Republika Hrvatska

Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: P-199/2024-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zadru po sucu Tomislavu Jurlini, u građanskopravnoj stvari tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. u stečaju, OIB: 77453173434, Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, kojeg zastupa stečajni upravitelj Domagoj Ilić iz Zagreba, Hrastov Gaj 24, protiv tuženika GRAD ZADAR, OIB: 09933651854, Zadar, Narodni trg 1, kojeg zastupa punomoćnik Zrinko Zrilić, odvjetnik u Zadru, Knezova Šubića Bribirskih 12, radi proglašenja nedopuštenom izvansudske ovrhe, nakon održane glavne i javne rasprave 27. veljače 2026., u prisutnosti punomoćnika tuženika Zrinka Zrilića, te nakon ročišta radi objave i uručenja presude 30. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

1. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

''I. Proglašava se nedopuštenim pljenidba i prijenos novčanih sredstava zaplijenjenih u postupku izvansudske ovrhe koja se provodi pred Financijskom agencijom povodom zahtjeva za naplatu tuženika GRADA ZADRA, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854 od 11. svibnja 2023., protiv tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434, a radi naplate novčane tražbine temeljem bjanko zadužnice od 29.01.2020. godine koja je potvrđena kod javne bilježnice Vere Marčina,

dana 29.01.2020 godine pod brojem OV-1096/2020 koju je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 izdao tuženiku GRADU ZADRU, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854, na iznos do 66.361,40 eura/ 500.000,00 kuna.

II. Nalaže se Financijskoj agenciji da odmah po primitku ove Presude opozove naloge bankama za zapljenu i prijenos novčanih sredstava u iznosu od 66.200,00 eur/498.783,90 kuna, a koji nalog je izdan radi naplate novčane tražbine temeljem bjanko zadužnice od 29.01.2020. godine koja je potvrđena kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29.01.2020 godine pod brojem OV-1092/2020 koju je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 izdao tuženiku GRADU ZADRU, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854, na iznos do 66.361,40 eura/ 500.000,00 kuna.

III. Nalaže se Financijskoj agenciji da odmah po primitku ove Presude izda nalog bankama za deblokadu u slobodno raspolaganje svih računa tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 po kojima su zaplijenjena novčana sredstva temeljem bjanko zadužnice od 29.01.2020. godine koja je potvrđena kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29.01.2020 godine pod brojem OV-1092/2020 koju je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 izdao tuženiku GRADU ZADRU, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854, na iznos do 66.361,40 eura/ 500.000,00 kuna, u cijelosti.

IV. Nalaže se tuženiku GRADU ZADRU, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854 da naknadi tužitelju RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 prouzročeni parnični trošak zajedno sa zateznom kamatom tekućom od presuđenja pa do isplate, po stopi određenoj člankom 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, u roku od 15 dana.''

2. Nalaže se tužitelju RED WHITE BLUE d.o.o., Turanj, Obala Dr. Franje Tuđmana 70, OIB 77453173434 naknaditi tuženiku GRADU ZADRU, Zadar, Narodni trg 1, OIB 09933651854 parnični trošak u iznosu od 2.500,00 eura.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je zaključkom Općinskog suda u Zadru poslovni broj Ovr-676/2023 od 29. lipnja 2023. upućen na pokretanje parnice radi proglašenja nedopuštenom izvansudske ovrhe određene povodom zahtjeva ovdje tuženika za izravnu naplatu temeljem bjanko zadužnice ovjerene kod javne bilježnice Vere Marčina pod brojem OV-1092/2020 od 29. siječnja 2020. Pojašnjava da je ovdje tuženik temeljem navedene zadužnice podnio zahtjev za izravnu naplatu iznosa od 66.200,00 eura, te da je on (ovdje tužitelj) zbog toga od Općinskog suda u Zadru temeljem odredbe čl. 210. Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22., 6/24. – dalje OZ) zatražio proglašenje nedopuštenom pljenidbu i prijenos, odnosno donošenje rješenja kojim će se odgoditi provedba ovrhe.

Pojašnjava da je tražbina koja je predmet ovršnog postupka nastala iz ugovornog odnosa ovdje parničnih stranaka, odnosno ugovora o zakupu od 29. siječnja 2020. kojim je ugovorom ovdje tuženik dao, a tužitelj primio u zakup poslovni prostor u Zadru površine 382,64 m2 označen kao druga i treća etaža kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a ugovor da je zaključen prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora (Narodne novine broj 125/11, 64/15, 112/18 – dalje ZZKPP).

U bitnome, tužitelj smatra, te detaljno pojašnjava razloge, da je navedeni ugovor ništetan, a da je razlog ništetnosti to što je činidba određena ugovorom nemoguća, a radi se o činidbi koja je glavni razlog i pobuda za sklapanje tog ugovora, pa su u konkretnom slučaju ispunjene pretpostavke iz čl. 270. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. – dalje ZOO).

