Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Stalna služba Opatiji

Maršala Tita 4

51410 Opatija

Poslovni broj: R1-329/2021-53

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, po sucu toga suda Renati Slavić kao sucu pojedincu, u izvanparničnoj stvari predlagatelja JH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Maji Tuhtan Grgurić odvjetnici u Opatiji, spram protustranke MALTI-MODIS d.o.o. OIB: 57966898402, Lovran, Šetalište Maršala Tita 14, zastupanog po punomoćniku Branislavu Musulinu, odvjetniku u Rijeci, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice,3. travnja 2026.

r i j e š i o  j e

I-Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina označenih kao:

-grč. [katastarska općina]

[katastarska općina]

[katastarska općina]

[katastarska općina]

- k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

isplatom te se predlagatelju JH nalaže da protustranci Malti – Modis d.o.o. isplati iznos od 59.224,00 eur, u roku od 60 dana od pravomoćnosti ovog rješenja. II-Protustranka Malti – Modis d.o.o. dužna je trpjeti da se osnovom ovog rješenja i dokazom o isplati novčanog iznosa određenog ovim rješenjem, predlagatelj JH u zemljišnim knjigama uknjiži kao vlasnik nekretnina u toč. I izreke ovog rješenja u cijelosti, uz istodobno brisanje prava vlasništva protustranake Malti – Modis d.o.o. te se nalaže Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, da po pravomoćnosti ovog rješenja, temeljem istog te dokaza o uplati iznosa iz točke I ovog rješenja, izvrši uknjižbu predlagatelja na suvlasničkom dijelu protustranke na nekretnina iz točke I izreke ovog rješenja.

III-Protustranka ima do isplate založno pravo na nekretninama iz toč. I izreke, a ukoliko predlagatelj ne isplati dužni iznos u roku od 60 dana od pravomoćnosti rješenja, protustranka može zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a može i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.

IV –Nalaže se protustranci Malti – Modis d.o.o. da predlagatelju JH naknadi trošak u iznosu od 49,93 eur, a u preostalom zatraženom iznosu do ukupno 12.062,50 eur zahtjev predlagatelja za naknadu troškova se odbija.

Obrazloženje

1.Predlagatelj JH podnio je prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina dana 20. prosinca 2021., protiv protustranaka IH, UH i AH. U prijedlogu je naveo da su predlagatelj i predloženici suvlasnici nekretnina:

- oznake grč.280 – kuća stanovanja od 62 m2 i z.č.758/1 – vrt od 213 m2, upisanih u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to predlagatelj u ukupno 27/30 dijela, a predloženici u ukupno 3/30 dijela, odnosno svaki u 1/30 dijela.

- oznake z.č.236 – vinograd od 369 m2 i z.č.237/1 – oranica od 130 m2, upisanih u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to predlagatelj u 27/30 dijela, a predloženici u ukupno u 3/30 dijela, odnosno svaki u 1/30 dijela.

2.Predlagatelju ne odgovara suvlasnička zajednica na nekretninama, naprijed opisanim, tim više, što s obitelji živi u kući stanovanja oznake grč.280, koristi i obrađuje vrt uz kuću oznake z.č.758/1 kao i parcele oznake z.č.236 i z.č.237/1 sve k. o. [katastarska općina], preko ceste i preko puta kuće stanovanja, kao što je to prije njega činio i njegov otac ŠH koji se u predmetnoj kući i rodio, dok su predloženici nasljednici predlagateljeve rođakinje pok. DH koja je iz [adresa] otišla još 1943.godine, nakon čega se više nikad niti ona niti njezina obitelj nisu vratili u [adresa].

3.Još je otac predlagatelja ŠH 80-tih godina prošlog stoljeća pokušao razvrgnuti suvlasničku zajednicu na kući stanovanja u kojoj je rođen i u kojoj kući je jedini sa svojom obitelji ostao živjeti te je istu sanirao, dogradio i kroz godine izvršio brojna poboljšanja radi poboljšavanja uvjeta stanovanja te ju redovito održavao, što sve danas čini predlagatelj sa svojom obitelji - no razvrgnuće suvlasničke zajednice na kući stanovanja s danas pok. RH, prednicom predloženika nije uspjelo.

4.Predlagatelj je također pokušao sporazumno razvrgnuti suvlasničku zajednicu nekretnina, ovaj put s nasljednicima pok. BH, koje zastupa ĆH, a ovog pak Branislav Musulin, odvjetnik u Rijeci, no kako se na dopise i pozive ovdje punomoćnika predlagatelja odvjetnik punomoćnika predloženika nije uopće odazvao, to predlagatelju ne preostaje drugo nego pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretninama pri nadležnom sudu.

5.Predlagatelj želi da mu predmetne nekretnine pripadnu u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova, no bez izgrađenih dogradnji i učinjenih poboljšica na objektima.

6.Kako suvlasnički udio predlagatelja na nekretninama iznosi 27/30 dijela, što čini devet desetina, to isti osnovom odredbe čl. 51. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kad predlaže razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina isplatom, ne mora učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1. članka 51. ZV-a, radi čega sve predlagatelj predlaže da sud provede postupak razvrgnuća isplatom, na način da predlagatelja obveže da predloženicima, na ime njihovog suvlasničkog udjela od 1/30 dijela na nekretninama iz toč.1 ovog prijedloga, isplati određeni iznos novčane protuvrijednosti - koji će se utvrditi vještačenjem po vještaku građevinske struke i procjenitelju, dok će se predlagatelj utvrditi vlasnikom nekretnina u cijelosti.

7.Podneskom zaprimljenim 14. listopada 2022. predlagatelj je izvijestio sud da je došlo do promjene suvlasnika predmetnih nekretnina te je označio novu protustranku Malti - Modis d.o.o., OIB : 57966898402, [adresa], umjesto protustranaka IH, UH i AH, u odnosu na koje postupk prethodno i nije počeo teći. Postupak je nastavljen s novom osobom predloženika.

8.Predlagatelj je 17. siječnja 2023. dostavio u spis procjembeni elaborat tržišne vrijednosti nekretnina od 17. siječnja 2023., izrađen po Nevenu Čačiću, stalnom sudskom vještaku građevinske struke i procjenitelju vrijednosti nekretnina, a u odnosu na predmetne nekretnine predlažući da se isti koristi u ovom postupku za određivanje iznosa koji bi predlagatelj imao isplatiti protustranci za njegov suvlasnički dio.

