REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-3097/2017-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Ivanki Brletić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Židovska općina Zagreb, Zagreb, Ulica Junija Palmotića 16, OIB: 79730915138, zastupanog po punomoćniku Frani Letici, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice BO, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Dušku Markoviću, odvjetniku u Zagrebu, radi otkupa dijela zemljišta/utvrđenja prava vlasništva nekretnine/uspostave prijašnjeg stanja i isplate zakupnine, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 14. studenoga 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja Frane Letice, odvjetnika, te punomoćnika tuženice Duška Markovića, odvjetnika, dana 8. siječnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici BO da tužitelju Židovska općina Zagreb isplati iznos od 376.000,00 eur na ime otkupa dijela k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 305 m2, zajedno sa zateznom kamatom od 8. siječnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženici BO da tužitelju Židovska općina Zagreb nadoknadi parnični trošak u iznosu od 29.327,22 eur zajedno sa zateznom kamatom od 8. siječnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik zemljišta upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to zk.č.br. 1357/2, zk.č.br. 1357/13 te zk.č.br. 1357/14, a da je tuženica posjednica zgrade koja se proteže na njegovo zemljište zk.č.br. 1357/2 koja odgovara k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tvrdi da je tuženica predmetnu zgradu s dvorištem i sporednim dijelovima zgrade protupravno tj. bez odobrenja ili ovlaštenja tužitelja izgradila na njegovom zemljištu, a kako tužitelj na toj lokaciji ima zemljište od 12.000 m2, to je za ovu činjenicu saznao tek 2015. prilikom očevida obavljenog po ovlaštenom geodetu i snimanja graničnog pojasa zemljišta. S obzirom na to da se radi o ukupnoj površini od 356 m2, tužitelj u tužbi predlaže naložiti tuženici otkup toga dijela njegovog zemljišta isplatom iznosa od 73.778,00 eur u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja zajedno sa zateznom kamatom od podnošenja tužbe do isplate, a ako sud ovakav tužbeni zahtjev ne usvoji, predlaže utvrditi da je on vlasnik zgrade s pripadajućom okućnicom koja se nalazi na predmetnom zemljištu u njegovom vlasništvu, u naravi prilazno stepenište za kuću površine 11 m2, livada površine 53 m2, dio kuće površine 80 m2, vrt površine 43 m2, nadstrešnice naslonjene na kuću površine 7 m2, terase površine 109 m2 i neograđeno dvorište površine 53 m2 uz obvezu tuženice da mu preda u posjed tako opisanu nekretninu s time da je tužitelj postavio i daljnji tužbeni zahtjev ako sud ne usvoji ovakve tužbene zahtjeve predlažući da se tuženici naloži uspostava prijašnjeg stanja na predmetnoj zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina] na način da u cijelosti i o svom trošku ukloni i sruši zgradu u naravi prilazno stepenište za kuću površine 11 m2, livada površine 53 m2, dio kuće površine 80 m2, vrt površine 43 m2, nadstrešnice naslonjene na kuću površine 7 m2, terase površine 109 m2 i neograđeno dvorište površine 53 m2, te da mu preda taj dio zemljišta u ukupnoj površini od 356 m2 u kojem slučaju od tuženice potražuje isplatu zakupnine u mjesečnom iznosu od 500,00 eur u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja počev od podnošenja tužbe, a koja dospijeva svakog 5. dana u mjesecu za tekući mjesec pa do konačne uspostave prijašnjeg stanja i predaje u posjed uzurpiranog dijela zemljišta. U svakom slučaju, tužitelj potražuje naknadu parničnog troška uvećanog za pripadajuću zateznu kamatu.

2. Međutim, nakon provedenog geodetskog kao i građevinskog vještačenja tužitelj je u podnesku od 4.11.2025. (stranica 138-140) uskladio tužbene zahtjeve s nalazima i mišljenjima ovih vještaka tako što prvotno predlaže naložiti tuženici isplatu iznosa od 376.000,00 eur na ime otkupa dijela k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 305 m2 zajedno sa zateznom kamatom tek od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, a ako sud takav tužbeni zahtjev ne usvoji, tada predlaže utvrditi da je on vlasnik dijela predmetne kuće koja se nalazi na njegovoj parceli k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno zk.č.br. 13572/2 k. o. [katastarska općina] u površini od 102 m2, u grafičkom dijelu nalaza označeno sivom bojom, kao i ograđenog dvorišta koje se nalazi na njegovoj parceli k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno zk.č.br. 13572/2 k. o. [katastarska općina] u površini od 203 m2, u grafičkom dijelu nalaza označeno oznakama A- B-C-D-E-F uz obvezu tuženice da mu preda u posjed tako opisane nekretnine s time da je uskladio i daljnji tužbeni zahtjev ako sud ne usvoji ovakve tužbene zahtjeve predlažući da se tuženici naloži uspostava prijašnjeg stanja na predmetnoj zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina], a koja odgovara k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na način da u cijelosti i o svom trošku ukloni i sruši dio predmetne kuće koja se nalazi na njegovoj parceli k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno zk.č.br. 13572/2 k. o. [katastarska općina] u površini od 102 m2, u grafičkom dijelu nalaza označeno sivom bojom, kao i ograđenog dvorišta koje se nalazi na njegovoj parceli k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno zk.č.br. 13572/2 k. o. [katastarska općina] u površini od 203 m2, u grafičkom dijelu nalaza označeno oznakama A-B-C-D-E-F u kojem slučaju od tuženice potražuje isplatu naknade u obliku novčane rente u visini zakupnine u ukupnom iznosu od 66.458,00 eur za razdoblje od podnošenja tužbe do 31.10.2025. zajedno sa zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

