REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-8180/2021-41

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Nevenki Božinović Čupin, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja PŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Igoru Leskovaru, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupan po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi plateža - naknade štete, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 20. studenog 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i zamjenika OGDO-a, dana 08. siječnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republika Hrvatska OIB:52634238587, isplatiti tužitelju PŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], iznos od 11.197,84 € zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:

- na iznos 186,33 € od 16.07.2018.,

- na iznos 357,03 € od 16.08.2018.,

- na iznos 357,03 € od 16.09.2018.,

- na iznos 357,03 € od 16.10.2018.,

- na iznos 357,03 € od 16.11.2018.,

- na iznos 357,03 € od 16.12.2018.,

- na iznos 427,02 € od 16.01.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.02.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.03.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.04.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.05.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.06.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.07.2019.,

- na iznos 427,02 € od 16.08.2019.,

- na iznos 333,28 € od 16.09.2019.,

- na iznos 333,28 € od 16.10.2019.,

- na iznos 333,28 € od 16.11.2019.,

- na iznos 333,28 € od 16.12.2019.,

- na iznos 381,44 € od 16.01.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.02.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.03.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.04.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.05.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.06.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.07.2020.,

- na iznos 381,44 € od 16.08.2020.,

- na iznos 287,70 € od 16.09.2020.,

- na iznos 568,93 € od 16.10.2020.,

- na iznos 568,93 € od 16.11.2020., do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje je prethodilo tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 01. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II. Odbija se tužbeni zahtjev za iznos od 77,04 €, kao i za tijek zakonske zatezne kamate:

- na iznos od 58,21 € od 16.08.2018. do isplate,

- na iznos od 58,21 € od 16.09.2018. do isplate,

- na iznos od 58,21 € od 16.10.2018. do isplate,

- na iznos od 58,21 € od 16.11.2018. do isplate,

- na iznos od 58,21 € od 16.12.2018. do isplate,

- na iznos od 281,23 € od 16.09.2020. do isplate, kao neosnovan.

III. Nalaže se tuženiku Republika Hrvatska OIB:52634238587, naknaditi tužitelju PŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], trošak parničnog postupka u iznosu od 2.622,02 € zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 08. siječnja 2026. do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da se dana 14.7.2021. obratio ODO Zagreb sa zahtjevom za mirno rješenje spora, no da u roku 3 mjeseca nije dobio odgovor, da je tužitelj vlasnik nekretnine – upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to: (E-31) stan oznake S11 na 2.katu koji se sastoji od hodnika, blagovaonice, kuhinje, kupaonice, izbe, EC-a, hodnika, ostave i dvije sobe korisne površine 96,75 m2 sa balkonom podne površine 2,73 m2 i balkonom podne površine 7,05 m2 (ukupno 106,53 m2) kojem pripada spremište u podrumu oznake SP11 podne površine 15,87 m2 (sveukupno 122,40 m2) koji se stan nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] – stambena poslovna zgrada [adresa] sa 319 čm, dvorište sa 99 čm (ukupno 418 m2), da je predmetni stan PŠ stekao temeljem rješenja o nasljeđivanju br. O-5483/00 Općinskog suda u Zagrebu od strica LŠ, da je stan naslijeđen prije etažiranja pa se razlikuje u opisu, da su tužitelj kao vlasnik-najmodavac i PŠV, [adresa], kao najmoprimac, u odnosu najma temeljem Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 3.1.2018. koji se nadovezuje na ugovor od 6.5.1998. zaključen od strane pravnog prednika PŠ, LŠ, a sva prava i obveze iz istog prešla su nakon stjecanja nekretnine na podnositelja PŠ, da je ugovorom utvrđena površina stana koju koristi najmoprimac od 95,49 m2, da je pravni prednik tužitelja bio primoran zaključiti ugovor o najmu, obzirom da je otac zaštićene najmoprimke LŠV DŠ bio nositelj stanarskog prava temeljem ugovora od 21.6.1968., da su tužitelj i zaštićeni najmoprimac zaključili dana 13.9.2020.sporazum o raskidu ugovora, te je zaštićeni najmoprimac iselio s danom 15.10.2020. iz razloga jer je povišenjem najamnine ista postala previsoka za zaštićenu najmoprimku, da je ista iselila iz stana 1.12.2020., da je najmoprimac iz navedenog ugovora plaćala po ugovoru te izračunu najamnine od strane GSKG najamninu u iznosu 588,60 kn mjesečno, sve do 31.8.2018., da je od 1.9.2018., kad je prema izračunu vlasnika najamnina povišena, iznosila:

-od 1.9.2018- do 31.8.2019. - 1.294,92 kn

-od 1.9.2019.-do 31.8.2020. - 2.001,24 kn

-od 1.9.2020,-do 15.10.2020. - 2.707,56 kn, da je najmoprimac plaćao najamninu do 15-tog u mjesecu, da je tržišna odnosno ekonomska najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće, u istom dijelu grada kao stan opisan u toč. I zahtjeva – iznosi najmanje 5.653,00 kn, prema podacima Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada.

Izračun: 8 eura x 7,4 kn=59,20 kn x 95,49 m2= 5.653,00 kn, da zaštićena najamnina iznosi prema izračunu (navedeno gore) :

1. od 15.07.2018. - 31.8.2018.- 588,60 kn, razlika u odnosu na tržišnu 5.064,40 kn mjesečno.