Konkretno, tužitelj smatra da poslovni prostor kojega je uzeo u zakup iz objektivnih razloga nije moguće staviti u ugovorenu funkciju heritage boutique hotela s najmanje četiri zvjezdice, a što je ugovorna obveza tužitelja. Zakupljeni poslovni prostor nije podoban za rekonstrukciju u smislu realizacije ugovora, između ostalog i zbog odredbe čl. 3. st. 23. Zakona o gradnji (Narodne novine broj 153/13, 20/17, 39/19, 125/19).

U točki 6. činjeničnih navoda tužbe taksativno navodi razloge zbog kojih predmet zakupa nije podoban za izgradnju heritage boutique hotela s najmanje četiri zvjezdice, pri čemu tvrdi da su svi nabrojeni razlozi postojali i u trenutku sklapanja ugovora o zakupu. Smatra da su nedostatci takvi da bez njihovog otklanjanja nije moguća namjeravana izgradnja i kategorizacija hotela.

Navodi da je za otklanjanje nedostataka potrebno provesti radnje za koje je nužna suglasnost ovdje tuženika, a koji da tu suglasnost tužitelju nije dao. Bez takve suglasnosti tužitelj nije ovlašten poduzeti potrebne radnje, posebno s obzirom na odredbu čl. 15. st. 1. ZZKPP-a.

Nadalje, kao razlog ništetnosti ugovora navodi da ''heritage boutique hotela s najmanje četiri zvjezdice'' kao vrsta objekta ne postoji i nije propisana Pravilnikom o razvrstavanju kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine hoteli (Narodne novine broj 56/19 i 120/19 - dalje Pravilnik), a što predstavlja još jednu od ispunjenih pretpostavki iz čl. 270. ZOO-a.

U nastavku tužbe, vezano uz odredbe navedenog Pravilnika, tužitelj kao razlog ništetnosti ističe i njezinu nedopuštenost, jer da je protivna prisilnom propisu, upravo spomenutom Pravilniku.

Ukazuje i na odredbu čl. 320. ZOO-a i tvrdi da su odredbe ugovora nejasne, a kako ih je predložio ovdje tuženik, da se trebaju tumačiti u korist tužitelja. Isto tako u točki 7.2. činjeničnih navoda tužbe kao razlog ništetnosti tužitelj iznosi tvrdnje da za ugovorenu vrstu objekta nije moguće ishoditi dozvolu i kategorizaciju bez sveobuhvatnih i značajnih zahvata u predmetu zakupa, a za koje je zahvate nužna suglasnost tuženika koju ovaj nije dao. Pritom, u spomenutom dijelu tužbe taksativno navodi zahvate koje je na objektu potrebno izvesti radi kategorizacije i ishođenja uporabne dozvole, a koji su propisani odredbama čl. 28. i čl. 45. Pravilnika.

Nadalje, poziva se i na odredbe čl. 24. st. 1. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (Narodne novine broj 26/21) i čl. 136. Zakona o gradnji (Narodne novine broj 153/13, 20/17, 39/19 i 125/19) a iz kojih da proizlazi obveza ishođenja uporabne dozvole za hotel. U tužbi tužitelj detaljno navodi i obrazlaže zahvate, posebno u građevinskom dijelu koje bi bilo potrebno izvesti da bi se ugovor mogao ispuniti.

Konačno, smatra da naprijed izneseni navodi tužbe uključuju na zaključak da je tužitelj, da bi ugovor bio realiziran, morao pristupiti obavljanju ekstenzivnih građevinskih radova za koje mu je tuženik uskratio suglasnost iz čega proizlazi nemogućnost činidbe, odnosno ništetnost ugovora.

Ustraje i u tvrdnji da je ugovorena činidba zabranjena pozitivnim propisima, te da predmet zakupa ne ispunjava minimalne uvjete propisane zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti, te Pravilnikom o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekta iz skupine hoteli.

Konačno, u tužbi navodi i da je pred ovim sudom pod poslovnim brojem P- 160/2022 protiv ovdje tuženika podnio tužbu radi utvrđenja ništetnosti ugovora o zakupu i bjanko zadužnice od 29. siječnja 2020. pa predlaže prekinuti ovaj postupak do okončanja navedenog spora.

2. U pisanom odgovoru na tužbu od 29. siječnja 2024. (str. spisa 284-289) tuženik osporava tužbeni zahtjev tužitelja.

Uvodno ističe da je tužitelj prekoračio rok za podnošenje tužbe koji mu je određen rješenjem ovršnog suda, a da je sadržaj tužbe protivan zaključku kojim je upućen na njezino podnošenje.

Osporava i osnovanost postavljenog zahtjeva. Prvenstveno tvrdi da se sam tužitelj ponaša protivno tvrdnjama iz tužbe, jer sporni poslovni prostor drži u posjedu i ne vraća ga ovdje tuženiku, a tvrdi da je ugovor o zakupu temeljem kojeg je taj posjed preuzeo, ništetan. Ne osporava sadržaj ugovora o zakupu, odnosno predmet zakupa.