3. Tuženica se u odgovoru na tužbu protivi navedenim tužbenim zahtjevima navodeći da je predmetnu kuću gradio njen pokojni suprug EO te da je tužitelj znao za tu gradnju pa kako je njen suprug tijekom gradnje zahvatio i dio parcele u vlasništvu tužitelja, to se je s njime pokušao dogovoriti kako riješiti nastali problem. Stoga tvrdi da je tužitelj znao za ovu gradnju te da se istoj nije nikada protivio. Osim toga, tvrdi da je ova kuća kasnije legalizirana. Slijedom navedenoga, predlaže tužbeni zahtjev odbiti s time da je na ročištu 18.1.2018. (stranica 54) predala u spis dopis društva Nukleus d.o.o. od 7.11.2000. (stranica 59) navodeći da je isti predan tužitelju te da iz toga dopisa proizlazi kako je tužitelj najmanje 17 godina znao za predmetnu gradnju. Konačno potražuje naknadu parničnog troška.

4. U tijeku postupka izvršen je uvid u dokumentaciju priloženu uz tužbu (stranica 6- 41) te u presliku dopisa društva Nukleus d.o.o. od 7.11.2000. (stranica 59), obavljeni su očevidi na licu mjesta (stranica 67-71 te stranica 101 i 102) te je provedeno geodetsko vještačenje (stranica 74-83) kao i građevinsko vještačenje (stranica 109- 128).

5. Prvopostavljeni tužbeni zahtjev je osnovan u cijelosti.

6. U ovoj pravnoj stvari nije sporno da je tuženica posjednica kuće čija je adresa [adresa], kako je to utvrđeno na očevidu obavljenom dana 23.10.2024. (stranica 101) s time da je i uvidom u podatke Ministarstva unutarnjih poslova Republike Hrvatske odnosno uvidom u eSpis utvrđeno da je adresa prebivališta tuženice upravo [adresa], a ne [adresa], kako je to tužitelj naveo u tužbi. Nadalje, nije sporno da se dio predmetne kuće nalazi na parceli tužitelja tj. na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno na zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina], dok se ograđeno dvorište, koje je također u posjedu tuženice, nalazi u cijelosti na navedenoj parceli tužitelja.

7. Naime, geodetskim vještačenjem provedenim po stalnom sudskom vještaku Željku Periću, ing. geod. (stranica 74-82), a nakon obavljenog očevida (stranica 67-71) na kojem je razgledano mjesto prijepora odnosno kuća tuženice sa dvorištem u koje se pristupa samo iz te kuće jer nema pristupa s ulične strane te na kojem je tuženica pokazala granice svoga posjeda, utvrđeno je da se dio predmetne kuće nalazi na parceli tužitelja tj. na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odnosno na zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina] i to u površini od 102 m2, dok se pokazano ograđeno dvorište nalazi u cijelosti na navedenoj parceli tužitelja u površini od 203 m2 s time da je u grafičkom dijelu ovoga nalaza (stranica 78) snimljena kuća označena sivom bojom, a dvorište oznakama A-B-C-D-E-F.

8. Navedeni nalaz i mišljenje sud je prihvatio u cijelosti kao stručan i objektivan uz napomenu da mu niti stranke nisu prigovorile.

9. Kako iz navedenog geodetskog vještačenja proizlazi da je građenjem predmetne kuće, za koju nije sporno da je u posjedu tuženice, prekoračena međa i zahvaćen dio susjednog zemljišta koje je nesporno u vlasništvu tužitelja i to na način da se čak 102 m2 ove kuće nalazi na parceli tužitelja, dok se ograđeno dvorište, koje predstavlja okućnicu ove kuće te se u isto pristupa samo iz te kuće odnosno u to dvorište nema pristupa s ulične strane, nalazi u cijelosti na navedenoj parceli tužitelja u površini od 203 m2, to je u konkretnom slučaju došlo do prekoračenja međe građenjem u kojem slučaju temeljem odredbe čl. 155. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, u daljnjem tekstu: ZVDSP) tužitelj, kao vlasnik zemljišta na kojem je izgrađen dio tuđe zgrade ima pravo zahtijevati da vlasnik zgrade otkupi cijelo njegovo zemljište po tržišnoj cijeni. Stoga je na prijedlog tužitelja provedeno i građevinsko vještačenje radi utvrđenja tržišne vrijednosti tako zahvaćenog zemljišta tužitelja.

