Republika Hrvatska

Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: P-144/2025-27

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zadru, po sucu Tomislavu Jurlini, u pravnoj stvari tužiteljice HĐ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupaj punomoćnik Šime Ninčević, odvjetnik GLUIĆ NINČEVIĆ odvjetničkom društvu d.o.o. iz Zadra, Špire Brusine 16, protiv tuženika BOROVI DOKOZA d.o.o. u stečaju, Zadar, Put Murvice 44, OIB:55403081793, kojeg zastupa stečajni upravitelj Ante Vukašina iz Zadra, Ulica dr. Franje Tuđmana 46, a ovoga punomoćnik Filip Stanić, odvjetnik u Zadru, radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave 12. veljače 2026., u prisutnosti punomoćnika stranaka, te nakon ročišta radi objave i uručenja presude 3. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

1. Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

''I. Nalaže se tuženiku BOROVI DOKOZA u stečaju d.o.o. priznati izlučno pravo tužiteljice HĐ na stanu koji se nalazi na prvom katu zgrade zajedno s dva garažna mjesta, a koja zgrada je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za ½ dijela, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi parnični trošak, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe. ''

2. Odbija se eventualni tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

''I. Utvrđuje se da je tužiteljica HĐ stekla valjanu pravu osnovu za uknjižbu prava vlasništva na stanu koji se nalazi na prvom katu zgrade zajedno s dva garažna mjesta, a koja zgrada je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za ½ dijela, što je tuženik dužan priznati i trpjeti da se tužiteljica na temelju ove presude, a nakon njene pravomoćnosti, uknjiži kao vlasnik označene nekretnine, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi parnični trošak, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.''

3. Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 2.656,25 eura u roku od 15 (petnaest) dana.

4. Odbija se tuženikov zahtjev na naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 7.905,00 eura.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka navodi da je s tuženikom 27. siječnja 2014. zaključila predugovor o kupoprodaji nekretnine, u naravi stana na prvom katu zgrade s dva garažna mjesta, koja je zgrada izgrađena na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] iste k. o. [katastarska općina] da je ugovor ispunjen, te je tužiteljica ispunila svoju ugovornu obvezu, odnosno u cijelosti isplatila kupoprodajnu cijenu, te stupila u posjed kupljenog stana. Navodi da je zbog formalnih razloga, kao i činjenice da zgrada nije etažirana, uskraćena u mogućnosti upisati svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige.

Nadalje, u tužbi ukazuje i da je u stečajnom postupku koji se nad tuženikom vodi pred ovim sudom pod poslovnim brojem St-499/2017 prijavila razlučno pravo na stanu, koje joj je pravo priznato.

Smatra da je stekla pravo vlasništva opisanog stana, slijedom čega da ovaj ne predstavlja dio stečajne mase ovdje tuženika, već je bračna stečevina tužiteljice i njenog supruga TĐ.

Zbog navedenog od tuženika tužbenim zahtjevom traži da joj prizna izlučno pravo na opisanoj nekretnini.

Isto tako, primjenom odredbe čl. 188. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Službeni list SFRJ" br. 4/77., 36/77., 36/80., 6/80., 69/82., 43/82., 58/84., 74/87., 57/89., 20/90., 27/90., 35/91., "Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. – dalje ZPP) postavlja i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim od suda traži utvrđenje da bi stekla valjanu pravnu osnovu za upis prava vlasništva stana opisanog u tužbi ,te nalog suda tuženiku da trpi upis toga prava tužiteljice u zemljišne knjige.

2. Tuženik u pisanom odgovoru na tužbu (str. spisa 23-24) ne osporava da bi tužiteljica u stečajnom postupku tvrdila da zbog nerealiziranog kupoprodajnog ugovora na kojeg se poziva u tužbi ima samo tražbinu prema tuženiku na ime povrata plaćenog dijela kupoprodajne cijene. Ističe da je upravo takva tražbina pravomoćno priznata rješenjem suda u stečajnom postupku, kao i razlučno pravo, zapravo hipoteka na nekretnini tuženika. Prema tuženiku, opisanim radnjama obje ugovorne strane su priznale da je taj ugovor raskinut i da nije na snazi, pa se onda tužiteljica u ovom postupku ne može pozivati na sadržaj tog ugovora kao osnove njezinih prava na spornoj nekretnini. Posebno ukazuje da je tužiteljica, prije podnošenja ove tužbe, u stečajnom postupku koristila sva prava razlučnog vjerovnika koja prava da ne bi imala kao izlučni vjerovnik. Smatra da bi priznanjem ovdje postavljenog tužbenog zahtjeva zapravo dovelo do zaključka da je ovdje tužiteljica u stečajnom postupku zlouporabila svoja prava.

Konačno, tvrdi da tužiteljica nema niti ovlast stečajnog suda za pokretanje ovog postupka, da je tužba nepravovremena, te da tužiteljica tužbom može samo tražiti utvrđenje postojanja ili nepostojanja izlučnog prava.

Tuženik je navode odgovora na tužbu dopunio podneskom od 7. listopada 2025. (str. spisa 29-30). Tim podneskom, a u odnosu na eventualni tužbeni zahtjev tužiteljice ukazuje da je na spornoj nekretnini upisano više suvlasnika koji su u eventualnom sporu nužni suparničari, a tužiteljica ih nije obuhvatila tužbom.

