Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

Poslovni broj: P-239/2022-63

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Osijeku, po sutkinji Željki Matijević, u pravnoj stvari tužitelja – protutuženika Grada Osijeka, OIB: 30050049642, Osijek, Franje Kuhača 9, kojeg zastupa punomoćnica Margareta Krivić, odvjetnica u Osijeku, protiv tuženika – protutužitelja EUROKAMEN društvo s ograničenom odgovornošću za trgovinu i usluge, OIB: 05466936326, Osijek, Ulica sv. Petka 40A, kojeg zastupa punomoćnik Ante Župić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Župić & partneri d.o.o., Zagreb, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene 25. studenog 2025., na ročištu za objavu sudske odluke održanom 9. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„I. Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju na ime ugovorne kazne iznos od 8.295.175,53 eura sa zateznom kamatom koja teče od 12. prosinca 2021. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za 5% poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja a koje je objavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta uvećano za 5% poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 8% poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja, sve u roku od 15 dana, kao i nadoknaditi tužitelju trošak ovog parničnog postupka sa zateznim kamatama koje teku od dana podnošenja tužbe pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za 3% poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa na snazi na dan 1, siječnja a za drugo polugodište stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku Eurokamen d.o.o. Osijek, Sv. Petka 40a, OIB 05466936326 isplatiti tužitelju Gradu Osijeku, Kuhačeva 9, Osijek, OIB 30050049642 trošak parničnog postupka s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, a koja teče od dana donošenja I-stupanjske presude do isplate, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe, sve u roku petnaest dana pod prijetnjom ovrhe.“

II. Nalaže se tužitelju – protutuženiku Gradu Osijeku, OIB: 30050049642, Osijek, Franje Kuhača 9, isplatiti tuženiku – protutužitelju EUROKAMEN društvo s ograničenom odgovornošću za trgovinu i usluge, OIB: 05466936326, Osijek, Ulica sv. Petka 40A, iznos 339.317,54 EUR-a (tristo trideset devet tisuća tristo sedamnaest eura i pedeset četiri centa) zajedno sa zakonskim zateznim kamatama od 1. studenog 2022. pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje do 31. prosinca 2022., za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023., po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tužitelju – protutuženiku Gradu Osijeku, OIB: 30050049642, Osijek, Franje Kuhača 9, naknaditi tuženiku – protutužitelju EUROKAMEN društvo s ograničenom odgovornošću za trgovinu i usluge, OIB: 05466936326, Osijek, Ulica sv. Petka 40A, troškove parničnog postupka u iznosu 214.927,13 EUR-a (dvjesto četrnaest tisuća devetsto dvadeset sedam eura i trinaest centi) zajedno sa zakonskim zateznim kamatama od 9. siječnja 2026. pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

IV. Odbija se zahtjev tuženika – protutužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu 1.125,00 EUR-a (tisuću sto dvadeset pet eura).

i

r i j e š i o  j e

Utvrđuje se da je tužba djelomično povučena u dijelu, u točkama I. i III. tužbenog zahtjeva, u kojima je tužitelj zahtijevao sklapanje ugovora o nazadkupnji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], strma šuma površine 24 688 m2, u naravi građevinsko zemljište, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te u dijelu u kojem je zahtijevao isplatu neodređenog novčanog iznosa na ime vrijednosti drvne mase.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi u bitnom navodi da je s tuženikom 13. veljače 2019. sklopio Ugovor o kupoprodaji čestice k. č. br. [katastarska čestica], strma šuma površine 24 688 m2, u naravi građevinsko zemljište, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (dalje: Ugovor). Tim Ugovorom, tužitelj je tuženiku prodao ranije opisanu nekretninu za kupoprodajnu cijenu 1.860.000,00 kuna. Tuženik se Ugovorom obvezao na predmetnom zemljištu izgraditi sportske i rekreacijske sadržaje s pripadajućim hortikulturnim i infrastrukturnim uređenjem, prema dostavljenom idejno-urbanističkom rješenju uređenja, u vrijednosti planiranih troškova izgradnje i opremanja u iznosu 50.000.000,00 kuna, što uvećano za iznos PDV-a od 25% iznosi 62.500.000,00 kuna. Nadalje, tuženik se obvezao započeti izgradnju objekata u roku od jedne godine, a okončati u roku dvije godine od dana sklapanja ugovora te ishoditi uporabnu dozvolu. Člankom 4. predmetnog Ugovora, stranke su ugovorile pravo tužitelja kao prodavatelja na nazadkupnju predmetne nekretnine za istu cijenu od 1.860.000,00 kuna, u slučaju da tuženik ne započne s izgradnjom u roku od jedne godine od dana sklapanja Ugovora, kao i u slučaju da tuženik ne završi gradnju i ne ishodi uporabnu dozvolu u roku dvije godine od dana sklapanja Ugovora. Stavkom 2. istoga članka, stranke su ugovorile obvezu tuženika da u slučaju neispunjenja obveze iz prethodno navedenih rokova tužitelju isplati na ime ugovorne kazne novčani iznos u visini razlike između ponudom naznačenog iznosa planiranih troškova gradnje i opremanja i do tada realiziranih troškova gradnje i opremanja.

2. Dalje navodi da su stranke, na zahtjev tuženika, 11. veljače 2021. zaključile Dodatak I. Ugovoru, kojim su produljeni rokovi iz osnovnog Ugovora na način da će se izgradnja i ishođenje uporabne dozvole okončati do 12. prosinca 2021. Prije isteka roka određenog Dodatkom Ugovora, tuženik je od tužitelja zatražio ponovno produljenje roka izgradnje predmetnih objekata, no tužitelj je dopisom od 20. prosinca 2021. izvijestio tuženika da ponovno produljenje roka nije prihvatljivo te ga pozvao na zaključenje ugovora o nazadkupnji i plaćanje ugovorne kazne. Tuženik je svojim dopisom od 17. svibnja 2022. postavio odštetni zahtjev tužitelju u iznosu 365.500,00 kuna, uvećano za iznos PDV-a. U zahtjevu tuženik navodi da je izvršio pripremne građevinske radove čiju vrijednost treba pribrojiti prethodno navedenom iznosu, iako ne specificira pojedinačne troškove radova. Pored navedenog, tuženik je u dopisu izrazio spremnost zaključenja ugovora o nazadkupnji i odustanak od odštetnog zahtjeva, što uvjetuje odustankom tužitelja od naplate ugovorne kazne, a što tužitelju nije prihvatljivo. Unatoč neispunjenju obveza preuzetih člankom 3. Ugovora, a u roku utvrđenom Dodatkom I., tuženik se oglušio na poziv tužitelja te nije pristupio dobrovoljnom zaključenju ugovora o nazadkupnji pa tužitelj prema tuženiku postavlja zahtjev na zaključenje ugovora o nazadkupnji.

3. Tužitelj tvrdi da, na temelju odredbe iz članka 4. stavka 2. Ugovora, ima pravo od tuženika potraživati novčani iznos na ime ugovorne kazne zbog neispunjenja obveze preuzete Ugovorom, u visini razlike ponudom naznačenog iznosa planiranih troškova gradnje i opremanja i do tada realiziranih troškova gradnje i opremanja. Tuženik se na temelju vlastite ponude obvezao izgraditi sportske i rekreacijske sadržaje čija vrijednost prema idejno-urbanističkom rješenju iznosi 50.000.000,00 kuna, uvećano za iznos PDV-a 62.500.000,00 kuna. Tužitelju nije poznato što je tuženik eventualno izveo od radova te koliko iznosi njihova vrijednost pa nije u mogućnosti postaviti tužbeni zahtjev u točno određenom novčanom iznosu. Kako bi mogao precizirati tužbeni zahtjev tužitelj predlaže provođenje građevinskog vještačenja na okolnost utvrđivanja izvršenih radova od strane tuženika te njihove vrijednosti, nakon čega bi se mogla utvrditi konačna razlika između visine ponudom naznačenog iznosa planiranih troškova izgradnje i opremanja te stvarno utrošenog novčanog iznosa.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti osporava tužbu i postavljene tužbene zahtjeve. Ne osporava da je s tužiteljem 13. veljače 2019. sklopio Ugovor, ali ističe da je isti raskinut 27. listopada 2022. Tuženik drži da je isplatio kupoprodajnu cijenu, ali Sportski teniski centar nije bio u mogućnosti izgraditi jer prema prostorno planskoj dokumentaciji to nije bilo moguće, a tužitelj nije izmijenio prostorne planove. Tuženik stoga nije bio u mogućnosti niti započeti izgradnju Sportskog teniskog centra, a građevinsku dozvolu mogao je dobiti samo za izgradnju teniskih terena.

5. Tvrdi da tužitelj pogrešno tumači odredbu članka 4., stavka 2. i 5. predmetnog Ugovora. Naime, tuženik smatra da nije došlo do ispunjenja uvjeta za naplatu ugovorne kazne. Na predmetnom zemljištu uopće nije dozvoljena izgradnja objekata koji bi činili predviđeni Sportski teniski centar, jer se navedeno zemljište nalazi u zelenoj zoni u kojoj navedena gradnja nije bila moguća pa ne postoje predviđeni uvjeti za naplatu penala. Prema stajalištu tuženika, tužitelj se u tužbi ni ne poziva na građevinsku dozvolu koja bi sadržajno bila takva da predstavlja polaznu ugovornu osnovu za obračun penala, a i sama metoda obračuna iz tužbe protivna je Ugovoru.

6. Navodi da je, sukladno uputi gradskog Ureda za urbanizam, u siječnju 2021. ishodio jedinu moguću građevinsku dozvolu, a koja je uključivala samo gradnju terena za tenis, uz uvjeravanje tužitelja da će promjenom prostornih planova biti moguće ishoditi odgovarajuću građevinsku dozvolu za izgradnju Sportskog teniskog centra prema prihvaćenom idejnom projektu, no do toga nikada nije došlo i takvu dozvolu tuženik nije mogao ishoditi prema postojećim prostornim planovima.

7. Tuženik osporava da se oglušio pozivima tužitelja za nazadkupnju predmetnog zemljišta. Ističe da su stranke upravo na inicijativu tužitelja održale više sastanaka radi sporazumnog raskida ugovornog odnosa, svjesni nemogućnosti ishođenja odgovarajuće građevinske dozvole zbog važećih prostornih planova koji takvu gradnju nisu omogućavali. Na tim je sastancima postignut načelni dogovor prema kojem je tužitelj trebao vratiti kupoprodajnu cijenu tuženiku, a tuženik tužitelju zemljište u vlasništvo i odreći se povrata troškova projektiranja i troškova uređenja zemljišta.

8. Tvrdi da tužitelj nema pravo na naplatu ugovorne kazne jer tuženiku nije omogućena gradnja na zemljištu te ne postoji građevinska dozvola koja bi bila osnova za naplatu. Osim toga, smatra da tužitelj potpuno pogrešno i protivno Ugovoru postavlja obračun ugovorne kazne želeći oduzeti od vrijednosti prvotnog idejnog projekta iznos uređenja zemljišta. Smatra da ne postoji obveza nazadkupnje jer je ugovor raskinut. Voljan je tužitelju izdati tabularnu ispravu čim mu tužitelj vrati plaćenu kupoprodajnu cijenu s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od primitka kupoprodajne cijene pa do dana povrata uplate tuženiku.

9. Predlaže sudu u cijelosti odbiti tužbeni zahtjev te naložiti tužitelju naknadu parničnih troškova tuženiku. Također, predlaže sudu odbiti prijedlog za polaganje računa jer će u narednih 15 dana tuženik podnijeti protutužbu u kojoj će priložiti račune o troškovima projektiranja, čišćenja i opremanja zemljišta te protutužbom zahtijevati njihov povrat od tužitelja.

10. Tužitelj se podneskom od 1. prosinca 2022. očitovao na odgovor na tužbu. Naveo je da se ne slaže s tvrdnjom tuženika da je Ugovor raskinut njegovim dopisom od 27. listopada 2022. Ispunjenje obveze tuženika u određenom roku bilo je precizno definirano Ugovorom te je kao takvo bitan sastojak ugovora pa iz tog razloga tužitelj smatra da je Ugovor raskinut po samom zakonu, odnosno da je Ugovor raskinut 12. prosinca 2021., a da pisani raskid tuženika nema pravnog učinka jer se ne može raskinuti pravni odnos koji je prestao postojati po samom zakonu.

11. Nadalje, istim podneskom tužitelj je istaknuo da je u Natječaju o prodaji predmetnog zemljišta, jasno navedeno da se predmetno zemljište nalazi u zoni namjene prostora - zelena zaštitna površina (Z) te da se isto prodaje u svrhu izgradnje sportskih i rekreacijskih sadržaja s pripadajućim hortikulturalnim i infrastrukturnim uređenjem, sve sukladno članku 13. GUP-a Grada Osijeka. Ističe da je navedeno i da ponuda mora sadržavati opis sadržaja koji se namjeravaju izgraditi na razini idejno- urbanističkog rješenja s naznačenim iznosom planiranih troškova gradnje (projektiranje, građenje i stručni nadzor građenja) u minimalnom iznosu od 15.000.000,00 kuna, a da je tuženik sam u svojoj ponudi naveo da će se izvršiti radovi u ukupnoj vrijednosti 62.500.000,00 kuna, dakle u znatno većem iznosu nego što je to određeno natječajem. Ugovor je zaključen na temelju ponude tuženika s okvirno navedenim planiranim sadržajem, a projektant kojem je tuženik povjerio izradu projekta i koji je trebao biti izrađen nakon zaključenja ugovora, morao je imati u vidu sve uvjete i namjenu čestice određenu GUP-om.