2. Od 1.9.2018.-31.8.2019.- 1.294,92 kn., razlika u odnosu na tržišnu 4.358,08 kn.

3. od 1.9.2019.-31.8.2020.- 2.001,24 kn., razlika u odnosu na tržišnu 3.651,76 kn

4. od 1.9.2020.-1.12.2020..2.707,56 kn, razlika u odnosu na tržišnu 2.945,44 kn, da od razlike u najamnini po razdobljima tužitelj odbija porezna davanja (čl.57 i čl.62 ZOPD):

Od 15.07.2018. do 31.8.2018.

1.Bruto osnovica (razlika u najamnini).............5.064,40 kn

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka.............3.545,08 kn

3.Porez 12%.........................................................425,41 kn

4.Prirez 18% na porez............................................76,57 kn

5.porez i prirez.....................................................501,98 kn

Razlika najamnine po odbitku poreznih davanja iznosi 4.562,42 kn mjesečno, tj. za 2 mjeseca= 9.124,84 kn

Od 01.09.2018. do 31.8.2019.

1.Bruto osnovica (razlika u najamnini).............4.358,08 kn

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka.............3.050,66 kn

3.Porez 12%........................ .................................366,08 kn

4.Prirez 18% na porez............................................65,89 kn

5.porez i prirez.....................................................431,97 kn

Razlika najamnine po odbitku poreznih davanja iznosi 3926,11 kn mjesečno, tj. za 12 mjeseci= 47.113,32 kn

Od 01.09.2019. do 31.8.2020.

1.Bruto osnovica (razlika u najamnini).............3.651,76 kn

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka.............2.556,23 kn

3.Porez 12%.........................................................306,75 kn

4.Prirez 18% na porez............................................55,21 kn

5.porez i prirez.....................................................361,96 kn

Razlika najamnine po odbitku poreznih davanja iznosi 3.289,80 kn mjesečno, tj. za 12 mjeseci= 39.477,60 kn

Od 01.9.2020. do 01.12.2020.

1.Bruto osnovica (razlika u najamnini).............2.945,44 kn

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka.............2.061,81 kn

3.Porez 12%.........................................................247,42 kn

4.Prirez 18% na porez............................................44,54 kn

5.porez i prirez.....................................................291,96 kn, da razlika najamnine po odbitku poreznih davanja iznosi 2.653,48 kn mjesečno, tj. za 3 mjeseca= 7.960,44 kn, da razlika najamnine po odbitku poreznih davanja iznosi u ukupnom razdoblju utuženja tj. srpanj 2018. - listopad 2020. iznosi 103.676,20 kn što predstavlja potraživanje podnositelja zahtjeva odnosno ev. tužbeni zahtjev, ukoliko ne dođe do mirnog rješenja spora, napominje da se ovime utužuje razdoblje od srpnja 2018. temeljem Odluke VSRH br. 1104/2018, koja propisuje trogodišnji zastarni rok. Nadalje navodi da je Presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, br.12027/10 od 10. srpnja 2014. utvrdio da RH čini povredu prava vlasništva vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce, da je tom presudom, koja je postala konačna utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima, da je, također, utvrđeno da se ne radi samo o nemogućnosti dobivanja najamnine, već uopće o nemogućnosti slobodnog raspolaganja nekretninom, da je utvrđeno da je pravo vlasnika povrijeđeno između ostalog, time što svoju nekretninu ne može iznajmljivati po tržišnim uvjetima, da je to potpuno u skladu s odredbom čl. 50 Ustava Republike Hrvatske, kao i u skladu s Rješenjem VSRH br. Rev-2364/16, te obzirom na citiranu presudu Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv RH, te na činjenicu da je RH potpisnik Konvencije o ljudskim pravima i temeljnim slobodama iz 1997., koje tužitelju jamči Ustav RH odnosno njegovi članci 134. i 141.c, a također i obzirom na za Republiku Hrvatsku obvezujuće presude Suda za ljudska prava u Strassbourgu očito da su predlagatelju uskraćena vlasnička i temeljna ljudska prava, te da isti trpi štetu u vidu uskraćivanja tržišnog najma, tj. razlike tog najma i zaštićenog najma, te tužitelj smatra da Europski sud za ljudska prava u Strassbourgu utvrđuje da loše zakonsko rješenje RH vrijeđa odredbe članka 1. Protokola 1. Konvencije, i obzirom na navedeno, tužitelj smatra da po stajalištu Europskog suda u Strasbourgu ima pravo na naknadu zbog kršenja odredaba Konvencije, odnosno nerazmjernog i nepravičnog ograničenja njegovog prava vlasništva a koji se visinom određuje prema razlici između prosječne tržišne najamnine i zaštićene najamnine svog stana koju je primao.

1.1. Podneskom od 05. listopada 2023., po provedenom građevinskom vještačenju, tužitelj vrši izračun tužbenog zahtjeva uz primjenu čl. 57 i 62 Zakona o porezu na dohodak te odbitak prireza, i to:

- od 16.07.2018. do 31.7.2018.:

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............293,55 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........205,49 €

3.Porez 12%....................................................24,66 €

4.Prirez 18% na porez.......................................4,44 €

5.porez i prirez................................................29,10 €

Tržišna najamnina.........293,55 €

Porezna davanja .............29,10 €

Zaštićena najamnina........78,12 € (588,60 kn)

Razlika ...........................186,33 €

- od 1.8.2018. do 31.12.2018.

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............587,10 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........410,97 €

3.Porez 12%....................................................49,32 €

4.Prirez 18% na porez.......................................8,88 €

5.porez i prirez................................................58,20 €

Tržišna najamnina.........587,10 €

Porezna davanja .............58,20 €

Zaštićena najamnina......171,87 € (1.294,92 kn)

Razlika ..........................415,24 €

Za 4 mjeseca = 1.660,96 €

- od 1.1.2019. do 31.08.2019.