Tužiteljevu tvrdnju da zakupljeni prostor nije moguće staviti u ugovorenu funkciju smatra kontradiktornom, netočnom i paušalnom, a prvenstveno zbog tužiteljevih navoda da je ulaskom u prostor utvrdio da su za ostvarenje ugovora potrebni značajni radovi u prostoru. U tom dijelu ukazuje i na tužiteljev dopis tuženiku od 20. veljače 2020.

Tuženik kategorički osporava tužiteljevu tvrdnju o nemogućnosti iskorištavanja zakupljenog poslovnog prostora jer ga ugovor o zakupu ni na koji način ne ograničava po pitanju kapaciteta ili ponude hotela. Smatra da je pravi razlog ovakvog postupanja tužitelja zapravo činjenica što je nakon potpisa ugovora o zakupu utvrdio i shvatio koliki zahvati i troškovi će mu biti potrebni za ostvarenje svog cilja. U odnosu na heritage boutique hotele ukazuje na odredbu čl. 27. st. 2. Pravilnika o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine hoteli prema kojoj se odredbi taj hotel može razvrstati u vrstu hotel kategorije četiri zvjezdice pri čemu nije propisan minimalni broj soba. Prema istom Pravilniku takav hotel (hotel baština) mora biti u pretežito starim, povijesnim građevinama, što konkretni predmet zakupa iz ugovora svakako jest. Osim toga, zakupljeni prostor u skladu s istim Pravilnikom omogućava smještaj hotela u funkcionalnoj cjelini i ima zasebni ulaz.

Poriče da bi zabranio tužitelju obavljanje građevinskih radova i preinaka jer to ne proizlazi niti iz odredbi ugovora, niti iz ponašanja tuženika. Tuženik navodi da je bio spreman u svakom trenutku dati tužitelju potrebne suglasnosti radi ostvarenja potpisanog ugovora, ali tužitelj nikakve suglasnosti nije tražio.

U odnosu na same navode tužbe, smatra da tužiteljevi razlozi i nisu razlog ništetnosti, već razlozi pobojnosti. Ovo stoga jer da bi činidba bila nemoguća u smislu odredbe čl. 270. ZOO-a ona to mora biti stvarno, objektivno i subjektivno, a nije dovoljno da jedna od strana ugovora nakon njegova sklapanja otkrije da je za nju nešto nepovoljno.

Prema tuženiku, tužba je u cijelosti koncipirana od tužiteljevih tvrdnji da mu je tuženik uskratio tražene suglasnosti za izvođenje nužnih radova na preinaci objekta. Takve tvrdnje, po tužitelju, najprije ukazuju da činidba iz ugovora nije nemoguća, već se može, eventualno raditi o tuženikovom neispunjenju, a to je onda samo razlog za raskid ugovora, a ne njegovu ništetnost.

Nadalje, prema sadržaju ugovora, tuženik suglasnost može dati samo za precizno predložene i zakonite preinake u okviru zakupljenog prostora, a ne mimo njega. Tuženik tužitelju ne može, niti smije dati suglasnost za primjerice nadogradnju u etažama koje nisu predmet zakupa ili za preinake koji predviđaju zahvate izvan zakupljenih etaža. Tijekom cijelog poslovnog odnosa tuženik je tužitelju bio spreman dati suglasnost na projekt heritage hotela u okviru zakupljene površine i sukladno ugovoru, ali takvu suglasnost tužitelj nije tražio. Pogrešnim smatra stav tužitelja da je tuženik dužan ugovorima i aneksima izmijeniti ugovor o zakupu u druge pravne odnose (pravo građenja i sl.), da je dužan zakup širiti na okolne nekretnine bez natječaja ili da je dužan tužitelju priznati određena ulaganja.

Vezano uz navode iz točke 7.- 7.2. tužbe smatra da se tužitelj potpuno pogrešno poziva na odredbe Pravilnika, jer ugovorna volja stranaka nije ograničena isključivo korištenjem propisanih termina. Navodi da ''boutique hoteli'' postoje i radi se o manjim hotelima, pažljivo uređenim, smještenim u popularnim urbanim dijelovima grada, kako ih definira i Zavod za lingvistiku Filozofskog fakulteta, Sveučilišta u Zagrebu.

Tuženik smatra da nema ničeg nejasnog niti nedopuštenog u ugovornom terminu '' heritage boutique hotela s najmanje četiri zvjezdice'' i to da je tužitelju jasno, a takvoj namjeni hotela odgovara i narav i lokacija zakupljenog prostora, s tim da su za privođenje svrsi potrebna ulaganja koja su bila obveza tužitelja.

Što se tiče navoda vezanih uz kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ukazuje da se radi o nekretnini u vlasništvu Republike Hrvatske koja nije predmet ugovora o zakupu, radi se o objektu koji se tu nalazi dugi niz godina, za kojega je tužitelj znao i koji apsolutno ne onemogućava ulaza i izlazak u zakupljeni prostor.

Nadalje, tvrdi i da arheološka istraživanja uopće nisu razlog zbog kojih bi tužitelj bio onemogućen u realizaciji ugovora, a da je postojeći problem nastao zbog tužiteljevog neovlaštenog iskopa izvan gabarita zakupljenog prostora.