9.Protustranka Malti – Modis d.o.o. podneskom zaprimljenim 15. veljače 2023., a u odnosu na Elaborat tržišne vrijednosti nekretnina od 17. siječnja 2023. godine izrađen po Nevenu Čačiću, stalnom sudskom vještaku građevinske struke i procjenitelju vrijednosti nekretnina, da je pokušao provjeriti sve navode iz Elaborata tržišne vrijednosti, a što je iziskivalo dodatno vrijeme. Protustranka je neovisno o tijeku ovog postupka uputio predlagatelju nagodbeni prijedlog u nadi da će se cjelokupni spor riješiti mirnim putem. Protustranka se protivi da se za potrebe ovog postupka koristi rečeni Elaborat tržišne vrijednosti nekretnina od 17. siječnja 2023. Naime, isti Elaborat sačinjen je po nalogu predlagatelja i bez prisutnosti protustranke. Primjerice, obiteljsku kuću na adresi [adresa], a koja je također predmet diobe u isključivom je posjedu predlagatelja pa protustranka nema pristupa istoj niti može utvrditi da li je ista nekretnina procijenjena sukladno pravilima struke. Protustranka ne prihvaća izračun procijene vrijednosti sačinjen sačinjen po Nevenu Čačiću jer primjerice obiteljska kuća na adresi [adresa], procijenjena je na samo cca 200.000, a kada se u obzir uzme da je vještak utvrdio da se radi o neto korisnoj površini objekta od cca 175 m2, ista je procijenjena na neznatno više od 1.000,00 Eur po metru kvadratnom. Takve nekretnine danas postižu značajno veću vrijednosti na tržištu i to prosječno između 2.000,00 – 3.000,00 Eur po metru kvadratnom.

10.Ujedno, predmetnim Elaboratom nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], procjenjuju se po tržišnoj vrijednosti u svojoj punoj površini iako je samim Elaboratom utvrđeno da je preko istih planirana cesta pa takve nekretnine svakako ne mogu imati tržišnu vrijednost jer i u izvlaštenju se ne plaća njihova građevinska vrijednost.

11.Zbog navedenog se protustranka protivila da se predmetni Nalaz koristi za potrebe ovog postupka jer smatra nužnim da se takav dokaz provede neposredno u ovom postupku i uz sudjelovanje svih stranaka na očevidu.

12.Istovremeno, prijedlog je protustranke da uz nekretnine obuhvaćene prijedlogom predlagatelja u ovom postupku provede dioba i na preostalim nekretninama na kojima su strane suvlasnici i to :

- k. č. br. [katastarska čestica], šuma, površine 134m2,

- k. č. br. [katastarska čestica], oranica površine 205m2,

[katastarska općina]

- k. č. br. [katastarska čestica], livada površine 329m2,

[katastarska općina]

13.Istovremeno, protustranka se protivila da se u ovoj pravnoj stvari provede dioba suvlasničke zajednice isplatom jer smatra da nisu ispunjene uvjeti iz odredbe čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Naime, odredbama čl. 51. ZVDSP- a uređuje se situacija kada se suvlasnička zajednica dijeli na jednoj stvari u cijelosti. Međutim, u situacijama kada se dioba suvlasništva provodi na nekoliko stvari tada se primjenjuju odredbe čl. 52. ZVDSP-a sud može na zahtjev svakog od suvlasnika odrediti da umjesto da se dijeli svaka pojedina stvar dioba provede na način da svakome pripadne određena stvar u samovlasništvo. Protustranka smatra da se radi o lex specialis odredbi kojom je uređena dioba na nekoliko stvari da je sud vezan takvom prisilnom odredbom.

14.Slijedom navedenog, protustranka, ukoliko se ovaj postupak bude provodio, predlaže da istoj u samovlasništvo pripadnu nekretnine:

- k. č. br. [katastarska čestica], livada površine 329m2,

- k. č. br. [katastarska čestica], livada površine 166m2, obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

a predlagatelju sve preostale nekretnine.

15.Predlagatelj se protivio da se u ovom postupku provede razvrgnuće u odnosu na druge čestice koje je protustranka navela u podnesku. Predlaže da sud provede građevinsko vještačenje na okolnost vrijednosti čestica navedenih u prijedlogu s time da vještak iz te vrijednosti izuzme vrijednost nadogradnje na grč. 280 i zč. 758/1 obzirom da je jedino predlagatelj vršio ulaganje od 1964. na dalje odnosno da se procjeni stanje prije ulaganja kada je tu bila kućica i štala.

16.Protustranka je predložila da se razvrgnuće suvlasničke zajednice provede i na ostalim nekretninama. Protivio se navodima predlagatelja da se procjena vrijednosti vrši bez uzimanja u obzir izvršenih ulaganja budući je protustranka upisana kao suvlasnik nekretnina prema onakvom stanju kako postoji u naravi, a ulaganja su vršena bez suglasnosti protustranke te je on stekao suvlasništvo prema zatečenom stanju nekretnina kao prema opisu u zemljišnim knjigama, pa da se iste trebaju procijeniti kao takve.

17.Podneskom zaprimljenim 8. ožujka 2023. predlagatelj navodi kako, a obzirom da se protustranka protivi da se u ovom postupku koristi procjembeni elaborat izrađen po Nevenu Čačiću, struč.spec.ing.aedif. dostavljen od strane predlagatelja, predlaže da Sud odredi građevinsko vještačenje radi procjene vrijednosti nekretnina navedenih u prijedlogu: grč. 280, z.č. 758/1, z.č. 236 i z.č. 237/1, sve k. o. [katastarska općina].

18.Predlagatelj odustaje od prijedloga da se vrijednost nekretnina procijeni prema stanju prije ulaganja, dok su na istim postojale samo kućica i štala.

19.Podneskom od 25. travnja 2023. protustranka ističe da se protivi da se u ovoj pravnoj stvari koristi Nalaz sačinjen po vještaku Nevenu Čačiću budući je isti sačinjen po nalogu protustranke i bez sudjelovanja protustranke na licu mjesta. Predlaže odrediti novo vještačenje i pozvati predlagatelja na plaćanje predujma, a ustraje i kod iznesenih navoda da nisu primjenjive odredbe čl. 51. ZVDSP-a u ovoj pravnoj stvari, već odredbe čl. 52 ZVDSP-a gdje sud može na zahtjev svakog od suvlasnika odrediti da umjesto da se dijeli svaka pojedina stvar dioba provede na način da svakome pripadne određena stvar u samovlasništvo, a takav zahtjev ističe protustranka.

20.Protustranka predlaže da se ovaj postupak prošiti i na druge nekretnine na kojima su protustranke suvlasnici, sve sukladno navodima iz podneska od 15.02.2023. godine, a ukoliko se postupak ne proširi na iste, protustranka će podnijeti zasebni prijedlog i pokrenuti novi postupak.

