Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

Poslovni broj: Povrv-78/2025-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Osijeku, po sucu mr. sc. Tihomiru Kovačeviću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja IMPORTANNE GALLERIA d.o.o., OIB 15963318267, Trg Drage Iblera 10, Zagreb, zastupan po punomoćniku Zvonimiru Buterin, odvjetniku iz Zagreba protiv tuženika ODO VICUS d.o.o., OIB 92810756273, Ulica Matije Mesića 8, Slavonski Brod, zastupan po punomoćniku Petru Krnić, odvjetniku iz Slavonskog Broda, radi isplate iznosa od 1.208,00 EUR, nakon održane i zaključene glavne javne rasprave 27. studenog 2025. u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja AL, odvjetničkog vježbenika kod Atile Šilješa, odvjetnika u Osijeku i zakonskog zastupnika tuženika, te na ročištu za objavu sudske odluke održanom dana 9. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Platni nalog iz rješenja o ovrsi javnog bilježnika Maria Lukačevića iz Slavonskog Broda sudski predmet broj Ovrv-5343/2024 i javnobilježnički predmet broj UPP/OS-Ovrv-761/2024. od 27. kolovoza 2024. održava se u cijelosti na snazi u kojem je naloženo ovršeniku – tuženiku ODO VICUS d.o.o., OIB: 92810756273, Ulica Matije Mesića 8, 35000 Slavonski Brod, da ovrhovoditelju - tužitelju IMPORTANNE GALLERIA d.o.o., OIB: 15963318267, Trg Drage Iblera 10, 10000 Zagreb, na temelju vjerodostojne isprave i to izvatka iz poslovnih knjiga, 01995, namiri tražbinu uplatom na račun zajedničke pričuve IBAN [broj bankovnog računa] otvoren kod Zagrebačke Banke d.d. u iznosu od 1.208,00 EUR (tisuću dvjesto osam eura) uvećanu za zakonske zatezne kamate koje teku:

- na iznos od 302,00 EUR od 16.03.2024.,

- na iznos od 302,00 EUR od 18.04.2024.,

- na iznos od 302,00 EUR od 21.05.2024.,

- na iznos od 302,00 EUR od 19.06.2024.,

pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 8 dana,

te trošak ovršnog postupka u iznosu od 212,50 EUR (dvjesto dvanaest eura i pedeset centi) zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 27. kolovoza 2024. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 8 dana.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku 15 dana naknadi troškove postupka u iznosu od 1.390,59 EUR (tisuću tristo devedeset eura i pedeset devet centi) zajedno sa zakonskim zateznim kamatama po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stopa proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućom od presuđenja do isplate, uplatom na račun zajedničke pričuve IBAN [broj bankovnog računa] otvoren kod Zagrebačke Banke d.d.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka u iznosu od 93,75 EUR (devedeset tri eura i sedamdeset pet centi).

Obrazloženje

1. Na tužiteljev prijedlog javni bilježnik Mario Lukačević iz Slavonskog Broda izdao je rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave - izvatka iz poslovnih knjiga, sudski predmet broj Ovrv-5343/2024 i javnobilježnički predmet broj UPP/OS-Ovrv- 761/2024. od 27.08.2024. kojim je ovršeniku - tuženiku naloženo platiti ovrhovoditelju - tužitelju iznos od 1.208,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća svakog pojedinog računa do isplate i troškovima postupka kako je to navedeno u izreci rješenja.

2. Ovršenik je protiv rješenja o ovrsi izjavio prigovor, pa je rješenje o ovrsi stavljeno izvan snage, a postupak nastavljen kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

3. U prigovoru je tuženik naveo da predmetno rješenje pobija u cijelosti zbog svih zakonskih razloga te predlaže da se pobijano rješenje ukine.