Konačno, tuženik u odgovoru na tužbu zaključuje da svi činjenični navodi tužbe ne daju nikakvu osnovu za prihvaćanje tužbenog zahtjeva iz tužbe.

3. Tijekom postupka, ovaj je sud rješenjem poslovni broj 4P-112/2023-8 od 3. travnja 2024. utvrdio prekid postupka jer je nad tužiteljem otvoren stečajni postupak. Sukladno podnesku stečajnog upravitelja tužitelja od 7. kolovoza 2024. (str. spisa 519), rješenjem od 12. studenog 2024. (str. spisa 522) postupak je nastavljen.

4. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave priložene spisu: rješenje Općinskog suda u Zadru poslovni broj Ovr-676/2023-4 od 29. lipnja 2023. (str. spisa 12-15), ugovor o zakupu poslovnog prostora (str. spisa 18-22), dopise tužitelja tuženiku (str. spisa 23-29, 33, 36-52, 56-58, 61-77, 178-182, 207-275, 402, 409, 436- 479), zapisnik za sastanka od 23. studenog 2020. (str. spisa 30-32), zaključak tuženika (str. spisa 60), presliku elektroničke pošte (str. spisa 79-113, 172-177), stručno mišljenje konzervatora (str. spisa 115-171), nalaz društva VALIDUS d.o.o. (str. spisa 183-206), rješenje Ministarstva kulture i medija od 7. prosinca 2021. (str. spisa 293-295), vlasnički list (str. spisa 307-395), preslika članka portala Zadarski.hr (list spisa 396-401), izvod iz registra (str. spisa 431-434 i 505-509), zapisnik o primopredaji poslovnog prostora (str. spisa 435), rješenje ovog suda poslovni broj St- 108/2023 (str. spisa 498-503).

4.1. Konačno, sud je pregledao spis poslovni broj P-160/2022 i sve isprave u tom spisu, te ga u cijelosti priložio ovom predmetu.

5. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

6. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku ("Službeni list SFRJ" br. 4/77., 36/77., 36/80., 6/80., 69/82., 43/82., 58/84., 74/87., 57/89., 20/90., 27/90., 35/91., "Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. – dalje ZPP) svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija dokaze i navode protivne strane.

7. Odredbom čl. 7. st. 2. ZPP-a stranke su dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

8. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je tužiteljev zahtjev za utvrđenje nedopuštenosti ovrhe, odnosno nedopuštenosti pljenidbe i prijenosa zaplijenjenih sredstava s računa ovdje tužitelja na račun ovdje tuženika temeljem zahtjeva za izravnu naplatu podnesenu Financijskoj agenciji 11. svibnja 2023. temeljem bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčine 29. siječnja 2020. pod brojem OV-1092/2020.

9. U ovoj fazi postupka između stranaka nije sporno da je tužitelj upućen na pokretanje ove parnice kojom bi se utvrdila nedopuštenost pljenidbe i prijenosa zaplijenjenih sredstava povodom zahtjeva za izravnu naplatu ovdje tužitelja. Nije sporno niti da je zahtjev za izravnu naplatu podnesen temeljem bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčine 29. siječnja 2020., te da se radi o naplati iznosa od 66.200,00 eura.

Naprijed navedene činjenice proizlaze iz rješenja ovršnog suda, ali uz napomenu da ih ne osporava niti sam tuženik.

Nadalje, nesporne su i činjenica postojanja zakupnog odnosa temeljem ugovora o zakupu, a stranke ne osporavaju niti sadržaj tog ugovora o zakupu od 17. siječnja 2020.

9.1. Sporna je tužiteljeva tvrdnja da su pljenidba i prijenos njegovih sredstava iz ovršnog postupka, za koje se tvrdi da su nedopušteni, utemeljeni na ništetnom ugovoru i ništetnoj zadužnici.

Tužitelj, naime, tvrdi da je ugovor o zakupu ništetan jer je u njemu ugovorena nemoguća činidba i zato jer je protivan prisilnim propisima.

Dakle, spomenute činjenice koje se odnose na ništetnost ugovora o zakupu i zadužnicu koja predstavlja ovršnu ispravu su prethodno pitanje u ovoj pravnoj stvari. Tužitelj je i sam to ustvrdio u samoj tužbi navodeći da je, radi utvrđenja ništetnosti tih pravnih poslova, podnio tužbu pred ovim sudom pod poslovnim brojem P-160/2022 i predložio prekid ovog postupka do donošenja pravomoćne presude o valjanosti ugovora o zakupu i zadužnice.

Sud nije prihvatio prekinuti postupak po prijedlogu tužitelja, odlučivši o prethodnom pitanju rješavati samostalno (utvrđen je prekid postupka zbog stečaja tužitelja).

Međutim, ovdje treba naglasiti da je sud, baš zbog ovakve tvrdnje tužitelja, ali i njegovih činjeničnih navoda u predmetu poslovni broj P-160/22 pribavio i izvršio uvid u cjelokupni spis, prije svega i zbog činjenice da je taj postupak, u međuvremenu, pravomoćno okončan odlukom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž-4017/2024-3.