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............664,78 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........465,35 €

3.Porez 12%....................................................55,84 €

4.Prirez 18% na porez.....................................10,05 €

5.porez i prirez................................................65,89 €

Tržišna najamnina.........664,78 €

Porezna davanja .............65,89 €

Zaštićena najamnina......171,87 € (1.294,92 kn)

Razlika ..........................427,02 €

Za 8 mjeseci = 3.416,16 €

- od 1.9.2019. do 31.12.2019.

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............664,78 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........465,35 €

3.Porez 12%....................................................55,84 €

4.Prirez 18% na porez.....................................10,05 €

5.porez i prirez................................................65,89 €

Tržišna najamnina.........664,78 €

Porezna davanja .............65,89 €

Zaštićena najamnina......265,61 € (2.001,24 kn)

Razlika ..........................333,28 €

Za 4 mjeseca = 1.333,12 €

-od 1.1.2020. do 31.08.2020.

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............718,24 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........502,77 €

3.Porez 12%....................................................60,33 €

4.Prirez 18% na porez.....................................10,86 €

5.porez i prirez................................................71,19 €

Tržišna najamnina.........718,24 €

Porezna davanja .............71,19 €

Zaštićena najamnina......265,61 € (2.001,24 kn)

Razlika ..........................381,44 €

Za 8 mjeseci =2.971,52 €

- od 1.9.2020. do 30.11.2020.

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............718,24 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........502,77 €

3.Porez 12%....................................................60,33 €

4.Prirez 18% na porez.....................................10,86 €

5.porez i prirez................................................71,19 €

Tržišna najamnina.........718,24 €

Porezna davanja .............71,19 €

Zaštićena najamnina.......78,12 € (588,60 kn)

Razlika ..........................568,93 €

Za 3 mjeseca =1.760,79 €, a što u utuženom razdoblju (srpanj 2018. - studeni 2020.) daje sveukupno iznos od 11.274,88 €. Slijedom navedenoga, predlaže donijeti presudu kojom se nalaže tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 11.274,88 € zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, kao i da mu naknadi trošak postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja, obzirom da je prije podnošenja ove tužbe isti prodao predmetni stan, da tužitelj tvrdi da je sukladno odredbama Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96 i dr., dalje ZNS), bio obvezan predmetni stan dati u najam sa zaštićenom najamninom, odnosno znatno ispod tržišne vrijednosti, da je tako dana 06. svibnja 1998. prednik tužitelja sa LŠV sklopio Ugovor o korištenju stana sa zaštićenom najamninom, da je od sklapanja navedenog ugovora pa do sklapanja novog Ugovora o korištenju stana, kojeg je tužitelj – kao stjecatelj stana temeljem Rješenja o nasljeđivanju O-5483/00 od 20. lipnja 2021. sklopio s istom zaštićenom najmoprimkom 03. siječnja 2018., proteklo 20 godina, da je tužitelj stekao vlasništvo stana nasljeđivanjem 2020. te su se uvjeti o kojima ovisi pravo na zaštićenu najamninu mogli promijeniti, posljedično čemu je tužitelj bio ovlašten zahtijevati izmjenu iznosa zaštićene najamnine ili čak raskid ugovora, da je odredbom čl. 7. st. 2. Zakona o najmu stanova propisano da se zaštićena najamnina određuje na temelju, među ostalim, i platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a imajući u vidu da je za stjecanje prava na zaštićenu najamninu potrebno da potencijalni zaštićeni najmoprimac, kao i članovi njegovog kućanstva, budu osobe lošijeg imovnog stanja, koje stoga imaju pravo primiti stan u najam po cijeni znatno nižoj od tržišne, nadodaje kako su navedeni imovinski kriteriji detaljno razrađeni praksom Ustavnog suda Republike Hrvatske, u odlukama broj U-III- 604/2016 od 04. listopada 2017. i broj U-III-3849/2021 od 30. siječnja 2018., te u presudi Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016., pa je tako citiranom presudom Vrhovnog suda, na koju se kasnije poziva i Ustavni sud u navedenim odlukama, određeno da najmoprimac koji ima u vlasništvu nekretninu nema pravo na zaštićenu najamninu – neovisno o tome radi li se o useljivoj nekretnini, da tužitelj u tužbi navodi da je sa zaštićenom najmoprimkom LŠV dana 13. rujna 2020. zaključio Sporazum o raskidu ugovora te da je ista iselila iz stana 15. listopada 2020., no da to ničim ne dokazuje, da isto tako u tužbi ne prilaže uplatnice iz kojih je razvidno da je zaštićena najmoprimka u utuženom periodu podmirivala zaštićenu najamninu. Nadalje navodi da je tužbeni zahtjev postavljen previsoko, u iznosu za koji nema temelja u pozitivnim propisima, a niti u praksi Europskog suda za ljudska prava, jer tužitelj neosnovano potražuje naknadu štete do iznosa tržišne najamnine, prvenstveno ističe kako nije sporno da je odlukom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo utvrđeno da je Republika Hrvatska nerazmjerno ograničila prava onih vlasnika stanova koji su Zakonom o najmu stanova bili obavezni sklopiti Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, da ovo stoga što je propisana zaštićena najamnina bila određena u preniskom iznosu koji je nerazmjerno onemogućavao vlasnike stanova da uživaju svoje pravo vlasništva, da iz navedenog zaključka ESLJP-a uopće ne slijedi tvrdnja tužitelja da bi vlasnici stanova imali pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine, već baš suprotno, da je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, Europski sud za ljudska prava sasvim jasno izrazio stav da država ima puno neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činiti u razumnoj mjeri, kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenoj najmoprimca, o čemu ESLJP govori u odlomku 140. iste odluke, da dakle država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina, ako je to učinjeno u javnom interesu

