REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U SLAVONSKOM BRODU

Tome Skalice 2, Slavonski Brod

Poslovni broj: Gž-125/2026-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Slavonskom Brodu, u vijeću sastavljenom od sudaca Irene Dikanović-Terzić, predsjednice vijeća, Lidije Klašnja-Petrović, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Draženke Ilak, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja LH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Marku Križanecu, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Križanec, Car-Pavlić & Poparić j.t.d. Zagreb protiv 1. tuženog ŠH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženog JH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanih po punomoćniku Ivanu Kusaliću, odvjetniku u Zagrebu, radi naknade štete, rješavajući žalbu tužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, od 14. listopada 2025., poslovni broj: Pn-225/2024-108, u sjednici vijeća održanoj 30. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Žalba tužitelja LH iz [adresa] djelomično se odbija kao neosnovana, a djelomično se prihvaća te se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, od 14. listopada 2025., poslovni broj: Pn-225/2024-108:

a) potvrđuje u dijelu točke I, stavak I i II, alineja 2. za iznos od 1.385,22 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od 21. svibnja 2015. do isplate,

b) preinačuje u točki I, stavak I i II, alineja 1. i u dijelu alineje 2 te u točki II tako da se sudi:

1. Nalaže se 1. tuženiku i 2. tuženiku solidarno isplatiti tužitelju iznos od 6.616,23 eura, sa zateznim kamatama prema stopi koja se do 31. srpnja 2015. određuje, za svako polugodište, uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, za pet postotnih poena, a od 01. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2024. do isplate za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine , a koje teku:

- na iznos od 515,91 eura od 22. srpnja 2015. do isplate,

- na iznos od 6.100,32 eura od 22. srpnja 2015. do isplate,

sve u roku od 15 dana.

2. Nalaže se tužitelju naknaditi 1. tuženiku i 2. tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 842,56 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 14. listopada 2025. godine do isplate, po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

II Nalaže se 1. tuženiku i 2. tuženiku naknaditi tužitelju trošak žalbenog postupka u iznosu od 437,10 eura, u roku od 15 dana.

III Tuženici se odbijaju sa zahtjevom za naknadu troška odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja suđeno je:

„I Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

Nalaže se prvotuženiku i drugotuženiku solidarno isplatiti tužitelju iznos od 8.001,45 EUR, sa zateznim kamatama prema stopi koja se do 31. srpnja 2015. određuje, za svako polugodište, uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, za pet postotnih poena, a koja se od 01. kolovoza 2015. do isplate određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena, a koje teku:

- na iznos od 515,91 EUR, počev od 21. svibnja 2015. do isplate,

- na iznos od 7.485,54 EUR počev od 22. srpnja 2015. do isplate, u roku od 15 dana.

II Nalaže se tužitelju naknaditi I i II-tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 5.018,75 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 14. listopada 2025. godine do isplate, po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

III Odbija se kao neosnovan zahtjev I i II-tuženika za naknadu parničnog troška u preostalom dijelu, kao i zahtjev tužitelja za naknadu parničnog troška u cijelosti."

2. Protiv točke I i II izreke prvostupanjske presude tužitelj se pravodobno žali iz razloga navedenih u članku 353. stavku 1. točki 1., 2. i 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13 i 89/14; dalje ZPP).

2.1. U žalbi navodi da su tuženici, na temelju sklopljenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 5. svibnja 2014., za vrijeme trajanja zakupa, obvezali plaćati režije za poslovni prostor, a između ostalog i trošak potrošnje vode, da u postupku nije sporno da su tuženici u razdoblju od 1. studenog 2014. do 30. travnja 2015. bili u posjedu caffe bara i da su trošili vodu, zatim da je tužitelj platio trošak potrošnje vode u iznosu od 3.887,13 eura, da je navedeni obračun potrošnje vode sačinjen prema izračunu potrošnje kontrolnog brojila pomnožen sa cijenom kubika vode prema važećem cjeniku Vodoopskrbe d.o.o., da je financijski vještak na temelju podataka trgovačkog društva Span d.o.o. i Vodooskrbe i odvodnje d.o.o., utvrdio da je društvo Span d.o.o. obračunalo 2.241,12 kn manje od onoga što je trebalo obračunati prema cjeniku društva Vodoopskrba i odvodnja d.o.o. i da su tuženici potvrdili da je prosječna potrošnja vode za jedan lokal od 300,00 kn do 500,00 kn mjesečno pa da je prvostupanjski sud počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 1. ZPP-a u svezi članka 223. ZPP-a, što je utjecalo na zakonitost i pravilnost prvostupanjske presude. Pri tome se tužitelj poziva na pravne stavove Vrhovnog suda izražene u odlukama poslovni broj: Rev-2595/11 od 6. travnja 2016, Rev x-611/09 od 15. veljače 2012., Rev x-131/12 od 14. veljače 2012. i Rev-857/09 od 26. svibnja 2010. Ujedno tužitelj ističe da tuženici nisu osporili ispravnost kontrolnog brojila, koje je prema iskazu IH postavljeno nakon procurivanja vode i saniranja oštećenja i prema kojem se pratila potrošnja vode u naredna dva mjeseca, pa da je prvostupanjski sud i u ovom dijelu počinio relativno bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 1. ZPP-a u svezi članka 299. i članka 221.a ZPP-a te tužitelju stavio na teret da njegov sekundarni vodomjer, temeljem kojeg je tvrtka Span izvršila obračun potrošene vode, nema atest. Tužitelj osporava i dio obrazloženja pobijane odluke u kojem je navedeno da nije utvrđeno je li obračunata potrošnja vode uključuje i vodu potrošenu uslijed procurivanja budući da je zaključak prvostupanjskog suda suprotan iskazu IH, direktora društva Span d.o.o., pa da je prvostupanjski sud pogrešno i nepotpuno utvrdio činjenično stanje i počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a jer o odlučnim činjenicama postoji proturječnost između onoga što se navodi o sadržaju zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih zapisnika. Osim toga navodi da je navedena bitna povreda počinjena i u dijelu prvostupanjske odluke u kojoj zaključuje da tuženici nisu bili dužni plaćati vodu jer su plaćali povišenu zakupninu iako takav ugovor između parničnih stranaka nije zaključen.