21.Na ročištu od 25. travnja 2023. predlagatelj se očitovao da neće proširivati prijedlog na druge nekretnine, kako to predlaže protustranka te predlaže provesti očevid i građevinsko vještačenje na okolnost procjene nekretnina grč. 280, z.č. 758/1, 236 i 237/1, prema njihovom sadašnjem stanju.

22.No, nakon toga, predlagatelj je podneskom od 6. veljače 2024. proširio prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretninama isplatom i to na nekretnine k. č. [katastarska čestica] opisana kao livada od 329 m2 te k. č. [katastarska čestica] opisana kao šuma od 166 m2, obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Na predmetnim nekretninama je isto vlasničko stanje, odnosno predlagatelj je suvlasnik navedenih čestica u 9/10 dijela, dok je protustranka suvlasnik u 1/10 dijela.

23.Stoga, predlagatelj predlaže da vještak građevinske struke procijeni vrijednost nekretnina: grč. 280 i z.č. 758/1 obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], z.č. 236 i z.č. 237/1 obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica] te k. č. [katastarska čestica] obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

24.Proveden je očevid na licu mjesta. Utvrđeno je da grč. 280 predstavlja stambenu kuću, k. č. [katastarska čestica] je dvorište oko kuće s tim da je ovo dvojni objekat na adresi [adresa]. K. č. [katastarska čestica] su vrtovi, od stambenog objekta na dijelu k. č. [katastarska čestica] je betoniran plato koji se koristi kao parking, a na sjevernoj strani kč. [katastarska čestica] u nastavku je k. č. [katastarska čestica], u naravi neizgrađeno zemljište koje se obrađuje kao vrt.

25.Iza kuće se nalazi pomoćna građevina duž sjeverne međe uz koju su stepenice koje vode na gornju terasu sa zidanim prizemnim objektom koji se koristi kao odlagalište. Čestice k. č. [katastarska čestica] nalaze se udaljene od kuće u naravi livade.

26.Zidani objekat koji se nalazi uz ulaz u kuću sa zapadne strane prema načinu gradnje očito je sagrađen prije 15. veljače 1968. dok je manji prizemni objekt na krajnjoj granici međe naknadno dograđen i nije obuhvaćen snimkom izvedenog stanja Legal gradnja j.d.o.o. Viškovo elaborat 64/2013 iz prosinca 2013.

27.Stranke su učinile čine nespornim mjere stambene kuće iz navedene snimke izvedenog stanja.

28.Vještak je uzeo potrebne podatke i fotografirao.

29.Uvidom u nalaz i mišljenje vještaka Jasminke Lilić, dipl. ing. građ., utvrđeno je slijedeće :

-Podaci o predmetu vještačenja :

- k. o. [katastarska općina], z. k. ul. [broj ZK uloška]

- GRČ. 280, KUĆA STANOVANJA površine 62 m2,

- k. č. br. [katastarska čestica], VRT površine 213 m2

1. Suvlasnički dio: 6/30

PRELČIĆ VILJAM, OIB: [osobni identifikacijski broj], LOVRAN, ZAHEJI 28

8. Suvlasnički dio: 21/30

PRELČIĆ VILJAM, OIB: [osobni identifikacijski broj], ZAHEJI 28, 51415 LOVRAN

9. Suvlasnički dio: 3/30

MALTI - MODIS D.O.O., OIB: 57966898402, ŠETALIŠTE MARŠALA TITA 14, 51415 LOVRAN

- k. o. [katastarska općina], z. k. ul. [broj ZK uloška]

- k. č. br. [katastarska čestica], VINOGRAD površine 369 m2,

- k. č. br. [katastarska čestica], ORANICA površine 130 m2

6. Suvlasnički dio: 27/30

PRELČIĆ VILJAM, OIB: [osobni identifikacijski broj], ZAHEJI 28, 51415 LOVRAN

10. Suvlasnički dio: 3/30

MALTI - MODIS D.O.O., OIB: 57966898402, ŠETALIŠTE MARŠALA TITA 14, 51415 LOVRAN

k. o. [katastarska općina], z. k. ul. [broj ZK uloška]

- k. č. br. [katastarska čestica], LIVADA površine 329 m2,

- k. č. br. [katastarska čestica], ŠUMA površine 166 m2

8. Suvlasnički dio: 9/10

PRELČIĆ VILJAM, OIB: [osobni identifikacijski broj], LOVRAN, ZAHEJI 28

9. Suvlasnički dio: 1/10

MALTI - MODIS D.O.O., OIB: 57966898402, LOVRAN, ŠET. M. TITA 14

-Datum procjene vrijednosti: 13.12.2024.

-Datum očevida, kakvoće: 24.07.2024.

-Opseg obilaska: obavljen pregled i fotografiranje nekretnine

-Korišteno na obilasku: izvadak iz zemljišne knjige, prijepis posjedovnog lista, izvod iz katastarskog plana, snimka izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade, geodetski snimak izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade

30.U zemljišnoknjižnom izvatku za k. o. [katastarska općina], br. z. k. ul. [broj ZK uloška], nema vidljivih zabilježbi odnosnih na legalitet nekretnine. Upravni odjel za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša, Odsjek za prostorno uređenje i graditeljstvo, Ispostava Opatija, izdao je Rješenje o izvedenom stanju, Klasa: UP/I-361-03/13-13/1190, Urbroj:

2170/1-03-06/3-14-12, u Opatiji, 06. kolovoza 2014. godine za zgradu stambene namjene izgrađene na k.č.*280 i 758/1 k. o. [katastarska općina].

31.Očevidom na terenu uočena su manja odstupanja u odnosu na Snimak izvedenog stanja. Dvoetažni stan (Pr+1) povezan unutarnjim stubištem pretvorio se u dvije stambene jedinice dok su se pojedine prostorije prenamijenile sukladno potrebama stanova. Građevina se smatra legalnom iz razloga jer se nije odstupilo od vanjskih gabarita te je moguće vraćanje prostora u prvobitno stanje. Građevina je upisana u Glavnu knjigu i posjedovni list, te je ucrtana u katastar prema stanju prije ishodovanja Rješenja o izvedenom stanju. Zemljišno i katastarsko stanje po pitanju površine je usklađeno.

