strane javni natječaj je u cijelosti uređen pravilima dotične jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave i on služi raspolaganju njihovom imovinom, dakle, ne pribavljanju imovine kao postupak javne nabave, već otuđenju ili drugom raspolaganju njihovom imovinom.

28. Tako je odredbom čl. 391. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj: 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., dalje u tekstu: ZVDSP) određeno da nekretninu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu otuđiti ili njome na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno.

29. Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama tog članka su ništetni (čl. 391. st. 5. ZVDSP-a).

30. Dakle, može se zahtijevati utvrđenje da je ugovor o kupoprodaji nekretnine kojeg je jedinica lokalne samouprave sklopila s kupcem ništetan, jer je sklopljen bez prethodno provedenog javnog natječaja koji je bio je potreban ili je sklopljen protivno pravilima tog javnog natječaja ili bez naknade tržišne vrijednosti, ako zakon ne propisuje odstupanje od iste ili zbog drugih zakonom propisanih razloga, ali se ne može osnovano zahtijevati poništaj javnog natječaja niti odluke jedinice lokalne samouprave o odabiru ponuditelja u tom javnom natječaju niti utvrđenje da bi ta odluka bila nezakonita.

31. Stoga je već iz toga razloga neosnovan kako primarni tužbeni zahtjev, tako i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev.

32. Pored toga, valja ukazati da sve i da je tužitelj podnio tužbu za utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji kojeg je tuženik sklopio s odabranim ponuditeljem na predmetnom javnom natječaju, temeljeći istu na istim činjeničnim navodima, da sud takav tužbeni zahtjev ne bi mogao prihvatiti, jer razlozi koje iznosi tužitelj ne utječu na zakonitost javnog natječaja, a time niti na valjanost sklopljenog ugovora.

33. Ovo stoga, što su očite pogreške u pisanju brojeva ispravljive i ne mogu dovesti u pitanje pravilnost provedenog javnog natječaja.

34. Tako je očito da je prilikom sastavljanja dopisa GU u kojem isti, između ostalog, obavještava gradonačelnika tuženika o pristiglim ponudama na javnom natječaju i predlaže donošenje odluke o izboru najpovoljnije ponude, kod navođenja datuma, došlo do očite pogreške u pisanju brojeva, budući da je navedeno da je sastavljen 13. ožujka 2025., što nije moguće, jer se dopisu navodi da je povjerenstvo ponude otvorilo tek 19. ožujka 2025, a sam prijedlog odluke o izboru najpovoljnije (jedinog) ponuditelja je sastavljen 21. ožujka 2025., slijedom čega je taj dopis vjerojatno stvarno sastavljen 23., a ne 13. ožujka 2025., međutim, takve očite pogreške u pisanju brojeva nemaju utjecaj na zakonitost rezultata provedenog javnog natječaja niti se time, protivno navodima tužitelja, onemogućuje jednako sudjelovanje u natječaju svim poduzetnicima, čime da bi bilo povrijeđeno ustavno načelo jednakosti svih pred zakonom.

35. Nadalje, tužitelj tvrdi da je prijedlog odluke o izboru najpovoljnije ponude na sjednici Gradskog vijeća tuženika održanoj 25. ožujka 2025. raspravljan pod točkom 13., umjesto pod najavljenom točkom 14. dnevnog reda, a bez obzira na pojašnjenje koje je u tom pogledu dao tuženik, potpuno je nejasno na koji način bi to bilo od utjecaja na zakonitost rezultata provedenog javnog natječaja.

36. Pored toga, što se tiče nedostave svih materijala za raspravljanje o prijedlogu odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja barem 7 dana prije održavanja sjednice gradskog vijeća od 25. ožujka 2025., kao što je to određeno Poslovnikom gradskog vijeća tuženika, ističe se da s obzirom da niti jedan zakon ne propisuje da bi u tom slučaju (odluke gradskog vijeća grada koje su donesene na toj sjednici bile nezakonite/bez pravnog učinka, to povreda navedenog instruktivnog roka po pitanju dostave materijala ne povlači nikakve pravne posljedice, osobito uzimajući u obzir da se očito nitko od strane gradskih vijećnika nije usprotivio donošenju odluke zbog navodne nedostatne informiranosti o predmetu odlučivanja.