12. Dalje ističe da su tuženiku bili poznati svi uvjeti i parametri kupoprodaje predmetne čestice te uvjeti izgradnje na istoj pa tuženik nije ni na koji način doveden u zabludu. Smatra da je tuženik odgovoran što nije mogao ishoditi građevinsku dozvolu za planirani projekt, a tuženik je svojom Izjavom od 29. siječnja 2019. izričito prihvatio uvjete Natječaja. Tužitelj smatra da opravdano na ime ugovorne kazne potražuje novčani iznos razlike između troškovnika gradnje i opremanja i do tada realiziranih troškova gradnje i opremanja i to u slučaju da tuženik ishodi građevinsku dozvolu kojom nije omogućena gradnja i opremanje svih objekata koji su navedeni u ponudi i to iz razloga koji nisu navedeni u Odluci kao ograničenje gradnji i opremanju. Ističe da su u Odluci i Natječaju navedeni svi uvjeti i parametri na temelju kojih bi projektant prema pravilima struke trebao znati što je i na koji način moguće izgraditi na predmetnom zemljištu. Tuženik je uz svoju ponudu na natječaj dostavio opis budućeg sadržaja, vizualizaciju izgradnje te procjenu troškova izgradnje iz koje tužitelj nije mogao zaključiti o kakvoj vrsti građevine se radi, odnosno je li u pitanju objekt koji zadovoljava uvjete propisane GUP-om.

13. Podneskom od 4. svibnja 2023. tužitelj je izvijestio sud da je okončan pravni posao kupoprodaje k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te je tužitelj ishodio upis prava vlasništva na predmetnoj nekretnini pa je tužitelj povukao tužbu u dijelu u kojem je zahtijevao sklapanje ugovora o nazadkupnji predmetne nekretnine te u dijelu u kojem je od tuženika potraživao naknadu na ime vrijednosti drvne mase.

14. Odredbom članka 193. stavka 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23., dalje: ZPP) određeno je da se tužba može povući i nakon tuženikovog upuštanja u raspravljanje o glavnoj stvari, sve do zaključenja rasprave, uz tuženikov pristanak. Presumira se da je tuženik dao svoj pristanak na povlačenje tužbe ako se u roku od 15 dana od dana obavijesti o povlačenju tužbe o tome ne izjasni. Kako se tuženik nije izjasnio o djelomičnom povlačenju tužbe u propisanom roku, primjenom odredbe članka 193. stavka 2. ZPP-a smatra se da je dao svoj pristanak na povlačenje tužbe pa je sud rješenjem utvrdio da je tužba u tom dijelu povučena te je odlučeno kao u izreci rješenja.

15. Tuženik je u skladu s odredbom članka 189. ZPP-a, podneskom od 20. svibnja 2023. podnio protutužbu protiv tužitelja kojom predlaže sudu donijeti presudu kojom bi se tužitelju-protutuženiku naložila isplata 236.831,08 EUR-a tuženiku, sa zakonskim zateznim kamatama od 1. studenog 2021. Tuženik u podnesku navodi da raskidom predmetnog ugovora o kupoprodaji ima pravo na povrat danoga. Izjavu o raskidu predmetnog ugovora o kupoprodaji tužitelj je zaprimio 31. listopada 2022., s kojim danom je ugovor o kupoprodaji raskinut. Prema stajalištu tuženika, ugovor je raskinut bez njegove krivnje, zbog nemogućnosti ispunjenja obveze izgradnje Sportskog teniskog centra s pripadajućom infrastrukturom i pratećim sadržajima prema prihvaćenoj ponudi, jer na kupljenom zemljištu to nije bilo moguće po GUP-u Grada Osijeka. Tuženik je nakon kupnje zemljišta izveo pripremne radove na zemljištu i to: krčenje terena, uklanjanje niskog raslinja i deponiranje materijala, zatrpavanje depresija, skidanje humusa i deponiranje materijala, uređenje temeljnog tla te izgradnja nasipa, zemljanim/miješanim materijalom, a u ukupnoj vrijednosti 1.331.888,00 kuna. Nadalje, ističe da je imao troškove koji se odnose na plaćanje izrade idejnih rješenja, projekata, geodetskih snimki i podloga prema priloženim računima Orking d.o.o. i RECHNER d.o.o. u ukupnom iznosu 215.500,00 kuna. Također, tvrdi da je prisilno platio tužitelju komunalni doprinos za zemljište u iznosu 237.015,74 kuna sukladno Rješenju Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo Grada Osijeka od 19. veljače 2021. i Rješenju o ovršnoj naplati. Dakle, tuženik ističe da je na temelju raskinutog ugovora platio arhitektonske i geodetske usluge, komunalni doprinos i izveo radove na pripremi zemljišta u sveukupnoj vrijednosti 1.784.403,74 kune, odnosno 236.831,08 EUR-a pa taj iznos protutužbom potražuje od tužitelja.

16. Tužitelj se podneskom od 6. lipnja 2023. očitovao na protutužbu tuženika. Protivi se protutužbi jer smatra da tuženik nijednim dokazom nije dokazao da su predmetni radovi doista i izvršeni. Takvi radovi trebali bi biti popraćeni adekvatnom dokumentacijom poput projekta saniranja tla, građevinskim dnevnikom, evidencijom nadzorne službe, a tuženik nije priložio ništa od navedene dokumentacije tako da osnova toga potraživanja uopće nije dokazana. Građevinskim vještačenjem bi se eventualno mogla utvrditi visina potraživanja, no obzirom da nije dokazana osnova, tužitelj se protivi provođenju tog dokaznog prijedloga. U odnosu na tuženikovo potraživanje plaćenog komunalnog doprinosa za zemljište u iznosu 237.015,74 kuna, tužitelj ističe prigovor stvarne nenadležnosti. Ističe da se o povratu naknade plaćene na ime komunalnih doprinosa odlučuje u upravnom postupku, o čemu je Vrhovni sud Republike Hrvatske zauzeo stav na sjednici predsjednika građanskih odjela županijskih sudova i Građanskog odjela Vrhovnog suda RH održanoj 28. studenog 2018. Također, ističe da isto nije predmet ugovornog odnosa stranaka niti je ugovorom predviđeno plaćanje komunalnog doprinosa.

17. U odnosu na troškove izrade idejnih rješenja, projekata, geodetskih snimki i podloga u iznosu 215.500,00 kuna, tužitelj osporava trošak izrade projekta po arhitektu JN jer navedeni projekt nije išao u proceduru ishođenja građevinske dozvole niti je došao u obzir kao konačno rješenje.

18. Istim podneskom tužitelj je naveo da smatra da je tuženik odgovoran za neispunjenje svoje ugovorne obveze. Ističe da je Ugovor raskinut po sili zakona, a ne izjavom tuženika od 27. listopada 2022. jer je ispunjenje obveze tuženika u određenom roku precizno definirano Ugovorom te je rok kao takav bitan sastojak Ugovora, a tuženik nije ispunio svoju obvezu u roku utvrđenom Dodatkom I. predmetnog Ugovora. Drži da je tuženik u potpunosti bio upoznat s natječajnim uvjetima te je iste u potpunosti prihvatio u posebnoj izjavi. Nakon provedenog natječajnog postupka nije bilo zapreke da se prihvati ponuda tuženika jer je ista bila u potpunosti sukladna natječajnim uvjetima, a tuženik je kao investitor trebao po ovlaštenom arhitektu izraditi glavni projekt, sukladan prostorno-planskoj dokumentaciji. Tužitelj smatra da je za pitanje provedbe projekta trebao biti mjerodavan projekt rađen na temelju idejnog rješenja koje je prihvaćeno na natječaju, a koji je izrađen od strane društva NFO d.o.o., odnosno arhitekta ĆN i arhitektice EN. Obzirom da je to idejno rješenje prihvaćeno na natječaju, upravo je ono trebalo biti razrađeno u glavnom projektu. Tužitelju nije poznato zbog čega je tuženik odustao od tog idejnog rješenja te se obratio drugom arhitektu, iako je održano nekoliko zajedničkih sastanaka s arhitektima društva NFO d.o.o. koji su obrazložili i predstavili svoj projekt kao izvediv, obzirom na zonu zaštitnog zelenila. Tužitelj ističe da niti iz jednog priloga ili dokaza ne proizlazi da je tuženik doista pokušao ishoditi građevinsku dozvolu. Smatra da se isključivo u postupku izdavanja građevinske dozvole utvrđuje je li projekt određene razine razrađenosti u skladu s prostorno-planskom dokumentacijom, a kako tuženik nije nikada podnio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za projekt temeljen na priloženom idejnom rješenju, uopće nisu preispitane mogućnosti izdavanja građevinske dozvole za isti. Smatra da priložena građevinska dozvola Upravnog odjela za urbanizam od 18. siječnja 2021. kojom se dozvoljava tuženiku građenje građevine športsko-rekreacijske namjene, nikako ne može biti dokaz da nije bilo moguće ishoditi dozvolu na temelju drugog projekta, već ista govori samo o tome da priloženi projekt za kojeg je zatraženo izdavanje građevinske dozvole zadovoljava sve uvjete za njezino izdavanje. Kao dokaz da neki projekt nije zadovoljio uvjete za ishođenje građevinske dozvole može poslužiti jedino rješenje nadležnog upravnog odjela za poslove urbanizma kojim se zahtjev za izdavanje građevinske dozvole odbija ili rješenje kojim se postupak obustavlja. U tom smislu tuženik nije dokazao svoju tvrdnju da za projekte arhitekata ĆN ili JN nije mogao ishoditi građevinsku dozvolu.

19. Sud je odlučio usvojiti prijedlog stranaka za provođenjem građevinskog vještačenja na okolnost utvrđivanja radova koje je izvršio tuženik i njihove novčane vrijednosti odnosno razlike između visine ponudom naznačenog iznosa planiranih troškova izgradnje i opremanja te stvarno utrošenog novčanog iznosa. Stalna sudska vještakinja Silva Lozančić u svom nalazu i mišljenju navodi da je na predmetnoj nekretnini, zemljištu koje se nalazi uz Dravu, loše nosivosti tla, obraslo pod nižim raslinjem i drvećem, tuženik napravio pripremne zemljane radove za izgradnju budućih sportskih i rekreacijskih sadržaja i to na razini uređenja temeljnog tla. Ističe da je iz dokumentacije koju je dostavio tuženik (fotografije, dokaznica mjera, teretnica odnosno otpremnica, građevinskog dnevnika) vidljivo da je izvršeno krčenje terena, uklanjanje niskog raslinja i deponiranje uklonjenoga biljnog i drvnog materijala, zatrpavanje depresija-ulegnuća i rupa, skidanje humusa i deponiranje materijala, uređenje temeljnog tla, izgradnja nasipa zemljanim i miješanim materijalom u debljini sloja 20 - 30 cm. Količine svih radova izrazio je tuženik u dokaznici mjera i analizi cijena. Nadalje, iz dostavljene fotodokumentacije i građevinskih dnevnika ističe da je vidljivo da su ti radovi izvođeni. Tuženik je priložio otpremnice jalovog materijala kojima su se zatrpavale depresije i nasipalo tlo radi povećanja nosivosti. Istaknula je da su količine izraženih radova u dokaznici mjera dostavljenih od tuženika provjeravane računski, na temelju veličine čestice i pretpostavljenih uvjeta na istoj te na temelju dostavljenih dostavnica materijala. Vještakinja smatra da su količine izvedenih radova iskazane od tuženika odgovarajuće.

20. Vještakinja dalje navodi da je na predmetnoj čestici i okolnim česticama postojao je veći broj arteških bunara koji su uzrokovali brojne depresije na tlu pa je postojala potreba za zatrpavanjem istih. Također, smatra da je postojala i potreba za ojačavanjem temeljnog tla. Takve vrste radova na tlu rađene su i na susjednoj čestici na kojoj je nedavno izgrađen stadion jer je ista podloga odnosno temeljno tlo.

21. U odnosu na vrijednost izvedenih radova vještakinja ističe da se pri analizi cijena pojedinih radova koristila izvedbenim troškovnicima na sličnim radovima u Osijeku izvedenim 2020. i troškovnikom iz Biltena standardne kalkulacije radova u visokogradnji iz 2020., I kvartal. Prema dostavljenom građevinskom dnevniku radovi na čestici izvedeni su u periodu 23. siječnja 2020. do 29. lipnja 2020. Navodi da je izlaskom na očevid uočeno da je čestica većim dijelom ponovo zarasla u nisko raslinje, dio čestice uz prometnicu pokošen je i mjestimično je vidljiv kameni nasip. Ističe da s obzirom da je predmetna nekretnina otvorena ploha, okružena zelenilom i izložena vjetru, koji nosi sjemenje biljaka, potrebno je malo vremena za obnavljanje raslinja na očišćenim površinama ako se ne pokriju završnim slojevima obloga i prometnicama. Smatra da je vrijednost radova koje je izveo tuženik 2.121.459,20 kuna bez PDV-a, a radi se o pripremnim radovima uređenja temeljnog tla na kojem su se trebali graditi svi sadržaji predviđeni Ugovorom.