10. Uvidom u ovosudni spis poslovni broj P-160/22 proizlazi da je postupak vođen povodom tužbe ovdje tužitelja radi utvrđenja ništetnosti ugovora o zakupu kojega su parnične stranke zaključile 17. siječnja 2020. a koji se odnosi na poslovni prostor u Zadru označen kao druga i treća etaža, kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te između ostalog i radi utvrđenja ništetnosti bjanko zadužnice od 29. siječnja 2020.

10.1. Analizirajući tužbu i navode tužitelja u tom parničnom postupku proizlazi da se oni temelje na identičnim tvrdnjama iz točke 7. - 7.2. činjeničnih navoda tužbe iz ovog postupka. To je prije svega vidljivo iz navoda tužbe u ovom predmetu, te sadržaja tužbe i tužiteljevog podneska od 7. listopada 2022. u predmetu poslovni broj P- 160/22. Naime, činjenični navodi u točkama 3. i 4. tužbe u tom postupku, gotovo su potpuno identični navodima točke 5. i 6. tužbe u ovom predmetu, a podnesak ovdje tužitelja od 11. rujna 2023. i 13. studenog 2023. iz predmeta P-160/22 u cijelosti činjenično odgovara točki 7. tužbe iz ovog predmeta.

U predmetu poslovni broj P-160/22 najprije je ovaj sud svojom presudom od 21. prosinca 2023. u cijelosti odbio tužbeni zahtjev ovdje tužitelja, pa onda i u dijelu kojim se traži utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. i bjanko zadužnice od 29. siječnja 2020. potvrđene od strane javne bilježnice Vere Marčine pod brojem OV-1092/2020.

Istom presudom, uz to, odbijen je tužbeni zahtjev da se navedena zadužnica stavi izvan snage.

Prvostupanjsku presudu potvrdio je Visoki trgovački sud Republike Hrvatske svojom presudom poslovni broj Pž-4017/2024-3 od 10. travnja 2025. Dodatno tome, Vrhovni sud Republike Hrvatske je rješenjem poslovni broj Revd-3921/2025-2 od 19. studenog 2025., odnosno ispravkom spomenutog rješenja od 30. prosinca 2025. odbacio prijedlog za dopuštenje revizije ovdje tužitelja, a protiv prvostupanjske i drugostupanjske presude u predmetu poslovni broj P-160/22.

11. U odnosu na tužbeni zahtjev tužitelja, a vodeći računa o činjeničnim navodima tužbe, sud je u ovom postupku trebao najprije cijeniti valjanost ugovora o zakupu kao osnove tražbine koja je osigurana bjanko zadužnicom i koja je potom isprava temeljem koje je pokrenuta sporna ovrha, odnosno izravna naplata pljenidbom i prijenosom tužiteljevih novčanih sredstava,.

Već je ranije rečeno da činjenica zaključenja, kao niti sadržaj samog ugovora o zakupu između stranaka nisu sporni.

Iz sadržaja ugovora o zakupu od 17. siječnja 2020. proizlazi da je tuženik dao, a tužitelj preuzeo u zakup poslovni prostor u Zadru na adresi [adresa], površine 382,54 m2 u zgradi na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to etažne jedinice 2 i 3.

Tužitelj se kao zakupnik obvezao prostor urediti i koristiti kao heritage boutique hotel s najmanje 4 zvjezdice. Pritom se obvezao ishoditi uporabnu dozvolu i kategorizirati hotel (čl. I. i II. Ugovora).

Isto tako se obvezao plaćati zakupninu u protuvrijednosti od 17,00 eura/m2 mjesečno, režijske troškove i komunalnu naknadu, a kao osiguranje plaćanja dužan je tuženiku izdati 6 bjanko zadužnica solemniziranih kod javnog bilježnika. Između stranaka nije sporno (a vidljivo je i iz rješenja o upućivanju na parnicu i isprava u predmetu P-160/2020) da je jedna od zadužnica iz ugovora o zakupu i ona koja je predmet tužbenog zahtjeva, a također nije sporno da je ta zadužnica u posjedu tuženika (očito zadužnica potvrđena od javnog bilježnika Vere Marčina od 29. siječnja 2020. pod brojem OV-1092/2020).

Nadalje iz priloženog zapisnika u primopredaji proizlazi da je tužitelj poslovni prostor preuzeo 20. siječnja 2020.

Dakle, dio osnovnih obveza ugovornih strana je izvršen (primopredaja predmeta zakupa).

Prema navodima stranaka i priloženim ispravama jasno slijedi da između stranaka postoji spor o obvezi plaćanja zakupnine, pri čemu tu svoju obvezu (radi čijeg neispunjenja je tuženik i pokrenuo izvansudsku ovrhu), tužitelj otklanja tvrdnjom o ništetnosti pravnog posla iz kojeg je tražbina nastala, odnosno trebala nastati.