3. U dokaznom postupku sud je saslušao svjedoke KĐ (str. spisa 40), HĐČ (str. spisa 41) i MĐ (str. spisa 61/62), te tužiteljicu HĐ kao stranku (str. spisa 41-42) i zakonskog zastupnika tuženika Antu Vukašinu (str. spisa 42-43).

Pregledane su isprave u spisu i to: izvadak iz zemljišne knjige (str. spisa 4-8), predugovor o prodaji nekretnine od 27. siječnja 2014. (str. spisa 9-12), tablicu prijavljenih tražbina, razlučnih i izlučnih prava (str. spisa 13-16), povijesni izvadak iz sudskog registra za tuženika (str. spisa 17-20), te je pregledan ovosudni spis poslovni broj St-499/2017.

Iz navedenog spisa preslikani su i priloženi u ovaj predmet prijava tražbine tužiteljice u stečajnom postupku, ugovor o zajmu od 8. rujna 2013., ugovor o kupoprodaji nekretnina od 9. ožujka 2013., nalog za plaćanje od 10. rujna 2013., te rješenje o ispitanim i utvrđenim tražbinama od 18. ožujka 2019.

3.1. Sud nije provodio daljnje dokaze smatrajući da je činjenično stanje dovoljno razjašnjeno, te da nema potrebe za očevidom u prisutnosti vještaka geodetske i građevinske struke, sve s obzirom jer identifikacija nekretnine iz tužbe nije sporna.

4. Svjedok KĐ na ročištu od 13. studenog 2025. iskazuje da je i sam vlasnik stana u istoj zgradi u [adresa], te da mu je poznato da su tužiteljica i njezin suprug tuženiku isplatili iznos od 140.000,00 eura, kojim iznosom je trebalo biti kupljeno zemljište na kojem je izgrađena zgrada, a u kojoj zgradi se nalazi sporni stan. Svjedok da je u cijelom projektu sudjelovao na način da je kupio svoj stan kada je ovaj bio u visokom roh-bau stupnju uređenja. Navodi da mu nije poznat sadržaj ugovora kojeg su zaključile ovdje parnične stranke, ali da je tužiteljica na ime onih 140.000,00 eura trebala dobiti stan na prvom katu zgrade, da je tužiteljica sa svojim suprugom uselila u stan, te da ga sad, koliko zna, iznajmljuje.

Na posebna pitanja odgovara da, po njegovim saznanjima tuženik tužiteljici nikad nije osporavao prava vezana uz stan, da joj ga je predao u posjed. Pojašnjava da zgrada ni danas nije dovršena u potpunosti, da nema ni uporabnu ni građevinsku dozvolu, niti je etažirana.

Nadalje, odgovara da mu nije poznato kada je tužiteljica uplatila 140.000,00 eura, te da ne zna da bi stranke raskinule ugovor.

4.1. Svjedok TĐČ u iskazu navodi da je i on, sa suprugom, kupio stan u istoj zgradi, te da mu je poznato da je stan kupila i tužiteljica. U odnosu na tužiteljicu navodi da mu je EĐ u razgovoru objasnio da se zgrada gradi na zemljištu koje su platili tužiteljica i njezin suprug i da će oni na ime tog iznosa dobiti stan na prvom katu, odnosno cijelu prvu etažu. I ovaj svjedok navodi da zgrada još nije dovršena, da nema uporabnu dozvolu, kao i da ne zna jesu li ovdje parnične stranke raskinule ugovor.

4.2. Svjedokinja ŠĐ na ročištu od 12. veljače 2026. navodi da je u vrijeme zaključenja ugovora s tužiteljicom bila direktorica tuženika. Poslovni odnos parničnih stranaka da je započeo na način da je tuženik od treće osobe kupio zemljište u [adresa] na adresi [adresa] za potrebe izgradnje stambene zgrade, a prema dogovoru stranaka sredstva za kupnju trebala je osigurati ovdje tužiteljica. Ne može se sjetiti kako je konkretno reguliran taj odnos, ali da je morao postojati nekakav ugovor jer se tužiteljica upisala kao založni vjerovnik na ime uplaćenih 140.000,00 eura. Sve to da se događalo 2014., građevinska dozvola da je izdana 2015., tuženik je izgradio zgradu, a tužiteljica se uselila 2016. u stan na prvom katu. Pojašnjava da je dogovor bio da stranke naprave obračun kojim bi se utvrdilo je li onih 140.000,00 eura uplaćenih za kupnju zemljišta jednako vrijednosti spomenutog stana ili postoji neka razlika koja treba biti nadoknađena. Odgovara kako ne može reći jesu li tužiteljica i tuženik za stan zaključili predugovor ili ugovor, ali tvrdi da je tužiteljica trebala kupiti sporni stan pri čemu bi se iznos kojega je uplatila za kupnju zemljišta uračunao u cijenu stana. Potvrđuje i da je zgrada izgrađena bez uporabne dozvole i nije bila etažirana. Tužiteljica da se u stan uselila jer su svi smatrali da će se zgrada dovršiti, da neće biti stečaja, odnosno da neće biti nikakvih problema s realizacijom dogovora.