– što ovdje nedvojbeno jest slučaj, jer je institut zaštićene najamnine propisan upravo kao instrument pomoći socijalno ugroženim kategorijama građana i ranijim nositeljima stanarskog prava, da iz tog razloga, tužitelj nije ovlašten potraživati naknadu štete do tržišne najamnine jer bi se tada u cijelosti osporilo pravo države da ograniči pravo vlasništva u javnom interesu. Tuženik nadalje navodi da je visina tužbenog zahtjeva potpuno nerazmjerna standardima samog Europskog suda za ljudska prava izraženim u odluci u predmetu P protiv Republike Hrvatske, a navedeno je razvidno i u onom dijelu gdje je podnositelju zahtjeva na ime naknade štete dosuđen iznos od svega 8.200,00 eura za razdoblje od čak 9 godina trajanja zaštićenog najma (V. odlomak 158 presude), ističe, ako bi sud ipak prihvatio zahtjev tužitelja za isplatu tržišnog iznosa najamnine, tada je svakako potrebno navedeni iznos najamnine umanjiti za iznos poreza koji bi tužitelj bio dužan platiti za iznajmljivanje iste nekretnine, osporava pravnu osnovu tužbenog zahtjeva obzirom na sudsku praksu kojom su odbijani tužbeni zahtjevi naknade materijalne štete zbog nemogućnosti korištenja svog prava vlasništva u stanovima opterećenim zaštićenim najmom za tužitelje koji su kupoprodajom, darivanjem, stekli nekretninu, a u predmetnom slučaju je stan stečen nasljeđivanjem, da je tužitelj predmetni stan stekao temeljem rješenja o nasljeđivanju 2007. dok je na stanu postojalo „stanarsko pravo“ odnosno dok su se u stanu nalazili zaštićeni najmoprimci LŠV s članovima obiteljskog domaćinstva, a o čemu je nesporno imalo saznanja, odnosno takva činjenica mu nije mogla ostati nepoznata, da iako sustav zaštićenog najma, uređen Zakonom o najmu stanova, kojim se vlasnicima stanovima u kojima ovi zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva kao i nerazmjeran i pretjeran teret – što je protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, kao i odredbama čl. 48. st. 1. uz ograničenja prema čl. 50. st. I. Ustava Republike Hrvatske, osnovanost tužbenog zahtjeva moguće je samo u slučaju kada je tužitelj trenutkom stupanja na snagu ZNS i donošenjem rješenja kojim je zaštićeni najmoprimac utvrđen nasljednikom stanarskog prava već bio vlasnikom stana, jer samom tom činjenicom nije imao pravo izbora. Tuženik osporava uzročno posljedičnu vezu između postupanja tužene i eventualno nastale štete koju tužitelj trpi u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine jer kada se tužitelj više od 15- tak godina nakon stupanja na snagu ZNS-a prihvatio nasljedstva (2001.) pristao je i na primanje iznosa zaštićene, a ne tržišne najamnine dok isti niti ne tvrdi i ne dokazuje da je mogao razumno očekivati da će se sustav zaštićenog najma ukinuti u razumnom vremenu nakon stjecanja. Slijedom navedenog, tuženik predlaže da odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti i tuženiku dosudi parnični trošak.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u zahtjev za mirno rješenje spora s povratnicom (list 9-13 spisa), kopiju izvatka iz zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu K.O. 999904, Grad Zagreb, br. Zk. ul.: [broj ZK uloška] (list 14-15 spisa), Rješenje o nasljeđivanju poslovni broj XIX-O-5483/00 od 20.06.2001. (list 16-20 spisa), ugovor o najmu stana (list 21-26 spisa), zapisnik o bodovanju (list 27-28 spisa), ugovor od 21.06.1968. (list 29-31 spisa), izračun zaštićene najamnine GSKG-a (list 32 spisa), te izračun zaštićene najamnine vlasnika (list 33-34 spisa), podatke o slobodno ugovorenoj najamnini Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove (list 35-37 spisa), sporazumni raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 13.09.2020. (list 112,116 spisa), proveden je očevid na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke dipl. ing. Mladena Ožića (list 145-146 spisa), provedeno je građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku dipl. ing. Mladenu Ožiću (list 152-165 spisa), a isti je i usmeno saslušan (list 211-212 spisa), saslušan je tužitelj (list 202-203 spisa).

3.1. Na ročištu održanom 20. studenog 2025. stranke su izjavile kako nemaju daljnjih dokaznih prijedloga te da predlažu zaključiti glavnu raspravu.

4. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno kao i svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, a sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22. i 155/23 - dalje: ZPP), ovaj sud smatra da je konačno postavljeni tužbeni zahtjev djelomično osnovan, i to do visine pod točkom I. izreke ove presude, dok je preostali dio tužbenog zahtjeva odbijen za iznos kao pod točkom II. izreke ove presude.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu razlike između zaštićene najamnine i slobodno ugovorene tržišne cijene najma stana u [adresa], i to stana na drugom katu, ukupne površine 104,75 m2, u ukupnom iznosu 11.274,88 € /84.950,58 kn za razdoblje od srpnja 2018. do listopada 2020. Tužitelj svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu, jer nije u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu za stan čiji je vlasnik, čime smatra da je ograničen u izvršavanju svojih vlasničkih prava.