32.Iza kuće nalazi se pomoćna građevina duž sjeverne međe uz koju su stepenice koje vode na gornju terasu sa zidanim prizemnim objektom koji se koristi kao spremište. Zidani objekt koji se nalazi uz ulaz u kuću sa zapadne strane prema načinu gradnje sagrađen je prije 15.veljače 1968. dok je manji prizemni objekt na krajnjoj granici međe naknadno dograđen i nije obuhvaćen snimkom izvedenog stanja Legal gradnja j.d.o.o. Pomoćni objekti nisu upisani u Glavnu knjigu i posjedovni list niti su ucrtani u katastar.

33.Predmet procjene je obiteljska kuća i zemljišta u blizini. Zgrada je na adresi [adresa]. Mikro okolica su objekti stambene namjene. Pristup predmetnoj nekretnini moguć je asfaltiranom lokalnom cestom. Lokacija procjenjivane nekretnine je povoljna. Nalazi se na urbaniziranom i komunalno opremljenom zemljištu (struja, voda, kanalizacija, telefon). Procjenjivane nekretnine dobro su prometno povezane sa ostalim područjima i s važnim prometnicama.

34.Općina Lovran smještena je na rubnom, zapadnom dijelu priobalnog područja Primorsko-goranske županije. Susjedna područja čine: na sjeveru - Grad Opatija, na jugu - općina Mošćenička Draga dok se zapadno proteže prostor Istarske županije. Iznimno povoljan zemljopisni položaj Primorsko-goranske županije i Kvarnerskog zaljeva čini to područje prostorom od velike važnosti za Republiku Hrvatsku i njenu integraciju u europske i svjetske sustave. Udaljena je od najvećeg županijskog središta grada Rijeke i najveće hrvatske luke Rijeke 19 km, željezničke stanice u Matuljima 14 km, zatim zračne luke Rijeka 60 km, Zračne luke Pula 80 km te zračnih luka Ljubljana 140 km i Trsta 90 km. Općina je okružena planinom Učkom na sjeveru i zapadu koja čini i zaleđe Općine Lovran. S morske strane okružena je otocima Cresom i Krkom te geografskim položajem zaštićena od vjetrova. [adresa] je administrativno središte Općine i područje koncentracije znatnog broja sadržaja - ugostiteljskih, turističkih, kulturnih, javnih, zdravstvenih i dr.

35.Nekretnina se nalazi na području naselja Lovran. Do centra [adresa] je cca 600m zračne udaljenosti. Blizina svih sadržaja.

36.Namjena zemljišta definirana je Urbanističkim planom uređenja naselja [adresa] (NA1-2) s površinama za izdvojene namjene (T2-1 i/ili T2, T1-2 i/ili T2, T1-3 i/ili T2) i UPL1-2 i UPL2 te luke (Službene novine Primorsko-goranske županije", broj 16/09, 31/11 i 45/12 i "Službene novine Općine Lovran" broj 3/17, 5/17-ispr. i 6/17- proč.tekst).

37.Prometna povezanost: uz lokalnu asfaltiranu cestu

38.Prometnica: nalazi se sa istočne strane kuće, primjerena je obavljanju dvosmjernog prometa, asfaltirana i uređena.

39.Komunalna infrastruktura: vizualnim pregledom utvrđeno je da je zgrada priključena na komunalnu infrastrakturu – struja, voda, kanalizacija, telefon

40. Parkiranje: mogućnost parkiranja na k. č. [katastarska čestica] 1

41.Pristup na k.č. *280 i 758/1 k. o. [katastarska općina] (promatrano kao cjelina) je preko k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (PUT) u vlasništvu OPĆINA LOVRAN. Česticama 237/1 i 236 također se pristupa preko k. č. [katastarska čestica].

42.Čestice 689 i 690 nemaju pristup na javnu površinu.

43.Nema izvora buke ni zagađenja na lokaciji nekretnina.

44.Na zemljištu k.č. *280 i 758/1 izgrađena je stambena zgrada s pomoćnim objektima. Zgrada je dvojna, okružena susjednim građevinama i javnom površinom. Zemljište je izgrađeno i privedeno namjeni. Čestice 236 i 237/1 predstavljaju zemljište u funkciji stambenog objekta. Na dijelu k.č 237/1 je betonirani plato koji se koristi kao parking dok je ostatak u funkciji vrta. Na sjevernoj strani k. č. [katastarska čestica] nalazi se k. č. [katastarska čestica], u naravi neizgrađeno zemljište koje se obrađuje kao vrt. Prema Urbanističkom planu uređenja naselja [adresa] (UPU 1) zemljišta se nalaze na području mješovite namjene M1- pretežito stambena (M1-1 – obiteljska kuća, vila, stambena građevina).

45.Zemljišta k. č. [katastarska čestica] udaljena su od kuće i u naravi predstavljaju zelenu površinu, čestice nemaju pristup na javnu površinu. Prema Urbanističkom planu uređenja naselja [adresa] (UPU 1) zemljišta se nalaze na području stambene namjene s time da je manji dio k. č. [katastarska čestica] obuhvaćen budućom trasom prometnice ( cca do 9 m2 što se treba utvrditi parcelacijskim elaboratom ). Budući je čestica i prije UPU 1 bila u građevinskom području , taj dio će se procijeniti kao preostalo zemljište ) .

46.Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnine čl.4. st. 43. uporabno svojstvo nekretnine je stanje odnosno kakvoća nekretnine prije njezine promjene namjene koja je povod izvlaštenja, odnosno prije isključivanja zemljišta buduće javne namjene iz daljnjeg konjunkturnog razvoja u smislu privatnoga gospodarskog korištenja i stvaranja dobiti (načelo prethodnog učinka).

47.Prema Prostorom planu uređenja Općine [adresa] ("Službene novine Primorsko-goranske županije", broj 38/07.) zemljište se nalazilo u neizgrađenom dijelu građevinskog područja naselja.

48.Za sve dijelove zgrada koji su zatvoreni i nepristupačni za pregled (temelji, podovi, instalacije, izolacije) procjenjuje se na temelju pretpostavki prema načinu gradnje objekta i vremenu izgradnje, te načinu održavanja.

49.Stambena građevina katnosti prizemlje i 2.kata izgrađena je prije 1968. godine, naknadno je dograđena i adaptirana 1989. godine. U naravi se sastoji od tri stambene jedinice. Svakom stanu omogućen je direktan pristup iz dvorišta. Uz kuću se nalaze dva pomoćna objekta.

50.Prileži i fotodokumentacija.