Potvrđuje i da je na predugovoru (str. spisa 9-12) njen potpis, za ugovor o zajmu od 9. rujna 2013. ističe da je on zaključen, ako je na njemu njezin potpis. Na pitanje da pojasni svoj iskaz odgovara da je na ročištu rekla kako je tužiteljica trebala kupiti taj stan, ali da može reći da tužiteljica zapravo ne zna što hoće, jer je tuženika tužila i radi povrata novca iz ugovora o zajmu. Navodi i da tužiteljici novac nije vraćen, a da se stranke nikad nisu sastale da bi utvrdile je li uplaćenih 140.000,00 eura dovoljno za namirenje vrijednosti stana.

Nadalje, na posebno pitanje odgovara i da je tužiteljica bila upoznata da neće biti ispunjen rok za dovršetak zgrade iz čl. 1. st. 3. predugovora. Potvrđuje da nakon predugovora nije zaključen nikakav glavni ugovor, niti je tužiteljica tuženiku vršila daljnje isplate, preko onih 140.000,00 eura, a koje je (tužiteljica) platila izravno prodavatelju zemljišta CĐ.

Isto tako ističe kako se ne sjeća načina na koji je tužiteljica preuzela posjed stana, je li joj to odobrio tuženik. Do otvaranja stečaja tuženika da nije izvršeno etažiranje, te je bilo nedostataka zbog kojih uporabna dozvola nije izdana. Tvrdi da ne može reći postoji li dug ovdje tužiteljice na ime kupoprodajne cijene stana, jer da nije sačinjen konačni obračun. Nadalje, odgovara da ne može točno reći koliki je stan kupila tužiteljica, te da joj nisu poznate okolnosti vezane uz taj stan nakon otvaranja stečaja.

Smatra da tužiteljici stan nije prodan, jer nije zaključen glavni ugovor.

5. Tužiteljica HĐ u svom stranačkom iskazu kronološki opisuje slijed događaja vezano uz sporni stan. Pojašnjava da je sa suprugom kontaktirala tuženika, konkretno OĐ, da su temeljem dogovora s njim uplatili 140.000,00 eura kojim iznosom je kupljeno zemljište, a da je takav ugovor zaključen u rujnu 2013. Tim novcem da je kupljeno zemljište, da je posao dogovarao njezin suprug, zbog čega nije sigurna je li upisala neko svoje pravo na zemljište. Tvrdi da je zgrada izgrađena i da se ona uselila u stan negdje 2016. ili 2017.

Nakon toga da je s tuženikom potpisala i predugovor o kupnji stana kojega je prepoznala u spisu na stranicama 9-12. U odnosu na čl. 3. tog predugovora da se ne sjeća je li naknadno zaključen glavni ugovor. Odgovara i da je po ugovoru o zajmu novac isplaćen na račun društva – tuženika. Isto tako pojašnjava da zgrada nije etažirana, a da je ona u neprekidnom posjedu stana od useljenja i da ga trenutno iznajmljuje. Ističe da nije imala nikakvih problema vezano uz vlasništvo stana. Potvrđuje da je u stečajnom postupku prijavila novčanu tražbinu od 140.000,00 eura uvećano za zatezne kamate, da je taj iznos u stečaju priznat, kao i razlučno pravo.

Poriče da bi ugovor o kupoprodaji stana bio raskinut, a da je tražbinu u stečajnom postupku prijavio njezin suprug.

5.1. Zastupnik po zakonu tuženika, stečajni upravitelj Ante Vukašina, navodi da je stečaj nad tuženikom otvoren u studenom 2018., da su prijavljene i ispitane tražbine, te da su sve drugog višeg isplatnog reda. Pojašnjava da je priznata i utvrđena tražbina ovdje tužiteljice, te da je kao osnova te tražbine, po njegovom sjećanju, bio naveden predugovor o kupnji stana, s tim da je bio priložen i ugovor o zajmu. Tužiteljici da je priznata tražbina koja se odnosi na 140.000,00 eura uvećano za kamate, ali i razlučno pravo temeljem ugovora o zajmu, s tim da je založno pravo u zemljišnim knjigama bilo upisano prije otvaranja stečaja.

Pojašnjava i da je nekretnina oznake kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] jedina imovina tuženika, u zemljišnim knjigama upisana kao mocira, pašnjak, da je stečaju iznos priznatih tražbina prelazi 400.000,00 eura, a priznato je i 7 razlučnih prava. Nadalje, pojašnjava da je u srpnju 2021. stečajni sud donio rješenje o prodaji nekretnine, a da je za tu prodaju glasala, između ostalih, i ovdje tužiteljica. Nekretnina nije prodana, jer postoji spor s jednim od suvlasnika. U stečaju da je zadnja skupština vjerovnika održana u srpnju 2025. na kojoj je predložena prodaja tri stana u zgradi i to onaj vlasništvo tužiteljice, te stanovi KĐČ i NĐ, ali taj prijedlog nije prihvaćen. Predloženo je i da se prethodno prodaji zgrada dovrši o čemu je sačinjen troškovnik, potom etažira i tek onda da se prodaju stanovi. Tada da je odbijen i prijedlog ovdje tužiteljice da se ona utvrdi izlučnim, a ne više razlučnim vjerovnikom.