4. Nadalje je tuženik naveo da ovrhovoditelj nema aktivnu legitimaciju u svoje ime i za svoj račun potraživati od ovršenika kao jednog od suvlasnika plaćanje troškova zajedničke pričuve po spornim računima neovisno o tome što ih naziva troškovima upravljanja i da to može učiniti samo u ime i za račun svih suvlasnika nekretnine sukladno odredbi članka 93. stavak 2. ZOVOIDSP-a. Takvo pravo nema niti po Ugovoru o upravljanju IMPORTANNE GALLERIJOM od 15.11.2010. koji je sklopio s ovršenikom, jer je isti kao suvlasnik nekretnine ovlastio ovrhovoditelja kao zastupnika svih suvlasnika na upravljanje nekretninom i zajedničkom pričuvom upravo u smislu odredbe članka 93 stavak 1. i 2. ZOVIDSP-a, a nije se obvezao izravno prema samom ovrhovoditelju.

5. Općinski sud u Slavonskom Brodu se rješenjem poslovni broj Povrv- 210/2024-2 od 19. veljače 2025. oglasio stvarno nenadležnim te po pravomoćnosti rješenja predmet ustupio stvarno nadležnom Trgovačkom sudu u Osijeku.

6. Trgovački sud u Osijeku rješenjem poslovnog broja Povrv-78/2025-2 od 26. ožujka 2025. rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Maria Lukačevića iz Slavonskog Broda sudski predmet broj Ovrv-5343/2024 i javnobilježnički predmet broj UPP/OS-Ovrv-761/2024. od 27. kolovoza 2024. stavio je izvan snage u dijelu kojem je određena ovrha, ukinuo provedene radnje, te riješio da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

7. Tužitelj je u podnesku od 9. travnja 2025. (str. 46-50 spisa) naveo da iako tuženik paušalno navodi da prigovor podnosi "iz svih žalbenih razloga", tuženik u bitno osporava samo aktivnu legitimaciju tužitelja, odnosno ne osporava osnov niti visinu potraživanja koje je predmet postupka.

8. Dalje je tužitelj naveo da osporava navode tuženika iz predmetnog prigovora u cijelosti, jer je tuženik izvanknjižni vlasnik lokala na etaži "PR" u planu označeno oznakom "246" i bojano crveno, korisne površine zatvorenog prostora K p = 30,20 m2 koji se nalazi u objektu IMPORTANNE GALLERIA u Zagrebu, Iblerov trg 10, a što proizlazi iz Ugovora o kupoprodaji lokala u IMPORTANNE GALLERIJI broj: 0201-246 od 28. veljače 2001. sklopljenog između IMPORTANNE d.o.o. kao prodavatelja i društva JANE d.o.o. kao kupca ovjerenog po javnom bilježniku Luciji Popov pod posl. br. OV-1277/01 od 2. ožujka 2001. te Kupoprodajnog ugovora sklopljenog između JANE d.o.o. kao prodavatelja i ODO VICUS d.o.o. kao kupca ovjerenog po javnom bilježniku Miroslavu Bračunu pod posl. br. OV-4305/2007 od 12. veljače 2007.

9. Nadalje, tužitelj navodi da je iz odredbe čl. 9. Međuvlasničkog ugovora od 25.03.2019. vidljivo da je upravljanje shopping centrom IMPORTANNE GALLERIA povjereno ovdje tužitelju, te da je tuženik 15.11.2010. s tužiteljem kao upraviteljem nekretnine sklopio Ugovor o upravljanju IMPORTANNE GALLERIJOM za poslovni prostor broj 246, etaža: „PR“ (prizemlje), ukupne bruto površine: 30,20 ², a kojim je tuženik preuzeo obvezu da će tužitelju kao upravitelju centra plaćati pogonske troškove (koje taksativno navodi) te sve ostale troškove koji mogu proizaći iz rada IMPORTANNE GALLERIJE (čl. 8.) u rokovima i na način kako odredi upravitelj (čl. 9.).