51.Prema Snimci izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade, broj elaborata: 64/2013, izrađenog od LEGAL GRADNJA j.d.o.o. Viškovo, prosinac 2013. i korekciji sa odgovarajućim koeficijentima sukladno Pravilniku o procjeni nekretnina i normi HRN ISO 9836:2011, evidentirana je korisna površina.

a) KONSTRUKCIJA

- temelji: kameni

- nosiva konstrukcija: kamen, opeka

- stropna konstrukcija: AB ploča

- krovište i pokrov: drveno krovište, pokrov crijep

- seizmičko osiguranje: standardno za vrijeme gradnje

b) INSTALACIJE

- vodovodna: izvedena

- odvodnja: izvedena

- električna: izvedena

- gromobranska: izvedena

- telefonska: izvedena

- grijanje, hlađenje: kruta goriva, klima

- ventilacija: prirodna

- plinska: nije izvedena

- lift: nije izveden

- alarm: nije izveden

c) ZANATSKI RADOVI

- hidroizolacija: izvedena

- fasada: ožbukana, oličena

- limarija: pocinčani lim

- pregradni zidovi: opeka

- obrada podova: keramičke pločice, laminat

- obrada zidova: ožbukani, oličeni, keramičke pločice u mokrim

čvorovima

- obrada stropova: lamperija, vidljive drvene grede, ožbukani i oličeni

- fasadni otvori: drveni i PVC, zaštita griljama

- unutarnji otvori: drveni

- oprema sanitarnih prostorija: sve potrebno izvedeno

- vlažnost: nije uočena

- praktičnost prostora: prosječna

52.Stanje: Nekretnina je dobro održavana.

-Vodovodne instalacije: opskrba vodom preko priključka na javnu mrežu

-Sanitarna oprema: standardna

-Kanalizacija: izveden priključak na javnu mrežu

-Električne instalacije: izveden priključak na javnu mrežu

-Plinska instalacija: nije izveden priključak na javnu mrežu

-Ventilacija: samo prirodna, nema posebnih ventilacijskih uređaja

-Opskrba toplom vodom: izvedena

-Stanje: prosječno.

53.Metode procjene vrijednosti nekretnina koje se razrađuju Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina su poredbena, prihodovna i troškovna metoda. Kod procjene ove nekretnine služit ćemo se poredbenom metodom sukladno Zakonu.

54.Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja sukladno članku 19. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Ako se na području u kojem je smještena procjenjivana nekretnina ne pronalazi dovoljan broj kupoprodajnih cijena tada se za izvođenje poredbenih cijena mogu koristiti kupoprodajne cijene iz drugih poredbenih područja koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja. Pomoću indeksnih nizova dozvoljeno je međuvremensko izjednačenje kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su ugovorene najviše četiri godine unatrag u odnosu na dan vrednovanja. Ako ovlašteni sudski vještak ili ovlašteni sudski procjenitelj raspolaže dovoljnim brojem kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su vremenski bliže danu vrednovanja od najvišeg vremenskog razdoblja iz stavka 1., starije kupoprodajne cijene mogu se isključiti iz daljnjeg izračuna, a njihovo isključivanje treba obrazložiti u procjembenom elaboratu.

55.Predmetne nekretnine, obiteljska kuća sa zemljištima, nalaze se na području naselja Lovran. Kuća je funkcionalna, dobro održavana. Uz kuću se nalaze i pomoćne građevine. Procjenjuje se dobar interes za predmetne nekretnine.

56.Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilikom izrade elaborata procjene korišteni su podaci o usporednim nekretninama dobiveni preko portala E-NEKRETNINE (https://nekretnine.mgipu.hr).

57.Vještak je u svom mišljenju navela podatke o tržišnoj vrijednosti predmetnih nekretnina, obiteljske kuće s građevinskim zemljištem, na adresi [adresa], upisanih u zemljišne knjige Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija, kako slijedi:

-GRČ 280, k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

474.000,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 426.600,00 €

MALTI-MODIS D.O.O. 3/30 – 47.400,00 €

- k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

51.800,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 46.620,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 3/30 – 5.180,00 €

-237/1, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

18.200,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 16.380,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 3/30 – 1.820,00 €

- k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

35.000,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 9/10 – 31.500,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 1/10 –3.500,00 €

-690, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

17.600,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 9/10 – 15.840,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 1/10 – 1.760,00 €

Ukupna vrijednost nekretnina:

596.600,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 536.940,00 €

MALTI-MODIS D.O.O. 59.660,00 €

58.U skladu sa propisima HNB-a i EBA-e tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Tržišna vrijednost ne uzima u obzir: prodajne troškove kupca ili prodavatelja, porezne obaveze bilo koje strane. Obračun poreza vrši se sukladno Zakona o porezu na dodanu vrijednost ( NN 115/16 ).

59.Podneskom od 12. ožujka 2025. predlagatelj navodi da osporava nalaz i mišljenje vještaka koji da je izrađen protivno pravilima struke te odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, kao i odredbama Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Posebice se daje primjedba glede nekretnina grč. 280 i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (građevina i okućnica) za koje smatra da su znatno previsoko procijenjene.

60.U nalazu da nisu korišteni službeni podaci iz izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena za određivanje cijena zemljišta, koji su prema pravilima struke trebali biti korišteni. Korištena je poredbena metoda za procjenu kuća (što je dopušteno), ali pri čemu: Niti jedan korišteni podatak za poredbu kuća nema oznaku da je službeno evaluiran kao vjerodostojan već su korišteni podaci „ostalih“ izvora, a što je u suprotnosti s pozitivnim zakonskim odredbama. Vještakinja je morala zatražiti službene podatke ili koristiti isključivo podatke s oznakom „evaluirano“. Većina kuća s kojima se uspoređuje predmetna nekretnina vizualno je daleko boljeg stanja nego predmetna. Nije poznato da li je vještakinja ikada ušla u bilo koju od tih kuća i po čemu može zaključiti da su te kuće usporedive s predmetom procjene, odnosno po čemu zaključuje da su iste, bolje ili lošije od predmeta procjene obzirom da nema niti jedne fotografije unutrašnjosti tih kuća, nema podatka kad su izgrađene, da li su legalne, kojim materijalima su građene, da li su adaptirane, da li se u njima odvijaju poslovne namjene (jer bi onda kuće bile skuplje – npr. za turizam, apartmani, da li su kuće etažirane i sl.). Upravo iz svih tih razloga da je potpuno nejasno na temelju čega ih na str. 34, a posebno str. 35 u dijelu tablice „koeficijenti za preračunavanje“ nalaza vještakinja međusobno uspoređuje koeficijentima obzirom da nema relevantne podatke o tim nekretninama. Također da nije jasno kako je vještak dobio navedene koeficijente obzirom da su koeficijenti Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine br. 78/2015) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/2015) nedopušteni.