Na posebna pitanja odgovara da ne zna je li tužiteljica ispunila svoje obveze iz predugovora o kupnji stana, prema ispravama koje posjeduje da vidi kako glavni ugovor nije sklopljen, te nije obračunat, a onda ni plaćen PDV, kojega po predugovoru treba platiti tužiteljica i koji se u konkretnom slučaju treba platiti jer se radi o novom stanu. Tužiteljičin stan da je površine oko 130 m2 i pripadaju mu dva garažna mjesta.

Nadalje, pojašnjavajući tuženikov navod iz postupka da je ugovor raskinut ističe da su ga tijekom prethodnog stečajnog postupka kontaktirali odvjetnik H i suprug tužiteljice te mu rekli da moraju prijaviti tražbinu zbog problema s dovršetkom radova na zgradi, a on da im je sugerirao da deblokiraju žiro račun tuženika, a da bi se izbjegao stečaj.

6. Iz isprava priloženih iz ovosudnog predmeta poslovni broj 9 St-499/17 proizlazi da je ovdje tužiteljica u stečajnom postupku nad ovdje tuženikom prijavila tražbinu temeljem ugovora o zajmu od 9. rujna 2013. i to u iznosu od 140.812,76 eura/1.060.953,74 kuna uvećano za zatezne kamate od 71.812,52 eura/541.071,42 kuna. Uz prijavu, priloženi su citirani ugovor o zajmu i ugovor o kupoprodaji nekretnina od 9. rujna 2013. ovjeren kod javnog bilježnika Suzane Hrabra 10. rujna 2013. pod brojem OV-6883/13. Prijava sadrži i obavijest o razlučnom pravu i to na nekretnini oznake kč. br. [katastarska čestica] zvanoj Mocire, u naravi pašnjak, površine 587m2 iz zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

Vezano uz ovu prijavu napomenuti je da parničnom spisu na str. 13-16 prileži tablica prijavljenih tražbina, razlučnih i izlučnih prava koju je stečajni upravitelj tuženika dostavio sudu 27. veljače 2019. u kojoj tablici je označena kao priznata tražbina tužiteljice, kao i razlučno pravo kojom je tražbina osigurana.

Također, iz stečajnog spisa priložena je i ovosudno rješenje poslovni broj 9 St-499/2017 od 18. ožujka 2019. koje potvrđuje naprijed navedeno.

Tijekom postupka između stranaka nije sporno da je tražbina ovdje tužiteljice u stečajnom postupku priznata, te da ona u stečaj ima status razlučnog vjerovnika i to temeljem ugovora o zajmu od 9. rujna 2013.

6.1. Iz ugovora o zajmu koji je priložen prijavi tražbine odnosno spisu stečajnog predmeta proizlazi da su ga zaključili tužiteljica kao zajmodavac i tuženik kao zajmoprimac, te da tim ugovorom tužiteljica tuženiku pozajmljuje 140.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, s tim da će tuženik primljena sredstva upotrijebiti za kupnju nekretnine kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], ko. [katastarska općina], površine 601 m2 od CĐ iz [adresa].

Nadalje, istim ugovorom tuženik se obvezao na kupljenoj nekretnini izgraditi stambenu zgradu u formi ''ključ u ruke'' sa svim pripadajućim dozvolama, uključivo i uporabnoj, te se u toj zgradi tužiteljici obvezuje prodati etažu na drugom katu za iznos od 1.100,00 eura po m2, s tim da će se konačna cijena utvrditi prema katastarskoj izmjeri i od čega će se odbiti iznos od 4.000,00 eura. U istom članku stranke određuju da će posebnim ugovorom detaljnije regulirati međusobna prava i obveze po ovom ugovoru o zajmu, a iznos zajma da će se uračunati u konačnu kupoprodajnu cijenu.

Isto tako, u slučaju da ovdje tuženik ne izgradi zgradu i tužiteljici ne proda ugovorenu etažu, ova ima pravo na povrat zajma uvećano za zatezne kamate. Temeljem istog ugovora, prema čl. III. tužiteljica je stekla založno pravo nad zemljištem odnosno kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], te ju je tuženik ovlastio na upis toga prava u zemljišnim knjigama, da je tužiteljica ishodila upis založnog prava na kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] proizlazi iz zk izvatka (str. 4-8 spisa).

U odnosu na taj ugovor, nije sporno da je tužiteljica iznos iz ugovora uplatila i to prodavatelju zemljišta CĐ koji je ovdje tuženiku prodao kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], za 140.000,00 eura koji je iznos ona (tužiteljica) i uplatila prodavatelju naznačena u tom pravnom poslu kao zajmodavac i založni vjerovnik, što sve proizlazi iz ugovora o kupoprodaji nekretnina od 9. rujna 2013. koji je 10. rujna 2013. ovjeren kod javne bilježnice Suzane Hrabra, pod brojem ovjere OV-6883/13. Ugovor je, kao i nalog za plaćanje, priložen prijavi tražbina u stečajnom postupku, a sada preslikan i uložen u spis ovog parničnog predmeta.

Dakle, u tom dijelu osnovani su navodi tužiteljice o kronologiji međusobnih odnosa ovdje parničnih stranaka vezano uz spornu nekretninu.

6.2. Tijekom ovog postupka tuženik ne osporava tvrdnju tužiteljice da je u naravi stambena zgrada izgrađena, te da je tužiteljica stupila u posjed stana, odnosno cijele druge etaže zgrade.