10. Građevinskim vještačenjem provedenim po Mladenu Ožiću, dipl. ing. arh., stalnom sudskom vještaku za arhitekturu, graditeljstvo i procjenu nekretnina (stranica 100-128), a nakon obavljenog očevida (stranica 101 i 102) na kojem je pregledan sporni dio zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina], kako je to označeno u grafičkom dijelu nalaza geodetskog vještaka Željka Perića (stranica 78) i opisano u mišljenju toga vještaka (stranica 76), utvrđeno je da tržišna vrijednost spornog zemljišta tužitelja ukupne površine 305 m2 iznosi zaokruženo 376.000,00 eur jer je tržišna vrijednost površine od 102 m2 na kojoj je dio kuće tuženice 125.707,34 eur, dok je tržišna vrijednost površine od 203 m2 na kojoj je dvorište tuženice 250.182,26 eur što ukupno iznosi 375.889,60 eur.

11. Ovakvom nalazu i mišljenju vještaka tužitelj nije prigovorio, već je sukladno istome u podnesku od 4.11.2025. (stranica 138-140) konačno postavio prvi tužbeni zahtjev potražujući od tuženice na ime otkupa dijela k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a koja odgovara zk.č.br. 1357/2 k. o. [katastarska općina], isplatu upravo iznosa od 376.000,00 eur, dok je tuženica u podnesku od 14.3.2025. (stranica 133) ovom nalazu i mišljenju prigovorila smatrajući procijenjenu vrijednost spornog zemljišta enormno previsokom pri čemu ističe kako je iz toga nalaza i mišljenja razvidno da je ovaj vještak kao jedan od bitnih parametara za utvrđivanje vrijednosti zemljišta koristio podatke koji se odnose na nekretnine nalazeće na lokacijama bitno udaljenima od predmetne nekretnine (Šestine, Šalata, Tuškanac…), dok u nalazu i mišljenju nema objašnjenja zašto se kao referentne vrijednosti nisu uzimali podaci o nekretninama u bližoj zoni. Osim toga, ističe da je predmetno zemljište procijenjeno kao građevinsko, iako je isto u zemljišnim knjigama upisano kao šuma, a što je na tržištu u kontekstu vrijednosti ogromna razlika.

12. U svom usmenom očitovanju na ročištu 14.11.2025. (stranica 141 i 142) vještak Mladen Ožić navodi da je procjenu izradio sukladno Zakonu o procjeni nekretnina tako što je upotrijebljena usporedna metoda kod koje je obavezno zatražiti podatke o usporednim nekretninama od Službe za vrednovanje Grada Zagreba, a koja pak uvidom u zahtjev vještaka utvrđuje o kojim nekretninama će mu dostaviti podatke pa je on takve podatke obavezan koristiti pri čemu mu ova Služba za vrednovanje nije naložila da utvrdi namjenu ovoga zemljišta načelom prethodnog učinka što znači da se ovo zemljište mora procijeniti kakvo je bilo prije donošenja plana da je to "zelena zona".

13. Nakon ovakvog usmenog očitovanja vještaka Mladena Ožića sud je i njegov nalaz i mišljenje prihvatio u cijelosti kao stručan i objektivan pri čemu se napominje da niti tuženica nakon toga više nije ustrajala na svojim prigovorima.

14. Kako je, dakle, ovim građevinskim vještačenjem utvrđeno da tržišna vrijednost spornog zemljišta tužitelja površine 305 m2 iznosi ukupno 376.000,00 eur, koliko tužitelj u prvopostavljenom tužbenom zahtjevu i potražuje od tuženice na ime otkupa toga dijela predmetne k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], to je tuženici pod točkom I. izreke temeljem odredbe čl. 155. st. 4. ZVDSP-a naloženo da mu po toj osnovi isplati iznos od 376.000,00 eur na koji iznos je tužitelju priznato pravo na zatezne kamate od 8.1.2026. tj. od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate temeljem odredbe čl. 29. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22,156/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZOO), kako to tužitelj u konačno postavljenom tužbenom zahtjevu i potražuje.