61.Kao dokaz tvrdnji da je ovakvo postupanje u kojem se koriste izmišljeni indeksi u procjeni kuća i stanova unutar vještačenja nije dopušteno dostavlja se prezentacija Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja u prilogu te upućuje na str. 13-16 iste.

62.Nadalje, vještakinja da je potpuno pogrešno u korisnu površinu kuće dodala i površinu pomoćnog objekta koji je daleko lošijih karakteristika te ga uspoređuje s ranije spomenutim kućama. Vještakinja je trebala izvršiti djelomično umanjenje obzirom da dio pomoćnog objekta ima razinu roh-bau ili je jednostavno izveden.

63.Predlagatelj općenito ističe kako je predmetna kuća uspoređena s objektima boljima od predmetne kuće. Predlagatelj navodi da je vještakinja svojim nalazom i mišljenjem povrijedila odredbu čl. 22. Zakona o procjeni vrijednosti vrijednosti nekretnina kojom je propisano: „Podaci korišteni za izradu procjene vrijednosti nekretnine, osim osobnih podataka prema posebnom zakonu kojim se uređuje zaštita osobnih podataka, trebaju biti javno dostupni, uz precizno navođenje njihova izvora ili se izvor podataka treba priložiti procjembenom elaboratu.“ Osim toga, vještakinja je prilagodbu s koeficijentima vršila suprotno pravilima struke i suprotno zakonskim i podzakonskim propisima.

64.Slijedom svega navedenog predlagatelj predlaže da vještakinja izvrši dopunu nalaza i mišljenja uvažavajući sve dostavljene primjedbe, naknadno i po potrebi da se pozove na raspravu radi očitovanja.

65.Sud je saslušao vještakinju na ročištu te je ista izjavila kako ostaje kod svojeg nalaza i mišljenja iz prosinca 2024. a na pitanja i primjedbe predlagatelja odgovara kako slijedi:

66.Korišteni su pri izradi nalaza i mišljenja podaci s portala e.nekretnine. Naime Ministarstvo prostornog uređenja i graditeljstva uspostavilo je informacijski sustav tržišta nekretnina u kojem su navedene transakcije vezano za kupoprodaju, zakupe, najam i slično. U konkretnom slučaju poredbene nekretnine evidentira Porezna uprava a sve navedene nekretnine uvidom u zbirke isprava realizirane su, odnosno ostavrena je kupoprodaja navedenih nekretnina, stoga navod da je morala tražiti službene podatke ili koristiti isključivo podatke s oznakom evaluirano nije utemeljeno budući ta oznaka znači da je nadležna služba upravnog tijela za graditeljstvo PGŽ-a uvela temeljem dostavljene dokumentacija Porezne uprave taj dokumenat.

67.Vještak se ne slaže s podneskom predlagatelja da su poredbene nekretnine vizualno daleko boljeg stanja nego predmetna.

68.Vezano za točku C. da li joj je poznato stanje tih kuća navodi da joj je slučajno poznato stanje nekretnina pod rednim brojem 6. i rednim brojem 4. budući da je navedene nekretnine procjenjivala za neke druge potrebe. Obzirom na Pravilnik o metodama procjena vrijednosti nekretnina i Zakon o procijeni vrijednosti nekretnina, definirano je člankom 24. koji govori o odabiru metode procijene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnina u stavku 1. da se između ostalog obiteljske kuće, stanovi, garaže i drugo upravo procjenjuju poredbenom metodom. Naime troškovnom metodom nije moguće dobiti realnu cijenu obzirom da u većini slučajeva tržišna cijena nekretnine premašuje cijenu građenja što je svakako izgledno s obzirom na lokaciju predmetne nekretnine, a primjena nekih korektivnih faktora nije dozvoljena te bi na taj način ispalo da je vrijednost kuće jednaka cijeni građenja umanjena za amotirzaciju s time da se u troškovnoj metodi dodaju i vrijednost zemljišta te plaćeni komunalni i vodni doprinosi. Pravilnik navodi tržišne modele no oni nikad nisu razrađeni i ministarstvo nije dalo prikaze načina na koje bi se cijena nekretnine procijenjena troškovnom metodom mogla korigirati na tržišnu vrijednost nekretnine.

69.Za ostale objekte vrijednost je utvrđena utvrđenjem nekretnine na licu mjesta, ostali parametri izračunati su temeljem upisa u zemljišne knjige.

70.Koeficijenti koji su korišteni za preračunavanje upravo su oni prema Pravilniku gdje se navode troškovi građenja, površine, položaj i stanje. Uz međuvremenski izjednačene cijene prema indeksu cijene stambenih nekretnina ne slaže se da su navedeni koeficijenti izmišljeni iz razloga što se na taj način primjenom određenih koeficijenta može valorizirati vrijednost jer zasigurno objekti s manjom okućnicom postižu nižu cijenu od objekata s recimo znatno većom okućnicom, podrazumjevajući slično tehničko stanje. Naravno da se u poredbenoj metodi nemogu naći dva identična objekta pa da bi se na taj način došlo do vrijednosti, budući da se objekti razlikuju i po veličini, tehničkom stanju, površini i lokaciji što je sve navedeno u tabelarnom prikazu.

71.Vezano za pomoćni objekat navodi da je točno izračunata korisna vrijednost površina budući da se ona razlikuje od korisne površine pa je tako za pomoćni objekat uzeta korisna vrijednost površine na način da je korisna vrijednost pomnožena s koeficijentom vezano za spremišta. Na taj način nije obračunata stvarna površina 26,92 m2 već su u proračun ušla s 9,42m2.

72.Stoga je vještak mišljenja da je njen nalaz izrađen na način da pokazuje realnu tržišnu vrijednost nekretnina.

73.Na upit protustranke vještak je navela da je u odnosu na vrijeme izrade nalaza i mišljenja u prosincu 2024. došlo do porasta cijena do danas zbog promijene indeksa cijena stambenih nekretnina koji kvartalno generalno stalno raste. Naime Državni zavod za statistiku objavljuje kvartalno indekse cijene u tekućoj godini tako da je u odnosu na prosinac 2024., koliko se sjeća, došlo do povećanja cca 2 % u odnosu na kuću.To se odnosi na kuću odnosno na grč. 280 koja je procijenjena na 438.000,00 eura, a razlika do 474.000,00 eura odnosi se na cijenu okućnice. Iznos od 438.000,00 uvećana je za cca 2 % odnosno za cca 8.800,00 eura pa bi vrijednost kuće na današnji dan iznosila 446.800,00 eura čemu treba pribrojati vrijednost okućnice 36.000,00 eura što sveukupno iznosi 482.800,00 eura.