Isto tako nije sporno da su stranke prethodno, 27. siječnja 2014. zaključile predugovor o kupoprodaji nekretnine – stana.

Upravo je sadržaj tog ugovora, odnosno njegova ocjena odlučna činjenica vezana kako uz prvopostavljeni, tako i eventualni tužbeni zahtjev tužiteljice u ovoj pravnoj stvari.

Naime, materijalnopravno odlučno je je li taj pravni posao predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine.

Člankom 1. predugovora određeno je da se tužiteljica i tuženik tim pravnim poslom obvezuju naknadno zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina-stana, koji će sadržavati bitne sastojke utvrđene predugovorom.

Nadalje, ovdje tuženik se obvezao najkasnije do 1. veljače 2014. izgraditi stambenu zgradu, katnicu po sistemu ''ključ u ruke'' sa svim pripadajućim dozvolama uključivo uporabnu dozvolu s tim da se rok izgradnje može produljiti najkasnije do 1. travnja 2014. Određeno je da će stan i dva garažna mjesta koja imaju pripasti tužiteljici biti upisani kao posebni dio zgrade, a površina stana točno utvrđena u glavnom ugovoru temeljem elaborata o etažiranju.

Pregledom predugovora utvrđeno je da su stranke u čl. 1. st. 6. odredile da će kupoprodajni ugovor te isplata kupoprodajne cijene uslijediti nakon što tuženik izgradi zgradu, pribavi potrebne dozvole, provede etažiranje i uknjižbu prava vlasništva najkasnije u roku od šest mjeseci od zaključenja predugovora, a tužiteljica se obvezuje isplatiti kupoprodajnu cijenu do ovjere na konačnom ugovoru o kupoprodaji, te nakon uknjižbe skinuti hipoteku sa zemljišta.

Člankom 3. ugovora stranke su odredile da kupoprodajna cijena iznosi 1.100,00 eura u kunskoj protuvrijednosti po m2 uz odbitak iznosa od 4.000,00 eura. Stavkom 2. istog članka određeno je da će kupoprodajna cijena biti ''razrađena'' prema elementima od kojih se sastoji i izražena u ukupnom iznosu u glavnom ugovoru s tim da je tužiteljica tako utvrđenu cijenu dužna isplatiti do ovjere potpisa prodavatelja na glavnom ugovoru.

U istom članku priznat je iznos od 140.000,00 eura kojeg je tužiteljica dala za kupnju zemljišta u konačnu kupoprodajnu cijenu s tim da će se uračunavanje izvršiti po završetku stana i dobivanja svih potrebnih dozvola. Određeno je da će na kraju, ovisno o konačnoj cijeni stana, biti izvršena nadoplata od strane kupca ili povrat sredstava od strane prodavatelja ako se utvrdi kupoprodajna cijena manja od 140.000,00 eura.

Člankom 5. dano je dopuštenje ovdje tužiteljici da ishodi upis zabilježbe postojanja predugovora u zemljišnim knjigama, a člankom 6. određeno je da sastavni dio tog ugovora čini i ugovor kojeg su stranke zaključile 9. rujna 2013. i ovjerile kod javnog bilježnika Suzane Hrabra 10. rujna 2013. pod brojem OV-6881/13 s tim da se u slučaju kolizije pravnih poslova ima primijeniti predugovore.

6.3. Analizom sadržaja predugovora od 27. siječnja 2014. sud smatra da se na njega imaju primijeniti odredbe čl. 268. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. – dalje ZOO) kojom je odredbom propisano da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor.

Da je tome tako, sud zaključuje iz više odredbi tog pravnog posla kojega su, što također treba istaknuti, stranke i nazvale predugovorom.

Naime, iako sada tužiteljica očito taj pravni posao smatra ugovorom, njegove odredbe upućuju na drugi zaključak.

U konkretnom slučaju stranke su pravnim poslom od 27. siječnja 2014. između ostalog odredile da će glavni ugovor te isplata kupoprodajne cijene uslijediti nakon što tuženik izgradi zgradu i ishodi sve potrebne dozvole, provede etažiranje i uknjižbu prava vlasništva, a najkasnije u roku od šest mjeseci od zaključenja predugovora. Neće biti sporno da je tuženik zgradu izgradio, ali nije ispunio niti jednu od ostalih, prethodno navedenih obveza koje su određene kao pretpostavke zaključenja glavnog ugovora.

U pogledu kupoprodajne cijene kao bitnog sastojka ugovora iz odredbe čl. 3. proizlazi da ona nije konačno određena, već je samo utvrđen način njezinog obračuna. Ovo stoga jer iz citirane odredbe ugovora proizlazi da će cijena biti utvrđena u iznosu od 1.100,00 eura po m2 umanjeno za iznos od 4.000,00 eura, pri čemu će se tužiteljici uračunati onih 140.000,00 eura kojima je plaćeno zemljište. Međutim, u stavku 4. istog članka izričito stoji da će se po završetku izgradnje i dobivanja svih dozvola izvršiti obračun temeljem kojega će se utvrditi je li isplaćenih 140.000,00 eura dovoljno za namirenje kupoprodajne cijene ili će neka od ugovornih strana morati izvršiti nadoplatu, odnosno ovdje tuženik povrat dijela primljenog. Nadalje, stavkom 5. istog članka izričito je navedeno da u ovakvom načinu izračuna kupoprodajne cijene nije uračunat porez na promet nekretnina kojega će platiti kupac po zaključenju glavnog ugovora.