22. Također, vještakinja je mišljenja da tuženik nije mogao izvesti većinu radova na izgradnji sportskih i rekreacijskih sadržaja predviđenih Ugovorom jer za iste nije mogao dobiti građevinsku dozvolu. Da bi ishodio građevinsku dozvolu za iste trebao je napraviti projektnu dokumentaciju - glavni projekt, na temelju važećih prostornih planova, prema kojima je lokacija ove čestice bila predviđena za izgradnju sadržaja Z- zelenih površina koji isključuju većinu sportsko rekreacijskih natkrivenih sadržaja predviđenih kupoprodajnim ugovorom. Po ocjeni vještakinje, nijedan projektant nije smio napraviti projektnu dokumentaciju za građevinsku dozvolu usklađenu s kupoprodajnim ugovorom jer bi kazneno odgovarao i ostao bez licence, ista ne bi bila usklađena s prostorno planskom dokumentacijom. Ističe da je tuženik jedino uspio ishoditi dozvolu za izgradnju otvorenog sportskog igrališta, teniskih terena i prometne plohe, ali to nisu sadržaji za koje je prošao natječajni postupak i predao troškovnik gradnje koji je relevantan u kupoprodajnom ugovoru.

23. Vještakinja pojašnjava da je tuženikova ponuda prihvaćena kao ponuda koja zadovoljava kriterije natječaja. U toj ponudi navedeni su sadržaji Sportskog teniskog centra s pripadajućom infrastrukturom, natkriveni teniski tereni s gledalištem i prateći sadržaji sportske namjene – svlačionice, teretane, wellness, ugostiteljski i komercijalni sadržaji. To su sve sadržaji koji podrazumijevaju izvođenje objekata, koji nisu namjene Z nego R, za te sadržaje tuženik je dao troškovnik izvođenja istih koji je sastavni dio kupoprodajnog ugovora. Ponudu tuženika prihvatilo je povjerenstvo koje se sastojalo od urbanista, pravnika i drugih struka jako dobro upućenih u ocjenu zadovoljenja kriterija natječaja. Ističe da je prihvaćanje ponude podrazumijevalo da se treba mijenjati planirana namjena prodavane čestice u prostornoj dokumentaciji iz Z (zelene površine) u R (površine za rekreaciju), kakve namjene su bile i okolne čestice na toj lokaciji. Naglašava da se promjene namjene prostora u prostorno planskoj dokumentaciji događaju u praksi.

24. Podneskom od 19. srpnja 2024. tuženik je u skladu s odredbom članka 190. stavka 2. ZPP-a izvršio preinaku protutužbe, na način da je u smislu odredbe članka 191. stavka 1. ZPP-a povećao postojeći zahtjev nakon provedenog građevinskog vještačenja pa sud drži da tuženik nije mogao bez svoje krivnje preinačiti protutužbu do zaključenja prethodnog postupka, s obzirom na to da se vještačenje provodi u fazi glavne rasprave.

25. Naime, kako iz nalaza i mišljenja stalne sudske vještakinje Silve Lozančić proizlazi da su tuženiku za izvođenje pripremnih radova nastali troškovi u visini 2.121.459,20 kuna, troškovi izrade projektne dokumentacije u iznosu 215.500,00 kuna te trošak za plaćeni komunalni doprinos za predmetnu nekretninu u iznosu 219.628,80 kuna, odnosno sveukupno 2.556.588,00 kuna, što po fiksnom tečaju konverzije iznosi 339.317,54 EUR-a, tako tuženik povećanjem postojećeg zahtjeva potražuje sveukupni iznos u skladu s provedenim vještačenjem, odnosno usklađuje potraživane iznose s onima koji su navedeni u nalazu i mišljenju vještakinje, a što nije mogao učiniti prije provedenog vještačenja.

26. Tuženik nije imao primjedbi na nalaz i mišljenje stalne sudske vještakinje Silve Lozančić.

27. Tužitelj se na nalaz i mišljenje stalne sudske vještakinje Silve Lozančić očitovao podneskom od 26. srpnja 2024. u kojem navodi da vještak nije naveo na koji način je izračunao visinu vrijednosti izvedenih radova, da ne nabraja ni dokumentaciju na temelju koje je radio izračun troškova pa smatra da je nalaz izrađen površno i paušalno. Također smatra da je vještak je samo polovično izvršio zadatak jer nije na terenu utvrdio jesu li svi radovi i u kojoj količini doista izvedeni, a da je smisao vještačenja i bio upravo u tome da vještak na terenu pregledom nekretnine utvrdi jesu li radovi navedeni u dokumentaciji doista i izvedeni.

28. Stalna sudska vještakinja Silva Lozančić, saslušana na ročištu od 4. rujna 2024., izjavila je da je svoj posao odradila sukladno rješenju kojim ju je sud odredio za vještakinju te dopušta mogućnost da je prilikom obrazloženja okolnosti možda išla malo preširoko, ali smatra da je to bilo potrebno. U odnosu na tužiteljev prigovor vezano za troškovnik i nedostatak dokumentacije na kojoj je rađen troškovnik iskazala je da je u nalazu i mišljenju navela izvore, količine izvedenih radova i izvod jedinične cijene za kalkulaciju te u tablici prikazala jediničnu cijenu koja je dobivena na temelju pet izvedbenih troškovnika, koje je dobila od raznih izvođača koji su izvodili istovjetne radove na području Osijeka i okolice te na temelju Biltena standardne kalkulacije u građevini. Od priloženih podataka uzela je prosječnu cijenu. U odnosu na količine izvedenih radova drži da nije dobila zadatak provjeravanja na terenu količine izvedenih radova te da nije u mogućnosti osobno izvršiti utvrđivanje izvršenih radova na terenu jer se takav posao obavlja pomoću specijalnih uređaja i opreme, bušotinama, geomehaničkim ispitivanjem. Ističe da je imala podatke i o okolnom zemljištu na kojem se radio stadion, kvaliteti tla, o radovima koji su izvođeni na pojačanju tla i slično pa je mogla zaključiti iz materijala koje je dobila od tuženika da su ti radovi bili nužni. Količine izvedenih radova preuzela je iz dobivene dokumentacije od tuženika. Provjeravala je postoji li realna mogućnost izvođenja te količine tih radova i uloženog materijala. Dostavljen joj je jedan dio fotodokumentacije pa se mogla uvjeriti da su ti radovi doista i izvedeni. Smatra da joj nije postavljen zadatak da utvrđuje količinu radova utvrđivanjem na terenu jer bi to bio presložen zadatak.

29. Također je navela da je na stranici 5. nalaza i mišljenja navela na koji način je došla do količine radova, odnosno da je preuzela od tuženika dostavljenu dokumentaciju koja je bila nužna u procesu izvođenja građevinskih radova, tuženik ih je izrazio u dokaznicama mjera i analizi cijena koje su priložene te u otpremnicama dovoženog materijala za nasipanje depresije i ojačanje tla. Istaknula je da je iz dostavljene fotodokumentacije i građevinskih dnevnika razvidno da su ti radovi i izvođeni. Količine izrađenih radova u dokaznici mjera dostavljenih od tuženika provjeravane su računski na osnovu veličine čestica i pretpostavljenih uvjeta po početnom stanju na istima. Osim toga, imala je saznanja i od susjednog terena, a uvidom u sadašnje stanje na terenu, razvidno je da je predmetna čestica u cijelosti ujednačeno zarasla pa se pretpostavlja da su radovi bili ujednačeno izvedeni na cijeloj čestici.

30. U odnosu na utvrđene neravnine i visinske razlike u terenu – depresije vještakinja je navela da depresija može nastati od raznih utjecaja, između ostalog od raslinja, sam taj teren je nagnut i ovisi o kojem stupnju završnih radova. Istaknula je da je postojala realna mogućnost nasipavanja tla u navedenoj količini budući da je riječ o tlu na kojem postoje i arteški bunari koji uzrokuju velike depresije, odnosno o močvarnom i lošem tlu.

31. Vještakinja je posebno navela da je generalni urbanistički plan temelj za razvoj i realizaciju svakog građevinskog projekta, a da je iz vizualizacije koja je predana prilikom prijave na natječaj mogla bez sumnje utvrditi da se radi o natkrivenom objektu, a da je u tekstualnom dijelu stajao također i opis sadržaja koje bi objekt trebao imati.

32. Konačno, u odnosu na izmjene urbanističkih planova radi izgradnje, vještakinja je istaknula da su prostorni planovi izmjenjivi, osobito ako postoji interes grada, odnosno zajednice. Smatra da se prema predviđenom Idejnom rješenju nije mogla izvršiti izgradnja predmetnih objekata na predmetnoj nekretnini bez prenamjene Generalnog urbanističkog plana iz zone Z u zonu R.

33. Tužitelj je na ročištu 17. listopada 2024. specificirao tužbeni zahtjev u smislu odredbe članka 186.b stavka 2. ZPP-a.

34. Svjedokinja ĐN, arhitektica koja je radila na idejnom rješenju koje je prihvaćeno na natječaju, saslušana na ročištu 17. listopada 2024., iskazala je da ju je kontaktirao MN 2018. godine radi mogućnosti gradnje sportskog objekta te su napravili idejno rješenje, a nakon toga su počeli pregovori s tužiteljem te je sklopljen ugovor o kupoprodaji. Nisu se bavili tim pravnim dijelom, već samo istraživanjem prostornih mogućnosti, ne samo u odnosu na prostorno plansku dokumentaciju već su pravili više varijanti koje su stranke trebale dogovoriti u smislu mogućnosti izvođenja. Projekt je nakon toga stao i nisu nastavili na daljnjoj razradi. Pojasnila je da su u sklopu idejnog rješenja bili planirani zatvoreni i otvoreni sportski tereni, prateći sadržaji poput svlačionica, parkiralište, kamp i slično. U odnosu na usuglašenost idejnog rješenja s postojećim prostornim planom istaknula je da su uputili investitora da svakako provjeri tu usklađenost i proceduru za eventualne izmjene i kompletnu provedbu projekta i da je tu zapravo došlo do nesuglasica. Nakon sastanka koji se održao između predstavnika tuženika i tužitelja, na kojem su bili prisutni J, BN, MN i SN, smatrala je da nema mogućnosti usuglašavanja s predstojećim planom jer nije se moglo doći do pisanog usuglašenja, a riječ je o velikom projektu koji se nije mogao samo dogovorno usmeno riješiti. Naime, ističe da se većina objekata na idejnom rješenju odnosila na otvorena i zatvorena sportska igrališta, koja su uključivala i svlačionice, wellness, teretanu, komercijalni sadržaj – kafić, a čiji status nije dovoljno definiran niti normom niti praksom, odnosno nije jasno mogu li se takva sportska igrališta graditi u Z zonama, dok se kamp mogao graditi samo u T zoni, odnosno turističkoj zoni, a cijelo zemljište je bilo u Z zoni. Prema stajalištu svjedokinje, upitno je tumačenje što je to čvrsti objekt, ali da je u idejnom rješenju nesporno riječ o građevini, međutim, ona je montažno/demontažna. Riječ je o čeličnoj konstrukciji sa stupovima koja je utemeljena betonski, odnosno građevina je zahtjevna i za gradnju i za proračun, a na montažnost se išlo kako bi se proces ubrzao. Istaknula je da se u konkretnom slučaju radilo o čvrstoj građevini. Nadalje, radovi na temeljenju zahtjevniji su od radova na temeljenju neke tribine, ali to ovisi o terenu na koji se stavlja. Navela je i da je na predmetnom zemljištu za očekivati da je potrebno izvesti konstrukciju s pilotima, betonskim stupovima od 12 metara dubine budući da su mehanička ispitivanja u susjednom prostoru u R zoni pokazala nužnost takve konstrukcije.

35. Svjedok JN, arhitekt koji je izradio kasnije idejno rješenje predmetnog projekta, je na ročištu 17. listopada 2024. naveo da je bio angažiran na projektu izgradnje sportskog centra IN, te da je dobio vizualizaciju i idejni projekt koji je bio već izrađen i sastavni dio natječajne dokumentacije. U to vrijeme bio je predsjednik Društva arhitekata u Osijeku, također bio je i član Odbora za urbanizam. U to vrijeme među strukom se digla velika halabuka oko izgradnje ovog objekta budući da se takav objekt prema predloženom idejnom projektu i tada važećem GUP-u nije mogao izgraditi u Z zoni. U GUP-u Z zona predviđa eventualno izgradnju sportskog igrališta, koje se prema trenutačnom tumačenju struke i u praksi može odnositi samo na igralište slično primjerice Srednjoškolskom igralištu u Osijeku, dakle vanjskom terenu s tri tribine, a ne odnosi se na građevine kako su one izrađene u idejnom projektu koje je napravilo trgovačko društvo NFO d.o.o. Rješenje kako je predviđeno nije se moglo izvesti kao takvo niti prenamjenom GUP-a iz Z u R zonu, budući da se kamp nije mogao izgraditi ni u R zoni, već eventualno u T zoni, dakle namijenjenoj turizmu. Njegova ideja bila je da se izradi novo rješenje, a što je bio i zahtjev investitora, kako bi se s tim novim rješenjem moglo ići dalje u zahtjev za prenamjenu Z zone. S obzirom da do prenamjene nije došlo sve do veljače ove godine, projekt je u potpunosti stao. Nije se mogao predati zahtjev za izdavanje dozvole, dok se ne izmjeni GUP. Odlučili su predati zahtjev za izmjenu GUP-a, svjedok ga je sastavio, a tuženik ga je predao tužitelju u studenom 2019. Zahtjev je usvojen u veljači ove godine. GUP se može promijeniti ili na zahtjev ili na vlastitu inicijativu Grada. Posebno je istaknuo da prilikom podnošenja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole, ovlašteni projektant je dužan potpisati da je projekt u suglasnosti s važećim prostornim planom i za to odgovara. A ako bi se takva građevinska dozvola i izdala nju je uvijek moguće poništiti, a projektant bi odgovarao stegovno pred Hrvatskom komorom arhitekata. Navodi da se idejno rješenje nije moglo razraditi u glavni projekt s pripadajućim troškovnikom u kojem bi bio iskaz postojeće gradnje po postojećem GUP-u. Sudjelovao je na sastancima na kojima je zaključeno da je najlogičniji put izmjena GUP-a jer je to jedino moguće da bi se išlo u fazu projektiranja. Dodaje da izmjena GUP-a nije nešto neuobičajeno te ako se želi ići s takvim projektom da je izmjena GUP-a neizbježna. Naglasio je da proces izmjene GUP-a traje u prosjeku dvije godine, a u odnosu na eventualno skraćivanje vremena za izmjenu GUP-a navodi da pretpostavlja da se vrijeme sakupljanja zahtjeva za izmjenu GUP-a moglo skratiti pa bi se time i proces skratio za oko godinu dana.