6. Među strankama nije sporno da je tužitelj predmetni stan stekao temeljem rješenja o nasljeđivanju br. O-5483/00 Općinskog suda u Zagrebu od strica LŠ, da su tužitelj kao vlasnik-najmodavac i PŠV, [adresa], kao najmoprimac, u odnosu najma temeljem Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 3.1.2018. (list 21-22 spisa) koji se nadovezuje na ugovor od 6.5.1998. (list 23-26 spisa) zaključen od strane pravnog prednika PŠ, LŠ, a sva prava i obveze iz istog prešla su nakon stjecanja nekretnine na tužitelja podnositelja PŠ, da se tužitelj obratio tuženiku prije podnošenja tužbe sa zahtjevom za mirno rješenje spora, kako to i proizlazi iz istog zahtjeva te povratnice iz koje je razvidno da je zahtjev zaprimljen od strane Općinskog državnog odvjetništva 14. srpnja 2021. (list 8 spisa).

7. U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije obzirom je tužitelj prije podnošenja tužbe prodao predmetni stan valja navesti da je isti neosnovan. Naime, tužitelj je prodao predmetni stan u srpnju 2021., a pritom je utuženo razdoblje od rujna 2018. do prosinca 2020. kada je zaštićena najmoprimka iselila iz stana, dakle predmetnom tužbom nije obuhvaćeno razdoblje nakon prodaje predmetnog stana, pa se i prigovor nedostatka aktivne legitimacije ukazuje neosnovanim u cijelosti.

8. Tuženik osporava pravnu osnovu tužbenog zahtjeva jer je tužitelj predmetnu nekretninu stekao nasljeđivanjem 2001. dok je na stanu postojalo stanarsko pravo odnosno dok su se u istome nalazili zaštićeni najmoprimci, a o čemu je tužitelj imao saznanja, odnosno takva činjenica mu nije mogla ostati nepoznata. Za naprijed navedenu tvrdnju tuženik se poziva na sudsku praksu kojom su odbijani zahtjevi tužitelja za naknadu materijalne štete zbog nemogućnosti korištenja svog prava vlasništva u stanovima opterećenim zaštićenom najamninom koji su navedene nekretnine stekli kupoprodajom i darovanjem. U odnosu na navedeno valja navesti kako se stjecanje nekretnine nasljeđivanjem u pogledu prava na naknadu materijalne štete zbog nemogućnosti korištenja svog prava vlasništva u stanovima opterećenim zaštićenom najamninom ne može izjednačiti sa stjecanjem nekretnine kupoprodajom ili darovanjem na kojoj postoji zaštićeni najam obzirom se ne radi o identičnim niti istovjetnim situacijama. Naime, dok kupac i daroprimatelj slobodnom voljom odlučuju hoće li primiti dar ili kupiti nekretninu u kojoj se nalazi zaštićeni najmoprimac, sukladno odredbi članka 129. stavka 1. Zakona o nasljeđivanju („Narodne novine“ broj 48/03, 163/03, 35/05, 127/13, 33/15 i 14/19 – u daljnjem tekstu ZN-a) nasljednik stječe nasljedno pravo i na njega po sili zakona prelazi imovina umrle osobe u času ostaviteljeve smrti, neovisno o činjenici nalazi li se u nekretnini koju nasljeđuje zaštićeni najmoprimac ili ne, a na navedeno nasljednik nema nikakvog utjecaja niti o navedenom može odlučivati jer nekretninu nasljeđuje i prima u stanju kakva je bila u trenutku nasljeđivanja. Nadalje važno je za istaknuti da je i Ustavni sud Republike Hrvatske neovisno u svom rješenju broj: U-I-1477/2024 od dana 8. listopada 2024. zauzeo stav kako članci 48., 50. i 52. Ustava i članak 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju štite vlasništvo to jest imovinu onih koji udovoljavaju pretpostavkama prava na mirno uživanje prava vlasništva, a to su, prije svega, vlasnici te, nakon njih, osobe koje mogu osnovano tvrditi da postoji njihovo legitimno očekivanje učinkovitog uživanja prava vlasništva, da su od zaštite isključeni slučajevi kada postoji 'nada' u priznanje prava vlasništva ili 'uvjetni zahtjev' koji otpada u slučaju neispunjenja uvjeta, pa da slijedom toga i osporene odredbe ZNS-a štite vlasništvo kao takvo i nositelje prava vlasništva ma tko god oni bili, pa u tom smislu nije relevantno je li vlasnik 'izvorni' ili 'nakupac'. Sukladno navedenom, prema mišljenju ovoga suda, potpuno je irelevantno na temelju koje pravne osnove je tužitelj stekao pravo vlasništva na predmetnom stanu, te je isti kao vlasnik predmetne nekretnine ima legitimna očekivanja uživati svoje pravo vlasništva kao i vlasnici koji su svoje nekretnine stekli na drugoj, bilo zakonskoj, bilo ugovornoj, pravnoj osnovi. Slijedom navedenog, navedeni prigovor tuženika je neosnovan u cijelosti, a sudska praksa na koju se poziva, a pritom istu ne dostavlja u spis, je po mišljenju ovoga suda neprimjenjiva na predmetni slučaj.

9. Iz predmetnog Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 03. siječnja 2018. proizlazi da je istim ugovorena zaštićena najamnina za stan koji se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], II. kat, dolazeći sa stubišta lijevo, površine 95,49 m2, u iznosu od 366,00 kn s dospijećem do 15.-og dana u mjesecu za tekući mjesec, s tim da je iz Ugovora razvidno da je isti sklopljen sukladno čl. 7. Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96 i 63/18, dalje: ZNS), te je navedeno da se najamnina utvrđuje sukladno zakonu, prema formuli određivanja zaštićene najamnine, s time da iznos zaštićene najamnine ne može biti manji od Doprinosa zajedničke pričuve za upravljanje zgradom. Tako je zaštićena najamnina u utuženom razdoblju, a sukladno izračunu zaštićene najamnine, koji je tužitelj na temelju odredaba Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 68/2018) dostavio zaštićenom najmoprimcu, od 15.07.2018. do 31.08.2018. iznosila 588,60 kn, od 01.09.2018. do 31.08.2019. iznosila 1.294,92 kn, od 01.09.2019. do 31.08.2020. iznosila 2.0001,24 kn, a za razdoblje od 01.09.2020. do 01.12.2020. iznosila je 2.707,56 kn.