11.1. Protivno navodima tužitelja ugovor o zakupu od 20. siječnja 2020. nije ništetan. Naime, pogrešno je stajalište tužitelja da je njegova činidba iz tog ugovora nemoguća, nedopuštena ili neodređena u smislu odredbe čl. 270. ZOO-a. U konkretnom slučaju, obveza tužitelja koja se tiče obveze uređenja i načina korištenja poslovnog prostora koji je predmet zakupa je dopuštena i u dovoljnoj mjeri određena. Naime, ranije spomenuti Pravilnik u čl. 27. st. 1. propisuje da objekti iz skupine hoteli razvrstavaju se sukladno obveznim ugostiteljskim uslugama u vrstu, među ostalim, hotel baština (heritage), dok je odredbom st. 2. određeno da se vrsta Hotel baština može razvrstati i u vrstu Hotel kategorije četiri zvjezdice.

Zbog toga je zaključiti da se točka II. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. kojom su stranke ugovorile da će se poslovni prostor koristiti za heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice ima tumačiti u smislu citiranih odredbi Pravilnika, dok se s obzirom na mogućnost navedene činidbe treba uzeti da je činidba moguća ako se navedeni poslovni prostor može „staviti u funkciju“ (točka VII. ugovora) bilo da odgovora pretpostavkama koje su potrebne za ispunjavanje Uvjeta za hotel baština (Heritage) koje su dio Pravilnika ili Uvjetima za kategorizaciju hotela s četiri zvjezdice.

Navedena utvrđenja praktički u svojim činjeničnim navodima ne osporava niti sam tužitelj. Pritom sud smatra da je životno i logično da se tužitelj kao trgovačko društvo koje se bavi turističkom djelatnošću valjano pripremio za sklapanje ugovora, što znači da je proučio i analizirao osobine prostora kojega će zakupiti, posebno u smislu adekvatnosti tog prostora za djelatnost koju mu je sam tužitelj namijenio. To konkretno znači da je logično očekivati da je tužitelj pregledao prostor, te se prethodno upoznao s mogućnostima i uvjetima eventualno potrebne prilagodbe prostora namjeni za koju ga je imao namjeru koristiti.

Za sud je životno i logično da je na temelju tako provedenih analiza tužitelj odlučio ući u poslovni odnos zakupa pri čemu svi rizici takve odluke u konkretnom slučaju terete samog tužitelja, a tuženik za njih niti je odgovoran, niti može snositi posljedice takve tužiteljeve odluke.

Da tužitelj, izvjesno, nije postupao s dovoljnim stupnjem pažnje prije zaključenja ugovora govori i dopis tuženiku od 31. svibnja 2021. u kojem, naknadno, od tuženika traži brojne izmjene ugovora kojima bi se znatno izmijenio osnovni pravni posao uvođenjem novih pravnih odnosa (primjerice prava građenja), širenja zakupa na druge nekretnine, odnosno obvezu da tuženik prizna tužitelju određena ulaganja što je izričito protivno odredbama ugovora o zakupu poslovnog prostora (posebno čl. X.).

Naime, odredbom čl. X. st. 2. Ugovora od 17. siječnja 2020. propisano je da se poslovni prostor daje u zakup u stanju u kojem je viđen bez prava na povrat uloženih sredstava. Dodatno tome, prema zapisniku o primopredaji proizlazi da je tužitelj prostor preuzeo, te da nije imao primjedbi na njegovo stanje ili izgled. Međutim, njegovi eventualni propusti u procjeni isplativosti zakupa ne mogu ići na teret druge ugovorne strane, niti predstavljaju razloge za ništetnost pravnog posla.

12. Neosnovano je i tužiteljevo pozivanje na odredbu čl. 15. st. 1. ZZKPP-a, a u odnosu na eventualnu ocjenu činidbe kao nemoguće.

Naime, ta odredba propisuje da zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora.

12.1. U konkretnom slučaju tuženik otklanja tužiteljeve tvrdnje da je nemogućnost ispunjenja ugovora od strane tužitelja uvjetovana njegovim (tuženikovim) odbijanjem da mu izda potrebne suglasnosti. Provedenim dokaznim postupkom nije utvrđeno da bi tužitelj, u skladu s ugovorom, ali i pozitivnim propisima o gradnji i obavljanju turističke – ugostiteljske djelatnosti, od tuženika zatražio obrazloženu suglasnost, a da je takvu suglasnost tuženik odbio.

Spisu predmeta, ali i onome poslovni broj P-160/22 prileži brojna korespondencija stranaka (putem dopisa i elektroničke pošte), ali iz njezinog sadržaja ne proizlazi tuženikovo odbijanje davanja suglasnosti.

Štoviše, prema mišljenju suda, osnovano tuženik u odgovoru na tužbu ukazuje na dopis tužitelja tuženiku od 20. veljače 2020. u kojem navodi da mu zakupljena kvadratura predstavlja izazov za isplativu investiciju, a od tužitelja pritom traži ustup susjedne čestice oznake kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], iako se radi o čestici u vlasništvu Republike Hrvatske.