10. Tužitelj je dalje naveo da tuženik i nema s tužiteljem sklopljen ugovor o održavanju zajedničkih dijela nekretnine, obveza tuženika na sudjelovanje u podmirenju zajedničkih troškova kao suvlasnika utvrđena je i odredbom članka 89. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojim je propisano da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

11. Također tužitelj navodi da aktivna legitimacija tužitelja proizlazi i iz odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojim je propisano u članku 93. stavak 2. da je dužnost upravitelja da naplati od svih suvlasnika iznos zajedničke pričuve, a u koju svrhu je ovlašten voditi i odgovarajuće postupke, te u članak 379. stavak 1. je propisana dužnost upravitelja na naplatu zajedničke pričuve, odnosno troškova upravljanja objektom.

12. Dalje je tužitelje naveo da kao upravitelj koji upravlja jedino objektom Importanne Galleria račune s osnove zajedničkih troškova očito naplaćuje u ime i za račun svih suvlasnika objekta ”Importanne Galleria”, a ne u svoje ime i račun, te da je društvo IMPORTANNE d.o.o. kao predstavnik suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine IMPORTANNE GALLERIA 30. rujna 2022. i 31. siječnja 2024. donijelo odluku o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu.

13. Tuženik u podnesku od 20. svibnja 2025. (str. 109-111 spisa) navodi da navodi tužitelja da je ovlašten temeljem članka 11. stavak 2. Međuvlasničkog ugovora od 25.03.2019. upravljati zgradom, pa tako u svoje ime i za svoj račun naplaćivati troškove u ime svih suvlasnika, su netočni jer isto može učiniti samo u ime i za račun svih suvlasnika nekretnine sukladno odredbi članka 93. stavak 2. ZVIDSP.

14. Dalje je tuženik naveo da se iz prezentiranih računa ne može utvrditi sadržaj potraživanja tužitelja i iz istih ne proizlazi opis usluga na koju se odnose navedeni troškovi, a također da tužitelj nije dokazao niti odlučnu činjenicu, a to je, koliko je iznosila ugovorena cijena tih usluga te u kojoj količini i obimu su usluge koje su obuhvaćene utuženim računima doista i izvršene.

15. Tuženik skreće pozornost sudu da je tužitelj sam sa sobom zaključio međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju, na način da je prostorne garaže i skladišta povezao s poslovnim lokalima i da je na taj način postao većinski vlasnik, koji proizvoljno donosi odluke u svezi s prijeporom ovoga spora, što je protivno odredbi članka 85. stavak 2. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

16. Nadalje, tuženik je dostavio i elaborat utvrđenja činjeničnog stanja nekretnine, k. o. [katastarska općina] ,u zk. ul. [broj ZK uloška] suvlasnički udio 81 - poslovnog prostora, koji je ishodio za svoj suvlasnički udio nekretnine. Iz istog proizlazi kako je površina navedenog poslovnog prostora 27,71 m2, a ne kako to tužitelj tvrdi i obračunava 30,20 m2, te posljedično čemu niti ispostavljeni računi tužitelja nisu točni.

17. Tužitelj u je podnesku od 4. lipnja 2025. (str. 130-135 spisa) naveo da sukladno odredbi članka 11. stavak 2. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019. odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine isti mogu odrediti drugačiji način utvrđivanja zajedničke pričuve od načina određenog člankom 11. stavak 1. Međuvlasničkog ugovora, dok se odredbom čl. 9. Ugovora o upravljanju od 15. studenoga 2010. tuženik suglasio da će se naknada za predmetne troškove obračunavati po stvarnim troškovima, te je sukladno navedenom, 30. rujna 2022. i 31. siječnja 2024. donesena odluka o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika u zajedničku pričuvu, i to u iznosu od EUR 8,00 po m2.