15. Napominje se da sud u konkretnom slučaju ne smatra relevantnom činjenicu je li tužitelj znao za predmetnu gradnju i je li se istoj protivio jer tuženica tijekom postupka niti ne tvrdi da bi na ovom zahvaćenom dijelu tužiteljeve nekretnine stekla bilo kakva prava, već je vezano uz tu činjenicu na ročištu 22.3.2018. samo predala u spis presliku dopisa društva Nukleus d.o.o. od 7.11.2000. (stranica 59) iz kojeg bi eventualno proizlazilo da se je njen pravni prednik tj. pokojni suprug EO obratio tužitelju još 7.11.2000. sa zahtjevom za otkup zahvaćenog dijela navedene čestice i to kada je predmetni objekt već bio izgrađen. Pri tome se napominje da je potpisnik ovoga dopisa društvo Nukleus d.o.o. za koje je u tom dopisu navedeno da je isto punomoćnik EO pa sve kada bi ova činjenica i bila relevantna, navodi se da iz preslike toga dopisa nije jasno vidljivo da ga je tužitelj zaprimio, dok tužitelj na ročištu 14.11.2025. (stranica 141) izričito navodi da mu prednik tuženice taj dopis nije dostavio prije okončanja gradnje predmetne kuće niti ga uopće ima u svojoj evidenciji. Pored toga, tuženica nije dostavila punomoć iz koje bi proizlazilo da je društvo Nukleus d.o.o. doista bilo opunomoćeno za takvu radnju.

16. Konačno, sud nije prihvatio dokazni prijedlog tuženice da se kao svjedoka u ovome postupku sasluša TO iz razloga što tuženica nije navela nikakve relevantne okolnosti o kojima bi isti trebao biti saslušan, već je samo općenito navela da ga predlaže saslušati na okolnosti vezane uz gradnju predmetnog objekta s time da je već u odgovoru na tužbu jasno navela da je njen suprug tijekom gradnje zahvatio dio parcele u vlasništvu tužitelja radi čega je s tužiteljem pokušao dogovoriti kako riješiti nastali problem, a iz stanja spisa je vidljivo da taj problem nije riješen.

17. Odluka o trošku postupka donijeta je temeljem odredbe čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25), a isti se odnosi na zastupanje tužitelja po punomoćniku odvjetniku koji je određen temeljem Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br.138/23) prema vrijednosti predmeta spora u vrijeme poduzimanja svake pojedine radnje i to temeljem Tbr. 7. toč. 1. za sastav tužbe u iznosu od zatraženih 1.160,00 eur, temeljem Tbr. 8. toč. 1. za sastav podneska od 4.11.2025. u iznosu od zatraženih 5.475,00 eur, temeljem Tbr. 8. toč. 4. za sastav podneska od 29.6.2025. u iznosu od 50,00 eur (25 bodova x 2,00 eur), temeljem Tbr. 9. toč. 1. za zastupanje na ročištima 21.11.2017., 18.1.2018., 22.3.2018., 22.2.2021., 23.9.2024. i 24.9.2025. u iznosima od po zatraženih 1.160,00 eur, a za zastupanje na ročištu 14.11.2025. u iznosu od zatraženih 5.475,00 eur te temeljem Tbr. 9. toč. 7. za zastupanje na očevidima 7.3.2019. i 23.10.2024. u iznosima od po zatraženih 1.160,00 eur što daje iznos od 21.440,00 eur čemu je pribrojen PDV u visini od 25%, a u iznosu od 5.360,00 eur, dok trošak sudske pristojbe na tužbu iznosi uplaćenih 663,61 eur te trošak sudske pristojbe na presudu iznosi također 663,61 eur, a trošak geodetskog vještačenja i predujma za očevid obavljen 7.3.2019. iznosi 315,22 eur te trošak građevinskog vještačenja i predujma za očevid obavljen 23.10.2024. iznosi zatraženih 880,00 eur pa to sveukupno daje iznos od 29.327,22 eur koliko je tuženici pod točkom II. izreke i naloženo da mu nadoknadi. Pri tome tužitelju nije priznat trošak sastava podneska od 22.3.2018. jer isti nije bio potreban za vođenje ovoga postupka imajući u vidu da je tužitelj navode iz toga podneska mogao/trebao iznijeti na ročištu od 22.3.2018.

18. Na dosuđeni parnični trošak tužitelju je priznato pravo na zatezne kamate temeljem odredbe čl. 151. st. 3. ZPP-a od 8.1.2026. tj. od dana donošenja odluke o trošku do isplate.

19. Tužitelju su sve zatezne kamate dosuđene po stopi koju određuje čl. 29. st. 2. ZOO-a.

U Zagrebu, 8. siječnja 2026.

Sutkinja:

Ivanka Brletić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dozvoljena je žalba. Žalba se podnosi putem ovoga suda županijskom sudu pisano u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

- punomoćniku tužitelja

- punomoćniku tuženice