2.2. Kao daljnji žalbeni razlog tužitelj ističe da je u članku 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora jasno i nedvojbeno izražena volja stranaka da tuženici po isteku zakupa vrate prostor u identičnom stanju u kojem je prostor bio u vrijeme sklapanja ugovora, da u ugovoru nije navedeno da je oštećeni sandučić za odlaganje novina, da su oštećena ulazna vrata i stup unutar lokala, da se na drvenoj oblozi zida u sjeveroistočnom dijelu prostora nalaze tragovi vlage, da se na spuštenom stropu iznad unutrašnjeg dijela šanka nalaze oštećenja, da je oštećena lajsna od inox čelika postavljena na obodu šanka, da je oštećen stup koji je obložen od inox čelika, da su oštećena vrata toaleta, da je oštećen strop od gipskartonskih ploča u predprostoru toaleta i u spremištu lokala, kao i pod podesta obložen parketom unutar lokala, da je sudski vještak Mile Novaković izvršio očevid na licu mjesta i fotografirao zatečeno stanje te izradio procjenu sanacije i da su tuženici u svojim iskazima potvrdili da oštećenja na fotografijama odgovaraju stanju poslovnog prostora na dan primopredaje pa da je potpuno irelevantno jesu li tuženici bili nazočni očevidu vještaka 5. svibnja 2015. Dalje tužitelj navodi da je, s obzirom da su tuženici potvrdili u ugovoru da su lokal primili u ispravnom stanju, na tuženicima je teret dokaza činjenica da su oštećenja postojala u vrijeme potpisivanja ugovora i da je nedopustivo da se odluka suda temelji isključivo na iskazima tuženika, koji su u suprotnosti s materijalnim dokazima iz sudskog spisa, a da pri tome tuženici u prilog svojim navodima nisu dostavili niti jedan dokaz da su oštećenja postojala prije 5. svibnja 2014. i da je stoga činjenično stanje pogrešno i nepotpuno utvrđeno i da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točka 11. ZPP-a jer prvostupanjska presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati. Ujedno tužitelj ističe da je s obzirom na utvrđena oštećenja više nego jasno da se radi o troškovima redovnog održavanja poslovnog prostora koje su prema odredbi članka 18. stavka 1. i 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, dužni snositi tuženici.

2.3. Tužitelj se dalje u žalbi poziva na odredbu članka 319. Zakona o obveznim odnosima prema kojoj se odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase i da su u vrijeme sklapanja ugovora sporna predmetna terasa i tenda bile sastavni dio predmetnog poslovnog prostora i da su tužitelji poslovni prostor preuzeli zajedno sa tendom i terasom pa da je u konkretnim okolnostima jasno i nedvojbeno izražena volja suugovaratelja i da ne postoji potreba za tumačenjem ugovora pa da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je primijenio odredbu članka 319. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima i tumačio predmetnu ugovornu odredbu, a da je pravilnom primjenom materijalnog prava, valjalo tu odredbu primijeniti onako kako glasi. Također navodi da su predmetna tenda i podest isključivo izrađeni za potrebe poslovnog prostora, a da su ih tuženici uništili nakon raskida ugovora, da je tužitelj iskazao da je tuženicima naknadio trošak predmetne tende i podesta, a nakon što su tuženici uklonili tendu i podest tužitelj je ponovno snosio trošak tende i podesta, koje je sud vidio na uviđaju, da tuženici bez odobrenja tužitelja nisu bili u mogućnosti niti postaviti predmetnu terasu i da je razlog iz kojeg su se tuženici ugovorom obvezali vratiti tužitelju prostor u identičnom stanju u kojem su ga primili, dakle zajedno sa terasom, upravo potvrda da im je tuženik naknadio vrijednost tende i podesta, da se na temelju članka 2. stavka 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima terasa mora smatrati pripatkom poslovnog prostora i da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo i počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točka 11. ZPP-a jer pobijana presuda nema razloga o tome kako je prvostupanjski sud ocijenio da terasa nije bila pripadak poslovnog prostora.

2.4. Slijedom navedenih žalbenih razloga tužitelj smatra da je tužbeni zahtjev trebalo usvojiti pa da je pogrešno primijenjeno materijalno pravo u odnosu na troškove parničnog postupka te ujedno osporava dosuđeni iznos naknade za troškove uvida u spis na dane 10. studeni 2026. i 22. studeni 2019., smatrajući da taj trošak nije bio nužan i potreban za vođenje postupka. Predlaže da se prvostupanjska presuda preinači u smislu žalbenih navoda. Traži troškove žalbenog postupka.

3. U odgovoru na žalbu tuženici predlažu odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.

4. Žalba je djelomično osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za naknadu štete u iznosu od 8.001,45 eura, koji se odnosi na račun za vodu u iznosu od 515,91 eura za razdoblje od 1. studenog 2014. do 30. travnja 2015., te na sanaciju oštećenja u poslovnom prostoru, postavljanje sponzorskih reklama, kao i izradu i postavljanje terase u iznosu od 7.485,54 eura.