18. Dalje je tužitelj naveo da kao upravitelj obnaša funkciju upravitelja samo u objektu ”Importanne Galleria” te je nesporno da tužitelj kao upravitelj koji upravlja jedino objektom ”Importanne Galleria” račune s osnove zajedničkih troškova naplaćuje isključivo u ime i za račun svih suvlasnika objekta ”Importanne Galleria”, a ne u svoje ime i račun.

19. U odnosu na stav tuženika da su ništetni Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju, tužitelj navodi da tuženik svoj stav o ništetnosti predmetnih Ugovora ne temelji ni na jednom razlogu ništetnosti propisanom odredbom člankom 322. Zakona o obveznim odnosima. Tužitelj navodi da je Međuvlasnički ugovor sklopljen potrebnom većinom suvlasnika sukladno odredbi članka 375. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te da isti sadržajno i formalno predstavlja valjani pravni posao. Tužitelj je ukazao i na odredbu članka 378 stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojom je određeno da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojeg s tim upraviteljem sklapaju.

20. Što se tiče površine predmetne nekretnine tužitelj navodi da je odredbom članka 8. stavak 2. Zakona o zemljišnim knjigama propisano da zemljišna knjiga odražava istinito i potpuno činjenično i pravno stanje zemljišta, a površina iskazana u zemljišnim knjigama za predmetnu nekretninu iznosi 30,20 m2, a što potvrđuje i Kupoprodajni ugovor sklopljen između JANE d.o.o. kao prodavatelja i tuženika kao kupca od 12. veljače 2007. u kojem je naznačena površina predmetne nekretnine od 30,20 m2, a isto proizlazi i iz Ugovora o upravljanju od 15. studenoga 2010. sklopljenim između tužitelja i tuženika, kojim se tuženik izričito obvezao na plaćanje troškova održavanja nekretnine sukladno tako naznačenoj površini.

21. U ovoj pravnoj stvari provedeno je vještačenje po vještaku financijsko knjigovodstvene struke Gordani Ratković, iz Osijeka, iz trgovačkog društva FAVOR d.o.o. za reviziju i računovodstvo, Osijek, na okolnost osnovanosti visine utuženog potraživanja po taksativno navedenim računima tužitelja za nekretninu – lokal na etaži "PR" u etažnom nacrtu označen oznakom "246" i bojano crveno, korisne površine zatvorenog prostora 30,20 m² koji se nalazi u objektu IMPORTANNE GALLERIA, Iblerov trg 10, Zagreb.

22. Vještakinja je u zaključku Izvješća o provedenom financijsko- knjigovodstvenom vještačenju od 8. listopada 2025. (str. 168-173 spisa) navela da je provedenim financijsko-knjigovodstvenim vještačenjem utvrđeno da potraživanje tužitelja prema tuženiku po ispostavljenim računima zajedničke pričuve za utuženo razdoblje od 1.3.2024. do 30.6.2024. iznosi 966,40 EUR (bez PDV-a), a sastoji se od računa navedenih u tablici na str. 173. spisa.

23. Tužitelj u podnesku od 24. listopada 2025. (str. 193-195 spisa) je naveo da nema primjedbi na obračun osnovice potraživanja kako je izrađen u nalazu i mišljenju vještaka, ali se protivi nalazu i mišljenju vještaka u dijelu u kojem vještak osporava obračun PDV-a, odnosno iznosi svoje pravno mišljenje o osnovanosti takvog obračuna budući vještak nije ovlašten odlučivati o pravnim pitanjima pa tako nije ovlašten davati mišljenje je li tužitelj kao upravitelj ovlašten obračunavati PDV -a na zajedničke troškove upravljanja i održavanja nekretnine. Osim toga isto nije predmet financijskog vještačenja, posebice ako se radi o pravnom pitanju koje tuženik nije osporavao u niti jednom trenutku tijekom parnice, te niti je sud o tome ovlašten odlučivati jer se ne radi o spornom pitanju u ovom sporu.