37. Napominje se i da se u Odluci o izboru najpovoljnije ponude od 25. ožujka 2025., između ostalog, ovlašćuje gradonačelnik tuženika na sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnina s odabranim ponuditeljem sukladno uvjetima natječaja i Programu razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2022. –2027./Projekcija 2028.-2032., iako je javni natječaj objavljen na temelju Programa razvoja poslovnih zona Grada Kutine za razdoblje 2023. -2027/projekcija 2028.-2032. (Službene novine Grada Kutine, broj: 1/2023., 1/2025.). Dakle, radi se o istom Programu razvoja poslovnih zona Grada Kutine, samo što je u pobijanoj odluci očitom omaškom umjesto razdoblja 2023.-2027., navedeno 2022.-2027., dakle, očito je brojka ''3'' zamijenjena brojkom ''2'', što ni na koji način ne utječe na zakonitost rezultata provedenog javnog natječaja.

38. Nadalje, postojanje navodne nezakonitosti javnog natječaja po pitanju neprovedivih natječajnih uvjeta tužitelj vidi u tome što, uzimajući u obzir zemljište koje je predmet prodaje, javni natječaj ne sadrži parcelacijski elaborat temeljem kojeg bi ponuditelj mogao znati kako će konačno izgledati to zemljište, koje će biti površine te mijenja li se njegova namjena, a što da dovodi do pravne nesigurnosti. Pravnu nesigurnost da uzrokuje i navod da se na zemljištu nalaze dva objekta – barake u pogledu kojeg će obvezu rješavanja imovinskopravnih odnosa i troškova snositi ponuditelj, a da nije jasno o kakvim bi se tu odnosima i troškovima radilo.

39. Tužitelju se ukazuje da zgrade koje su izgrađene na nekom zemljištu mogu pravno biti odvojene od vlasništva tog zemljišta samo ako je na tom zemljištu/nekretnini osnovano pravo građenja pa su te zgrade, pravno, izgrađene na tom pravu građenja koje pripada osobi različitoj od vlasnika nekretnine na kojoj je osnovano (čl. 280. ZVDSP-a). Ako to nije slučaj, a u uvjetima konkretnog natječaja se ne navodi da su predmetne nekretnine opterećene pravom građenja, tada je sve što je izgrađeno na tim nekretninama, a namijenjeno je da tamo trajno i ostane (dakle, nije prolazne namjene), sastavni dio tih nekretnina i vlasništvo je tuženika kao vlasnika tih nekretnina (čl. 9. st. 1., 3. i 4. ZVDSP-a).

40. Sasvim je drugo pitanje da li graditelju tih zgrada-baraka pripada određena naknada ili ne, a što će ovisiti o pravnoj naravi odnosa između graditelja i vlasnika nekretnine - je li graditelj gradio na tuđem zemljištu bez znanja i volje vlasnika, dakle, je li graditelj bio nepošten, a vlasnik pošten ili obrnuto ili su oboje bili nepošteni (čl. 152. – 154. ZVDSP-a).

41. Međutim, tuženik je postojanje tog imovinskopravnog, nerazriješenog odnosa jasno naznačio u uvjetima javnog natječaja, a na ponuditelju je da odluči želi li kupiti takvu nekretninu i preuzeti rizik plaćanja određene naknade graditelju tih zgrada/baraka ili rješavanja s njime drugih sporova.

42. Ne postoji propis koji bi zabranjivao vlasniku neke nekretnine da istu proda sve i kada bi u zemljišnoj knjizi bile upisane zabilježbe spora ili bi nekretnina bila opterećena hipotekom ili drugim stvarnim teretima. Sve dok te terete jasno predoči potencijalnom kupcu i kupac prihvati kupiti tako opterećenu nekretninu, nema odgovornosti prodavatelja za pravne nedostatke nekretnine.

43. Naposljetku, tužitelj smatra da će ugovor o kupoprodaji koji se sklopi pod uvjetima navedenim u javnom natječaju biti ništetan, jer su uvjeti raskida tog ugovora prestrogi te jer su obveze kupca značajno veće od obveza prodavatelja, pri čemu naglašava da je započinjanje gradnje objekta, kao uvjet održavanja ugovora na snazi, nedopušten i nemoguć uvjet, u smislu odredbe čl. 298. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023., 155/2023., dalje u tekstu: ZOO), s obzirom da je zemljište u postupku parcelacije čiji ishod nije poznat te se na zemljištu nalaze sporni objekti u pogledu kojih postoje neriješeni imovinskopravni odnosi.

44. Ponovno se naglašava da tužitelj u ovom postupku ne zahtijeva utvrđenje ništetnosti konkretnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, već zahtijeva poništaj odluke o odabiru najpovoljnijeg ponuditelja i samog javnog natječaja zbog potencijalne ništetnosti ugovora koji bi bio sklopljen prema uvjetima iz javnog natječaja, što nije osnovano.

