REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev-1137/2025-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Ivana Vučemila predsjednika vijeća, Marine Paulić članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice, Darka Milkovića člana vijeća, mr. sc. Senije Ledić članice vijeća i Gordane Jalšovečki članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Davor Radaković, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika Grada Zagreba, Trg Stjepana Radića 1, Zagreb, OIB: 61817894937, kojeg zastupa punomoćnik Marko Ramljak, odvjetnik u Zagrebu, radi naknade štete, odlučujući o reviziji tuženika protiv presude i rješenja Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1234/2020-6 od 15. ožujka 2022. kojom je potvrđena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-3408/06-56 od 4. ožujka 2010., u sjednici održanoj 8. siječnja 2026.,

r i j e š i o  j e:

I. Ukidaju se presuda Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1234/2020- 6 od 15. ožujka 2022. u točki I. izreke i rješenje Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1234/2020-6 od 15. ožujka 2022. i presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-3408/06-56 od 4. ožujka 2010. u točkama I. i IV. izreke te se predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

II. O troškovima postupka u povodu revizije odlučit će se u konačnoj odluci o troškovima parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom pod točkom I. izreke naloženo je tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 269.151,24 kuna sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 4. ožujka 2010. do isplate, pod točkom II. izreke odbijen je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 848,76 kuna te zahtjev za isplatu zakonskih zateznih kamata od 1. studenog 1997. do 3. ožujka 2010., pod točkom III. izreke odbačen je prigovor tuženika istaknut radi prebijanja, a pod točkom IV. izreke naloženo je tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 46.700,93 kuna u roku od 15 dana.

2. Drugostupanjskom presudom odbijena je žalba tuženika kao neosnovana te je potvrđena prvostupanjska presuda u točkama I. i IV. izreke, a pod točkom II. izreke odbijena je žalba tužitelja i potvrđena je prvostupanjska presuda u dijelu pod stavkom II. izreke u kojem je tužitelj odbijen sa zahtjevom za isplatu zateznih kamata na dosuđen iznos pod stavkom I. izreke za razdoblje od 1. studenoga 1997. do 3. ožujka 2010. Rješenjem drugostupanjskog suda je pod točkom I. izreke naloženo tuženiku platiti tužitelju trošak revizije u iznosu od 22.737,50 kuna, a pod točkom II. izreke odbijen je zahtjev tuženika za naknadu troška odgovora na žalbu.

3. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Revd-3522/2023-4 od 2. travnja 2025., tuženiku je dopušteno podnošenje revizije protiv presude i rješenja Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1234/2020-6 od 15. ožujka 2022. zbog sljedećeg pravnog pitanja:

„Je li u predmetu u kojem zakupnik ostvaruje prava koja ima kad mu zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, pa i pravo da o trošku zakupodavca sam dovede prostor u takvo stanje, odlučno utvrditi je li zakupnik prethodno pozvao zakupodavca da dovede prostor u stanje određeno ugovorom odnosno zakonom i za to mu ostavio primjereni rok, u smislu članka 11. stavka 1. Zakona o zakupu poslovnog prostora (Narodne novine br. 91/96)?“.

4. Postupajući po navedenom dopuštenju, protiv navedene presude tuženik je podnio reviziju zbog pravnog pitanja zbog kojeg je dopuštena. Predlaže da ovaj sud prihvati reviziju i ukine drugostupanjsku presudu te predmet vrati drugostupanjskom sudu na ponovno postupanje, a podredno da ukine drugostupanjsku i prvostupanjsku presudu i predmet vrati na ponovno suđenje prvostupanjskom sudu.

5. Odgovor na reviziju nije podnesen.

6. Revizija je osnovana.

7. U skladu s odredbom čl. 391. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19 - dalje: ZPP) revizijski sud ispitao je pobijanu odluku samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.

8. Premet spora je zahtjev za naknadu štete za izvršena ulaganja u poslovni prostor koji je tuženik imao u zakupu.

9. U postupku pred nižestupanjskim sudovima utvrđene su sljedeće činjenice:

- da su stranke 31. listopada 1996. sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora u [adresa], na vrijeme od 1 godine počevši od 1. studenoga 1996. za iznos zakupnine od 7.290,00 kuna,

- da je 5. ožujka 1997. predmetni prostor predan u posjed tužitelju,

- da je prilikom predaje prostora sastavljen primopredajni zapisnik u kojem se šturo navodi stanje prostora,

- da je tužitelj uputio tuženiku molbu za davanje suglasnosti za adaptaciju poslovnog prostora,

- da je tuženik 14. travnja 1997. donio zaključak kojim se tuženiku odobrava plaćanje zakupnine u iznosu prosječne cijene stanarine po jednom kvadratnom metru za vrijeme trajanja radova na adaptaciji poslovnog prostora od 1. studenoga 1996. do 1. kolovoza 1997.,

- da je tuženik 18. travnja 1997. donio zaključak kojim se utvrđuje prestanak ugovora o zakupu od 31. listopada 1996., s time da će s tužiteljem sklopiti novi ugovor o zakupu radi obavljanja odvjetničke djelatnosti, a visina zakupnine utvrdit će se u iznosu prosječne cijene stanarine radi adaptacije prostora,

- da su stranke 18. travnja 1997. sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora na vrijeme od 1 godine počevši od 1. svibnja 1997. za iznos zakupnine od 142,93 kuna,

- da je tuženik 2. travnja 1998. uputio prijedlog tuženiku da mu se produži zakupnina i da mu se zakupnina smanji za iznos adaptacije na što tuženik nije odgovorio već mu je ponudio ugovor na godinu dana za koji se tužitelj mora javiti na natječaj kao i drugi, javio se, ali je njegova ponuda odbijena uz obrazloženje da ne podmiruje zakupninu.

10. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja nižestupanjski sudovi su prihvatili tužbeni zahtjev tužitelja za isplatu naknade za ulaganja izvršenih u poslovni prostor s pozivom na čl. 11. st. 1. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, broj 91/96, 124/97, 174/04, 38/09 i 125/11 - dalje: ZZPPP) s obrazloženjem da je prostor bio u lošem stanju i da nije bio prikladan za obavljanje odvjetničke djelatnosti, da je tuženik odobrio adaptaciju temeljem tužiteljeve molbe te da je tužitelj izabrao na teret tuženika dovesti prostor u stanje prikladno za obavljanje odvjetničke djelatnosti, a zakupnina da je ugovorena u simboličnom iznosu, jer tužitelj zbog radova za vrijeme adaptacije nije mogao koristiti prostor pa ne smatra osnovanim prigovor tuženika da su stranke preko snižene zakupnine riješile pitanje naknade štete na koju zakupnik ima pravo zbog izvedenih radova prema čl. 11. st. 2. ZZPPP-a.

11. Mjerodavne odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, broj 91/96, 124/97, 174/04, 38/09 i 125/11) glase:

Članak 9.

(1) Zakupodavac je dužan zakupniku predati i održavati poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom.

(2) Ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom je stanju zakupodavac dužan zakupniku predati i održavati poslovni prostor, poslovni prostor mora biti u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom.

Članak 10.

(1) Prilikom primopredaje poslovnoga prostora ugovorne strane sastavljaju zapisnik u koji se unose podaci o stanju poslovnoga prostora.

(2) Ako zapisnikom iz stavka 1. ovoga članka nije utvrđeno stanje poslovnoga prostora, smatra se da je zakupnik primio poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti utvrđene ugovorom, osim ako se radi o skrivenim nedostacima.

Članak 11.

(1) Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno ovim Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok.

12. U odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2520/1999-2 od 12. veljače 2003. izraženo je sljedeće pravno shvaćanje:

„Kada se radi o izvođenju radova za dovođenje poslovne prostorije u stanje u kojem se ona može upotrijebiti u svrhu određenu ugovorom, a u takvom stanju je zakupodavac prema odredbi čl. 28. Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama (Narodne novine, broj 52/73) dužan, zakupcu predati poslovnu prostoriju, tuženica je kao zakupac u smislu odredbe čl. 29. istog zakona imala mogućnost tražiti razmjerno smanjenje zakupnine, ali samo u slučaju da je zakupodavcu prethodno odredila primjeren rok za dovođenje prostorije u stanje u kojem ju je bio dužan predati.“.

13. Iz navedenog proizlazi da zakupnik kojem zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, može po svom izboru koristiti prava propisana čl. 11. st. 1. ZZPPP- a pa i pravo da sam prostor dovede u prikladno stanje na teret i trošak zakupodavca, ali samo ako je prije pozvao zakupodavca da taj prostor dovede u ugovoreno stanje i ostavio mu za to primjereni rok.

14. Stoga je u postupku u kojem zakupnik ostvaruje prava koja ima kad mu zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju odlučno utvrditi je li zakupnik prethodno pozvao zakupodavca da dovede prostor u stanje određeno ugovorom odnosno zakonom i za to mu ostavio primjereni rok u skladu s čl. 11. st. 1. ZZPPP-a. To ujedno predstavlja i odgovor na postavljeno pitanje.

15. U ovom konkretnom predmetu sudovi su propustili ocijeniti primjenu čl. 11. st. 1. ZZPPP-a, odnosno utvrditi odlučnu činjenicu je li tužitelj pozvao tuženika da poslovni prostor dovede u traženo stanje za obavljanje odvjetničke djelatnosti, i je li mu za to ostavio primjereni rok, kako bi se tek po takvom pozivu s primjerenim rokom i po isteku roka mogao po svom izboru koristiti nekim od propisanih prava iz čl. 11. st. 1. ZZPPP- a.

16. Iz utvrđenja nižestupanjskih sudova proizlazi da je tužitelj uputio tuženiku molbu za davanje suglasnosti za adaptaciju prostora, nakon čega su stranke sklopile novi ugovor o zakupu 18. travnja 1997. Međutim, sudovi nisu ocijenili znači li upućivanje navedene molbe ujedno i pristanak zakupodavca da zakupac izvrši preinaku na teret zakupodavca i podrazumijeva li takva molba dužnost tuženika da postupi po čl. 11. st. 1. ZZPPP-a, posebno kraj činjenice da je tužitelj u istoj molbi osim preinake tražio da mu se odobri smanjenje zakupnine (što je i učinjeno), niti su ocijenili kakvo je značenje sklapanja navedenog novog ugovora o zakupu odnosno znači li sklapanje tog ugovora da su ispunjene pretpostavke za naknadu troškova ulaganja koje su propisane čl. 11. st. 1. ZZPPP-a.

17. Slijedom navedenog, budući da nižestupanjski sudovi zbog pogrešnog pravnog pristupa nisu utvrđivali odlučne činjenice, valjalo je ukinuti nižestupanjske presude i na temelju čl. 394. st. 1. ZPP-a riješiti kao u izreci.

18. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 166. st. 3. ZPP-a te je odlučeno kao pod točkom II. izreke.

Zagreb, 8. siječnja 2026.

Predsjednik vijeća

Ivan Vučemil