24. Na ročištu za glavnu raspravu održanu 27. studenoga 2025. pristupio je punomoćnik tužitelja i zakonsko zastupnik tuženika ML. Punomoćnik tužitelja u cijelosti je ostao kod tužbe i tužbenog zahtjeva i svih dokaznih prijedloga, kao i navoda iz podneska od 24. listopada 2005.

25. Zakonski zastupnik tuženika na predmetnom ročištu je izjavio da pobija zahtjev tužitelja jer su kupili lokal od poduzeća JANE d.o.o. kupoprodajnim ugovorom i platili poreze, međutim tužitelj koji je imao ugovor s JANE d.o.o. i obavezao se da će ishoditi prijenos vlasništva do sada to nije učinio. Tužitelj je i dan danas vlasnik tog prostora, te je time tuženiku uskraćeno bilo kakvo korištenje, poslovanje, iznajmljivanje, prodaju predmetnog prostora, a prostor je prazan. Nadalje navodi da su oni napravili snimak predmetnog poslovnog prostora po ovlaštenom vještaku koji je utvrdio da površina istog prostora iznosi 27,71 m², te isto predaje u spis.

26. Punomoćnik tužitelja je izjavio da što se tiče novih činjenica i dokaza koje je tuženik istakao ističe prigovor prekluzije s obzirom da je riječ o sporu male vrijednosti. Također je istakao da tuženik nije postupio po pozivu suda u smislu odredbe članka 221.b ZPP-a i da se stoga sukladno odredbi članka 221.b stavak 4. ZPP-a smatra da je tuženik koristio pravo na odbitak pretporeza.

27. U dokaznom dijelu postupka sud je izvršio uvid i pročitao dokumentaciju u spisu koju čine: knjiga evidencija na dan 19. lipnja 2024. (str. 10 spisa), Ugovor o kupoprodaji lokala u IMPORTANNE GALLERIJI broj 0201-246 od 28. veljače 2021. (str. 51-53 spisa), odluka od 1. listopada 2022. i 1. veljače 2024. (str. 55-56 spisa), račun br. 469-04-00 od 1. ožujka 2024., račun br. 639-04-00 od 3. travnja 2024. račun br. 809-04-00 od 6. svibnja 2024., račun br. 975-04-00 od 4. lipnja 2024. (str. 57-60 spisa), plan prihoda i troškova za 2024. godinu u objektu GALLERIA BUSINESS CENTAR od 29.12.2023. (str. 61-62 spisa), Ugovor o upravljanju IMPORTANNE GALLERIJOM od 15.11.2010. (str. 63-67 spisa), zk izvadak za zk. ul. br. [broj ZK uloška], za zk. ul. br. [broj ZK uloška] (str. 68-70 spisa), kupoprodajni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika (str. 71-72 spisa), međuvlasnički ugovor od 25. ožujka 2019. s prilozima (str. 73-102 spisa), presuda zbog ogluhe Općinskog suda u Novom Zagrebu broj P-845/2024-3 od 19. studenoga 2024. (str. 112-114 spisa), nalaz i mišljenje od 17. veljače 2025. (str. 115-127 spisa), presuda Trgovačkog suda u Osijeku broj Povrv-274/2024-16. od 21. siječnja 2025. (str. 137-150 spisa), presuda VTS RH broj Pž-2795/2024-2 od 12. prosinca 2024. (str. 151-156 spisa), nalaz i mišljenje vještaka od 8. listopada 2025. s prilozima (str. 168-190 spisa), presuda VTS RH broj Pž-1241/2025-2 od 4. rujna 2025. (str. 210-215 spisa), obračun PDV-a u računima (str. 216-217 spisa), računovodstvo, revizija i financije br. 7/2007 (str. 218- 224 spisa), očitovanje vještaka od 21. studenoga 2025. (str. 225 spisa) i nalaz i mišljenje od 17. veljače 2025. (str. 229-241 spisa).