10. Tužitelj u svom iskazu navodi da zaštićeni najmoprimci, najprije TŠ, a potom LŠV za vrijeme trajanja zaštićenog najma nisu imali u svom vlasništvu nikakvu drugu podobnu nekretninu za stanovanje, ističe da je on istraživao navedene činjenice, ali da do nikakvih podataka u tom pogledu nije došao, da je zaštićena najmoprimka LŠV napustila predmetnu nekretninu kada je mijenjan zakon i kada se zaštićena najamnina periodično počela povećavati, pa kako je ista sama živjela u stanu navedeno joj nije bilo isplativo jer se radi o velikom stanu, pa tako iznos najamnine za nju nije bio zanemariv, da mu nije poznato gdje je iz predmetne nekretnine ista otišla. Nadalje navodi da je on predmetnu nekretninu naslijedio od njegovog strica GŠ, a navedena nekretnina prvotno je bila oduzeta ocu njegove supruge koja je i pokrenula postupak povrata predmetne nekretnine, no međutim tijekom postupka povrata predmetne nekretnine ista je preminula, a u tom postupku naslijedio ju je njegov stric.

10.1. Sud je poklonio vjeru iskazu tužitelja obzirom je iskazivao životno i logično.

11. Stalni sudski vještak dipl. ing. Mladen Ožić u svom nalazu i mišljenju, sačinjenom nakon obavljenog očevida na licu mjesta, kao površinu predmetne nekretnine utvrđuje 104,75 m2, a prosječna cijena najamnine po m2 iznosi 9,31 eur, te u tablici koja se nalazi na listu 11 nalaza (list 162 spisa) daje vrijednost najma u utuženom periodu od 16.07.2018. do dana izrade nalaza i mišljenja. Vještak na temelju očevida te podataka i izračuna iznesenih u nalazu, a vezano za zadatak vještaka, daje mišljenje da može iskazati vrijednost tržišne najamnine predmetne nekretnine tj. stana, da je nekretnina sagrađena na katastarskoj čestici k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da je predmetni stan upisan u z.k. kao: 13. Suvlasnički dio:

1050/10000 etažno vlasništvo (E-13) stan oznake S11 na 2. katu, koji se sastoji od hodnika, blagovaonice, kuhinje, kupaonice, izbe, wc-a, hodnika, ostave i dvije sobe korisne površine 96,75 m2 sa balkonom podne površine 2,73m2 i balkonom podne površine 15,87 m2 (sveukupno 122,40 m2), da u utuženom periodu od 16.07.2018. do dana izrade nalaza, ukupan iznos tržišne najamnine za predmetni stan iznosi:

48.446,48 EUR/365.017,89 kn. Vještak napominje da u navedenom iznosu nisu obračunate kamate kao niti uplaćene najamnine za taj period, a po drugim osnovama te da na osnovu navedenih činjenica kao i ostalih činjenica i pravnih elemenata u ovome sporu, ostavlja sudu da utvrdi opravdanost zahtjeva tužitelja odnosno prigovora tuženog u predmetnom sporu.

12. Na naprijed navedeni nalaz i mišljenje tužitelj nije isticao nikakve primjedbe niti prigovore, dok je tuženik prigovorio u dijelu u kojem je kao relevantna površina predmetnog stana u utuženom razdoblju utvrđena površina od 104,75 m2, prema novijim podacima u zemljišnoj knjizi, utvrđenim nakon etažiranja zgrade u kojoj se nalazi predmetni stan, iako iz tužbe i njezinih priloga - izračuna visine zaštićene najamnine od 24. rujna 2018. i Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 3. siječnja 2018., nedvojbeno proizlazi da je najmoprimac u utuženom razdoblju koristio predmetni stan u površini od 95,49 m2, i upravo je za tu površinu plaćao zaštićenu najamninu, kao i u dijelu u kojem je vještak tržišnu vrijednost najma predmetnog stana za cijelo utuženo razdoblje od srpnja 2018. do studenog 2020., u postupku međuvremenskog izjednačenja utvrđivao (prema procijenjenoj vrijednosti najma na dan izrade nalaza) uz primjenu prosjeka baznih indeksa koji su vrijedili u pojedinim kvartalima odgovarajuće godine, tako da je za sve mjesece u 2018. godini tržišna vrijednost najma predmetnog stana utvrđena u iznosu od 587,10 EUR mjesečno (5,60 EUR/m2), za sve mjesece u 2019. godini u iznosu od 664,78 EUR mjesečno (6,35 EUR/m2), te za sve mjesece u 2020. godini u iznosu od 718,24 EUR mjesečno (6,86 EUR/m2), iako su bazni indeksi u 1., 2., 3. i 4. kvartalu svake pojedine godine bili različiti.