36. Svjedokinja NN saslušana na ročištu 20. siječnja 2025. navela je da je preuzela dužnost pročelnice kod tužitelja u srpnju 2021. U prosincu 2021. upoznala se s predmetom ovog spora kada je stigao zahtjev tuženika za produženje roka za izvršenje ugovora koji je sklopljen 2019. Navodi da su na teren poslali svoje službe da provjere što se događa s navedenom česticom pa je utvrđeno da je čestica zapuštena, izrazito zakorovljena te da se na njoj do tada nikakvi građevinski radovi nisu odvijali. U zahtjevu za produženje roka iz prosinca 2021. tuženik je naveo iste okolnosti kao u prvom zahtjevu, COVID i poremećaje na tržištu. Osim toga u zahtjevu se spominju i problemi u izvođenju projekta koji nije kompatibilan s predviđenim odredbama GUP-a, kao i prelazak na izgradnju montažno-demontažnog objekta, koji bi prema mišljenju svjedokinje bio odgovarajući postojećim odredbama koje propisuju što sadrži Z zona. Budući da je zahtjev za produženje roka dostavljen dva dana prije isteka samog roka, nisu bili u mogućnosti sazvati sjednicu Gradskog vijeća i odlučiti o tom prijedlogu. Tvrdi da tuženik nije započeo baš nikakve radove u ugovorenom roku. Navodi da je u ožujku 2023. tužitelj zatražio elaborat osiguranja dokaza koji je isporučio vještak Jurica Vrdoljak. Zemljište koje je bilo predmet ugovora je bilo visoko zakorovljeno i neuredno, pa su zatražili snimanje dronom, da se napravi vještački nalaz koji bi pokazao u kakvom se stanju zemljište nalazi. Nakon što su zaprimili navedeni nalaz vještaka Vrdoljaka, zatražili su hitnu sanaciju od društva Unikom, odnosno da provede krčenje cjelokupnog zemljišta koje je bilo predmet ugovora, za koje krčenje su Unikomu platili račun od preko 6.000,00 EUR-a. Teren je prilično zahtjevan, jer su na njemu depresije te se puni vodom, a od tada pa na dalje tužitelj održava teren. Poznato joj je da je tuženik u studenom 2019. podnio inicijativu za izmjenu GUP-a, konkretno predmetnog zemljišta iz zone Z u zonu R.

37. Svjedokinja JNK saslušana na ročištu 20. siječnja 2025. iskazala je da ju je tuženik u svibnju 2023. pozvao da dostavi svoje mišljenje o mogućnosti izgradnje predmetnog projekta u zoni zaštite zelenila, a s obzirom na to da je društvo Jurcom d.o.o. bilo izrađivač izmjene i dopune GUP-a u 2017. Nakon što je proučila ponovno sve odredbe GUP-a, dala je negativno mišljenje odnosno, utvrdila da se prema tadašnjim odredbama GUP-a u zoni zaštite zelenila Z ne mogu izgraditi objekti kako je to predviđeno prema izabranom natječajnom idejnom rješenju i 3D prikazu drugog rješenja. Na toj površini zaštite zelenila nije moguće graditi zatvorene građevine odnosno sportske objekte. Takve se površine uglavnom tretiraju kao negrađevne površine, tim još više što u tim odredbama nisu predviđeni uvjeti gradnje, zbog toga proizlazi da se u toj zoni mogu graditi jedino sportska igrališta otvorenog tipa, a nije primjerice moguće graditi prateće sadržaje koji bi bili zatvoreni i zatvorena dvorana. Nadalje, nakon uvida u idejni projekt, potom fotoprojekciju i natječajnu vizualizaciju navela da takve projekte nije bilo moguće izgraditi u Z zoni prema tada važećim propisima. Također navodi da je uobičajena procedura da se prostorna dokumentacija mijenja odnosno GUP te da taj proces ovisi o puno faktora zbog čega njegovo trajanje može varirati, ali smatra da u prosjeku traje oko dvije godine. Najoptimističniji rok za izmjenu GUP-a bio bi šest mjeseci. Pojašnjava da je točkasta izmjena GUP-a kolokvijalni naziv, a prije je bio zakonski, a odnosi se na izmjenu GUP- a koja se radi u odnosu na samo jedan zahtjev, moguće jednu česticu. U tom slučaju iako plan treba proći sve faze, proces izmjene je za pretpostaviti znatno brži. Istaknula je da sintagma „športska igrališta s ili bez gledališta“ implicira da je riječ o otvorenom tipu građevine, samim tim što je riječ o definiciji zona zaštite zelenila.

38. Svjedokinja BN na ročištu 7. svibnja 2025. navela je da je od 2019. do 2022. bila pročelnica Upravnog odjela za graditeljstvo, a od 2022. do kolovoza 2023. radila je u Eurokamenu na poslovima rukovoditelja građevinske operative. Navodi da je sportska udruga Donna Vekić izrazila pismo namjere tužitelju vezano za izgradnju teniskih terena na konkretnoj lokaciji. U pismu namjere sportske udruge nisu bili detaljno definirani sadržaji koji će se izgrađivati, već je njih kasnije izradio tužitelj u natječaju. Tužitelj je definirao minimalna ulaganja, kako bi spriječio da se predmetno zemljište iskoristi za neku drugu namjenu, a zamišljeni sportsko rekreacijski centar morao se uklapati u tadašnje odredbe GUP-a. Istaknula je da je 2018. i izmijenjen GUP, ali da je to konstantan proces te da inicijative za izmjenu GUP- a najčešće i krenu nakon njegove izmjene kao i izmjene prostornih planova. Na sjednici Gradskog vijeća održanoj 4. veljače 2019. gradonačelnik je istaknuo da je izabrana ponuda iznosila pedeset milijuna, a ne postavljenih petnaest milijuna te da je stoga riječ o kapitalnom projektu. Tvrdi da je gradonačelnik istaknuo da će učiniti sve što može kako bi se predmetni projekt i izveo te pozvao pročelnike da odgovore na pitanja vijećnika. Na sjednici je svjedokinja izjavila da je prema odredbama tada važećeg GUP-a moguća izgradnja sportskih sadržaja, ali da će se ako to bude potrebno mijenjati GUP. Istaknula je da je njihov posao bio utvrditi ispunjava li predmetna ponuda uvjete natječaja, a nisu utvrđivali je li ona usklađena s GUP-om, odnosno može li ishoditi građevinsku dozvolu jer se to radi na temelju glavnog projekta. Dalje navodi da je obveza projektanta projektirati sukladno prostornom planu te da prilikom ishođenja građevinske dozvole daje izjavu da projekt odgovara prostornom planu. Navodi da se do 2022. sve činilo kako bi se projekt realizirao, održani su brojni sastanci s projektantima i postojala je inicijativa za promjenu GUP-a. Navodi da se GUP, kada se radi o točkastim izmjenama, može izmijeniti u roku od tri mjeseca i u ovom predmetu mogla se napraviti točkasta izmjena. Tvrdi da je izvođač započeo radove u ugovorenom roku. U odnosu na ugovornu kaznu istaknula je da je riječ o uobičajenoj praksi, a ugovorna kazna je trebala poslužiti osiguranju financijskih sredstava u slučaju nazadkupnje za završetak započete gradnje za planirani objekt. Ugovorena je mogućnost prolongata, a na taj način je tužitelj htio zaštititi sebe u slučaju nemogućnosti ispunjenja uvjeta za realizaciju. Posebno je naglasila da u predmetnom kupoprodajnom ugovoru rok nije bio ugovoren kao fiksan i bitan te da ima iskustva na ranijim projektima u kojima je sudjelovala dok je radila u Gradu Osijeku u kojima se rok ugovarao kao bitan i fiksan. Poznato joj je da je tuženik krajem 2019. podnio zahtjev za izmjenu GUP-a, a što je saznala iz izvješća o pristiglim inicijativama za izmjenu GUP-a, koje je sadržavalo stručnu analizu svih inicijativa. U navedenom izvješću konstatirano je da će se inicijativa tuženika za izmjenu GUP-a analizirati u postupku slijedećih izmjena GUP-a te da će se tada odlučiti o njihovoj osnovanosti. To je bila osnova za izmjene koje su u konačnici i usvojene. Smatra da su se rokovi trebali prolongirati dok se ne izvrši izmjena GUP-a budući da je cijeli projekt pokrenut i iniciran od strane tužitelja pa se takvim trebao završiti. Ne smatra da je tuženik odgovoran za nemogućnost dobivanja građevinske dozvole budući da nije bilo moguće ishoditi građevinsku dozvolu jer tužitelj nije izmijenio GUP.

39. Zakonski zastupnik tužitelja DN saslušan na ročištu od 25. studenog 2025. iskazao je da je sudjelovao je u pregovorima vezanim za zahtjev tuženika za produljenje roka. Održano je nekoliko sastanaka u 2022., a zadnje se pristupilo nazadkupnji i naplati ugovorne kazne od tuženika. Navodi da je cijeli projekt naslijedio od ranije vlasti. Situacija je bila takva da je tuženik zatražio produženje roka u prosincu 2021., no ugovorni je rok ubrzo isticao, odluku je trebalo donijeti Gradsko vijeće, a to je proces koji je dužeg trajanja, zbog čega je zahtjev podnesen prekasno, jer se Gradsko vijeće nije moglo u tako kratkom roku sastati i donijeti odluku. Nije upoznat s detaljima koje su doveli do ove situacije, čuo je da se razgovaralo o izmjenama GUP-a, ali nije dovoljno stručan da bi mogao reći više o tome. Istaknuo je da tužitelj ni u kojem trenutku nije preuzeo obvezu izmjene GUP-a.