Iz navedenog, prema mišljenju ovog suda, proizlazi da nije određena kupoprodajna cijena, odnosno nije utvrđena obveza tužiteljice kao kupca, već je ovim predugovorom stipuliran samo način obračuna i utvrđenja te cijene, a koja će se utvrditi glavnim ugovorom, nakon što budu ispunjene sve obveze ugovornih strana i utvrđene sve činjenice na temelju kojih se ima izračunati iznos te kupoprodajne cijene. To onda znači da uplata iznosa od 140.000,00 eura ne predstavlja isplatu konačne kupoprodajne cijene kao obveze kupca iz ugovora o kupoprodaji, odnosno potpunog ispunjenja ugovora. U tom dijelu, kao okolnost da nije utvrđena konačna obveza tužiteljice, sud primjećuje da nije izvršen ni odbitak iznosa od 4.000,00 eura kako je navedeno u predugovoru, a to je vidljivo i iz prijave tražbine u stečajnom postupku koja je u iznosu glavnice od 140.000,00 eura.

U odnosu na ocjenu karaktera opisanog pravnog posla treba istaknuti i činjenicu da predugovor ne zamjenjuje glavni ugovor, već osigurava sigurnost strankama da će glavni ugovor biti sklopljen prema uvjetima dogovorenim u predugovoru.

Nadalje, u odnosu na elemente ovog predugovora treba ukazati na činjenicu da tuženik kao prodavatelj u trenutku njegova sklapanja nije bio upisan vlasnikom nekretnine u zemljišnim knjigama, a da je konačni obračun i isplata kupoprodajne cijene, uvjetovana, između ostalog i tuženikovim ispunjenjem obveza (etažiranje, pribava potrebnih dozvola vezanih uz građenje i uporabu), čije ispunjenje zapravo ima za cilj omogućiti tužiteljici upis svoga prava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine – stanu kojega kupuje od tuženika. I ova činjenica ukazuje da pravni posao iz siječnja 2014. nema značaj kupoprodajnog ugovora, već se radi o predugovoru.

Isto tako, u tom dijelu, treba ukazati da priloženi predugovor ne sadrži bilo kakvu odredbu o clausuli intabulandi što također ukazuje da se radi o predugovoru.

6.4. Dodatno tome, prilikom ocjene sadržaja i stvarnog značenja predugovora treba ukazati i na sadržaj ugovora o zajmu od 9. rujna 2013., a prema kojemu je tužiteljica tuženiku pozajmila 140.000,00 eura kojim iznosom je kupljeno zemljište za izgradnju zgrade. Taj pravni posao ugovorne strane izričito su nazvale zajmom, a odredbom čl. 499. st. 1. ZOO-a ugovorom o zajmu obvezuje se zajmodavac predati zajmoprimcu određeni iznos novca ili određenu količinu drugih zamjenljivih stvari, a zajmoprimac se obvezuje vratiti mu poslije stanovitog vremena isti iznos novca, odnosno istu količinu stvari iste vrste i kakvoće.

U konkretnom slučaju moglo bi se govoriti o namjenskom zajmu iz čl. 509. istog zakona, sve s obzirom da je u čl. I. st. 1. određeno da će se zajam upotrijebiti za kupnju nekretnine kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kako je to i učinjeno, s tim da je pozajmljeni iznos isplaćen izravno prodavatelju zemljišta.

Da se radi o zajmu zaključiti je iz činjenice da je zajam tužiteljica osigurala založnim pravom na spomenutom zemljištu te da je u čl. II. ugovora određeno da će tuženik morati vratiti zajam do 1. veljače 2014., osim ako ne izgradi zgradu i u tako izgrađenoj zgradi jedan stan preda tužiteljici u vlasništvo pri čemu će se isplaćeni zajam uračunati u kupoprodajnu cijenu.

Nadalje, da su i same ovdje parnične stranke navedeni ugovor smatrale zajmom proizlazi iz njihovog postupanja u stečajnom postupku nad tuženikom. Naime, tužiteljica je pozajmljeni iznos uvećan za zatezne kamate prijavila u stečajnom postupku navodeći kao osnovu upravo zajam iz ugovora od 9. rujna 2013., a ta je tražbina priznata upravo kako je i prijavljena, pri čemu je tužiteljica stekla status razlučnog vjerovnika, budući da je na nekretnini kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prije otvaranja stečaja upisala založno pravo baš na temelju tog ugovora o zajmu. Pritom činjenica da se u st. 2. ugovora o zajmu, koji je kasnije sadržajno prenesen i u predugovor o kupnji stana spominju i uvjeti kupoprodaje nekretnine- stana, ne oduzima ovom ugovoru karakter zajma, već u kontekstu uređenja odnosa stranaka vezano uz taj ugovor, predstavlja samo oblik, odnosno način povrata primljenog, pozajmljenog iznosa.