Tužitelj je u tom dijelu predložio različite dokaze (saslušanje svjedoka, građevinsko vještačenje i sl.) a koje je prijedloge sud odbio. Naime, sud je mišljenja da se navedene okolnosti, u ovako složenom i zahtjevnom pravnom odnosu imaju dokazivati drugim dokaznim sredstvima, prvenstveno ispravama, posebno kraj činjenice da je što potvrđuju dopisi, elektronička pošta i zapisnici sa sastanka, komunikacija stranaka u pisanoj formi bila intenzivna.

12.2. Međutim, u ovom dijelu treba naglasiti da bi eventualno tuženikovo neosnovano odbijanje davanja potrebnih suglasnosti predstavljalo neispunjenje ugovora, a ta činjenica nije razlog za ništetnost samog ugovora, već tužitelju daje druge mogućnosti (raskid ugovora, sniženje zakupa, naknada štete i sl.). Pritom se ističe da odredba čl. 10. ZZKPP-a propisuje da ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno tim Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok. Zbog toga nije bilo potrebno provoditi dokaze radi utvrđivanja činjenice davanja suglasnosti za predmetne radove, ali i činjenice koje se odnose na mogućnost radova bez građevinske dozvole s obzirom na to da takve činjenice nisu odlučne za predmet spora, jer, sve i da su onakve kakvima ih predstavlja tužitelje, predstavljaju neispunjenje ugovora od strane tuženika što nije razlog ništetnosti.

12.3. Što se tiče navoda tužitelja koji se tiču konzervatorskih radova za istaknuti je da provedeni dokazi, prvenstveno mišljenje konzervatora, ali i komunikacija elektroničkom poštom dovodi do zaključka da na strani tuženika nema nikakve odgovornosti za postupanje konzervatora niti je on uzrokovao njihove aktivnosti, već je to posljedica radnji samog tužitelja.

12.4. Konačno, a u odnosu na tvrdnju da je činidba nemoguća, treba reći da, u smislu odredbe čl. 270. ZOO-a takva činidba mora biti stvarno objektivno i subjektivno nemoguća, a nije dovoljno da jedna ugovorna strana nakon zaključenja ugovora, iz svojih razloga, naknadno tvrdi da je nemoguće ono što je u ispunjenju ugovora bitno upravo toj strani. Obje ugovorne strane su, u ovom slučaju znale kakvo je stanje poslovnih prostora prije zaključenja ugovora, u vrijeme njegovog zaključenja, a tuženik je mogao i morao sam ocijeniti koje će mu radnje biti potrebne za privođenje objekta ugovornoj svrsi, procijeniti troškove te prilagodbe, te, konačno, ocijeniti ima li interesa zaključiti takav ugovor.

13. U odnosu na tužiteljeve navode da je tuženik pripremio i predložio sadržaj predmetnog ugovora ističe se da iz provedenih dokaza ne proizlazi da bi se radilo ugovornim odredbama sastavljenim za veći broj ugovora koji je tuženik predložio tužitelju ili da se radi o nejasnim odredbama koje bi trebalo zasebno naknadno tumačiti, a prema mišljenju suda, ugovorne odredbe su jasne, pa i one koje predstavljaju njegove bitne sastojke.

14. Konačno, a u pogledu tužiteljeve tvrdnje da bi sporni ugovor bio ništetan radi toga jer je protivan prisilnom propisu, konkretno Pravilniku o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli, jer iz sadržaja tog Pravilnika ne proizlazi da ovaj propisuje ništetnost kao posljedicu propuštanja odnosno povreda tog Pravilnika. Već je ranije rečeno da odredbe tog Pravilnika (primjerice čl. 27., čl. 29. ili čl. 40., te prilog I., II. i III. tog Pravilnika) otklanjaju tužiteljeve tvrdnje da bi činidba iz ugovora o zakupu bila neodređena zbog odredbi samog Pravilnika. Naime, on sadržajno definira tzv. heritage hotele, a primjenom kojih odredbi je tužitelj imao mogućnost realizirati sporni ugovor o zakupu.

15. Dakle, u konačnici, sud smatra da ugovor o zakupu, odnosno pravni posao iz kojeg je nastala tražbina koja je predmet ovršnog postupka nije ništetan.

16. Nadalje, za ocjenu tužbenog zahtjeva nužno je ocijeniti i valjanost zadužnice temeljem koje je ovrha i predložena.

16.1. Uvodno, a u odnosu na spornu zadužnicu za istaknuti je da ona zapravo predstavlja akcesorni pravni posao. Sporna zadužnica koja je ovjerena kod javnog bilježnika Vere Marčine i predana tužitelju zapravo je sredstvo osiguranja naplate tuženikove obveze iz čl. IV. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, a tužitelju je tuženiku predao temeljem st. V. istog čl. Ugovora.

16.2. Tužitelj niti ne osporava da zadužnica ima nedostataka u smislu OZ-a ili Pravilnika o obliku i sadržaju bjanko zadužnice ("Narodne novine" br. 115/12., 82/17., 154/22.). Tuženik zapravo osporava postojanje tražbine koja se tom zadužnicom osigurava, a razlog osporavanja je, što je već naglašeno, ništetnost ugovora iz kojeg je tražbina proizašla i za osiguranje čijeg ispunjenja je zadužnica izdana.