6. Iz prvostupanjskog spisa proizlazi:

- da su tužitelj kao zakupodavac i tuženici kao zakupnici 5. svibnja 2014., sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora na vrijeme od jedne godine, s mogućnošću produženja ugovora i ugovorenom zakupninom od 10.000,00 kn mjesečno,

- da su zakupnici primili u zakup poslovni prostor 5. svibnja 2014. na vrijeme od jedne godine (članak 2. ugovora),

- da su prema ugovoru zakupnici dužni plaćati režije (struju, plin, telefon i vodu),

- da su zakupnici na ime otkupa inventara (stolovi, stolice, čaše šalice) dali zakupodavcu iznos od 5.000,00 eura,

- da su zakupnici dužni zakupodavcu predati u posjed poslovni prostor u stanju u kakvom su ga preuzeli te da potpisom ugovora potvrđuju da su prostor preuzeli u ispravnom i urednom stanju bez ikakvih dugovanja te se po isteku zakupa prostor obvezuju vratiti u identičnom stanju (članak 5. ugovora)

- da je u računu R-1 broj: 1032/1/11 tvrtke Span d.o.o. Zagreb navedeno da prefakturirani troškovi potrošnje vode u razdoblju od 1. studenog 2014. do 30. travnja 2015. iznose 3.887,13 kuna,

- da je u potvrdi tvrtke Grab instalacije d.o.o. navedeno da je tužitelj 15. lipnja 2011. (ispravno 2015.) platio iznos od 45.000,00 kn za izradu tende i podesta za terasu ispred ugostiteljskog lokala Trezor,

- da je 5. svibnja 2015. izvršena primopredaja poslovnog prostora u nazočnosti zakupodavca, zakupnika i odvjetnika Ivana Kusalića te je sastavljen primopredajni zapisnik potpisan od svih nazočnih i da je istim zapisnikom utvrđeno da zakupnici predaju zakupodavcu lokal u urednom stanju, ne lošijem od stanja u kojem su ga primili, zajedno s inventarom i pokretninama koje su pojedinačno navedene u zapisniku kao ispravne i neoštećene, zatim da je zakupodavac na zapisnik stavio slijedeće primjedbe: da na vanjskoj terasi nedostaje podeset i tenda Paulaner, dvije reklame (Paulaner i Bazzara), koje su se nalazile na bočnoj strani zgrade i na kućicama od ventilacije u lokalu, da je oštećen strop iznad caffe aparata, da nema žaluzina u lokalu i da je oštećena donja lajsna na šanku te da su zakupnici na iznesene primjedbe stavili slijedeće napomene: da zakupodavac nije vlasnik podesta i tendi, da su strop i lajsna bili oštećeni od početka i da se žaluzine nalaze u skladištu,

- da su tuženici za tende i podest dostavili račune tvrtke Eurotenda d.o.o. na iznose od 10.941,50 kuna, i 9.225,65 kuna iz 2009. godine, koje su platili te račun isporučitelja Suman d.o.o. Zagreb iz 2006., na iznos od 20.968,89 kuna koji je platio Minti d.o.o. Savski Marof, a od kojeg su zakupci dobili tendu kao sponzorski paket za prodaju piva Paulaner,

- da je tužitelj iskazao da je s tuženicima u dugogodišnjem poslovnom odnosu i da je do 2014. vrijedio jedan ili dva ugovora o zakupu, a da su 2014. sklopili ugovor o zakupu kojim su decidirano uredili njihove odnose i da je u ugovoru točno navedeno što zakupci mogu uzeti, a što ne, da je ugovor otkazao zbog nepodmirenog računa za vodu, koji je u konačnici on podmirio, te je u odnosu na nepodmirene račune za vodu objasnio da je vlasnik zgrade najprije bila Hypo banka, kojoj je dopustio ulaz s prednje strane zbog čega nisu od njega tražili plaćanje vode, da je nakon toga vlasnik zgrade tvrtka Span i da se kod vlasnika zgrade nalazi kontrolno brojilo te Vodoopskrba vlasniku dostavlja račun za cjelokupno potrošenu vodu, a onda suvlasnici podmiruju račun prema svojim udjelima te da ga je tvrtka Span pozvala na plaćanje dospjelih računa za vodu, s čim se suglasio jer je smatrao da je to korektno,

- da je u odnosu na tendu i podest tužitelj je naveo da su isti izrađeni isključivo za njegov poslovni prostor kao investicija u budućnosti i da su tuženici znali da ostaju njemu kao vlasniku, da su tenda i podest napravljeni 2012. ili 2013. prije sklapanja ugovora o zakupu 2014., da su tendu i podest formalno naručili tuženici i to knjižili u svojim knjigama, no iste je isključivo on platio, da nema potvrdu o plaćanju, a da su tenda i podest koštali 40.000,00 kn, koji iznos je većinom tuženicima dao na ruke, a dio su prebili kroz zakupninu i upravo iz tog razloga se decidirano dogovorio s tuženicima da tenda i podest ostaju u poslovnom prostoru, da su njegovo vlasništvo te zbog tog razloga nisu spomenuti u ugovoru o zakupu, isto kao i sponzorske reklame koje tuženici nisu mogli uzeti,