45. Osim toga, odredbe koje bi prema uvjetima javnog natječaja budući ugovor o kupoprodaji nekretnine trebao sadržavati ne bi činile taj ugovor ništetnim.

46. Ovo stoga, što uvjetovanje održanja na snazi ugovora o kupoprodaji nekretnine početkom gradnje objekta na nekretnini u roku od 2 godine od sklapanja ugovora o kupoprodaji nije niti objektivno nemoguć niti pravno nedopušten uvjet (protivan Ustavu, prisilnim propisima ili moralu društva).

47. Neizvjesnost koja za ponuditelja/kupca postoji zbog toga što nekretnine koje se prodaju u trenutku provedbe javnog natječaja još nisu bile parcelirane (iako je prema uvjetima natječaja parcelacija obveza kupca kao investitora, a ne tuženika), a prije toga se vjerojatno niti ne može podnijeti zahtjev za izdavanje lokacijske i građevinske dozvole te zbog toga što na nekretninama postoje dva sporna objekta u pogledu kojih je potrebno riješiti imovinskopravne odnose s njihovim graditeljem, ne čini ugovor ništetnim.

48. S obzirom da se prema uvjetima natječaja najprije potpisuje predugovor, a tek naknadno glavni ugovor o kupoprodaji, za očekivati je da će do sklapanja glavnog ugovora parcelacija biti provedena, kao što to, uostalom, izričito tvrdi i tuženik.

a. Ako ne bi bila, to bi eventualno moglo pomaknuti tijek računanja roka od dvije godine za početak gradnje, ali ne bi činilo taj ugovor ništetnim.

49. Također, odredbe ZOO-a koje uređuju pravne posljedica raskida su dispozitivne naravi tako da je strankama dozvoljeno ugovorom od tih odredaba odstupiti te u slučaju neispunjenja nenovčanih ugovornih obveza ugovoriti plaćanje ugovorne kazne, a što u suštini predstavljaju određene odredbe na koje u ovom postupku ukazuje tužitelj.

50. Zaključno, na ponuditelju je da ocijeni da li mu ponuđeni uvjeti odgovaraju i hoće li sudjelovati u javnom natječaju davanjem ponude, a tužitelj je očito ocijenio da mu ti uvjeti ne odgovaraju, jer ponudu nije nikada podnio (zadnji dan roka bio je 18. ožujka 2025.), već je podnio zahtjev za poništaj javnog natječaja koji nije prihvaćen niti je na bilo koji način produljivao rok za dostavu ponuda.

51. Navodi koje je tužitelj iznio na pripremnom ročištu, a koji se tiču sadržaja Ugovora o darovanju temeljem kojeg je tuženik stekao nekretnine koje su predmet prodaje na javnom natječaju, ne utječu na pravilnost tog javnog natječaja niti na valjanost ugovora o kupoprodaji nekretnine (Republika Hrvatska kao darovateljica nije tim ugovorom uvjetovala tuženiku daljnje raspolaganje tim nekretninama ispunjenjem određenih uvjeta, nego mu je darovala te nekretnine pod uvjetom da on otpiše prema njoj potraživanja u visini vrijednosti tih nekretnina, što očito jest, čim se je tuženik upisao kao vlasnik u zemljišnim knjigama te ga je obvezala da te nekretnine mora koristiti u svrhu izgradnje Poslovne zone Kutina 2, a ako te nekretnine ne bi priveo toj namjeni u roku od 3 godine od sklapanja ugovora, tada bi ona imala pravo raskinuti ugovor, kojim pravom se RH očito nije služila, s obzirom da je tuženik u vrijeme provedbe javnog natječaja bio upisan kao vlasnik tih nekretnina u zemljišnim knjigama).

52. Stoga je primarni tužbeni zahtjev za poništaj odluke tuženika od 25. ožujka 2025. o izboru najpovoljnijeg ponuditelja u postupku javnog natječaja za prodaju građevinskog zemljišta u Poslovnoj zoni Kutina II te za poništaj samog tog javnog natječaja, kao i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za utvrđenje nezakonitosti predmetne odluke od 25. ožujka 2025. i vraćanje predmeta tuženiku na ponovno postupanje, svakako valjalo odbiti kao neosnovan.

53. Budući da je tužitelj u cijelosti izgubio predmetnu parnicu, ne pripada mu pravo na naknadu troškova parničnog postupka (čl. 154. st. 1. ZPP-a).

54. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 9. siječnja 2026.

Sutkinja:

Ivana Manestar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem informacijskog sustava e-Komunikacija ovog suda.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku po punomoćnici