16.3. Ovakvom tvrdnjom, o ništetnosti ugovora, tužitelj zapravo smatra da pravni odnos, pa ni njegova obveza nisu niti nastali.

Međutim, s obzirom na raniji sadržaj obrazloženja ove presude, ali i sadržaj odluka u predmetu P-160/22 (odnosno Pž-4017/2024-3 od 10. travnja 2025.), jasno proizlazi da je ugovor o zakupu poslovnog prostora iz siječnja 2020. valjan, a razlozi ništetnosti nisu utvrđeni niti u ovom postupku.

16.4. S obzirom na navedeno i kraj činjenice da zadužnica nema drugih nedostataka koje bi je činile ništetnom, jedini je zaključak suda da je tvrdnja o ništetnosti zadužnice neosnovana.

17. Posljedično tome, nije nedopuštena izvansudska ovrha pljenidbom i prijenosom novčanih sredstava, a koja se ovrha, dakle, temelji na valjanoj ispravi, bjanko zadužnici potvrđenoj kod javne bilježnice Vere Marčine pod brojem OV- 1092/2020 od 29. siječnja 2020.

17.1. Pritom treba naglasiti da je odredbom čl. 214. st. 1. i 3. OZ-a bjanko zadužnica određena kao privatna isprava potvrđena kod javnog bilježnika kojom dužnik daje suglasnost da se radi naplate tražbine vjerovnika zaplijene svi računi koje ima kod banaka te da se novac s tih računa u skladu s njegovom izjavom sadržanom u toj ispravi, isplaćuje vjerovniku.

17.2. Odredbom čl. 210. st. 1. i 2. OZ-a propisano je da ovršenik nakon što primi obavijest o tome da je protiv njega zatražena izravna naplata tražbine na temelju isprave članka 209. st. 1. tog Zakona, prema odredbi članka 209. stavka 5. istog Zakona ili nakon što na drugi način sazna za to da je zatražena takva naplata protiv njega, ovršenik može predložiti sudu da donese rješenje kojim će naložiti Agenciji da odgodi izdavanje naloga bankama za prijenos zaplijenjenih sredstava odnosno rješenje kojim će pljenidba i prijenos proglasiti nedopuštenim.

Na prijedlog za odgodu prijenosa iz stavka 1. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju odredbe ovoga Zakona o odgodi ovrhe, a na prijedlog za proglašenje pljenidbe i prijenosa nedopuštenim iz stavka 1. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju odredbe ovoga Zakona o žalbi protiv rješenja o ovrsi (članci 50. i 53.).

17.3. Dakle, u konkretnom slučaju tužitelj je ovu tužbu podnio upravo na temelju naprijed citirane odredbe OZ-a tvrdeći da je ništetan pravni posao iz kojeg je proizašla tražbina koja je predmet ovrhe, a da je posljedično tome ništetna i zadužnica temeljem koje je zatražena izravna naplata, pa da ne postoji tražbina koja je predmet ovrhe.

18. Kako je sud iz razloga iznesenih ranije u obrazloženju ove presude utvrdio da nisu ništetni niti ugovor o zakupu poslovnog prostora niti zadužnica kojom je zatražena izravna naplata, to onda nije nedopuštena niti ovrha odnosno izravna naplata pljenidbom i prijenosom tuženikovih sredstava, pa je trebalo odbiti tužbeni zahtjev.

Ovo stoga jer osim navedenog ovdje tužitelj nije osporavao dio odnosa stranaka koji se odnosi na utvrđenja o visini zakupnine, odnosno iznosu koji bi on trebao plaćati tuženiku da je ugovor valjan, a što je, uostalom utvrđeno i odlukom u sudskom postupku.

U odnosu na samu tužbu, sud, u konačnici ističe kako ne smatra osnovanim tuženikove prigovore da bi tužba bila nepravodobna, kao i prigovor da nije podnesena u skladu s nalogom i uputom iz zaključka ovršnog suda od 29. lipnja 2023.

19. Odluka o troškovima parničnog troška donesena je primjenom čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/23, dalje Tarifa) i to Tbr. 7.1., Tbr. 9.1., Tbr.52. t. 1. i 2. i Tbr. 54.

19.1. Tuženiku koji je u cijelosti uspio u ovom postupku, cijeneći njegov zahtjev s ročišta od 27.veljače 2026. trebalo je priznati trošak zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika i to za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 1.000,00 eura uvećano za PDV, te trošak pristupa za ročište od 27. veljače 2026. u istom iznosu, odnosno ukupno 2.500,00 eura.

20. Radi izloženog, odlučeno je kao u izreci.

U Zadru 30. ožujka 2026.

Sudac

Tomislav Jurlina

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostave. Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 (tri) istovjetna primjerka.

DNA:

- tužitelju po stečajnom upravitelju

- tuženiku po punomoćniku

- u spis