- da je osim toga tužitelj iskazao da u odnosu na ostala oštećenje koja nisu navedena u zapisniku nije stavio primjedbu jer je primopredaja napravljena na brzinu, s obzirom da se tuženicima žurilo, zatim da je prije sklapanja ugovora o zakupu iz 2014., u cijelosti izvršio prijeboj s tuženicima u odnosu na tendu i podest preko prijeboja zakupnine i da su jedan od razlog sklapanja ugovora iz 2014. upravo tenda i podest, a osim toga i obveza tuženika na plaćanje zakupnine preko računa, s obzirom da su do tada svi preboji bili izvršeni,

- da su tuženici suglasno iskazali da su u zakupu poslovnog prostora tužitelja od 2005., da se taj zakup produžavao kroz dva ili tri ugovora, s tim da su 2014. s tužiteljem sklopili novi ugovor, da je dogovor sve do 2014. bio da ne plaćaju troškove komunalne naknade i vode za lokal, odnosno da taj dio režija plaćaju kroz povišenu zakupninu te su u ugovoru iz 2014. dogovorili da plaćaju sve režije, međutim niti jedan račun za vodu nisu dobili i nije im pokazano kontrolno brojilo, zatim da ih je tužitelj obavijestio da je došlo do puknuća cijevi i da je tužitelju ispostavljen račun za oko 3.000,00 kuna te da je tužitelj tražio da taj račun plate, na što nisu pristali jer nisu bili priključeni na mrežu sa svojim brojilom i nikada nisu dobili obračun vode, kao niti sporni račun, da prosječna potrošnja vode za jedan lokal iznosi od 300,00 do 500,00 kuna mjesečno, da tenda i podest nikada nisu bili vlasništvo tužitelja niti je postojao dogovor da će to ostati tužitelju i da su tenda i podest vlasništvo tuženika i sponzora, da o tome prilikom primopredaje nije bilo niti riječi i da nije točno da je tužitelj platio tendu i podest, da im nikada nije bila namjera da to postane vlasništvo tužitelja, kao i dvije sponzorske reklame Paullaner i Bazara, koje su također već bile postavljene 2014. u vrijeme primopredaje lokala, a koje su uzeli odnijeli sa sobom te da je odredbu Ugovora o zakupu iz 2014. shvatio tako da lokal moraju vratiti u stanju kakvog su ga našli kad su tek ušli u prostor 2005., s obzirom na sva ulaganja u međuvremenu, a takvo shvaćanje nisu unijeli u ugovor o zakupu jer s tužiteljem sve do puknuća cijevi za vodu nisu imali nikakvih problema i da je njihova ideja bila da se sklopi novi ugovor o zakupu, dakle 2014. jer više nisu htjeli zakupninu plaćati na ruke, nego preko računa, a da je netočno da su troškove tende i podesta prebili sa iznosom zakupnine i da nikakvih dogovora u tom smislu nije bilo, a da je u ugovoru pisalo da ne mogu uzeti svoju tendu i podest da takav ugovor ne bi potpisali,

- da je svjedok RH, vlasnik i direktor društva Minti d.o.o., potvrdio da je njegovo trgovačko društvo financiralo sponzorsku tendu Paulaner i da su tuženici kao distributeri piva Paulaner, postali vlasnici tende,

- da je svjedok VH, direktor tvrtke Span, potvrdio da je došlo do procurivanja vode u podrumu zgrade i da su tada otkrili da je lokal u vlasništvu tužitelja priključen na njegov lokal za hladnu vodu, a za lokal FINE na toplu vodu, da je vodu za unazad pet godina potrošnje naplatio tužitelju, na način da su stavili kontrolno brojilo u lokal tužitelja te su pratili potrošnju vode naredna dva mjeseca i prema toj potrošnji su napravili procjenu potrošnje unazad pet godina, a račun koji se nalazi u sudskom spisu i koji je predmet ovog postupka je račun za potrošnju vode za naredno razdoblje čija je potrošnja napravljena prema kontrolnom brojilu, budući da je dogovoreno da će tužitelj nastaviti plaćati i buduću potrošnju, da su tuženici bili zaprepašteni ovom činjenicom oko afere s vodom i da to nisu uspjeli mirno riješiti s tužiteljem,

- da je svjedok ŽH iskazao da je na poziv tužitelja 2015., ispred lokala Trezor izradio čeličnu podnu konstrukciju koju je pokrio novim podom, kao i tendu i da je izrada toga iznosila 45.000,00 kuna,

- da je tužitelj odustao od dokaznih prijedloga za saslušanje svjedoka PH i ČH,

- da je u postupku provedeno financijsko vještačenje po vještaku Kristijanu Tole dipl. oec., kojim je utvrđeno da je nesporno da su tuženici u predmetnom razdoblju trošili vodu, da je utrošena voda za rad objekta zaračunata od strane distributera društva Vodoopskrba i odvodnja d.o.o. društvu Span d.o.o., da je društvo Span d.o.o. očitanjem vodomjera broj [broj vodomjera] navelo da je predmetni objekt ukupno potrošio od 1. studenog 2014. do 30. travnja 2015. 203 m3 vode te da je tužitelju prefakturiralo trošak za navedeno razdoblje u iznosu od 3.109,70 kuna bez PDV-a, da prema dostavljenim računima društva Vodoopskrba i odvodnja d.o.o., proizlazi da je prosječna cijena po m3 potrošene vode iznosila 26,36 kuna i da ukoliko je društvo Span d.o.o. pravilno utvrdilo potrošenu vodu, koju su tuženici u navedenom razdoblju potrošili da je tužitelju, a podredno tuženicima, zaračunato 2.241,12 kuna manje, nego što je trebalo prema cjeniku društva Vodoopskrba i odvodnja d.o.o.