28. Također tijekom postupka provedeno je vještačenje po vještaku financijsko knjigovodstvene struke Gordani Ratković, OIB: [osobni identifikacijski broj], Osijek, temeljem rješenja ovoga suda poslovnog broja Povrv-78/2025-13 od 6. lipnja 2025., a na okolnost osnovanosti visine utuženog potraživanja po priloženim računima tužitelja.

29. Predmet spora je tužiteljev zahtjev na isplatu pričuve za tuženikov poslovni prostor za razdoblje ožujak – lipanj 2024. godine. Tuženik je osporio da je sklopio bilo kakav ugovor s tužiteljem, istakao je prigovor nedostatak aktivne legitimacije za vođenje ovoga spora, prigovorio visini obračunatog iznosa zajedničke pričuve kao i površini svog suvlasničkog djela, te ništetnost Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju.

30. Budući se u ovoj pravnoj stvari radi o sporu male vrijednosti stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice najkasnije do zaključenja prethodnog postupka, u smislu čl. 461.a st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023., dalje ZPP).

31. Sud je utvrdio da tuženikova obveza na plaćanje pričuve u utuženim iznosima proizlazi iz odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., 81/2015. i 94/2017.; dalje: ZV), Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019. (str. 73-102 spisa), odredbi Ugovora o upravljanju Importanne gallerijom od 15. studenoga 2010. (str. 63-67 spisa) i Odluke o minimalnoj visini doprinosa suvlasnika zajedničkoj pričuvi od 31. siječnja 2024. (str. 56 spisa) od 8,00 EUR/m² plus PDV za poslovni prostor trgovačke i uslužne namjene.

32. Člankom 375. ZV propisano je u stavku 1. da se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor), stavkom 2. da međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način upravljanja nekretninom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom, opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl., uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti te uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini, a stavkom 3. da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

33. Člankom 89. ZV u stavku. 1. je propisano da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, stavkom 2. da doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, te stavkom 3. da suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to: odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika, te suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

34. Člankom 90. ZV stavkom 1. je propisano da zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. ovoga Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a stavkom 2. da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.

35. Odredbom članka 378. stavka 1. ZV-a propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju, stavkom 3. određeno je da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom, stavkom 4. određeno je da upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Stavkom 5. propisano je da upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. toga članka nije drukčije određeno.

36. Iz odredbe članka 10. Međuvlasničkog ugovora proizlazi da zajedničkom pričuvom upravlja upravitelj nekretnine, a iz odredbe Ugovora o upravljanju da je tužitelj kao upravitelj ovlašten zastupati suvlasnike u vezi s upravljanjem u postupcima pred tijelima lokalne i državne vlasti iz čega proizlazi da su odredbe ugovora sadržajno jednake onim zakonskim.

37. Pod pojmom zastupanja iz članka 378. stavka 5. ZV-a podrazumijevaju se ovlast u poduzimanju svih onih radnji pa i pokretanje sudskih postupaka kako bi se ostvarili i zaštitili interesi suvlasnika zgrade u održavanju zgrade. To podrazumijeva dobivenu i zakonom propisanu ovlast da upravitelj kao stranka u sudskom postupku tuži nekog od suvlasnika radi naplate pričuve, koja se sredstva polažu na poseban račun, koji je u tu svrhu otvoren, jer je to imovina koja je odvojena od imovine bilo kojeg od suvlasnika, a i od imovine upravitelja zgrade.