40. Zakonski zastupnik tuženika SN, saslušan na istom ročištu, je naveo je da je Udruga Donna Vekić napravila koncept Sportskog centra kojeg je prezentirala kroz pismo namjere tužitelju i u njemu predvidjela odgovarajuće sadržaje. Nakon toga je tuženik pozvan na sastanak u Grad zajedno s udrugom, s obzirom da je tuženik u neposrednoj blizini radio na izgradnji nogometnog stadiona. Gradonačelnik Ć je na tom sastanku izjavio da je cilj Grada napraviti sportski rekreacijski centar s tvrdom podlogom na kojem će se održavati „challenge“ turniri, zatim koji će sadržavati sportski centar, wellnes, ugostiteljske objekte, tematske sadržaje za sport te smještajne kapacitete u vidu kampa. Namjena sportskog centra bila je predviđena da bude otvorena tijekom cijele godine, zbog čega su teniski tereni i drugi objekti trebali biti temperirani. Nakon toga je tužitelj raspisao natječaj upravo za Sportski kompleks koji je prezentiran u pismu udruge. Sam sportski centar bez smještajnih kapaciteta, odnosno kampa, nema nikakvu održivost prema tuženikovoj analizi. Od toga 21,5 milijuna kuna od predviđenih ukupnih 50 milijuna odnosilo se na izgradnju smještajnih kapaciteta kroz izgradnju kampa. Grad je donio odluku da raspiše natječaj i u istome odredio sve sadržaje iz pisma namjera u kojem je opisan sportski kompleks Lifestyle Donna Vekić. Nakon što je natječaj objavljen, ponovno su imali sastanak s tužiteljem, a na osnovu komunikacije s društvom arhitekata, arhitektima JN, E, urbanisticom Đ. Tema sastanka s gradonačelnikom bila je upitna izgradivost tako komercijalnog centra u Z zoni. Taj sastanak održao se prije predaje ponude, a u tijeku natječaja. U tom trenutku gradonačelnik sa stručnim službama jasno je prezentirao odluku da i grad želi takav centar u sportskoj zoni gdje se gradi nogometni kamp, a gdje im je bio plan prebaciti i veslački klub te da će učiniti sve potrebno za realizaciju takvih projekata, što uključuje i moguću izmjenu zone GUP-a u R, kako bi se taj sadržaj izgradio, a ne bi se zlorabio natječaj za eventualnu izgradnju stambenog sadržaja. Nakon tako održanog sastanka tuženik je predao ponudu, a u naknadnom roku dao izjavu o prihvaćanju ugovorne kazne u kojoj je jasno naveo da prihvaća ugovornu kaznu u dijelu obvezujućeg iznosa investicije samo po troškovniku iz glavnog projekta u kojem će biti moguće dobiti građevinsku dozvolu. Nakon toga o ponudi se raspravilo u Gradskom vijeću, gradonačelnik je tada, a i više puta javno iskazao s pročelnicom BN da će Grad ako to bude bilo potrebno promijeniti zonu u R, a sve kako bi se omogućila izgradnja takvog sadržaja. Gradonačelnik je jasno deklarirao odluku o izmjeni zone ako to bude bilo potrebno na zahtjev društva arhitekata i gradskih vijećnika koji su elaborirali da Z zona nema propisane uvjete gradnje te da je takav centar moguće izgraditi jedino u R zoni. Tuženik je angažirao više arhitekata s kojima su vizualizaciju sadržajno željenog komercijalnog centra htjeli razraditi u glavni projekt. Niti jedan projektant nije htio potpisati takav glavni projekt u Z zoni jer bi se izložio stegovnom postupku, gubitku licence i mogućoj kaznenoj odgovornosti iz razloga što nije mogao izjaviti da je planirani centar u skladu sa Z zonom. Ubrzo nakon toga je cijeli projekt dobio stručnu arhitektonsku elaboraciju koja je medijski objavljena. Današnji predsjednik udruženja arhitekata grada Osijeka i profesor na građevinskom fakultetu TN stručno je objasnio nemogućnost izgradnje takvog centra koji je predviđen natječajnom dokumentacijom bez promjene u R zonu na raznim internetskim portalima. Osvrnuo se na konkretan natječaj, tuženikovu ponudu i uvjete iz prostornog plana. U jesen 2019. gradonačelnik Ć se oporavio i pozvao tuženika na sastanak. Tema sastanka je bila s obzirom na medijsku atmosferu i u tom trenutku jasno utvrđene uvjete iz prostornog plana da za takav centar nije moguće izraditi glavni projekt, niti dobiti građevinsku dozvolu. Prije sastanka tuženik je iskazao pročelniku Urbanističkog odjela Slunjskom i stručnim suradnicima da će biti prisiljen raskinuti ugovor zbog nemogućnosti ispunjenja ugovornih obveza. Na tom sastanku gradonačelnik Ć pitao ga je hoće li ostati pri svojoj riječi da izgradi takav centar, a da će pri tome gradonačelnik osigurati pretpostavke. Tuženik je prihvatio takav prijedlog, angažirao JN, arhitekta koji je u tom trenutku predsjednik društva arhitekata i član odbora za urbanizam Grada Osijeka. Uputili su se na novi sastanak kod pročelnika J s ostalim njegovim suradnicima i donijeli zaključke da se mora optimizirati natječajno rješenje na način da se izbaci kamp jer ga nije moguće izgraditi ni u R zoni, kao i da tuženik podnese inicijativu za izmjenu prostornog plana iz Z u R zonu. S tim zaključcima je bio upoznat gradonačelnik te su po istom i postupili. Ti sastanci održali su se u jesen 2019., a inicijativa za izmjenu GUP-a podnesena je u studenom 2019. Tuženikova inicijativa za izmjenu GUP-a ekspresno je obrađena po radnom tijelu pročelnika J, s kojim su i održani prethodni sastanci. Radno tijelo usvojilo je tuženikove argumente i inicijative te na gradskom vijeću istog mjeseca i usvojilo. Početkom 2020. gradonačelnik je donio kroz Gradsko vijeće odluku o donošenju izmjena i dopuna GUP-a, a koji je kao sastavni dio imalo tuženikovu inicijativu uz ocjenu povjerenstva kao potrebnu. Kada je tuženik vidio kooperativnost tužitelja i brzu reakciju kako bi se osigurali preduvjeti za izgradnju centra, krenuo je s radovima na uređenju temeljnog tla kako bi dobili na vremenu dok se provode potrebne izmjene GUP-a. Tužitelj je uputio tuženika da preda zahtjev za produženje ugovornog roka na okolnost više sile zbog korona virusa, a da će sporazumno utvrditi rokove za realizaciju projekta kada budu provedene izmjene GUP- a. Očekivalo se da će to biti do kraja 2020. Na okolnost više sile sklopili su s tužiteljem dodatak ugovora. Nakon toga zdravstveno stanje gradonačelnika se ponovno počelo pogoršavati, a tuženik je radove izvodio do ljeta 2020. Gradonačelnik je bio bolestan te se provedba izmjene GUP-a razvukla na neočekivano dug period. U ljetu 2021. uslijedila je promjena vlasti. Odmah po promjeni vlasti tuženik je kontaktirao gradonačelnika M kojeg je upoznao sa statusom projekta, a koji je iskazao razumijevanje za potrebnu izmjenu GUP-a i da će učiniti sve što je u njegovoj moći da taj postupak bude proveden. Poslije toga održalo se više sastanaka, a kako se bližio ugovorni rok, upravo stručne službe tužitelja odredile su vrijeme predaje zahtjeva za novo produljenje roka. Bližila se sjednica gradskog vijeća te je tuženik bio šokiran kada njegov zahtjev o produljenju roka uopće nije stavljen niti u razmatranje, unatoč brojnim sastancima koje su održali djelatnici tuženika s gradskim službama. Kako nije bilo produljenja roka, a izmjena GUP-a nije bila provedena, smatra da je jasno bilo da nisu bile osigurane pretpostavke za ispunjenje tuženikove obveze iz ugovora. Nakon toga kontaktirao je dogradonačelnika DN i održali su više sastanaka u prostorijama tužitelja. Unatoč iskazanoj inicijalnoj kooperativnosti, nisu odmaknuli u uređenju odnosa te su posljedično ugovorni odnos raskinuli izjavom zbog nemogućnosti ispunjenja. Nakon pokretanja sudskog postupka tuženik je i dalje u više navrata komunicirao svoj interes da sporazumno uredi odnose s tužiteljem. Stav tužitelja bio je da je najlakše da odluku donese sud. Tuženiku je to bilo teško razumljivo, s obzirom na jasna očitovanja izrađivača prostornog plana gospodina B koji je u vrijeme prije tuženikovog zahtjeva za izmjenom GUP-a jasno iskazao da je to jedini pravilan i zakonit put za realizaciju projekta, da je radno tijelo usvojilo tuženikovu inicijativu, da je gradsko vijeće donijelo odluku o izmjenama i dopunama GUP-a koji sadrži tuženikovu inicijativu te da je na koncu ova vlast i izmijenila prostorni plan u R zonu tek 2024., skoro tri godine nakon stupanja na vlast. Jasno mu je bilo da tužitelj ne želi realizaciju ovog projekta s tuženikom kao partnerom, ali mu ostaje nejasno da na temelju svih stručnih analiza nisu sporazumno uredili odnos kada je jasno da upravo tužitelj nije osigurao pretpostavke koje je rekao i iskazao da će napraviti kada je ovaj projekt bio aktualan. Posebno je istaknuo da smatra da je rok za izmjenu zone moguć u roku od šest mjeseci, a to uvjerenje proizlazi iz brzine postupanja po tuženikovoj inicijativi kada je samo u tri mjeseca već donesena pozitivna ocjena i donesena odluka grada da se ide s izmjenama GUP-a. Da tada nisu nastupile izvanredne okolnosti u vidu kaznene prijave protiv pročelnika J i bolesti gradonačelnika, uvjerenja je da bi te izmjene bile okončane do ljeta 2020. Praksa je tužitelja bila da je izmjene radio za određene projekte u iznimno kratkim rokovima, kraćim od godinu dana. U odnosu na mogućnost izgradnje sportskog centra u roku od godinu dana iskazao je da je tuženik realizirao kompleksnije projekte poput naselja Petrinje u vrijednosti 22,5 milijuna eura u roku od deset mjeseci uključujući i ishođenje uporabne dozvole tako da je apsolutno uvjeren da se i tada i danas takav centar može realizirati u godinu dana, ako su osigurane pretpostavke u prostornim planovima i kooperativnosti nadležnih tijela. U odnosu na izmjenu ugovora zbog nemogućnosti ispunjenja naveo je da nakon što je utvrđeno da se bez izmjena GUP-a ne može ispoštovati ugovor, tuženik je tužitelju prenio svoju namjeru za raskid ugovora, na što je tuženiku rečeno da za to nema potrebe jer će se GUP izmijeniti, već samo treba tražiti produžetak roka. Između ostalog, donesen je i zajednički hodogram po kojem su obje strane postupale. Naglasio je da je tuženik u sklopu izgradnje sportskih i rekreacijskih sadržaja prvenstveno napravio komercijalno poslovnu analizu iz koje je proizašlo rješenje koje je moguće izgraditi u R zoni, s obzirom da natječajno nije moguće napraviti ni u Z ni u R zoni, s obzirom da je gotovo 40% tog rješenja kamp. Napravljena su geomehanička istraživanja u svrhu saniranja tla, s obzirom da je isto bilo u puno gorem stanju od očekivanog, izrađena tehnička dokumentacija za komunikaciju s javnopravnim tijelima, angažirano je više projektanata, izvedeni su radovi skidanja humusa, sanacija vodenih sfingi, sanirano temeljno tlo i izveden nasip.

41. Sud je iskaze svjedoka EN, JN, JNK i BN te iskaze stranaka u potpunosti prihvatio kao vjerodostojne, životne, logične i uvjerljive, a isti su u skladu i s materijalnom dokumentacijom u spisu te provedenim građevinskim vještačenjem, dok sud iskaz svjedokinje NN smatra nevjerodostojnim u dijelu u kojem svjedokinja navodi da tuženik nije započeo baš nikakve radove u ugovorenom roku.

42. Sud je sukladno čl. 8. i 220. ZPP-a, izveo dokaze uvidom u dokumentaciju u spisu te nalaz i mišljenje vještaka te saslušanjem vještaka i svjedoka te je, nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka te imajući u vidu pravila o teretu dokazivanja, utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan dok je protutužbeni zahtjev osnovan.

43. Počevši od tužbenog zahtjeva tužitelja Grada Osijeka, među strankama je sporno jesu li ispunjeni uvjeti za naplatu ugovorne kazne sukladno Ugovoru o kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i mjerodavnim propisima.

44. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] razvidno je da se tuženik kao kupac predmetne nekretnine obvezao na tom zemljištu izgraditi sportske i rekreacijske sadržaje s pripadajućim hortikulturnim i infrastrukturnim uređenjem, prema dostavljenom idejno-urbanističkom rješenju uređenja, u vrijednosti planiranih troškova izgradnje i opremanja u iznosu 50.000.000,00 kuna bez PDV-a.

45. Prema članku 3. Ugovora, tuženik se obvezao započeti s izgradnjom u roku od jedne godine od sklapanja predmetnog ugovora, a okončati je u roku od dvije godine od sklapanja Ugovora i za uporabu objekata ishoditi dozvolu.

46. Ugovornu kaznu propisuje odredba članka 4. Ugovora. Tako prema stavku 1. predmetnog Ugovora proizlazi da je ugovoreno pravo tužitelja na nazadkupnju predmetne nekretnine po cijeni 1.860.000,00 kuna i to u slučaju da tuženik ne započne s izgradnjom u roku od jedne godine od sklapanja ugovora, kao i u slučaju da ne okonča izgradnju, odnosno ne ishodi uporabnu dozvolu u roku od dvije godine od sklapanja ugovora. Stavkom 2. istog članka, tuženik je preuzeo obvezu da u slučaju neispunjenja obveza i rokova iz članka 4. stavka 1. Ugovora tužitelju na ime ugovorne kazne isplati novčani iznos u visini razlike između ponudom naznačenog iznosa planiranih troškova gradnje i opremanja i do tada realiziranih troškova gradnje i opremanja i to u roku od 8 dana. Prema stavku 3. istog članka, proizlazi da su stranke ugovorile da se rokovi iz odredbe članka 4. stavka 1. Ugovora mogu produžiti ako tužitelj svojim postupanjima ili propuštanjem postupanja dovede tuženika u situaciju da ugovorene obveze i rokove ne može ispoštovati ili su takvi razlozi uzrokovani višom silom. Zahtjev za produženje rokova podnosi kupac, ovdje tuženik-protutužitelj, s pisanim obrazloženim zahtjevom tuženika uz pristanak tužitelja, u kojem slučaju će ugovorne strane sklopiti dodatak Ugovoru kojim će odrediti vrijeme produženja rokova za početak izgradnje, odnosno dovršetak gradnje i ishođenje uporabne dozvole. Odredba stavka 5. istog članka propisuje da će tuženik, u slučaju da ishodi građevinsku dozvolu kojom nije omogućena gradnja i opremanje svih objekata koje je naveo u svojoj ponudi, i to iz razloga koji nisu navedeni kao ograničenje gradnji i opremanju u Odluci o prodaji zemljišta po Natječaju o prodaji predmetne nekretnine tužitelju, na ime ugovorne kazne isplatiti novčani iznos razlike između troškovnika gradnje i opremanja za koje je izdana građevinska dozvola (a koji ne mogu biti manji od 15 milijuna kuna) i do tada realiziranih troškova gradnje i opremanja. Stavak 6. istog članka određuje da će iznos realiziranih troškova gradnje i opremanja utvrditi ovlašteni sudski procjenitelj/vještak iz područja graditeljstva, a na temelju plaćenih računa za stvarno izvršene radove i usluge.

47. Nadalje, odredbom članka 350. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. – dalje: ZOO) određeno je da vjerovnik i dužnik mogu ugovoriti da će dužnik platiti vjerovniku određeni novčani iznos ili pribaviti neku drugu materijalnu korist ako ne ispuni svoju obvezu ili ako zakasni s njezinim ispunjenjem ili ako je neuredno ispuni.

48. Analizirajući odredbe predmetnog Ugovora, može se zaključiti da odredba članka 4. stavka 2. Ugovora predstavlja ugovornu kaznu u smislu odredbe članka 350. stavka 1. ZOO-a.