13. Stalni sudski vještak dipl. ing. Mladen Ožić se na naprijed navedene prigovore tuženika očitovao usmeno na ročištu održanom 20. studenog 2025. te u svom očitovanju navodi da je načelom povjerenja u zemljišne knjige preuzeta površina stana, ista je i provjerena na licu mjesta, a objekt je i etažiran kojom prilikom je napravljen elaborat koji je da bi se proveo u zemljišnoj knjizi morao biti ovjeren kod nadležnog organa uprave tj. Ureda za graditeljstvo, a zašto je iskazana površina stana značajno manja u nekim starim dokumentima da o tome nema saznanja. Vezano za primjenu baznih indeksa napominje da kad se radi izračun za pojedinu godinu da je konačan matematički rezultat isti bez obzira da li se primjenjuje prosječan bazični indeks za sve mjesece te godine ili se obračunava za svaki kvartal posebno.

14. Nakon ovako danog usmenog očitovanja vještaka stranke nisu isticale nikakve primjedbe niti prigovore, te isto, kao i pisani nalaz i mišljenje prihvaća i ovaj sud obzirom je isti objektivan, prihvatljiv te u skladu sa zadatkom suda određenog raspravnim rješenjem od 20. travnja 2023. Iz navedenog nalaza i mišljenja nedvojbeno je utvrđena tržišna vrijednost najma predmetnog stana za cijelo utuženo razdoblje od srpnja 2018. do studenog 2020., kao i površinu predmetnog stana u utuženom razdoblju od 104,75 m2 obzirom se ista bazira na podacima iz zemljišne knjige, te je ista provjerena i na licu mjesta, a objekt je i etažiran kojom prilikom je napravljen elaborat koji je da bi se proveo u zemljišnoj knjizi morao biti ovjeren kod nadležnog organa uprave tj. Ureda za graditeljstvo.

15. Glede sporne okolnosti je li tužitelj bio u obvezi sklopiti predmetni ugovor o najmu, za istaknuti je da je s danom stupanja na snagu ZNS prestalo stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ZNS, te da je u postupku utvrđeno da je pravni prednik tužitelja bio primoran zaključiti ugovor o najmu, obzirom da je otac zaštićene najmoprimke DŠ bio nositelj stanarskog prava temeljem ugovora od 21.6.1968., da su tužitelj kao vlasnik-najmodavac i PŠV, kao najmoprimac, zaključili Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom od 3.1.2018. koji se nadovezuje na ugovor od 6.5.1998. zaključen od strane pravnog prednika PŠ, LŠ sa LŠV, a sva prava i obveze iz istog prešla su nakon stjecanja nekretnine na tužitelja PŠ, da LŠV ŽŠ i članovi njezinog kućanstva za vrijeme trajanja zaštićenog najma nisu imali u svom vlasništvu nikakvu drugu podobnu nekretninu za stanovanje, da je tužitelj istraživao navedene činjenice, ali da do nikakvih podataka u tom pogledu nije došao. Slijedom navedenoga, te kad se ima u vidu činjenica da je tuženik odustao od izvođenja dokaza saslušanjem svjedoka RŠ i LŠV, za utvrditi je da tuženik, na kojem je bio teret dokaza, nije dokazao činjenicu da tužitelj nije bio dužan sklopiti Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom od 3.1.2018.

14. Dakle, u postupku je utvrđeno da je tužitelj naslijedio stan u kojem se nalazio zaštićeni najmoprimac PŠV s kojom je zaključio Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom dana 3.1.2018. koji se nadovezuje na ugovor od 6.5.1998. zaključen od strane pravnog prednika PŠ, LŠ, sa LŠV, sukladno čl. 31. st. 1. ZNS-a, a obzirom da iz izvedenih dokaza proizlazi da za to nisu postojale zapreke iz čl. 31 st. 2. ZNS-a. Naime, u postupku nije utvrđeno da bi najmoprimac PŠV u dijelu toga stana obavljala poslovnu djelatnost ili imala useljivu kuću ili stan. Nadalje, nije utvrđeno niti da su joj njezine imovinske prilike objektivno omogućile ostvarivanje vlasništva na useljivom stanu.

15. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, prije svega ZNS, ali i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje: ZVDSP), te poreznim zakonima, postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

16. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. ZVDSP, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja, te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, prije svega odredbama ZNS, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Europsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (dalje: Konvencija).

17. S obzirom na raniji zakon (Zakon o stambenim odnosima), koji je predvidio institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice, tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca.

18. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

19. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj, koji propisuju pravo na zaštićenu najamninu, ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, tj. na najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom, koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu još 5. studenog 1997.

20. Iz navedenog slijedi da postoji i aktivna legitimacija na strani tužitelja i pasivna na strani tuženika, a sukladno čl. 41. Konvencije, i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

21. Dakle, u postupku je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca, kroz odredbe ZNS i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine br. 40/97 i 117/05), propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, uslijed čega je tužitelj pretrpio imovinsku štetu zbog činjenice da je u utuženom razdoblju tj. od srpnja 2018. do studenog 2020. bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine koja je vrijedila u tom razdoblju.

22. Sud smatra osnovanim prigovor tuženika kojim osporava visinu zaštićene najamnine za rujan 2020. koju je tužitelj u konačno postavljenom tužbenom zahtjevu utvrdio u iznosu od 78,12 €/588,60 kn obzirom da je iznos najamnine za navedeni mjesec, a koji je tužitelj imao pravo naplatiti 359,35 €/2.707,56 kn sukladno izračunu zaštićene najamnine od 24. rujna 2018., a izrađenom prema tada važećem čl. 28a ZNS-a, prema kojem se zaštićena najamnina povećavala. Navedena odredba čl. 28a ZNS-a bila je na snazi sve do 25. rujna 2020. kada je stupila na snagu odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine“, broj 105/20), kojom je, između ostalih, ta odredbe ukinuta. Slijedom navedenoga visina zaštićene najamnine se mogla vratiti na iznos koji je vrijedio prije povećanja (31. kolovoza 2018.) tek nakon 25. rujna 2020., tim više što je do 15. rujna 2020. najmoprimac ionako bio dužan platiti zaštićenu najamninu za rujan 2020., dakle za cijeli mjesec, jer prema odredbi članka 10. Ugovora o najmu stana zaštićena najamnina dospijeva do 15.-og dana u mjesecu za tekući mjesec. Sukladno navedenom obračun za 9. mjesec 2020. glasi:

1.Bruto osnovica tržišna najamnina.............718,24 €

2.Umanjena osnovica za 30% izdataka........502,77 €

3.Porez 12%....................................................60,33 €

4.Prirez 18% na porez.....................................10,86 €

5.porez i prirez................................................71,19 €

Tržišna najamnina.........718,24 €

Porezna davanja .............71,19 €

Zaštićena najamnina.......359,35 € (2.707,56 kn)

Razlika ..........................287,70 €.

23. Nadalje, tužitelj je za period od 01.08.2018. do 31.12.2018. krivo obračunao mjesečne iznose koji mu pripadaju u navedenom periodu, pa mu umjesto zatraženih 415,24 € mjesečno, pripada iznos od 357,03 € mjesečno u navedenom periodu. Naprijed navedeni iznos sud je utvrdio tako da se od po vještaku utvrđene tržišne najamnine u navedenom periodu u iznosu od 587,10 € oduzme iznos od 58,20 € s naslova poreznih davanja i iznos od 171,87 € s naslova zaštićene najamnine, tako da se dobije naprijed navedena razlika od 357,03 €, umjesto zatraženih 415,24 €.

24. Kako je u postupku utvrđeno da tužitelj zbog navedenog trpi štetu u ukupnom iznosu od 11.197,84 €, sud je prihvatio tužbeni zahtjev za navedeni iznos i naložio tuženiku, temeljem čl. 1045. i 1046. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; dalje u tekstu ZOO), naknaditi mu pretrpljenu štetu u istom iznosu i to sa zateznim kamatama, temeljem čl. 29. st. 1. ZOO, tekućim od prvog sljedećeg dana od dana dospijeća pojedinog iznosa do isplate, kako je to i zatraženo te pobliže navedeno pod točkom I. izreke ove presude.

24.1. U preostalom dijelu, kako zbroj pojedinačno dosuđenih iznosa ne prelazi ukupno zatraženi iznos, već je ukupno zatraženi iznos veći od dosuđenog za iznos od 77,04 €, valjalo je odbiti tužbeni zahtjev za navedeni iznos, kao neosnovan. Nadalje, valjalo je odbiti tužbeni zahtjev i za zakonsku zateznu kamatu na iznose od po 58,21 € za period od 16.08.2018. do 16.12.2018., kao i zakonsku zateznu kamatu na iznos od 281,23 € koja teče od 16.09.2020. do isplate, kao neosnovan. Navedeno iz razloga jer ukupni pojedinačni iznosi na koje teku naprijed navedene kamate nisu prikazani niti zatraženi u ukupno zatraženom iznosu. Sukladno navedenom odlučeno je kao pod točkom II. izreke ove presude.

25. Visina troškova tužitelju je odmjerena u skladu s odredbom 154. st. 5. i čl. 155. ZPP-a obzirom da tužitelj nije uspio u razmjerno neznatnom dijelu. Tužitelju je obračunat trošak sukladno odredbama važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23; dalje u tekstu Tarifa), prema vrijednosti predmeta spora (11.274,88 eur) i zatraženom troškovniku. Tužitelju je kao potreban priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 100 bodova (Tbr. 32 Tarife), trošak sastava tužbe u iznosu od 100 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), trošak sastava podnesaka od 29.11.2021. i 27.09.2022. u iznosu od po 25 bodova svaki (Tbr. 8/4 Tarife), trošak sastava podneska od 05.10.2023. u iznosu od 100 bodova (Tbr. 8/1 Tarife), trošak zastupanja na ročištima od 06.10.2022., 03.03.2025. i 20.11.2025. u iznosu od po 100 bodova svako (Tbr. 9/1 Tarife), trošak zastupanja na očevidu 20.04.2023. u iznosu od 100 bodova (Tbr. 9/7 Tarife), trošak zastupanja na ročištu od 10.09.2024. u iznosu od 50 bodova (Tbr. 9/2 Tarife), odnosno ukupno 800 bodova, što uz vrijednost jednog boda od 2,00 eura (Tbr. 54 Tarife) daje iznos od 1.600,00 €, te sve uvećano za 25% PDV-a (Tbr. 46 Tarife) daje iznos od 2.000,00 €. Navedeni iznos valjalo je uvećati za iznos od 380,00 € s troškova građevinskog vještačenja, za iznos od 92,02€ naslova plaćene pristojbe na tužbu i zatraženi iznos od 150,00 € s naslova sudske pristojbe na presudu, tako da sveukupan trošak tužitelja iznosi 2.622,02 €, te je stoga odlučeno kao pod točkom III. izreke ove presude.

25. Na dosuđeni iznos parničnog troška tužitelju je dosuđena i zatezna kamata od presuđenja do isplate u skladu s odredbom 151. st. 3. ZPP-a, po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. i čl. 8 ZOO-a.

U Zagrebu, 08. siječnja 2026.

Sudac:

Nevenka Božinović Čupin

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe nadležnom Županijskom sudu, koja se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda. Žalba se podnosi u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

-od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, bez obzira da li je stranka na to ročište pristupila, odnosno

-od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

DNA:

1. pun. tužitelja uz rješenje za plaćanje sudske pristojbe za presudu u iznosu od 159,20 €

2. tuženiku po ODO-u