38. Aktivna legitimacija upravitelja zgrade za naplatu zajedničke pričuve proizlazi iz odredbe članka 93. stavka 1. ZV-a kojom je propisano da upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. Stavkom 2. istog članka određeno je da u upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. Sukladno citiranoj zakonskoj odredbi upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, a na što upućuje i odredba članka 378. stavka 5. ZV-a. Slijedom navedenog, upravitelj zgrade ovlašten je samostalno pokretati sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

39. Nadalje, člankom 380. stavak 2. ZV-a propisano je da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti.

40. Sud je utvrdio da je tuženik izvanknjižni suvlasnik predmetne nekretnine uvidom u dostavljeni ugovor o kupoprodaji lokala broj 246, površine 30,20 m2 u Importanne galleriji na Iblerovom trgu u Zgrebu, k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] sklopljenog između JANE d.o.o. kao prodavatelja i tuženika kao kupca ovjerenog od javnog bilježnika 12. veljače 2007. (str. 71-72 spisa), kao i ranijeg ugovora o kupoprodaji navedenog lokala broj 246, površine 30,20 m2 u Importanne galleriji na Iblerovom trgu u Zgrebu, k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] sklopljenog između JANE d.o.o. kao kupca i IMPORTANE d.o.o. kao prodavatelja, ovjerenog kod javnog bilježnika 2. ožujka 2001. (str. 51-54 spisa) koji je upisan u zemljišnu knjigu kao vlasnik navedenog lokala, te Izvadak iz zemljišne knjige k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica] (str. 68-69 spisa) i Izvadak iz zemljišne knjige k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica] (str. 70 spisa).

41. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 25. ožujka 2019. (str. 73-102 spisa) za nekretninu upisanu u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška], katastarske općine [katastarska općina], kao katastarska čestice broj [katastarska čestica], zgrada br. 52 i 10 u Zagrebu, Vlaška ulica – Iblerov trg, tlocrtne površine 3056 čm i trg, ukupne površine 3097 m2 kao i priloženi popis suvlasnika koji su potpisali navedeni ugovor i njihovih suvlasničkih udjela, sud je utvrdio da je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Budući je Međuvlasnički ugovor sklopila potrebna većina suvlasnika, odluke koje proizlaze iz navedenog ugovora sukladno odredbi čl. 375. st. 3. ZV-a obvezuju sve suvlasnike zgrade, pa tako i tuženika iako on nije potpisao Međuvlasnički ugovor. Tim Ugovorom su suvlasnici uredili svoje uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine, a čl. 9. predmetnog ugovora poslove upravljanja nekretninom suvlasnici su povjerili upravo tužitelju kao upravitelju.

42. Također je sud utvrdio da su upravo tužitelj i tuženik dana 15. studenog 2010. sklopili Ugovor o upravljanju Importanne gallerijom za poslovni prostor broj 246 etaža PR (prizemlje) površine 30,20 m2 (str. 63-67 spisa), a što jasno proizlazi iz potpisa u kojemu je naznačen i potpisan direktor tuženika ML, a što je potvrđeno i štambiljem tuženika.

43. Upravitelj kao tužitelj u ovome postupku ne nastupa u svoje ime i za svoj račun kao što to navodi tuženik, već u ime i za račun suvlasnika zgrade, a što je vidljivo i iz podneska tužitelja od 4. lipnja 2025. (str. 130-135 spisa).

44. Visina pričuve je utvrđena primjenom Odluke o utvrđivanju minimalne visine zajedničke pričuve od 31. siječnja 2024. (str. 56 spisa), a kako je tuženik izvanknjižni vlasnik poslovnog prostora veličine 30,20 m2, visina pričuve određena je u iznosu od 10,00 eur/m2 s uključenim PDV-om za poslovni prostor trgovačke i uslužne namjene, to mjesečni čini iznos 302,00 eura. Predmetna Odluka donesena je temeljem čl. 11. st. 2. Međuvlasničkog ugovora od 25. ožujka 2019. u kojemu je navedeno da odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova nekretnine uz primjenu odgovarajućih kriterija, može odrediti drugačiji način utvrđivanja zajedničke pričuve, odnosno doprinosa svakog pojedinog suvlasnika u zajedničku pričuvu, a ne prema veličini posebnih dijelova nekretnine.