49. S druge strane, odredbom članka 352. ZOO-a određena je pravna sudbina sporazuma o ugovornoj kazni pa u tom smislu odredba članka 352. stavka 1. ZOO-a propisuje da sporazum o ugovornoj kazni dijeli pravnu sudbinu obveze na čije se osiguranje odnosi, a stavkom 2. istog članka određeno je da sporazum gubi pravni učinak ako je do neispunjenja, neurednog ispunjenja ili zakašnjenja došlo iz uzroka za koji dužnik ne odgovara.

50. Kako je sud zaključio da tuženik nije mogao ispuniti svoju obvezu iz uzroka za koje ne odgovara, odnosno iz uzroka koji se mogu pripisati tužitelju, primjenom odredbe članka 352. stavka 2. ZOO-a, sporazum o ugovornoj kazni iz odredbe članka 4. stavka 2. predmetnog Ugovora gubi pravni učinak pa je valjalo odlučiti kao u točki I. izreke presude.

51. Naime, uvidom u Natječaj o prodaji predmetnog zemljišta i Zaključak o utvrđivanju prijedloga tješenja o odabiru ponuditelja o prodaji predmetnog zemljišta te Prijedlog Odluke o prodaji zemljišta a koji je sastavio Upravni odjel za gospodarenje imovinom i vlasničko-pravne poslove te Upravni odjel za graditeljstvo, energetsku učinkovitost i zaštitu okoliša tužitelja, razvidno je povod ovom natječaju bila inicijativa sportske udruge Donna Tennis Team upućena Gradu Osijeku da se na predmetnom zemljištu izgradi tenis i lifestyle sportski centar IN.

52. Iz ponude odnosno idejnog rješenja kojeg je tužitelj prihvatio i na temelju kojeg je i sklopljen predmetni Ugovor proizlazi da su osnovni sadržaj Centra natkriveni teniski tereni sa gledalištem te da se planira mogućnost zatvaranja i natkrivanja terena radi mogućnosti igranja tenisa cijele godine. Uz natkrivene terene planirali su se prateći sadržaji uz sportsku namjenu poput svlačionica, teretane, wellnessa, ugostiteljskog sadržaja, komercijalnih sadržaja tematiziranih na sport i drugo. Uz natkrivene terene, planirala se izgradnja i nenatkrivenih sportskih borilišta poput teniskih terena s različitom završnom obradom, malonogometnog terena, sintetskog klizališta koje se može koristiti cijele godine, pucališta za golf i slično. Između ostalog, planirala se i izgradnja kampa te servisnih prostorija potrebnih za funkcioniranje kampa.

53. Dakle, sud smatra da je nemoguće da tužitelj prilikom prihvata ponude tuženika nije znao da se navedeni projekt ne može izgraditi u Z zoni GUP-a, posebno uzimajući u obzir činjenicu da su u cijelom projektu od samog početka sudjelovale stručne službe tužitelja kao što su Upravni odjel za gospodarenje imovinom i vlasničko- pravne poslove te Upravni odjel za graditeljstvo, energetsku učinkovitost i zaštitu okoliša tužitelja. Pritom imajući na umu da su ovlasti izmjene GUP-a upravo u rukama tužitelja.

54. Ovu činjenicu potvrdili su i svjedoci i vještaci u ovom postupku, pa će sud u nastavku istaknuti one dijelove iskaza koji su bili ključni za odluku u ovoj pravnoj stvari.

55. Tako vještakinja Silva Lozančić između ostalog navodi da je tuženikova ponuda prihvaćena kao ponuda koja zadovoljava kriterije natječaja, kao i da su u toj ponudi navedeni su sadržaji Sportskog teniskog centra, a koji podrazumijevaju izvođenje objekata, koji nisu namjene Z nego R. Za te sadržaje tuženik je dao troškovnik izvođenja istih koji je sastavni dio kupoprodajnog ugovora. Ponudu tuženika prihvatilo je povjerenstvo koje se sastojalo od urbanista, pravnika i drugih struka jako dobro upućenih u ocjenu zadovoljenja kriterija natječaja. Vještakinja je također pojasnila da se promjene namjene prostora u prostorno planskoj dokumentaciji događaju u praksi.

56. Navode vještakinje potvrdila je i svjedokinja ĐN, arhitektica koja je između ostalog navela i da se kamp predviđen odabranim idejnim rješenjem nikako nije mogao izgraditi u Z zoni, pa čak ni R zoni, već u T zoni.

57. Svjedok JN, arhitekt koji je izradio kasnije idejno rješenje predmetnog projekta te predsjednik Društva arhitekata u Osijeku, naveo je da se u to vrijeme među strukom digla velika halabuka oko izgradnje ovog objekta budući da se takav objekt prema predloženom idejnom projektu i tada važećem GUP-u nije mogao izgraditi u Z zoni. U GUP-u Z zona predviđa eventualno izgradnju sportskog igrališta, koje se prema trenutačnom tumačenju struke i u praksi može odnositi samo na igralište odnosno vanjskom terenu s tri tribine, a ne odnosi se na građevine kako su one izrađene u idejnom projektu koje je napravilo trgovačko društvo NFO d.o.o. Rješenje kako je predviđeno nije se moglo izvesti kao takvo niti prenamjenom GUP-a iz Z u R zonu, budući da se kamp nije mogao izgraditi ni u R zoni, već eventualno u T zoni, dakle namijenjenoj turizmu. Naveo je i da se GUP može promijeniti ili na zahtjev ili na vlastitu inicijativu Grada. Potvrdio je i da se idejno rješenje nije moglo razraditi u glavni projekt s pripadajućim troškovnikom u kojem bi bio iskaz postojeće gradnje po postojećem GUP-u.

58. Svjedokinja NN koja je bila pročelnica kod tužitelja navodi da se u zahtjevu za produženje roka koji je podnio tuženik, spominju problemi u izvođenju projekta koji nije kompatibilan s predviđenim odredbama GUP-a.

59. Svjedokinja JNK, arhitektica koju je tuženik pozvao da dostavi svoje mišljenje o mogućnosti izgradnje predmetnog projekta u zoni zaštite zelenila, a s obzirom na to da je društvo Jurcom d.o.o. bilo izrađivač izmjene i dopune GUP-a, dala je negativno mišljenje odnosno, utvrdila da se prema tadašnjim odredbama GUP- a u zoni zaštite zelenila Z ne mogu izgraditi objekti kako je to predviđeno prema izabranom natječajnom idejnom rješenju i 3D prikazu drugog rješenja. Na toj površini zaštite zelenila nije moguće graditi zatvorene građevine odnosno sportske objekte. Također navodi da je uobičajena procedura da se mijenja GUP te da taj proces ovisi o puno faktora zbog čega njegovo trajanje može varirati, ali smatra da u prosjeku traje oko dvije godine. Najoptimističniji rok za izmjenu GUP-a bio bi šest mjeseci.

60. Nekadašnja pročelnica Upravnog odjela za graditeljstvo, BN iskazala je da je sadržaje koji će se izgrađivati definirao tužitelj u natječaju. Dodala je i da je tadašnji gradonačelnik istaknuo da će učiniti sve što može kako bi se predmetni projekt i izveo. Na sjednici je svjedokinja izjavila da je prema odredbama tada važećeg GUP-a moguća izgradnja sportskih sadržaja, ali da će se ako to bude potrebno mijenjati GUP. Dalje navodi da je obveza projektanta projektirati sukladno prostornom planu te da prilikom ishođenja građevinske dozvole daje izjavu da projekt odgovara prostornom planu. Tvrdi da se do 2022. (do promjene vlasti), sve činilo kako bi se projekt realizirao, održani su brojni sastanci s projektantima i postojala je inicijativa za promjenu GUP-a. Navodi da se GUP, kada se radi o točkastim izmjenama, može izmijeniti u roku od tri mjeseca i u ovom predmetu mogla se napraviti točkasta izmjena. Tvrdi da je izvođač započeo radove u ugovorenom roku. Navela je i da smatra da su se rokovi trebali prolongirati dok se ne izvrši izmjena GUP-a budući da je cijeli projekt pokrenut i iniciran od strane tužitelja pa se takvim trebao završiti. Ne smatra da je tuženik odgovoran za nemogućnost dobivanja građevinske dozvole budući da nije bilo moguće ishoditi građevinsku dozvolu jer tužitelj nije izmijenio GUP.

61. Nesporno je da je u Natječaju o prodaji predmetnog zemljišta, jasno navedeno da se predmetno zemljište nalazi u zoni namjene prostora - zelena zaštitna površina (Z), ali je isto tako nesporno da je Ugovor zaključen na temelju ponude tuženika s navedenim planiranim sadržajem koju je prihvatio tužitelj. Ukoliko tužitelj nije htio mijenjati zonu GUP-a, nije jasno zašto bi prihvatio takvu ponudu, odnosno zašto bi prihvatio inicijativu sportske udruge Donna Tennis Team, upućenu Gradu Osijeku, da se na predmetnom zemljištu izgradi tenis i lifestyle sportski centar IN, a koji već u samoj inicijativi sugeriraju sadržaje koji se u Z zoni ne mogu izgraditi. Osim toga, nelogično je da je tužitelj u konačnici, nakon raskida Ugovora, izmijenio GUP, po inicijativi tuženika, a krivnju za nemogućnost izvršenja Ugovora svaljuje na tuženika.

62. Za napomenuti je da je tužitelj u svom podnesku od 6. lipnja 2023. naveo da nakon provedenog natječajnog postupka nije bilo zapreke da se prihvati ponuda tuženika jer je ista bila u potpunosti sukladna natječajnim uvjetima. Kako je već navedeno, iz izjava svjedoka i vještaka u ovom postupku kao i dokumentacije u spisu, sud je utvrdio da ponuda koju je tuženik dao nije bila u skladu s tada važećim GUP- om.

63. Svjedoci i stručnjaci u ovom postupku složno izjavljuju da je GUP mogao biti izmijenjen u predviđenim rokovima, ali da je to u konačnici ovisilo primarno o tužitelju.

64. Isto tako, tijekom postupka nesporno je utvrđeno da predmetni idejni projekt niti u njegovim kasnijim prilagođenim verzijama nije mogao biti izgrađen bez izmjene zone u R zonu, pa samim tim nije mogao biti sastavljen niti glavni projekt, a niti je mogao biti predan zahtjev za građevinsku dozvolu kada je nedvojbeno jasno da se takav projekt koji je predložio natječajem i prihvatio upravo tužitelj ne može izgraditi u zoni Z.

65. Pritom, sud smatra neosnovanim navod tužitelja da, kao dokaz da neki projekt nije zadovoljio uvjete za ishođenje građevinske dozvole, može poslužiti jedino rješenje nadležnog upravnog odjela za poslove urbanizma kojim se zahtjev za izdavanje građevinske dozvole odbija ili rješenje kojim se postupak obustavlja. Naime, kao što proizlazi iz odredbi Zakona o gradnji koje slijede, a što su i svjedoci potvrdili, a proizlazi i životno logičnim, zahtjev za izdavanje građevinske dozvole prema glavnom projektu koji je u kontradikciji s GUP-om neće potpisati niti jedan arhitekt, jer je, prilikom podnošenja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole, ovlašteni projektant dužan potpisati da je projekt u suglasnosti s važećim prostornim planom i za to odgovara. A ako bi se takva građevinska dozvola i izdala nju je uvijek moguće poništiti, a projektant bi odgovarao stegovno pred Hrvatskom komorom arhitekata.

66. Nadalje, odredbom članka 361. stavka 1. ZOO-a, propisano je da se ugovor raskida po samom zakonu kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, a dužnik ne ispuni obvezu u tom roku.

67. Naime, u skladu s odredbom članka 319. stavka 2. ZOO-a pri tumačenju spornih ugovornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja pojedinih izričaja, već treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenim u ZOO-u.

68. S tim u vezi, po mišljenju ovog suda zajednička namjera ugovaratelja bila je upravo dopustiti mogućnost produljenja rokova za tuženikovu obvezu izgradnje sportskog centra iz predmetnog ugovora i to u slučaju da tuženik ne bude u mogućnosti ispuniti svoju obvezu bez svoje odgovornosti.

69. To je i vidljivo iz odredbe članka 4. stavka 3. predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iz koje je razvidno da su stranke ugovorile da se rokovi za ispunjenje tuženikove obveze izgradnje sportskih i rekreacijskih sadržaja iz idejnog rješenja mogu produžiti ako tužitelj svojim postupanjima ili propuštanjem postupanja dovede tuženika u situaciju da ugovorene obveze i rokove ne može ispoštovati. Ovaj sud drži da se u konkretnom slučaju radi upravo o takvoj situaciji.

70. Naime, odredbom članka 53. stavka 3. Zakona o gradnji („Narodne novine“, 153/13., 20/17. – dalje: Zakon o gradnji) propisano je da izvođač može pristupiti građenju na temelju pravomoćne, odnosno izvršne građevinske dozvole na odgovornost investitora i nakon što je prethodno izvršena prijava građenja, ako tim zakonom nije propisano drukčije.

71. Također, iz odredbi članka 54. stavka 1. i članka 106. stavka 1. Zakona o gradnji proizlazi da je izvođač dužan graditi u skladu s građevinskom dozvolom, ako tim zakonom ili propisom donesenim na temelju njega nije drukčije propisano.

72. Nadalje, na temelju odredbe članka 108. stavka 2. Zakona o gradnji zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole investitor treba, između ostaloga, priložiti glavni projekt.