- da je financijski vještak mišljenja da je društvo Span d.o.o. na pravilan način utvrdilo potrošnju vode prema kontrolnom brojilu koje je tada postojalo i da je potrošnja iznosila 203 m3, koji je iznos korišten za izračun u njegovom nalazu te da je ujedno vještak pojasnio da je u konkretnom slučaju riječ o poslovnoj zgradi u kojoj se nalaze poslovni prostori i da zbog te činjenice Vodoopskrba ne šalje pojedinačne račune svakom poslovnom prostoru, već šalje zbirni račun za cijelu zgradu, na kojem je utvrđen iznos ukupno potrošene vode i cijena pa upravitelj zgrade fakturira iznose pojedinim najmoprimcima koliko su potrošili prema mjerilima,

- da je provedeno vještačenje po stalnom sudskom vještaku za graditeljstvo i procjenitelju Antunu Štefančiću, kojim je utvrđeno da trošak izrade tende i terase iznosi 43.548,81 kunu, a da ukupna vrijednost sanacije oštećenja u poslovnom prostoru navedenih u tužbi iznosi 54.948,60 eura, da je vještak nalaz i mišljenje bazirao na fotografijama koje je sačinio vještak Novaković, angažiran od strane tužitelja prije pokretanja sudskog spora, da prilikom izrade nalaza nije uzeo u obzir primopredajni zapisnik, međutim da su u nalazu utvrđena i oštećenja navedena u primopredajnom zapisniku i to: vrijednost terase i podesta stavkom 1. i 2. troškovnika, vrijednost reklama stavkom 3 i 5. troškovnika, oštećenje stropa stavkom 9. troškovnika i oštećenje donje lajsne stavkom 10 troškovnika,

- da je očevidom na licu mjesta, zajedno sa sudskim vještakom utvrđeno da su u poslovnom prostoru postavljeni novi podest i tenda te da su oštećenja sanirana.

7. Prvostupanjski sud odbija tužbeni zahtjev tužitelja uz obrazloženje da tužitelj tumači ugovornu odredbu članka 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora onako kako je formulirana u ugovoru iz 2014. i to da je u odredbi članka 4.5. ugovora decidirano navedeno što tuženici mogu odnijeti od inventara pa da bi tako bili naznačeni tenda i podest, da je vrijednost tende i podesta prebio sa zakupninom, pa je između ostalog zbog toga i sačinjen ugovor iz 2014., dok tuženici tumače ugovornu odredbu iz članka 5. ugovora na način da lokal i stvari moraju vratiti onako kako su zatekli 2005., kada su ušli u lokal, budući da su bili u najmu punih deset godina te da ne trebaju vratiti tendu i podest jer je to njihovo vlasništvo, da takvog dogovora s tužiteljem nije bilo niti je tužitelj platio tendu i podest prijebojem zakupnine, a da je u ugovoru bilo navedeno da ne smiju uzeti tendu i podest da takav ugovor ne bi potpisali. Pri tome prvostupanjski sud zaključuje da su tuženici dokazali svoje vlasništvo tende i podesta, kao i sponzorskih reklama, da tužitelj svoje vlasništvo nije dokazao, da u cijelosti poklanja vjeru iskazima tuženika i da njihove iskaze potvrđuju i drugi dokazi iz sudskog spisa, da tenda, podest i reklame nisu pripadak poslovnog prostora, da nikada nisu bile u vlasništvu tužitelja i da se tužitelj neosnovano poziva na odredbu članka 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora u odnosu na uklonjene stvari, a da je drugačije dogovoreno da bi to sigurno bilo utanačeno u ugovoru te da je smisao predmetne ugovorne odredbe da zakupci vrate u posjed zakupodavcu poslovni prostor i stvari koje su bile u njegovom vlasništvu u vrijeme zaključenja ugovora, neovisno o tome koje su se sve stvari nalazile u lokalu na dan sklapanja ugovora iz 2014.

7.1. U odnosu na ostala oštećenja poslovnog prostora prvostupanjski sud prihvaća iskaze tuženika i na temelju članka 219. ZPP-a zaključuje da su tuženici iskazima dokazali da su oštećenja postojala u lokalu i prije nego što su uzeli u zakup predmetni lokal 2005. te da se radi o oštećenjima koja su nastala redovitim korištenjem poslovnog prostora za koje zakupnici ne odgovaraju u smislu članka 18. stavka 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" broj; 125/11 i 64/15; dalje ZZKPP), uzimajući u obzir višegodišnji poslovni odnos i da se radi o manjim oštećenjima uslijed kojih lokal može normalno raditi. U odnosu na cjelokupna oštećenja, koja tužitelj navodi u tužbi, prvostupanjski sud nalazi da sama činjenica da je u ugovoru o zakupu iz 2014. naznačena stavka da tuženici preuzimaju prostor u urednom stanju ne znači sama po sebi da u lokalu iz 2014. nije bilo predmetnih oštećenja, već su stranke ovlaštene dokazivati suprotno.