74.Vještak se koristila službenim podacima koji se objavljuju na portalu e nekrtnine te ona kao sudski vještak ima ovlaštenje za pristup tom portalu po rješenju o imenovanju, ima svoju lozinku i šifru i bez te ovlasti ne može pristupiti toj bazi podataka. Vještak nije dužan tražiti te podatke iz baze kupoprodajnih ugovora od nadležnih tijela. Jedino u slučaju kad su naručitelji općine i gradovi budući oni dostavljaju procjenbene elaborate povjerenstvu i zahtjevaju da se za izradu elaborata zatraži zbirka isprava kupoprodajnih cijena.

75.Predlagatelj smatra da vještak svojim iskazom nije otklonila primjedbe koje je predlagatelj isticao. Ustraje kod tvrdnje da je vještak trebao koristiti službene podatke iz zbirke kupopordajnih cijena te također ostaje kod tvrdnje da je korištenje „izmišljenjih keficijenata“ nedopušteno kod izrade nalaza, a također predlagatelj tvrdi da smatra da očigledno postoji znatna razlika između stanja, time i tržišne vrijednosti poredbenih nekrenina u odnosu na nekretnine koje se procjenjuju u ovom području. Također je vještak iskazao da je još narasla vrijednost kuće što predlagatelj osporava, a i ističe da je vještak paušalno i okvirno naveo postotak bez provjere. Također ukazuje da se vještak oglušio na nalog suda da se prvenstveno pisano očituje na primjedbe predlagatelja. Slijedom svega navedenog predlagatelj predlaže da se u ovom predmetu provede novo vještačenje radi procijene predmetnih nekretnina.

76.Protustranka pak smatra kako je vještakinja sa svojim izlaganjem u cijelosti otklonila sve primjedbe predlagatelja te sam predlagatelj ne ističe kako bi vještak prilikom izrade postupao protivno bilo kojoj odredbi Zakona ili Pravilnika o metodama procijene vrijednosti nekretnina pa da je njegov prijedlog u cijelosti usmjeren na odugovlačenje postupka. Protustranka se protivila provedbi novog građevinskog vještačenja i predložio je donošenje odluke sukladno stanju u spisu.

77.Sud je odbio prijedlog predlagatelja za provedbu novog vještačenja, obzirom da ocjenjuje da je vještak prilikom izrade nalaza i mišljenja postupio zakonito, sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, kao i odredbama Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, te u skladu s pravilima struke, a što je sve potvrđeno i saslušanjem vještaka na ročištu.

78.Predlagatelj je podneskom od 18. ožujka 2026. izvijestio sud da je primio rješenje Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji, Zemljišnoknjižnog odjela Opatija posl. br.: Z-2906/2026 od 13. veljače 2026., kojim rješenjem je izvršena promjena zemljišnoknjižnih podataka (površine) za dio nekretnina koje su predmet ovog postupka.

79.Iz tog rješenja proizlazi da se za dosadašnje:

k. č. [katastarska čestica], vinograd površine 369 m2

k. č. [katastarska čestica], oranica površine 130 m2

ukupna površina čestica = 499 m2

utvrđuje promjena podataka te novo stanje:

k. č. [katastarska čestica], vinograd površine 302 m2 (67m2 manje nego prije izvlaštenja) k. č. [katastarska čestica] oranica površine 104 m2 (26 m2 manje nego prije izvlaštenja)

ukupno nova površina = 406 m2

80.Dakle, provedbom elaborata i na temelju spomenutog prijavnog lista ukupno je površina predmetnih parcela sada manja za 93 m2.

81.Kako je vještak vrijednost ovih parcela procijenio u visini od 140,00 eura/ m2, te je sada površina parcela manja za 93 m2, to bi iznos procijenjen po vještaku koji bi predlagatelj trebao isplatiti protustranci za te parcele trebao biti umanjen za 13.020,00 eura (93 m2 x 140,00 eura = 13.020,00 eura).

82.Drugim riječima, ukupna procijenjena vrijednost k. č. [katastarska čestica] da više nije 70.000,00 eura nego 56.980,00 eura (70.000,00 eura – 13.020,00 eura = 56.980,00 eura) pa bi stoga i dio koji bi trebao pripasti protustranci u postupku razvrgnuća tih čestica proporcionalno trebao biti manji.

83.Predlagatelj i dalje ustraje kod svih svojih primjedbi i prigovora danih na nalaz i mišljenje vještaka.

84.Protustranka se protivio ovim navodima ističući da isti ne utječu na odluku obzirom da je raspravljanje zaključeno. No, navedenim rješenjem promijenjena je površina predmetnih čestica, pa je sud dužan postupati u skladu sa službenim podacima o površini, obzirom i da je procjena izvršena na način da se cijena 1 m2 množi s površinom čestice.

85.Sud je ovim rješenje razvrgnuo suvlasničku zajednicu predmetnih nekretnina isplatom.

86.Uvidom u izvatke iz zemljišnih knjiga utvrđeno je da je predlagatelj upisan kao suvlasnik svih nekretnina u 27/30 dijela, odnosno u 9/10 dijela, dok je protustranka upisana kao suvlasnik u 3/30 dijela, odnosno u 1/10 dijela. Predlagatelj predlaže da mu nekretnine pripadnu u vlasništvo u cijelosti, a on da isplati protustranku u iznosu tržišne vrijednosti koji odgovara suvlasničkom dijelu iste.

87.Odluka o načinu razvrgnuća isplatom temelji se na odredbi članka 51. stavak 1. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje : ZV). Navedenom odredbom u stavku 1. propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Stavkom 3. članka 51. ZV-a propisano je da suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1. toga članka.

88.Predlagatelj je prvotno prijedlogom obuhvatio nekretnine :grč. 280, k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a tijekom postupka prijedlog je proširio i na nekretnine k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a što je predložio i protustranka u svom očitovanju na prijedlog. Na svim tim nekretninama je protustranka suvlasnik u 1/10 dijela, a predlagatelj u 9/10 dijela.

89.Protustranka je predlagao, a obzirom da se dioba suvlasništva provodi na nekoliko nekretnina, da se primijeni odredba članka 52. ZV-a, kojom je propisano da kad suvlasnici razvrgavaju suvlasništvo na nekoliko stvari istodobno, sud može na zahtjev svakoga od njih odlučiti da, umjesto da se dijeli svaka pojedina, svakom od njih pripadne određena stvar ili skupina stvari, razmjerno suvlasničkim dijelovima, uzimajući u obzir njihove potrebe. Po stavku 2. istog članka, sud će udovoljiti tom zahtjevu koji je obzirom na okolnosti opravdan. Protustranka je predložio da njemu pripadnu u vlasništvo k. č. [katastarska čestica] u cijelosti, a predlagatelju preostale nekretnine u cijelosti.