73. Glavni projekt sastoji se od skupa međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta u smislu odredbe članka 68. stavka 1. Zakona o gradnji te je sastavni dio građevinske dozvole na temelju odredbe članka 113. stavka 2. Zakona o gradnji.

74. Iz navedenog proizlazi da tuženik bez građevinske dozvole nije mogao pristupiti građenju u smislu odredbe članka 106. stavka 1. Zakona o gradnji, a glavni projekt zakonski je reguliran kao temelj za izdavanje građevinske dozvole, odnosno egzistiranje glavnog projekta i njegovo prilaganje uz zahtjev za izdavanje građevinske dozvole preduvjet je za njezino izdavanje, a glavni projekt čini sastavni dio građevinske dozvole bez koje nije dopušteno građenje.

75. Na temelju odredbe članka 68. stavka 3. Zakona o gradnji, glavni projekt izrađuje se u skladu s uvjetima za građenje građevina propisanim prostornim planom, a u skladu s odredbom stavka 4. istog članka svaka mapa glavnog projekta mora sadržavati izjavu projektanta o usklađenosti projekta s uvjetima iz stavka 2., odnosno stavka 3. tog članka.

76. Odredbom članka 68. stavka 5. Zakona o gradnji regulirano je da prva mapa glavnog projekta, osim izjave iz stavka 4. tog članka, mora sadržavati i izjavu glavnog projektanta da je glavni projekt cjelovit i međusobno usklađen, izrađen u skladu s prostornim planom, odnosno s lokacijskom dozvolom kada je njezino izdavanje propisano posebnim propisom.

77. Odredba članka 110. stavka 1. točke 4. Zakona o gradnji propisuje da je tijelo graditeljstva dužno izdati građevinsku dozvolu nakon što u provedenom postupku utvrdi da je glavni projekt u pogledu lokacijskih uvjeta izrađen u skladu s uvjetima za provedbu zahvata u prostoru propisanim prostornim planom.

78. Iz citiranih zakonskih odredbi jasno proizlazi da je glavni projekt trebao biti izrađen u skladu s uvjetima tada važećeg prostornog plana, što glavni projektant potvrđuje svojom izjavom, a usklađenost glavnog projekta s prostornim planom utvrđuje se u postupku za izdavanje građevinske dozvole.

79. Odgovornost projektanta propisana je odredbom članka 51. stavka 2. Zakona o gradnji, po kojoj je projektant odgovoran da projekt koji je izradio ispunjava propisane uvjete, da je građevina projektirana u skladu s lokacijskom dozvolom, odnosno uvjetima za građenje građevina propisanim prostornim planom te da ispunjava temeljne zahtjeve za građevinu, zahtjeve propisane za energetska svojstva zgrada i druge propisane zahtjeve i uvjete.

80. Imajući u vidu citiranu odredbu proizlazi zaključak da projektant ne može izraditi glavni projekt koji nije u skladu s prostornim planom te da projektant odgovara za usklađenost glavnog projekta s prostornim planom.

81. Odredbama za provedbu Generalnog urbanističkog plana Grada Osijeka („Službeni glasnik Grada Osijeka“, broj 6A – dalje: GUP Grada Osijeka) u članku 13. stavku 1. određeno je da su zaštitne zelene površine oblikovane radi zaštite krajobraza i okoliša.

82. Nadalje u odredbi članka 13. stavka 2. GUP-a Grada Osijeka propisano je da se na površinama zaštitnog zelenila mogu planirati rasadnici, uređivati reciklažna dvorišta i graditi infrastrukturni sustavi i građevine te športska igrališta s ili bez gledališta u skladu s člankom 15. stavcima 2 i 3. odredbi za provedbu GUP-a Grada Osijeka. Također je određeno da se površine zaštitnog zelenila mogu hortikulturno urediti i opremiti sadržajima i opremom namijenjenim šetnji i rekreaciji građana.

83. Primjenom navedenih odredbi na konkretno utvrđeno činjenično stanje ovaj sud drži da u zoni zaštitne zelene površine, odnosno zoni Z nije bilo moguće graditi zatvorene građevine, odnosno sportske objekte kako je to predviđeno idejnim projektom. Navedeni zaključak proizlazi iz činjenice da su se prema idejnom projektu trebali izgraditi zatvoreni i otvoreni sportski tereni s pratećim sadržajima kao što su wellness, ugostiteljski objekti, komercijalni sadržaji tematizirani na sport i slično, a koji po tada važećim prostornim planovima nisu mogli biti izgrađeni u zoni zaštitne zelene površine. Naime, sama svrha postojanja zaštitnih zelenih površina u prostornom planu je zaštita krajobraza i okoliša, a ista zasigurno ne bi mogla biti ostvarena izgradnjom objekata planiranih idejnim rješenjem. Sukladno činjenicama utvrđenim u dokaznom postupku, planirani objekti ne mogu se podvesti pod izričaj „športska igrališta s ili bez gledališta“ iz odredbe članka 13. stavka 2. GUP-a.

84. Kako je u postupku utvrđeno da je tuženik u studenom 2019. podnio inicijativu za izmjenu GUP-a, kojom je inicirao izmjenu GUP-a u odnosu na predmetnu nekretninu, tako da iz zone Z postane zona R, ali da do predmetne izmjene nije došlo do proteka svih rokova iz predmetnog ugovora i aneksa ugovora, to ovaj sud smatra da je tužitelj svojim propuštanjem postupanja, odnosno propuštanjem donošenja izmjena GUP-a doveo tuženika u situaciju da nije mogao ispuniti svoju obvezu u ugovorenom roku.

85. Ovaj sud smatra da je takvo postupanje tužitelja protivno odredbi članka 5. ZOO-a po kojoj su sudionici obveznih odnosa dužni surađivati radi potpunog i urednog ispunjenja obveza i ostvarivanja prava u tim odnosima.

86. Kako tuženik nije mogao graditi sportski centar bez građevinske dozvole, a koju nije mogao dobiti bez postojanja i prilaganja glavnog projekta, a kako glavni projekt nijedan projektant nije mogao izraditi jer isti ne bi bio usklađen s tada važećim prostornim planovima, to ovaj sud zaključuje da tuženik nije bio u mogućnosti izgraditi predmetne objekte u ugovorenim rokovima, a za što je odgovoran tužitelj u smislu odredbe članka 374. stavka 1. ZOO-a.

87. Sve navedeno upućuje na zaključak da u predmetnom Ugovoru rok za ispunjenje obveze izgradnje sportskog centra nije bitan sastojak ugovora u smislu odredbe članka 361. stavka 1. ZOO-a, imajući u vidu da je odredbom članka 4. stavka 3. predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine vidljiva zajednička namjera ugovaratelja dopustiti mogućnost produljenja rokova izgradnje sportskog centra upravo za situaciju kakva se i dogodila, jer je tužitelj svojim propuštanjem postupanja doveo tuženika u situaciju da nije mogao ispuniti svoju obvezu u roku.

88. Tim više što je u odredbi članka 2. stavka 3. predmetnog Ugovora rok drugačije ugovoren pa je u tom smislu izričito navedeno da će se smatrati da je kupac odustao od kupovine i da se ugovor raskida u slučaju da ne plati ugovorenu cijenu u roku iz prethodnog stavka istog članka. Iz smisla te odredbe proizlazi da se radi o roku kao bitnom sastojku, dok takve ni slične formulacije nema u odnosu na rok za izgradnju sportskog centra.

89. Slijedom navedenog, ovaj sud smatra da je predmetni ugovorni odnos raskinut izjavom tuženika zbog nemogućnosti ispunjenja obveze izgradnje sportskog centra iz idejnog rješenja, a ne po sili zakona kako to tvrdi tužitelj.

90. Odredbom članka 368. stavka 1. ZOO-a određeno je da su raskidom ugovora obje ugovorne strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete. Nadalje, stavkom 2. istog članka propisano je da ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala.

91. Ovime dolazimo do predmeta ovog spora po protutužbi - zahtjeva tuženika za isplatu 339.317,54 EUR-a, na ime troškova izvedenih radova po predmetnom ugovoru, troškova izrade projektne dokumentacije i troška za plaćeni komunalni doprinos za predmetnu nekretninu.

92. Tijekom postupka utvrđeno je da je tuženik je započeo radove u ugovorenom roku, odnosno u roku od jedne godine od sklapanja predmetnog ugovora. Također je utvrđeno i da je predmetna nekretnina u naravi zemljište koje se nalazi uz rijeku Dravu, loše nosivosti tla, obraslo pod nižim raslinjem i drvećem, a polazno je bila zarasla niskim raslinjem, drvećem i grmljem, na njoj se nalazio veći broj arteških bunara koji su uzrokovali brojne depresije na tlu pa je postojala potreba za zatrpavanjem istih te potreba za ojačavanjem temeljnog tla. Prema utvrđenju vještaka, kao i dokumentaciji koja se nalazi u spisu, na predmetnoj nekretnini tuženik je izveo pripremne zemljane radove za izgradnju budućih sportskih i rekreacijskih sadržaja i to na razini uređenja temeljnog tla. Izvedeni su radovi krčenja terena, uklanjanja niskog raslinja i deponiranja uklonjenoga biljnog i drvnog materijala, zatrpavanja depresija-ulegnuća i rupa, skidanja humusa i deponiranja materijala, uređenja temeljnog tla te izgradnje nasipa zemljanim i miješanim materijalom. Vrijednost radova koje je izveo tuženik iznosi 2.121.459,20 kuna bez PDV-a. Tuženik je za izradu projektne dokumentacije imao troškove u iznosu 215.500,00 kuna, a na ime komunalnog doprinosa imao trošak u ukupnom iznosu 237.015,74 kuna, odnosno 219.628,80 kuna na ime glavnice i 17.386,94 kuna na ime kamata.

93. Sud nema nikakvog razloga smatrati neosnovanim obračun vrijednosti izvedenih radova koji je utvrdila vještakinja Silva Lozančić. Iako je tužitelj imao određenih prigovora, sud smatra da ih je razložno otklonila vještakinja prilikom saslušanja. Tako je vještakinja navela da je u nalazu i mišljenju navela izvore, količine izvedenih radova i izvod jedinične cijene za kalkulaciju te u tablici prikazala jediničnu cijenu koja je dobivena na temelju pet izvedbenih troškovnika, koje je dobila od raznih izvođača koji su izvodili istovjetne radove na području Osijeka i okolice te na temelju Biltena standardne kalkulacije u građevini. Od priloženih podataka uzela je prosječnu cijenu. U odnosu na količine izvedenih radova drži da nije dobila zadatak provjeravanja na terenu količine izvedenih radova te da nije u mogućnosti osobno izvršiti utvrđivanje izvršenih radova na terenu jer se takav posao obavlja pomoću specijalnih uređaja i opreme, bušotinama, geomehaničkim ispitivanjem. Ističe da je imala podatke i o okolnom zemljištu na kojem se radio stadion, kvaliteti tla, o radovima koji su izvođeni na pojačanju tla i slično pa je mogla zaključiti iz materijala koje je dobila od tuženika da su ti radovi bili nužni. Količine izvedenih radova preuzela je iz dobivene dokumentacije od tuženika. Provjeravala je postoji li realna mogućnost izvođenja te količine tih radova i uloženog materijala. Dostavljen joj je jedan dio fotodokumentacije pa se mogla uvjeriti da su ti radovi doista i izvedeni. Po ocjeni vještakinje, zadatak nije postavljen da utvrđuje količinu radova utvrđivanjem na terenu jer bi to bio presložen zadatak. Također je navela da je na stranici 5. Nalaza i mišljenja navela na koji način je došla do količine radova, odnosno da je preuzela od tuženika dostavljenu dokumentaciju koja je bila nužna u procesu izvođenja građevinskih radova, tuženik ih je izrazio u dokaznicama mjera i analizi cijena koje su priložene te u otpremnicama dovoženog materijala za nasipanje depresije i ojačanje tla. Istaknula je da je iz dostavljene fotodokumentacije i građevinskih dnevnika razvidno da su ti radovi i izvođeni. Količine izrađenih radova u dokaznici mjera dostavljenih od tuženika provjeravane su računski na osnovu veličine čestica i pretpostavljenih uvjeta po početnom stanju na istima. Osim toga, imala je saznanja i od susjednog terena, a uvidom u sadašnje stanje na terenu, razvidno je da je predmetna čestica u cijelosti ujednačeno zarasla pa se pretpostavlja da su radovi bili ujednačeno izvedeni na cijeloj čestici. U odnosu na utvrđene neravnine i visinske razlike u terenu – depresije vještakinja je navela da depresija može nastati od raznih utjecaja, između ostalog od raslinja, sam taj teren je nagnut i ovisi o kojem stupnju završnih radova. Istaknula je da je postojala realna mogućnost nasipavanja tla u navedenoj količini budući da je riječ o tlu na kojem postoje i arteški bunari koji uzrokuju velike depresije, odnosno o močvarnom i lošem tlu.

94. Uvidom u rješenje o ovrsi Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, promet i mjesnu samoupravu Grada Osijeka od 9. kolovoza 2022. i rješenje Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, promet i mjesnu samoupravu Grada Osijeka, Odsjeka za naplatu komunalnih prihoda od 19. veljače 2021. razvidno je da je tuženik na ime komunalnog doprinosa s kamatama tužitelju isplatio ukupni iznos 237.015,74 kuna, odnosno 219.628,80 kuna na ime glavnice i 17.386,94 kuna na ime kamata.