7.2. Nadalje, u odnosu na račun koji je tvrtka Span d.o.o. ispostavila tužitelju u iznosu od 3.887,13 kuna, za razdoblje od 1. studenog 2014. do 30 travnja 2015., a koji je platio tužitelj kao vlasnik poslovnog prostora, prvostupanjski sud je mišljenja da tužitelj kao vlasnik treba dokazati kolika je točna, realna i stvarna potrošnja vode koja čitavo utuženo razdoblje otpada na lokal koji su tuženici koristili kao zakupci te da samo u tom slučaju ima pravo tražiti naknadu onoga što je platio pa uzimajući u obzir činjenicu da je voda nesporno korištena preko tuđeg priključka i da nije plaćana 18 godina, da je tužitelj trebao popisivati stanje kontrolnog brojila, svaki mjesec kroz utuženo razdoblje, odnosno isto omogućiti zakupcima, kako bi svi imali evidenciju kolika je stvarna potrošnja lokala na mjesečnoj razini i da bi jedino u tom slučaju tužitelj imao valjani dokaz potrošnje vode za koji bi mogao teretiti tuženike i da je tužitelju odgovarala činjenica da mu za potrošnju vode ne stižu računi niti da to gotovo kroz dva desetljeća itko spominje. Osim toga prvostupanjski sud utvrđuje da tuženici sve do prestanka zakupnog odnosa nisu bili upoznati s količinom potrošene vode niti im je ispostavljen račun za potrošenu vodu, zatim da nisu upoznati s načinom obračuna potrošene vode, već su račun za potrošenu vodu zaprimili zajedno s tužbom pa da su takvim postupanjem grubo povrijeđene odredbe članka 10. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05, 45/08, 125/11 i 78/15; dalje ZOO), koje propisuju da je sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa, kao i odredbe Općih uvjeta koje propisuju da potrošači imaju pravo prigovora na ispostavljene račune, ukoliko smatraju da obračunata potrošnja vode ne odgovara pravom stanju stvari. Također prvostupanjski sud utvrđuje da financijskim vještačenjem nije bilo moguće utvrditi je li društvo Span pravilno izvršilo obračun potrošene vode za predmetni poslovni prostor, odnosno je li obračun potrošene vode izvršen sukladno članku 90. Općih uvjeta, a koji je način obračuna jedini mjerodavan način za pravilno utvrđenje potrošene vode, da nije utvrđeno je li utužena potrošnja vode uključuje i potrošenu vodu nastalu uslijed procurivanja, da nije utvrđeno koliko je vode potrošeno uslijed kvara, da tvrtka Span d.o.o. nije tvrtka ovlaštena za distribuciju i potrošnju vode te da činjenica da je financijskim vještačenjem utvrđeno da je pravna osoba Span d.o.o. pravilo izvršila obračun vode, nije od utjecaja na meritum spora i da predmetni iznos računa nije trebao platiti niti tužitelj jer taj iznos nije bio po visini valjano dokazan i da sud nije mogao utvrditi potrošenu količinu vode niti usporednom metodom jer za to nije imao niti jedan parametar.

8. Ispitujući pobijanu odluku ovaj sud utvrđuje da prvostupanjski sud nije počinio bitne povrede iz članka 354. stavka 2. točke 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP-a, u svezi članka 365. stavka 2. ZPP-a, na koje povrede ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Prvostupanjski sud je obrazložio sve odlučne činjenice i o odlučnim činjenicama iznio svoje pravne stavove tako da presuda nema nedostataka zbog koji se ne bi mogla ispitati pa nije ostvarena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točka 11. ZPP-a, na koju se poziva tužitelj i na koju ujedno ovaj sud pazi po službenoj dužnosti s obzirom na vrijeme početka sudskog procesa i primjenu ZPP-a. Međutim, iako je prvostupanjski sud proveo iscrpan dokazni postupak i potpuno utvrdio činjenično stanje, na temelju utvrđenog činjeničnog stanja izveo je pogrešne pravne zaključke o pojedinim činjenicama, što je rezultiralo djelomično pogrešnom primjenom materijalnog prava.

9. Predmet spora je zahtjev tužitelja radi isplate iznosa od 8.001,45 eura i to s osnova računa za vodu u iznosu od 515,91 eura te naknade štete zbog oštećenja poslovnog prostora nakon prestanka zakupnog odnosa u iznosu od 7.485,54 eura.

10. Prvostupanjski sud odbija tužbeni zahtjev smatrajući da je ugovornu odredbu iz članka 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora iz 2014. potrebno tumačiti u kontekstu ranijeg zakupnog odnosa između stranaka.

11. Na temelju članka 319. ZOO-a, ugovorne odredbe primjenjuju se onako kako glase, dok se tumačenje ugovora provodi samo u slučaju kada su pojedine odredbe nejasne ili sporne pa je samo u takvom slučaju potrebno utvrditi zajedničku namjeru ugovornih strana i odredbu razumjeti sukladno načelima obveznog prava.

12. Nakon cjelokupno provedenog dokaznog postupka, ovaj sud nalazi da za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari nije od odlučnog značaja raniji zakupni odnos između stranaka, već je ugovor o zakupu sklopljen 5. svibnja 2014., kao samostalan pravi posao. Tim ugovorom stranke su uredile međusobna prava i obveze te je u članku 2. Ugovora o zakupu poslovnog prostora određen trenutak predaje i preuzimanja poslovnog prostora pa s obzirom na jasne ugovorne odredbe nema mjesta utvrđivanju početnog stanja iz ranijeg ugovornog odnosa. Ugovorna odredba članka 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, u svezi članka 2. istog ugovora nije nejasna niti sporna, već je njezin sadržaj jasan i nedvojben.