6.5. Dakle, u kontekstu analiza odlučnih pravnih posla, ugovora o zajmu i predugovora o kupoprodaji stana sud zaključuje da tužiteljica nije stekla pravo vlasništva ili valjanu pravnu osnova je stjecanje prava vlasništva stana u zgradi izgrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

Pritom, niti činjenica da je tužiteljica stupila u posjed stana ne isključuje razloge navedene ranije u obrazloženju, posebno točki 6. do 6.4. obrazloženja. U tom dijelu sud još upućuje na iskaze svjedokinje MĐ koja je zapravo i zaključila s tužiteljicom ove pravne poslove. Naime, u svom iskazu ta svjedokinja potvrđuje da se tužiteljica uselila u stan, ali u vrijeme kada su stranke smatrale da će se sve dovršiti, da neće biti problema i da tuženik neće otići u stečaj. Ona potvrđuje odredbe iz predugovora o načinu utvrđenja i isplate kupoprodajne cijene, te navodi da taj dio predugovora nikad nije realiziran, da nije sačinjen konačni obračun, te da nije utvrđeno kolika je konačna kupoprodajna cijena stana. To nadalje znači, a u ukupnosti, prethodno analiziranih dokaza da nije konačno utvrđena obveza tužiteljice kao kupca, već je predugovorom samo određeno da će to biti napravljeno u glavnom ugovoru prema elementima i parametrima određenim u samom predugovoru i onda kada se za to ispune sve pretpostavke, prvenstveno one koje obvezuju tuženika a tiču se dovršetka zgrade i pribave svih potrebnih dozvola, odnosno etažiranje.

7. Ovakav zaključak zapravo čini oba zahtjeva tužiteljice neosnovanim.

7.1. Prema sadržaju tužbe razvidno je da prvopostavljeni tužbeni zahtjev zapravo predstavlja izlučni zahtjev na koji se ima primijeniti odredba čl. 147. st. 1. Stečajnog zakona (Narodne novine broj: 71/15, 104/17, 6/22 i 27/24 – dalje SZ). Citiranom odredbom propisano je da osoba koja na temelju kojega svoga stvarnog ili osobnog prava može dokazati da neki predmet ne ulazi u stečajnu masu nije stečajni vjerovnik. Njezino će se pravo na izdvajanje predmeta utvrđivati prema pravilima za ostvarivanje tih prava izvan stečajnoga postupka.

U konkretnom slučaju najprije treba istaknuti da tužiteljica ovakav zahtjev može postaviti u parnici prije obavještavanja stečajnog upravitelja o postojanju izlučnog prava, odnosno i bez da je to svoje pravo prijavila u stečajnom postupku, jer se ono utvrđuje prema pravilima za ostvarivanje stvarnih ili osobnih prava izvan stečajnog postupka (VTS RH, Pž-3365/2021 od 13. prosinca 2021.). Prema mišljenju suda, to nadalje znači, da za dopuštenost tužbe nije odlučna činjenica što je tužiteljica na zemljištu na kojem je izgrađena zgrada i sporni stan prijavila i ostvarila razlučno pravo.

Za dopuštenost tužbe nije odlučno što su na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u zemljišnim knjigama upisani i drugi suvlasnici, jer to ne isključuje tužiteljičin pravni interes iz čl. 187. ZPP-a.

Međutim, da bi moglo doći do primjene odredbe čl. 147. st. 1. SZ-a tužitelj je morao dokazati na temelju svojeg stvarnog prava, ovdje prava vlasništva, da sporna nekretnina ne spada u stečajnu masu.

U konkretnom slučaju iz provedenih dokaza proizlazi da tužiteljica nije dokazala niti pravnu osnovu niti način stjecanja određen zakonom.

Odredbom čl. 114. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst- dalje ZV) određeno je da pravni temelj stjecanja prava vlasništva mogu biti pravni posao, odluka suda, odnosno druge nadležne vlasti nasljeđivanje i zakon, a st. 2. ZV-a propisano je da je na temelju st. 1. tog članka stečeno pravo vlasništva kada su ispunjene sve pretpostavke određene zakonom. Prema odredbi čl. 115. st.1. ZV-a na temelju valjanog pravnog posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva, prelazi vlasništvo s dotadašnjeg vlasnika na stjecatelja, a na način određen zakonom, dok se prema odredbi čl. 119. st. 1. istog zakona vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđeni upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije drugačije određeno. Dakle, ukoliko bi pravni temelji stjecanja vlasništva nekretnine bio ugovor (pa i kupoprodajni) pravo vlasništva ne stječe se samim sklapanjem ugovora već ako se i kada ispuni i zakonom određeni način stjecanja, a to je upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.

Kako je već rečeno, u konkretnom slučaju, stranke su zaključile predugovor, a ne ugovor o kupoprodaji nekretnine-stana. Navedenim pravnim poslom, ovdje parnične stranke preuzele su obvezu sklopiti glavni ugovor kada se za to ispune u predugovoru utvrđene pretpostavke i prema uvjetima iz tog pravnog posla, dakle cilj tog pravnog posla jest sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji stana.

Sud ovdje naglašava, da sve kada bi se na opisani predugovor i smatrao glavnim ugovorom (a ne smatra se), to opet ne bi bio dovoljan razlog za utvrđivanje prvopostavljenog tužbenog zahtjeva osnovanim, jer, nesporno, nije bilo upisa prava vlasništva tužiteljice u zemljišne knjige. Tužiteljica predugovorom, nije niti mogla steći mogućnost upisa svog prava vlasništva, jer taj predugovor ne sadrži clausulu intabulandi, niti je podoban za provedbu u zemljišnim knjigama, pa su stranke tog predugovora, između ostalog, i odredile obveze tuženika nakon ispunjenja kojih će se zaključiti glavni ugovor, jer te obveze, između ostalog, imaju svrhu omogućiti tužiteljici upis prava vlasništva, odnosno stjecanje tog prava, a nakon što se pretpostavke za taj upis ostvare i utvrde glavnim ugovorom.