90.No, u konkretnom slučaju neće se dijeliti svaka pojedina nekretnina, iz razloga što obzirom na navedene suvlasničke udjele, predlagatelj, a sukladno odredbi članka 51. stavak 3. ZV-a, nije morao učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1. istog članka, da mu nekretnine pripadnu u cijelosti u vlasništvo. Predlagatelj je suvlasnik na svim nekretninama u 9/10 dijela, a protustranka u 1/10 dijela, on predlaže razvrgnuće isplatom, pa on nije bio dužan učiniti vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razloga, niti je sud bio dužan utvrđivati te činjenice. Stoga je određeno razvrgnuće isplatom protustranke te nema mjesta primjeni odredbe članka 52. ZV-a.

91.Glede same procjene nekretnina, predlagatelj je prvenstveno bio predložio da se grč. 280 i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] procijene prema stanju prije izvršenih ulaganja od strane predlagatelja i njegovog prednika i nadogradnje, čemu se protustranka usprotivio. Predlagatelj se potom u postupku očitovao da odustaje od tog prijedloga, pa su nekretnine procijenjene prema stanju u vrijeme procjene.

92.Predlagatelj je također bio predložio da se u postupku koristi procjembeni elaborat izrađen po Nevenu Čačiću, struč. spec. ing. aedif., no taj je elaborat sačinjen po nalogu predlagatelja, prije pokretanja ovog postupka te se protustranka protivila njegovom korištenju u ovom postupku, pa je provedeno građevinsko vještačenje po vještakinji Jasminki Lilić, dipl. ing. građ., s kojom je sud i izašao na očevid.

93.Utvrđeno je da predmetne nekretnine predstavljaju u naravi stambenu kuću s okućnicom, vrtovima, pomoćnim građevinama te livadama.

94.Iz nalaza i mišljenja utvrđene su tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina.

95.Predlagatelj se protivio procjeni vještaka smatrajući je previsokom. No, kao što je već navedeno, sud prihvaća nalaz kao stručan i nepristran, a vještak je stručno odgovorio i na primjedbe predlagatelja u svom usmenom iskazu, pa je sud odbio prijedlog za provođenje novog vještačenja. Tržišna vrijednost nekretnina utvrđena je dakle građevinskim vještačenjem u ovom postupku.

95.Uvidom i mišljenje vještaka utvrđene su tržišne vrijednosti nekretnina koje su predmet ovog postupka, kako slijedi :

-GRČ 280, k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

474.000,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 426.600,00 €

MALTI-MODIS D.O.O. 3/30 – 47.400,00 €

- k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

51.800,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 46.620,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 3/30 – 5.180,00 €

-237/1, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

18.200,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 27/30 – 16.380,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 3/30 – 1.820,00 €

- k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

35.000,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 9/10 – 31.500,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 1/10 –3.500,00 €

-690, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]:

17.600,00 EUR

PRELČIĆ VILJAM 9/10 – 15.840,00 €

MALTI-MODIS D.O.O 1/10 – 1.760,00 €

96.Usmenim izlaganjem nalaza i mišljenja vještak je navela da je od trenutka izrade nalaza i mišljenja iz prosinca 2024. do ročišta od 10. prosinca 2025. došlo do promjene indeksa cijena stambenih nekretnina, a što objavljuje Državni zavod za statistiku kvartalno. Tako je u odnosu na kuću došlo do povećanja za cca 2%. Vještak je izračunala da vrijednost kuće sada iznosi 446.800,00 eur, čemu se pribraja vrijednost okućnice od 36.000,00 eur, pa ukupna vrijednost grč. 280 i k. č. [katastarska čestica] iznosi 482.800,00 eur.

97.Nadalje, uvidom u Rješenje Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji, Zemljišnoknjižnog odjela Opatija posl. br.: Z-2906/2026 od 13. veljače 2026., utvrđeno je da je izvršena promjena zemljišnoknjižnih podataka (površine) za dio nekretnina koje su predmet ovog postupka. Tako umjesto dosadašnje površine k. č. [katastarska čestica], vinograd površine 369 m2 i k. č. [katastarska čestica], oranica površine 130 m2, ukupna površina čestica = 499 m2, utvrđena je promjena podataka te novo stanje : k. č. [katastarska čestica], vinograd površine 302 m2 (67m2 manje nego prije izvlaštenja) i k. č. [katastarska čestica] oranica površine 104 m2 (26 m2 manje nego prije izvlaštenja), ukupno nova površina = 406 m2, odnosno ukupno je manja površina predmetnih parcela za 93 m2.

98.Kako je vještak vrijednost ovih parcela procijenio u visini od 140,00 eura/ m2, to tržišna vrijednost k. č. [katastarska čestica] iznosi 42.280,00 eur, a k. č. [katastarska čestica] iznosi 14.560,00 eur.

98.Sveukupna vrijednost svih predmetnih nekretnina iznosi 592.240,00 eur, a vrijednost suvlasničkog dijela od 1/10 na svim tim nekretninama ukupno iznosi 59.224,00 eur, koji je iznos predlagatelj obvezan isplatiti protustranci.

99.Slijedom svega navedenog odlučeno o razvrgnuću isplatom, kao u točkama I i II izreke rješenja.

100.Odluka u toč. III izreke temelji se na odredbi članka 51. stavak 2. ZV-a.

101.Temeljem odredbe članka 54. ZV-a, troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije.

102.Točkom IV izreke rješenja naloženo je protustranci da predlagatelju naknadi odgovarajući iznos troškova postupka koji se odnosi na trošak vještačenja i očevida suda. Taj trošak ukupno iznosi 499,37 eur te je protustranci naloženo da predlagatelju naknadi 1/10 dijela tog troška, odnosno 49,93 eur. U preostalom zatraženom iznosu do ukupno 12.062,50 eur zahtjev predlagatelja za naknadu troška je odbijen kao neosnovan.

103.Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u izreci rješenja.

U Opatiji, 3. travnja 2026.

S u d a c :

Renata Slavić

Uputa o pravnom lijeku :

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana primitka rješenja, u tri istovjetna primjerka, putem ovog suda, a za Županijski sud.

DNA :

1.Pun. predlagatelja, uz sudsku pristojbu na rješenje

2.Pun. protustranke

Po pravomoćnosti:

-Poreznoj upravi u Opatiji

-Uredu za katastar u Opatiji