13. Suprotno shvaćanju prvostupanjskog suda, činjenica da stranke različito tumače navedenu ugovornu odredbu ne čini tu odredbu nejasnom niti predstavlja razlog za njezino tumačenje u smislu članka 319. ZOO-a pa je slijedom navedenog predmetnu ugovornu odredbu valjalo primijeniti onako kako glasi bez potrebe za njezinim dodatni tumačenjem ili povezivanjem s ranijim zakupnim odnosom između stranaka. Suprotno shvaćanje dovelo bi do nedopuštenog tumačenja jasnih ugovornih odredbi, kojim bi bio povrijeđen osnovni princip ugovornog prava budući da je u takvom slučaju odlučna volja ugovornih strana izražena u samom ugovoru. Ako su odredbe ugovora jasne i nedvojbene ni volja ugovornih strana ne može biti drugačija.

14. Stoga su osnovani žalbeni navodi tužitelja da iz navedenih ugovornih odredbi proizlazi da su tuženici bili dužni po prestanku zakupnog odnosa vratiti poslovni prostor u stanju u kojem su ga preuzeli 5. svibnja 2014.

15. U trenutku preuzimanja poslovnog prostora 5. svibnja 2014. , podest, tenda, kao i sponzorske reklame činili su sastavni dio poslovnog prostora, što među strankama nije sporno jer su isti, uz suglasnost tužitelja, postavljeni od strane tuženika prije sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora.

16. Iz zapisnika o primopredaji poslovnog prostora od 5. svibnja 2015., proizlazi da su tuženici predali poslovni prostor tužitelju u urednom stanju, ne lošijem od onog u kojem su ga primili, zajedno s inventarom i pokretninama koje su pojedinačno navedene u zapisniku kao ispravne i neoštećene, uz primjedbe tužitelja da nedostaje podest i tenda Paulaner te dvije sponzorske reklame Paulaner i Bazzara, kao i da su oštećeni strop iznad caffe aparata, da nema žaluzina u lokalu (koje nisu predmet postupka) i da je oštećena donja lajsna oko šanka. Istodobno su tuženici u zapisniku naveli da podest i reklame nisu u vlasništvu tužitelja te da su navedena oštećenja postojala i ranije.

17. Međutim navedene napomene tuženika nisu od utjecaja na njihovu ugovornu obvezu vraćanja poslovnog prostora u stanju u kojem su ga preuzeli. Naime, tuženici su sklapanjem Ugovora o zakupu poslovnog prostora potvrdili da su proslovni prostor primili u urednom stanju, a nisu dokazali da su oštećenja stropa i lajsne oko šanka nastala prije stupanja u zakup poslovnog prostora. Na temelju članka 20. ZZKPP-a, nakon prestanka zakupa zakupnik je dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojemu ga je primio, ako nije drukčije ugovoreno ili propisano tim Zakonom. S obzirom da je odredba članka 5. Ugovora o zakupu poslovnog prostora predstavlja volju ugovornih strana, da je po svemu je jasna i ne treba joj dodatno tumačenje, tuženici su bili dužni vratiti tužitelju poslovni prostor kakav je bio u trenutku preuzimanja.

18. Prema odredbi članka 18. ZZKPP-a zakupnik snosi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora, pri čemu se pod tekućim održavanjem podrazumijevaju čišćenje, soboslikarski radovi, sitniji popravci na instalacijama i slično. Stoga troškove sanacije oštećenja stropa iznad šanka (struganje stare boje, impregnacija i bojanje, kao i sitniji popravak učvršćivanjem lajsne oko šanka, snose tuženici.

19. Stoga su žalbeni navodi tužitelja u ovom dijelu osnovani pa mu pripada naknada troška izrade podesta i tende, kao i postavljanje sponzorskih reklama Paulaner i Bazzara te saniranje oštećenja stropa i lajsne, sukladno nalazu i mišljenju sudskog vještaka Antuna Štefančića, kojeg je prvostupanjski sud pravilno ocijenio stručnim i objektivnim i to:

- za podest i tendu u iznosu od 5.779,90 eura s PDV-om,

- za sponzorske reklame Paulaner i Bazzara u iznosu od 139,75 eura s PDV-om,

- za uređenje stropa iznad šanka u iznosu od 76,15 eura s PDV-om,

- za popravka lajsne oko šanka u iznosu od 104,52 eura s PDV-om,

odnosno ukupno 6.100,32 eura.

20. Suprotno žalbenim navodima, pravilno je prvostupanjski sud odbio tužbeni zahtjev u dijelu koji se odnosi na ostala oštećenja u iznosu od 1.385,22 eura, budući da tužitelj prilikom primopredaje nije utvrdio navedena oštećenja, već je potpisom zapisnika o primopredaji, osim u dijelu istaknutih primjedbi, potvrdio da poslovni prostor prima u urednom stanju.

21. U odnosu na neplaćeni račun za vodu u iznosu od 515,91 eura, osnovano tužitelj navodi da je u konkretnom slučaju bilo moguće utvrditi visinu potraživanja tužitelja s osnova troška vode. Naime, iz provedenih dokaza proizlazi da je potrošnja vode u predmetnom poslovnom prostoru za sporno razdoblje, dakle nakon saniranja kvara uslijed kojeg je došlo do procurivanja vode, utvrđena putem kontrolnog brojila, a obračun je izvršen primjenom važećeg cjenika isporučitelja vodnih usluga, pri čemu je i financijskim vještačenjem potvrđen način obračuna potrošnje vode. Imajući u vidu odredbu članka 223. stavka 1. ZPP-a, prvostupanjski je pogrešno zaključio da visinu potraživanja nije moguće utvrditi, budući da je istu bilo moguće utvrditi slobodnom sudačkom ocjenom. Odredbom članka 4.2. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, tuženici su se obvezali za vrijeme zakupa plaćati vodu te su nesporno cijelo vrijeme zakupa vodu koristili pa su navedeni trošak dužni podmiriti. Trošak vode izračunat je na temelju očitanja kontrolnog brojila kroz razdoblje od dva mjeseca te primjenom važećeg cjenika i to u iznosu manjem nego što bi bio obračunat prema cjeniku isporučitelja vodne usluge, slijedom čega u konkretnom slučaju postoje dostatni i objektivni elementi za primjenu slobodne sudačke ocjene, prema kojima je moguće utvrditi visinu potraživanja tužitelja. Stoga ocjenom svih provedenih dokaza, ovaj sud nalazi da je osnovan zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 515,91 eura na ime potrošnje vode.