95. Sud smatra neosnovanim prigovor tužitelja da sud nije stvarno nadležan odlučivati o dijelu protutužbenog zahtjeva koji se odnosi na komunalni doprinos. Naime, odustajanje od gradnje nakon što je djelomično plaćen komunalni doprinos, nije zakonski razlog za stavljanje izvan snage pravomoćnog rješenja o komunalnom doprinosu, pa u tom smislu, za jedinicu lokalne samouprave ne postoji obveza povrata uplaćenih sredstava komunalnog doprinosa. Međutim, postoji mogućnost povrata uplaćenog iznosa prema Zakonu o obveznim odnosima i to prema odredbama koje propisuju stjecanje bez osnove u smislu odredbe članka 1111. i 1115. ZOO-a.

96. Dakle, kako navodi i Visoki trgovački sud Republike Hrvatsku u svojoj odluci poslovni broj: Pž-851/2021-2 od 4. srpnja 2022., radi se o povratu uplaćenih novčanih sredstava na ime komunalnog doprinosa i to prema institutu stjecanja bez osnove zbog čega se radi o imovinskopravnom zahtjevu za isplatu, pa takav spor spada u sudsku nadležnost i to, u konkretnom predmetu, trgovačkog suda na temelju odredbe članka 34.b točke 1. Zakona o parničnom postupku. Prema tome, neovisno od toga što je na sastanku predsjednika građanskih odjela županijskih sudova i Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske održanom 21. studenoga 2018. usvojeno pravno shvaćanje da se za postupanje u sporu radi povrata komunalnog doprinosa odlučuje u upravnom postupku (poslovni broj Su IV-148/2018 od 21. studenoga 2018.), na što je tuženik ukazao u svom podnesku od 31. listopada 2019. sa str. 51. spisa pozivajući se pri tome i na odluke Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-5996/16 od 14. studenoga 2017. i Županijskog suda u Dubrovniku poslovni broj Gž-157/16 od 10. listopada 2018. i Gž-214/18 od 30. siječnja 2019., Vrhovni sud Republike Hrvatske je u naknadno donesenim odlukama poslovni broj Revt-159/17 od 19. svibnja 2021. i Revt-566/17 od 25. svibnja 2021. odstupio od tog pravnog shvaćanja smatrajući da odlučivanje u sporu radi povrata komunalnog doprinosa spada u sudsku nadležnost.

97. Nadalje, sud smatra neosnovanim prigovor tužitelja-protutuženika koji se odnosi na troškove tuženika-protutužitelja koji se odnose na izradu idejnih rješenja, projekata, geodetskih snimki i podloga u iznosu 215.500,00 kuna, po arhitektu JN, u kojem ističe da navedeni projekt nije išao u proceduru ishođenja građevinske dozvole niti je u došao u obzir kao konačno rješenje. Naime, sud smatra da je u ugovornom odnosu tuženik postupao savjesno te s voljom da izvrši sve svoje ugovorne obveze te da je u tom smislu opravdani angažman novog arhitekta proizašao iz namjere da se idejno rješenje adaptira GUP-u, a sve kao priprema za glavni projekt.

90. Obzirom da, kako je već navedeno, sud smatra da je predmetni ugovorni odnos raskinut izjavom tuženika zbog nemogućnosti ispunjenja obveze izgradnje sportskog centra iz idejnog rješenja, a ne po sili zakona kako to tvrdi tužitelj, tuženiku pripadaju i zatezne kamate od dana kada je Ugovor raskinut. Izjavu o raskidu predmetnog Ugovora o kupoprodaji tužitelj je zaprimio 31. listopada 2022., pa je s tim danom Ugovor o kupoprodaji raskinut.

98. Kako je u postupku utvrđeno da je tuženik u cijelosti isplatio tužitelju cijenu po raskinutom kupoprodajnom ugovoru, kao i da je na predmetnoj nekretnini izveo pripremne zemljane radove za izgradnju budućih sportskih i rekreacijskih sadržaja i to na razini uređenja temeljnog tla, to primjenom ranije citiranih zakonskih odredbi ovaj sud smatra da je tuženik djelomično ispunio svoju ugovornu obvezu u smislu odredbe članka 368. stavka 2., 1111. i 1115. ZOO-a pa ima pravo na povrat onoga što je dao, pa je valjalo odlučiti kao u točki II. izreke presude.

99. U pogledu odluke o troškovima parničnog postupka prvenstveno valja istaknuti da prema pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske, koje je izraženo u rješenjima Rev-1356/2021-4 od 26. travnja 2022., Rev-836/2024-2 od 3. rujna 2024., Rev-1314/2024-2 od 6. studenoga 2024. i Rev-568/2025-2 od 10. lipnja 2025., prilikom donošenja odluke o troškovima parničnog postupka u slučaju tužbe i protutužbe valja prvenstveno poći od činjenice da je protutužba po svojoj pravnoj prirodi samostalna tužba pa se i troškovima parničnog postupka samostalno odlučuje o tužbi i protutužbi, odnosno da se o tužbi i protutužbi vrijednost predmeta spora za odmjeravanje visine nagrade za odvjetnički rad obračunava sukladno vrijednosti predmeta spora tužbe odnosno protutužbe, jer svaka od njih po svojoj pravnoj prirodi predstavljaju samostalnu tužbu. Stoga se uspjeh stranaka u sporu posebno utvrđuje u odnosu na zahtjev tužbe, posebno u odnosu na zahtjev iz protutužbe. Dakle, punomoćnicima stranaka trebalo je priznati nagradu posebno za radnje vezane uz tužbu, a posebno za radnje vezane uz protutužbu i to po naznačenoj vrijednosti predmeta spora u tužbi odnosno protutužbi.

100. U skladu s navedenim pravnim shvaćanjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske, budući da je u ovom postupku tuženik – protutužitelj djelomično uspio u sporu u odnosu na tužbeni zahtjev, a u cijelosti u odnosu na protutužbeni zahtjev, ovaj sud je uzeo u obzir uspjeh stranaka u sporu kako u odnosu na tužbeni tako i u odnosu na protutužbeni zahtjev, na temelju odredbe članka 154. stavka 1. i 2. ZPP-a.

101. Naime, tužitelj je u tužbi inicijalno postavio tri tužbena zahtjeva i u tužbi kao vrijednost predmeta spora naveo iznos 66.361,40 EUR-a. Prvim je zahtijevao sklapanje ugovora o nazadkupnji predmetne nekretnine s tuženikom, drugim je zahtijevao isplatu neodređenog novčanog iznosa na ime naknade vrijednosti drvne mase, a trećim je zahtijevao isplatu inicijalno neodređenog novčanog iznosa na ime ugovorne kazne.

102. Podneskom od 4. svibnja 2023. tužitelj je povukao tužbu u dijelu u kojem je zahtijevao sklapanje ugovora o nazadkupnji predmetne nekretnine s tuženikom i to odmah nakon što je tuženik udovoljio tom tužbenom zahtjevu u smislu odredbe članka 158. stavka 2. ZPP-a pa je u tom dijelu tužitelj uspio u sporu jer je njegovom zahtjevu udovoljeno.

103. Istim podneskom tužitelj je povukao tužbu i u dijelu u kojem je od tuženika zahtijevao isplatu neodređenog novčanog iznosa na ime vrijednosti drvne mase pa je u tom dijelu tuženik uspio u sporu u smislu odredbe članka 158. stavka 1. ZPP-a, jer djelomično povlačenje tužbe predstavlja neuspjeh tužitelja.

104. Tužitelj je na ročištu 17. listopada 2024. specificirao preostali tužbeni zahtjev pa je tako u konačnici zahtijevao isplatu 8.295.175,53 EUR-a sa zateznim kamatama na ime ugovorne kazne, a koji tužbeni zahtjev je u cijelosti odbijen kao neosnovan pa je i u tom dijelu tuženik uspio u sporu.

105. Odredbom članka 154. stavka 5. ZPP-a propisano je da sud može odlučiti da jedna stranka nadoknadi sve troškove koje su protivna stranka i njezin umješač imali ako protivna stranka nije uspjela samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog tog dijela nisu nastali posebni troškovi. Kako je tužitelj u ovom postupku uspio jedino u odnosu na zahtjev kojim je tražio sklapanje ugovora o nazadkupnji predmetne nekretnine, a povukao je tužbu u odnosu na zahtjev za isplatu neodređenog novčanog iznosa na ime vrijednosti drvne mase te posebno imajući u vidu da je odbijen tužiteljev zahtjev za isplatu 8.295.175,53 EUR-a, to ovaj sud smatra da su ispunjene pretpostavke propisane odredbom članka 154. stavka 5. ZPP-a, odnosno da tuženik u ovoj pravnoj stvari nije uspio samo u razmjerno neznatnom dijelu pa je tuženiku- protutužitelju za uspjeh u odnosu na tužbu primjenom odredbi članka 154. stavka 5. i članka 155. stavka 1. i 2. ZPP-a odmjeren trošak u ukupnom iznosu 156.375,00 EUR- a, odnosno za:

- sastav odgovora na tužbu u iznosu 1.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 250,00 EUR-a u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, 138/23., 107/ 25.) po Tbr. 8. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 13. prosinca 2022. u iznosu 100,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 25,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 5.,

- sastav obrazloženog podneska od 20. svibnja 2023. u iznosu 1.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 250,00 EUR-a po Tbr. 8. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 22. svibnja 2023. u iznosu 1.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 250,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 29. kolovoza 2023. u iznosu 1.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 250,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 4. rujna 2024. u iznosu 1.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 250,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 17. listopada 2024. u iznosu 20.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- sastav obrazloženog podneska od 4. studenoga 2024. u iznosu 20.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 8. t. 1.,

- sastav obrazloženog podneska od 17. prosinca 2024. u iznosu 20.000,00 EUR- a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 8. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 20. siječnja 2025. u iznosu 20.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 7. svibnja 2025. u iznosu 20.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 25. studenog 2025. u iznosu 20.000,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 5.000,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.

106. Tuženik-protutužitelj je podneskom od 20. svibnja 2023. podnio protutužbu protiv tužitelja kojom je inicijalno zahtijevao isplatu 236.831,08 EUR-a sa zateznim kamatama, a podneskom od 19. srpnja 2024. tuženik je izvršio preinaku protutužbe pa je u konačnici zahtijevao isplatu 339.317,54 EUR-a sa zateznim kamatama. Taj konačno postavljeni zahtjev prihvaćen je u cijelosti kao osnovan pa je tuženik- protutužitelj u smislu odredbe članka 154. stavka 1. ZPP-a u cijelosti uspio u sporu u odnosu na protutužbeni zahtjev.

107. Tuženiku-protutužitelju je za uspjeh u odnosu na protutužbeni zahtjev primjenom odredbi članka 154. stavka 1. i članka 155. stavka 1. i 2. ZPP-a odmjeren trošak u ukupnom iznosu 58.552,13 EUR-a, odnosno za:

- sastav protutužbe u iznosu 3.563,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 890,75 EUR-a po Tbr. 7. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 22. svibnja 2023. u iznosu 3.563,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 890,75 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 29. kolovoza 2023. u iznosu 3.563,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 890,75 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- sastav obrazloženog podneska od 19. srpnja 2024. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 8. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 4. rujna 2024. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 17. listopada 2024. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- sastav obrazloženog podneska od 17. prosinca 2024. u iznosu 5.104,00 EUR- a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 8. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 20. siječnja 2025. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 7. svibnja 2025. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- zastupanje na ročištu od 25. studenog 2025. u iznosu 5.104,00 EUR-a, uz pripadajući PDV od 1.276,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 1.,

- trošak predujma za vještačenje u iznosu 199,08 EUR-a,

- trošak sudske pristojbe za protutužbu u iznosu 331,80 EUR-a, u skladu s Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“, 37/23.).

108. Kada se iznosu koji je tuženiku-protutužitelju odmjeren za uspjeh u odnosu na tužbu (156.375,00 EUR-a) pribroji iznos koji mu je odmjeren za uspjeh u odnosu na protutužbeni zahtjev (58.552,13 EUR-a) dobije se iznos 214.927,13 EUR-a koji je sveukupno dosuđen tuženiku-protutužitelju, slijedom čega je primjenom odredbi članka 154. stavka 1. i 5. te članka 155. stavka 1. i 2. ZPP-a odlučeno kao u točki III. izreke presude.

109. Odluka o zateznim kamatama na dosuđene troškove parničnog postupka temelji se na odredbi članka 151. stavka 3. ZPP-a.

110. Odbijen je tuženikov-protutužiteljev zahtjev za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu 1.125,00 EUR-a, jer je ročište 13. prosinca 2022. odgođeno prije početka raspravljanja, odnosno na tom ročištu stranke su samo zatražile odgodu pripremnog ročišta pa odvjetniku primjenom Tbr. 9. t. 5. pripada 25% nagrade iz Tbr. 7. toč. 1., 4., 7. i 8., ali ne više od 50 bodova, slijedom čega je tuženiku-protutužitelju za zastupanje na ročištu od 13. prosinca 2022. odmjeren trošak u iznosu 100,00 EUR- a, uz pripadajući PDV od 25,00 EUR-a po Tbr. 9. t. 5. pa je u odnosu na zahtijevanu razliku u iznosu 1.125,00 EUR-a odlučeno kao u točki IV. Izreke presude.

U Osijeku 9. siječnja 2026.

Sutkinja

Željka Matijević

Uputa o pravnom lijeku: protiv ove presude može se izjaviti žalba Visokom Trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana putem ovog suda.