8. Međutim, ocjena pravnog posla stranaka od 27. siječnja 2014., odnosno utvrđenje radi li se o predugovoru ili glavnom ugovoru odlučna je za ocjenu osnovanosti eventualnog tužbenog zahtjeva, a o kojem zahtjevu je sud odlučio primjenom odredbe čl. 188. st. 2. ZPP-a.

Provedenim dokaznim postupkom, što je već ranije detaljno obrazloženo u ovoj presudi, sud je utvrdio da navedeni pravni posao predstavlja predugovor iz čl. 268. st. 1. ZOO-a, i kao takav ne može biti pravna osnova za stjecanje prava vlasništva u smislu odredbe čl. 115. st. 1. ZV-a. Ovo stoga jer spomenuti predugovor očito ima za cilj sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji u kojemu će stranke konačno i potpuno utvrditi međusobne obveze, posebno iznos, način i uvjete plaćanja kupoprodajne cijene i to pod uvjetima koji su okvirno utanačeni u samom predugovoru.

Pritom sud ističe kako neosnovanom smatra tvrdnju tuženika iz odgovora na tužbu da bi prijavom tužiteljičine tražbine u stečajnom postupku i njezinim priznavanjem taj ugovor bio raskinut, jer se prijava i očitovanje stečajnog upravitelja u tom postupku ne odnose na kupoprodaju stana, već zajam iz pisanog ugovora o zajmu.

8.1. Zbog navedenog, nije osnovan niti eventualni tužbeni zahtjev tužitelja.

9. Odluka o troškovima postupka donesena je primjenom čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/23, dalje Tarifa) i to Tbr. 7.1., Tbr. 9.1. i 5., Tbr. 52. t. 1. i 2. i Tbr. 54.

9.1. U odnosu na troškove ovog postupka najprije je za istaknuti da je sud raspravnim rješenjem od 7. listopada 2025. (str. spisa 28) odbio tuženikov prigovor iz pisanog odgovora na tužbu kojim je prigovorio naznačenoj vrijednosti spora od 15.000,00 eura koju je naznačio tužitelj u tužbi, smatrajući da ona iznosi 140.000,00 eura, jer da je tako definirana kupoprodajna cijena spornog stana.

Protivno tvrdnji tuženika iz tužbe, sud smatra da iznos od 140.000,00 eura ne predstavlja vrijednost predmeta spora, odnosno stana koji je predmet utvrđenja. Već je navedeno da se radi o iznosu zajma koji se, eventualno imao uračunati u kupoprodajnu cijenu koja nikad nije utvrđena, a predmet ovog postupka nije povrat zajma ili neki drugi spor vezan uz taj ugovor o zajmu.

Isto tako u konkretnom slučaju radi se o tužbi radi utvrđenja, pa prema čl. 19. Zakona o sudskim pristojbama pristojbi najmanja vrijednost predmeta spora u predmetima radi utvrđenja je 1.327,72 eura, a tužitelj je označio veću vrijednost predmeta spora, pri čemu sud nije imao mogućnost neposredno na brz i prikladan način utvrditi drugu vrijednost predmeta spora, niti je tuženik u prilog drugačije odluke dostavio dokaze.

9.2. Tuženiku koji je u cijelosti uspio u ovom postupku, cijeneći njegov zahtjev s ročišta od 12. veljače 2026. (str. spisa 65) trebalo je priznati trošak zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika i to za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 500,00 eura uvećano za PDV, te trošak pristupa za ročište od 7. listopada 2025. 13. studenog 2025. i 12. veljače 2026., svaka radnja u iznosu od 500,00 eura uvećano za PDV, te trošak pristupa punomoćnika na ročište od 22. siječnja 2026. u iznosu od 125,00 eura uvećano za PDV, jer je ročište odgođeno prije početka raspravljanja, odnosno ukupno 2.656,25 eura.

9.3. Protivno tome, neosnovan je tuženikov zahtjev na naknadu troška u iznosu od 7.905,00 eura. Naime, tuženik je u zahtjevu za naknadu troškova zatražio iznos od 10.530,00 eura kao naknadu troškova zastupanja pri čemu je zatražen trošak sastava odgovora na tužbu i pristupa na četiri ročišta, svaki u iznosu od 1053 boda, odnosno 2.106,00 eura. Međutim, kako je navedeno u točki 9.2. obrazloženja tuženiku pripada naknada troškova za radnje punomoćnika u iznosima kako je to navedeno o tom dijelu obrazloženja, sve s obzirom na utvrđenu vrijednost predmeta spora.

10. Radi izloženog, odlučeno je kao u izreci.

U Zadru 3. travnja 2026.

Sudac

Tomislav Jurlina

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude može se podnijeti žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u Zagrebu u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostave, putem ovog suda u tri primjerka.

DNA:

- tužiteljici po punomoćnicima

- tuženiku po punomoćniku

- u spis