22. Nadalje, iz provedenih dokaza proizlazi da predmetni račun za vodu nije bio dostavljen tuženicima prije pokretanja ovog postupka, što je vidljivo iz iskaza tuženika, koji su u ovom dijelu potvrđeni zapisnikom o primopredaji poslovnog prostora. Međutim, osnovani su žalbeni navodi tužitelja da ova utvrđena činjenica može utjecati isključivo na dospjelost potraživanja tužitelja, a ne na osnovanost potraživanja, koja je utvrđena u ovom parničnom postupku pa su tuženici dužni podmiriti utvrđeni iznos sa zakonskom zateznom kamatom od dana podnošenja tužbe.

23. Imajući u vidu sve navedeno, ovaj sud je na temelju Ugovora o zakupu poslovnog prostora, zapisnika o primopredaji poslovnog prostora sačinjenog nakon prestanka zakupnog odnosa te provedenih vještačenja, kao i ostalih dokaza koji su potvrđeni ovim materijalnim dokazima, utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan u ukupnom iznosu od 6.616,23 eura, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na iznos od 6.100,32 eura teče od 21. svibnja 2015., a na iznos od 515,91 od dana podnošenja tužbe, odnosno od 22. srpnja 2015.

24. Stoga je na temelju članka 373. točka 2. i 3. ZPP-a djelomično prihvaćena žalba tužitelja kao osnovana i djelomično je preinačena presuda suda prvog stupnja na način naveden u izreci ove presude, dok je na temelju članka 368. stavak 1. ZPP-a, žalba tužitelja djelomično odbijena kao neosnovana i potvrđena prvostupanjska presuda u točki I stavak 2., alineja druga za iznos od 1.385,22 eura.

25. S obzirom na konačni ishod spora, tužitelj je uspio u pretežitom djelu i to u omjeru od 83%, dok su tuženici u postupku uspjeli u omjeru od 17% pa je o troškovima postupka potrebno odlučiti primjenom odredbe članka 154. stavka 2. ZPP-a. Međutim, prvostupanjski sud je u točki III izreke presude odbio zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u cijelosti, a tužitelj istu žalbom nije pobijao pa je točka III izreke prvostupanjske presude postala pravomoćna.

26. S obzirom da tužitelj žalbom pobija točku II izreke kojom je tuženicima dosuđen parnični trošak u iznosu od 5.018,75 eura, trošak tuženika potrebno je odmjeriti prema njihovom omjeru uspjeha u sporu.

27. Prvenstveno osnovano tužitelj navodi da trošak uvida u spis na dan 22. studeni 2019. u iznosu od 62,50 eura nije bio nužan i opravdan trošak za postupak, stoga što tuženik nije obrazložio razlog zašto je bio potreban navedeni uvid, uvažavajući činjenicu da je sva dokumentacija iz spisa dostavljena strankama, međutim trošak uvida u sudski spis od 10. studenog 2026., opravdani je trošak jer je punomoćnik tuženika vršio uvid u podatke dostavljene od Vodoopskrbe i odvodnje, što je i obrazloženo u njegovom troškovniku pa za navedenu radnju tuženicima pripada traženi iznos od 62,50 eura. Ostale dosuđene troškove tužitelj pojedinačno nije osporavao, a u odnosu na parnični trošak drugostupanjski sud ne pazi po službenoj dužnosti na primjenu materijalnog prava. Stoga tuženicima pripada trošak u iznosu od 4.956,25 eura (5.018,75-62,50). Tuženici su uspjeli su sporu u omjeru od 17% pa im pripada konačni trošak u iznosu od 842,56 eura, slijedom čega je na temelju članka 380. točka 3. ZPP-a, preinačena prvostupanjska odluka u točki II izreke na način naveden u izreci ove presude.

28. U točki III izreke, koja nije pobijana žalbom, prvostupanjska odluka ostaje nepromijenjena.

29. Budući da je tužitelj sa žalbom uspio u omjeru od 83%, na temelju članka 154. stavka 2. ZPP-a, u svezi članka 166. stavka 2. ZPP-a, dosuđeni su mu troškovi žalbe u iznosu od 437,10 eura, a odnose se na sastav žalbe u iznosu od 390,63 eura zajedno sa PDV-om po Tbr. 10/1 Tarife i trošak sudske pristojbe za žalbu u iznosu od 136,00 eura, koliko je tužitelj i platio umjesto traženog iznosa od 252,93 eura, što ukupno iznosi 526,63 eura. Prema uspjehu u žalbenom postupku tužitelju pripada trošak u iznosu od 437,10 eura.

30. Tuženici su odbijeni sa zahtjevom za naknadu troška sastava odgovora na žalbu jer ova radnja nije bila potrebna za žalbeni postupak.

31. Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci presude.

Slavonski Brod, 30. ožujka 2026.

Predsjednica vijeća

Irena Dikanović-Terzić