45. Sud u prihvatio Izvješće o provedenom financijsko-knjigovodstvenom vještačenju u odnosu na obračun osnovice potraživanja (str. 168-173 spisa) kao i pisano očitovanje od 21. studenog 2025. (str. 225 spisa) vještakinje jer su isti sačinjeni stručno, u skladu s pravilima struke i uputama suda, te pravilno obavila zadatak vještačenja koji joj je naložen rješenjem suda od 6. lipnja 2025.

46. Ocjenom provedenih dokaza, na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka te primjenom pravila o teretu dokazivanja sukladno članku 221a. u svezi s čl. 8. ZPP-a sud je došao do uvjerenja da je tužbeni zahtjev osnovan pa je održao na snazi platni nalog iz rješenja o ovrsi javnog bilježnika za glavni dug u iznosu od 1.208,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća pojedinog računa do isplate, kao i za nastali trošak ovršnog postupka u iznosu od 212,50 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od donošenja rješenja o ovrsi, odnosno od 27 kolovoza 2024. do isplate sukladno članku 451. stavak 3. ZPP-a, pa je presudio kao u izreci presude sukladno odredbi članka 89. stavak 1. i 2., članka 90. stavak 1. i 2., članka 93. stavak 2., članka 375., 378. i 380. ZV-a, te članka 451. stavak 3. ZPP-a.

47. Identično pravno shvaćanje zauzeto je i u presudi Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovnog broja Pž-1241/2025-2 od 4. rujna 2025.

48. Odluku o naknadi parničnog troška sud je donio na temelju odredbi članaka 151., 154. stavak 1., 155. i 164. stavak 1. i 4. ZPP-a, Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine" br. 118/2018. i 51/2023.; dalje: ZSP), Uredbi o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine" br. 37/2023.; dalje: TSP) i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23; dalje: OT).

49. Sud je priznao slijedeće troškove prema postavljenom troškovniku koji su bili potrebni za vođenje parnice i sukladno vps u trenutku poduzimanje radnje, odnosno donošenu odluke i to tuženiku u ukupnom iznosu od 1.390,59 EUR i to trošak sastavljanja tri obrazložena podneska (9.04.2025., 4.06.2025. i 24.10.2025.) u iznosu od 150,00 EUR x 3 = 450,00 EUR + PDV = 562,50 EUR (Tbr. 8. t. 1. OT), trošak zastupanja na dva ročišta (21.05.2025. i 27.11.2025.) u iznosu od 150,00 EUR x 2 = 300,00 EUR + PDV = 375,00 EUR (Tbr. 9. t. 1. OT), trošak financijsko - knjigovodstvenog vještačenja u iznosu od 400,00 EUR EUR (Tbr. 48. OT) i trošak pristojbe na presudu u iznosu od 53,09 EUR (Tar. br. 2. t. 1. TSP).

50. Sud nije tužitelju priznao trošak pristupa na ročište za objavu presude u iznosu od 93,75 EUR s PDV-om (Tbr. 9. t. 1. OT) budući sud smatra da navedeni trošak nije potreban za vođenje postupka, poglavito zbog toga što se na navedenom ročištu ne raspravlja već samo objavljuje presuda, koja će u slučaju nedolaska stranke ili njezinog punomoćnika biti istaknuta na internetskoj stranici e -oglasna ploča sudova, a ovjereni prijepis presude može se preuzeti i neposredno u sudu istoga dana, u smislu odredbe članka 155. i 335. stavak 9. i 10. ZPP-a.

51. Trošak ovršnog postupka u iznosu od 212,50 EUR tužitelju je već priznat u točki I. izreke presude kojom je održan na snazi platni nalog iz rješenja o ovrsi.

52. Slijedom navedenog, riješeno je kao u izreci.

Osijek, 9. siječnja 2026.

Zapisničar:

Sudac:

Darija Miličević

mr. sc. Tihomir Kovačević

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude može nezadovoljna

stranka izjaviti žalbu Visokom trgovačkom

sudu RH u roku od 15 dana, pismeno,

putem ovoga suda.